易居-郑州升龙国际中心综合体项目营销竞标报告-

一座承载郑州新梦想的城区总体战略纲要一、市场扫描二、整体运营三、项目定位四、项目构建五、全面启动一、城市扫描（一）大郑州走势（二）发现“二七”（三）聚焦小李庄第一、郑州城市地位第二，郑州进入“新城市发展时代”未来城市规划的“一心四城、两轴一带及网络化城镇体系”确定郑州市的发展方向，二七区正处于“一心”的黄金节点.（一）大郑州走势首先，郑州作为中部崛起的“领头羊”，正在成为“区域性中心城市”；其次，郑州作为河南省省会，是中原城市群发展战略中的核心领导者。

新世纪，郑州启动更宏伟的战略

——区域中心城市开发工程——城中村改造标志着郑州进入了同城联动，共同繁荣的新阶段！城中村改造使得城区建设再上新台阶！（二）发现“二七”百年二七区

“中心城市”的核心1906年起，随郑州的出现二七区便已存在；经过近百年的发展，二七区和核心地位更是不可撼动！独特的区位优势，合理的产业结构，特有的商贸经济为城市发展做出了不可磨灭的贡献。二七广场——巨鳄争斗，品牌云集；郑州市的商业中心，商贸城市的集中体现.郑州火车站——全国最大的铁路枢纽站马寨食品工业园区二七区服装工业园——

产业云集，发展动力，城市南扩引力!二七区服装工业园马寨食品工业园区新密本案二七广场传承历史，继往开来二七广场：二七塔，郑州的名片

传统商业与现代商业交相辉映的中原商业形象

以二七塔为圆心的二七商圈优势突出，商业“风水宝地”，闻名全国的商战就发生在这里发生。汇集了北京华联、大商新玛特、世纪联华、郑州百货大楼，沃尔玛旗舰店、美国时代华纳影城等知名商家。郑州市火车站

连贯东西、通达南北，贸易集散地全国最大的铁路枢纽站，京广、陇海两条铁路大动脉在境内交汇。以此为依托的服装，小商品批发中心等专业批发市场70余个，已成为全国闻名的物流配送中心，已经是中原乃至全国的贸易集散地！二七区服装工业园马寨食品工业园区新密二七工业园区

