世联开发模式与策略大全

开发模式与策略大全1/20/2023[关键字]：新城开发模式[简介]：新城是位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。本文给出了新城发展的六大模式，并举出了相应案例。2关于“新城”（NEWTOWN）的论述新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市社区。成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，新城不只是一个“卧城”。Asuccessfulnewtownprovidesdailyrequiredsocial,cultural,educational,commercial,andpublicorprivateservicestosatisfythecommunityandtominimizecommutingbehavior.------NEW-TOWNPLANNING:PRINCIPLESANDPRACTICE/GideonGolany3依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式新城发展模式田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国际案例Letchworth（英国，伦敦）WelwynGardenCity（英国，伦敦）新城发展模式资料来源：文献检索、世联分析TOD新城PortSunlight（英国，利物浦）筑波科学城（日本，筑波）Radburn（美国，纽约）Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）千里新城（日本，大阪）多摩新镇（日本，东京都）沙田新市镇（中国，香港）Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亚）副中心新城东京临海副中心新城（日本，东京）拉德芳斯副中心（法国，巴黎）4目录田园新城边缘新城TOD新城产业新城副中心新城行政中心新城5田园新城是指以国家立法为基准,政府主导下由新城开发公司进行规划建设的新城田园新城模式出现的核心驱动因素是二战后城市住房紧缺和普遍的住房条件恶劣。新城是由官方为主的开发机构，即新城开发公司（NewTownDevelopmentCorporation）统一规划和实施开发的。政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处理与开发公司的关系等方面。新城必须与中心城市保持一定距离，且选用地价较低的农业用地，而不允许选用建成区边缘地带的土地。新城开发不以营利为目的，但以市场化方式来运作。新城开发公司拥有土地出售、转让、租用等权利。新城强调配套和自给自足，力求居住与工作岗位的平衡。田园新城模式以英国新城为代表，典型案例包括Stevenage；MiltonKeynes等。6三代田园新城Phase1规模较小建筑密度较低，居住平均密度为75人/公顷住宅按邻里单位进行建设，各个邻里有各自的中心，并有大片绿地相隔居住区和工业区等功能分区较明显道路网一般由环路和放射性道路结合组成密度太低，建筑分散，缺少城市生活氛围人口规模偏小，公共设施配套不足或运营困难Stevenege第一代新城(1949-1950)第二代新城(1955-1966)特征缺点代表城市规模比第一代新城大建筑密度较高更多注重城市景观设计功能分区不明显淡化了邻里概念综合考虑了地区经济发展问题，把新城作为地区经济的增长点应对私人小汽车的增长，道路交通处理较为复杂过分依赖新城中心区，使新城未来的拓展变得非常困难Cumbernauld第三代新城(1967-1980)规模比第e二代新城大设施配套进一步完善，独立性强，不仅仅作为中心城郊外的居住区预留了大量土地，为今后城市产业结构转型和可持续发展提供了空间上的保障Milton．