园景园商铺价格方案

园景园商铺价格方案2008年11月7日项目基础资料介绍：本次推售铺位共计12个，总面积为1180平米；位置：位于深圳南山蛇口,四海公园旁,爱榕路与工业七路交汇处;总用地面积：6343.4㎡总户数：160户建筑面积：29984.47㎡其中住宅面积:16460㎡

商业面积:3640㎡本次推出发售的商铺面积为1179.66㎡套均面积：103㎡停车位:150个12号58.17营销节奏安排24日对外公布商铺发售信息26日户外、条幅出街30日现场包装整改到位1、短信2次2、街铺拜访3、世联资源CALL客周末对客户诚意度进行摸查结合客户诚意度调整价格11月6日11月9日根据客户情况发售24日前蛇口商铺跑盘一、10月24日前针对蛇口商铺跑盘;24日正式对外发布商铺发售信息；关键节点：二、10月26—30日户外、条幅及现场包装到位；三、客户挖掘渠道主要通过短信、街铺拜访、世联客户资源利用；四、确定对外传播口径，吸引客户上门，对客户诚意度进行摸查，调整价格并确定推售方案；五、根据客户情况确定发售方案；（预计定于11月中发售）目标分析正式发售后1个月内完成商铺销售面积比的50%；本次可推售的商铺总面积为1179.66平米；即需要销售的商铺面积为589.83平米；至少要消化6套商铺；结构1、蛇口租金市场调查3、项目的销售策略4、策略下的价格体系2、项目本体分析蛇口片区商铺租金情况：两头大,中间均衡;同街街铺会因为人流不同而致使租金水平存在巨大差异;兰园东滨路段,租金200-250元爱榕路段租金80元/平米工业七路街铺,租金85元/平米左右招商东路街铺,租金110元/平米左右此段4个临街铺,租金水平为150—230元/平米此段为米兰寓所及米兰第二季街铺,租金水平为150—180元/平米左右四海宜家临街商铺租金150—180元/平米公园南路街铺,租金100-250元/平米左右此段街铺租金水平由东向西递减,区间为60—250元/平米花果山附近街铺，租金水平130—150元/平米蛇口新街街铺，租金水平150元/平米海韵嘉园下街铺，150元/平米左右；根据对周边租金峰值的调查：卖场和合理的业态规划是租金峰值的必要提条件，而银行和车站则可以最优的提供租金支撑；蛇口中心的商铺租金水平，以公园路和招商路的交汇点为中心，租金高值均集中在方圆500米左右的距离内；租金较高点的经营业态基本以特色餐饮、服装为主；租金水平较低的经营业态以低档餐饮、五金、水果店等为主；租金价值分析：爱榕路维也纳酒店段,200元/平米左右爱榕路东湾小学金记砂锅面皇冠蛋糕九九精武麦香饼小卖铺通讯维也纳酒店酒店入口车站车行方向人行方向工业七路车站（湾厦站）：22路，70路，K105路，226路，231路；周边人流分析：1.学校师生；2.放学接小孩的家长；3.等车的人路人；4.本地过往人群；5.酒店客户；原因分析：1、车站使得本地点成为区域客户最高值；2、酒店也为地段带来了大量人群；3、学校带来了大量师生和接学生放学的家长；硬件条件:公交站点一个;酒店一个;学校一个;200元/平米左右租金价值分析：米兰公寓与米兰第二季段,170元/平米左右招商路花果山路人人乐银行海王百里臣餐饮蛇口汽车站药店中国银行3个：特色餐饮空置147米兰坊阳光168连锁酒店哎呀呀米兰公寓米兰第二季车站：蛇口汽车站；周边人流分析：1.购物需要；2.等车的人路人；3.本地过往人群；4.酒店客户；原因分析：1、车站为本地点带来了人流；2、酒店也为地段带来了大量人群；3、银行、卖场带来了人群；4、经营形式以特色餐饮为主，拉升了档次；硬件条件:汽车站一个;酒店一个;银行二个;超市一个;新小区二个；面积区间：127—180平米；面积区间：50平米左右；租金价值分析：公园南路与蛇口新街交汇段,150--250元/平米公园南路蛇口新街正宗川菜中国电信霸王菜系KFC面点王小卖铺布艺美发空置:2茶庄深发展电信西餐服装服装药行饰品服装特步专卖南水服装五金餐饮人人乐美发电脑药店200—250150元/平米左右车站：无；周边人流分析：1.购物需要；2.老小区居住人群；3.餐饮带来客户；4.银行客户；硬件条件:银行一个;品牌餐饮二个;超市一个;原因分析：1、本区域具有相对较浓厚的商业氛围；2、面点王、KFC聚集在此；3、银行具有聚集作用；4、人人乐超市具有聚集购物人群的作用；5、整个业态互补性大，且具有一定档次；面积区间：40--260平米左右；租金价值分析：海尚国际望昌路与公园南路交汇段,150--250元/平米海昌街蛇口老街公园南路海尚国际新一佳亚洲眼镜多种餐饮文华药店美发望湘亭四川美食兰州拉面真功夫工商银行海韵家园中联地产地铺街糖果坊足浴衣服美容空置中原硬件条件:大型超市一个;品牌餐饮一个;银行一个;新小区两个；车站：无；周边人流分析：1.