新城区域市场

区域市场分析典型区域市场分析典型成功案例分析12区域市场及成功案例分析嘉定新城分析区域一板块总述:上海西北最大的导入型区域，目前配套相对欠缺；政府重点规划，将打造成为上海西北集居住+服务+工业的城市新城。区域竞争市场总述:嘉定板块中供应量及存量最大竞争项目众多，地铁站处处截流当前成交价格小幅下降，目前保持在14000元/平米左右成交结构以小面积、低总价产品为主一、板块总体情况及竞争市场4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结1、嘉定新城——区域整体概况嘉定新城是上海西北最大的导入型区域嘉定区嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里，占上海市总面积的7.3%。嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。2、嘉定新城——市政交通分析嘉定新城交通便利度极高4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结北上海西上海浙江方向对外交通立足长三角，依托全市综合优势，探索新型产业化和新型城镇化道路，建成汽车制造业与现代服务业相融合的综合性国际汽车城。——《嘉定区区域总体规划实施方案》西上海功能辐射：苏州→无锡→常州通过城市对接，形成以上海国际经济、金融、贸易和航运中心为核心的长三角经济中心4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结2、嘉定新城——市政交通分析南沿江通道沪宁通道城际铁路高速南沿江通道

江苏江阴至太仓高速接上海A12公路(嘉浏高速)、江苏沪宜高速接上海A13公路。沪宁通道

主要由沪宁高速公路和沪宁南通道组成铁路城际铁路2010年形成南京—镇江—无锡—苏州—上海，安亭成为沪宁主轴进入上海的第一站嘉定区对外交通状况：总体规划分析—轨道交通站点规划：上海市轨道交通11号线(R3线)主线从嘉定经中心城至临港新城，是贯通上海市西北地区-东南区域临港新城的一条主干线，同时线路在西北设一条支线连接上海国际赛车场和安亭汽车城。整条线路将嘉定新城，临港新城与中心城紧密地联系起来。南翔-嘉定北段目前已经运营，龙阳路-临港新城，目前正在施工3、嘉定新城——主要产业分析上海北部重要工业基地4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结嘉定区是上海北部重要的工业区域，产业结构主要分为汽车配件及汽修业、电子电器、金属制品、化工及精细化工、通信电缆及设备、纺织服装等6大支柱。支柱产业的工业总值占全区三级工业总值的45.7%，有1个市级工业区（嘉定工业区），3个区级工业区（南翔、江桥、唐行），世界排名前500家公司中有10多家在嘉定投资办企业。私营工业继续发展，其产值占全区工业总产值的比重提高到15%。4、嘉定新城——规划定位分析嘉定新城将成为上海西北的人口导入区4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结嘉定新城三组团结构图嘉定新城主城区位置图嘉定新城核心区位置图嘉定新城规划为全市“1966”新型城镇体系之中九个新城之一，“十一五”期间重点推进建设的三大新城之一（嘉定、松江、临港新城）。嘉定新城规划面积约200平方公里，由新城主城区、安亭、南翔三个组团组成嘉定新城，规划人口约为80-100万。新城主城区是规划嘉定新城主城区是集商业商务，文化教育，科研培训。运动休闲、旅游度假、生活居住和都市工业等功能于一体的综合性的现代化城区。至2010年，主城区实际居住人口为30-35万人；至2020年，主城区实际居住人口50万人。2020年城市化水平90%以上。嘉定新城核心区的功能定位是：政治、经济、文化中心。4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结4、嘉定新城——规划定位分析作为上海近期重点发展的新城之一，整合嘉定主城区、安亭、南翔三个组团，构成组合新城。