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XXXX大厦项目

发展战略与定位报告谨呈：深圳市南山开发实业发展有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司2004年2月XX项目

发展战略与定位报告世联地产顾问（深圳）有限公司我们解决问题的技术思路分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究当前研究内容：开发商目标及约束条件分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的“解”开发商需要世联解决的问题当前研究内容：项目界定分析思路结果构成实现目标面临的问题市场研究客户目标解决方案产业链研究项目发展战略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议区域竞争写字楼案例基础资料研究地块分析区域背景项目界定第一部分：项目界定一、项目分析二、区域背景一、项目分析项目规划限制指标项目所在区域项目周边环境项目交通项目四至项目分析总结项目规划限制制指标项目所在区位位：本项目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项目周边环境境：XX注：本图仅为为示意之用XX注释XX注释：XX注释XX项目交通项目四至XXXX小路路XXXXXXXXXX本项目北项目地块现状状：XX项目分析小结结二、项目区域域背景区域与城市的的关联区域对外联系系区域发展现状状项目与城市的的关联XX位置与XX的关系未来发展展望望区域对外联系系XX发展现状通过项目分析析，结合项目目区域背景，，我们将项目目界定位为：：XX项目界定确定定本项目的研研究范围1、城市宏观环环境（宏观经经济与城市规规划）2、市场分析3、产业链我们带着对以以下问题的思思考，逐一展展开研究工作作当前研究内容容分析思路结果构成实现目标面临临的问题市场研究地块分析区域背景客户目标解决方案产业链研究项目发展战略略项目定位功能比例宏观环境客户定位形象定位产品定位物业发展建议议区域竞争项目界定写字楼案例基础资料研究究第二部分：基基础资料研究究一、XX房地产市场现现状二、XX宏观环境与规规划发展三、XX产业链研究一、XX房地产市场现现状办公市场商住市场市场总体特点点：区域化分分布XXXXXX注释：XXXXX办公市场现状状：XX资料来源：市市场调研、企企业访谈客户（企业））类型小结：：1、国家行政企企、事业单位位、大中型企企业；2、工业区企业业；3、中海壳牌、、中海壳牌项项目承建商及及相关建设单单位；4、当地投资、、贸易、物流流、货贷、事事务所等中小小型公司；5、外地公司办办事处；办公市场现状状：资料来源：市市场调研、企企业访谈办公市场现状状：资料来源：市市场调研、企企业访谈小结：。现有有少量企业进进驻中心区北北部，但这些些企业对本项项目难以构成成支撑。XX办公企业浏览览（1/2）XX办公企业浏览览（2/2）XX企业办公地点点2：假日酒店、、安惠大厦写写字楼XX办公市场总结结二、XX宏观环境XX宏观经济状况况XX规划发展XX宏观经济状况况研究结论XX宏观经济：GDP指标XX宏观经济：人人均GDPXX整体经济结构构：产业发展展XX宏观经济对其其房地产市场场的带动宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型按照一般规律律，XX房地产发展已已经进入快速速发展阶段。。但目前的XX房地产市场更更接近于启动动阶段。原因分析：第第三产业比例例过低，素质质较差2003年XX宏观经济增长长速度80％人均GDP3259美元XX规划发展研究究总结三、XX产业链研究XX产业发展周期期企业办公、居居住的发展对本项目的借借鉴意义案例研研究案例研研究对对本项项目的的借鉴鉴？思考：：从XX招商项项目看看，各各项目目建设设阶段段是否否产生生大量量商务务办公公、居居住需需求？？本项目目能够够抓住住的办公需求分分析（（1/2）本项目目能够够抓住住的办公需求析析(2/2)本项目目能够够抓住住的商住需求分分析（（1/2）本项目目能够够抓住住的商住需求分分析（（1/2）当前研研究内内容分析思思路结果构构成实现目目标面面临的的问题题市场研研究地块分分析区域背背景客户目目标解决方方案产业链链研究究项目发发展战战略项目定定位功能比比例宏观环环境客户定定位形象定定位产品定定位物业发发展建建议区域竞竞争项目界界定写字楼楼案例例基础资资料研研究解决方方案项目SWOT分析功能比比例客户定定位形象定定位功能、、产品品定位位物业发发展建建议区域竞竞争写字楼楼案例例项目定定位项目发发展战战略价格定定位经济测测算减小劣劣势，，避免免威胁胁发挥优优势，，转化化威胁胁利用机机会，，克服服劣势势发挥优优势，，抢占占机会会优势（（S）：劣势（