世联-联东集团无锡北塘产业园项目整体定位产品建议-

联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议谨呈：联东集团情况说明本次报告为整体定位报告，原本定于4月28日汇报，由于汇报时间提前的关系，世联本着将主要精力放在最重要与最紧迫的问题方面，着力解决：针对八百五十亩发展方向与整体定位办公体量的客户定位、产品定位等方面项目整体规划布局初步建议项目启动区产品细节建议1项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向3项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议6项目启动区产品建议4项目整体定位1项目目标梳理与内外环境分析2项目发展方向3项目客户定位与产品定位5项目规划布局建议6项目启动区产品建议4项目整体定位企业目标整体目标1中心城区边缘地带850亩地块，如何走差异化道路，精准整体定位2围绕客户需求，打造从产品、配套到服务的有差异化的生产生活模式3合理分期，平衡现金流，实现滚动开发与资金平衡4作为进入长三角的首个项目，实现联东在长三角区域的品牌影响力为未来扩张奠定基础启动目标5满足政府形象需求的同时保证销售回现高速公路时代南京上海58KM76KM41KM32KM48KM50KM镇江常州无锡苏州昆山80分钟110分钟高速铁路时代南京上海58KM76KM41KM32KM48KM50KM镇江常州无锡苏州昆山25分钟35分钟第一圈层第二圈层第三圈层第一圈层第二圈层外部环境—高铁无锡高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离，无锡将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层，随之而来的是城市分工体系的形成完善外部环境—城市分工无锡在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部分服务业的转移，同时也将面临高端消费、高端服务业的外溢文化之城苏州服务之城无锡上海：四大中心休闲之都杭州国际海港宁波科教中心南京城市分工城市融合上海无锡金融中心贸易中心航运中心经济中心长三角北翼商贸物流中心创意设计中心先进制造业中心职业教育及旅游度假中心外溢：制造业外溢服务业外包外溢吸引：高端消费金融等高端服务业五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心

近市场近人才近信息商务综合成本低外部环境—无锡产业特点产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个二产为主导的工业城市2009年长三角城市三产占比无锡市历年三产占比无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市外部环境—无锡产业特点产业现状三大特点：民营经济，特别是中小企业的主导地位、商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领先地位民营经济的主导地位：2007年各所有制企业产值对比第三产业中商贸服务业的绝对领先地位第二产业目前仍以传统制造业为主导无锡市产业现状目前呈现出的三大特点：中小企业占全市企业总数的比重已经超过了90％。2007年，以民营企业和乡镇企业为主体的中小企业为全市创造了58％以上的GDP第二产业目前仍以传统制造业为主导第三产业中批发零售业占据主导地位单位：亿元单位：亿元单位：亿元传统产业业带北部片包含西漳漳、堰桥桥，以轻轻织、化化工和机机械等行行业为主主西北片以洛社为为中心，，城市化化水平较较高，传传统产业业较发达达东部片以安镇为为中心，，传统产产业发达达，产业业布局聚聚集地未未形成高新技术产产业带东南片以无锡高新新技术开发发区和锡山山经济技术术开发区为为中心，是是无锡高新新技术产业业发展较早早的地区，，己形成具具有一定实实力、一定定影响的高高新技术产产品生产基基地。西南片以鑫园经济济技术开发发区为中心心，是无锡锡科研院所所和大学主主要分布地地区，也是是无锡以电电子产业为为主要分布布地区。CBD第三产业CBD以老城为中中心，其核核心在解放路内部部，初步形成成了零售业业、金融保保险业等为为主的功能能区物流物流业主要要布局在以西漳和东东亭为中心心的地区，以以仓储、运运输、配送送等传统物物流为主城市南进产业北移在“城市南南进，产业业北移”战战略影响下下，无锡市市区产业布布局南北分分异明显，，传统产业业主要集中中在北部区区域，高新新技术产业业主要布局局在南部，，传统产业业比重依然然较高外部环境—无锡产业布局西北片北部片东部片西南片东南片江阴宜兴无锡九大新新兴产业外部环境—无锡产业规划第二产业传感网新能源新材料环保生物医药第三产业软件服务外包包设计与文化创创意现代旅游生产性服务业业产业规划有九九大新兴产业业将主要布局局在市区外围围区域，其中中，生产性服服务业（金融融、物流、总总部经济等））有在市区发发展的布局生产性服务业业主要包括现现代物流、金金融服务、信信息服务、总总部经济等外部环境—无锡城市规划城市规划———板块划分：：无锡市域分分为五大板块块，分组团相相对独立发展展；惠山、锡锡山、新区将将形成外围产产业区；城中中、滨湖将组组成城市商贸贸、商务、文文教、居住区区；项目介于于惠山与城中中板块之间城中板块新区板块滨湖板块惠山板块锡山板块功能定位：先进制造业、、现代物流业业的集聚区和和都市农业示示范区发展驱动：传统产业基础础功能定位：商务商贸文化化居住中心城城区发展驱动：传统商务商贸贸氛围功能定位：风景旅游区、、人居生态新新城区、现代代服务业集聚聚区和现代都都市农业示范范区发展驱动：生态环境新政务区利好好功能定定位：：区域性性生产产生活活资料料集散散中心心、无无锡先先进制制造业业基地地和