东阿农商银行微信课堂之房产抵押贷款风险与措施

房产抵押贷款风险及防范措施信贷检查辅导中心

2014.08

“风险”一词的由来，最为普遍的一种说法是，在远古时期，以打鱼捕捞为生的渔民们，每次出海前都要祈祷，祈求神灵保佑自己能够平安归来，其中主要的祈祷内容就是让神灵保佑自己在出海时能够风平浪静、满载而归；他们在长期的捕捞实践中......深深的体会到“风”给他们带来的无法预测无法确定的危险，他们认识到，在出海捕捞打鱼的生活中，“风”即意味着“险”，因此有了“风险”一词的由来。风险的由来房产抵押到底有没有风险呢？

风险系数小表达了具有安全性的特点，而不是就没有风险。事实上，只要抵押关系存在，抵押贷款的风险就会始终存在。房产不可移动性资产额度大保值、增值处置易处置方式灵活房产抵押贷款存在的风险（一）租赁权对抗抵押权一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果先租后抵，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。三是“明修栈道、暗度陈仓”和“阴阳”合同。

《物权法》第190条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。以上规定包括两层含义：⑴对于租赁权成立在先、抵押权设立在后的情况，给予租赁权对抗抵押权的效力。“买卖不破租赁”。目的在于保护承租人的利益，防止出租人故意通过设定抵押权终止租赁关系或者剥夺承租人的优先购买权。

⑵抵押权设立后抵押财产出租的，抵押权和租赁权的关系因抵押是否登记而不同。首先，已登记的抵押权不受租赁关系的影响，承租人是在抵押公示的前提下订立的租赁合同，风险应当自担。为此，抵押权可以对抗租赁权。其次，没有办理登记的抵押权不能对抗善意取得的租赁权。即在抵押权实现时，租赁关系不能解除，对抵押物的受让人继续有效。“明修栈道、暗度陈仓”案例

吴某，2013年1月4日（星期五）向银行申请房产（A区A座301室）抵押贷款，受理当天双人进行调查，该房产具有合法房产证明，经有效评估机构评估房产价值100万元，经查询吴某及家庭成员遵纪守法，无不良信用记录。2013年1月7日根据信贷制度的相关规定完成调查，同意发放吴某房产抵押贷款60万元，吴某提供二套房证明并也调查核实，该申请抵押房产也未向外出租，2013年1月8日贷款审批、签订合同，同日办理抵押登记。这一系列操作都是按照相关制度进行操作，无任何违规操作。

2012年12月20日吴某与房屋租赁中介公司签订合同，全权委托房屋租赁公司对其房产（A区A座301室）进行租赁，长期租赁为主。2013年1月6日（星期日）房屋租赁公司与租户张某达成租赁协议，租期十年，一年房租3万元，如果一次性交够10年租金的话打八折。当天缴纳1万元定金，房屋租赁公司将该消息告知了吴某，得到了吴某的许可。2014年1月7日房屋租赁公司与张某正式签订房屋租赁合同，租期10年，一次性缴纳房租，租赁费共计24万元。“明修栈道、暗度陈仓”就这样完成了。在签订抵押合同、办理抵押登记之前将房产租赁出去，且取得了10年的租金。一旦出现风险，按照“买卖不破租赁”的原则，抵押物就很难进行拍卖处理了。

“明修栈道、暗度陈仓”案例问题到底出在哪呢？

问题出在贷后检查上。贷款发放之后，未严格按照操作制度进行首次贷后检查和季度贷后检查，凭主观意识认为该抵押贷款操作无漏洞、抵押物足值无处置风险，所以呢，就没有按照贷后检查要求去实地贷后检查，抵押房产已经出租接近一年了，贷款人都没有发现。

补求措施：追加其他抵押或保证