购物需要；2.新小区居住人群；3.餐饮带来客户；4.银行客户；原因分析：1、新一佳超市聚集人气；2、品牌餐饮聚集作用；3、银行聚集一定客户；4、业态规划较合理；面积区间：30--90平米左右；租金金价价值值分分析析总总结结：：可以以聚聚集集人人流流的的卖卖场场或或车车站站，，以以及及其其他他经经营营业业态态经过过对对蛇蛇口口区区域域内内租租金金价价值值分分析析，，具具有有以以下下特特征征：基本本上上都都有有超超市市或或卖卖场场，，具具有有聚聚集集作作用用；；公交交站站点点也也具具有有一一定定拉拉升升租租金金价价值值的的作作用用；；商业业氛氛围围浓浓厚厚对对租租金金拉拉升升作作用用明明显显；；业态态的的整整体体规规划划，，档档次次的的显显现现，，对对租租金金拉拉升升具具有有明明显显作作用用；；启示示本项项目目若若能能对对2楼楼剩剩余余2000多多平平米米的的商商铺铺业业态态予予以以合合理理的的规规划划，，引引进进可可以以聚聚集集人人气气的的卖卖场场等等，，将将给给项项目目商商铺铺价价值值提提供供支支撑撑；；结构构1、、蛇蛇口口租租金金市市场场调调查查3、、项项目目的的销销售售策策略略4、、策策略略下下的的价价格格体体系系2、项目目本体分分析项目本体体价值分分析：从面积、、人流、、面宽/进深及及层高因因素分析析，分为为四档；；12号根据对项项目本体体价值的的分析，，4—6号铺为为“金角角银边””，成为为铺王；；1—3号号铺面积积适中，，且临街街，成为为商铺价价值的第第二梯队队；7—8、、12号号铺具有有一定昭昭示性，，而且具具备隔层层条件，，因此属属于第三三梯队；；9—11号铺上上台阶，，且面积积偏大，，因此价价值相对对其他铺铺位处于于劣势；；铺王单位位第二梯队队第三梯队第三梯队第四梯队队项目外部部条件分分析：一个学校校，一个个车站，，一个共共享的酒酒店；一一个人流流不太旺旺的小超超市；爱榕路东湾小学学金记砂锅锅面皇冠蛋糕糕九九精武武麦香饼小卖铺通讯维也纳酒酒店酒店入口口车站车行方向向人行方向向工业七路路硬件条件件:公交站点点一个;酒店一个个;学校一个个;5号4号3号2号1号6号7-12号车站车行方向向人行方向向超市园景园从目前上上门客户户，以及及周边商商铺经营营者的反反应看，，这些外外部条件件都还不不足以成成为支撑撑本项目目租金向向上提升升的理由由；项目内部部条件分分析：一个蛇口口近年少少见的高高品质楼楼盘、完完善的商商铺设计计项目商铺铺本体卖卖点分析析：项目前广广场阶梯梯的设计计，将使使本项目目前广场场成为连连接整个个爱榕路路附近所所有住宅宅的关键键节点，，本项目目的前广广场将取取代工业业七路成成为本区区域点的的真正人人流主干干道，为为商铺聚聚集大量量人气；；项目本身身为蛇口口近年来来少见的的稀缺高高品质楼楼盘，在在加上商商铺本身身的稀缺缺性，这这位项目目商铺的的脱颖而而出创造造了条件件；周边老住住宅、南南山区地地税、国国税、工工商等部部门均聚聚集此地地，保证证了本项项目商铺铺会具有有大量的的稳定支支付力的的消费群群体；在项目商商铺本体体设计上上，所有有商铺的的面宽进进深比设设计合理理，使本本项目商商铺将来来在业主主自行隔隔层的时时候也能能顺流通通过消防防验收，，而为本本项目增增加了额额外的附附加值；；项目各各种管管线均均已预预留，，从上上下水水、煤煤气、、专门门的餐餐饮污污水口口各种种管线线等全全部考考虑周周到，，使本本项目目商铺铺可以以适用用以各各种经经营业业态；；在前期期与住住宅客客户的的签订订文件件中（（包括括风险险提示示以及及合同同附件件等文文件）），都都约定定了商商铺可可以做做餐饮饮等业业态的的可能能性，，这避避免了了将来来经营营者若若经营营餐饮饮还需需征得得住宅宅业主主同意意的后后顾之之忧；；关键词词：前广场场阶梯梯设计计;蛇口稀稀缺高高品质质楼盘盘;稳定支支付力力人群群;面宽进进深设设计合合理;管线已已经预预留;各种业业态均均适合合;蛇口商商铺的的租金金体系系：分为四四个档档，在在业态态规划划合理理的情情况下下，本本项目目可归归属第第二档档（150—200元/平平米））租金水水平：：200——230元元/平平米左左右；；业态：：特色色餐饮饮，品品牌服服装等等业态态为主主；面积：：在50--160平米米左右右区域：：传统统蛇口口商业业旺区区（公公园南南路与与蛇口口新街街交汇汇处））租金峰值租金第第二梯梯队租金水水平：：150——200元元/平平米左左右；；业态：：地铺铺、小小卖铺铺、药药店\特色色餐饮饮；面积：50--160平米左左右区域：00年以后新新小区，规规划合理；；租金第三梯梯队租金水平：：120元元/平米左左右；业态：小卖卖铺、低档档餐饮、美美发、水果果店等；面积：40--60平米；区域：老小小区；租金第四梯梯队租金水平：：80元/平米左右右；业态：五金金、美发、、小卖铺等等；面积：40--60平米；区域：老小小区；本小区租金金水平结构1、蛇口租租金市场调调查3、项目的的销售策略略4、策略下下的价格体体系2、项目本本体分析销售模式：：“租售并举举”，不仅仅仅是销售售，也是一一个免费的的出租中介介；1.