中原地产大连龙河家园三期营销提案

龙河家园三期营销提案中原地产夏季房展带来的反思：价格区间在2500-3500的产品供给量增加，旅顺、金州、开发区、甘井子中低档楼盘大量入市，特别是旅顺多家参展，分流目标客户。五大区域瓜分中低端客户锦绣成为主角

拥有成熟配套和价格优势，4天之间预约客户过千.甘井子成为热点

东翠鸣苑公开6天消化客户200套，辛寨子、金三角、南关岭，泉水，使甘井子成为转型期房荒的主力消化区。众益•阳光海岸

作为开发区的一个代表，成为广大开发区购买者的首选，部分大连客户也被逐步分流。金州进展作为很少参与大连房展的金州地产，受到广泛关注.（金州福佳新天地广场、连大文苑、恒达花园）旅顺参展楼盘激增

阳光生态城（二期鹤海云轩）、夏威夷花园、白玉山庄、第八天。。。。甘井子新兴盘均价及盘量项目区域价位(元/㎡)规模(万平米)锦城园锦华北园东、北侧330025骏腾名苑大连市甘井子区华南沃尔玛对面350028恒宇祥苑大连甘井子区新寨子街道32803东翠鸣苑大连市甘井子区文体商业大街东侧32006.73福典人家大连市甘井子区机场新区40005.1芙蓉人家大连市甘井子区西南路与促进路之间430017西街晶品大连市甘井子区红旗镇湾家村45006.7金马圣隆大连市甘井子区机场前35007以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的阻力。项目区域价位成交数阳光生态城（鹤海云轩）旅顺经济开发区起价2420元/㎡40套第八天旅顺经济开发区起价2180元/㎡无夏威夷花园旅顺世界和平公园起价2480元/㎡12套白玉山庄旅顺太阳沟起价4500元/㎡以上3套旅顺参展楼盘整体分析：相近的地理位置与价格,使龙河客户面临分流.核心策略：树立龙河品牌，主打养生文化！深入解析龙河，脉承养生文化。完善健康配套，塑造养生氛围。贴心物业管理，关怀养生人群。科学产品规划，天然养生居所。充分利用、发挥现有配套优势，减少重复投入。提高物业服务品质，但要注意物业费的承受标准。控制开发成本，增强抗风险能力。控制成本的前提下提高品质一、、项项目目核核心心开开发发理理念念根据据对对市市场场情情况况以以及及客客户户需需求求的的分分析析，，我我们们找找到到三三期期的的目目标标客客群群有有如如下下特特征征主要要年年龄龄段段在在40岁以上。。购买需求求以养老老为主。。有较高的的经济收收入拥有一定定的学历历或社会会地位关注环境境、景观观等因素素。有较高的的生活品品位。结合三期期的开发发背景价格：突突破3000元/平方米地段：整整个地块块的绝佳佳位置景观：海海景更充充分、更更有说服服力产品：更更成熟的的产品规规划和开开发经验验需求：养养老概念念已被市市场接受受倍讯易客户需求求自身素质质树立品牌牌地产提升开发发理念打造附加加价值养生文化化海文化化自然主义义与人文文精神的的融合海洋养生生文化地地产天人合一一文化语言言在建筑筑形态上上的体现现；文化功能能在配套套设施上上的实现现；文化气质质在园林林景观或或建筑细细部上的的形成；；文化个性性在物业业管理上上的区分分；文化阶层层在客户户定位上上的区分分；全面的在在营销过过程中各各种细节节和节点点上的传传播文化化。社区人文文营造、、历史文文脉继承承、文化化沉淀文化地产产保身：40岁寻求的的身心保保养全生：50岁寻求的的回归天天性养亲：60岁寻求的的天伦之之乐尽年：70岁寻求的的颐养天天年缘督以为为经，可可以保身身、可以以全生，，可以养亲、可可以尽年年。（《庄子·养生主》）七位一一体体山海河屋人地天二、龙河河三期项项目定位位龙河三期期优势挖挖掘价格景观户型规划园林海无论东方方还是西西方，海海都是是养生的的本源。。优势的强强化观海“景景观”房房亲海“生生活”房房坐落于4A风景区内内山水环抱抱，景色色优美远离污染染，空气气清新环境安静静亲海、戏戏海、玩玩海海是生活活的一部部分位于城市市中间莅临公路路或公共共设施空气质量量不高人群嚣哗哗看海、听听海海是生活活的点缀缀旅顺大连自然海城市海人与海合合一人与海和和谐“原创海海生活””，自然主义义养生文文化社区区定位阐述述原创海生生活原生态、、原自然然滨海文化化养生文化化定位阐述述平衡养生生所谓养生生，即指指保养身身体，增增强生命命力。平衡养生生，借鉴鉴东方传传统哲学学中的平平衡理论论，讲求求天人合合一、阴阴阳平衡衡。平衡养生自然的生活环境放松的生活状态愉悦的精神享受健康的身体素质每个人都都向往的的自然生生活方式式核心定位位思路养生文化化海是养生生的本源源海文化地中海风风情特色色西班牙建建筑风格格案名建议议山海龙庭庭日出海天天日海龙庭庭颐海汇三、产产品规规划建议议整体建筑筑风格：：西班牙银银器式建建筑与现现代艺术术相结合合的有机机建筑体体银器式建建筑西班牙建建筑的美美誉，寓寓意是这这种建筑筑具有银银器般的的精雕细细琢的外外貌.