世联深圳KOYOO大梅沙项目定位报告广西中桂传媒学习

KOYOO大梅沙项目定位报告谨呈：深圳市筑友投资有限公司世联地产筑友大梅沙项目组2004年12月——Specialhouseforspecialpeople“天刚破晓，我就驱车起行，穿过广漠的世界，在许多星球之上，留下辙痕。旅客要在每个生人门口敲叩，最后才能走到最深的内殿。我的眼睛向空阔处四望，最后才合上眼说：原来你在这里！”泰戈尔——《吉檀迦利》2目标沟通适中的销售速度、较高的价格打造精品建筑，建立项目和企业品牌3报告构成KOYOO系列报告共分为4个部分，其中，市场调研部分报告做为附件放在项目定位报告后面。本次提交评审的是《项目定位报告》。市场调研项目定位报告：Specialhouseforspecialpeople物业发展建议：2005，中国•深圳建筑设计代表作品营销策略总纲：精确制导——圈层营销时代的来临4本报告思路市场分析项目客户研究定位方案项目介绍5项目情况简介6本项目项目位置7项目状况——经济技术指标总用地面积：10000m2

建筑面积：22000m2，其中商业面积2200m2，其余为住宅面积。建筑容积率≤2.2建筑覆盖率≤35％建筑高度或层数：不超过24米机动车泊位数：11084m72.4m123.9m126m8项目状况——项目周边待建地块情况123456781、配套设施用地，拟建综合市场、社区管理机构，占地3000，容积率0.5；2、停车+市政配套设施，提供200车位、公厕、垃圾站，占地7675，容积率0.5；3、配套设施用地，九班幼儿园，占地3187，容积率0.8；4、商业服务+旅游用地，占地5169，容积率2.2；5、医疗卫生用地，区级医院分院（50床），占地4039，容积率1.86、体育用地，体育馆+网球场，占地10040；7、配套设施用地，54班九年一贯制学校，400m标准运动场，占地40458，容积率0.658、会议中心+酒店，300床以上酒店，400公用车位，占地64558，容积率1.599、住宅用地，占地面积7036，容积率2.2本项目9项目状况———项目四四至NSWE体育用地、、梅沙学校校内环路、国国际会议中中心地块海语东园盐坝高速10地块现状未作三通一一平地面无建（（构）筑物物11国际学校会议中心梅沙学校盐田体育中中心幼儿园五星级酒店店海滨公园本项目医院项目周边配配套状况五分钟步行行圈周边配套有有梅沙中学学、国际学学校、幼儿儿园、菜市市场、公共共停车场、、梅沙医院院。形成完完善“5分分钟生活圈圈”目前，，各项配套套处于待建建、在建状状态。梅沙学校正正在建设中中国际会议中中心年底动动工12市场状况分分析13国际级定位位国际级海滨滨旅游度假假胜地；国际级会议议展览中心心；国际级海滨滨居住区；；发展现状深圳市山海海风光的标标志；与市区适度度的距离；；丰富的休闲闲度假资源源；大梅沙片区区价值挖掘掘14大梅沙房地地产已售完完项目一览览楼盘性质占地面积建筑面积总套数主力户型入伙日期开发商销售期销售速度有无投资回报承诺均价（元/m²）东海岸一期住宅13180287003759各类型均有2004.4.30万科地产一年约60套/月无多层公寓6000，山边TH8000，水边TH10000心海假日酒店式公寓3999.9895510045m2一房一厅2002.4.29心海投资7个月约15套/月无8000（包装修家电）水云间酒店式公寓4196.818363.425055m2一房一厅2002.9琪祥地产一年约20套/月无7800（包装修家电）雅兰酒店产权式酒店117501284616040m2一房一厅2001.4.23雅兰置业10个月约16套/月有13000海景酒店产权式酒店11596.314088130（销售套数）40m2一房一厅2001.8.31秀峰地产一年约10套/月有1200015大梅沙房地地产在售项项目一览楼盘性质占地面积（m²）建筑面积（m²）总套数主力户型开发商销售率销售期销售速度销售时有无投资回报承诺均价（元/m²）东海岸二期公寓/别墅8000064000约420套各类型均有万科地产75%七个月约45套/月无，可代租8500/14000倚天阁酒店式公寓78021075016345、62公寓平叶投资80%一年约11套/月无，可代租13000海语东园酒店式公寓93002050024649-70两房新华置业95%十六个月约14套/月有8300I领海酒店式公寓6324.11196518940-63公寓海阔投资90%一年约14套/月无，可代租13000海世界酒店式公寓107652220430449-63一房京地投资40％五个月约20套/月无，可代租15000心海伽蓝住宅1960251216307各类型均有心海投资30％五个月约18套/月无900016片区房地产产市场状况况——物业类类别与产品品特征分析析大梅沙物业业主要是以以酒店以及及酒店式公公寓等投资资型和度假假居住型物物业为主近一两年出出现了以万万科东海岸岸为代表的的少量住宅宅项目公寓及一房房一厅为片片区主力产产品，其中又以以70m²²以内的总总价较低的的一房和两两房为最主主力产品。。