二七南区发展的引领者占地1000余亩的马寨食品工业园区，占地400亩的二七服装工业园区与侯寨建材工业基地共同构成二七南区的工业园区。形成与新密一体化的呼应着，中原城市群建设的推进者！本案应为为“二七七商圈””与““工业业园区，，新郑一一体化””之间的的联接架架起通达达的桥梁梁；二七区服服装工业业园马寨食品品工业园园区新密密本案案二七广场场城市发展展的中流流砥柱城市西南南区的桥桥头堡！！结论：郑州--新密、新郑一体化的黄金节点二七区郑州城市形象代言者中原城市发展的核心区域商贸郑州的集中体现“二七””不仅是是郑州的的二七，，其具备备辐射中中原城市市群的特特殊地位位，将为为未来发发展起到到强有力力的支撑撑作用！！本项目位位于二七七区的小李庄，必将在““新城市发发展时代代”发挥她强强大的作作用！是郑州城城区南区区最大的的一座金金矿34万平方米米的小李李庄总建筑体体量120万平平米的城城市综合合体郑州市的的超级大大盘是郑州核核心区域域重要的的组成部部分（三）聚聚焦本案案政策引擎擎：引：《郑郑州城市市规划文文本》中中第三十七七条市市级购物物中心空空间布局局明确提提出：小李庄组组团购物物副中心心，结合合原有商商业中心心扩建配配套完善善的购物物副中心心。良好的挈挈机为本本项目的的发展提提供了有有利的政政策依据据。本案未来来发展研研判在郑州西西南区需需要一个个区域性性核心时时，小李李庄的改改造就不不得不迎迎合城市市发展的的契机了了。从陇海路路到航海海路，从从航海路路到南三三环与南南水北调调，以至至再向南南的二七七工业园园区、甚甚至新郑郑与郑州州的一体体化，小李庄区区域因城城市大幅幅扩展而而成为郑郑州西南南区中央央城区的的大势初初现。本案案——不能仅满满足于““建筑体体量上的的大盘””，不能仅满满足于““郑州州市的第第一盘””，不能仅满满足于““商业、、写字楼楼、酒店店、住宅宅所形成的多多业态城城市综合合体””，应该有更更高的目目标，更更远大的的理想！！是新一轮轮城区开开发的代代表、经经营城市市的新亮点。是西南区“城城中村”改造造工程战略的的重要着力点。是城市西南区区域综合开发发的重要组成。对于郑州，本本案是：以区政府为核核心的辐射周周边的“新中心”。是二七区域域调整和产业业结构升级的的重要跳板。二七区的“新客厅”与“新名片”。对于二七区，，本案是：对于尚锦，本本案是：尚锦品塑造的的最佳杠杆！！尚锦品牌从开开发开始就塑塑造出全新的的城市运营商商品牌。尚锦获取更大大资源的最好好跳板！拉开城市南区区城中村改造造序幕，尚锦锦天时地利兼兼具，本案案将成为尚锦锦的一张“王王牌”，为下下一步“城中中村”的改造造，新城区的的运营提供出出实力的实证证和品牌的保保障.尚锦打造的一一张“黄金名名片”!通过本案，进进一步推动城城市化的进程程，政治效益益和经济效益益兼得。更能能体现政府要要求，让“政政府、企业、、老百姓”满满意。我们，无权选选择平庸历史使命无法法推卸，首座城市副中心，由此诞生!环顾国际大都都会，成功案案例屡见不鲜鲜东京最著名的的旧城改造项项目，基于对对以前城市结结构的反思，，六本目新城城为未来城市市提供了一个个典范，再次次塑造一座城城，形成东京京最大的副中中心之一。六六本木新城通通过超高层、、高层、小高高层和多层的的和谐构筑，，形成了一个个集办公、商商业、住宅为为一体的综合合型建筑，充充分利用现有有的基础设施施，为人们描描述了一个““置身其中，，生活无忧””的全程生活活模式。六本目试图为为未来城市的的发展模式作作出示范性功功能的努力，，使之成为2003年发发达国家中最最引人瞩目的的项目之一。。同时，它也也实现着提升升整个城市甚甚至国家魅力力的宣言。东京副中心———六本木新新城五角场地区位位于上海东北北部，泛指五五角场环岛周周边辐射区域域，它与徐家家汇、花木、、真如并称为为上海四大城城市副中心区区之一。规划划中的五角场场核心地区，，主要建设商商业、办公设设施，未来将将形成商业、、体育、文化化、办公四大大活动圈。上海副中心———杨浦五角角场随着轨道交通通八号线、中中环线工程的的建设，加上原有的公公共交通设施施，五角场地地区已成为上海东北北角的一颗璀璀璨明珠。