Keynes7第一代新城的典型：斯蒂文乃齐Stevenage伦敦48.2km位置和规模:位于伦敦以北48.2公里，靠近高速公路，在3个主要机场的近距离范围内规划建成25平方公里，人口6万，有6个邻里居住区的新城特点：住宅布局上采用人车分流的原则设计新城中心及英国第一条步行街区，营造良好的公共活动氛围密度低，住宅设计多为带有私家花园的独立式住宅住宅按邻里单位设置，各个邻里之间间隔大片绿地功能分区明显，工业区主要布置在城西，与生活区有铁路相隔8斯蒂文乃齐出现的五大问题新城密度过低，使其缺少城市氛围，限制了城市功能的发挥，并且城市过度依赖私人汽车。问题1由于新城住宅主要提供给在新城就业的人群，因此并没有解决低收入人群的居住问题，同时也排除了无业人群、退休人群、伤残人群迁移新城的可能性。新城发展公司规划与当地商会的发展策略缺乏沟通，是得一些公司不能顺利迁入新城。中心区各类设施标准偏低，各使用功能之间缺少平衡，从而使得中心区的整体效能不能得到充分的发挥。交通组织上现有的火车站和汽车站无法满足需求，并且大量地上停车位造成土地资源的低效使用，同时也模糊了市中心的场所感。问题2问题3问题4问题59第三代新新城的典典型：密密尔顿••凯恩斯斯MiltonKeynes位置和规规模:位于伦敦敦附近，，距离伦伦敦和伯伯明翰分分别为1小时和和1小时时50分分的汽车车车程，，临近牛牛津和剑剑桥。规划建成成88.8平方方公里，，人口25万特点：引入网格格道路布布局模式式，并且且主要道道路系统统在地面面层上，，设有多多层次的的立体交交叉点注重景观观设计，，新城公公园用地地占了总总用地的的20%，并设设计了成成线性型型的公园园。采用就业业岗位分分散的模模式，给给人们提提供了较较多的选选择余地地。提供良好好的社会会服务促促进了早早期居民民和公司司的迁入入土地使用用上预留留待发展展用地，，能够随随发展、、需求的的变化灵灵活调整整。10密尔顿••凯恩斯斯出现的的三大问问题总体密度度仍然偏偏低，虽虽然其规规划目标标是建设设多样化化的住宅宅以吸引引多样化化的人口口，但是是私人汽汽车的普普及以及及网格布布局的模模式也使使得新城城的住宅宅同质化化和低密密度化。。问题1新城在社社会经济济目标上上十分成成功，在在财务方方面却是是失败的的，这主主要是由由于由于于新城开开发公司司取地成成本过高高，并处处理了许许多市场场尚不成成熟的物物业，导导致获利利远远小小于应得得的收入入。新城的小公司司过多，小公公司生存压力力较大，没有有精力进行系系统的员工培培训问题2问题311田园新城模式式的成功关键键在于立法和和政策的支持持，政府在新新城建设中起起主导作用立法和政策的的支持:为吸引伦敦的的居民前往新新城,英国政政府制定了一一系列减税和和补贴的优惠惠政策。并制定了«住住宅、城镇规规划法»，«新城法»，，«城乡开发法法»等等大力力支持新城的的建设。政府部门的主主导作用:在新城地址的的选定和规划划方面，政府府起了决定性性的作用。在新城建设的的初期，政府府为新城开发发公司提供了了大量资金以以支持一些造造价很高但短短期内也无法法带来收益的的项目的建设设。12目录田园新城边缘新城TOD新城产业新城副中心新城行政中心新城城13边缘新城是随随着城市郊区区化的发展而而形成的阶段划分零售业郊区化化（1970-1980年年）发展特征核心驱动汽车时代的到到来使得郊区区开发不再沿沿铁路线分布布中产阶级和富富裕阶层的郊郊区住宅迅速速膨胀,这批批人住在郊区区，白天进城城上班大都市郊区涌涌现大批以居居住为主的卫卫星城汽车的普及和和路网的建设设,使通勤费费用下降实际收入增加加中心城环境恶恶化,严重重的“城市病病”日益突出出跟随企业迁到到郊区出现了产业郊郊区化热潮，，制造业、运运输、仓储业业等纷纷落户户城郊大都市周边大大量的产业园园