心海伽蓝110m2以下单位占占65％，，东海岸一一期一房及及两房占50％左右右，二期一一房及两房房占20％％左右。17片区在售项项目“总价价/用途””二维模模型片区在售项项目多为总总价较低的的投资型产产品片区住宅类类项目户型型偏大，因因此总价较较高+低高总价自用投资东海岸倚天阁I领海海语东园心海伽蓝海世界18片区房地产产市场状况况——客户户需求分析析据访谈结果果可知：70％的客客户有可能能会购买滨滨海物业，，50％的的客户购买买带有投资资的目的，，42％的的客户选择择了度假加加投资的用用途，表明明他们对物物业的用途途抱有多种种期望，一一旦手中物物业升值到到心中理想想价位，就就有可能放放盘，转变变为投资客客户。数据来源于于大梅沙旅旅游客户及及看楼客户户访谈结果果19片区房地产产市场状况况——客户户分析片区典型楼楼盘客户状状况资料来来自来自海海语东园销销售统计82%的成成交客户属属于多次置置业。成交客户在在市内工作作的区域33%在福福田，12%在罗湖湖，11%在南山，，4%在盐盐田，共占占60%；；成交客户户主要在市市内工作。。66%的成成交客户纯纯投资行为为，以投资资收益为目目的32%的成成交客户用用于度假居居住，属于于保障型投投资者，这这类客户在在现阶段存存在自用需需求，他们们认可物业业价值，当当投资价值值大于自用用价值时，，会将物业业变现20片区房地产市市场状况———客户总结片区绝大多数数客户是“投投资客”和““准投资客””投资客——专专业炒家，以以投资收益为为目的。准投资客多次置业者居居多客户来源区域域主要为福田田、罗湖、南南山等市内区区域客户普遍看好好片区前景，，物业升值潜潜力具有一定的自自用需求，认认可物业价值值，当投资价价值>自用价价值时会选择择变现购买物业以使使自身财富保保值21片区房地产市市场状况———销售状况销售状况总结片区总体销售速度比较慢片区住宅项目销售速度很慢投资型产品销售速度略快于住宅项目楼盘性质总套数主力户型销售率销售期销售速度均价（元/m²）倚天阁住宅163公寓80%一年约11套/月13000海语东园酒店式公寓246两房95%十六个月约14套/月8300I领海酒店式公寓189公寓90%一年约14套/月13000海世界酒店式公寓304公寓40％五个月约20套/月15000心海伽蓝住宅307各类型均有30％五个月约18套/月900022楼盘性质占地面积（m²）容积率主力户型开发商预计推出时间京基五星级酒店酒店700001酒店客房京基地产2005年底湖心岛住宅商业街185801.240m2左右创维2005年鼎太项目住宅商业街481791.2-1.850m2左右鼎太2005年东海岸三期住宅----两房、四房五房Townhouse万科2005年中碧轩项目住宅160382.2单房、一房碧轩2005年底万科国际会议中心会议、写字楼、酒店61729.71.3酒店客房万科2005年底片区房地产市市场状况———下阶段将推推出项目23市场分析总结结片区主要物业业类型为产权权式酒店和酒酒店式公寓，，有少量住宅宅项目片区最畅销户户型区间为35m²－90m²的一一房、两房投投资产品片区绝大多数数客户是“投投资客”和““准投资客””客户来源区区域主要福福田，南山山等市内区区域片区投资型型物业销售售情况良好好片区下阶段段推出项目目多以小户户型为主，，面积集中中在40-50m224项目客户分分析25中大型企业业管理层外资企业高高级职员深圳本土村村民创意阶层（（广告、资讯讯、IT业业金领）往来商务人人士度假式长久居住完全投资兼容型投资专业投资人士经济状况良好的投资公司中大型企业管理层中大型私营企业企业主外资企业高级职员投资型自住型大梅沙既有有客户群核心客户26深圳人投资资方式的转转变深圳人投资资已从单纯纯的为未来来保障而““储蓄”，，转变为为为享受生活活，为生活活方式的转转换而投资资。为生活质量量的升级为退休之后后生活的保保障购置小户型型放租购置大面积积单位自住住将现有住宅宅放租或出出售购置滨海住住宅退休后自住住为未来生活活做准备，，生活方式式的转换大梅沙为深深圳人未来来生活转换换提供了基基地。随着大梅沙沙开发进程程的加快，，片区将趋趋于成熟，，自住客户户所占比例例将增大。。27客户定位解决决思路找出目标客户户针对他们打造造产品及形象象对投资客户产产生影响引导投资客户户购买目标达成抓住有自住需需求客户的心心理，设计出出契合其需要要的产品，一一方面具备投投资价值，另另一方面也提提供了转换生生活方式、享享受人生的最最佳空间。