（W）：机会（（O）：威胁（（T）：项目SWOT分析及相应战战略根据SWOT分析，，得出出本项项目发发展战战略1、适适应多多种客客户需需求，，降低低市场场风险险2、可组组合小小空间间，降降低置置业门门槛3、形象象公建建化，，低成成本运运作项目定定位1、项项目客客户定定位2、项项目形形象定定位3、项项目功功能、、产品品定位位4、项目目价格格定位位项目定定位1、项项目客客户定定位2、项项目形形象定定位3、项项目功功能、、产品品定位位4、项目目产品品定位位客户定定位参参考规规律任何企企业，，都是是从创创业初初期开开始，，逐步步扩大大规模模，逐逐渐经经历一一个草草创时时期、、成长长时期期、快快速成成长时时期、、成熟熟时期期的成成长历历程。。而企业业办公公环境境的转转换，，也几几乎贯贯穿于于这个个过程程。因因此说说，处处于不不同创创业阶阶段的的企业业，办办公场场所的的选择择也由由此而而不同同。世联客客户分分析模模型客户定定义企业成成长历历程草创型型成长型型快速成成长型型成熟型型规模小小形象要要求不不高中低可临街商商铺民宅规模小小在乎形形象中低可/分开民宅办公楼楼有一定定规模模，在乎形形象中高分开商业写写字楼楼规模较较大在乎形形象高分开商业写写字楼楼规模形象需需求档次需需求商住一一起目前办办公地点特点客户群群分析析客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值草创型★★★★★★★★小★★★★★★★★成长型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成长型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★★★其他客客户分分析客户群客户描述置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值投资客有一定资金关注XX发展前景★★★★★★★★★★★★★★目标客客户(1/2)客户群置业倾向区位配套价格面积使用成本提升形象片区前景投资价值草创型★★★★★★★★小★★★★★★★★成长型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成长型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大宽敞★★★★★★★★★★★★投资客★★★★★★★★★★★★★★★★★★其他XX产业带带动的的第三三产业业如物物流、、贸易易、事事务所所等外地企企业办办事处处XX大中型型企业业偶得客客户游离客客户重要客客户核心客客户草创型型企业业成长型型企业业投资客客项目客客户定定位项目定定位1、项项目客客户定定位2、项项目形形象定定位3、项项目功功能、、产品品定位位4、项目目产品品定位位写字楼楼案例例借鉴鉴草创型型、成成长型型企业业对写写字楼楼关注注点区域发发展前前景好好物业形形象好好，外外观公公建化化价格实实惠；；小面面积，，总价价低；；24小时办办公；；（部部分要要求有有居住住功能能）配套设设施满满足基基本需需求；；（商商务中中心、、餐厅厅、便便利店店等））交通便便捷投资客客关注注点价格实实惠，，总价价低区域发发展前前景好好写字楼楼案例例研究究总结结XX开发区区中心区区核心心位置置发展中中区域域XX产业带带动区域首首个写写字楼楼项目目项目形形象高高档项目成成本中中低档档项目所所在区区位项目发发展背背景项目开开发目目标客户关关注因因素项目定定位因因素分分析高档地标积极进进取朝气领先的的时代代，创创新高档小空间间，可可自由由组合合分析因因素本项目目条件件衍生联联想涵涵义关键字字：项目形形象定定位建议案案名：：——项目定定位1、项项目客客户定定位2、项项目形形象定定位3、项项目功功能、、产品品定位位4、项目目产品品定位位功能办公、、居住住及配配套设设施；；写字楼楼及公公寓比比例的的确定定原则则以市场场为基基础，，兼顾顾多种种需求求，吸吸引最最大范范围的的客户户，降降低项项目风风险；；从市场场现状状看，，写字字楼与与公寓寓的功功能复复合能能吸引引多层层面的的客户户（办办公、、办公公＋居居住、、居住住、投投资））；配套设设施比比例的的确定定原则则既要满满足住住户的的工作作与生生活需需求，，又要要能持持续经经营；；更重要要的是是，积积聚人人气，，提升升本项项目所所在区区域的的成熟熟度；；功能定定位原原则根据市市场结结论，，本项项目物物业应应具备备办公公、居居住功功能。。从客户户目标标出发发，酒酒店式式公寓寓是否否可行行？1、本区区域现现实条条件的的支撑撑？结论：：本区区域的的现实实条件件适合合开发发写字字楼，，而对对公寓寓的支支撑则则明显显较弱弱。资料来来源：：世联联模型型2、目标标客户户需求求市场场的支支撑？？