现代建筑筑运动中中的一个个派别，，自然界界是有机机的，因因此取名名。主张张建筑应应与大自自然和谐谐，并力力图把室室内空间间向外伸伸展，把把大自然然景色引引进室内内。有机建筑筑西班牙建建筑的特特色多种文化化的充分分融合弧型结构构的大量量应用瓷砖的装装饰作用用明快灿灿烂的的色彩彩木质\石质和和金属属材质质的相相互补补充外立面面风格格四坡红红色磁磁瓦屋屋顶外墙白白色涂涂料拱型柱柱廊和和拱型型门廊廊屋檐采采用小小拱卷卷装饰饰弧型单单元入入户门门屋檐小小拱卷卷瓷砖的的装饰饰组团分分割与与组团团概念念海之音海之韵海之恋海洋之星海之欣海洋主主题广广场销售中中心整体开开放与与局部部封闭闭园中园园式社社区围围合设设计Patio（帕提提欧））——西班牙牙庭院院“帕提提欧””，是是西班班牙语语对建建筑物物之内内，柱柱廊四四围的的露天天庭院院的称称呼海之恋恋组团团应与与东侧侧组团团在楼楼体摆摆放上上形成成错位位，保保证该该组团团的东东侧景景观。。三期自由港二期一期公建配套设施铸铁花花栅帕提欧欧风格格的体体现产品规规划：：以六层层为主主的多多层带带电梯梯建筑筑体顶层建建议设设计出出赠送送的阁阁楼,并尽量量增加加退台台、露露台的的面积积。3、增加加楼体体防霉霉、防防潮处处理。。主力户户型分分布图图秀江南南90㎡㎡以下120—160㎡90——120㎡㎡90——120㎡㎡90——120㎡㎡跃层海之音音海之韵韵海之恋恋海洋之之星海之欣欣户室比比例：：单位面积户型所占百分比开间主卧客厅60——70ｍ²二室一厅15%2.7-3米2.7-3米70——90ｍ²二室二厅25%3-3.3米3.6-3.9米90——120ｍ²三室一厅45%3.3-3.6米3.6-4.2米120——160ｍ²三室二厅15%3.3-3.6米3.9-4.8米跃层180—240ｍ²至少四室40套左右特定特定普通户型主卫面积应在4.5---6平方米顶层的的规划划顶层层跃跃层层海之音音海之韵韵海之恋恋海洋之之星海之欣欣全部跃层一跃二二三跃四四顶层跃层四跃五五顶层跃层五跃六六顶层跃层六跃七七其他顶顶层为为6层带4.8米挑高高南北通通透，，自然然通风风。五明设设计。。小进深深、大大开间间，采采光良良好。。户户赠赠送露露台，，低层层赠送送花园园。顶层增增加赠赠送面面积，，减少少户型型面积积，增增进销销售。。室内无无障碍碍。公共区区域与与室内内门、、道均均加宽宽至轮轮椅通通过。。预留空空调机机位和和太阳阳能热热水器器管道道口、、安装装角位位。户型设设计建建议：：养生生主义义的贯贯彻园林规规划建建议一轴三三带式式地中中海特特色情情景园园林“一轴轴”为为南北北景观观主轴轴“三带带”包包括:中心主主题景景观带带龙河自自然景景观带带组团封封闭景景观带带一轴三三带南北景景观主主轴与与中心心主题题景观观带：：异域风风情与与本地地绿化化为主主题龙河自自然景景观带带以龙河河及河河内设设施为为主的的自然然景观观，丰丰富河河边绿绿化及及雕塑塑小品，突突出海海滨风风情与与大连连本地地民俗俗主题题。组团封封闭景景观带带除最南南组团团外，，其他他组团团内部部以绿绿化、、水景景小品品为主主。最最南组组团应突突出强强化水水景，，并突突出海海的主主题。。最南侧侧设计计海洋洋主题题广场场。海之音海之韵海之恋海洋之星海之欣海洋主主题广广场销售中中心南北北景景观观主主轴轴中心主主题景景观带带龙河河自自然然景景观观带带组团封封闭景景观带带地中海海特色色:丰裕的的物质质条件件欢愉的的精神神生活活足够的的闲暇暇时间间强调阳阳光、、海滩滩与开开阔式式设计计通过公公共区区域营营造和和谐的的社区区氛围围，多多角度度搭建建邻里里之间间的沟沟通平平台。。营造造出一一种具具有阳阳光感感的、、活泼泼的、、松弛弛的社社区氛氛围。。温情花花园:多层次次的景景观处处点点缀鲜鲜花水景\喷泉小小品木雕\浮雕体现滨滨海特特色与与大连连民俗俗的结结合以沟通通为主主题的的人文文规划划每个组组团都都设置置可群群坐的的亭园林理理念每家每每户都都可推推窗见见景喷泉雕塑广场灯灯广场上上的罗罗马柱柱墙面浮雕鲜花在楼盘盘园林林建设设上把把灌木木、乔乔木等等观赏赏性树树种剪剪成一一定几几何形形状或或者某某种模模样，，在专专业术术语上上称““模纹纹花坛坛”。。模纹花花坛瓷砖在在园林林中的的运用用路的装装饰果皮箱箱海洋生生物雕雕塑栋间水水景小型观观景台台与广场场相连连的观观景平平台较高大大的梧梧桐等等树种种，表表现异异国情情调。。