中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考

【大绿地·凤凰花园】营销推广策略思考谨呈：东莞大绿地房地产开发有限公司内容精要------三点思考

思考点一：项目市场定位项目虽为片区商业中心的辐射区，但目前开发所具备的优势并不明显，需要通过产品创新才能出彩。思考点二：项目商业本项目商业体量较大，商业部分的成败，将是本项目能否成功的关键。思考点三：项目操作如何利用中原的强大网络资源，与大绿地房地产产生互动，从而实现项目价值的最优化？地块分析住宅定位市场分析项目解析项目定位市场攻击策略商业定位项目发展建议市场环境分析东莞市国内生产总值东莞市总体经济水平的大幅快速提高，带动了东莞市人民生活水平不断改善，消费能力和消费需求迅速提高。对本项目的销售提供了良好的市场背景。东莞2003年恩格尔系数为31.1％，根据国际上恩格尔系数标准衡量,东莞已基本达到富裕型的消费水平。对房地产的消费要求也逐渐提高。人均消费性支出2004年东莞市房地产投资较2003急剧增长52.7％，说明东莞市房地产正处于一个蓬勃发展的阶段。房地产投资的放量增长同时也存在的一定的风险。东莞市房地产投资状况分析2004年房地产施工面积是竣工面积的6.11倍，表明未来楼市可能将供大于求。今后两年内东莞房地产市场可能将面临较大的消化压力！2004年商品房施工及竣工面积开始放量，但全市商品房空置面积与2003年相差不大，可看出市场需求保持旺盛的增长之势.大环境趋好极利于本项目的发展。东莞市商品房空置面积分析东莞市商品房销售均价234724832660y=2200e0.0626xR2=0.996721002200230024002500260027002002年2003年2004年商品房销售均价（元/㎡）指数(商品房销售均价（元/㎡）)东莞莞商商品品房房价价格格相相对对于于整整体体经经济济状状况况处处于于较较低低的的水水平平，，还还有有一一定定的的上上升升空空间间。。东莞莞市市商商品品房房销销售售均均价价分分析析外来来人人员员置置业业所所占占比比例例不不断断提提高高；；境外外人人士士，，购购房房所所占占比比例例逐逐年年下下降降；；本地地居居民民购购房房比比例例稳稳步步增增长长，，是是东东莞莞市市房房地地产产市市场场主主要要的的购购房房群群体体。。东莞莞市市购购房房群群体体分分析析☆房地地产产开开发发持持续续火火热热☆销售售价价格格持持续续上上扬扬☆商品品房房供供应应膨膨胀胀，，市市场场消消化化压压力力剧剧增增☆东莞莞各各镇镇区区的的房房地地产产发发展展供供需需两两旺旺☆东莞莞东东部部各各镇镇区区的的房房地地产产市市场场总总体体也也呈呈现现向向上上的的势势头头东莞莞市市房房地地产产市市场场总总结结塘厦厦镇镇房房地地产产交交易易十十分分活活跃跃，，近近年年来来一一直直呈呈现现租售售两两旺旺.塘厦厦房房地地产产概概况况近几几年年开开发发的的三三正正半半山山豪豪苑苑、、骏骏景景高高尔尔夫夫花花园园、、可可居居、、银银湖湖山山庄庄等等项项目目的的销销售售情情况况良良好好。。塘厦厦本本地地人人公务务员员外资资投投资资商商工厂厂、、企企业业的的高高级级管管理理人人员员邻镇镇或或深深圳圳人人主力力购购房房群群体体：：住宅宅租租赁赁市市场场非非常常活活跃跃：：房屋屋出出租租的的回回报报非非常常可可观观，，面面积积约约110平平方方米米的的住住宅宅，，其其月月租租金金范范围围在在2000-5000元元的的水水平平，，回回报报率率平平均均达达到到10%以以上上。说说明明片片区区市市场场内内，，住住宅宅也也是是一一种种较较好好的的投投资资物物业业。。整体体开开发发量量较较小小。凤岗岗镇镇商商品品房房开开发发时时间间较较晚晚，，开开发发总总量量不不大大。。凤岗岗房房地地产产概概况况总体体开开发发水水平平低低。目前前凤凤岗岗房房地地产产的的开开发发、、规规划划、、设设计计、、营营销销、、社社区区配配套套等等都都尚尚处处在在初初级级阶阶段段。外来来客客户户支支持持凤岗岗依依靠靠其其靠靠近近深深圳圳的的优优越越性性，，吸吸引引了了许许多多外外地地购购房房者者，，使使凤凤岗岗房房地地产产市市场场呈呈现现良良好好的的上上升升趋趋势势。。市场场渐渐趋趋活活跃跃近年年翡翡翠翠山山湖湖、、嘉嘉辉辉豪豪庭庭等等房房地地产产项项目目的的开开发发，，使使片片区区房房地地产产市市场场渐渐趋趋活活跃跃。。樟木木头头房房地地产产概概况况房地地产产市市场场发发展展成成熟熟樟木木头头房房地地产产市市场场由由92年年开开始始快快速速发发展展，，到到现现在在已已发发展展了了十十多多年年。。