同同时，通过这这些客户来打打造口碑，引引导纯投资客客户购买。28潜在的客户在在哪里？29需求阶段分析析生理需要自我实现需求求尊重需求社交需求安全需要地段价值在大梅沙拥有有一套房人文氛氛围在大梅梅沙拥拥有一一处心心灵的的家园园产品特征征在大梅沙沙拥有一一套富有有特色的的房从单纯的的有房住住过渡到到人的自自我实现现的需求求30典型客户户描述描述一：：——某港港资公司司老总性别：男教育程度度：未知年龄：未知置业经历历：万科十七七英里等等买房语录录：购买万科科十七英英里最主主要的还还是为了了以后自自己退休休后来住住，房子子买过很很多，现现在也不不再为了了单纯赚赚钱而买买房，而而是为了了老了之之后有一一个可以以享受生生活的空空间。——现在买房房就是为了提提前占有稀缺缺资源。31典型客户描述述描述二：——就职于某某会计师事务务所性别：男（其父为某某职能部门领领导，现与家家人同住）教育程度：澳大利亚CPA年龄：30置业经历：买过一些罗湖湖的房爱好：上网，打游戏戏，跟朋友一一起出去玩买房语录：家里很宽，再再住多少人都都没问题，肯肯定不是买来来自己住的。。买房子肯定不不想亏本啦～～最好就是过过两年有的赚赚就转手卖出出去。买过好几次房房，不过又都都卖了，多少少也有赚一些些，自己名下下有太多房子子不太好。大梅沙？还可可以吧，离市市区不是太近近，不会太张张扬，可以经经常跟朋友过过去玩，省了了宾馆钱了。。当然，能够够赚一些补贴贴一下油钱也也好啊，哈哈哈。——有的赚赚最好！32典型客户描描述描述三：——某外贸贸公司主管管性别：女教育程度：：本科年龄：31置业经历：：西海明珠爱好：因为工作很很忙，所以以没什么特特别的爱好好。最多就就是跟朋友友一起去酒酒吧买房语录：：本来准备移移民加拿大大，现在由由于某些原原因暂时不不去了，省省下一笔钱钱不准备白白白放着。。大梅沙的房房子，要是是有的赚一一定会考虑虑，投资价价值和升值值空间最重重要。当然然，自己过过去住住也也不错，还还可以招待待朋友。因为自自己对对房地地产不不熟悉悉，因因此要要求口口碑要要好。。——谨谨慎投投资，，希望望能有有所收收获。。33典型客客户描描述描述四四：木棉花花———某房房地产产公司司项目目经理理性别：：女教育程程度：：未知年龄：：保密置业经经历：：未知爱好：：旅游、、上网网、读读书买房语语录：如果是是大梅梅沙的的房子子，那那么除除了投投资之之外还还要有有很多多额外外的东东西，，最好好有公公共活活动空空间，，比如如说烧烧烤吧吧、顶顶层开开放平平台之之类的的，不不一定定要很很大，，但要要适合合朋友友在一一起观观景聊聊天。。房子只只是物物业，，一定定要有有空间间给予予朋友友们在在一起起谈天天说地地。——一一定要要有能能和朋朋友一一起玩玩的空空间！！34典型客户描描述描述五：艾领海———某IT公公司老总性别：男教育程度：：清华MBA年龄：36、钻石石王老五置业经历：：华侨城锦绣绣花园、香香蜜湖熙园园。爱好：结交形形色色色、三教教九流的朋朋友，拥有有很多的社社交圈。实况速递：：最近在他身身上发生了了两件事，，第一是在在大梅沙买买了他的第第三套房，，他把这套套房叫“根根据地”；；第二是参参加了晚报报组织的““万人牵手手活动”，，又结识了了一帮新朋朋友。上周就带这这帮朋友到到他的“根根据地”论论道+麻将将。另据报料：：自从他买买了这套房房后曾分别别带若干女女友前往。。35这些潜在客客户的共同同特征有支付能力力，已有一一套以上居居所高级灰有较稳定的的同业、朋朋友圈层渴望“中心心化”，抗抗拒被“边边缘化”文化层次较较高，追求求时尚，内心具小资资情节具共同隐性性需求的群群体不愿脱离城城市又渴望望宁静，不脱离群体体、渴望融融合36城市新阶层层的诞生在深圳这种种多元化和和包容性极极强的大都都市，中产产阶级、小小资、bobo族既既不是首先先诞生在这这片土地，，也没有在在此擎起鲜鲜明的旗帜帜，这个城城市未曾在在城市文化化上引领中中国。先富起来的的城市，逐逐渐出现了了这样一个个阶层，他他们喜欢炫炫耀、但标标榜内涵；；他们拥有有优越生活活，更向往往卓越体验验。他们是是成熟的，，同时玩兴兴不减，汽汽车、房子子在他们看看来都是玩玩具。