,工业园等等崛起,郊郊区本地就业业趋势加强以产业为主导导的新城开发发掀起了郊区区化的另一个个高潮高速公路体系系的发展中心城日益高高涨的地价,使得郊区的的地价极具竞竞争力中心城劳动力力成本逐渐提提高行政政策大型购物中心心,休闲娱乐乐场所在郊区区逐渐兴旺住宅建设从分分散型的高档档住宅转变为为中高层公寓寓城市居民阶层层多样化,基基本实现本地地化就业大都市周边形形成了一些相相对独立，功功能完善的新新城镇市区商业日趋趋饱和，而城城区需求日益益旺盛市中心商业面面对来自新郊郊区商业的激激烈竞争追随消费者,人口郊区化化引起零售商商业迁移金融、贸易易、保险等等生产服务务业也出现现郊区化迁迁移新兴的高科科技科技产产业在郊区区蓬勃发展展传统城市中中心及其郊郊区边缘城城市共同构构成的大都都市圈逐步步形成办公业郊区区化（80年代代以来）制造业郊区区化（1950-1970年）人口郊区化化（1920-1950年）信息高速公公路的迅猛猛发展新的信息交交流方法使使得办公单单位的选址址郊区化新型技术产产业普遍对对地价和环环境要求较较高14典型案例：：哥伦比亚亚新城位置和规模模：距离华盛顿顿中心约48km，，距离巴尔尔的摩4km占地5600公顷规划总人口口11万人人用地功能组组合：居住、商业业服务设施施用地为主主，绿地公公园用地地占到23%主要特点：：邻近核心城城市，公路路交通网发发达新城建设按按照邻里单单位结构组组成公共配套设设施完善60％以上上的人在本本地居住和和工作，本本地企业业提供了大大量的工作作机会48KM24KM高速公路网网15哥伦比亚新新城的５大大成功之处处1.规划过过程中社会会学家的参参与，以避避免纯技术术的空间规规划。2.哥伦比比亚共规划划10个小小区，每个个小区由4到5各组组团构成；；组团、小小区、城市市都有各自自的中心并并围绕中心心展开，三三级中心的的设计增加加了整个社社区的向心心力，为形形成社区感感奠定了基基础。3.对于大大规模开放放空间的保保护保证了了项目的全全面升值。。4.产品形形式多样，，降低了市市场风险，，并实现了了多功能社社区的目标标。5.“建建筑导则法法”保证了了社区风貌貌的整体性性和城市发发展愿景的的实现。16哥伦比亚新新城存在的的问题公共交通系系统规划未未能有效减减少私家车车的使用。。1990的的数据表明明有92%的哥伦比比亚居民自自驾车或合合伙驾车上上班，2000年该该数据保持持上升趋势势。问题1中产阶级的的聚集和良良好的居住住环境使得得提供可支支付经济住住房的目标标很难实现现。哥伦比亚新新城虽然推推行多种族族混和居住住，但是他他们的住户户多为中产产阶级。在在新兴社区区，除非房房源老化，，否则经济济房市场比比率很难提提高。问题217典型案例：：里斯顿新新城（Reston）位置和规模模：位于华盛顿顿以西35km，开开车至杜勒勒斯机场15分钟占地45平平方公里规划户数2.8万用地功能组组合：居住、商业业服务设施施用地为主主，绿地公公园用地地占到23%主要特点：：提供适合各各年龄和收收入阶层的的各种类型型的住宅丰富的文化化娱乐设施施和完善的的基础设施施公共配套设设施完善拥有超过４４万个工作作岗位，实实现了工作作和居住的的平衡18里斯顿新城城的４大成成功之处1.高科技技产业的发发展和里斯斯顿建设多多带来的高高素质人口口聚集形成成互动，形形成了产业业和人口不不断升级的的良性循环环。2合理的规规划布局使使得里斯顿顿实现了城城市的活力力、便捷、、现代化与与乡村的开开阔、淳朴朴、自然的的有机结合合。3.ＰＲＧＧ区划法的的应用使新新城通过局局部提高开开发强度，，保留了大大量的开放放空间和待待发展用地地，为新城城的可持续续发展预留留了空间。。4.里斯顿顿的业主委委员会在新新城发展中中起来重要要作用，是是里斯顿最最后成为一一个充满活活力的新城城的关键因因素之一。。