相相续续开开发发了了御御景景花花园园、、帝帝豪豪花花园园、、绿绿茵茵豪豪廷廷等等十十几几个个具具有有影影响响力力的的楼楼盘盘。。整整体体市市场场已已日日趋趋成成熟熟。。购房房主主力力以以香香港港人人为为主主樟木头有便便利的交通通，发展商商更以此将将楼盘主推推香港市场场，从而形形成了以香香港外销市市场为主导导的房地产产市场。房地产外销销市场总量量增加，市市场份额下下降2003年年以来，内内销市场持持续向好。。整体外销销市场虽然然总量增加加，但市场场占有份额额下降。挖掘本地市市场从2004年下半年年开始，樟樟木头内销销市场迅速速膨胀，发发展商开始始挖掘本地地市场、而而经济的发发展也使内内地人士的的购买力不不断增加。。内销的比比例从不到到的一成的的比例升至至三成半左左右。清溪镇房地地产概况清溪房地产产处于发展展初期，商商品房的开开发仍处于于较为初级级的阶段。。所开发的的楼盘中，，以商住小小区为主，，户型以120平米米以上的户户型为主。。清溪镇可分分为新城区区和老城区区以及郊区区三个部分分。老城新城老城区，是是香芒西路路、康怡路路、香芒中中路、香芒芒东路延线线。新城区，是是聚富路和和广场路交交界处以南南，清鱼路路以北地区区。郊区是清溪镇中中心区以外外的地区名称类型单位面积户型均价或销售情况金阳商贸广场商住94-137三房二厅二卫3200康泰大厦商住132-123三房二厅二卫2500星光商业广场商住70-86二房、三房1900公务员大楼小高层130三房二厅二卫1600碧月湾花园别墅，小高层140四房二厅二卫2980大绿地别墅，小高层168-348三房――六房3000-6500年丰豪苑商住100-150三房售罄银桥花园商住120-160三房、四房售罄康怡花园商住120-180三房、四房售罄南峰聚富花园商住100-160二房、三房、四房售罄柏丽花园别墅300（地皮）自建别墅售罄清溪镇开发发楼盘一览览地理位置：：清溪镇聚富富路占地面积：：21万平方方米建筑面积：：118569平方米米容积率率：0.56绿化率率：58%发展商商：清溪房地产产公司物业类型：：520套洋洋房、别墅墅及部分商商铺主力户型：：三房两厅133.85㎡、四四房两厅137.87㎡销售价格：：洋房3380元/㎡㎡、别墅6000元元/㎡车位位：售价：8万万/位；租租赁：250元/月月.位碧月湾花园园地理位置：：香芒西路占地面积：：57029平方米发展商商：东莞市三阳阳实业发展展有限公司司物业类型：：180套商商铺（1-4层捆绑绑销售其中中1-2层层为商铺，，3-4层层为住宅））主力户型：：333.36-419.01㎡交楼标准：：简单装修销售价格：：3200元元/㎡（1-4层层捆绑销售售)1层:约约6500元/㎡㎡2层:约3000元/㎡3-4层:约1600元/㎡付款方式：：一次性；银银行按揭九九五折。管理费费：1.2元/月.㎡金阳商贸广广场地理位置：：清溪科技路路与埔星西西路交汇处处建筑面积：：19800㎡（商业业12200㎡、、住宅7500㎡㎡）物业类型：：102套住住宅、61间商铺及及一家大型型综合商场场主力户型：：住宅：三房两厅78.12㎡、二房房两厅69.49、、85.73㎡；商铺：100㎡、65㎡销售价格：：洋房1900元/㎡㎡、商铺6500元元/㎡公开发售日日：05年3月27日日发展商商：东莞星光商商业广场开开发有限公公司星光商业广广场清溪房地产产市场总结结清溪镇对商商品房的市市场需求较较大。清溪房地产产市场总结结镇区商品房房每年开发发量不大，，项目发展展有较大空空间。清溪房地产产市场总结结主力客户群群仍以本地地居民和外外来经商者者及企业主主和高管为为主，对住住房的需求求，主要是是出于对居居住环境、、安全性的的考虑而产产生。清溪房地产产市场总结结投资客户群群中，多数数为持币观观望型。有有一定的客客户外流现现象。周边的：常常平、樟木木头、塘厦厦等。清溪房地产产市场总结结目前清溪镇镇新建住宅宅项目回报报率较高。清溪房地产产市场总结结镇区沿街商商铺极为普普遍。新兴兴商业区初初成规模。。给本项目的的经营销售售都带来极极大的压力力。中原认为：：此项目的商商业部分是是项目的难难点及重点点所在。。解决好了项项目的招商商工作将会会对项目商商业的销售售带来极大大的便利，，从而使本本项目的盈盈利目标能能较好、快快速实现。。