世联顾问XXXX万华西安万华商业综合体项目前期策划

谨呈：西安万华集团万华集团西安万华商业综合体项目前期策划成果汇报2011年11月第二阶段结论回顾

酒店：五星级商务酒店，4万平米规模，379间客房2房间类型面积占比总建面数量套内面积价格普通标间约50％13000平米227约40平米500元豪华标间约35％9100平米127约50平米700元普通套房约14％3640平米24约106平米1000元豪华套房约1％260平米1约182平米2000元100％26000平米379间客房偶得客户重要客户核心客户高新区商务人群、社区人群、项目商业客户旅游客户市区其他商务人群及旅游人群根据客户需求结合竞争分析，世联建议项目发展餐饮娱乐型五星级商务酒店社区商业：3.4万平米社区购物中心+街铺3-1层面积10000㎡地上每层面积6000㎡健身1200平米社区影院4000平米女子休闲会馆800平米电器专卖2000平米电器专卖2000平米大型餐饮4000平米儿童主题馆2000平米品牌餐饮1000平米品牌专卖1000平米运动主题2000平米品牌专卖3200平米品牌餐饮800平米大型超市10000平米1F-1F2F3F4F社区购物中心总建面3.4万平米，全部持有28万平米商业：“奥特莱斯方案”或“家居建材+餐饮休闲娱乐方案”4西三环经十三路商住公寓商住公寓商住公寓酒店服务公寓SOHO写字楼二期酒店服务公寓及写字楼一期商住公寓裙楼塔楼方案一：奥特莱斯西三环经十三路一期二期商住公寓商住公寓商住公寓酒店服务公寓SOHO写字楼裙楼塔楼方案二：家居建材+餐饮休闲娱乐万华集团反馈5酒店是否要做？酒店是否对大盘价值带来很大提升？在财务上收益如何？能否实现财务滚动开发社区商业业态和建筑形态调整。社区商业能否减少占用DK6、7用地的指标；能否减少一些在北石桥已有的业态？28万方项目其他方向研判。塔楼方面，是否可做写字楼群？裙楼方面，是否可做以大型百货为驱动力的大型商业？1236

本次汇报专题一、五星级酒店是否要建？二、社区商业如何调整？三、28万平米商业项目其他方向可行性研判7专题一：

五星级酒店是否要建？1.开发五星级酒店对大盘作用如何？2.五星级酒店投资回报周期是否可观？3.对于是否建设五星级酒店的判断81.开发五星级酒店对大盘作用如何？案例研究：