嘉定新城主城区建设用地约68平方公里，规划人口52.5万；南翔建设用地22.5平方公里，人口15万；安亭建设用地43平方公里，人口15.3万一个核心：嘉定魅力源三大功能：现代服务、现代居住、都市工业六大分区：F1体育休闲区、南部城区、生态文化公园、北部城区（包括嘉定老城在内）、都市产业区和绕城森林总体规划分析—主城区规划：上海西北集居住+服务+工业的城市新城嘉定新城规划定位：4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结“一轴”：荷花之干，是联系F1和老城的中央轴线“一心”：荷之绽放的湖滨天地，称之为荷之蕊，主题是精彩嘉定，上海国际赛车场及远香湖形成“上”、“海”二字之寓意。“四瓣”：第一朵花瓣是古朴繁华的老城，第二朵花瓣是活力繁荣的南门，第三朵花瓣是水墨风情的浪漫，第四朵花瓣是体现大气腾飞的马陆新景“数点”：是散落在荷花上的露珠，是分布在横沥河两岸，连接新老城，尺度适当的建筑小品，体现文化品位和内涵。“几片”：即荷之碧叶，是新城生态公园和创业园区，以及急速F1和轨道交通大平台，共同托起嘉定新城这朵美丽的荷花。城中路、沪宜公路－横沥河纵向发展轴线：自北向南串起老城核心、南门商服中心、魅力水都、马陆商务区等。伊宁路－F1横向发展轴线：伊宁路发展轴自东向西串起魅力水都、嘉定新城综合公共中心、F1赛车中心等。二者于远香湖区域交汇，形成独具魅力的水乡都市。总体规划分析—中心区功能定位分析：总体规划分析—景观轴线规划：功能齐全的绿色景观新城5、嘉定新城——发展规划南翔江桥真新嘉定北部嘉定主城区安亭嘉定北部板块2012年公寓市场供应：16.6万方占比14.5%成交：4.2万方占比0.5%供求比：1：0.25均价：9598元/㎡价格水平：9.2-1.5万/㎡库存：21万方占比8%嘉定主城区板块（老城+新城）2012年公寓市场供应：44.6万方，占比39%成交：43.7万方，占比51%供求比：1：0.98均价：14155元/㎡。价格水平：1.0-1.5万/㎡库存：84.3万方，占比33%安亭板块2012年公寓市场供应：23.4万方，占比20%成交：12.5万方，占比15%供求比：1：0.53均价：11604元/㎡价格水平：1.1-1.5万元/㎡库存：45.9万方，占比18%南翔板块2012年公寓市场供应：18.4万方，占比16%成交：18.6万方，占比22%供求比：1：1均价：17136元/㎡。价格水平：1.2-2.0万/㎡库存：32.6万方，占比13%江桥板块2012年公寓市场供应：11.7万方，占比10%成交：5.8万方，占比0.06%供求比：1：0.5均价：16224元/㎡。价格水平：0.9-1.6万元/㎡库存：67.6万方，占比26%真新板块2012年公寓市场供应：0万方，占比0%成交：0.4方，占比0%供求比：均价：14771元/㎡。价格水平：1.0-1.7万元/㎡库存：7万方，占比3%嘉定主城城区为6大板块块中存量量最大的的板块嘉定主城城区2012年年商品公公寓供应应44.6万㎡㎡，成交交43.7万㎡㎡，成交均价价14155元元/㎡，，当前库库存84.3万万方4区域成功案案例321区域整体现现状区域市场分分析区域未来规规划5区域总结6、嘉定新新城——区区域市场格格局MMMMMMMMMMMMM花桥站光明路站兆丰路站上海汽车城站安亭站昌吉东路站嘉定西站马陆站白银路站上海赛车场站嘉定北站嘉定新城站南翔站绿地新里米兰公寓新城悠活城新城西尚海中信泰富又一城绿地秋霞坊金地格林世界公寓项目酒店公寓项目龙湖郦城龙湖MOCO金地iworld新城金郡SOHO万科金色领域合景叠翠峰盘古天地尚品日月光伯爵天地新城公馆华润中央公园郎诗绿色家园新城上尚城合景峰汇香缇公馆安亭南翔4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结区内项目众众多，竞争争激烈6、嘉定新新城——区区域市场格格局4区域成功案案例321区域整体现现状区域市场分分析区域未来规规划5区域总结2009-2012年8月30日嘉定定主城区公公寓市场月月度供求走走势（剔除除配套）09年上半半年供求比：1:1.4供应：34万㎡成交：50万㎡成交均价：：9342元/㎡09年下半半年供求比：1:1.1供应：45万㎡成交：51万㎡成交均价：：11215元/㎡㎡10年上半半年供求比：1:0.9供应：42万㎡成交：37万㎡成交均价：：14592元/㎡㎡10年下半半年供求比：1:0.8供应：104万㎡成交：78万㎡成交均价：：15311元/㎡㎡11年上半半年供求比：1:0.6供应：38.98万万㎡成交：23.2万㎡㎡成交均价：：15162元/㎡㎡11年下半半年供求比：1:0.8供应：26.3万㎡㎡成交：21万万㎡成交均价：14119元元/㎡12年上半年年供求比：1:1.07供应：24.9万㎡成交：26.6万㎡成交均价：13930元元/㎡主城区区板块块市场场特征征：2010年年市场场调控控之后后，整整体市市场呈呈成交交量价价齐跌跌的态态势，，市场场供应应始终终处于于供过过于求求的状状态。。