商业市场分分析东莞市商业业概况业态多元化化仓储商店商业步行街街品牌专卖专业市场主题购物公公园大型超市大型百货物业名称返租模式华南MALL10-16年返租，起点1-3年7％回报，从第4年起每年递增5％盈锋广场20年返租，1－5年回报率4.25％，6－10年回报率4.81％，10－15年回报率5.44％，16－20年回报率6.15％地王广场带租约销售，并引进了众多知名商家东城风情步行街返租三年世博广场街铺拟返租三年返租商业项项目☆业态多元元化东莞市商业业总结☆商业用房房供应过剩剩☆主题式商商业正在接接受市场考考验☆返租方式式得以普遍遍采用☆销售较顺顺利，招商商是瓶颈☆东莞高端人人群相对有有限，而大大型商业百百货遍地开开花，致使使不少走高高端路线的的商业场所所人气不旺旺，经营状状况不理想想。清溪商业分分布☆两大主力力商圈为支支点，以街街铺为延伸伸网线，以以几大商业业百货为为网点，共共同构建清清溪商业圈圈。☆传统商商圈成熟全全面，是清清溪镇主力力商业圈。。☆新兴商商业圈，发发展潜力巨巨大。☆工业区区及住宅区区内的零散散商业普遍遍。新兴商圈传统商圈华润天和旧大新大新富升华润万佳商圈分布及及七大百货货分布富佳☆大型零售售百货与商商业街铺的的相互补充充清溪商业经经营特点清溪镇两大大商业圈中中，均为以以大型零售售百货和商商业街铺互互为补充的的形式，其其中大型零零售百货店店是长期吸吸引较大人人流的商业业热点，是是支撑商圈圈的支柱。。而围绕零售售百货店的的各种街铺铺，经营业业态全面，，为消费者者提供了较较多不同档档次的服饰饰、通讯等等产品，是是主力商家家的有利补补充。两种经营形形式的有利利结合，增增强了商圈圈生存的重重要生命力力☆经营业态态以满足生生活所需为为主如：服装、、餐饮、生生活用品等等☆档次一般般为中低档档次。较少少高档次的的消费。如：六大百百货中，华华润万佳档档次较高，，但门可罗罗雀。天和和百货有中中高档的购购物环境，，但商品档档次为中低低档。富升升、大新，，经营档次次中低档，，但人流较较多。消费费时时段段性性明明显显☆本本镇镇区区的的商商业业处处于于满满足足居居民民日日常常生生活活的的较较低低层层次次，，外外来来大大型型零零售售百百货货领领导导市市场场；；清溪溪商商业业分分析析及及总总结结☆目目标标客客户户群群对对生生活活有有更更高高层层次次的的需需求求，，例例如如休休闲闲、、娱娱乐乐、、康康体体等等商商业业在在市市场场中中较较为为缺缺乏乏，，是是较较好好的的市市场场机机会会。。例如如：：传传统统商商业业圈圈内内：：休休闲闲场场所所和和娱娱乐乐场场所所都都较较少少。。☆现现有有商商业业档档次次普普遍遍较较低低，，竞竞争争激激烈烈，，消消费费者者期期待待市市场场出出现现一一些些高高档档、、环环境境舒舒适适、、更更具具特特色色的的商商业业形形式式。。例如如：：当当地地经经济济实实力力较较强强的的客客户户，，会会选选择择到到深深圳圳、、广广州州等等地地购购物物，，到到塘塘厦厦、、樟樟木木头头等等镇镇区区消消费费。。清溪溪镇镇的的消消费费者者大大致致分分为为三三大大类类：：清溪溪商商业业消消费费者者总总结结企业业主主、、政政府府官官员员、、企企业业高高端端人人群群、、外外来来经经商商者者本地地普普通通居居民民较低低层层次次的的外外来来打打工工族族此部部分分客客户户消消费费在在很很大大程程度度上上具具有有不不确确定定性性，，冲冲动动消消费费还还可可以以加加以以更更好好的的引引导导和和释释放放，，并并使使之之成成为为一一种种消消费费习习惯惯。。清溪投投资者者分析析☆投资资者大大多为为本地地人调查研研究表表明：：现有有商铺铺大多多为当当地人人士所所购买买。☆投资资动机机：将将存款款购置置商铺铺，作作为长长期固固定的的收入入来源源。负利率率的现现实，，使有有存款款的客客户愿愿意进进行投投资。。而商商铺作作为固固定资资产，，有长长期稳稳定的的现金金流。。一定定升值值潜力力的物物业，，受到到投资资者的的亲睐睐。☆缺乏乏丰富富的投投资知知识和和投资资经验验投资者者自身身学历历不高高，对对股票票债卷卷等缺缺少投投资技技巧。。☆投资资外流流现象象明显显城区及及周边边经济济重镇镇是他他们的的选择择。根根据周周边镇镇区房房地产产项目目，客客户资资料的的调查查分析析得出出此观观点☆关注注商业业投资资项目目，有有“一一铺富富三代代”的的传统统思想想，尤尤其习习惯于于投资资临街街商铺铺。在当地地居民民中存存在牢牢固的的“一一铺富富三代代”的的传统统思想想。拥拥有临临街商商铺的的当地地人士士在经经济发发展的的过程程中也也确实实得到到了极极高的的回报报。清溪投投资型型商业业物业业市场场供量量较小小,相相对于于较大大的投投资市市场,项目目商业业部分分销售售有较较大的的市场场空间间。清溪商商业市市场存存在七七大主主力商商场,和诸诸多零零散商商业形形式,相对对于有有限的的消费费市场场,商商业经经营压压力巨巨大。。