外部条条件分析一个学校，，一个车站站，一个共共享的酒店店；一个人人流不太旺旺的小超市市；2.内部条条件分析一个蛇口近近年少见的的高品质楼楼盘、完善善的商铺设设计保证了了各种业态态经营的可可能性；外部条件支支撑不够各种硬件条条件充分具具备我们的销售售模式一个免费的的租售中介介，为卖铺铺和有意租租铺的客户户提供额外外的服务；；销售策略：：价格杠杆的的合理运用用，小铺与与大铺同时时出货；铺王单位第二梯队第三梯队第三梯队第四梯队1、以4-6号铺王王作为价格格标杆，促促进1—3号、7号号商铺的销销售；2、在控制制总价的前前提下，适适当拔高面面积偏小商商铺的单价价，通过单单价杠杆对对比促进8—12号号大面积商商铺销售；；结构1、蛇口租租金市场调调查3、项目的的销售策略略4、策略下下的价格体体系2、项目本本体分析项目的本体体分析：1—7号铺铺租金150-180元/平平米，8——12号铺铺租金为120元/平米；12号1—7号铺铺昭示性较较好，面积积适中，因因此平均租租金可考虑虑去到150-180元/平平米；8—12号号昭示性相相对不理想想，客户感感知价值不不充分，建建议合理的的租金水平平为90-120元元/平米；；商铺整体合合成租金最最终为150元/平平米；租金返算：：1.基于蛇蛇口租金情情况调查；；2.基于于上门客户户置铺目的的；1、蛇口商商铺租金调调查在业态合理理规划的情情况下，本本项目在目目前市场下下可达到的的租金水平平为100—180元/平米米；2、上门客客户置铺目目的客户目前上上门置铺目目的以投资资为主；他他们关注的的点集中在在回报率；；以租金为返返推基础，，然后以租租金回报率率为判断依依据来确定定商铺出货货的可能性性；价格体系的的搭建：以租金为出出发点，然然后生成以以下三套价价格体系；150元/平米*200--25030000元/平米米34000元/平米米37500元/平米米明确的几个个前提：租金设置原原则：考虑到项目目周边租金金最高值为为200元元/平米左左右（而且租金峰峰值均在去去年房地产产市场向上上的情况下下签订的）；周边老老小区租金金为110元/平米米；若能够够合理规划划业态，加加以适当引引导，本项项目临街商商铺租金水水平可实现现170元元/平米左左右；从目前市场场上投资客客户的关注注点看，投投资回报率率至少6个个点才会考考虑；层高原则：：具备隔层条条件的铺号号价格更高高；面积原则：在控制总总价的前提提条件，可可适当调整整项目单价价；实收37500元/平米、总总额44237250元下的的具体情况况项目实收37500元/平米米的价格水水平下，项项目实收总总额为44237250元；；在此此价价格格体体系系下下，，项项目目租租金金回回报报率率在在3.41%--4.88%；；（（此此回回报报率率为为峰峰值值考考虑虑））租金金月月供供差差额额为为6312——19638元元；；在考考虑虑租租金金回回报报率率的的情情况况下下，，本本套套价价格格方方案案实实现现难难度度较较大大；；实收收：：37500元/平平米米实收收34000元元/平平米米、、总总额额40108400元元下下的的具具体体情情况况项目目实实收收34000元元/平平米米的的价价格格水水平平下下，，项项目目实实收收总总额额为为40108400元元；；在此此价价格格体体系系下下，，项项目目租租金金回回报报率率在在3.65%--4.87%；；（（此此回回报报率率为为峰峰值值考考虑虑））租金金月月供供差差额额为为5103——15890元元；；以租租金金回回报报率率为为标标准准，，在在业业态态合合理理规规划划的的前前提提下下，，本本套套价价格格方方案案具具有有一一定定可可行行性性；；实收：34000元/平米实收30000元/平米米、总额35389800元下的具具体情况项目实收30000元/平米的价格格水平下，项项目实收总额额为35389800元元；在此价格体系系下，项目租租金回报率在在4.00%--5.31%；（此此回报率为峰峰值考虑）租金月供差额额为3652—11416元；以租金回报