都都市农农业示示范区区发展驱驱动：：传统产产业基基础功能定定位：：创新型型国际际化科科技新新城重点建建设高高新技技术产产业中中心、、物流流中心心、空空港地地区和和“三三泰一一址””历史史文化化保护护工程程发展驱动：：政府产业引引导惠山新城锡山新城太湖新城新区商贸商商务区崇安商务商商贸区北塘新城广益新城太湖广场外部环境—北塘产业项目行政隶隶属北塘区区，其为无无锡市传统统商贸与传传统制造业业集中区，，经济发展展处于较低低水平，近近年来，随随着工业企企业退城进进园，遭遇遇产业断层层危险，工工业产值规规模大幅下下降2006-2007年七区地地区生产总总值对比单位：亿元元2009年年北塘区三三产比例已已达到66.1%2009年年北塘区工工业各行业业盈利同比比增长水平平从“十一五五”初期开开始，北塘塘区启动工工业企业退退城进园，，整治“五五小”企业业2009年年工业因宏宏观形势不不理想和一一批重点工工业企业迁迁出或即将将迁出双重重因素影响响，工业规规模大幅降降低，规模模以上工业业总产值比比2005年下降26.6%，第三产产业比重提提高幅度高高于前几年年外部环环境—北塘塘规划北塘区区功能能定位位以发发展居居住为为主，，成为为文化化居住住服务务综合合区；；项目目南侧侧即为为规划划建设设中的的北塘塘新城城，主主要功功能定定位为为城北北商业业次中中心；；本项项目规规划定定位为为总部部经济济园北塘区区的功功能定定位是是以发发展居居住为为主，，同时时开发发惠山山运河河文化化旅游游和商商贸物物流业业、服服务业业，并并兼顾顾都市市型工工业的的发展展，形形成一一个水水岸文文化居居住服服务综综合区区金山北北工业业园刘潭-广石石居住住片区区盛岸居居住片片区北塘新新城（（凤翔翔片区区）运河“北塘塘新城城”规规划面面积4.5k㎡㎡将成成为以以“现现代商商贸、、文化化旅游游、居居住功功能””为主主的新新型城城区，，成为为无锡锡北部部的商商业次次中心心，成成为北北塘区区的行行政、、文化化、经经济的的中心心睦邻中中心：：15万方方体量量，包包含社社区生生活配配套，，教育育中心心商业次次中心心：沿沿青石石路、、通惠惠路形形成城城北商商业次次中心心，总总体量量估计计在40万万方（（金太太湖20万万方，，欧风风20万方方）物流专专业市市场群群文化旅游带带凤宾路沪宁铁路居住片区南至运河北至江海路路西至凤翔路路东至锡城路路专业市场商业次中心心沿运河特色色旅游带睦邻中心盛世新城华仁凤凰城城欧风新天地地北创科技园园金太湖国际际居住及其配配套商业商务北塘区规划划北塘新城规规划总部经济园园项目区位：：位于老城城区边缘地地带，紧邻邻区政府，，具备一定定的区位优优势，目前前不属于城城市发展的的主导方向向项目本体—区位区域商业中中心火车站交通枢纽城市CBD1公里5公里3公里距离北塘塘区现商商业中心心1公里里距离市中中心5公公里路程程距离火车车站约3公里距距离不属于于市政政府南南拓北北展的的发展展方向向北塘区区政府府广石路路/312（高高架））锡澄路路江海路路（高高架））凤翔路路（高高架））凤宾路路地铁一一号线线庄前站站江海路路站地铁四四号线线地铁三三号线线天河站站吴桥站站三院站站火车站站项目交交通：：项目目为高高架及及快速速路所所环绕绕，目目前项项目进进入主主要依依赖凤凤宾路路；未未来轨轨道交交通一一号线线、四四号线线均有有临近近站点点，将将进一一步拉拉近与与市区区的距距离项目本本体—交通通一期启启动区区，现现已拆拆平民营工业园园制衣厂厂物流仓储物流、、制造造加工工厂摩配市市场、、制造造加工工厂项目本本体—内部部现状状项目规规模与与内部部现状状：项项目目目前确确定为为850亩亩，可可建设设用约约在600亩左左右，，地块块平整整，现现状主主要是是物流流以及及中小小型制制造加加工企企业1规划用用地指指标限限制：：70%办办公、、30%商商住2定位限限制：：市政政府所所颁发发的总总部经经济园园名号号3启动限限制：：启动动地块块C65面面积在在90亩左左右，，容积积率在在2.5以以下项目限限制性性条件件项目SWOT小小结机遇挑战交通一体化带动下的产业转移无锡将总部经济（属于生产性服务业）列为九大战略产业，对项目将有一定的潜在政策利好无锡城市建设（特别是北塘新城）建设完善对本项目的辐射带动、外部交通完善：地铁站点将拉近项目与城市之间的距离在北塘区大定位为商贸居住区，缺乏商务氛围，同时面临基础有限（产业断层）的情况下，本项目有70%（约420亩）的办公用地限制外围产业园区的竞争挑战优势劣势区位优势：距离北塘次中心1公里，距离火车站3公里，距离城市中心5公里；介于惠山板块与城中板块之间，有两大可借之力规模优势：850亩地块带来的自我中心化的可能性用地属性优势：较低价格下的商办、商住用地属性老城区边缘地带，不在城市发展的主轴上高架阻隔，对项目形成一定的负面影响周边专业市场以及加工工厂影响区域环境，拉大了项目与城市之间的心理距离1项目目目标梳梳理与与内外外环境境分析析2项目发发展方方向3项目客客户定定位与与产品品定位位5项目规规划布布局建建议6项目启启动区区产品品建议议4项目整整体定定位立足于于优势势、劣劣势、、机遇遇、挑挑战，，项目目有哪哪些可可能的的发展展方向向？方向一一：纯纯产业业园的的发展展路径径基于交交通一一体化化下的的产业业转移移趋势势基于总部经济济园的名号产业园的发展展思路确立项目产业业发展的主导导方向搭建培育产业业发展的平台台承担前期产业业引进的亏损损直面遍地开花花的商务园竞竞争与产业断断层的区域现现状方向二：纯办办公的发展路路径基于70%的的办公用地属属性纯办公的发展展思路克服目前缺乏乏商务氛围确立办公客群群相应产品打造造方向三：其他他的路径？