防范范措措施施:1.在在接接受受已已经经租租赁赁的的的的房房产产进进行行抵抵押押时时,一一定定要要充充分分考考虑虑抵抵押押权权实实现现时时的的困困难难与与风风险险,充充分分考考察察租租赁赁合合同同的的期期限限以以及及租租金金是是否否结结清清这这两两个个问问题题。。2.严格落实实贷前调查，，查明拟抵押押房产是否已已经租赁。如如果没有租赁赁，签订未处处置承诺书，，保证在抵押押前没有进行行处置的协议议。3.严格落实实贷后检查，，及时发现问问题、及时化化解风险。（二）共有财产产抵押的风险险如：2008年某信用社社发放张某个个人贷款150万元，以以借款人房产产作为抵押，，未签订财产产共有人同意意抵押的保证证书。贷款到到期后，催收收无果。结果果发现，张某某与妻子刘某某于2009年初已经离离婚，该房产产已经法院判判决归属刘某某所有。贷款款形成不良，，张某也暂时时无偿还能力力，即使诉诸诸法律也难免免形成损失。。共有财产法律律规定：共有人对共有有物不分份额额地共享权力力，共有人的的权力及于共共有物的全部部。因而，任任何共有人也也就不能以其其应有的份额额设定担保权权，而必须征征得全体共有有人同意，或或事先取得其其他共有人的的授权。否则则，担保行为为无效。如果设定抵押押担保权时，，贷款银行不不知道或不应应当知道该财财产是共同财财产，或者不不知道或不应应当知道未经经其他共有人人同意的，则则应当保护善善意第三人的的利益，认定定担保有效。。但是，在变变卖担保物实实现债权时，，银行只能就就担保人应享享有的财产权权变现价格享享有主张优先先权，对于担担保人享有的的份额之外部部分法院不支支持。防范措施：在办理房产抵抵押贷款时，，要认真对房房地产权证进进行核实比对对，确认抵押押品的权力归归属，认为有有必要的应到到房管部门核核实或取得相相应的证明。。在办理房产产抵押担保时时，必须经财财产共有人全全部同意，银银行才可以给给予办理，同同时还应要求求所有财产共共有人签署同同意抵押担保保协议书。（三）抵押登登记权的风险险1.未办理抵抵押登记的风风险。某县城城中村村周某，向信信用社贷款20万元，以以自己名下5间临街门市市房进行抵押押，该5间临临街门市房土土地性质为村村集体宅基地地用地，房产产证也仅为村村宅基地使用用证。但是该该房地处批发发市场黄金地地段，年租金金每间2万元元，有效评估估市场价值达达100万元元。按照贷款款操作流程，，2013年年3月5日在在当地公证处处办理抵押公公证后发放贷贷款40万元元，当地公证证机关出具的的公证书为:证明抵押人人和债权人签签订了最高额额抵押合同，，合同合法有有效，合同双双方当事人签签名、印鉴属属实。2013年年4月月5日日，周周某向向某小小额贷贷款公公司借借款80万万元，，并在在同一一公证证机构构办理理公证证抵押押登记记，公公证处处出具具了合合法的的《抵抵押登登记证证书》》。2014年年2月月，周周某因因赌博博输光光了在在信用用社及及小额额贷款款公司司所借借款项项，并并还欠欠别人人200万万元，，然后后跑路路，2014年年3月月4日日和4月4日信信用社社、小小额贷贷款公公司贷贷款分分别到到期，，到期期后两两家金金融机机构分分别先先后了了解到到周某某的情情况，，遂分分别向向法院院申请请了诉诉前保保全。。大家考考虑一一下：：该抵抵押物物首先先偿还还谁的的贷款款？强调两两个概概念：：公证证抵押押登记记与抵抵押合合同公公证公证抵抵押登登记：：强调的的是登登记。。依据据我国国相关关法律律，有有些合合同是是必须须经过过公证证登记记后，，才生生效。。比如，，《担担保法法》第第四十十二条条第（（二））项规规定的的财产产抵押押（包包括城城市房房地产产和乡乡（镇镇）、、村企企业的的厂房房等建建设物物），，县级级以上上地方方人民民政府府规定定由公公证机机构登登记的的；以以及法法律、、法规规规定定的抵抵押合合同自自公证证机构构办理理登记记之日日起生生效的的。该该种情情形下下，抵抵押物物办理理公证证登记记是抵抵押合合同的的生效效要件件。不不公证证登记记不生生效。。抵押合合同公公证：：强调的的是公公证。。这种种情况况一般般是双双方就就已经经生效效的抵抵押合合同，，到公公证部部门办办理公公证只只是为为了起起到证证明的的作用用。不不公证证不影影响合合同的的效力力。《担保法法》：第四十条条订立立抵押合合同时，，抵押权权人和抵抵押人在在合同中中不得约约定在债债务履行行期届满满抵押权权人未受受清偿时时，抵押押物的所所有权转转移为债债权人所所有。