最重要的是是，他们只只愿和同类类的人交往往、分享………他们的出现现，标志着着深圳第一一次出现了了拥有自己己独特文化化烙印的阶阶层，我们们暂且称之之为——“优•阶层层”37沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓的地方丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感财富层面价值层面旧式转型新式高中低优•阶层的的财富/价价值观38优•阶层所所处价值阶阶段分析基本追求求同求异优越性追求自我满足追求主要所处的心理需要层次生理+安全安全——归属归属——尊重尊重+自我实现自我实现影响价值判断的主要因素自我需要、以自我为中心从众、他人的水平与评价个性化、他人的水平与评价个性化与自我需要、他人评价与自我需要自我需要主要消费动机求廉、求实等从众求名、求新、求美等求实、求美、求便、求名、求新、惠顾、好癖等求便、求实、求美、惠顾、求新、求名、求廉、从众等客户主观价值追求普通城市住宅；住宅功能性价比高市场公认的产品；从众，羊群效应；市场盲目需求；潮流；追求新奇；追求物质产品高度的舒适性；强调可炫耀性；资源和空间的超大占有；适合自己生活行为开始趋于理性；显示个性的生活方式；在乎自己需求，别人的评价；强烈的身份感；生活需求本质上的回归；高度个性化；追求实质用途；“他们梦想拥有这样一所房子：在这里他们可以平静下来，不再为野心所累。”39优•阶层所所处价值阶阶段分析基本追求求同求异优越性追求自我满足追求需求产品的实质特征使用的功能性较好价格低廉大众化产品舒适、实用市场潮流建筑产品本身以及社区硬件环境的创新和改善；形式上有较大的提高；卖点和个性突出；讲究品牌和潮流从物质产品过度到精神产品追求舒适性和炫耀感与下一层的人群有明显的区隔；阶层分化，阶层人文浓厚产品有明显的阶层标签引领潮流，总是成为市场追捧的对象宁静、私秘性强，不张扬，完全的人性空间充满友善和协调的社区环境居住人群的精神主导着社区的人文环境追求舒适性公建基本的生活配套基本的生活、娱乐、休闲等配套带有炫耀性的、品牌的高档消费配套要求高档的生活休闲配套，对环境的质感和服务要求非常高。象一个展示阶层生活的舞台更多的追求自然，让环境与人与人之间达到良好的协调，寸度和氛围达到行事从容性价比高中等中等高高形象——识别性品牌（造作）阶层的标签返朴（自然）40优•阶层对对物业的共共同需求与朋友在一一起圈子第三地投资价值功能多样化化根据地公共活动空空间升值空间41优•阶层的的物业是………42SPR的诞诞生SPR(SpecialPeopleResort)———朋友圈子子聚会的场场所KOYOO大梅沙项项目首次引引入SPR概念43SPR是什什么？SPR第三空间商务办公度假居住突破传统物物业类型之之间的清晰晰界限产品使用功功能同时满满足居住、、度假、商商务办公、、甚至商业业功能一个舒服的的社交聚会会场所，另另一个“起起居室”，，既可以会会客，也可可以独自在在这里放松松身心SOHO也也是SPR的一一种形形式独特体体验的的场所所空间的的多种种可能能性不可模仿的不抄袭任何的的44SPR是———其实我们身边边的文化与艺艺术早已不再再是泾渭分明明，他们都在在一种叫做““策源地”的的区域中集合合，在此中，，地产商、策策划人、电视视导演、明星星，社会名流流，钢琴师，，摄影师，建建筑师，画家家等都排排坐坐，既都参与与其中，同时时又是消费者者深圳精神、深深圳文化的策策源地45SPR意味着着乌托邦式精神神融合的领域域城市先锋，文文明与艺术的的探索者创意人群的精精神家园平等的关系，，真诚面对居住、工作场场所外的第三三地46产品定位下的的项目价值分分析现在片区内物物业可分为产产权式酒店、、度假类物业业与纯住宅物物业；假设本本项目打造成成以上三种物物业，可以得得到其价值分分布，如右图图所示。定位脱离产权权式酒店与住住宅的定势，，跳出片区小小户型投资产产品激烈的竞竞争市场，创创造较高的销销售价格及升升值空间。高高低低1432度假物业业产权式酒酒店纯住宅利润实现现：价格利润率SPR市场竞争争力：品牌产品市场场接受度度形象47项目的客客户定位位房地产圈圈艺术圈投资客文艺圈IT圈……投资客各种圈子子人群（优•阶层层）其他偶得得人群++48KOYOO的SPR———项项目命名名建议优品•锋锋尚优品•别别处优品•艺艺术优品•艺艺墅优品建筑筑II优品建筑筑49价格区间间定位50品质高品质低低价格高品质高高价格低品质低低价格低品质高高价格700090001100013000元元/m2价格I领海海世界心海伽蓝蓝海语东园倚天阁价格定位位——片片区楼盘盘价格分分布东海岸（非别墅）51确定本项目可可比实例产品品牌外部万科东海岸100100100海语东园本项目90807090100120海语东园与本本项目地块相相邻，而且各各项经济指标标及其类似万科东海岸是是片区内最大大的居住类项项目，产品线线与本项目有有很大的可比比性。52通过比准价格格得出初步价价格定位上限下限8500元/m27200元/m2本项目初步价价格定位项目各项指标权重各项指标打分得分售价外部资源品牌产品外部资源品牌产品万科东海岸0.60.20.21001001001008500海语东园907080847140本项目9010012098850053TheendThanks！54SPR——满满足多种使使用功能满足多种功能能，可以自由由组合搭配，，即插即用。。55SPR———