借鉴广州碧桂园凤凰城酒店对大盘的作用9

规模总占地12000亩已开发约5000亩约5000户，2万人区位行政区划隶属增城，区域成熟度不高邻近广州经济开发区、新塘开发区紧邻广园东快速干线开盘时间

2002.5.1自然资源

地块内、地块边缘都有山体资源，生态环境好广园东快速路广深高速中信广场凤凰城花园酒店广州中心区车程50-60分钟整个大大盘分分三期开发10

独立别墅联排别墅洋房公建配套

山体开发分期及物业分布凤鸣苑凤仪苑凤翔苑公共配套区学校凤翠苑凤泉苑多物业类型开发集中式公共配套区落成临主干道地块大规模启动

开发2500亩凤湖苑凤凰苑凤凰岛酒店开发山景地块开发纯别墅学校开学酒店试业二期开发1300亩凤凰台凤雅苑增城荔枝文化区东门商业街凤岭苑凤盈苑文化、品位型公建带动边缘地块开发多物业类型开发三期开发1200亩凤凰城一期酒店动工一期通通过大大量配配套快快速展展示，，客户户可预预见成成熟生生活费费氛围围，并并体现现开发发商实实力，，酒店作作为其其中一一个配配套提提升了了项目目档次次11凤凰城配套项目一览表商业运动休闲文化教育会所酒店医疗商业中心（2万m²）、东门商业街（200家商铺）、大型超市（规划中）、肉菜市场（现以1000㎡的农贸市场作为先期配套）康体中心（3300m²）、水上欢乐世界和阳光泳湖（6000m²）增城荔枝文化村（占地13.3万m²）、美食街（1.2万m²）图书馆、歌剧院、影剧院、市政文化广场（3万m²，规划中）凤凰城中英文学校占地143亩，总建6.5万m²24小时便利店，精美餐饮服务、美容美体中心、业主阅览室、业主活动室、花园泳池占地300亩社区医院客户可可预见见成熟熟生活活氛围围，并并体现现开发发商实实力随着住住户入入驻，，超市市、便便利店店、球球类活活动等等经营营状况况良好好一期结结合低价和和丰富富产品品组合合，大盘席席卷市市场12套数单位面积单位售价户型数独立别墅260套220-600m288万元起（毛坯）22种联体别墅120套160-180m250万元起（毛坯）9种洋房公寓600套55-177m22800元/m2（带装修）30种凤凰城城首期期首推推产品品概况况表独立别墅联排别墅首期开开发约约2500套，其其中首首推约约1000套“五一一”黄黄金周周内首首推单单位售售罄，，当年年后续续销售售月均均300套左右右，人人气急急速聚聚集，，推动动社区区快速速成熟熟二期与与三期期成功功转向向开发发高价价值物物业13利用山山体资资源建半山山高档档独立立别墅墅，大大幅提提高物物业价价值和和利润润利用水水体资资源开发酒酒店区区，提升楼楼盘档档次及及成熟熟度开发国国际租租赁社社区（（凤凰凰岛）），体体现安安全尊尊贵，，获取取长期期收益益类型单位面积均价总价半山别墅（凤凰苑）328-1929m211000元/m2（毛坯）400-2000万非半山别墅（凤湖苑）191-633m26000元/m2（毛坯）100-400万凤凰城城二期期独立立别墅墅价格格对比比表酒店在在二期期以后后成为为后续续产品品价值值的支支点14凤凰城城酒店店概况况表开盘时间2002.5酒店开业时间2003.11酒店规模占地300亩，建面8.28万㎡客房数575间标间房价面价：1080团体：428会议设施21个会议室共5244㎡，最大会议室可容纳超过1500人配套情况自称五星级标准，国际宴会厅、中餐大厅、西餐厅、雪茄室、红酒屋、酒吧、咖啡厅、OK歌舞厅、桑拿按摩、香薰水疗（spa）、美容美发中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋艺室、露天泳池和水吧。经营情况酒店经营二年，逐渐走上轨道，入驻率近70％，来自香港的旅行团较多，也有日本（韩国）商务团周边外资公司（缛索尼）与酒店签长包房，不少外籍人士租住凤凰岛会议条件好，2004年接待了700多个会议酒店对对大盘盘作用用：1、促进进大盘盘销售售2、提升升大盘盘价值值促进大大盘销销售：：众多新新塘客客户通通过在酒店店消费费逐渐认认知大大盘，，在大大盘的的二、、三期期，新塘客客户成成为主主力客客户15区域来来源主主要要为新塘本本地人人、新新塘经经商的的外来来人士士或东东莞人人其他包包括广广州东东部（（开发发区、、天河河区及及东山山区））、香香港等等职业私营企企业主主经商人人士企业高高级管管理者者高级技技术人人员凤凰城城整体体客户户结构构碧桂园凤凰城增城市区工业园工业园萝岗市区碧桂园园员工工访谈谈凤凰城城当时时客户户定位位为广广州市市区白白领为为主，，但是是后来来反而而新塘塘客户户占了了70%左右。。当时时周边边很多多工业业区，，来凤凤凰酒酒店开开会的的公司司很多多，这这些公公司的的老板板和高高管就就开始始留意意这个个大盘盘了，，因此此酒店店在客客户吸吸引上上起到到了很很重要要的作作用，，是大大盘对对外的的展示示窗口口促进大大盘销销售：：酒店带带来影影响力力很大大程度度上矫矫正了了大盘盘项目目早期期存在在的客客户定定位错错误问问题16原定目标标客户广州市区区白领为主主新塘及周周边广州市区区30％新塘及周周边70％广州市区区客户距离市区区较远产品粗糙糙新塘及周周边客户户别墅体现现身份酒店配套套差异性性领先于于本地市市场具有较强强中高总总价承受受力品牌认知知度高实际客户户客户反应应调整目标标客户早期广告告瞄准广州州客户提升大盘盘价值：：大盘的每每期开发发均有亮点配套套支持，从从而实现现价值逐逐渐走高高17联排别墅420045005000国际租赁社区开业2800(带装修)5000(带装修)6000独立别墅700011000（半山别墅）840013000三期随着社区逐渐成熟，开始开发商业物业、文化物业，从软性层面提升大盘品质感首期大规模推出廉价别墅，巨型公建配套冲击力强，销售火爆洋房首期业主入驻大型公建配套全面投入服务2003-092004-10第一期第二期2004-08东门商业广场正式发售2003-112005-02公建配套时间轴2002-052002-10开发分期时间轴均价走势2003-052002-12中英文学校开学酒店试业2004-052004-12第三期荔枝文化村投入试运营2002-05大型交通中心/康体中心/商业中心落成2005-06二期利用自然资源及高端配套开发高价值物业，提升楼盘档次18提升大盘盘价值：：酒店在在其中的的价值是是“二三期期亮点配配套”+“象征企企业及大大盘的形形象”一期物业业定位：：走性价比比路线，，价格较较低一期配套套作用：：作为基本本配套，，满足基基本的生生活配套套需求住宅物业业：独立立别墅（（7000元）、联联排别墅墅（4200元）、洋洋房（2800元）相关配套套：大型型交通中中心、康康体中心心、社区区商业二期物业业定位：：住宅物业业逐渐走走高，走走中高端端路线二期配套套作用：：作为升级级的配套套，配合合和提升升住宅物物业的高高端形象象住宅物业业：半山山别墅（（11000元）、联联排别墅墅（4500元）、洋洋房（4500元）相关配套套：国际际中英文文学校、、五星级级酒店三期物业业定位：：社区逐步步成熟，，物业价价值达到到最高点点三期配套套作用：：二期配套套已经树树立项目目高端形形象，三三期配套套开始开开发商业业，并打打造文化化设施，，从软性性层面提提升大盘盘品质住宅物业业：半山山别墅（（13000元）、联联排别墅墅（5000元）、洋洋房（5000元）相关配套套：东门门商业广广场开始始发售、、荔枝文文化村投投入运营营碧桂园凤凤凰城带带来的启启示：19酒店建设消除区域陌生度。酒店的开工建设能一定程度上弥补大盘项目资源不足、区位陌生缺点酒店经营增强大盘影响力。酒店对外营业后，可作为大盘对外宣传的纽带，加强对大盘的宣传，促进大盘销售亮点配套+形象提升。对于分多期开发的大盘来说，酒店的建设对于后期打造高端物业有极大的帮助123开发五星星级酒店店有助于于拓宽大大盘客户户来源，，促进大盘盘销售20接待餐饮商务休闲娱乐宴会酒店经营营将带来来整个高高新区的的商务人人群及西西部国际际软件新新城的客客户群，，人们平平时宴会会、会议议、休闲闲娱乐等等均在酒酒店消费费，酒店店可作为为整个大大盘的展展示纽带带高新区？二环内？城西？国际软件新城？三环南？当地区域？如何拓宽宽客户源源？酒店将成成为大盘盘对外展展示纽带带同时，亦亦给大盘盘未来价值拉高高增加了动动力源21123445大盘后期期价值如如何拉升升？大盘价值值点：社社区商业业+园林+五星级酒酒店+教育+医疗+户型打造造+其他实现每期期开发有有一个核核心价值值拉动点点，譬如如：1、一期价价值点：：性价比比2、二期价价值点：：社区商商业+园林+教育3、三期价价值点：：酒店动工工+园林+其他配套套4、四期价价值点：：酒店开业业+园林+配套+户型5、五期价价值点：：区域成成熟+其他配套套分期开发发图222.五星级酒酒店投资资回报周周期是否否可观？？按照2014年的标准准，酒店建安安成本为为3.93亿元23酒店总建建设面积积4万平方米米，其建建造成本本构成如如下：备注：根根据大盘盘的开发发时序，，酒店的的动工期期在2014年以后，，所以在在此将酒酒店的建建安成本本折算到到2014年按2012年计算的成本按2014年计算的成本前期工程费466514基础设施费150165建安装修成本80008820开发期间接费101111项目管理费用104115预备费8796每方成本89089821总成本(万元)3563239284酒店首年年实现盈盈利，成成本回收收周期9年（常规五五星级酒酒店回收收周期为为8~13年）；若若2016年开始营营业，则则2025年实现成成本回收收24项目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房数379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房价5.00%8939389851034108511401197125713191385收入客房60.00%803090801021511440120121261313244139061460115331餐饮25.00%3346378342564767500552555518579460846388会议5.00%669757851953100110511104115912171278其他10.00%1338151317021907200221022207231824342555合计100.00%13383151331702419067200212102222073231762433525552支出客房30.00%2409272430643432360437843973417243804599餐饮60.00%2007227025542860300331533311347636503833会议20.00%134151170191200210221232243256其他35.00%468530596667701736773811852894合计37.50%5019567563847150750878838277869191269582营业利润62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配经营开支行政及一般开支8.00%1071121113621525160216821766185419472044营销费用5.00%669757851953100110511104115912171278物业营运及保养3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理费2.50%335378426477501526552579608639合计25.50%3413385943414862510553615629591062066516税前毛利润37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定费用营业税5.50%7368329361049110111561214127513381405奖励管理费1.75%234265298334350368386406426447房产税及保险2.00%268303340381400420441464487511资本重置储备4.00%5356056817638018418839279731022合计13.25%1773200522562526265327852925307132243386