第第四十一一条当当事人以以本法第第四十二二条规定定的财产产抵押的的，应当当办理抵抵押物登登记，抵抵押合同同自登记记之日起起生效。。第四十二二条办办理抵押押物登记记的部门门如下：：（（一））以无地地上定着着物的土土地使用用权抵押押的，为为核发土土地使用用权证书书的土地地管理部部门；（（二）以以城市房房地产或或者乡（（镇）、、村企业业的厂房房等建筑筑物抵押押的，为为县级以以上地方方人民政政府规定定的部门门；（（三三）以林林木抵押押的，为为县级以以上林木木主管部部门；（（四）以以航空器器、船舶舶、车辆辆抵押的的，为运运输工具具的登记记部门；；（（五））以企业业的设备备和其他他动产抵抵押的，，为财产产所在地地的工商商行政管管理部门门。第四四十十三三条条当当事事人人以以其其他他财财产产抵抵押押的的，，可可以以自自愿愿办办理理抵抵押押物物登登记记，，抵抵押押合合同同自自签签订订之之日日起起生生效效。。当当事事人人未未办办理理抵抵押押物物登登记记的的，，不不得得对对抗抗第第三三人人。。当当事事人人办办理理抵抵押押物物登登记记的的，，登登记记部部门门为为抵抵押押人人所所在在地地的的相相关关部部门门。。2.以未未过户房房产抵押押风险例如：某某信用社社2013年2月28日办理理A企业业抵押贷贷款940万元元，以张张三个人人名下一一宗房地地产进行行抵押。。但是，，土地使使用证登登记使用用权人为为B企业业，张三三是依据据当地人人民法院院判决、、执行取取得的房房地产权权利，但但尚未依依照法律律规定办办理过户户手续，，并不能能发生物物权效力力。因此此，张三三在没有有把土地地使用权权变更到到名下之之前，没没有提供供抵押担担保的权权利。《物权法法》规定定：物权权的归属属，以办办理产权权变更登登记为准准，未办办理变更更登记的的，物权权归属不不变动。。3.土地地使用权权未抵押押的风险险银行办理理房产抵抵押登记记手续时时，如果果只是办办理了房房产抵押押登记，，而没有有办理土土地使用用权抵押押登记，，抵押的的房产将将无法处处置变现现。法律解释释：在我我国，对对土地及及其地上上建筑物物采取的的是二元元主义方方法，即即土地和和地上建建筑物看看做是两两项不动动产，且且各自独独立，分分属不同同的权方方主体，，可以在在一定条条件下抵抵押给不不同的债债权人。。由于房房屋和土土地在物物理上具具有不可可分割的的属性，，其分别别抵押给给不同的的债权人人时，抵抵押权实实现时可可能发生生冲突，，给贷款款造成风风险。鉴鉴于此，，在发放放不动产产抵押贷贷款时，，必须坚坚持房屋屋和土地地同时抵抵押的原原则。防范措施施：1、核对对房产权权证的真真实性。。双人检检验房产产权证，，确定产产权归属属，必要要时去管管理部门门查询、、验证。。2、严格落实实抵押登记制制度。双人前前往抵押物登登记主管部门门办理抵押登登记，取得抵抵押登记证书书。3、办理抵押贷款时，，应要求借款款人将房产和和土地使用权权一并抵押，，便于处置变变现。（四）土地用用途变更的风风险出让土地根据据用途不同有有很多种，其其价值是完全全不同的，特特别是工业、、仓储等一类类的出让地，，由于其取得得成本低廉，，如果能够转转变为住宅、、商业、旅游游、娱乐等用用途的经营性性用地，其价价值是数倍的的增长。根据《土地管管理法》第56条规定，，建设单位确确需改变土地地建设用途的的，经有关人人民政府土地地行政主管部部门和城市规规划行政主管管部门同意后后，报原批准准用地的人民民政府批准。。借款人在办办理房产抵押押贷款后，如如果私自变更更土地的用途途，如将工业业、仓库用地地变更为住宅宅、商业、娱娱乐等用途经经营性用地，，根据我国法法律规定，国国家可以无偿偿收回土地使使用权，银行行将无法处置置抵押房产。。防范措施：加强贷后检查查，防止土地地用途变更。。银行办理房产产抵押贷款前前，应查看土土地使用证上上填写的土地地用途与借款款人实际使用用用途是否一一致？如果不不一致，不予予办理抵押贷贷款。即使办办理前一致，，银行也应在在贷款发放后后进行贷后检检查，查看借借款人土地实实际用途是否否发生变更，，根据情况及及时采取有效效措施。