率率为标准，本本套价格方案案理想状况下下，可吸引投投资客户，提提高销售速度度；实收：30000元/平米销售策略下商商铺价格的调调整三套价格体系系30000元元/平米34000元元/平米37500元元/平米此价格方案下下具备一定销销售速度此价格方案具具备一定可行行性此价格方案在在目前市场条条件下实现难难度较大项目的销售策略1、以4-6号铺王作为为价格标杆，，促进1—3号、7号商商铺的销售；；2、在控制总总价的前提下下，适当拔高高面积偏小商商铺的单价，，通过单价杠杠杆对比促进进8—12号号大面积商铺铺销售；最终的出街价格方案在34000元/平米价价格方案基础础上，目的性性的将4—6号铺王单位位单价拔高，，而将8—12号商铺单单位单价下调调，通过价格格杠杆促进大大面积商铺的的销售；最终的实收价价格表：实收均价为33910元元/平米,实实收总金额为为40003111元；；价格表说明：：以4--6号号铺王为价格格标杆，通过过单价来促进进8—11号号铺的销售；；通过对总价控控制来实现1—3号铺、、7号铺的销销售；折扣率的考虑虑:综合折扣率为为0.881付款方式折扣扣分为一次性性和按揭,一一次性10个个点折扣;活动折扣共预预留的折扣点点为15个；；最终的出街表表价：出街表均价为为38491元/平米,出街表价总总额为45406482元；表价说明：此价格为出街街表价，为实实收基础上向向上返折扣点点0.881得出；预祝湾厦园景景园商铺热卖卖!!客户情况说明明：进线客户共计计55批，关关注小面积商商铺；上门客客户16批，，关注点基本本集中在小面面积；从进线客户反反应来看，关关注点主要集集中在50平平米内的小面面积商铺；而而且基本不报报价，表示价价格出来才会会上门；从上门客户来来看，1—8号铺均有人人关注，12号铺也有人人关注，9——11号商铺铺意向客户不不突出；从上门客户看看，对价格信信息均不表态态，而表示如如果价格达到到接受范围才才会考虑出手手购买；从上门客户购购买目的看，，以投资为主，自用较较少；备注：在目前前市场情况下下，客户对价价格预期均偏偏低，且需求求的面积偏向向小户型；附件一9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。16:36:0316:36:0316:361/6/20234:36:03PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2316:36:0316:36Jan-2306-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。16:36:0316:36:0316:36Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2316:36:0316:36:03January6,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。06一一月月20234:36:03下下午16:36:031月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月234:36下下午午1月-2316:36January6,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/616:36:0316:36:0306January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。4:36:03下下午4:36下下午16:36:031月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。16:36:0316:36:0316:361/6/20234:36:03PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2316:36:0316:36Jan-2306-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。16:36:0316:36:0316:36Friday,January6,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2316:36:0316:36:03January6,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。06一一月月202