结合到到本项项目的的庞大大商业业体量量,经经营营是难难点,招商商是关关键!切实可可行的的商业业定位位,以以及强强大的的招商商实力力是保保证项项目商商业成成功的的关键键。清溪商商业市市场总总结项目地地块分分析凤凰花花园所在地地项目距距离商商圈核核心及及中心心旺地地距离离有一一定距离离，周周边的的生活活区和和对项项目造造成了了一定的的商业业阻断断。项目位位于鹿鹿鸣路路与商商业街街交界界处，，属于于传统统核心心商圈圈的辐辐射区区域。。项目有有与核核心商商圈近近距离离的地地缘优优势，，经过过引导导和培培育后后，完完全有有分享享商圈圈庞大大人流流的可可能。。☆项目目东边边是菜菜田、、美鲜鲜娜园园艺花花木场场和重重河村村委☆项目目西边边是私私宅。。☆项目目南边边是厂厂房、、鹿鸣鸣路。。☆项目目北面面是旧旧式商商品房房厂房区区项目四四至☆道道路：：鹿鸣鸣路、、商业业街☆学学校：：清溪溪幼儿儿园（（步行行15分钟钟）、、中心心小学学（步步行18钟钟）清溪中中学（（步行行15分钟钟）、、清溪溪第二二中学学（步步行20分分钟））☆医医院：：清溪溪医院院（步步行15分分钟））☆银银行：：农行行重河河分行行、建建设银银行清清溪储储蓄所所、农农业银银行清清溪办事处处、工工行旺旺东储储蓄所所、农农信镇镇西储储蓄所所。☆商商业：：华润润超市市、富富升百百货、、肯德德基、、麦当当劳、、真功功夫、、商业街街街铺铺(8分分钟)结论：：项目目周边边配套套完善善，可可以非非常方方便的的享受受商业业、银行、、教育育、医医疗等等生活活配套套。项目周周边配配套情情况分分析商圈范范围：：项目商商圈分分析香芒东东路、、商业业街。。两街街交界界处为为整个个商圈圈的最最核心心点。。半径径范围围约300米。。业态：：以传统统市场场、富富升商商场、、大新新百货货（服服装））、华华润超超市为为主，，肯德德基、、真功功夫、、麦当当劳著著名快快餐店店与之之互补补。旧旧市场场街铺铺、香香芒中中路沿沿街街街铺、、商业业街街街铺，，为商商圈核核心点点做了了有效效的延延展。。街铺:经营服服装为为主，，以餐餐饮、、食品品、饰饰品为为辅。。经营营的档档次高高中、、低档档兼有有。经营模模式分分析传统市市场：以生活活用品品为主主，附附带周周边沿沿旧市场的的街铺铺，街街铺销销售商商品以以服服装、、饰品品为主主，货货品档档次以以低档档为主主。百货类类商场场：整体是是以超超市类类型经经营，，以生生活用用品、、食品品、服服装为为主。。货品品档次次为中中低档档，☆区位优优势项目位位于泛泛传统统成熟熟商业业圈内内。即即可以以享受受到成成熟商商圈的的便利利，另另一方方面随随着商商圈的的不段段完善善和发发展，，物业业价值值的提提升速速度很很快。。☆规模优优势项目相相对于于同一一商业业圈内内的物物业具具有规规模上上的优优势。。☆设计规规划优优势按照规规划设设计，，本项项目建建成后后将是是清溪溪集休休闲、、娱乐乐、购购物、、餐饮饮为一一体的的大型型综合合商业业城。。☆市政规规划优优势项目附附近将将会拓拓宽道道路连连接莞莞深高高速及及北环环路。。☆公公共交交通劣劣势公交车车站点点离本本项目目有３３百米米的距距离，，不太太便利利。☆与与商业业旺点点没有有直接接的连连接本项目目不能能与商商业旺旺点直直接的的连接接，缺缺乏人人气。。☆项项目目公公共共空空间间不不足足项目目因因为为占占地地面面积积不不大大，，地地面面停停车车不不便便，，消消费费者者难难以以在在此此长长时时间间逗逗留留。。项目目商商业业SWOT分分析析优势势S劣势势W☆片片区区供供应应量量少少项目目所所在在传传统统商商业业片片区区今今年年商商业业用用房房供供应应量量较较少少。。☆清清溪溪市市场场需需求求量量的的增增加加。清溪溪市市场场内内潜潜在在需需求求的的增增加加。。☆清清溪溪商商业业竟竟争争的的威威胁胁六大大商商家家同同台台竞竞技技，，带带来来的的商商业业威威胁胁。。☆项项目目本本身身商商业业体体量量较较大大。本项项目目商商业业面面积积将将近近4万万平平方方米米，，清清溪溪市市场场能能否否及及时时消消化化。。☆贷贷款款政政策策影影响响银行行贷贷款款利利率率的的调调整整，，投投资资门门槛槛的的提提高高。。机会会O威胁胁T☆本本项项目目位位于于成成熟熟商商业业片片区区，，而而且且规规模模较较大大，，如如经经营营得得当当将将可可以以引引领领清清溪溪商商业业走走向向。。☆本本项项目目占占地地不不大大，，但但体体量量大大，，造造成成公公共共空空间间不不大大，，应应尽尽量量拓拓展展公公共共空空间间，，采采用用开开放放式式街街区区，，使使客客户户可可以以在在公公共共空空间间里里逗逗留留。。