资料来来源：：客户户访谈谈3、公寓寓供给给市场场的重重点竞竞争资料来来源：：市场场调研研XX本项目目项目目产品品定位位本项目目总体体功能能比例例建议配配套设设施设施：：餐饮、、娱乐乐、会会议、、商务务中心心、银银行、、证券券营业业厅、、便利利店等等规模：1～2层，约5000平米1、平面布置置2、建筑设计计3、建筑风格格4、其它物业发展建建议1、平面布置置N1、平面布置置：广场2、建筑设计计之户型（（1/3）+=标准单元户户型面积：：50～60平米，可多多套灵活组组合平面组合：：公寓办办公公竖向组合：：平面复复式式2、建筑设计计之户型(2/3)也可利用层层高赠送面面积，达到到平面复式式的效果2、建筑设计计之户型(3/3)设独立卫生生间，适应应商住需求求，同时提提高办公空空间的品质质。(满足办公、、商住的复复合功能要要求)二、三层之之间设夹层层，营造空空中花园等等休憩空间间。2、建筑设计计之环境楼层内设共共享空间如如休憩露台台、小型茶茶水间，缓缓解工作压压力2、建筑设计计之空间布布置入口及大堂堂现代气派派，体现物物业形象2、建筑设计计之大堂引入生态设设计，强调调自然通风风、采光、、绿化、节节能等2、建筑设计计：生态概概念建筑造型应应给人以强强烈的视觉觉冲击力，，与周边的的政府办公公楼形成明明显区别；；现代、气派，，凸现中心区区商务中心的的形象；3、建筑风格提供酒店式服服务业主入口厅堂堂设酒店式服服务台；家居清洁及家家务助理服务务；干湿洗熨服务务；安排电召的士士服务；租车服务；提拿物件，关关开车门；定时唤醒服务务；代为订餐、送送餐服务；代租、代管服服务。项目盈利方式式销售为主（即即使是已出租租的仍可作为为带租约物业业出售）可租可售其它物业建议议项目定位1、项目客户户定位2、项目形象象定位3、项目功能能、产品定位位4、项目价格定定位项目价格定位位同档写字楼物物业现有办公物业业销售：3000元/平租金：10－20元/平本项目价格定定位：SERVICEOFFICE：3000-4000元/平商业：7000－9000元/平同档商业物业业销售：6600－8800元/平经济测算经济测算方案案、指标、结结果总表详见附件：附件市场竞争楼盘盘9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。04:59:2704:59:2704:591/7/20234:59:27AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2304:59:2704:59Jan-2307-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。04:59:2804:59:2804:59Saturday,January7,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2304:59:2804:59:28January7,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。07一月20234:59:28上午04:59:281月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月234:59上上午1月-2304:59January7,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/74:59:2804:59:2807January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。4:59:28上午4:59上上午04:59:281月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。04:59:2804:59:2804:591/7/20234:59:28AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2304:59:2804:59Jan-2307-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。04:59:2804:59:2804:59Saturday,January7,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2304:59:2804:59:28January7,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。07一一月月20234:59:28上上午04:59:281月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月234:59上上午1月-2304:59January7,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。20