锡山：①V-PARK，行业分分布在软件、、电动车、摩摩托车②商务区③S-PARK①②③锡山新区：①商务区②I-PARK一期③高新区④新加坡工业业园⑤I-PARK创意园⑥I-PARK二期⑦太湖国际科科技园⑧空港产业园园①②③④⑤⑥⑦⑧新区滨湖②滨湖区：①国家工业设设计园②太湖新城科科教产业园马山生物医药药外包园①①②③北塘区：①金山北工业业园②凤翔软件园园③北创科技创创业园北塘惠山①②③④惠山：①风电产业园园②生命科技产产业园③数字信息产产业园④软件外包园园路径一的可行行性1、如果走纯纯产业园的发发展路径，面面临的是来自自无锡市各大大产业园区的的直接竞争新区：（1）集成电电路、液晶显显示、光电器器件、电子元元器件等（2）电力装装备产业（3）生物试试剂和生物制制造（4）口岸保保税物流服务务业（5）太阳能能电池及组件件制造（6）软件产产业锡山区：（1）电子信信息产业—电电子元件、计计算机整机（2）纺织及及服装产业（3）摩托车车及汽车零部部件产业（4）诊断试试剂（5）制造业业物流服务业业（6）电子信信息材料和新新型化工材料料滨湖区：（1）电子信信息产业—集集成电路设计计（2）数控机机床设备及专专业精密装备备（3）生物医医药研发服务务外包（4）太阳阳能电池、组组件及应用产产品（5）工业设设计太湖惠山区：（1）印染和和印染机械（2）汽车零零部件（3）医疗器器械（4）运输配配送物流（5）特种冶冶金新材料（6）风力发发电设备以及及相关配套零零部件生产（7）硅材料料和太阳能电电池及组件制制造太湖主城区现代商贸业路径一的可行行性2、无锡市先先进产业转移移以及培育已已在别的区域域形成产业集集聚或已有规规划布局，项项目难以找到到差异化机会会点；且片区区本身面临产产业断层的危危险资料来源：无无锡市人民政政府关于加快快总部经济发发展的若干意意见，《无锡锡经济》编辑辑部营销总部综合型总部研发总部投资总部物流总部金融总部重点发展六大领域总部经济加快建设总部部企业集聚区区。鼓励总部企业业进入太湖新新城、锡东新新城、主城区区重点片区及及太湖广场周周边地区鼓励综合型总总部、投资总总部和销售总总部进入城市市综合体，鼓鼓励研发总部部企业进入太太湖国际科技技园、太湖新新城科教产业业园等，鼓励励物流总部进进入锡东片区区、新区空港港产业园等，，鼓励金融总部部进入太湖新新城金融规划划区和崇安、、南长、北塘塘城区路径一的可行行性3、尽管项目目是目前无锡锡市唯一的总总部经济园，，但也存在““民间”诸多多竞争对手，，无锡中小企企业为主导的的经济体系难难以支撑项目目作为纯粹总总部基地打造造的可能中小企业占全全市企业总数数的比重已经经超过了90％。2007年，以民民营企业和乡乡镇企业为主主体的中小企企业为全市创创造了58％％以上的GDP项目的总部经经济园地位并并非唯一无锡以中小企企业为主导的的经济体系随着高铁的开开通，长三角角城市一体化化将进一步加加速，上海作作为人才高地地、信息高地地、消费高地地有可能会导导致无锡优秀秀企业的外溢溢无锡或将面临临企业总部外外溢上海的危危险立足于优势、、劣势、机遇遇、挑战，项项目有哪些可可能的发展方方向？方向一：纯产产业园的发展展路径基于交通一体体化下的产业业转移趋势基于总部经济济园的名号产业园的发展展思路确立项目产业业发展的主导导方向搭建培育产业业发展的平台台承担前期产业业引进的亏损损直面遍地开花花的商务园竞竞争与产业断断层的区域现现状方向二：纯办办公的发展路路径基于70%的的办公用地属属性纯办公的发展展思路克服目前缺乏乏商务氛围确立办公客群群相应产品打造造方向三：其他他的路径？路径二的可行行性1、纯办公的的发展路径下下，多年来疲疲软的市场成成交将与项目目未来大规模模的办公放量量形成矛盾指标年成交量（０６－０９年）成交均价（０９年）个盘领先去化速度（年）年价格涨幅（０8－０９年）住宅400万㎡6500元／㎡19万㎡（阳光100）7.85%商业65万㎡10000元／㎡7万㎡（五洲国际）22.65%办公20万㎡7655元／㎡5万㎡（红豆国际）-1.95%无锡市办公市市场近年来发发展乏善可陈陈，年去化速速度仅为20万方，远远远落后于住宅宅、商业无锡市办公产产品成交均价价在低位徘徊徊，领先于住住宅，但远远远落后于商业业，部分区域域还出现住宅宅、办公价格格倒挂的情况况；且租金在在多年来维持持在2元左右右的平均水平平从价格涨幅来来看，商业遥遥遥领先，成成为投资者首首选的产品，，而办公产品品由于疲软的的市场表现，，未被大部分分投资者认可可项目未来约45万㎡（R=1.5）到75万万㎡（R=2.5）的办公体体量VS20万㎡年去化总量路径二的可行行性2、从未来竞竞争来看，无无锡市有多个个办公项目正正在开发阶段段，预计未来来5年内办公公市场供应量量会飞速增加加，保守估计计将达到40万方，主要要产品是甲级级纯办公产品品，项目集中中在市中心和和太湖广场周周边名称高度业态预计办公体量恒隆广场250米个高档购物中心、一个休闲广场和两栋高层建筑。5-6万方苏宁广场318米写字楼、酒店式公寓、购物中心、酒店2.5万方保利达广场300米城市综合体约3万方名称层数业态体量（方）世贸中心50办公75000燕莎商务中心77办公、酒店50000茂业天地.观园44办公66000九龙仓大厦83办公、酒店、酒店式公寓400001324567保利达广场苏宁广场恒隆广场燕莎商务中心心九龙仓大厦世贸中心茂业天地.观观园8万达广场预计未来5年年市中心及太太湖广场周边边办公市场供供应量保守估估计将达到40万方，项项目如果走纯办办公路路线将将面临临激烈烈竞争争市中心心太湖广广场周周边立足于于优势势、劣劣势、、机遇遇、挑挑战，，项目目有哪哪些可可能的的发展展方向向？方向一一：纯纯产业业园的的发展展路径径基于交交通一一体化化下的的产业业转移移趋势势基于总总部经经济园园的名名号产业园园的发发展思思路确立项项目产产业发发展的的主导导方向向搭建培培育产产业发发展的的平台台承担前前期产产业引引进的的亏损损直面遍遍地开开花的的商务务园竞竞争与与产业业断层层的区区域现现状方向二二：纯纯办公公的发发展路路径基于70%的办办公用用地属属性纯办公公的发发展思思路克服目目前缺缺乏商商务氛氛围确立办办公客客群相应产产品打打造方向三三：其其他的的路径径？