19目录田园新城边缘新城TOD新城城产业新城副中心新城城行政中心新新城20TOD解读读TOD：transit-orienteddevelopment———“交通导向向开发”“交通导向向开发”（（TOD）是以公共交交通为导向向的开发，，属于密度度偏高的开开发，位于于主要交通通站点周边边适宜步行行的距离内内，通称可可以为步行行者——也也不排除驾驾车者———提供居住住、就业和和购物的机机会。TOD可能能是新建或或重建的一一幢或几幢幢建筑，这这些建筑的的设计和朝朝向适宜运运输的用途途。一个人愿意意步行的距距离决定了了TOD的的大致范围围。这个距距离大约为为5分钟的的步行路程程，也就是是400到到600米米。在这个个半径范围围内，有125-250英亩亩的土地用用于交通导导向的开发发（TOD）。“交通导向向开发”令市民们可可以在家、、工作地、、购物点、、学校或服服务机构之之间的日常常往来中的的一次或数数次可以选选择不开私私家车。21美国Orenco———有趣的的TOD模模式Orenco车站社社区位于波波特兰的MAX轻轨轨西部，占占地209英亩。镇镇中心包包括杂货店店，零售店店，写字楼楼和住宅———7万平平房英尺零零售，3平平方英尺写写字楼，4万平方英英尺顶楼住住宅，28座商住建建筑。尽管大量的的项目仍然然待建，而而且没有多多少项目是是真正在轻轻轨附近建建设的，奥奥润柯站仍仍然持续不不断的获得得各种规划划奖。从土地利用用演变过程程来看开发最初从从康奈尔路路北开始，，并且发展展繁荣，而而邻近轻轨轨站点的大大片土地目目前仍然空空置或是正正在被筹划划未来进行行的开发。。从当地居民民的交通方方式使用来来看如果轻轨是是TOD模模式的发展展核心，那那么居住在在车站周边边的居民就就应该经常常使用轻轨轨并往来于于车站，但但事实却是是相反的。。只有少量量的当地居居民使用轻轻轨，而使使用轻轨的的人即便是是从家到车车站很短的的距离也要要开车。Orenco真的是TOD吗？22奥润柯偏离离TOD的的原因分析析核心物业发发展的依靠靠公路系统统未能实现交交通需求的的有效控制制尽管PacTrust在康康奈尔路的的两侧都拥拥有土地，，但是他选选择先开发发康奈尔路路和Butler路路中间的那那块土地。。这是离轻轻轨最远的的地块，但但是距离道道路网络系系统最近。。从交通流量量来看减少汽车流流浪是TOD的主要要目标之一一。在轻轨轨开通前后后的一年中中，道路的的车流量并并没有发生生明显的变变化。实际际上轻轨的的主要的影影响是把坐坐公共汽车车的人弄上上了火车，，而不是把把开私车的的人变成了了轻轨通勤勤者。从停车位设计计来看开发商为居民民提供了远远远高出城市规规划者认为的的最大数量停停车位。23奥润柯偏离TOD的原因因分析社区规划强度度在政府、开开发商和当地地居民三者博博弈关系之下下不断调整，，对TOD发展造成了根根大的负面影影响。以铁路站点为为中心的交通通系统整合没没有成功TOD核心规规划理念—高高强度开发未未能达到原来来预期费时的换乘和和铁路的拥挤挤导致铁路吸吸引力下降。。以站点为核心心的公共汽车车系统的失败败。24国家理念的实实践：日本多多摩多摩新镇位于于东京新宿副副都心的西南南方向19-33公里处处，距离横滨滨市中心西北北部约25公公里的多摩地地区的丘陵地地带，东西长长14公里，，南北宽2-3公里，包包括了东京都都多摩市、稻稻城市、八王王子市和町田田市的一部分分，是日本最最大新镇。。25缓解东京住房房压力是多摩摩开发的原始始驱动力多摩新镇的规规划最初目标标就是了满足东京人口口的居住需求求，其中土地使用构成成中住宅面积占47%。1975年11月，新城城镇的发展目目标调整为建建设工作居住平衡衡的都市。开发背景由于经济活动动和就业迅速速向东京都的的中心区域集集中，造成了了地价飞涨，，使得市内的的房价变得非非常昂贵。住住房需求不得得不向郊区转转移。为了了应对这种状状况，日本政政府采用了以铁路为导向向的新镇发展展计划，而多摩正是是在这种情况况发展起来的的。