利润总额23.75%3178359440434528475549935242550457806069净现金流3178359440434528475549935242550457806069累计净现金流量-42301-39122-35528-31485-26956-22202-17209-11967-6462-6835386万元酒店毛利利率为37%，扣除剩剩余费用用后利润润额为23.75%，盈利水水平较佳佳（高星星级酒店店行业平平均毛利利率在35%左右）25项目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房数379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房价5.00%8939389851034108511401197125713191385收入客房60.00%803090801021511440120121261313244139061460115331餐饮25.00%3346378342564767500552555518579460846388会议5.00%669757851953100110511104115912171278其他10.00%1338151317021907200221022207231824342555合计100.00%13383151331702419067200212102222073231762433525552支出客房30.00%2409272430643432360437843973417243804599餐饮60.00%2007227025542860300331533311347636503833会议20.00%134151170191200210221232243256其他35.00%468530596667701736773811852894合计37.50%5019567563847150750878838277869191269582营业利润62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配经营开支行政及一般开支8.00%1071121113621525160216821766185419472044营销费用5.00%669757851953100110511104115912171278物业营运及保养3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理费2.50%335378426477501526552579608639合计25.50%3413385943414862510553615629591062066516税前毛利润37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定费用营业税5.50%7368329361049110111561214127513381405奖励管理费1.75%234265298334350368386406426447房产税及保险2.00%268303340381400420441464487511资本重置储备4.00%5356056817638018418839279731022合计13.25%1773200522562526265327852925307132243386