纯产业业园路路径将将面临临巨大大竞争争，且且浪费费了土土地价价值纯办公公路径径将面面临疲疲软的的成交交市场场与相相对薄薄弱的的产业业基础础回归到到项目目本体体：距距离北北塘新新城中中心1公里里+距距离火火车站站3公公里+距离离市中中心5公里里+2条地地铁3个站站点，，如此此近城城市的的区位位条件件，意意味着着项目目发展展还可可以有有怎样样的路路径？？类似区区位的的案例例借鉴鉴金山北北工业业园刘潭-广石石居住住片区区盛岸居居住片片区北塘新新城（（凤翔翔片区区）运河总部经经济园园中环商贸组团桃浦生生产性性服务业业功能能区真如副副中心心长寿综综合服务带带长风生生态商务区区上海普陀陀长风生生态商商务区区区位位无锡北塘塘本项目目区位位VS案例借借鉴区位：：上海海长风风生态态商务务区位位于上上海普普陀区区，邻邻近城城市级级真如如副中中心，，原为为传统统工业业厂区区，在在普陀陀区定定为为为商贸贸普陀陀的规规划下下，自自身定定位为为生态态商务务区案例借借鉴规划布布局：：沿长长风公公园以以及苏苏州河河布局局商业业休闲闲长廊廊，而而商务务核心心区紧紧邻生生态景景区，，其余余为住住宅区区；整整体由由现代代服务务区（（核心心区））开发发启动动，规规模约约在1500亩亩左右右开发总总量可规划划开发发的土土地面面积为为220.9公公顷，，合3313.5亩亩；开开发总总量320万平平方米米。建筑面面积办公楼楼和商商业娱娱乐设设施150万万平方方米酒店式公公寓、高高尚住宅宅144.6万万平方米米中小学、、幼儿园园、医院院、体育育馆及社社区服务务中心等等各种公公建配套套设施24.4万平方方米核心区为为现代服服务业区区，占地地面积约约在1500亩亩左右核心区案例借鉴鉴核心客群群：区别别于郊区区产业园园或中心心商务区区，长风风主要客客群行业业分布在在商贸、、纺织服服装、创创意设计计、建筑筑等行业业，另有有能源等等垄断性性行业以以及部分分高新技技术产业业，客群群主要源源自上海海，行业业主要源源自普陀陀区传统统优势产产业，并并引进部部分国内内外高新新技术企企业长风生态态商务区区主要客客群行业业分布LOFT办公区域来源产业类型上海澳发纺织品有限公司上海纺织服装上海乔申服饰有限公司上海纺织服装上海谊繁商贸有限公司上海商贸上海灏庭国际贸易有限公司上海商贸成工业制衣上海分公司上海纺织服装全球新材料有限公司上海材料上海花神国际贸易有限公司上海商贸上海臻好总经销上海商贸上海嘉强安装工程有限公司上海建筑安装上海博根纺织品有限公司上海纺织服装上海理亚电子有限公司上海电子新加坡I.B.S.N.建筑设计新加坡设计上海迪兰服饰有限公司上海纺织服装DAZZLE商贸有限公司上海商贸上海世嘉恒业汽车配件有限公司上海汽配上海结庐装饰设计工作室上海设计嘉瑞装饰尚固设计上海设计埃德玛香精公司香港工贸上海和辉生物科技上海科技上海潭福贸易上海商贸上海半土国际贸易上海商贸HWCD规划建筑室内景观设计英国设计白井服饰有限公司上海纺织服装企业总部大楼产业类型安防科技（中国）有限公司深圳高新技术法国索迪斯法国餐饮旅游服务业上海隧道股份上海建筑施工行业中国国电北京能源电力劲霸男装福建服装设计、销售案例借鉴鉴核心区功功能构成成：针对对这样的的客群，，长风主主要以商商务功能能为主导导，兼具具区域特特色商业业、商贸贸采购等等相关功功能，从从产品上上，以多多元化的的物业形形态与中中心商务务区、外外围产业业园区形形成差异异化旭辉世纪纪广场体量：150000㎡㎡物业类型型：独栋栋办公、、SOHO办公公、LOFT办办公汇银名尊尊体量：187000㎡㎡物业类型型：小高高层甲级级办公上海国际际采购中中心体量：100000㎡㎡物业类型型：6万万方办公公楼、4万方会会议会展展米高梅世世界体量：120000㎡㎡物业类型型：一个个集电影影、高科科技娱乐乐、餐饮饮、购物物于一体体的室内内商业综综合项目目长风国际际大厦体量：54309㎡物业类型型：1-4层为为商业裙裙房，以以上为办办公国盛中心心体量：63961㎡㎡物业类型型：高层层、小高高层，目目前推出出2栋高高层SOHO办办公商标火花花博物馆馆规划中研研发中心心北岸长风风体量：290000㎡㎡物业类型型：4幢幢依水而而建的多多层总部部型写字字楼、2幢小高高层写字字楼、3幢标准准写字楼楼、1幢幢服务型型写字楼楼、1幢幢五星级级酒店、、1幢国国际娱乐乐商业中中心办公产品品类型涵涵盖：高高层甲级级写字楼楼+高层层SOHO+LOFT办公+独栋办办公+商商业商务务楼案例借鉴鉴案例借鉴鉴小结1总体规划划与环境境改善：：从而改变变区域形形象赢得得土地价价值的最最大化2多元化产产品力赢赢得市场场：以多元元化的产产品类型型（独栋栋办公、、SOHOLOFT、高层层甲级写写字楼、、商业商商务楼））化解纯纯办公市市场的竞竞争压力力4主流客群群：立足传传统优势势，行业业集中在在商贸、、纺织服服装、创创意设计计、建筑筑等行行业，，目前前通过过招商商引资资，引引进部部分国国内外外高新新企业业5独栋客群：行业分散散，主要涉涉及能源、、科技、建建筑施工、、设计、工贸等多个个行业3复合的功能能构成：商务及其其转化功能能+商业+居住+研研发+采购购案例借鉴—本项目差差异点提炼炼结合项目SWOT，，结合案例例借鉴，本本项目差异异点提炼与周边产业业区相比与CBD商商务区相比比产业区本项目CBD城市远郊生活配套不不完善交通不便利利vs比较优势目前劣势近城市北塘新城配套套、近市中心心配套未来地铁站点点政策产业集聚效应应vs环境目前尚无，但但未来可打造造目前尚无，但但未来可打造造目前尚无，但但未来可打造造本项目地理区位佳地理区位稍偏偏生活配套完善善目前配套相对对不足交通便利交通较次vs商务成本较高高交通较为拥堵堵土地稀缺下环环境打造难兼兼顾商务成本较低低交通通畅性良良好利用地价、规规模优势有打打造环境的巨巨大空间vs同样处在中心心城区，本项项目比CBD有更大的规规模潜力与成成本优势同样是要吸引引产业客群入入住，本项目目比周边产业业园更具有城城市意向与配配套的潜力跳出项目纯产产业园或纯商商务办公的思思路，立足于项目近近城市的区位位条件，结合合总部经济园园将带来的利利好，本项目的发展展方向：多元化产品线线：总部经济办公公+CBD补补充性办公形形态，以差异异化自身灵活的空间设设置：多功能运用的的可能性，化化解去化压力力客户定位？