郑州首座城市市副中心，由此改写城市市版图，推进郑州脉动动！郑州副中心———xxx完美蓝图规规划中………二、整体运营营（一）界定企企业角色（二）创新思思维模式（三）制定商商业模式明天的尚锦将将通过对城市市运营的成功功运作，一举举成为“中原城市第一一运营商”，成为中国国之中的中部部城市运营典典范。企业的明天将将向哪里去？？（一）界定企企业角色我们是面向未未来的，更是是面向中国的的！作为城市运营营商，我们需需要做些什么么？a.战略策策划与总体规规划b.主干道道路与景观等等基础设施开开发c.总体品品牌推广与传传播d.搭建平平台/招商引引资/资源整整合e.城区总总体管理与服服务多重复合型城城市运营商的的构建作为一个城市市运营商，他他一定是一个个复合型开发发商——旅游开发商业物业开发教育类开发住宅开发管理服务主题性旅游地产开发包括写字楼，购物中心、商务酒店非住宅类开发引入国际知名的教育机构精品住宅开发引进品牌管理服务商(二)创新思思维方式经营城市的开开发新理念超越习惯性的的房地产项目目思维，把注注意力转移到到如何促使土地升值和城城市升值上，，即由单纯的的房产经营思思维，转向“资源—资产——资金—资本本”的城市经营营思维。新理念下的开开发策略产业导入引擎拉动纵深开发震撼启动产业导入：建立在城市副副中心的高度度上，集合宽宽泛的城市产产业思维，积极整整合、培育产产业链，使城城区具备造血血机能，完成成可持续的良性发展;引擎拉动：要超越常规社社区的配套思思维，选择富富有拉动性和和关联性的引擎，，事半功倍的的推进项目开开发;纵深开发：要超越“地产产经营”的短短线思维，建建立“城市运运营”的长线思维;震撼启动：要超越“随市市而动”的常常规思维，适适度超前，创创造市场，大手笔笔，高起点，，震撼启动。。思维流程示意意图项目总体定位位项目模块（功功能板块）可选择的N个个潜在资源项目引擎不能改变随机而变(三)制定商商业模式1、保障项目目成功操作的的四道“防火火墙”Ａ．通过统一一规划、统一一策划，使土土地获得更大大的升值；Ｂ．通过对不不同性质的项项目采取多种种合作方式（（如提供信贷担保、、直接投资等等），保障项项目基本品质质；Ｃ．通过统一一城市配套，，运作优良资资产；Ｄ．通过统一一强势宣传，，获得品牌沉沉淀。２、主题式情情景商业模式式如今，“主题化”是集中式商商业发展的一一个必然趋势势，从吉隆坡坡的埃及主题“绿绿野仙踪”ＭＭall到北北京的首个电电影主题商业业街“首地大大峡谷”，主题题式商业以其其无可比拟的的“强大优势势和生命力””席卷世界风潮，迅速领领衔中国市场场。主题式商业是是一种将规划划设计与特定定氛围相结合的的商业模式。。它根据不同同年龄段的人群群消费特征和和需求特征来来配置与其相对对应的商业主主题，再在主主题中设置业态态板块，从而而为消费者带带来丰富而新新奇的购物物感受。二层“青春春时尚”主主题的女装装品牌区三层“儿童童城堡”3、领先城城市的功能能定位大都市属性性的软件配配置通过商业街街的情景营营造，空间布置，，高科技应应用，人性性化服务和和优化品牌牌组合等，构筑一一个辐射力力广、吸金金力强的城城市中心磁磁场。领先20年年的硬件配配置通过开放式式商业空间、主题景景观设计、、室内街道道室外化等等多重硬件手段提提升自身品品质，使商商业建筑本本身成为城市旅游游的一个亮亮点。多维商业动动线通过平面交通和垂直交通构筑人流量量最大化的的交通体系系。注重竖向交交通的易达达性，促使使人流由低低向高运动动。平面交交通则做到到无死角，无暗面，尽尽可能扩充充单店展示示面，合理理安排动线线宽度，巧巧妙降低物物业公摊，，以此形成最最能刺激消消费欲望和和最具投资资价值的商商业综合体体。完善业态组组成基于“城市市副中心””的高度，，构筑最具具吸引力和包容性的多元业态互动动组合。