虽然然2012年以以来市市场成成交开开始逐逐步企企稳并并有小小幅上上升，，但区区域均均价并并未随随之上上涨，，目前前板块块公寓寓均价价基本本保持持在为为14000元元/㎡㎡。成交2147套套成交2133套套成交1402套套成交3242套套成交2296套套成交2037套套成交2601套套09年量量价齐升升，11年后趋趋于平稳稳7、嘉定定新城———区域域成交走走势4区域成功功案例321区域整整体现现状区域市市场分分析区域未未来规规划5区域总总结嘉定主主城区区公寓寓成交交结构构分析析面积段段细分分成交面面积以以首置置的70-110㎡㎡为主主，占占比达达67%其其次为为110-150㎡㎡的改改善性性需求求，占占比25%成交总价以以首置的100-150万为为主，占比比63%成交价格主主要集中在万万/㎡，其其中1.2-1.4万/㎡占占比37%，1.4-1.6万/㎡占占比49%单价段细分分总价段细分分嘉定主城区区为刚需聚聚集地，小小面积、低低总价为主主8、嘉定新新城——产产品成交结结构各项目公寓存量分析（嘉定新城板块）一房（套）二房（套）三房（套）四房（套）五房及以上（套）90㎡以下309////90-110㎡/320124//110-130㎡/160388//130-150㎡/42648172/150-180㎡/1293412/180㎡以上//125109/4区域成功案案例321区域整体现现状区域市场分分析区域域未未来来规规划划5区域域总总结结主城城区区板板块块公公寓寓存存量量特特征征：：区区域域一一房房存存量量户户型型以以90㎡㎡以以下下户户型型为为主主、、二二房房存存量量户户型型以以90-110㎡㎡户户型型为为主主，，三三房房存存量量户户型型以9、、嘉嘉定定新新城城————区区域域存存量量现现状状区域域存存量量以以小小面面积积刚刚需需为为主主典型型案案例例总总述述:40万万方方商商业业综综合合体体，，紧紧临临11号号线线白白银银路路站站，，地地处处嘉嘉定定新新城城核核心心区区位位，，坐坐拥拥齐齐全全配配套套，，高高层层户户型型方方正正，，通通透透，，有有较较大大阳阳台台赠赠送送，，洋洋房房层层层层退退台台，，一一楼楼奉奉送送花花园园、、顶顶楼楼奉奉送送大大面面积积露露台台阁阁楼楼90-150平平方方米米满满足足各各类类需需求求，，自自2010年年开开盘盘以以来来，，去去化化99%，，销销售售情情况况较较好好。。二、、区区域域典典型型案案例例新城城金金郡郡4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结1、、区区域域案案例例————新新城城金金郡郡40万万城城市市综综合合体体，，地地铁铁沿沿线线物物业业，，住住宅宅产产品品为为刚刚需需型型项目名称新城金郡总占地面积300000㎡所处位置嘉定新城板块总建筑面积400000㎡现场地址白银路临泽路容积率1.32物业类型住宅、公寓、酒店式公寓绿化率35%建筑形态多层、小高层、高层得房率80%建筑风格总户数2272交房状况2000元/㎡精装修交房时间2013年6月发展商上海新城创佳置业有限公司停车位1：1.1物业管理费新城金郡公寓物业2.1元/平·月洋房物业1.7元/平·月酒店式公寓物业费3元/平·月目前均价15015元/㎡（2012.7）2、、项项目目整整体体定定位位及及项项目目特特色色地处嘉定新城城核心区位，，国际社区规规划4区域成功案例例321区域整体现状状区域市场分析析区域未来规划划5区域总结项目特色：500米步行行可达轨道11号线白银银路站30万平方米米城市综合超超前规划，站站前商业、办办公、酒店、、居住生活，，一站式衣食食住行完美打打造。地处嘉定核心心区位。83-90精致致空间，居高高俯揽F1赛赛车场英伦格调，层层层退台，类类别墅设计，，90-147平多样户户型，院落、、露台、阁楼楼，户户均享享附加空间。。人性化绿色空空间设计，充充分围绕塑造造小区花园式式，低密度居居住区的核心心思想。整体定定位：：嘉定新新城核核心，，360ﾟﾟ新城城都市市国际际社区区3、户户型配配比主力房房型为为78-92两两房设设计，，南北北通透透，采采光舒舒适度度强，，户型型方正正紧凑凑，客客厅阳阳台进进深较较大，，瞄准准刚需需及首首改客客群，，主力力户型型去化化情况况较为为理想想。