利润总额23.75%3178359440434528475549935242550457806069客房：预预计2016年入驻率率为65%，到2019年开始达达到稳定定值80%；初始房房价为893元，房价价年增长长率为5%（香格里里拉酒店店常年入入驻率在在90%左右）费率：客客房、餐餐饮会议议等收入入支出等等均按照照酒店行行业平均均水平计计算折现到2016年，酒店店估值为为6.2亿元26经营物业业资产价价值对未来一一定年份份的预测净收收入和资产末期期价值或或残值进行贴现，并加之土地增值值贴现率由由两部分分组成:一部分是是当前长长期国债债利率（（3.47%）；另一一部分是是风险报报酬率（（4%）酒店资产产估值计计算酒店物业业价值=20年预测净净现金流流的折现现值+第20年酒店资资产期末末价值=53390万元+8460万元=61850万元备注：设设酒店店2014年投入资资金建设设，2016年正式运运营贴现率7.5%酒店总成成本4.23亿元，酒酒店残值值率5%，折旧周期期20年2014年土地成本本2736万元，地价价上涨率5%品牌酒店管管理公司费费用：主要要为基本管管理费及奖奖励管理费费两项(此处计算取取平均值)，2016年开始总费费用为569万元27项目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房数379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房价5.00%8939389851034108511401197125713191385收入合计100.00%13383151331702419067200212102222073231762433525552支出合计37.50%5019567563847150750878838277869191269582营业利润62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配经营开支行政及一般开支8.00%1071121113621525160216821766185419472044营销费用5.00%669757851953100110511104115912171278物业营运及保养3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理费2.50%335378426477501526552579608639合计25.50%3413385943414862510553615629591062066516税前毛利润37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定费用营业税5.50%7368329361049110111561214127513381405奖励管理费1.75%234265298334350368386406426447房产税及保险2.00%268303340381400420441464487511资本重置储备4.00%5356056817638018418839279731022合计13.25%1773200522562526265327852925307132243386