☆在在镇镇区区内内，，七七大大商商家家的的同同台台竞竞技技给给本本项项目目的的经经营营带带来来了了很很大大的的威威胁胁，，本本项项目目的的经经营营定定要要突突破破现现状状，，才才能能出出彩彩。。SWOT总总结结☆项项目目的的商商业业部部分分是是项项目目的的难难点点及及重重点点所所在在。。在在项项目目的的销销售售初初期期能能够够很很好好的的解解决决项项目目的的招招商商问问题题，，将将会会为为项项目目的的销销售售带带来来极极大大的的利利好好，，从从而而能能更更快快促促进进项项目目的的销销售售，，使使本本项项目目的的盈盈利利目目标标能能更更好好更更快快的的实实现现。。☆中原判断断，本项目商商业市场有良良好的发展潜潜力和空间。。SWOT总结结项目商业篇27年，23城中原对住区商商业开发的问问题与思考！！实际需要矛盾商业街初定位位分期入住矛盾一次性开发居民生活矛盾商业设施住区商业开发发中存在的问问题☆分类别设置置的住区商业业设施通过对住区商商业设施存在在的问题以及及不同商业设设施特点的总总结与反思，，中原提出了了以关注居民民的需求为出出发点的商业业设施配套主主张。根据规模、地地段、租金、、干扰程度的的不同，商业业设施可以划划分为6类：：餐饮设施、、日常必备型型配套（便利利店等）、阶阶段性配套（（装修、中介介公司）、文文化类商业配配套（酒吧、、书店等）、、零售型商业业（超市）以以及传统型商商业（肉菜市市场等）。☆分级设置的的住区商业设设施根居民实际需需求、设施服服务和城市环环境特点进行行分级设置，，在保证便利利性的同时，，增加公共设设施的共享性性。中原按照照邻里、住区区和城市片区区3个层次进进行分级设置置。中原对商业设设置特点的反反思从项目的规模模和地段特点点出发，根据据中原操作大大量住宅区商商业项目的经经验，本项目商业在在分级上应定定位为住区商商业，即不仅服务务于本项目居居民，更包含含项目所属住住区的大量居居民，以及到到香茫路商圈圈购物消费的的镇区客户，，最终形成全镇镇闻名的新型型商业热点。。从项目的大体体量和大规模模看，项目商商业类别应该该区别于以往往商业形式，，以市场发展展潜力大、利利润空间大、、市场空白的的特色商业，，打造清溪新一一代最好最休休闲最具特色色的商业街区区。定位注解：☆清溪第第一城———清溪首席集集餐饮、休闲闲、娱乐、购购物为一体的的都市时尚城城☆“ＢＬＯＯCＫ街区””源自北美，，是开放式街街区的展现模模式，是集商商住于一体的的城市生活表表现形式。项目商业定位位清溪第一一城————开放放式BLOCK街区茶楼、风味美食坊（（大酒楼）美容、水疗、康体休闲大中型百货、、特色专营店店（如女人世世界）、酒吧项目业态定位位集中式三层集中式首、二二层集中式四层公共空间特色色商业最大的特特色最终体现现在公共空间，本项目必须须在公共空间间上营造一种休闲文化化与体验情趣趣相结合的特色经营业态特色色特色餐饮（休休闲餐饮为主主体，附带部部分商务餐饮）、、服装为业态态主体；超市市——社区式购物物，为完善项项目功能的业业态补充使本项项目集餐饮、、社区式购物物功能，又兼有休休闲娱乐功能能和观光价值值本项目在规划划设计上特色色化的商业建建筑组合建筑规划特色色从特色中寻找找机会！开放式休闲街街区表现没有特色就没没有生命力，，有特色，就就有了机会！！土围砖屋金属院木屋玻璃房大型风味美食食坊+时尚精精品服服饰街街+集中式式购物物震撼的的视觉觉效果果、新颖、、时尚尚——Block街区开放式式休闲闲街区区表现现二木屋———料料理坊坊在商业业街区区的某某个区区域规规划为为带木木屋特特质的的立面面，引引入日日式、、韩国国或其其他东东南亚亚风味味的特特色餐餐饮。。建议在在商业业街区区的局局部区区域规规划为为大面面积玻玻璃组组合的的立面面，其其无论论在造造型上上还是是在内内部情情景上上均在在外部部就能能亲临临感受受。具体体表表现现玻璃璃屋屋————感感受受吧吧、、集集中中式式商商业业另本本项项目目的的集集中中式式商商业业也也可可以以规规划划为为大大面面积积玻玻璃璃组组合合的的立立面面，，使使造造型型上上有有相相对对较较强强的的视视觉觉感感。。本项项目目的的餐餐饮饮消消费费旨旨在在营营造造真真正正的的block街街区区，其其最最终终的的消消费费感感受受就就是一一种种无限限空空间间、、无无限限自自由由，，压压力力心心情情释释放放的感感觉觉。。通过过体体验验式式园园林林、、文文化化情情景景雕雕塑塑，，营营造造一一种种在在公公共共空空间间上上处处处处是是景景，，处处处处是是休休闲闲的的人性性化化空空间间。消费费者者为为享享受受、、体体验验开开放放式式的的街街区区空空间间的的乐乐趣趣与与氛氛围围而而发发生生的的自自主主消消费费，，是开开放放街街区区最最大大的的成成功功之之处处！