产品定位？1项目目标梳理理与内外环境境分析2项目发展方向向3项目客户定位位与产品定位位5项目规划布局局建议6项目启动区产产品建议4项目整体定位位办公客户与产产品定位思路路类似区位类似似项目的客群群特征无锡现有（泛泛）办公市场场客群特征本项目可能的的客群来源基于产业分析析角度基于地缘客户户分析角度基于投资客代表性客户对对产品的敏感感点分析“点”各产品类型市市场表现力本项目产品定定位及与客户户类型的匹配配“面”办公客户调研与有有效访谈数量量前期客户调研研问卷：51份专业人士：无锡北塘华仁仁凤凰城项目目主策罗炜炜炜（本期））合肥金谷产业业园代理殷殷正华（本期期）生物医药类：：IPARK2江苏弘和和生物医药研研发公司（前前期）设计类：中心区江苏苏省科佳工程程设计有限公公司（前期））滨湖区瑞吉吉格泰油气工工程有限公司司（本期）贸易类：滨湖区东盛盛企业（前期期）中心区荣合合环保设备贸贸易公司（前前期）金融投资类橡树投资（本本期）北塘区造漆厂（本期期）美峰橡胶（本本期）振达钢管（本本期）江阴客户2名（本期））宜兴客户1名（本期））无锡市相关协协会、商会类似区位、类类似项目的客客群来源与行行业分布1、多基于自自身或周边优优势产业（如如长风的纺织织商贸、滨湖湖的机械制造造）等2、行业共共性：贸易类类企业（包含含纯商贸以及及工贸结合型型企业）是最最明显的共性性恒华科技园入入驻企业行业业分布恒华科技园入入驻企业地区区分布外地企业11家占48%无锡本地企业12家占52%长风生态商务务区主要客群群行业分布长风生态商务务区主要客群群低地域分布布无锡现有办公公购买客群概概况无锡市现有办办公市场有哪哪些客户？他他们目前有怎怎样的需求?（泛）办公市市场客户自用投资区位分布产业分布办公现状产品偏好区位偏好70%30%办公市场自用用客户——来来源：目前以以无锡本地为为主，其次是是外部产业转转移带来的相相关办事处或或分部等相关关客群，江阴阴、宜兴等企企业客户极少少自用客户来源源无锡市本身驻无锡办事处处乡镇民营企业业贸易类、广告告设计、建筑筑设计和一些些培训类企业业房地产开发、、物流类企业业外资企业或其其他城市企业业在无锡的办办事处类民营企业在无无锡市区内需需要一处招待待客户、行政政办公的场所所无锡市企业自用客户主要要是贸易类、、广告设计、、建筑设计和和一些培训类类企业，第二个层级是是外资企业在在无锡的办事事处类，还有就是房地地产开发、物物流类企业，，最后就是民营营企业在无锡市区内内需要一处招招待客户、行行政办公的场场所。周边客客户例如江阴阴、宜兴两地地过来办公的的很少———凤凰城城策划师罗炜炜炜访谈感觉无无锡距距离江江阴比比较远远一些些，江阴距距离常常熟更更近，，好多多朋友友选择择办公公物业业都首首选江江阴和和常熟熟——江江阴钢钢材商商陈陈余宜兴这这边的的人大大部分分不会会考虑虑去无无锡购购买或或投资资办公公物业业，不不会去去购买买主要要是因因为宜宜兴人人一般般自己己在当当地都都会有有厂房房，客客户也也都是是关系系缘客客户，，不需需要在在外地地还置置办一一处办办事处处办公公，如如果想想做大大，可可以选选择上上海，，或者者去常常州————宜兴兴客户户吴卿卿办公市场自自用客户———区位分分布全景图图中心区：区位价值长江北路：：产业驱动太湖广场：：政府驱动太湖大道：：区位与产业业驱动中心区：城城市传统商商务区、区区位驱动代表楼盘：：红豆国际际、东方广广场、摩天天360客户规模：：以中小企业业为主客户行业特特征：专业服务业业、贸易、、物流、房房地产和科科技太湖大道：：区位驱动动和依托工工业设计园园驱动代表楼楼盘：：润华华国际际、佳佳城国国际客户规规模：：大小企企业均均有客户行行业特特征：：设计类类、制制造类类、贸贸易、、房地地产长江北北路：：新区区高新新产业业驱动动代表楼楼盘：：金源源国际际、宝宝龙城城市广广场、、长江江一号号客户规规模：：中小企企业为为主客户行行业特特征：：科技、、设计计、物物流太湖广广场：：政府府驱动动代表楼楼盘：：时代代国际际、太太湖明明珠数数码广广场客户定定位：：高端端物业业定位位于国国际、、国内内知名名企业业客户规规模：：在租写写字楼楼以中中小企企业为为主客户行行业特特征：：在租写写字楼楼行业业分布布在贸贸易、、咨询询、投投资、、创意意设计计、培培训客户分分布：：办公市市场自自用客客户———分分行业业办公公现状状物流贸贸易类类电子软软件类类医药机械制制造业业咨询投资金融建筑房地地产2003004005006007008009001000200以以下300-4001000以上400-5001000以上300-400200-300400-5001000以以上集中面积段段分散面积段段300-400400-500200以下下1000以以上400-500200以下下200以下下1000以以上200以下下1000以以上设计类类200以下下1000以以上太湖大大道、、中心心区、、太湖广广场均有新区中心区区、新新区新区新区中心区区、太太湖广广场、、太湖湖大道道中心区区、太太湖广广场、、太湖湖大道道中心区区、太太湖广广场、、太湖湖大道道1、目目前整整个无无锡市市产生生办公公需求求的客客户其其行业业主要要涉及及:第三产产业或或2.5产产业：物物流贸贸易易、电电子软软件、、建筑筑房地地产、、设计计、金金融、、咨询询、投投资、、教育育培训训；制造业业：医药药、机机械制制造等等，以以小面面积为为主2、能产生生大面面积办办公需需求的的行业业主要要分布布在：设设计、、贸易易物流流、电电子软软件、、金融融、医医药、、建筑筑房地地产等等教育培培训中心区区、太太湖广广场、、新区区基于前前期客客户调调研问问卷分分析结结论办公市市场自自用客客户———选选址需需求从整体体情况况来看看：交通、、区位位价值值、片