建建议划分为为七大业态态：购物……化妆品、珠珠宝、鞋帽帽、箱包、、男女装精精品、品牌牌专卖等餐饮……各类特色小小吃、品牌牌/连锁餐餐饮、快餐餐店、主题题餐厅等休闲……美容美发、、运动健身身、按摩足足疗、网吧吧、咖啡厅厅、茶舍等等娱乐……电影院、KTV、酒酒吧、迪吧吧、电玩、、俱乐部等等科技……电子类产品品、数码产产品等教育……各类私立培培训学校（（如少儿舞舞蹈、托福福培训等））、专业书书店、音像像专卖等旅游……城市代表性性特色建筑筑、主题式式情景体验验4、磁场式式规划设计计专业运营管管理在招商成功功开业经营营后，应由由专业的商业管理理机构对其其进行科学学的、专业业的、统一一的管理服务，，以此加快快提升商家家及投资者者的投资回回报期和回报率率，保证长长期而稳定定的良性经经营。定制式业态态划分根据商业动动线和客群群消费特征，，定制业态态布局，以以合理的人人流导向、心理理效应，推推动整体成成交比例。。订单式商业业操作商业的最佳佳操作流程程无疑是““订单式””操作，即项目施工工前已基本本完成主力力店的招商商，按照““市场研究究—市场定位—主主力店招商商—项目施施工、销售售—中小店店铺招商——开业筹备”的的运作模式式，最大程程度的满足足消费者和和经营商家家的功能需要。5、公建运运营模式建建议主要思路———公建虽然投投资较大，，回报周期长长，但房地地产项目回回报周期短，两者者结合可““以短养长”；对于我们而言言，打造城城市公建，，一方面有助于健健全城市副副中心的板板块功能，另一方方面便于塑塑造项目的的独有卖点，大大大提升地块块升值，为为项目的后期运营营与人气聚聚揽提供了了绝对优势。房地产项目目模块示意图图人气性公建建功能性公建建主要操作———在项目商业业部分强化化公建的投投入，根据地块特征征，建议在在东西两端端的商业部部分个加入入中国文化展馆，，青年极限限运动馆等，以此，，全城吸纳纳目标客群，聚揽揽人气。6、招商战战略总方针：采采取“招商商先行”的的策略，引引进一线品品牌主力店店，为本项目提提供更大大的附加值值和利益点点，同时进进行散户招招商，为后期销售做做好铺垫工工作。一般来讲，，招商工作作中引进大大型主力店店有以下几几种方式：：1、租赁2、联营3、定向开开发思路一：与与主力店选选择适宜的的合作方式式对于甲方而而言，多用用租赁、定定向开发这这两种方式式，根据本本项目工程程进度选择择适宜我们们的合作方方式。关于租赁：：对营业面积积较大的一一线品牌，，甲方通常常会给予一一定的优惠惠政策，以以吸引商家家入驻。通常优惠政政策为：设免租期（（据情形而而定）免管理费（（一般为一一到三年））免装修期房房租房租给予折折扣优惠（最终视双双方谈判情情况而定））关于定向开开发：根据主力商商家的特殊殊要求进行行施工，以以便满足商商家的经营营需求。思路二：商商户选择的的两大原则则合理筛选经经营产品：：虽然进行了了一定的业业态划分，，但如果同同业态板块内的商家家所经营商商品的各类类属性过于于重叠，将将会激化同同质性竞争争，不利于长期期经营。合合理搭配，，避免产品品单一化，，保证进驻驻商户有足足够的经营空空间；合理分配““长短期收收益”：有实力的长长期商户，，相对需要要面积较大大，租金较低；；小商户，，缺乏实力力保障，但但单位租金金较高。合合理划分“大小商户户”的比例例，处理好好长期收益益与短期收收益的问题题。思路三：商商户进驻的的三大要求求1、知名或或连锁商户户知名品牌商商户的进驻驻能有效提提升项目品品位，吸引引消费人流流，提供稳稳定的租金收收入。2、个性鲜鲜明的特色色商户某些商户个个性鲜明，，形象突出出，易给消消费者留下下深刻印象象，丰富了了项目的整体体特色。3、能吸引引人流量的的商户以能吸引大大规模人流流量的商户户，带动购购物增长。。三、、项项目目定定位位（一一））定定位位原原则则（二二））总总体体定定位位高度度：：符合合未未来来城城市市发发展展方方向向和和战战略略定定位位，，富富有有前前瞻瞻性性与与权权威威性性。。深度度：：突出出项项目目的的规规划划优优势势与与产产业业竞竞争争优优势势，，进进而而强强化化其其独独特特性性。。广度度：：要跳跳出出地地产产做做地地产产，，从从城城市市副副中中心心的的发发展展角角度度，，全全方方位位综综合合考考虑虑居居住住、、商商业业、、办办公公、、娱娱乐乐、、休休闲闲等等多多元元化化需需求求。。战略略定定位位的的原原则则应应该该是是:

我们不是社区，是城区！本案案是是以城城市市副副中中心心为为基基础础的的，，由由高高知知、、高高资资人人群群核核心心构构成成的，城市市广泛人人口消费费支撑的的，集多多重城市市功能为为一体的的新城区；本案是具具有造血血功能、、孵化能能力的城城市有机机体；项目的公公众形象象:整体项目目城城市形象象的表征征性代言言、主力力型副中中心、资资源型商商圈商业部分分最最富魅力力的复合合型经济济高地和和“财智智乐园””住宅部分分驻驻扎在硅硅谷之上上的资源源型豪宅宅公寓部分分丰丰富多姿姿，永不不制动的的“活力力之城””办公部分分城城市天际际线商商务最巅巅峰酒店部分分五五星级品品牌酒店店城市市会客厅厅项目总体体定位（（灵魂））“城市副副中心旅旅游集散散地”一座承载载郑州新新梦想的的城区四、项目目构建（一）空空间板块块构建（二）功功能构建建（一）空空间板块块构建常规板块居住空间间板块商业空间间板块商务空间间板块中原最集集中的高高层、高高尚居住住区吃、喝、、玩、乐乐、购一一站式商商业天堂堂办公、社社交、差差旅、商商住全满满足实现现金金流最大大化特殊板块休闲娱乐乐板块交通集散散中心板板块吸引区域域外人流流·塑造造形象··提升价价值设置公交交起始点点或终点点站·聚聚集客流流实现价值值最大化化（二）功功能构建建功能构建辅助功能主导功能生活居住商业服务商务办公文化娱乐公共休闲五、项目目启动（一）核核心引擎擎（二）推推广策略略（一）核核心引擎擎产品分布布理解公建住宅公寓寓住宅公寓寓高档写字字楼高档酒店店商业部分分（说明明：商业业部分包包含临街街商铺、底底层连体体商场及及地下商商业，这这里仅标示示临街商商铺部分分以代表表商业体体量分布））公建核心引擎擎建立：：1.交通通引擎建建议全面拓宽宽政通路路，将现现有的双双车道改改为六车车道，增增加车流流量和人人流量，，保证项项目的人气和和交通便便利性。。增加或调调整公交交线路，，在本项项目周边边的大学学路和政政通路各各设置多多个公交交车的起起始站或终点点站，形形成以本本项目为为中心的的港湾式式公交停停靠集中中站，以以确保本本项目的的人流固定性性和易达达性。项目沿政政通路将将地下全全部打通通（淮南南街至安安全街之之间政通通路段）），形成成地下交交通网络。将将原有地地下两层层商业调调整为地地下三层层，负一一层作为为商业，，负二、、三层作作为停车车场。地地下一层层形成商商业长廊廊，既可可减少政政通路地地上路段段交通压压力，有有效引导导人流，，，提升升负一层层的商业业价值。。结合项目目“城市市副中心心”的定定位，为为项目打打造多重重功能的的非商业业公益性性建筑（具具体位置置，可参参照图中中标示部部分）作作为区域域内公共共休闲娱娱乐中心心，用以支撑撑“城市市副中心心”的定定位，同同时，也也为项目目吸引、、锁定和和保持固固定的人气奠定定基础。。具体建议议：中国文化化展馆（建议面面积约：：5000平米米）青年极限限运动馆馆（建议面面积：3000平米））2.公建建设施引引擎建议议中国文化化展馆青年极限限运动馆馆（二）推推广策略略A.传传播组合合总案名：：中国城城分案名：：住宅宅……城城上城写字楼………京广广中心酒店店……中中国大酒酒店商业业……中中国城广告语：：中国人住住中国城城中原之行行哪里去去？郑州州中国城城在最中国国的地方方造中国国城B.推推广思思路第一步：炒作城市副中心概念第二步：推售住宅第三步：推售商业第四步：推售公寓第五步：推售写字楼住宅推售售策略：：1.分组组团分批批次推售售，第一一组团以以中小户户型为主主力户型型（85平平米左右右）；2.建议议销售均均价：5000元/平米米写字楼推推售策略略：采用部分分短期出出售，部部分中长长期出租租，以租租代售的的营销模模式，进进行推售售。(参考案案例：金金城国际际广场））建议销售售均价：：8000元/平米米酒店建议议：建议引进进广州中中国大酒酒店；商业推售售策略：：1.60%为短短期销售售，确保保流量最最大化；；20%为为中期销销售，实实现利润润最大化化；剩余20%为后后期销售售，该部部分可自自身长期持持有经营营;2.建议议销售均均价：1.2万元/平平米一年成名名C、推广广目标二年成形形三年成势势四年成城城D、入市市策略（（亮相期期—开盘盘前）策略一：：10万万中国结结·全城城大派发发1、形式式：街头头派发2、地点点：郑州州1000个十十字路口口3、人员员：1000名名大学生生4、时间间：亮相相当天策略二：：城市副副中心发发展高峰峰论坛参与方：：政府官官员、规规划局专专家、大大学教授授、社科院专专家、媒媒体策略三：：名人代代言谁最能符符合中国国城的底底蕴与气气质？谁最能吸吸引男女女老少的的眼球？？谁最能引引发目标标客群的的追捧？？谢谢9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。01:25:3601:25:3601:251/6/20231:25:36AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2301:25:3601:25Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:25:3601:25:3601:25Friday,January6,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2301:25:3601:25:36January6,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。06一月月20231:25:36上上午01:25:361月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:25上上午1月-2301:25January6,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/61:25:3601:25:3606January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。1:25:36上上午1:25上上午午01:25:361月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。01:25:3601:25:3601:251/6/20231:25:36AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2301:25:3601:25Jan-2306-Jan-2312、世间间成事事，不