“PARTY这这东西”陈逸飞的唯美美派对、孙孟孟晋的摇滚、、谢晖的足球球派对、卫慧慧的写家派对对、尔东强的的唐装派对………在霓虹闪闪烁的暗夜里里，在各种名名目的包装下下，派对们粉粉墨登场。派对的实质质，不过是是一群拉帮帮结伙扎堆堆取乐。在在以前，这这种东西通通常被冠以以联欢会、、茶话会、、联谊会等等名称，现现在这些词词都已经带带上了怀旧旧的色彩。。同样内容容通通被改改成为一个个音译词：：派对。或或者根本不不译，人们们说“PARTY””,努力地地发着轻飘飘飘的鼻音音，美式的的。评论家吴亮亮说：“交交际是一群群熟悉的人人加一群陌陌生的人，，一群男人人加一群女女人，一群群搞艺术的的人加一群群爱艺术的的人，一群群风雅的人人加一群附附庸风雅的的人，一群群忙里偷闲闲的人加一一群游手好好闲的人。。”——仿佛就就是对派对对惟妙惟肖肖的素描《新周刊》》56SPR———

结社社、圈子57SPR———

第三空空间给自己己家庭——生生活之所，，公司———工作之所所，第三空间(ThirdPlace)——精神栖息之之所第三空间在在哪里？它它是城市人人居的一次次物质提升升和精神备备份，它是是容纳个性性，品质、、精神流向向和成就感感的温室，，它是真真真正正的差差异化生存存。第二套套房的门槛槛并非每个个人都跨的的过，第三三空间的憧憧憬却常驻驻在每个人人心中灵魂不仅住住在身体里里，灵魂也也需要一个个物理空间间，个人的的喜好，趣趣味与追求求才得以像像植物一样样静静生长长58优•阶层的SPR———

游戏戏人家职业经理人人的客厅小时候总喜喜欢摆弄积积木，东拼拼西接，模模仿成人的的世界构筑筑自己的小小天地。今今天，我们们所谓的““游戏居家家”就是要要创造一种种自由、灵灵动、多变变的生活形形态。59优•阶层的SPR———

非常常色人家卢卡和芳登登是意大利利设计行业业的一对骄骄子，年轻轻的他们已已小有成就就，令人艳艳羡。他们们在效外拥拥有有所被被朋友们称称为“色彩彩花园”的的房子，空空间不大，，但因为色色彩的浓郁郁而显得独独特别致。。60优•阶层的SPR———

生活活就是大厨厨房当厨房不再再只是满足足温饱的场场所，而成成为一种生生活方式之之后，我们们也许需要要一个更大大的厨房，，不仅可以以烧菜做饭饭，还可以以娱乐、休休闲、聚会会，幻想在在诱人香氛氛中，一些些缠绵的故故事即将发发生……61优•阶层的SPR———