观赏赏体验验极限限休闲闲处处处是是景景处处处是是休休闲闲Block开开放放空空间间建议议空空间间上上能能形形成成以以下下几几种种功功能能：：公共共空空间间的的营营造造观赏赏————在商商业业街街的的人人流流主主要要通通道道，，增增加加一一些些可可以以观观赏赏的的元元素素，，形形成成视视觉觉亮亮点点Block空空间间1美国国BLOCK街区区示示意意步行行环环境境/小小品品PocketParks多功功能能零售售空空间间广场场广场场氛氛围围营营造造动感感、、趣趣味味/生生活活/文文化化广场场可可作作为为公公众众休休憩憩场场所所/与与会会所所相相结结合合，，提提供供小小型型表表演演舞舞台台和和临临时时的的展展示示空空间间/给给街街区区公公民民提提供供一一种种““人人居居人人聚聚””的的双双优优空空间间，，为为他他们们创创造造一一种种差差异异化化城城市市生生活活体体验验的的价价值值实用用的的公公共共设设施施体验验空空间间广场场氛氛围围营营造造体验验————在商商业业街街区区的的较较大大的的公公共共空空间间位位置置可可增增设设一一些些可可以以让让人人体体验验的的设设施施便捷的步行距离特色街区指示/街名开放的街道实用的公共设施动感、趣味/生活/文化自然的步行系统标志点景观元素核心交汇点都市休闲时尚block街区开放放的的街街道道、、集集中中的的商商店店、、实实用用的的公公共共设设施施、、自自然然的的步步行行系系统统、、便便捷捷的的步步行行距距离离、、特特色色街街区区指指示示.街区区———关关于于商商业业街区区元元素素独立命名——清溪第一城本项项目目在在统统一一开开发发建建成成后后，，采采用用统统一一管管理理、、统统一一经经营营、、统统一一租租赁赁等等，，实实行行集集中中管管理理和和分分散散经经营营。。项目目经经营营管管理理建建议议整体体商商业业采采用用先先招招商商，，后后销销售售的的策策略略。。整体体物物业业发发展展方方向向为为：：高高档档次次的的消消费费环环境境，，中中档档次次的的商商品品价价格格。。项目经营营管理建建议委托/组组建专业业的管理理公司进进行总体体的、全全面的管管理服务务:>>对项项目整体体形象的的推介，，负责整整个项目目的形象象宣传、、推广；；>>对项项目范围围内所有有的商业业面积进进行统一一经营管管理；>>提供供项目范范围内的的车位、、住宅、、办公室室的租用用服务；；>>提供供经商咨咨询、引引进新型型商业形形态；>>提供供商铺出出租、转转让等中中介服务务；>>物业业管理的的常规服服务、监监督；>>负责责项目的的招商（（指招商商部分））；>>承办办大型文文化、娱娱乐活动动；中原商会会的会员员主要为以以下三类类：①连锁商商业零售售企业：：包括百货货公司、、超级市市场、专专业市场场、主题题商场、、休闲娱娱乐及饮饮食管理理公司等等；②著名商商品品牌牌：包括服装装、皮具具、化妆妆品、珠珠宝首饰饰及名表表等；③在莞的的港台商商人：东莞有大大量的外外资企业业，其高高层管理理人员特特别是港、台籍籍人士中中，有很很多均在在东莞置置业或有有置业计计划，他他们通过过委托中原代代理的方方式，寻寻找符合合其投资资意向的的物业，，这类会会员主要要为商铺及住住宅投资资者。中原商业业资源整整合森拓普顾顾问有限限公司森拓普顾顾问有限限公司(以下简简称“CentaPro”)为香港港中原集集团旗下下首要提提供专业业房地产产及投资资顾问服服务的子子公司，，专注于于商业以以及投资资类型的的顾问服服务。现现时的业业务网络络除香港港外，还还遍及全全国及亚亚太区各各重点城城市。CentaPro由一一批拥有有不同国国籍与技技能的专专业人才才组成，，包括来来自新加加坡、英英国等地地的测量量师、建建筑师及及财务分分析员，，并拥有有逾十年年的丰富富行内经经验。凭凭借CentaPro以客为为先的理理念，中中原的专专业队伍伍能为客客户洞悉悉市场的的走势，，并提供供最全面面的专业业意见。。凭借借集思广广益的优优秀团队队，CentaPro承诺为为客户提提供最专专业的高高质素服服务。中原CentaPro操作的的部分商商业项目目：金光光华广场场、五洲洲风情MALL、万象象城对外招商商操作途途径项目住宅宅篇☆区位优势势项目位于于泛传统统成熟商商业圈内内。一方方面可以以享受到到成熟商商圈的便便利，另另一方面面随着商商圈的不不段完善善和发展展，物业业受商圈圈的辐射射就逾加加明显，，物业价价值的提提升速度度很快。。☆项目目周边缺缺少景观观。四周环境境组成是是菜田、、私房、、厂区及及陈旧商商品房，，导致景景观的缺缺乏。