4区域成成功案案例321区域整整体现现状区域市市场分分析区域未未来规规划5区域总总结户型面积房型供应套数占比销售套数去化率78-922室2厅71955%62587%90-1383室2厅46936%43994%142-1474室2厅12510%11794%4区域成成功案案例321区域整整体现现状区域市市场分分析区域未未来规规划5区域总总结4、房房型分分析———公公寓新城金金郡A户型型（售售完面积:138.00m2新城金金郡B户型型（售售完））2室室2厅厅1卫卫1厨厨89.00㎡新城金金郡C户型型（售售完））2室室2厅厅1卫卫1厨厨80.00㎡两卧客客厅朝朝南，，采光光舒适适度强强户型设设计方方正，，南北北通透透大面积积阳台台，景景观阔阔绰南北两两卧客客厅均均有阳阳台，，全明明设计计，采采光舒舒适度度强户型设设计方方正，，南北北通透透两卧客客厅朝朝南，，采光光舒适适度强强户型方方正紧紧凑客厅阳阳台进进深较较大4区域成成功案案例321区域整整体现现状区域市市场分分析区域未未来规规划5区域总总结4、房房型分分析———洋洋房新城金金郡A1户户型图图（售售完））4室室2厅厅2卫卫1厨厨145.00㎡㎡A2户户型4室2厅2卫147.00㎡赠送地地下室室，花花园四房设设计，，带有有主卧卧套房房缺点：：过道面面积浪浪费客厅不不够通通透两卧客客厅朝朝南，，采光光舒适适度强强南北通透，，阳台面积积较大。地下室及大大面积阳台台附送。A3户型图图3室2厅厅2卫1厨厨118.00㎡㎡4区域成功案案例321区域整体现现状区域市场分分析区域未来规规划5区域总结A4户型图图3室2厅厅1卫1厨厨92.00㎡4、房型分分析——洋洋房赠送大面积积阳台两卧客厅朝朝南，采光光舒适度强强充分利用储储藏空间赠送大面积积景观阳台台两卧室客厅厅朝南，采采光舒适度度强，户型设计方方正，南北北通透动静分离A5户型图图（售完））3室2厅厅1卫1厨厨89.00㎡4区域成功案案例321区域整体现现状区域市场场分析区域未来来规划5区域总结结C1户型型图（售售完）2室2厅厅1卫1厨90.00㎡4、房型型分析———洋房房C2户型型图（售售完）2室2厅厅1卫1厨83.00㎡两卧客厅厅朝南，，采光舒舒适度强强户型设计计方正，，南北通通透书房带有有阳台，，景观较较好，动动静分离离客厅南北北通透，，客厅及南南北两侧侧均带有有阳台，，景观较较好玄关储藏藏空间户型方正正紧凑，，两卧室及及客厅均均朝南，，采光较较好两卧室带带有飘窗窗，此为为赠送面面积。5、新城城金郡———推售售情况新城金郡郡从2010年年开盘以以来，共共推出公公寓20.70万方，，至今已已去化20.53万方方，总体体去化率率高达99%，，项目均均价表现现相对稳稳定，2011年下半半年滑至至价格低低点后，，即平稳稳回升。。4区域成功案例例321区域整体现状状区域市场分析析区域未来规划划5区域总结数据统计截止止2012年年9月16日日4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结6、新城金郡郡——客户构构成新城金郡的客客户年龄层集集中在35-50岁区间间，跨度较大大。其中嘉定定区客户成交交比例占5060%，以以购置婚房的的首次置业和和投资为主。。年龄结构区域来源置业目的纬度一：区域域在上海的地地位规划较晚的新新城之一，11号线缩短短城市距离嘉定新城做为为上海2010年后的新新城之一，是是上海“西北北大门”，区区域规划以建建设“紫气东东来”为发展展主战略，先先以轨道交通通通车为主，，再发展房地地产业；依附附安亭汽车城城工业，规划划成为上海西西北角中心。。纬度二：区域域的核心亮点点和特征轨道先行，2010年后后上海刚需产产品集中供应应地2011年后后项目集中，，大开发商林林立，以价格格优势吸引全全市客户大量量导入，但由由于规划较晚晚，目前实际际居住人口及及生活配套极极其匮乏，是是上海少有的的轨道先行的的规划新城之之一，近几年年由于价格优优势依然会成成为上海刚需需成交首选。。四大纬度区域域总结纬度三：区域域房地产市场场现状价格因素敏感感区域，区内内产品以刚需需为主典型的供应大大成交大的外外郊区域，房房地产项目基基本沿轨道11号线而建建，由于区内内目前产业、、配套皆较匮匮乏；实际入入住率极其低低下，2011年10月月后上海房市市反转，嘉定定也成房价下下跌重灾区域域，区域内对对价格因素极极度敏感。