家的的中心就是是床家的中心就就是床，还还可以办公公，可以早早餐，或许许，卫浴也也在客厅里里，家是一一门生活的的艺术。62优•阶层的SPR———浴房63设计思路探探讨64物业形态初初探以各项指标标做满计住宅单层面面积共计3500m2,其中1/3为5层层，2/3为6层层。商业部分可可做层高6米，位于于住宅下部部。24M65产品定定位———空空间组组合户型面积（M2）比例（％）三房两厅10050两房一厅8040单房4010基本空空间组合空空间3+12+132166户型设设计标标准间间形式式划分分，可可以打打通组组合，，形成成更多多产品品形式式67α—room（生活活魔方方）大空间间无限限分隔隔的户户型设设计从传统统的menuplan模式式———大空空间平平面（（freeplan））模式式68+=+=+=oror以单元元模数数的一一个““menuplan””（居居住菜菜单））单一的的组合合模式式———具有有可变变性住住宅（（flexhousing）模模式……Box-Living的平面面组合形形式69物业形态态建议最大化的的层高地下室作作为核增增面积，，提供特特别体验验空间商业部分分做两层层，位于于其中一一栋住宅宅下部。。屋顶作为为泛会所所，或降降低层高高，楼层层中间做做架空层层24M3.6m3.6m3.3m3.3m3.3m3.6m3.3m4.2m4.2m4.2m5.7m5.7m住宅商业地下室70soho——空空间随随人人而定定71精神图腾腾公共会客客厅临内环路路设置一一栋独立立建筑，，极具象象征性的的，标志志性的，，是爱玩玩、玩的的起的人人的精神神图腾。。内含商业业面积72特异体验验的场所所经过这扇扇门，通通往另一一个世界界73少不了了的艺艺术74别墅级地下下空间75迷你高尔夫夫果岭别人建在绿绿茵旷野、、山林幽谷谷间，优品品•艺墅也也可建于房房前屋后庭庭院内、公公共空间上上。“和而不同同”的公共共空间76超尺度泳池池77大梅沙市场场调查数据据Part-I调查时间：：2004年7月24日调查地点：：大梅沙（（包括海景景酒店住客客及万科东东海岸看楼楼者）样本总数：：35份有效样本数数：34份份Back78大梅沙市场场调查数据据－楼盘79大梅沙市场场调查数据据－配套80大梅沙市市场调查查数据－－背景资资料81大梅沙市市场调查查数据Part-II调查时间间：2004年年7月30日调查对象象：银行行职员等等高端客客户样本总数数：10份有效样本本数：10份82大梅沙市市场调查查数据－－楼盘83大梅沙市市场调查查数据－－配套84大梅沙市市场调查查数据－－背景资资料Back85客户调查查小结多数客户户对大梅梅沙认识识停留在在中低档档海滨休休闲区印印象上片区价值值未深入入被客户户认知，，因此并并无因占占有资源源或满足足心理需需求而产产生的购购买需要要对片区楼盘价价值的认知集集中在7000-8000元之间对购买大梅沙沙片区物业的的目的多为度度假兼投资对小区配套需需求最集中的的是游泳池和和健身房对于公共配套套需求以及物物管（酒店式式管理）内容容需求多元化化客户普遍对大大梅沙能提供供的物业缺乏乏具象认知，，需要被引导导大梅沙片区客客户调查86走进深圳87深圳历年GDP情况2003年深深圳全年实现现国内生产总总值约为2860.51亿元，比前前年增长17.3%。大大高于全国国9.1%的的平均水平，，深圳经济依依然保持良好好快速的增长长势头。亿元深圳经济发展展形势882003年私私人汽车拥有有量接近20万辆，比2002年增增长46.15%深圳市私家车车数量迅速增增长，每百户户拥有私人汽汽车约21辆辆自驾度假旅游游成为消费热热点辆深圳私人汽车车发展情况89深圳市历年接接待游客量呈呈明显上升趋趋势，仅2003年因非非典原因导致致游客锐减。。深圳旅游业业依然呈良好好增长态势。。万人深圳各年接待待游客量情况况90一、高新科技技产业城市二、现代物流流业城市三、区域性金金融中心城市市四、优美的海海滨旅游城市市五、高品味文文化生态城市市四、优美的海海滨旅游城市市休闲娱乐需求求文化服务需求求五、高品位文文化生态城市市深圳定位：区区域性国际化化城市91建设美美丽的的海滨滨城市市。依依托亚亚热带带滨海海城市市特色色和逐逐步发发达的的国际际商务务功能能，建建设一一批具具有国国际水水准的的滨海海旅游游度假假设施施、生生态观观光旅旅游设设施和和会议议展览览设施施，使使深圳圳成为为全国国较大大的商商务旅旅游、、观光光旅游游城市市及过过境旅旅客集集散地地。——摘摘自黄黄丽满满《在在市委委三届届八次次全体体（扩扩大））会议议上的的讲话话》目标：：世界界滨海海家园园旅游游观光光胜地地挥别主主题公公园及及人造造景观观时代代解读：优优美的海海滨旅游游城市92城市经济发展情况良好私人汽车拥有量大幅度上升深圳的旅游文化城市定位深圳接待游客量逐年上升深圳高额消费阶段追求生活质量人类社会会将以自自我实现现的程度度及“生生活质量量”的高高低来衡衡量社会会成就旅游、度度假、休休闲、娱娱乐等日日益被人人们所追追求深圳所处处的发展展阶段93走进盐田田94盐田———海滨旅旅游、生生态城区区95盐田片区区规划情情况城区性质：：以港口、旅旅游为支柱柱产业，物物流业、商商贸业、保保税业为主主的现代化化海滨城区区。城区发展目目标：突出海滨城城区特点，，高标准、、高速度、、高水平地地进行城市市建设，争争取在下个个世世纪初将盐盐田区建设设成为一个个功能分区区明确、布布局合理、、城市基础础设施完善善、生活服服务设施配配套、环境境优美的现现代化海滨滨城区。城区旅游职职能：大力发展滨滨海旅游事事业，建设设成为深圳圳市东部旅旅游基地和和滨海旅游游度假区。。对山区旅旅游资源，，在保护生生态环境的的前提下可可适度发展展观光旅游游、海洋旅旅游、文化化科技旅游游等城市组团功功能：沙头角组团团：盐田区区的行政和和文化中心心盐田组团：：盐田港生生产及其后后勤服务基基地梅沙组团：：深圳海滨滨旅游度假假区和东部部旅游服务务基地城市规模：至2010年，人人口控制规规模20万万；人口弹弹性规模24万。96盐田区特征征与优势城区特征：山地海滨型型城区港口交通枢枢纽城区海滨旅游区区边境口岸城城区外向型、劳劳动密集型型经济的特特征外来人口占占多数的移移民城区城区发展优优势：新区成立，，营造新的的经济增长长点港口枢纽优优势良好自然资资源及海滨滨旅游优势势地理位置优优势972004年年上半年盐盐田区总体体住宅销量量较小，仅仅1181套，而全全市其他各各区销量均均在10000套以以上。与全市相比比，盐田区区住宅销售售以高端产产品为主，，单价6000-8000元元销量百分分比高出全全市20％％多。2004年年1～3季季度盐田区区销售住宅宅价位分类类2004年年1～3季季度盐田区区住宅价位位分类98盐田区住宅宅销售面积积前5名（（占本区总总销售面积积82.4%）1.深圳市市万科房地地产有限公公司万万科东海海岸社区（（一期）2.深圳市市维拉顿房房地产开发发有限公司司云云深处别别墅区3.深圳市市新华置业业房地产有有限公司海海语东园园4.深圳拓拓劲房地产产开发有限限公司新新世界倚倚山花园5.深深圳桑达房房地产开发发有限公司司棕棕榈榈湾盐田区住宅宅销售金额额前5名（（占本区总总销售金额额82.8%）1.深圳市市维拉顿房房地产开发发有限公司司云云深处别别墅区2.深圳市市万科房地地产有限公公司万万科东海海岸社区（（一期）3.深圳市市新华置业业房地产有有限公司海海语东园园4.深圳拓拓劲房地产产开发有限限公司新新世界倚倚山花园5.深圳市市海阔投资资有限公司司海海阔.凌凌海2004年上半年盐盐田区房地地产销售龙龙虎榜99盐田区住宅宅销售面积积前5名（（占本区总总销售面积积84.4%）1、深圳市市万科房地地产有限公公司万万科科东海岸社社区2、深圳市市维拉顿房房地产开发发有限公司司云云深深处别墅区区