优势S劣势W项目住宅宅SWOT分析析☆配套优势势项目位于于清溪镇镇成熟片片区，教教育、商商业、医医疗、文文体设施施齐备。。☆产品优势势经过市场场调查：：项目户户型大小小适中，，结构合合理。☆公共共交通劣劣势公交车站站点离本本项目有有３百米米的距离离，较不不便利☆项目目特色项目周边边为工厂厂和民房房，建筑筑形式较较为混乱乱，本项项目容易易从中脱脱颖而出出。☆片区区供应量量少项目所在在传统商商业片区区今年商商品房供供应量较较少。☆清溪溪市场需需求量的的增加。清溪市场场内潜在在需求的的增加。。☆未来来市场潜潜在供应应量的增增加。清溪未来来市场的的供应量量将有所所增加，，对本项项目造成成潜在的的威胁。。机会O威胁T争取时间间，及早早入市。。利用本本项目独独有的地地段和位位置，形形成传统统成熟片片区，特特色项目目的唯一一性，直直击市场场空白点点。利用产品特特色打造““都市生活活零距离的的高品质产产品，充分分迎合市场场购买群体体的心理预预期。全方位引导导和培育市市场，突出出项目的概概念形象，，增加感召召力，营造造多极、多多元化的购购买市场。。项目住宅SWOT小小结【潜在客户户分布及构构成】客户定位清溪周边镇☆客户区域构成：以清溪镇为重点区域，周边镇区为辅助区域。☆主要客客户职业构构成：清溪溪原始居民民、企业中中高级职员员、工厂高高级管理人人员、外来来个体经营营者、公务务员等。A、年龄龄层次：多多数年龄在在26-40岁岁之间；B、家庭庭结构：多多为2-4人，需要要相对独立立的个人空空间C、收入入状况：属属于中高等等级，家庭庭年收入8万元以上上，有一定定的支付首首期能力；；D、消费费水平：是是一些中高高档商品、、中高档休休闲娱乐场场所的消费费对象。E、购买买动机：改改善居住条条件，提高高生活质量量，追求独独立自主追追求自我，，或对项目目未来预期期看好的投投资。F、置业业次数：多多为首次置置业。主要目标客客户三大特特征分析☆背景特特征：A、追求求舒适生活活B、忙碌碌中寻求宁宁静；C、对自自己的未来来和收入预预期乐观；；D、享受受高档次的的休闲娱乐乐消费。E、希望望与亲朋为为邻，需要要健康、融融洽的社区区文化。☆价值倾倾向：A、注重住住宅的多种种功能。B、住宅设设计本身应应具有现代代居住概念念，建筑风风格及色彩彩符合目标标客户的审审美情趣，，有较完善善的社区生生活配套；；C、注重子子女教育，，希望孩子子能得接受受好的教育育；D、希望有有相对个性性化，而且且功能齐全全的高档会会所；E、希望社社区在空气气清新、环环境良好的的区域；F、要求小小区要有完完善的物业业管理。☆购房时时可能考虑虑相关问题题：定位注解：：在清溪镇中中心区域，，塑造全新新的都市生生活典范。。1、针对周周边自建房房比较，本本项目就是是现代化，，周边自建建房是落后后。2、针对碧碧月湾、大大绿地金豪豪花园比较较，本项目目是位于中中心区，享享受成熟齐齐备的社区区配套，而而碧月湾及及大绿地金金豪花园，，位于相对对偏僻地段段，周边缺缺乏商业配配套。住宅形象定定位现代都市零零距离项目物业发发展建议☆通过对对小区整体体规划设计计、以及各各细节部分分的打造包包装，从而而体现都市市生活区的的状况。☆通过对对小区公共共空间、空空中花园、、泛会所的的包装，达达到高档次次的物业，，中档次价价位的策略略。泛会所+立立体绿化建建议建议将五层层架空层设设计成为一一个富有趣趣味、有机机的、具会会所功能的的绿色空中中花园，以以弥补地面面绿化覆盖盖率的不足足。建议架架空层的层层高做到5.0米，，使高度空空间更广阔阔。建议装修时时注意通过过绿化、艺艺术展示区区、园林小小品、桌椅椅、儿童戏戏具来区隔隔出比例恰恰当、相互互独立又彼彼此联系的的艺术空间间。此外，，由于转换换层中管道道和设备较较多，注意意排布及隐隐蔽装饰，，如绿体或或百叶窗等等。如在绿色花花园中设立立许多玻璃璃房，玻璃璃房子内是是健身会所所、空中情情景餐厅、、活动室等等，玻璃房房子之间用用林荫小道道相互连接接。从而形形成会所和和园林有机机的结合在在一起，既既是会所又又是园林的的一个小品品。建议住宅大大堂要有酒酒店式装修修，以及在在公共空间间方面，体体现尊贵的的气势。产品创新户户增送落落地凸窗，，让更多的的阳光入户户。倒凸窗弧飘窗产品创新通过打造空空中花园及及泛会所，，以及多重重门禁系统统等智能化化系统，达达到让客户户感受到人人性化、生生活化、特特异化、以以及尊贵。。智能化及贴贴心设施的的运用闭路电视监监控系统小区车辆进进出管理系系统小区门禁管管理系统无线对讲系系统多媒体信息息服务系统统小区监控中中心顶楼水箱二二次加压设设施影响价格制制定的八大大因素：地