立体绿绿化层层次，，植物景景观:草皮灌木乔木3、不不同组组团栽栽种主主题植植物，，增加加识别别力。。4、应应用视视线高高度的的高灌灌木或或矮乔乔木，，配合合地形形的塑造造形成成理想想的绿绿色屏屏障。。多层次次立体体绿化化景观先先行整体产产品描描述核心理理念：：东方““平衡衡养生生”理理念核心定定位：：原创海海生活活建筑形形式：：西班牙牙建筑筑风格格核心文文化：：滨海文文化四、产产品配配套建建议1、充分分利用用现有有配套套资源源2、处处处体现现养生生理念念3、注重重产品品细节节的表表现4、增加加人性性化设设施社区无无障碍碍设计计走廊及及门的的宽度度社区内内多设设休闲闲椅紧急呼呼救按按钮楼宇对对讲系系统五、服服务价价值体体现一卡式式服务务管理理系统统为每位位业主主配备备业主主卡，，可实实现以以下功功能：：作为出出入组组团的的身份份认证证。作为享享受各各项服服务的的凭证证。作为使使用龙龙河内内部社社区配配套的的凭证证。作为健健康档档案的的身份份确认认。服务内内容：：每年享享受一一次免免费体体检。。（可根根据业业主自自身需需要随随时进进行，，但限限定一一次。。）免费游游览水水上人人间、、塔河河湾浴浴场等等谈定定设施施。（第一一年为为全年年免费费，以以后每每年设设定时时间和和次数数。））可享受受龙河河与其其他旅旅顺设设施所所谈定定的优优惠。。包括龙龙河公公建各各项招招商设设施以以及旅旅顺各各项旅旅游、、餐饮饮、住宿等等设施施。作为乘乘坐业业主班班车的的凭证证。管家式式岗位位负责责制在各社社区封封闭处处设立立管家家岗位位，与与业主主入户户对讲讲相通通，保保护业业主生生活私私秘性性。对业主主的陌陌生拜拜访者者提供供简单单的接接待洽洽谈服服务。。各封闭闭组团团设专专门的的管家家，提提供24H咨询、、协调调服务务。实施岗岗位负负责制制，一一个管管家解解决所所有物物业问问题。。提供代代订报报纸、、代订订牛奶奶、代代办邮邮件、、代看看管、、代租租赁等等服务务。为每户户业主主提供供小型型存物物箱，，可投投邮件件、报报纸、、牛奶奶等杂杂物。。保健养养生文文化体体系保健中中心的的设置置。健康活活动的的组织织。强调健健康的的心态态。亲近的的邻里里关系系。1、保健健中心心紧急呼呼救按按钮的的监控控中心心。24H呼救帮帮助服服务。。与旅顺顺知名名医院院合作作，为为每位位业主主设置置健康康档案案。与旅顺顺知名名医院院合作作，提提供每每年一一次的的体检检服务务。为特殊殊突发发性疾疾病患患者提提供上上门体体检服服务，，并定定期跟跟踪病病情。。邀请知知名医医师、、教授授定期期举办办健康康咨询询、健健康论论坛。。定期制制作养养生资资料，，并发发至业业主手手中。。通过招招商，，找到到门诊诊、药药房等等协作作方。。2、健康康活动动的组组织社区健健康活活动的的组织织：社区老老年活活动中中心、、活动动队社区垂垂钓比比赛与大连连知名名社区区联谊谊龙舟舟赛消夏啤啤酒夜夜文化大大赛：：绘画画、书书法、、棋类类樱桃采采摘、、踏青青、赏赏樱花花老年徒徒步大大会、、登山山大会会充气式式水上上运动动。3、营造造和谐谐的邻邻里关关系由各组组团自自愿选选出楼楼长，，负责责各组组团的的日常文艺艺活动动。物业将将提供供一切切可能能支持持楼长长的工工作。。六、产产品价价格策策略三期项项目整整体均均价：：3200———3500元/平方米米价位构构成：：市场比比较成本加加成附加值值定价价一、项项目整整体均均价二、分分组团团开发发与销销售的的建议议荷风桂香秀江南南约3000元/平方米米跃层约3200元/㎡㎡约3300元/㎡约3400元/㎡约4000元/㎡约3500元/㎡先开发发与销销售恋恋组团团，以以低总总价优优势打打开市市场韵＼音音＼欣欣三组组团从从北向向南依依次开开发与与销售售海洋之之星作作为项项目四四期及及整个个社区区的最最佳景景观，，最后后开发发与推推出。。沿龙河河部分分因景景观优优势，，应充充分拉拉开价价差。。以下均均价为为前期期预定定，实实际价价差应应按照照规划划终稿稿，并并充分分考虑虑户型型、园园林等等设计计，制制定价价差。。海之音音海之韵韵海之恋恋海洋之之星海之欣欣七、销销售目目标整体开开发与与销售售销售目目标：：开盘后后8个月，，完完成项项目整整体95%以上最终销销售均均价：：3200元/平方米米第一种种方案案：销售至至50%，价格格普遍遍上调调200元/平方米米销售至至80%价格普普遍上上调100元/平方米米销售至至95%价格普普遍上上调100元/平方米米最终销销售均均价：：3500元/平方米米共增加加销销售收收入2500万第二种种方案案：分组团团销售售的价价格攀攀升模模式销售目目标：开盘后后12个月内内清盘盘销售中心装修修风格洽谈桌接待台海滨氛围的营营造1、通过沙盘的的直接表现，，建议三期重重新制作沙盘盘2、在三期最接接近的海的位位置，建造观观景台，可供供客户直接看海海。