3、深深圳拓劲房房地产开发发有限公司司新新世界倚倚山花园4、深圳市市富春东方方房地产开开发有限公公司天天琴琴湾5、深圳圳市心海投投资发展有有限公司心心海伽蓝雅雅居盐田区住宅宅销售金额额前5名（（占本区总总销售金额额83.2%）1、深圳市市万科房地地产有限公公司万万科科东海岸社社区2、深圳市市维拉顿房房地产开发发有限公司司云云深深处别墅区区3、深圳市市富春东方方房地产开开发有限公公司天天琴琴湾4、深圳拓拓劲房地产产开发有限限公司新新世世界倚山花花园5、深圳市市京地投资资发展有限限公司海海世世界公寓2004年第三季度盐盐田区房地产产销售龙虎榜榜100盐田市场小结结片区楼盘主要要集中在沙头头角和梅沙两两个组团，五五个项目的销销量就占到片片区销量的80％以上；；盐田区住宅开开发量及销售售量均偏小；；楼盘多以山海海景观为资源源，定位为中中高档楼盘。。101走进大梅沙102西部景区：海海上田园、光光明农场，以以自然田园风风光为主；南部蛇口景区区：海上世界界、步行广场场、风情酒吧吧街，以独有有的海上风情情休闲观光为为主；中部华侨城景景区：世界之之窗、欢乐谷谷、民俗文化化村、锦绣中中华，以人文文景观、主题题公园为主；；东部景区：大大、小梅沙海海滨公园，溪溪冲、下沙、、南澳海滨度度假区，以自自然的山海风风光为主西部旅游观光区华侨城旅游景区东部滨海旅游游度假区蛇口观光区大鹏湾深圳主要旅旅游区大梅沙103大梅沙片区区由大梅沙沙、成坑、、上坪三个个村组成；；总面积约为为250公公顷，拥有有1.8公公里长黄金金海岸线及及18万平平方米天然然优质沙滩滩；常住人口600余人人,暂住人人口约6000人，，总人口6600人人；大梅沙空间间特点：传传统居民以以不同的集集聚程度自自然发展形形成,整体体布局较为为松散,没没有高耸建建筑,尺度度宜人,街街道多为小小巷.没有有主要地标标,天际线线没有进行行开发;大梅沙基本本状况104独一无二山山海自然资资源拥有2公里里长、30至60米米宽的优质质海滩，沙沙滩平缓，，沙质细软软；能见度超过过优质海滨滨浴场的国国际标准，，无悬浮物物；背倚满目青青翠的梧桐桐山，山水水环抱，造造就少见山山海景观；；2003年年大梅沙海海滨公园共共吸引游客客达450万人人次相对于东部部其他滨海海度假区，，大梅沙配配套起点高高，交通便便利性好大梅沙旅游游资源105大梅沙海滨滨旅游人流流量万人大梅沙海滨滨旅游总人人数以每年年约20%的速度增增长2003年年大梅沙接接待游客排排名全市景景点第一由于目前大大梅沙海滨滨浴场为免免费开放，，故其营业业收入较少少2003年年接待游客客和营业收收入前五名名景点——资料来来源《深圳圳市旅游局局》大梅沙旅游游市场现状状名次接待游客排名营业收入排名利润总额排名1大梅沙海滨公园欢乐谷欢乐谷2欢乐谷世界之窗世界之窗3世界之窗