纬度四：区域域内成功案例例特质轨交大盘，产产品线丰富，，低价取胜早期期嘉嘉定定新新城城轨轨交交大大盘盘，，分分区区域域开开发发，，产产品品分分类类以以公公寓寓和和花花园园洋洋房房为为主主，，一一直直是是区区内内的的去去化化主主力力。。四纬度度区域域总结结区域市市场及及成功功案例例分析析安亭板板块分析区区域二二板块总总述:率先启启动的的第一一镇，，强劲劲的区区域经经济实实力做做支撑撑，使使得周周边配配套较较为成成熟，，整体体居住住感较较强规划依依托汽汽车城城产业业链，，未来来打造造成为为高品品位、、高起起点、、特色色鲜明明的现现代化化城镇镇竞争市市场总总述:板块内内竞争争激烈烈，同同时面面对花花桥低低价楼楼盘竞竞争；；大多楼楼盘采采取以以价换换量手手段，，目前前均价价保持持在1.1万/平米米左右右成交结结构以以小面面积刚刚需为为主，，改善善户型型需求求相对对较弱弱一、板板块总总体情情况及及竞争争市场场4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结安亭位位于上上海市市西北北郊，，地处处长三三角核核心，，是以以轿车车工业业和轿轿车生生产配配套工工业为为主的的现代代化综综合性性工业业城，，也是是上海海西部部的中中心城城镇。。南濒濒沪宁宁高速速公路路，西西接江江苏省省，北北归嘉嘉定区区，为为嘉定定、昆昆山、、青浦浦三地地之交交界，，距上上海市市中心心32公里里，距距上海海虹桥桥机场场20公里里城市西西北郊郊、西西部的的中心心城镇镇嘉定区区上海国国际汽汽车城城安亭板板块1、安安亭板板块———区区域整整体概概况4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结安亭板板块轨轨道贯贯穿、、高速速环绕绕市区：：距离离市区区25公公里机场：：距距虹桥桥二号号航站站楼22公公里浦东国国际机机场54公公里铁路：：沪沪宁高高速铁铁路公路：：京京沪高高速(G2)公公路路上海绕绕城高高速公公路(G1501)沪嘉高高速(S5)沈海高高速(G15)12国国道（（曹安安公路路）总体规规划分分析——两条条轨道道交通通贯穿穿交通状状况轨道交交通11号号线轨道交交通14号号线（（在建建）11号号线与与14号线线接轨轨，贯贯穿嘉嘉定、、市中中心、、浦东东2、安安亭板板块———市市政交交通分分析1/6/20234区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结2001年年9月月，经经上海海市委委市政政府决决策：：在上上海安安亭区区域建建设上上海国国际汽汽车城城规划面面积100平方方公里里总投资资已达达人民民币700亿元元重点发发展产产业支柱产产业：：汽车车整车车、零零部件件制造造新兴产产业：：新能能源汽汽车研研发、、制造造特色产产业：：汽车车金融融、新新能源源汽车车租赁赁发展方方向：：产产城融融合宜宜居城城市汽车研研发、、设计计之都都上海汽汽车产产业链链的重重要基基地，，东西西南北北四大大产业业基地地之一一3、安安亭板板块———主主要产产业分分析1/6/20234区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结4、安亭亭板块———周边边配套安亭新镇安亭瑞士花园嘉亭荟城市生活广场新源路商业街同济大学嘉定校区上外嘉定外国语学校颖奕皇冠假日酒店上海国际赛车场汽车博物馆/博览公园安亭医院东方肝胆医院嘉亭荟住宅教育医疗商业文化体育育休闲娱乐乐安亭老镇镇、配套套齐全、、居住氛氛围浓厚厚区域人口口集中，，结构占占优，可可向外辐辐射人口口近400万4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结5、安亭亭板块———人口口现状4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结三城七镇镇规划，，带动安安亭大力力发展2001年规划划的“一一城九镇镇”的方方案，改改为目前前的松江江新城、、临港新新城、安安亭新城城、朱家家角镇、、罗店镇镇、高桥桥镇、浦浦江镇、、奉献镇镇、枫泾泾镇、陈陈家镇等等“三城城七镇””，有序序推进城城镇发展展，一方方面推动动城郊““三个中中心”，，疏解中中心城区区人口压压力；另另一方面面，这些些城镇负负担着城城市的规规划、建建设与管管理方面面探索新新道路6、安亭亭板块———规划划定位分分析4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结规划形成成一主两两副，两两轴三片片的规划划结构：：一主：围围绕墨玉玉路、曹曹安路形形成的地地区级公公共服务务中心；；两副：中中部汽车车城站和和东部汽汽车研发发园公共共服务副副中心；；两轴：沿沿墨玉路路和沿博博园路两两条商务务服务轴轴；三片：西西部汽车车展示区区，中部部汽车贸贸易区和和东部汽汽车研发发片区。。