开发目的26多摩新城开发发的成功因素素土地利用政策策整体限制城城市中心的发发展同时促进进站点周边高高密度、高强强度发展。通过限制私家家车发展和鼓鼓励铁路捷运运系统的使用用实现交通需需求的有效的的管制，增强强社会对于公公共捷运，特特别是快速铁铁路的依赖性性。政府和铁路投投资运营商共共盈的开发模模式。以铁路捷运系系统为中心的的交通网络和和节点整合来来保证TOD站点的强大大辐射力和吸吸引力。开发时机应该该在经济发展展初期：房地地产开发先于于铁路保证客客流量。27多摩新镇的问问题多摩新镇人口口的持续减少少和结构的老老龄化趋势对对于新镇的持持续开发造成成了非常大的的负面影响。。多摩新镇从70年代早期期开始吸纳居居住人口。从从90年代中中期，人口减减少了17000。萎缩的住宅销销售给三家开开发实体造成成了很大财务务问题。宏观来看，东东京人口结构构和数量发生生了质的变化化。传统的家庭组组织架构发生生了变化。终生雇用制度度与基于年龄龄的薪金制度度造成不合理理的居住区人人口结构。住房产品和结结构的不合理理，使得新镇镇住房的性价价比下降，失失去对目标人人口的吸引力力。原因28TOD新镇的的可持续发展展中心城市的城城市化进程与与TOD新镇镇的发展存很很强的相关关关系。TOD新镇的的规划需要保保证住宅的多多样化来满足足不同年龄阶阶层人们的住住宅需求，从从而达到保持持人口结构多多样化的目标标。TOD新镇的的可持续性发发展需要政府府对于交通需需求的有效管管制，来保证证捷运系统对对于大众的吸吸引力和TOD站点的辐辐射力。.TOD新镇镇的开发需要要一种多方共共赢的开发模模式。TOD开发时时机最好能够够在城市经济济发展初期开开始。...29美国奥润柯和和日本多摩发发展结果巨大大差异的原因因规划理念与背背景不同交通需求管制制的背景和手手段不同交通网络整合合效果不同多摩：东京城城市中心区功功能过度集中中，建设多摩摩新镇其主要要目的为了解解决工作在城城市中心区的的人口的住宅宅需求问题。。奥润柯：在城城市出现郊区区化和中心空空洞化的背景景下出现，低低密度的城市市扩张，对美美国的可持续续发展造成了了巨大的负面面影响。日本政府一直直致力于发展展公共交通，，并且采用多多种政策控制制私人交通的的发展。美国国奥润柯则截然相反，，增加了车位位的数量，间间接鼓励了私私车的使用。。对于站点的整整合不同；交通网络的整整合不同；日本的铁路运运营保持了大大运输量、高高效、准时的的特点，铁路路仍然成为通通勤的首选。。奥润柯的铁铁路系统运输输能力有限。。30目录田园新城边缘新城TOD新城产业新城副中心新城行政中心新城城31产业新城———以一种或多多种产业为驱驱动力而带动动整个城市发发展的新城模模式产业是按照规规模经济和范范围经济要求求集成起来的的行业群体。。因此产业的的涵盖范围不不仅指工业，，还包括非工工业，并且是是由多个相对对独立但业务务性质完全一一致的行业组组成的，或者者说是由分散散在多个行业业、具有同样样业务性质的的经济组织组组成的。产业产业新城产业城是指以以一种或多种种产业为驱动动力从而带动动整个城市发发展的新型发发展模式。32筑波科学城概概况筑波科学城位位于日本东京京东北约6O公里和成田田国际机场西西北约40公公里处。总面积28400公顷，，包括研究学学园区和周边边开发区两大大部分。现有人口约20万，其中中国家技术研研究人员13000余人人，博士数千千人，是日本本最大的科学学研究中心。。筑波是日本政政府第一个尝尝试建立的科科学城，完全全由中央政府府资助，以基基础科研为主主，属国家级级研究中心。。有国家级研研究与教育院院所48个，，分别隶属于于多个政府部部门和机构。。自20世纪纪8O年代末末以来，日本本全国3O%的国家研究究机构及40%的研究究人员都集聚聚在筑波，国国家研究机构构全部预算的的5O％左右右投资在这里里。