利润总额23.75%3178359440434528475549935242550457806069酒店各项生生产设备及及物资采购购费用员工薪资及及劳保预算算酒店开业前前专项培训训费用酒店营销推推广费用（（包括开业业庆典的费费用）日常行政及及其它费用用日常工程维维护费用酒店营业有有关的初期期进货费用用酒店正常营营运流动资资………酒店公司收收取的酒店店管理费可可达营业额额的4.25%甚至更多而而我们测算算的酒店利利润总额只只占营业额额的23.75%酒店从2016年开始酒店店管理费用用569万元，并逐年递递增，到2025年达1086万元；因此酒店管管理公司的的谈判直接接涉及企业业重大利益益酒店谈判涉涉及费用项项283.对于是否建建设五星级级酒店的判判断结论：基于于上述判断断，世联建建议万华集集团开发五星级级酒店29促进大盘销售。开发五星级酒店有助于拓宽大盘客户来源，促进大盘销售大盘价值拉动点。五星级酒店的建设及经营作为大盘后期的价值拉动点之一，能有效拉动大盘价值财务表现优异。酒店预计于2014年的投资额为4.23亿元，折算到2016年资产估值达6.8亿元，资产回报周期9年(五星级酒店回报期为8~12年)，毛利率达37%12330专题二：社区商业如如何调整？？1.整体调整策策略（业态态及建筑形形态调整））2.具体产品打打造311.整体调整策策略1.业态调整方方案：影院业态取取消+原持有散铺铺放入街铺铺内销售；持有面积积由原来3.4万平米减为为2.1万平米32业态业态类型面积主力店大型超市10000平米社区影院4000平米次主力店家电专业店4000平米大型餐饮4000平米健身俱乐部1200平米女子休闲会馆800平米品牌餐饮1800平米散铺儿童主题馆2000平米运动专卖馆2000平米品牌专卖店4200平米原方案：3.4万平米，全全部持有业态业态类型面积主力店大型超市10000平米社区影院4000平米次主力店家电专业店4000平米大型餐饮4000平米健身俱乐部1200平米女子休闲会馆800平米品牌餐饮1000平米散铺儿童主题馆运动专卖馆品牌专卖店新方案：散散铺销售，，持有2.1万平米调整策略1：尽可能保保持原有业业态，形成成良好的社社区商业氛氛围调整策略2：部分北石石桥有的业业态，如社社区影院可可不打造调整策略3：原来持有有的散铺放放置入街铺铺内，用作作包装销售售放入街铺内内销售不建议打造332.建筑形态调调整：由“集中商商业+街铺”变为为“block+街铺”购物广场会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺社区购物中心购物广场会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺BLOCKBLOCKBLOCK原方案：集中商业+街铺存在问题1.规模较大。在北石桥及28万方商业项目上有大量商业，因此在此希望能少些商业持有量2.占用DK67指标较多。社区购物中心共3.4万平米规模，占用DK67较多的住宅建设量新方案：Block+街铺将主力业态拆散，分布放置在DK67、DK3、DK4-2上（DK5功能不变），既减少了持有商业占用DK67的住宅指标，也利用主力店带动了周边散铺的销售342.具体产品打打造主力业态位位置确定35购物广场会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺位置1位置2位置3主力业态各业态面积总面积位置1大型超市10000平米1.3万平米健身俱乐部1200平米女子休闲会馆800平米品牌餐饮1000平米位置2家电专业店4000平米4000平米位置3大型餐饮4000平米4000平米1.超市布置在位置置1，便利与未未来DK67居民的购物物及物业价价值的提升升，同时超超市放地下下负一层，，不占用其其建设指标标；2.健身俱乐部部、休闲会会馆及品牌牌餐饮结合超市放放置在位置置1，使得未来来DK67形成最良好好的商业氛氛围；3.家电专业店店占用面积较较大，且产产生租金较较低，可放放置在位置置2小产权用地地上；4.大型餐饮放置在DK4-2上，带动其其散铺销售售位置1：整体业态态排布36-1F1F2F大型超市品牌餐饮、散铺健身俱乐部、女子休闲会馆100米100米40米100米20米位置1：负一层业业态布局37大型超市面面积约达1万平米，设设置其长宽宽分别约为为100米，形状较较为规整，，便于货品品摆放展示示及内部动动线组织。。负一层：大型超市面积1万平米100米100米科技二路经十三路负1层如华润万家家、人人乐乐、好又多多等超市位置1：一层业态态布局3820米100米科技二路经十三路1层品牌餐饮1000平米散铺1000平米1.品牌餐饮分分别在科技技二路及经经十三路有有展示面，，满足招商商需求；2.散铺紧邻十十字路口，，提升其销销售价值品牌餐饮可可放置2~3家本地餐饮饮品牌，如如KFC、永和豆浆浆、魏家凉凉皮、小六六汤包等适适合社区服服务的餐饮饮品牌散铺可以包包装成为亲亲子、运动动等主题销销售，划分分为2~4个大铺，作作为铺王销销售位置1：二层业态态布局391.女子休闲会会馆放置在在科技二路路沿线，提提升其展示示面2.健身俱乐部部呈L型放置健身俱乐部部：中体倍倍力、亚特特体育俱乐乐部20米100米科技二路经十三路1层女子休闲会馆800平米健身俱乐部1200平米位置2：整体业态态排布40家电专卖店店2000平米家电专卖店店2000平米1F2F科技二路经十三路50米40米位置2放置类似于于苏宁国美之类的家电电专业店，，总面积为为4000平米位置3：整体业态排排布41大型餐饮2000平米大型餐饮2000平米1F2F可放置3~4个较大型餐饮品牌，如小肥羊、陕西松贸及其他本地的品牌科技二路经十三路50米40米位置1动线设计：负1层超市动线422、在超市北侧侧设置辅营区区，充分利用用超市的人流流1、基于超市招招商考虑，在在购物中心主主入口处设置置扶梯，方便便顾客进入负负一层的超市市3、在负一层南南面设置收银银区以及顾客客出入的扶梯梯，通过扶梯梯既可到达首首层出口，也也可进入负二二层的停车场场4、在负一层最最南侧设置后后场空间，包包括卸货区、、仓储空间和和员工活动空空间等功能超市主营区科技二路经十三路-1层大型超市动动线及功能布布局示意图由超市到首层层的扶梯超市辅营区收银区由首层到超市市的入口扶梯梯位置1动线设计：1层动线431、由于Block面积较大，因因此利用品牌牌餐饮形成两两大出入口，，形成较多散散铺展示面2、地下停车场场出入口放置置在超市两角角，与人流动动线分离科技二路经十三路品牌餐饮出入口地下停车场出入口地下停车场出入口街铺街铺散铺1层后场（卸货区、仓储、管理用房）位于1层卸货区出入口出入口超市卸货区封封闭式设计，，放置在地面面1层，通过垂直直电梯将货物物卸到负1层44倘若卸货区放置在-1层，由于应至少满足中型货车进出，其对通道高度需求在6.7米以上，难以设计开发放置在-1层，会增加开发成本，而放置在地面1层，可节省成本为何放在地面1层？卸货区出入口卸货区封闭式式设计，避免免卸货区的形形象、气味等等影响住宅、、商铺形象1F超市卸货区设设计，尽可能能临街45一、卸货区位位置确定：位于右图中位位置，不与人人流动线形成成冲突，同时时方便货车出出入二、卸货区卸卸货平台建议议：卸货平台尺寸寸为2×8米，并建设三三个货梯，其其中两台用于于超市及电器器专卖店，1台用于餐饮三、卸货区临临时停车场建建议：临时停车场面面积应满足三三辆货车同时时停放，并实实现车辆自由由转弯，建议议面积在300平米左右（不计算算进入卸货区区的通道面积积）科技二路经十三路卸货区出入口卸货区卸货区位置社区购物中心位置1动线设计：2层动线46科技二路经十三路2层女子休闲会馆健身俱乐部利用1层的南部出入入口，以楼梯梯引导人流进进入2层楼梯购物广场会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺位置1位置2位置3约370m150m50m停车位数量设设置：总共不少于404个停车位47家电专业店和大型餐饮共6000㎡，需要停车位：6000*0.8个/100平米=64个街铺停车场：570m/3m/个=190个超市停车位需求：1万*2个/100平米=150个停车位共计：404个停车位需求标准面积停车位设置数量超市每100平米1.5个10000平米150个大型餐饮每100平米0.8个4000平米32个家电专业店每100平米0.8个4000平米32个街铺在保持街铺形象的情况下，可沿街尽量多设置；每3米设置一个停车位沿街共570米展示面190个停车位位置设设置：超市停车位放放置地下负1层，其余停车车位放置地面面1层48地下停车场，设置在超市负1层，需要建筑面积：8000平米地上停车场，沿街设置停车位布置购物广场会所DK6、7DK3DK4-2DK5街铺街铺街铺街铺123地面停车场：：位置1、2沿街放置地下停车场：：位置3地下放置49停车位位置设设置：超市停车位，，与住宅/公寓地下负1层停车场同层层科技二路经十三路地下停车场出入口地下停车场出入口地下停车场地下停车场住宅/公寓停车场均在-1层，因此超市停车场也放在-1层。如果放在-2层，将造成不必要的浪费超市停车场与住宅/公寓停车场放在同一层，并分开管理。超市停车场占用150个停车位停车场放置在-1层街铺产品打造造：以1拖2的销售模式打造50业主一业主四业主二业主三模式一：一二层分开销售模式二：1拖2销售业主二业主三业主四业主一地面地面二楼常用作眼镜超市、较大餐饮等较大的商家，由外部独立楼梯连接二楼优点：二层销售价格较高，能达到一层的60%以上缺点：二层面积大导致销售总价高，销售速度慢适应区域：商业较繁华地段一二层卖给同一个业主优点：使得二层较容易销售缺点：二层不能形成大面积的商铺，使用功能受限制适应区域：社区型街铺与区域商业成熟度匹配，为推荐方案街铺产品打造造：开间4~5米，进深12米，单层总面积积控制在60平米内51开间区间比例进深区间比例3m以下13.2%3m以下4.5%3m－6m51.2%3m－6m29.0%6m－9m21.9%6m－9m30.8%9m－15m5.9%9m－15m30.1%15m－18m4.0%15m－18m1.6%18m以上4.8%18m以上4.0%合计100.0%合计100.0%深圳23个社区商业项项目数据统计计1、3~6米的街铺开间间最为常见，，满足大部分分街铺商家的的需求2、进深的合理理尺寸一般是是开间的2~3倍1、建议普通街街铺打造4~5米的开间，12米的进深，总总面积控制在在60平米以内2、部分特别引引进的业态如如银行、邮政政、知名咖啡啡馆品牌等需需要定制式打打造通过面积控制制，实现总价价控制在220万左右52