段客户购买物业的首要选择要素环

境周边及小区内环境景观发展商知名度发展商的社会认同度和实力背景。周边配套社区配套、楼宇配套的完善程度；交

通与交通主干道的间距，可选择之交通工具的多元性、出入的便捷建筑质量客户购买物业的基本信心支撑；户型方正、实用率高、功能分区合理等物业管理成熟、专业的物管公司可以提升物业形象及促进物业增值价格项目销售定定价项目核心均均价依托同同类竞争性性物业横向向比较法，，与目标消消费者需求求法进行综综合比较。。名称类型单位面积住宅均价商铺平均租金商铺平均价格金阳商贸广场商住94-137320030元/㎡3200元/㎡（连住宅）康泰大厦商住132-123250070元/㎡12000元/㎡星光商业广场商住70-861900暂不租6500元/㎡碧月湾花园别墅，小高层140298065元/㎡13000元/㎡☆项目只只要立足项项目地块本本身，针对对项目的客客户群，充充分发掘出出项目的区区位、地段段，项目规规划建筑、、园林、社社区服务优优势，实现现项目与周周边项目及及市场同类类项目的比比较优势，，就较容易易实现市场场的占位和和突围，进进而实现项项目价格的的突围和拉拉升。☆结合对东东莞整体房房地产市场场调查研究究分析和清清溪市场上上同类竞争争物业的销销售状况了了解，在既既考虑市场场畅销和实实现发展商商最大利润润的前提下下，建议总总体均价：：住宅：3000元/㎡商业：７000元/㎡―10000元元/㎡商业租金：：３０－－45元/㎡项目销售定定价建议商业部分考虑到商业业是本项目目重点，而而且前期招招商成功以以否是商业业销售的关关键，因此此中原认为为，招商工工作应在住住宅正式入入市前开展展，最好是是从现在开开始。住宅部分按现时工程程的进展情情况，预计计2006年的3月月份工程进进度将会进进入封顶阶阶段。项目目的外立面面预计将会会在2006年5月月出来，而而五月份是是传统的楼楼市旺季之之一，结合合为发展商商追求最大大利润，因因此，中原原建议本项项目的最佳佳入市时机机为2006年年的5月1日项目入市时时机

市场导导入期：建议在在市市场入市前前3个月开开始市场启启动与市场场消费引导导，着重吸吸引市场关关注与诠释释项目卖点点，为项目目的正式销销售打下良良好基础。。

内部认认筹期：在正式入市市前，预计计做一个月月的住宅部部分认筹，，进行市场场试水，了了解市场对对项目的反反应程度，，争取项目目住宅的高高认筹率，，为正式销销售奠定良良好基础。。而此时，，项目的商商业部分也也早已进行行主力商家家招商工作作。

开盘发发售与销售售期：通过能引起起消费者共共鸣、市场场轰动的事事件营销活活动拉开正正式进入市市场的序幕幕。商业开开始全面招招商。并在在热销后顺顺势进入强强销阶段。。在住宅部部分销售量量达到65%,商业业部分招商商面积达到到55%时时，进行商商业部分的的销售工作作。抢抓十十.一、圣圣诞、元旦旦、春节等等良好促销销节点进行行促销。策略性销售售思路1-2月3-4月5-7月销售持续期期形象丰满期期铺垫形象树立期期收尾清盘期期认知度美誉度促进销售树立忠诚度度知名度认知度关注度8-10月月11月之后后目标：推广期：时间：2006年年形象成熟期期开盘期引爆期分阶段推广广样板区的亮亮相应该得得到充分的的重视，““完整以及及完善性””将是需要要把握的准准则，具体体而言有以以下几点：：

全面展示项项目主要价价值点。比如项目的的空中园林林、风情商商业街、空空中泛会所所以及完备备的设施及及物业管理理服务、智智能化系统统。

同时应应尽量完整整展示到项项目各种不不同的产品品类型，并并通过样板板区的最佳形象展示示，描绘业主未来来的美好生活活图景。让客户从看到到样板区时就就心动、落定定。

“不鸣则已，，一鸣惊人””。建议尽量把样样板区环境、、设施建设完完善再开放亮亮相，以形成成良性的口碑碑传播效果。。销售包装关于样板展示示区专业服务架构构副总经理负责项目统筹负责项目销售工作策划专案小组负责项目商业部分工作负责项目策划工作销售专案小组商业专案小组东莞中原操作作优势策划团队服务务架构策划师策划经理项目策划经理负责项目策划全程监控，把握策略方向；培训策划师项目策划主要负责人配合策划经理，执行策划工作及销售跟进策划总监项目总体监控策划师商业策划师销售团队服务务架构销售总监项目经理负责培训物业业顾问；销售售工作跟进销售现场管理理，及时与发发展商沟通；；收集、反映映客户情况，，与策划小组组共同完成销销售策略的调调整销售现场客户户接待，总结结销售数据；；反馈客户反反应和意见，，提出销售建建议物业顾问物业顾问物业顾问物业顾问物业顾问物业顾问物业顾问商业团队服务务架构商业专员高级招商经理