片区价价格/租金金可接受受是前前三大大选址址要素素从分行行业选选择情情况来来看：：贸易企企业最最看中中的因因素首首要是是交通通，其其次是是区位位金融类类企业业对产产业集集聚有有较大大偏好好科技电电子类类企业业在价价格/租金金方面面存在在较大大敏感感性基于前期期客户调调研问卷卷分析结结论办公物业业投资客客户写字楼购购买者70%仍仍然是自自用，只只有30%左右右为投资资置业周边客户户例如江阴、宜宜兴两地地过来办办公的很很少，投投资的也也不会多多，投资的话话主要以以买住宅宅和商铺铺为主，，办公产产品现在在租的情情况不是是很理想想，租金这么么多年一一直保持持在1、、2块左左右的水水平，都都没怎么么涨过，投资价价值不明明显，商商铺和住住宅反而而投资价价值更大大投资客有有温州和和福建的的，他们们对价格格和得房房率非常常敏感，，像我门门这边过过来买写写字楼的的，我们们要价14000元，，他们要要砍到12000元小投资客客大都还还是无锡锡本地人人，一般般会是买买300平方，，然后自自用150平方方，其他他的就租租给别人人，以后企企业扩大大后再用用来自己己用，一般投资资客都是是喜欢投投资商住住楼和酒酒店式公公寓——华仁仁凤凰城城策划师师罗炜炜炜1、专业业人士访访谈———华仁凤凤凰城主主策商住楼投投资客比比较占大大多数，，主要看看好周边边规划利利好、交交通利好好以及新新区潜在在的租赁赁市场有福建投投资客，，还有就就是新区区周边来来百姓都都来团购购——宝龙龙城市广广场2、专业业人士访访谈———新区宝宝龙城市市广场销销售员办公物业业投资客客户自己目前前办公在在江阴，，1600平方米米，自用用400-500平，，其余出出租给别别人，单单价在7000-8000元元左右感觉无锡锡距离江江阴比较较远一些些，江阴距离离常熟更更近，好好多朋友友选择办办公物业业都首选选江阴和和常熟——江阴阴钢材商商陈余余4、江阴阴投资人人士访谈谈投资来说说的话，，办公产产品属于于小众产产品，从从本位角角度去思思考，自自己都不不知道去去买办公公能够干干嘛，就就更不会会再买来来去租给给别人。比较喜欢欢投资商商铺和住住宅，因为这这都是看看得到的的回报，，商铺最近近很火，，想租出出去也很很方便，，住宅的的话也可可以租给给别人宜兴这边边的人大大部分不不会考虑虑去无锡锡购买或或投资办办公物业业，不会会去购买买主要是是因为宜宜兴人一一般自己己在当地地都会有有厂房，，客户也也都是关关系缘客客户，不需要在在外地还还置办一一处办事事处办公公，而且一一般客户户还会需需要再来来厂房看看一下样样品，三三来在外外地办公公也不方方便老板板管理员员工和质质量把控控——宜兴兴投资客客户吴吴卿5、宜兴兴投资人人士访谈谈无锡办公公市场大大部分是是本地人人投资，无锡人人比较有有钱，外地人一一般都会会选择住住宅产品品投资，很多上上海人会会过来买买山边和和湖边的的房子——无锡锡橡树投投资张张总3、无锡锡客户访访谈办公物业业投资客客户1作为投资品品，办公相相比商铺、、住宅的吸吸引力总体体较小2办公衍生的的商住产品品在整个办办公产品中中最受投资资者关注4投资多出于于增值目标标（而非保保值目标或或长期收益益目标）其其关注点：：规划利好所所带来的增增值空间、、价格与得得房率3投资主要集集中在无锡锡本地，江江阴、宜兴兴、乃至周周边外围客客户较为有限，另，，福建、浙浙江相关投投资客比较较活跃其中，谁会会是我们的的客户？（泛）办公公市场客户户自用投资地缘客户外部导入客客户案例借鉴产业适配北塘企业中心外溢客客户？？？？？产业适配项目产业客客户分析代表性企业业特征与敏敏感点项目周边地地缘客户分分析投资客分析析维度一：维度二：维度三：本项目客群群定位维度一：项项目产业适适配分析———产业基基础盘点无锡优势产产业基础第二产业：：机械装备新材料汽车及零配配件高档纺织电子信息第三产业：：商贸物流房地产无锡新兴主主导产业新材料新能源传感网环保产业生物医药软件外包工业设计与与文化创意意现代旅游生产性服务务业（金融融、现代物物流等）类似区位/项目吸引引主导产业业贸易设计金融偶得客户：：建筑房地地产、能源源垄断客户户产业基础盘盘点无锡市九大大新兴产业业类似项目吸吸引的产业业潜在转移产产业规律长风、、恒华华方向一一方向三三产业基基础传感网网新能源源新材料料环保生物医医药创意设设计电子信信息金融商贸现代旅旅游物流汽车零零配件件产业基基础产业基基础无锡、、北塘塘方向二二纺织服服装机械装装备软件外外包产业初步筛选选产业发展阶段段备选产业制造为主导，，办公难独立立传感网新能源新材料环保生物医药创意设设计电子信信息金融商贸现代旅旅游物流自身条条件匹匹配性性生物医医药创意设设计电子信信息金融商贸物流对于尚尚处在在诞生生期的的产业业，由由于其其前景景不明明朗，，且多多依赖赖政府府的强强力支支撑，，开发发商须须承担担前期期的相相应亏亏损，，不建建议主主要发发展，因此排排除掉掉传感感网产业在在无锡锡以制制造为为主，，目前前难以以剥离离办公公功能能，比比如新能源源、新新材料料、环环保、、机械械装备备、汽汽配等等目前前基本本以在在开发发区拿拿地的的方式式将制制造办办公集集中现代旅旅游依依托的的必须须条件件(如如生态态，如如历史史遗址址等)项项目完完全没没有，，因此此排除除旅游汽车零零配件件纺织服服装机械装装备纺织服服装软件外外包软件外包房地产自建办公房地产企业业多在自建楼楼中办公，，对其他开开发商产品品需求比较较偶然从产业本身身发展情况况、无锡竞竞争态势、、产业选址址与项目匹匹配性，确确立八大筛筛选标准，，结合产品品本身特征征以及客户户访谈，进进行分项打打分(好，1分分)(中，0.5分)(差，0分分)集聚能力环保竞争态势该行业具有有较长的产产业链或产产业关联度度，对其他他行业很强强的带动效效应产业环保节节能该行业对其其他行业的的带动效应应一般产业有一定定污染性该行业的产产业链较短短，对其他他行业的带带动效应较较弱产业前景该行业在区区域内拥有有巨大的市市场及发展展空间该行业在区区域内的市市场一般，