层数2011年（元/月·平米）2014年（元/月·平米）2015年（元/月·平米）2016年（元/月·平米）价格年增长率街铺销售价格一层

18000（元/平米）18900（元/平米）19845（元/平米）

20837（元/平米）5%二层

9000（元/平米）9450（元/平米）9922（元/平米）

10419（元/平米）5%商业街铺价格格：运用租金反推推法计算方法：街街铺首层销售售价格=首层散铺租金金水平/商业物业年投投资回报率（商业物业年年投资回报率率取8%）街铺二层销售售价格=街铺首层销售售价格*50%租售价格说明明：以上租售价格格均为2011年价格2011年以后的租售售价格水平按按照不同物业业形态，根据据固定的价格增增长率调整得到具体价格需视视项目招商或或销售时的市场条件和销销售招商策略略再做调整按照2011年的价格，单单层60平米的2层商铺，价格格为216万元外立面打造：：配合大盘打打造Artdeco风格53建筑风格应注注意和住宅、、公寓在整体体风格上的统统一性，建议议采用古典沉沉稳的建筑风风格Block街区又要从住住宅、公寓中中区分开来，，在色彩上，，选择鲜艳，，对比强烈的的颜色，以暖暖色调为主54专题三：28万平米商业项项目如何打造造？1.写字楼群方案案方向研判2.大型百货业态态可行性研判判3.原奥特莱斯方方案深化551.写字楼群方案案方向研判西安写字楼群群主要集中在在四大区域：：城内、经开区区、曲江新区区、高新区56高新经开城内曲江长安路城内——城市商业、商商务中心，办办公氛围成熟熟、但无新项项目供应产品水平：形象、配置均均较高客户类型：世界知名公司司、国内顶级级企业，地产产、银行、通通讯、科技、、服务等代表项目：中大国际、长长安国际中心心经开区——随政府搬迁带带动，区域办办公氛围逐渐渐升温支柱产业：商用汽车、电电力电子、食食品饮料、新新材料分布：主要沿未央路线形形分布产品水平：以商住公寓为为主，纯写字字楼较少。整整体品质一般般客户类型：依托或服务于于区域主导产产业的中小型型企业为主，，地产、装饰饰、电子等行行业居多代表项目：经发大厦、利利君V时代、第5国际、赛高国国际高新区——依托高新技术术产业、知名名企业密集，，是西安写字字楼发展的热热点区域支柱产业：信息、生物、、新能源等产品水平：产品水平较高高、形象、配配置、配套较较优客户类型：全球500强，国内大型型企业，主要要为IT、通讯、电子子、高科技等等,价格承受能力力较强代表项目：旺座现代城、、旺座国际高高新国际、都都市之门曲江——发展为西部最最大的文化产产业聚集地支柱产产业：：文化化影视视类产品水水平：：SOHO公寓，，纯写写字楼楼产品品较少少，产产品打打造上上注重重外立立面，，景观观客户类类型：：文化化、传传媒等等代表项项目：：曲江江会展展国际际、文文化大大厦、、智慧慧大厦厦、佳佳和中中心等等经开区区：西西安经经济技技术开开发区区，成成立于于1993年，2000年被国国务院院批准准为国国家级级开发发区57截止目目前，，经开开区内内共有有企业业3300余家，，引进进工业业项目目600项。25家境外外世界界500强企业业投资资项目目和一一批国国内知知名企企业先先后入入驻，，促进进了四四大支支柱产产业的的发展展。2008年，全全区实实现工工业总总产值值685亿元，，主要要指标标连续续第六六年保保持40%的高速速增长长，成成为中中西部部地区区发展展速度度最快快、最最具活活力和和成长长潜力力的区区域之之一。。经开区西高新曲江浐灞核心区西郊西安经经济技技术开开发区区成立立于1993年，2000年被国国务院院批准准为国国家级级开发发区；；开发区区定位位以提高高吸收收外资资质量量为主主，以以发展展现代制制造业业为主，，以优优化出口结结构为主，，致力力于发展高高新技技术产产业，致力力于发发展高附加加值服服务业业，促进进国家家级经经济技技术开开发区区向多多功能能综合合性产产业区区发展展。该区域域写字字楼发发展基基于两两大因因素：：因素一一：四四大支支柱产产业发发展商用汽汽车产产业：：国内内最大大重卡卡生产产基地地四大支支柱产产业以陕汽汽集团团为龙龙头，，完善善车架架、车车桥、、发动动机、、轮胎胎、零零部件件生产产及专专用车车生产产等配配套产产业，，壮大大商用用汽车车产业业集群群优势势。电力电电子产产业：：本省省世界界500强投资资企业业最密密集的的产业业积极承承接大大型国国有电电力电电子企企业““退二二进三三”和和重组组改造造，发发挥西西门子子、阿阿尔斯斯通、、日立立等世世界500强企业业和西西电集集团等等国内内知名名企业业的聚聚集优优势，，打造造技术术先进进、带带动能能力强强、西西北最最大的的优势势产业业集群群。食品饮饮料产产业：：产业业链条条完整整，西西北地地区最最重要要的生生产基基地按照绿绿色标标准和和生态态要求求，依依托可可口可可乐、、康师师傅、、金威威啤酒酒、乐乐百氏氏、维维维乳乳业、、殷荣荣饮品品、米米旗食食品等等国内内外知知名企企业，，发展展食品品饮料料产业业集群群，形形成西西北规规模最最大、、产业业链条条完整整的食食品饮饮料聚聚集地地。新材料料产业业：国国家级级新材材料成成果转转化及及产业业化基基地依托国国家级级新材材料成成果转转化及及产业业化基基地，，以稀稀有金金属材材料和和新能能源（（节能能型））材料料领域域为主主要发发展方方向，，培育育一批批具有有自主主知识识产权权和核核心竞竞争力力的优优势企企业。。到2010年企业业总数数达到到50家，工工业总总产值值达到到140亿元。。