（五）抵押房房产评估价值值风险对抵押物价值值的确定理论论上有两种方方式，一是抵抵押人和抵押押权人双方协协商，另一种种方式为委托托有资质的第第三方进行评评估。目前，评估机机构管理不规规范，在房产产评估价格上上有时不公正正，往往根据据评估的用途途抬高或降低低估价。借款款人申请贷款款时，评估费费用由借款人人支付，评估估机构可能故故意抬高房产产的评估价格格，让借款能能够申请更多多的贷款；当当银行拍卖用用来抵押的房房产时，评估估机构又会故故意降低房产产的评估价格格。防范措施：1、通过招标标的形式指定定1-2家评评估机构，签签订长期合作作协议，确保保评估价值合合理，确保足足额变现。2、培养内部资产产评估师。为准确获得抵抵押房产的评评估价格，银银行应主动培培养自己的房房产评估师，，对抵押房产产作出公正、、公平的估价价。虽然银行行无权决定评评估机构对抵抵押房产所作作的估价，但但可以根据自自己的实际评评估价格确定定贷款发放的的额度。在房房产评估中介介机构作出评评估报告后，，银行内部的的评估师应对对抵押房产进进行二次估价价，根据自己己的评估价格格，选择评估估价值较低者者作为参考依依据，按照一一定的比例确确定实际发放放贷款的金额额，掌握贷款款发放的主动动权。举例：钢构构厂房：钢结构的厂厂房主要是是指主要的的承重构件件是由钢材材组成的。。包括钢柱柱子，钢梁梁，钢结构构基础，钢钢屋架（当当然厂房的的跨度比较较大，基本本现在都是是钢结构屋屋架了），，钢屋盖，，注意钢结结构的墙也也可以采用用砖墙维护护。由于于我国的钢钢产量增大大，很多都都开始采用用钢结构厂厂房了，具具体还可以以分轻型和和重型钢结结构厂房。。用钢材材建造的工工业与民用用建筑设施施被称为钢钢结构1、钢结构构建筑质量量轻，强度度高，跨度度大。2、钢结构构建筑施工工工期短，，相应降低低投资成本本。3、、钢结构建建筑防火性性高，防腐腐蚀性强。。4、钢钢结构建筑筑搬移方便便，回收无无污染。柱子：一般用H型型钢，或者者C型钢（（通常是用用角钢把两两根C型钢钢连接）梁：一般都用C型钢和H型钢，（（中间积的的高度根据据梁的跨度度来定）棒：通常是C型型钢的，也也有用槽钢钢的。瓦：分两种，第第一种是单单片瓦（彩彩钢瓦）。。第二种是是复合板（（聚苯、岩岩棉、聚氨氨酯）。（（两层瓦中中间搁着泡泡沫起到冬冬暖夏凉的的作用，也也有隔音的的效果）。。7月29日日数据：H型钢根据据型号3000———3400元/吨C型钢根据据工艺、型型号3400——3800元元/吨槽钢根据工工艺、型号号3100——3300元/吨单层，高度度8.5，，基础深度度1.3，，采用独立立基础，单单层厂房长长105，，宽48，，面积5040，造造价计算。。如果跨度为24X2=48米，库房房钢结构造价价应该在350元每平米米左右，土建建造价应该在在160元每每平米左右。。如果跨度为单单跨48米，，库房钢结构构造价应该在在500元每每平米左右，，土建造价应应该在150元每平米左左右。如果为带吊车车的厂房，就就不好说了，，根据吊车的的起重吨位钢钢结构造价应应该在500~900元元每平米左右右（吊车吨位位不大于75吨），土建建造价应该在在200元每每平米左右。。2012年的的造价：长65、宽35、高8-8.5米楼楼层单层层无车1米砖墙。钢结构:2275平方*25kg=56吨*6000元=336000元。屋屋面板:2275*65元=150000元墙墙板:1600*70元=112000元人人工：2275*35元=80000元总总计：720000元（（造价316/平））（六））无法法处置置的风风险1、居居民唯唯一住住房作作抵押押《最高高人民民法院院关于于人民民法院院民事事执行行中查查封、、扣押押、冻冻结财财产的的规定定》的的司法法解释释第六六条规规定：：“对对被执执行人人及其其所扶扶养家家属生生活所所必需需的居居住房房屋，，人民民法院院可以以查封封，但但不得得拍卖卖、变变卖或或者抵抵债””。