距离Ibaraki省会Mito市50公里距东京成田国际机场40公里距东京约60公里33筑波——六十十年代日本“贸易立国””向“技术立立国”转变中诞生的新兴兴科技产业城城东京环境恶化化，人口拥挤挤日本长期以来来主要依赖引引进吸收欧美美各国技术施施行“快速模模仿者战略””。这种引进进技术战略奇奇迹般地实现现经济成倍增增长，也因此此忽视了基础础研究，导致致受外国工艺艺控制不断购购买专利，费费用日益昂贵贵。同时国内内产业结构由由传统企业向向以电子信息息产业转变时时，缺乏必要要的科学技术术支撑和储备备。“贸易立国””转向“技术术立国”1960年代代中期至1970年代中中期，日本经经济持续高速速增长，城市市化水平迅速速提高。人口口的大量增加加造成了城市市中住宅的严严重不足，许许多设施不完完善的住宅区区开始在郊区区蔓延。为了响应“技技术立国”并并解决巨大的的住宅缺口，，日本政府决决定有计划地地在城市外围围进行大规模模的土地开发发。自此，新新城开发进入入实质阶段，，筑波科学城城就是其中的的一个。34“创造适宜研研究和教育的的环境”和““缓解东京人人口压力”成成为筑波科学学城的最初建建设目标为了迎接科学学技术革命和和教育改革时时代的需要，，为实现高水水平的研究和和教育建立一一个基地。这这个基地的核核心就是从东东京及其周围围地区迁来的的国家级、实实验性的研究究机构和教育育机构，建立立筑波大学，，创造一个适适宜实验性的的研究和教育育机构发展的的环境。为了应付和减减轻东京过度度拥挤的环境境，把那些没没有必要留在在东京的国家家级实验室、、研究与教育育机构迁入筑筑波科学城，，就是以一个个有序的方式式减轻首都密密集地区的人人口过度集中中的压力，同同时适当提高高闲置土地的的使用率，为为首都地区经经济均衡发展展做出贡献。。创造适宜研究究和教育的环环境缓解东京人口口压力35筑波科学城成成功的要素筑波大学成为联系各个科研机构的纽带在实际城市发展中，筑波大学很好的发挥了作为各个科学研究机构纽带的作用。科学城以筑波大学为中心，加强科学园内各研究机构的相互合作和有机联系，从而使筑波地区成为一个综合的研究都市。同时，筑波大学也为各个研究机构输送了大量优秀的后备人才。采用健全的立法保障和大量优惠政策筑波科学城建设的法规相当健全，这些法律法规大体上分为两类：一是专门针对高新技术产业地区制定的法律；二是与高新技术产业区相关的国家科技经济乃至社会方面的法律法规，其中第一类法律更集中有力，这是筑波科学城建设的一个突出特点。保护环境协调发展的规划理念筑波科学城建设之初的规划理念就是“科学城的建设应该尽可能的是各种活动达到有机的联系，与此同时，通过保护自然环境和历史遗产使科学城的建设能让居民保持健康和文明的生活”，并且一直以建立人与自然协调发展的生态型城市为目标，经过40多年的建设和发展，成为世人所公认的生态型科学城。1985年筑波世界博览会促进了筑波的城市发展较快推动基础设施建设城市功能的完善城市环境美化城市知名度和国际交流36筑波科学城存存在的问题之之一：没有达达到缓解东京京人口压力的的目的90年代日本本进入了长时时间的萧条期期，没有了政政府和私人投投资的的强有有力支持，筑筑波的配套设设施步伐严重重滞后于社会会的发展。建设筑波科学学城时是有意意地把一些设设施部局在东东京之外，但但筑波城离东东京太近，而而且与东京有有高速列车相相联系，一个个小时就可以以到达东京。。本来这是优优势，但是却却成为筑波科科学城发展的的主要限制因因素。城市基础设施施和配套设施施缺乏，对居居住人口没有有吸引力与东京较近的的交通距离阻阻碍了人们离离开发达的东东京37筑波科学城存存在的问题之之二：投入产产出不成比例例截止到1998年日本政政府投入了约约2.4万亿亿日元，然而而投入产出不不成比例，筑筑波的产值并并不高，主要要靠农业产出出。1999年总产值仅仅为7000亿日元。政府作为投资资主体，根本本不了解市场场，作为投资资代理人的政政府官员也没没有激励机制制去了解市场场。在官僚机机制之下，研研发人员缺乏乏一定的激励励机制，科研研项目得不到到应有的重视视，科技水平平下降。高新技术开发发机制落后政府直接管理理模式的弊端端科学城里没有有形成健康的的园区文化政府管理模式式没有促成科科学城与当地地经济的和谐谐发展，反而而加剧了科学学城和地方政政府的敌对情情绪，根本不不利于科学城城的健康发展展。官僚机构的作作风盛行，事事事论资排辈辈，抑制人的的创造性。38加州的阳光———尔湾尔湾位于加利利福尼亚州以以南五十公里里处，属于橘橘郡管辖范围围。尔湾南面濒临临太平洋，拥拥有著名的Laguna海滨、Long