依托汽车车产业，，规划一一主两副副，两轴轴三片6、安亭板块块——规划定定位分析4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结1、嘉亭荟城城市生活广场场2、上海国际际汽车城大厦厦3、汽车博览览公园4、安亭新镇镇5、上汽工程程研究中心6、颖奕安亭亭高尔夫俱乐乐部7、同济大学学安亭核心区规规划安亭功能规规划主要功能有有：汽车制制造、汽车车研发、汽汽车贸易、、汽车博览览、汽车运运动和汽车车旅游等6大功能。。其中包括括制造区14平方公公里（其中中上海大众众6平方公公里、零部部件配套区区8平方公公里）、核核心区（贸贸易区、研研发区）7.43平平方公里、、教育区1平方公里里、赛车区区5.3平平方公里、、安亭新镇镇区5.4平方公里里；此外，，在汽车城城开发建设设过程中，，又提出了了在汽车城城范围内规规划汽车电电子产业基基地2平方方公里，在在紧邻汽车车城的外冈冈镇规划汽汽车城产业业园9.5平方公里里。高品位、高起起点、特色鲜鲜明的现代化化城镇6、安亭板块块——规划定定位分析南翔江桥真新嘉定北部嘉定主城区安亭嘉定北部板块2012年公寓市场供应：16.6万方占比14.5%成交：4.2万方占比0.5%供求比：1：0.25均价：9598元/㎡价格水平：9.2-1.5万/㎡库存：21万方占比8%嘉定主城区板块（老城+新城）2012年公寓市场供应：44.6万方，占比39%成交：43.7万方，占比51%供求比：1：0.98均价：14155元/㎡。价格水平：1.0-1.5万/㎡库存：84.3万方，占比33%安亭板块2012年公寓市场供应：23.4万方，占比20%成交：12.5万方，占比15%供求比：1：0.53均价：11604元/㎡价格水平：1.1-1.5万元/㎡库存：45.9万方，占比18%南翔板块2012年公寓市场供应：18.4万方，占比16%成交：18.6万方，占比22%供求比：1：1均价：17136元/㎡。价格水平：1.2-2.0万/㎡库存：32.6万方，占比13%江桥板块2012年公寓市场供应：11.7万方，占比10%成交：5.8万方，占比0.06%供求比：1：0.5均价：16224元/㎡。价格水平：0.9-1.6万元/㎡库存：67.6万方，占比26%真新板块2012年公寓市场供应：0万方，占比0%成交：0.4方，占比0%供求比：均价：14771元/㎡。价格水平：1.0-1.7万元/㎡库存：7万方，占比3%花桥绿地大道道0.6-0.7万元/㎡4区域成功案例例321区域整体现状状区域市场分析析区域未来规划划5区域总结安亭板块为6大板块中价价格存在竞争争优势、存量量位居第三位位安亭板块2012年商品品公寓供应23.4万㎡㎡，成交12.5万㎡，，成交均价11604元/㎡，当前库库存45.9万方7、安亭板块块——区域市市场格局4区域成功案例例321区域整体现状状区域市场分析析区域未来规划划5区域总结7、安亭板块块——区域市市场格局棕榈湾7500元/㎡国际华城6000-7000元/㎡上海裕花园7000元/㎡鑫苑国际7000-7500元/㎡中城花桥国际5000-6000元/㎡安亭▪中央公园11137元/㎡新城尚上城11705元/㎡安亭新镇11336元/㎡嘉亭箐苑16251元/㎡西上海名邸10492元/㎡安亭瑞士花园未开盘凯德都会新峰11000元/㎡承安翡翠公馆14376元/㎡安亭花桥区内竞争激烈烈，同时花桥桥低价抢占市市场8、安亭板块块——区域成成交走势4区域成功案例例321区域整体现状状区域市场分析析区域未来规划划5区域总结2009-2012年9月17日安安亭汽车城板板块公寓市场场月度供求走走势（剔除配配套）09年上半年年供求比：1:1.3供应：2.6万㎡成交：3.4万㎡成交均价：7397元/㎡09年下半年年供求比：1:1供应：15万万㎡成交：15.3万㎡成交均价：9034元/㎡10年上半年年供求比：1:2.5供应：1.6万㎡成交：4万㎡㎡成交均价：11605元元/㎡10