，但较易向向其他地域域辐射该行业在区区域内的市市场一般且且向其他区区域的辐射射要求较多多产业对环境境污染严重重政策必须提供很很强的国家家产业政策策及税收等等优惠政策策才会吸引引产业入住住，而项目目无法给予予相关政策策区域产业业存在市市场真空空，竞争争较小区域产业业存在一一定竞争争区域产业业竞争激激烈区位产业选址址对区位位的要求求正好与与本项目目所在区区位相吻吻合项目所在在区位通通过轨道道、道路路改造后后能与产产业选址址的区位位要求相相匹配项目所在在区位与与产业选选址的区区位要求求完全不不匹配交通产业选址址对交通通情况的的要求与与本项目目现有交交通状况况完全吻吻合通过交通通状况的的完善能能够与该该产业对对交通的的要求相相吻合无论交通通状况如如何改变变都无法法与该产产业对交交通的限限制相匹匹配产业相关关指标竞争相关关指标选址相关关指标筛选标准准的定义义及符号号说明产业发展展在无锡锡发展较较成熟，，项目基基本不需需要或很很少需要要相关扶扶持政策策及税收收政策等等项目通过过提供相相关国家家产业扶扶持政策策，税收收政策等等能够吸吸引该产产业入住住环境对内部环环境要求求很独特特，无法法与项目目内部环环境相适适应产业对内内部环境境无限制制或内部部环境的的打造是是产业选选址的核核心因素素之一产业较为为关注项项目的内内部环境境生物医药药与项目目拟合度度分析：：医药研研发（特特别是外外包），，未来发发展具有有良好前前景，目目前无锡锡以马山山为主要要发展园园区，尚尚处在开开发初期期，项目目本身无无产业基基础，但但未来可可通过打打造完善善区位、、交通、、政策优优势，从从而吸引引相关行行业企业业产业/项目状况拟合度产业相关产业前景经济增长迅速，全球复合增长率能达到10%外包趋势明显，生产外包以及研发外包均达到10%的复合增长率中国发展生物医药驱动明显，体现在经济增长与老龄化趋势、新农村建设等多方面单个企业医药研发利润高，但风险较大产业集聚能力生物医药的上下游产业涉及：药品制造、药品流通与医疗器械等方面生物医药的产业集聚效应较强环保部分研发、制造环节存在一定的环境危害竞争竞争态势面临一定的竞争：目前无锡主要扶持的为滨湖区马山生物医药研发外包基地，规划面积在180公顷（2700亩），空间布局上主要由公共服务平台区、研发服务外包区、行政服务综合区、酒店服务公寓区、物流贸易区、商业街区、独立办公区（总部基地）、专家公寓和留学生公寓等8大功能区域组成，核心功能定位于以新型药物、生物技术、医疗器械研发和服务外包；目前建设现状30000㎡研发楼；即将建设200亩左右独栋研发群以及生活配套选址相关区位研发多强调产业集聚与政府优惠政策引导，项目可未来打造周边有良好的生活与商务配套，项目可未来打造交通一定的交通要求，项目未来可改善政策税收优惠、租金优惠，项目未来可打造环境一定的环境要求，项目未来可改善不符合较符合符合符合符合资料来源源：申银银万国研研究《长三角角产业地地图》江苏弘和和生物医医药研发发有限公公司访谈谈电子信息息与项目目拟合度度分析：：电子信信息产业业受经济济危机影影响目前前处于低低位调整整阶段，，发展前前景不甚甚明朗，，且在无无锡有新新区、宜宜兴、锡锡山、江江阴均有有较为成成型的产产业集聚聚，难以以作为本本项目主主导方向向产业/项目状况拟合度产业相关产业前景受到经济危机影响，我国电子信息行业已被列入行业振兴计划，目前还处在低位调整阶段，产业发展前景不甚明朗，行业增长速度小于工业产业集聚能力电子信息产业链涉及到原料及元器件生产研发（集成电路、电子元器件、耗材、零部件、通信网络基础产品）、整机制造（数字媒体设备、计算机、通讯网络设备）等环保其生产环节涉及环境问题竞争竞争态势无锡全市规模以上电子信息产业企业集中分布在新区、宜兴、锡山、江阴四个行政辖区内。2008年，无锡新区集聚了196家电子信息产品制造企业，工业总产值占全市60%左右。宜兴市有电子信息产品制造企业177家，工业总产值占全市21%左右。锡山区有电子信息产品制造企业78家，工业总产值占全市7%左右。江阴市有电子信息产品制造企业50家，工业总产值占全市7%左右选址相关区位产业集聚与政策要求，本项目未来可打造在很大程度上要求办公与生产一体，本项目难以满足交通对外交通通达性好，便于产品与原材料出入，本项目在一定程度上满足政策目前对扶持政策依赖度较大，本项目未来可打造环境无要求不符合较符合符合符合符合资料来源：工工信部网站2009年09月07日日《无锡市电子子信息产业调调整与提升行行动计划（2009－2011年））》创意设计与项项目拟合度分分析：适配度度较高，未来来该片区重点点发展的主导导产业之一。。依托无锡市市良好的产业业基础，同时时差异化无锡锡（国家）工工业设计园等等成熟园区的的优势产业，，最终锁定IC设计、自自动化设计、、平面广告设设计、市政建建筑设计等细细分产业作为为本项目的目目标产业产业/项目状况拟合度产业相关产业前景当前中国制造向中国创造的战略转变，需要从生产向设计转变，将为创意设计产业提供广阔的发展空间。2008年，我国创意产业保持了稳步增长，涌现了一批增长速度快、自主创新能力强，这些创意产业的骨干企业在2008年主营业务收入增长率平均达79.23%，平均利润率达到31%。2007年我国工业设计总产值实现300亿，但占世界工业设计整体市场的比重只有0.13%，相当于中国GDP的比重也只有0.22，我国设计产业还处于初级阶段，发展空间巨大。华东地区创意设计行业人口占据了全国创意设计行业人口的22%，长三角是我国创业设计的重要区域和前沿阵地产业集聚能力依托创意设计产业价值扩散的关联效应，使之渗透于传统制造业、服务业、农业、旅游业、建筑业等行业中，既可延伸产业链，又能拓展产业发展空间，实现产业的价值创新。产业关联度大、产业渗透力强环保科技和智力的产业，无需占用太多土地和资源，是知识密集型产业竞争竞争态势无锡在动漫、软件研发、工业设计等领域发展较早，起点较高，研发设计、动漫、软件产业分布呈现一南（太湖新城科教园）一北（新区）的基本格局，形成了国家级的“动漫基地”“软件（外包）产业园”“工业设计园”品牌，其中无锡（国家）工业设计是全国唯一的国家级设计园。