Beach海滨滨，这里阳光光充沛(“加加州的阳光””闻名世界)，气候温和和尔湾是美国最最大的规划城城市社区之一一，占地88平方公里，，现有人口17.5万。。虽然尔湾从建建市到目前只只有短短的30多年历史史，但是它已已经成为加州州重要的经济济城市。，由由于是新开发发的社区，规规划设计非常常好，近几年年来逐渐成为为加州的高尚尚住宅区之一一。尔湾市努力保保持作为美国国最安全，规规划完善，便便于开展商业业活动的最佳佳社区的口碑碑，在过去的的30年里，，吸引了大量量的居民和商商业机构。这这种努力使尔尔湾市成为有有竞争力的社社区，并将不不断保持。39发展背景尔湾是一个一一开始就经过过规划的城市市。幕后推动动者为拥有尔尔湾及其附近近大片土地的的“尔湾公司司”，尔湾公公司由尔湾家家族成立。1959年尔尔湾公司应加加州大学的请请求，同意捐捐出1000英亩土地作作为加州大学学校区。当时时的州政府也也捐出额外的的500英亩亩土地作为校校区。尔湾加加大聘请的建建筑师威廉··佩德拉和尔尔湾公司策划划部门则认为为，有必要在在环绕大学的的社区建立一一个容纳5万万人口的城市市。根据他们们绘制及拟定定的开发计划划书，这个新新城市需拥有有工业区、商商业区、住宅宅区、休闲区区及绿地等。。1970年，，目前叫做““尔湾商业综综合体”前身身叫做“尔湾湾工业区”对对外开放。龟龟岩、大学公公园、牧场、、核桃及Culverdale等住住宅区也在这这年陆续建成成。1971年年12月28日日，社社区居居民投投票通通过成成立一一个范范围更更大的的区域域，即即“尔尔湾市市”，，至此此，尔尔湾市市正式式成立立。40尔湾的的城市市发展展原则则通过运运用城城市商商业战战略计计划和和通用用计划划，尔尔湾议议会在在财政政限制制的基基础上上做出出以下下决定定：保持和和加强强尔湾湾的物物质环环境以以防止止社区区衰退退。通过平平衡公公共安安全服服务和和犯罪罪预防防战略略的投投入保保证一一个安安全的的社区区。长期保保持有有吸引引力的的商业业和销销售税税以鼓鼓励经经济繁繁荣。。在服务务社会会的过过程中中，确确保政政府做做到灵灵活，，以市市场为为基础础和消消费者者导向向，以以提高高政府府效率率。。41尔湾吸吸引了了大量量的企企业和和居住住人口口据美国国联邦邦调查查局(FBI)2005年6月6日公公布的的全美美最安安全10大大城市市名录录，南南加州州的尔尔湾市市赫然然列在在榜首首。近近10年来来，尔尔湾一一直在在全美美最安安全城城市前前10或前前20的名名单上上徘徊徊，2004年年尔湾湾排名名第6，而而在1995年年，尔尔湾就就曾名名列美美国大大城市市安全全情况况调查查的榜榜首。。尔湾有有超过过100个个公园园和公公共游游泳池池。尔尔湾80%以上上的社社区都都规划划良好好，大大多数数拥有有网球球场、、游泳泳池、、小公公园等等，木木桥区区甚至至有人人工湖湖，让让居民民在湖湖上泛泛舟及及其他他水上上活动动。安全的的生活活环境境，艺艺术级级的运运输系系统，，良性性竞争争的商商业氛氛围，，正规规完善善的教教育机机构和和和睦睦相处处的生生活方方式使使人们们不约约而同同地选选择了了尔湾湾。安全的的居住住环境境良好的的自然然条件件完善的的、高高档次次的商商业配配套高档次次的酒酒店，，超大大规模模的SHOPPINGMALL，世世界各各国风风味美美食餐餐厅均均在此此聚集集。