建筑与房地产法

目录第一章房地产开发企业的设立制度第二章用地制度第三章房地产开发的前期手续第四章房地产开发的招标第五章房地产工程建设第六章商品房销售第七章房地产税收法律制度第一章房地产开发企业的设立制度第一节房地产的特征一、房地产的基本概念建筑是动词，建筑物是人们建筑而成的东西。房地产是房产与地产的统称，从物质形态上看，包括土地、建筑物（包括房屋和其他构筑物）和定着物。因其位移特点，在法学上，房地产又称为不动产。

土地，在广义上本是一个垂直系统的自然综合体，在此，仅采狭义的地表及一定深度的土壤层。建筑物中的房屋是指由建筑材料组成的能够遮风避雨的空间场所；构筑物是房屋以外的其他建筑物；定着物是地表建筑物以外的部分，如花草、树木、庭院、花园、假山等。这部分往往视为土地或建筑物的附属部分，故，房地产一般是指土地和建筑物。

房地产的分类第一，按用途分：工业、农业、商业、军事、特殊用房等；第二，按建筑结构分：钢结构、钢筋混泥土结构、砖混结构、砖结构、框剪结构、其他结构等；第三，按建筑层数分：底层（≤3层）、多层（4层-6层）、小高层（7层-9层）、高层（10层-30层）、超高层（≥30层）第四，按权属分：国家、集体、私有所有、联营企业、股份制、涉外房产等。

二、房地产的特征

1.自然特征:位置的固定性、各宗房地产的差异性、使用上的耐久性、数量的有限性和效用的多层次性（生存资料——享受资料——发展资料）。

2.经济特征：投资大、建设周期长；变更用途的困难性；投资的流动性较差。

3.社会特征：主要是政策影响性较强。

三、房地产法律、政策的体系房地产的法律包括宪法、法律、行政法规和行政规章、地方法规和地方规章以及司法解释。房地产政策主要有国土资源部和住房与城乡建设部、国家发改委、中国人民银行、银监会、财政部国家税务局，下发的通知意见。第二节房地产开发企业的设立条件一、房地产开发的概念房地产开发是在取得国有土地使用权的土地上极限基础设施和房屋建设的行为。包括土地开发和房产开发。土地开发是使土地满足建设房屋的条件的一系列行为。包括地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路基础设施建设等。房产开发就是修房子，包括房屋建设的分析策划、规划设计、施工建设、配套完善、交付使用等全过程。

房地产开发企业是从事土地、房屋开发的企业法人。二、设立房地产开发企业的实质性要件由于房地产开发企业的组织形式一般为公司。所以，它要具备设立公司的一般条件。我国公司包括有限责任公司和股份有限公司，所以房地产开发企业，要对应地符合相应的公司条件；同时要符合特别法对房地产开发企业所规定的特别条件。1.设立公司的一般条件第一，合格的投资人。两层含义：（1）投资主体的资格合法；（2）投资者的数量合格。第二，投资人有合符法律要求的设立企业的意思表示文件。第三，符合法律要求的出资（1）出资方式

（2）出资额符合法律要求的最低限度。（3）出资程序和比例合法。（4）出资时限合法。第四，有符合法律规定的名称和组织机构。第五，有固定的所在地。

2.设立房地产开发企业的特别条件

房地产开发企业的主体资格（即通常所说的资质）分为四级，因此不同资质等级的企业，所要求的条件是不同的。列表如下：房地产开发企业资质条件表一级资质二级资质三级资质四级资质注册资本5000万2000800100经营期限5年321竣工面积或投资额近3年30万平米近3年15万平米累计5万平米合格率5年100%3年100%2年100%已竣工100%技术人员中职以上20人，专职会计4人中职以上10人，专职会计3人中职以上5人，专职会计2人中职以上5人，专职会计2人质保体系《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度重大质量事故无无无无

三、设立房地产开发企业的程序（条件）

1.向拟设企业所在地县级以上工商行政管理部门先申请企业名称预先核准。

2.向拟设企业所在地县级以上工商行政管理部门申请设立登记。申请设立企业时必须向登记机关提交相应的法律文件。

3.核准登记，并颁发《企业法人营业执照》。第二章用地制度第一节我国土地所有权及流转制度一、土地所有权制度我国土地实行国家所有和农民集体所有。1.国有土地的范围及取得第一，城市市区和不属于集体农村的土地；第二，没收、征收、征用、征购的土地；第三，农村集体农转非后，该集体的原有土地；第四，农民成建制地迁移后留下的土地；等。2.集体土地所有权第一，集体土地所有权的主体村农民集体、村民小组（原生产队）、乡（镇）农民集体。第二，集体土地所有权的范围（1）农村和城市郊区的土地；（2）属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂。（3）宅基地、自留地和自留山。二、土地所有权的流转制度土地管理法第二条任何单位和个人不得买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第二节土地使用权的取得一、土地使用权的取得方式土地使用权的取得，是对国有土地使用权的取得。土地使用权包括出让土地使用权和划拨土地使用权。出让土地使用权是政府对国有土地使用权依市场规律的有偿转让，房地产开发商即以该种方式取得国有土地使用权。划拨土地使用权是政府基于公益目的将国有土地使用权非市场性地交给使用者使用的情形。

无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权都实行土地储备基础上的集中供应制度。该制度是指县级国土资源管理部门，对依法取得的土地，进行前期（一级）开发（一级开发后的土地称为净地或熟地）、储存并由其集中供应的制度。供应方式为：对净地实行以竞价为主的方式出让。二、建设用地出让中的主要制度1.规划制度对出让地块由城乡规划主管部门确定规划条件，未确定规划条件的地块，不得出让。

2.信息公开制度出让人——县、市人民政府土地管理部门。公开内容：出让计划、出让公告、出让结果、出让土地开发利用信息、违法违规用地查处结果等。

3.竞价中标制度

境内外的自然人、法人和其他组织，出发了另有规定的以外，均可参加竞价申请。但是，结合其他条件，能参与竞价的主体其实是有限的。竞价人中标后10日内方可与出让人签订“国有建设用地使用权合同”，一个月内必须缴纳出让价款50%的首付价款。余款在一年、特殊项目不超过两年内交付。此外，还有用地交付、监管制度等。

三、国有土地使用权出让合同的主要内容和基本格式约首：合同名称，双方当事人的名称，合同编号，签订日期。正文：

1.订约依据和订约原则；土地使用权的出让方式。

2.出让土地的状况：位置，建筑面积，用途，使用期限。

3.土地使用费及支付方式：-元/㎡，

总价——元，其中政府土地收益——元、土地开发补偿款——元；付款期限。税费。

4.土地开发建设与利用：开竣工时间，城市规划的调整处理、续期处理，公用设施的接口和引入，在此期间的监督。

5.土地使用权