因素二二：政政府强强有力力规划划59西安市行政中心北迁，将使北城成为西安的政治、经济、文化中心地铁2号线，促进北城快速发展，进一步拉近与主城区的距离新火车客运站，为实现北城高速发展提供了进一步的铁路支持大明宫遗址改造，有效保护遗址，建立国家历史公园市行政政中心心北迁迁，新新客运运站、、地铁铁二号号线的的建成成，大大明宫宫遗址址改造造，将将加速速北城城的发发展从而实实现“产业业新城城”向“功能能复合合新城城”转变，，成为为西安安城市市新中中心，，为写写字楼楼发展展提供供了机机遇601993年：经经开区区创建建（总总规模模不足足10平方公公里））1996年：成成为省省级开开发区区2000年：跃跃升国国家级级开发发区从2003年起，，经开开区二二次创创业，，以产产业带带动、、产业业扩张张，先先后完完成文文景路路8条道路路和一一批园园区基基础设设施建建设2005年：提提出““未央央新城城”定定位2005年：城城市运运动公公园向向市民民开放放2005年以来来，西西安经经开区区先后后投资资60亿元，，实施施“环环境升升级系系统工工程””1993——1995年1996——2000年2000——2005年2005—2009年2010之后2010年：行政政中心搬搬迁2010年：北客客站开通通2011年：地铁铁2号线通车车……产业拉动动阶段“未央新城城”的提提出“城市新中中心”经济技术术开发区区，通过过产业拉拉动区域域发展；；成为城城市主要要经济增增长点；；通过4大支柱产产业的拉拉动，区区域产业业人口集集聚，区区域整体体城市意意向不佳佳，居住住氛围与与配套设设施提升升速度较较慢。新的区域域定位提提出，开开始向““北部新新城”转转变；政府北迁迁利好，使得区域域环境、配套设设施等大大幅改善善；成为房地地产开发热点点。“西安向北北”的发发展战略略，多项项重大利利好加速速区域发发展；城市功能能更加复复合、完完善，体体现“城城市新中中心”价价值。从2007年开始，，随着经经发大厦厦等一些些品质较较高写字字楼相继继推出，，选择在在此办公公的企业业逐渐增增多，商商务办公公氛围逐逐渐形成成61我们项目目在经开开区无论论是形象象和产品品品质都都是最好好的，办办公客户户相应也也比其他他写字楼楼里的客客户高端端一些，，有一些些省外、、甚至国国际知名名企业已已经入驻驻。经发发大厦的的高端形形象、质质感外立立面、豪豪华大堂堂、电梯梯配置等等诸多方方面都能能满足这这些高端端客户对对办公物物业的需需求。现在这个个区域缺缺我们这这样的比比较上档档次的写写字楼，，目前区区域里最最多的还还是商务务公寓，，就算是是写字楼楼在大堂堂、配置置方面都都挺一般般的，入入驻的企企业普遍遍也都是是一些中中小企业业。如果果外立面面、大堂堂、配置置、配套套上做好好了肯定定会有好好的企业业选择的的，这个个区域的的办公氛氛围应该该也会越越来越浓浓厚。----经发大厦厦租赁部部经开区的的办公氛氛围原来来很不成成熟，但是现在随着经发大厦厦等一些品质较较高的写字楼楼相继推出来来，选择在经开区区办公的企业业数量越来越越多，企业档档次、规模较较原来也有了了提升，原来未央路路写字楼比较较密集的一个个区域是凤2路，现在慢慢慢在向北延伸伸，凤城5路赛高国际街街区项目中也也有写字楼，，我们项目对对面的正尚国国际也规划有有写字楼产品品。政府对这个区区域的规划很很明显，先重重点打造凤5路和我们项目目区域这两个个点，凤5路更多的是商商业中心，我我们区域偏重重商务一些，，未来随着市市政府的搬迁迁等因素，肯肯定会有更多多的企业跟随随过来选择经经开区的。----经开区规划局局目前已经形成成相当规模的的商务办公区区，囊括甲级写字字楼、商务公公寓等办公产品62赛高街区经发大厦赛高国际凯鑫国际天地时代广场第5国际利君V时代雅荷中环大厦商住公寓写字楼北郊整体办公氛围较弱，办公物业供应量不大，主要沿未央路线形分布；以商住公寓为主，纯写字楼较少。在使用项目中只有经发大厦、利君V时代规划为纯写字楼，赛高街区和天地时代广场、第5国际等项目中既有写字楼又有商住公寓。高新区：是西西安目前最大大规模写字楼楼聚集区，分为核心区板块、、唐延路板块块与CBD板块63财富中心二期朗辰大厦林凯大厦旺座国际西港国际大厦西部国际广场凯创国际南洋国际高新国际一品·美道银河新坐标旺座现代城唐沣国际广场CLASSCROSS万象汇数字大厦汇金国际橡树街区洛克大厦SOHO同盟绿地中心都市之门汇鑫IBC核心区板块CBD板块唐延路板块核心驱动力：高新区最传统商务区，依靠最成熟的商务氛围吸引企业进驻租售水平：100~150元/平米/月主力客户:科技、证券、咨询、文化、银行、地产等老核心区板块核心驱动力：区域较为成熟、发展较快，租金较低租售水平：50~70元/平米/月主力客户：中小型企业，资讯、科技、广告等唐延路板块二次创业区CBD板块核心驱动力：政府大力支持（管委会政府搬迁至此），大型企业进驻带动商务氛围租售水平：100~120元/平米/月主力客户：银行，科技公司，石油、工程、设备、资讯等各类企业，规模有大有小三大板块的发发展有两大因因素推动：因素一：经济济发展及城市市扩张641233西三环绕城高速1991~1996年产业园基础设施先行1997~2003年产业新城产业外扩，二次创业2004~2011年综合新城产业成熟、商业繁荣1991.03国务院批准高新区为国家级开发区1992.01西安高新技术产业开发区总公司成立1995.12基础设施极大完善：主次干道建设完成，学校、新纪元广场、高尔夫球场投入使用1997.03高新区规划面积扩大为10.57平方公里1999.06西安软件产业园正式挂牌2002.01启动并实施二次创业计划2004.01引进易初莲花、美格菲等知名现代服务业20多家2005.12出口加工B区启动建设2011.06中国西部第一高双子塔落户西安高新区2011.07中软国际万人基地落户高新区软件新城高新区初建面貌现在的高新区高新区经济发发展及城市扩扩张历程因素二：政府府对区域发展展的引导65组团A：办公集中区区（科技路、、高新路、南南二环附近））综合型写字字楼集中区组团B：办公集中区区（唐延路沿沿线）公寓型写字楼楼集中区组团C：办公集中区区（甲级写字字楼聚集地））ABC管委会老址管委会原址管委会新址随着管委会搬搬迁，锦业路路绿化面积日日新月异。项项目周边分布布有永阳公园园、木塔寺公公园、奥林匹匹克公园、以以及在建的150亩CBD中央公园，形形成开阔洁净净的宜居环境境。以高新管委会会“都市之门门”为圆心辐辐射的政务中中心、绿地笔笔克会展为圆圆心的商务核核心，形成项项目周边政经经焦点。高新管委会的的辐射效应与与政策导向，，对产业的分分布和区域的的发展产生规规律化聚集效效应城市扩张所产产生的商务区区：唐延路板块是老核心区发发展逐渐饱和和后商务办公公往西外溢扩展展而形成66项目名称总建面租金西港国际大厦70303