42尔湾吸吸引了了大量量的企企业和和居住住人口口政府对对低收收入首首次置置业者者、残残疾人人和老老年人人都有有不同同程度度的住住房扶扶持政政策，，以保保证居居民的的住房房条件件得到到有效效保障障。尔湾的人口口受教育程程度都很高高，95%的人受过过高中教育育，超过50%的人人受过高等等教育。尔尔湾统一一学区（IUSD））一贯被评评为美国最最佳教育系系统之一。。尔湾的学学校提供创创新的教育育计划，开开放的教室室，团队教教学和优秀秀的社区合合作。橘郡在美国国各个行业业的总体工工资水平都都处于上等等。而尔湾湾是橘郡重重要的经济济城市，其其收入水平平在橘郡处处于上等。。尔湾现有居居住人口17.5万万，就业岗岗位数16.8万，，其中2/3的岗位位是由当地地居民消化化，其余1/3的岗岗位吸引了了很多外来来人口。政府对低收收入首次置置业者和弱弱势群体都都有不同程程度的住房房扶持政策策齐备的教育育配套有竞争力的的工资水平平和足够多多的就业机机会43尔湾成功的的要素城市均衡发展政府始终注意均衡发展，使城市发展和环境、居住舒适度等各个方面保持良好的平衡关系。多元化的产业结构以高科技为主导，多元化的产业结构抗风险性大，在市场经济的风浪中更加稳定。在90年代末高科技产业泡沫破灭时，硅谷受到了极大的冲击，而尔湾这样的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定，没有受到太大影响。便捷的交通离机场合适的距离，多条高速路将尔湾和其他城市相连。距离尔湾很近的约翰韦恩机场,是地区性的商业机场，提供通向22个美国城市的直达航班。此外，很多本地公司的私人飞机和公司喷气机也都以此为基地。市场化的运作机制尔湾是在市场主导下规划形成的新兴城市。没有政府指令，没有行政干预，一切由市场来检验，人们遵守法律，维护市场规则。尔湾完全靠优美的自然环境，便捷的交通，安全的居住氛围，良性竞争的商业机制不断吸引着来自各方面的淘金者。市场化的运作使整个城市的规划建设一直朝着市场接受的方向发展，朝着利益最大化，可持续发展的方向发展。市场化的运作机制使尔湾更加生机勃勃。44筑波和尔湾湾发展要点点对比分析析政府在城市发展中的作用产业结构城市配套筑波尔湾筑波尔湾筑波尔湾筑波是完全在政府指令下建成的城市，政府在城市建设初期起到了积极的作用。但是在后来城市发展中，政府导向使整个科学城缺乏自我生存机制和造血功能，最终导致筑波远离了规划中的美好景象。尔湾是完全在经济大环境中由私人企业投资发展起来的。政府在尔湾建市后正式成立，在市场导向的前提下为尔湾的发展提供政策支持。政府的任何决策都是直接从市场中提炼并且回归到市场。筑波的支柱产业为高科技，产业结构单一。单一的产业结构抗风险性小，宏观经济波动时对整个城市经济会造成致命打击。20世纪90年代日本的泡沫经济破灭，筑波受到了很大影响。尔湾是高科技为主导，多元化的产业结构，制造业、服务业等产业都有大规模的公司进驻尔湾。在20世纪90年代美国高科技的泡沫破灭，尔湾因为其多元化的产业结构，才使其整个城市经济得以平稳发展。筑波城市建设发展的主体是政府，当初政府建设筑波的最初想法是希望把筑波建设成一个高科技产业新城，所以有限的资金以高科技产业为主导方向进行投入，周边的城市配套相对较弱。尔湾的投资主体是私人公司，以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性。酒店、餐厅、商场和娱乐设施的完善不但吸引了居住人口，其自身也实现了较高的利润，实现了双赢。45目录田园新城边缘新城TOD新城城产业新城副中心新城城行政中心新新城46副中心新城城模式的特特点承担城市中中心区的部部分功能，，以解决城城市中心区区功能过度度集中，减减轻经济活活动对城市市造成的副副面影响；；城市副中中心的发展展与城市中中心区域存存在很强的的依附关系系。47典型案例：：东京临海海副中