3、在售楼处的的装修与装饰饰中，突出海海的概念，增增加海的元素。。八、推广策策略一、推广目标标：继续增加龙河河家园美誉度度树立龙河家园园品牌二、整体推广原则则1、坚持“以老老带新”，强强调低成本营营销之路2、初期强势推推广，快速拓拓展项目概念念。3、中后期以活活动为主，强强调项目的特特色和感染力力。4、注重客户的的亲身感受与与情感归属。。三、推广渠道道的选择硬广软文DM派单人员直销以老带新户外路牌（大大连黄金地段段）推广阶段与推推广费用阶段时间费用产品导入期8月约20万预购期9—10月约30万开盘期10月—11月约50万强销期11月—06年5月约70万尾盘期6月约10万共计约占整个销售额的0.6%180万阶段推广方式8月1日——31日12345678910111213141516171819202122232425262728293031产品导入期老客户拜访软文地盘包装路牌推广排期表产品导入期：：突出特色、、预热市场阶段推广方式9月1日——10月1日12345678910111213141516171819202122232425262728293031预购期软文硬广中秋业主活动路牌DM产品预购期：：吸引目标客客户，增进信信息传递阶段推广方式10月1日——11月1日12345678910111213141516171819202122232425262728293031预购期开盘活动硬广软文重阳节活动路牌DM产品开盘期：：制造火爆开开盘氛围，掀掀起项目销售售热潮阶段推广方式11月——06年5月111212345强销期硬广12月8日:促销3月10日:展会3月22日4月16日4月24日5月14日5月22日软文3月15日活动冬季养生讲座客户年终活动老年徒步活动茶艺活动垂钓比赛路牌DM促销促销推出新产品推出新产品推出新产品老带新产品强销期：：维持销售热热度，增加推推广活动产品尾盘期：：以促销为主主,尽快完成100%销售.阶段推广方式6月1日——7月1日12345678910111213141516171819202122232425262728293031尾盘期硬广DM促销谢谢9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。14:25:1814:25:1814:251/5/20232:25:18PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2314:25:1914:25Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。14:25:1914:25:1914:25Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2314:25:1914:25:19January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20232:25:19下下午午14:25:191月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232:25下下午1月-2314:25January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/514:25:2014:25:2005January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2:25:20下午午2:25下午午14:25:201月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。14:25:2114:25:2114:251/5/20232:25:21PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2314:25:2114:25Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。14:25:2114:25:2114:25Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。