根根据该该规定定，如如果借借款人人用唯唯一的的一套套住房房办理理了抵抵押贷贷款，，即使使到期期不还还贷，，法院院、银银行也也无权权处置置抵押押物。。防范措措施：：严格格进行行贷前前调查查，确确保二二套房房的真真实性性，不不仅从从法律律形式式上确确定，，而且且确保保二套套房能能够保保证一一般的的正常常生活活必须须之用用。2、““财产产分割割”抵抵押的的风险险。“一物物多押押”、、“部部分抵抵押””。“一物物多押押”的的风险险。《《担保保法》》第三三十五五条第第二款款规定定：““财产产抵押押后，，该财财产的的价值值大于于所担担保债债权的的余额额部分分，可可以再再次抵抵押，，但不不得超超出其其余额额部分分。””借款款人将将房产产抵押押给多多个银银行后后，一一旦破破产倒倒闭，，抵押押房产产将很很难处处置变变现。。“部分分抵押押”的的风险险。抵抵押部部分财财产依依附未未抵押押部分分具有有存在在价值值。某信用用社2009年年向某某企业业发放放贷款款500万万元，，以某某办事事处房房产作作为抵抵押，，未对对所占占用地地一并并抵押押，贷贷款到到期没没有偿偿还，，起诉诉法院院胜诉诉，法法院依依法公公开拍拍卖，，但三三次均均流拍拍。原因是什么？？原因就是该抵抵押房产系整整栋房子的二二楼，而一楼楼为该办事处处的办公所在在地，不经过过一楼无法上上到二楼。工作建议：办办理房产抵押押登记前，要要调查清楚抵抵押的房产是是否属于“一一物多押”““部分抵押””？如果属于于“一物多押押”或“部分分抵押”，就就要提高贷后后检查的频率率，掌握借款款人和抵押房房产的情况，，一旦出现影影响贷款归还还的不利因素素，及早采取取有利措施，，尽量减少贷贷款损失。3、抵押房产产物理现状变变化造成的风风险。抵押关系存续续期间，基于于抵押人对抵抵押房产的处处分、第三人人行为或不可可抗力等因素素，抵押房产产会出现某些些变化情况，，直接影响到到房产价值，，从而使银行行实现抵押权权时存在一定定的风险。针对目前信贷贷实际和抵押押现状，分析析一下抵押房房产变化的四四种情况对银银行抵押权产产生的风险。。（1）抵押房房产扩建抵押房产扩建建是指对抵押押房产进行扩扩充改造，使使抵押房产明明显增大面积积、扩充空间间、增加层数数等。以价值值计算，扩建建后比扩建前前的房产价值值明显增大。。银行实现抵押押权时抵押房房产范围无法法确定。扩建后，现有有房产与权证证登记、抵押押财产不一致致。法院对此此判定的抵押押权范围也会会各不同。要求：恢复原原貌现有房产进行行拍卖处理（2）抵押房房产减少本文所探讨的的抵押房产减减少是指抵押押房产因结构构性拆除或毁毁损，而导致致其价值减少少，不包括因因市场等因素素导致抵押房房产价值减少少的。分为以以下三类：一是抵押人对对房产进行结结构性拆减等等而导致房产产减值。二是他人（除除抵押人或借借款人之外的的第三人）故故意或过失对对抵押房产进进行损坏而导导致其价值减减少。三是因火灾、、水灾、地震震等自然灾害害、意外事件件等，抵押房房产受到损坏坏，导致其价价值明显减少少。（3）抵押房房产改建抵押房产改建建是指在原有有土地使用权权范围内对房房屋作部分变变更或全部改改变，即拆除除部分或全部部房屋，然后后再新建，新新建后房屋面面积、层数等等与原房屋不不尽相同，内内部结构及房房屋成新情况况等也有显著著改变。抵押押房产改建在在现实中较为为普遍，多表表现为房屋所所有人对房屋屋进行翻修改改造。原房屋屋通过改造已已变成新房屋屋。（4）抵押房房产灭失抵押房产灭失失是指房屋因因各种原因，，作为抵押物物的房产归于于消灭，在原原土地使用权权范围内不存存在其它建筑筑物和相应的的附属物。根根据抵押房产产灭失的原因因，灭失情况况可分为以下下四类：一是因抵押人人拆除抵押房房产而灭失；；二是因第三人人毁损而灭失失；三是因火灾、、地震等自然然灾害、不可可抗力原因而而灭失；四是因政府拆拆迁、征收而而灭失。随着城市综合合实力的增强强，旧城改造造的规模逐渐渐增大。实践践中，有的抵抵押权人并不不知道房屋将将被拆迁的情情况，拆迁主主管部门和拆拆迁人往往忽忽视对拆迁房房上设抵押权权人权益的保保护，使设有有抵押的抵押押权人的合法法权益难以得得到实现。