年下半年年供求比：1:0.7供应：24.6万㎡成交：17.2万㎡成交均价：13992元元/㎡11年上半年年供求比：1:0.86供应：9.5万㎡成交：8.2万㎡成交均价：15511元元/㎡11年下半年年供求比：1:0.8供应：19万万㎡成交：15.3万㎡成交均价：12712元元/㎡12年上半年年供求比：1:0.7供应：17万万㎡成交：12.5万㎡成交均价：11664元元/㎡成交355套套成交1569套成交289套套成交1454套成交827套套成交1492套成交761套套安亭板块市场场特征：2010年随着着地铁的开通通，整体市场场呈成交量价价齐涨的态势势，但市场供供应始终处于于供过于求的的状态。虽然然2011年年限购后，价价格大幅跳水水，采取以价价换量；2012年价格格保持稳定，，但成交量也也仅为11年年下半年的一一半；目前板板块公寓均价价基本保持在在为11664元/㎡。。限购后以价换换量，12年基本保持持量价齐稳9、安亭板块块——产品成成交结构4区域成功案例例321区域整体现状状区域市场分析析区域未来规划划5区域总结刚需为主、小小面积、低总总价面积段细分总价段细分单价段细分成交面积以首首置的90-110㎡为为主，占比达达68%成交总价以首首置的100-140万万为主，占比比57%成交价价格主主要集集中在在1-1.6万万/㎡㎡，其其中1-1.2万/㎡占占比25%，1.2-1.4万/㎡㎡占占比23%，1.4-1.6万/㎡占占比31%各项目公寓存量分析（安亭板块）一房（套）二房（套）三房（套）四房（套）五房及以上（套）90㎡以下97172///90-110㎡/12436//110-130㎡/5126//130-150㎡/12307124/150-180㎡/915110/180㎡以上//97119/4区域成成功案案例321区域整整体现现状区域市市场分分析区域未未来规规划5区域总总结安亭板板块公公寓存存量特特征：：区域域两房房存量量户型型以90㎡㎡以下下户型型为主主、三三房存存量户户型以以110-150㎡㎡户型型为主主，四四房存存量户户型以以130-180㎡㎡户型型为主主10、、安亭亭板块块———区域域存量量现状状小户型型畅销销，区区域存存量以以大户户型为为主典型案案例总总述:项目体体量较较大,近百百万方方，销销售时时间历历时7年多多，项项目在在景观观、规规划、、建筑筑风格格、生生态技技术上上产品品设计计上都都独具具匠心心，充充分将将周边边生态态与人人居生生活有有机结结合。。二、区域典典型案例安亭新镇4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结1、区域案案例——安安亭新镇106万方方纯住宅物物业，地铁铁沿线安亭亭新城站，，地处核核新位置项目名称安亭新镇总占地面积2.4平方公里所处位置安亭汽车城板块总建筑面积106万平方米现场地址安亭镇安礼路255弄容积率0.33物业类型住宅、公寓、别墅绿化率70%建筑形态多层、别墅、2-4层公寓房开盘时间2004-3-28建筑风格德国包豪斯风格预售总户数2299交房状况毛坯交房时间2013年初发展商上海国际汽车城置业有限公司停车位1：2物业管理费物业2.8元/平·月目前均价13000元/㎡（2012.9）2、项目整整体定位及及项目特色色产品特色鲜鲜明，德式式包豪斯建建筑，生态态景观丰富富4区域成功案案例321区域整体现现状区域市场分分析区域未来规规划5区域总结项目特色：：沿地铁站附附近。项目体量大大，社区具具有规模赠送的面积积多，1+2层送地地下室，4+5层送送6米高阁阁楼，3、、0.59超低密密度容积率率景观环境好好，1.4平房公里里绿化面积积，200多种生态态乔木和草草木类绿色色植被湖泊总面积积20万平平方米建筑风格鲜鲜明，德国国包豪斯建建筑将艺术术与建筑融融合，色彩彩丰富。冷热一体智智能系统，，节能50%。节能能窗隔热墙墙共同沟技技术运用形象定位：：生长于自然然的建筑3、公寓户户型配比主力房型为为131-329复复式设计，，项目附加加值较高，，1+2层层赠地下室室，3层无无赠送，4+5层赠赠送6米高高顶层。瞄瞄准刚需及及首改客群群。