并已经在无锡市园区内形成了较强的集聚效应，可以依托优良的产业基础发展相关设计产业。无锡已经形成以工业设计、IC设计、自动化设计、平面广告设计、市政建筑设计等为主的产业经济，成为我国最主要的设计产业集聚区，市政建筑设计类资金比较雄厚且尚未形成明显的产业聚集，从同类总部基地恒华科技园、大业领地及长庆大厦的成交客户分析可知市政建筑设计类企业购买实力强且有入住需求，可发展成为重点产业选址相关区位近城市城区，特别是有文化底蕴的区域特别能够产生聚集效应，像上海8号桥，田子坊；创意设计人员需生活配套完善，未来可打造交通创意设计类公司属于知识密集型产业，企业对外部交通有一定依赖性政策无锡市未有明显的政策倾向，租金政策、税收政策可未来打造环境创意产业需营造富有创造性和文化厚重的氛围，以加快创意产业的学习、合作、吸收、转化和创新，对内部环境的打造比较看重不符合较符合符合符合创意设计产业业范畴包括：：广告、建筑筑、艺术和文文物交易、工工艺品、设计计、时装设计计、电影、互互动休闲软件件、音乐、表表演艺术、出出版、软件、、电视广播等等行业以上数据来源源：《2005中国创意意设计产业网网络与媒体消消费行为研究究报告》《2010-2012年年创意设计行行业发展与投投资分析报告告》恒华科技园、、大业领地、、长庆大厦等等企业水牌调调研江苏省科科佳工程设计计有限公司访访谈金融前台与项项目拟合度分分析：金融前前台业务在无无锡处于初级级发展阶段，，企业购买实实力雄厚，但但企业基数小小，并已在中中央商务区以以及新区形成成一定产业集集聚，因此应应作为项目的的伺机引导的的客户产业/项目状况拟合度产业相关产业前景金融业在无锡取得较快发展。2009年上半年全市实现金融业增加值94.42亿元，同比增长24.9%，在主要产业中增幅第一。整体金融业规模并不是很大，金融业整体规模、效益，以及金融业在整体经济中的地位和发挥的作用，距离我市建设区域性金融中心，建设金融强市的目标还有很大差距1、金融业占GDP比重仍然偏低。我市金融业增加值占地区生产总值的比重比上年末提高了0.1个百分点，达到4.1%，与“十一五”计划“5%”的目标任务相比依旧偏低。2、金融业相对整体经济规模偏小。我市GDP中居第6位，但金融机构存贷款规模在全国14个主要城市均居第11位，储蓄存款居第11位，说明我市金融业规模相对整体经济仍然偏小。3、金融体系发育程度仍然偏弱。一方面我市金融机构数量仍相对较少，机构层级普遍较低，法人总部位于无锡的金融机构屈指可数。另一方面我市非银行金融业规模较小，专业化的金融服务发展水平有待提高。产业集聚能力金融业吸附力不是很强，但同类企业喜欢扎堆，形成产业集聚区环保知识型产业，环保竞争竞争态势2008年无锡共有有银行业金融机构20家和信托投资公司1家，包括两家日资银行：瑞穗实业银行和东京三菱UFJ银行，2008年引进了新韩银行、邮政储蓄银行、南京银行、民生银行、光大银行5家银行，新增保险机构9家、典当公司8家、证券营业部1家、农村小额贷款公司4家、财务公司2家、村镇银行1家、基金公司3家；2009年保险公司总共就５０几家，期货公司就１１家，整个企业基数相对有限，但有强大购买力目前金融企业基本都选择在市中心区位价值最高的地段，国有机构多自建冠名大楼；新区由于日企较多，瑞穗、三菱都选址在新区；再另外形成集聚区比较困难选址相关区位城市核心区或靠近政治中心，本片区现状及未来都未有形成城市CBD的规划及定位交通市区交通发达，且在产业配套上需要商务氛围成熟，本片区未来交通会有所改善，但仍处于老城区边缘，片区商务氛围成熟需孕育至少5年政策无锡市未有明显的政策倾向，租金政策、税收政策可未来打造环境到对片区内安全指数要求较高，项目未来可打造环境优美、独门独户比较理想，项目未来可打造不符合较符合符合符合数据来源：无锡政府网站站《上半年我我市金融业逆逆市上扬增幅幅领跑》无锡政府网站站《无锡金融融－承载未来来的支柱产业业》金融中后台与与项目拟合度度分析：在无无锡属于朝阳阳产业，金融融中后台企业业落户无锡寥寥寥无几，且且必须辅以优优惠的扶持政政策，由于基基本不属于利利润中心，难难以产生税收收，且政策需需免租金，从从项目运营角角度难以做到到产业/项目状况拟合度产业相关产业前景在无锡市金融后台中心是一个崭新的业态，也是未来重点发展的战略产业之一，但目前金融后前服务业务处于朝阳产业，尚需要市政府大力支持与引导。产业集聚能力金融业吸附力不是很强，但同类企业喜欢扎堆，形成产业集聚区环保知识型产业，环保竞争竞争态势阳光保险集团华东地区金融后台中心将落户太科园，这是无锡地区迎来的首个金融服务外包产业项目。2008年中德安联中国区营运中心、广发银行票据中心近两家落户无锡。金融后台企业寥寥无几，企业基数小，金融氛围不浓厚选址相关区位中心城市近郊或边缘地带，符合项目区位交通交通无明显要求，且需要较为发达的信息技术产业，信息技术产业发达需要孕育期政策通常需要政府提供优越的扶持政策，多为政府引导，且税收、租金基本减免，本项目从运营考虑难以做到环境到对片区内安全指数要求较高，项目未来可打造环境优美、独门独户比较理想，项目未来可打造不符合较符合符合符合数据来源：无锡政府网站站《上半年我我市金融业逆逆市上扬增幅幅领跑》无锡政府网站站《无锡金融融－承载未来来的支柱产业业》阳光保险CALLCENTER访访谈物流与项目拟拟合度分析：：定位于区域域性商贸物流流中心，物流流企业购买实实力强，企业业基数大，但但与仓储依附附度很高，大大面积仓储无无法充分利用用土地资源，，同时将会对对周边环境会会造成影响，，物流产业并并非本项目主主导产业产业/项目状况拟合度产业相关产业前景全国物流产业现状较差，但发展前景良好，特别是物流信息系统无锡市定位于区域性商贸物流中心，物流规模不断扩张。2008年，全市社会物流总额14137.41亿元，比上年增长10.1%