某信用社2013年发放放个人抵押贷贷款90万元元，但在抵押押期间所抵押押房产因政府府规划、被强强行拆除，拆拆除后借款人人仅口头承诺诺安置房建好好后进行补充充抵押，但是是信用社没有有第一时间要要求借款人增增加其他有效效担保，缺乏乏风险缓释措措施。防范措施：那么，如何保保障抵押权人人的利益呢?措施一：银行行客户经理应应当尽责进行行调查。措施二：银行行可以采取增增加保证担保保的方式，有有效应对抵押押房产变化所所带来的风险险。措施三：银行行为有效防范范抵押人擅自自对抵押房产产进行处分，，需要在抵押押合同中作出出一些特殊约约定。措施四：银行行需明确对抵抵押房产进行行投保，同时时约定银行为为第一受益人人。措施五：若抵抵押房产遇到到政府征收、、拆迁等情形形，为配合政政府项目的顺顺利进行和保保障贷款债权权，银行需积积极予以协助助配合。根据《最高人人民法院关于于适用〈中华华人民共和国国担保法〉若若干问题的解解释》第八十十条的规定，，在抵押物灭灭失、毁损或或者被征用的的情况下，抵抵押权人可以以就该抵押物物的保险金、、赔偿金或者者补偿金优先先受偿。基于于此，可行的的做法是：在在房屋拆迁、、征收前，银银行需作为当当事人一方及及时参与到相相关的谈判处处理工作中，，特别是要与与抵押人达成成抵押权实现现的协议，明明确约定将拆拆迁、征收补补偿款等用于于清偿债务，，或者由债务务人提供银行行认可的担保保，以此保障障银行的贷款款债权。4、集体土地地上房产抵押押某信用社2012年向个个人发放贷款款90万元，，以借款人坐坐落在集体土土地上的六套套房产作抵押押，由于土地地为集体性质质，无法进行行登记办理他他项权利证书书，形成不良良，无法处置置变现。我国国土土地地制制度度实实行行国国家家所所有有制制和和集集体体所所有有制制，，法法律律允允许许国国有有土土地地使使用用权权交交易易，，但但是是并并未未赋赋予予集集体体所所有有制制土土地地所所有有者者和和使使用用者者个个人人出出售售转转让让等等权权利利。。根据据《《中中华华人人民民共共和和国国土土地地管管理理法法》》规规定定，，集集体体所所有有制制土土地地使使用用权权分分为为农农用用地地使使用用权权和和建建设设用用地地使使用用权权。。农农用用地地使使用用权权是是直直接接用用于于农农业业生生产产的的土土地地，，其其使使用用权权不不得得出出让让、、转转让让或或租租赁赁用用于于非非农农建建设设，，符符合合总总体体规规划划的的除除外外。。《物物权权法法》》规规定定，，乡乡镇镇、、村村企企业业的的建建设设用用地地使使用用权权包包括括个个人人使使用用的的宅宅基基地地和和公公共共设设施施用用地地、、工工矿矿用用地地、、交交通通水水利利设设施施等等。。目前前，，我我国国法法律律对对于于农农村村集集体体所所有有者者土土地地使使用用权权的的流流转转有有严严格格限限制制。。依依据据《《担担保保法法》》，，可可以以抵抵押押的的农农村村集集体体土土地地使使用用权权仅仅限限于于特特定定的的两两种种情情况况：：一是是抵抵押押人人依依法法承承包包，，并并经经发发包包方方同同意意的的荒荒山山、、荒荒沟沟、、荒荒丘丘、、荒荒滩滩等等集集体体荒荒地地的的使使用用权权二是是以以乡乡镇镇村村企企业业厂厂房房等等建建筑筑物物作作抵抵押押的的，，所所占占用用范范围围内内的的土土地地使使用用权权可可同同时时抵抵押押。。同时时，，该该两两种种抵抵押押权权实实现现后后，，未未经经法法定定程程序序不不得得改改变变集集体体所所有有性性质质和和原原土土地地用用途途。。因因此此，，乡乡镇镇集集体体土土地地使使用用权权抵抵押押存存在在四四个个限限制制:一是是土土地地使使用用权权必必须须经经过过县县级级土土地地管管理理部部门门登登记记，，未未经经登登记记的的，，不不得得抵抵押押：：二是是土土地地上上必必须须有有厂厂房房等等建建筑筑物物，，仅仅有有空空地地不不得得抵抵押押三是是土土地地只只能能与与地地上上厂厂房房等等建建筑筑物物一一并并抵抵押押，，不不得得单单独独设设立立抵抵押押四是是抵抵押押的的范范围围是是厂厂房房等等地地上上建建筑筑物物所所用用的的土土地地，，而而不不是是全全部部地地块块的的土土地地。。