4区域成功案案例321区域整体现现状区域市场分分析区域未来规规划5区域总结户型面积房型供应套数占比销售套数去化率存量64-1201室2厅243%23100%098-116，146-1482室1厅49.95%4490%590-120，122-1422室2厅187.9420%17594%12125-1483室1厅20.952%1995%1116-2193室2厅205.7822%15978%461954室2厅576%56100%0121/177/2185室2厅71%6100%0131-329复式385.5141%19651%189公寓户型配配比数数据来源佑佑威4区域成功案案例321区域整体现现状区域市场场分析区域未来来规划5区域总结结4、房型型分析———洋房房4+5复复式3室2厅2卫卫1厨185.00㎡优点:南北通透透双卧室朝朝南,主主卧套房房动静分分离客厅突窗窗采光较较好L型厨房房,伴有有阳台,视野开开阔缺点:4楼客厅厅过道面面积过大大,浪费费使用空空间.A4———4楼A5———5楼4区域成功功案例321区域整体体现状区域市场场分析区域未来来规划5区域总结结4、房型型分析———洋房房A3户型型图2室室2厅1卫1厨厨103.00㎡优点:：：南北通通透，双双卧室南南北分离离,私密密性好,厨房平行行工作台台,伴有有阳台,视野开开阔,排排烟性能能好A4户型型图3室室2厅2卫1厨厨212.00㎡优点:南北通透透双卧室南南北分离离,私密密性好,L型厨房房,伴有有阳台,视野开开阔,排排烟性能能好储物物空间保保证物品品收纳缺点:客厅过道道面积过过于浪费费4区域成功功案例321区域整体体现状区域市场场分析区域未来来规划5区域总结结4、房型型分析———洋房房优点:南北通透透,双卧卧室南北北分离,私密性性好,缺点:餐厅正对对卫生间间就餐不不便进深过长长,不够够舒适A1地下一层89.00㎡A1二层206.00㎡A1一层206.00㎡1+2复复式（附附带地下下室））3室2厅3卫卫1厨206㎡优点:南北通透透双卧室南南北分离离,主卧卧套房尽尽显私密密性缺点:地下室采采光不够够好,北北面过于于阴凉一层就餐餐位置感感觉狭小小进深较长长,感觉觉不够舒舒适B1户型型图2室室2厅1卫1厨厨95.00㎡5、安亭亭新镇———推售售情况4区域成功功案例321区域整体体现状区域市场场分析区域未来来规划5区域总结结数据统计计截止2012年9月月18日日安亭新镇镇从开盘盘以来，，共推出出公寓38.04万方方，至今今已去化化31.68万万方，总总体去化化率高达达83%，项目目均价稳稳定攀升升。4区域成功案例321区域整体现状区域市场分析区域未来规划5区域总结6、安亭亭新镇———客客户构成成安亭新镇镇的客户户年龄层层集中在在35-50岁岁区间，，跨度较较大。其其中嘉定定区客户户成交比比例占40-50%，，以购置置婚房的的首次置置业和首首改为主主为主。。年龄结构构区域来源源置业目的的纬度一：：区域在在上海的的地位上海远郊郊汽车重重镇，规规划较早早基本成成熟，未未来发展展空间不不大安亭新镇镇上海规规划较早早的新镇镇之一，，有汽车车大产业业支撑，，并连接接昆山花花桥，未未来是上上海西北北角对内内贸易的的门户；；目前生生活配套套及商业业配套都都比较成成熟，但但距离上上海中心心城区郊郊远，且且在十一一五规划划后就被被排除在在外，未未来发展展空间有有限。纬度二二：区区域的的核心心亮点点和特特征体系化化汽车车工业业，与与昆山山花桥桥无缝缝连接接成体系系的汽汽车工工业及及与昆昆山花花桥的的无缝缝连接接成区区域亮亮点，，但因因规划划较早早，且且于十十一五五规划划后就就被排排除在在大规规划之之外，，未来来发展展空间间不大大。四大纬纬度区区域总总结纬度三三：区区域房房地产产市场场现状状区内项项目较较少，，客源源被严严重截截流目前区区内项项目较较少，，由于于在规规划之之外，，以不不被刚刚需客客关注注，外外来导导入客客源被被南翔翔、嘉嘉定新新城层层层截截流。。纬度四四：区区域内内成功功案例例特质质产品线线丰富富，突突出生生态人人居生生活吸吸纳周周遍产产业客客百万方方大盘盘，产产品注注重景景观、、绿化化及生生态人人居生生活，，产品品种类类众多多。四大纬纬度区区域总总结谢谢谢1月-2301:13:0801:1301:131月-231月-2301:1301:1301:13:081月-231月-2301:13:082023/1/61:13:089、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。01:13:0801:13:0801:131/6/20231:13:08AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2301:13:0801:13Jan-2306-Jan-2312