100-120

西部国际广场124946

55-70

财富中心8044540-65

郎臣大厦

6630390-100高新国际140000

85-120

南洋国际——

50-60

创业广场8560065-75海星城市广场138000

55-65

项目名称主力户型租金旺座国际

85-90060-70唐沣国际广场123-202

40-50望庭国际120-300

25-40橡树街区160-88035-45

class国际公馆217-477

60-80洛克大厦89-240

50-70领先时代广场140-210

35-45银河新坐标82-209

60-80旺座现代城200-400

50-60

高新区核心区区：1993年~2001年唐延路板块：：2002年~2006年是高新区最早早的写字楼区区域，进驻企企业一般为国内外著名企企业驻陕机构构、本市著名名企业、行业业中的大中型型企业为主随着高新区老老核心区发展展逐渐饱和，，土地供应逐逐渐往西转移移，商务办公公逐渐往西扩扩展；进驻的企业一一般为投资咨咨询、信息通通讯、电子IT等草创型企业业老核心区的写写字楼租金比比唐延路板块块的高政府引导产生生的商务区：：CBD板块则是政府通过过强力引导，引进大型开开发商及大型型企业进驻，，实现区域迅迅速发展67引进绿地集团团，打造64万平米的绿地地中央广场，，集商务、商业业、会