工作建建议：：1.注注重第第一还还款来来源调调查，，集体体土地地上房房产抵抵押作作为辅辅助手手段。。2.与与集体体土地地所有有权人人签订订协议议，签签订在在法律律范围围内同同意并并配合合处置置的保保证书书。3.担担保人人对借借款人人、抵抵押人人具有有约束束力，，有能能力协协助处处置抵抵押物物或接接收抵抵押物物。（七））合同同风险险合同是是缔约约者预预期行行为的的具体体表述述，任任何交交易，，需要要合同同来规规范，，来激激励，，来治治理。。因为为未来来不确确定性性，交交易不不能即即期完完成，，而只只能由由体现现事前前承诺诺机制制的合合同，，恰当当的合合同安安排，，才能能克服服套牢牢问题题，提提高交交易事事前和和事后后的效效率。。好的合同能将将不良的借款款变成良款坏的合同能将将良款变成不不良的借款签订—对风险险进行事前防防范担保—对风险险进行担保防防范履行—对风险险进行事中控控制诉讼—对风险险进行事后救救济公司法:对外外担保的规定定“公司向其他他企业投资或或者为他人提提供担保，依依照公司章程程的规定，由由董事会或者者股东会、股股东大会决议议；公司章程程对投资或者者担保的总额额及单项投资资或者担保的的数额有限额额规定的，不不得超过规定定的限额。””“公司为公司司的股东或者者实际控制人人提供担保的的，必须经股股东会或者股股东大会决议议。”“前款规定的的股东或者受受前款规定的的实际控制人人支配的股东东，不得参加加前款规定事事项的表决。。该项表决由由出席会议的的其他股东所所持表决权的的过半数通过过。”担保法法解释释第4条规规定：：董事事、经经理违违反《《公司司法》》第60条条的规规定，，以公公司资资产为为本公公司的的股东东或者者其他他个人人债务务提供供担保保的，，担保保合同同无效效。除除债权权人知知道或或者应应当知知道的的外，，债务务人、、担保保人应应当对对债权权人的的损失失承担担连带带赔偿偿责任任。无效担担保合合同：：未通过过董事事会或或者股股东会会、股股东大大会决决议。。超董事事会或或者股股东会会、股股东大大会决决议范范围签签订担担保合合同。。某信用用社于于2013年2月份份向企企业A发放放贷款款600万万元，，以第第三方方企业业B所所有的的房地地产作作抵押押，企企业B出具具同意意抵押押的董董事会会决议议：““同意意为企企业A在信信用社社贷款款提供供抵押押，期期限12个个月””。而而信用用社与与抵押押人签签订的的抵押押《最最高额额抵押押合同同》约约定期期限为为3年年。超超出董董事会会决议议2年年。未未按公公司章章程规规定经经董事事会或或股东东会决决议通通过，，此类类问题题存在在一定定的法法律风风险。。贷款““四问问”?是谁贷贷,能能还吗吗?是谁保保,能能保吗吗?什么保保,保保什么么?不保准准,咋咋能办办?9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。11:55:0511:55:0511:551/5/202311:55:05AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2311:55:0511:55Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。11:55:0611:55:0611:55Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2311:55:0611:55:06January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202311:55:06上午午11:55:061月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2311:55上上午1月-2311:55January5,202316、行动出