沙河高尔夫球会观澜湖高尔夫球会4仙湖植物园

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5明思克航母世界明思克航母世界沙河高尔夫球会106盐坝高速盐梅公路大梅沙内环环路深盐公路沙沙头角段为为交通瓶颈颈大梅沙交通通状况107国际级定位位国际级海滨滨旅游度假假胜地；国际级会议议展览中心心；国际级海滨滨居住区；；发展目标18000人口的海海滨旅游城城镇；东部海岸旅旅游的主要要管理及旅旅游服务中中心；深圳市海滨滨风光的标标志；通向梅梅沙郊郊野公公园的的门户户；大梅沙沙的发发展前前景108百亿资资本打打造东东部时时代大梅沙沙的发发展前前景109——打破交交通瓶瓶颈，，50亿建建设东东部快快速通通道“总投投资1.2亿元元的盐田明明珠立立交已建成成通车车。明明珠立立交桥桥西接接深盐盐路通通往市市区，，东接接盐坝坝高速速公路路至大大小梅梅沙。。双向向6车车道、、全长长15公里里的盐排高高速目前正正在加加紧施施工，，预计计将于于2005年底底全部部完工工。东部通通道目前也也正在在加紧紧规划划设计计。它它起于于罗芳芳立交交，在在横岗岗西坑坑与盐盐排高高速相相交，，终于于惠盐盐高速速，双双向6车道道，全全长10.3公公里。。深盐第二二通道预计今年年底动工工建设。。据介绍绍，免费费通行的的深盐第第二通道道全长11.65公里里，按照照双向六六车道高高速公路路标准进进行设计计。通道道起点位位于罗沙沙公路出出莲塘后后第一个个拐弯处处，以隧隧道方式式穿越梧梧桐山，，接明珠珠立交，，与盐坝坝高速衔衔接。。1984年由国国务院批批准建设设的大梅沙客客运码头头近年来一一直闲置置。该码码头与蛇蛇口码头头相似，，起于大大梅沙，，与香港港油麻地地相接，，政府府有意恢恢复。””大梅沙的的发展前前景110——打造造梅沙——三洲田田国际旅旅游度假假胜地利用大梅梅沙现已已形成的的滨海旅旅游设施施，发展展成为集集水上活活动、休休闲度假假、观海海娱乐等等功能为为一体的的国际级级旅游度度假区华侨城斥斥资30亿元在在三洲田田打造集集生态旅旅游、休休闲度假假、旅游游观光和和高尚住住宅于一一体的东东部生态态旅游基基地。与与大梅沙沙互动互互利，形形成梅沙沙—三洲洲田度假假区大梅沙的的发展前前景111东部华侨侨城介绍绍在2002年11月1日，华华侨城在在盐田成成功圈地地。由于于深圳政政府最近近公布了了在盐田田三洲田田和大梅梅沙片区区建立一一个总规规划面积积6.55平方方公里的的旅游生生态区，，而华侨侨城在旅旅游方面面的功夫夫深，政政府自然然欢迎华华侨城介介入，6.55平方公公里的地地皮由此此全部交交由华侨侨城打理理。华侨侨城向政政府保证证说要在在盐田再再造一个个“华侨侨城”。。按照华华侨城的的设想，，盐田三三洲田生生态旅游游区总投投资为20亿~25亿亿元，首首期投入入15亿亿元，用用3至5年时间间完成建建设。地块现状状围墙包装装设计效果果图112——大梅梅沙国际际会议中中心，启启动东部部会展经经济战略略会展、会会议对地地方经济济拉动比比例是1：9。。大梅沙沙国际会会议中心心的建成成，将会会对东部部经济起起到极大大的带动动作用，，并且将将和三洲洲田生态态旅游区区、大梅梅沙海滨滨浴场一一起，组组成一个个会展、、旅游经经济的““生态链链”，共共同成为为拉动东东部经济济发展的的“三驾驾马车””。大梅沙的的发展前前景113大梅沙国国际会议议中心“大梅沙沙国际会会议中心心”。地地块总用用地面积积6.17万平平方米，，建设容容积率≤≤1.3，总建建筑面积积约8万万平方米米。其中中会议中中心8000平平方米，，酒店约约4.6万平方方米（其其中7000平平方米不不能作为为产权式式酒店）），办公公2.6万平方方米。J402-0127地块信息交易方式:挂牌类型:

政府出让地块位置:盐田区地块面积:61729.70地块用途:

会议中心、酒店及办公用地交易截止时间:

2004-07-2815:00底价:

6,000.00(万元)竞得人：深圳市万科房地产有限公司成交价:

6,000.00(万元)114优越的地地理位置置独特的山山海景观观资源极具发展展空间的的国际定定位巨资改善善旅游资资源高起点交交通、配配套规划划会议中心心拉动东东部经济济东进运动动，大幕幕拉开大梅沙快快步跑跑115大梅沙房房地产所所处发展展阶段成熟区域新兴区域起步发展成熟首先发展展第二居居所、酒酒店、度度假设施施物业第二居所所、第一一居所并并存，属属于中高高档主要是第第一居所所，有些些物业转转化成养养老物业业大梅沙正正步入该该阶段116东海岸心海伽蓝蓝海语东园园倚天阁海景酒店店雅兰酒店店I领海海心海假日日水云间会议中心心梅沙学校校国际学校校鼎太项目目大梅沙地块风云图京地酒店店京基五星星级酒店店濠信项目目东海岸地地块体育中心心碧轩项目目海世界大梅沙股股份政府出让让湖心岛本项目待建项目目已建项目目在售项目目待出让项项目117大梅沙地块概况项目用地面积（平方米）容积率绿地率（％）限高（米）配套已建项目京地酒店39793.651520300公用车位海景酒店115961.23018100公用车位81511.553018

雅兰酒店117501.23018100公用车位水云间29561.73024

心海假日43032.23030

在售项目海世界107652.52035

倚天阁78021.354018

I领海63241.83024

海语东园93002.23024

心海伽蓝1960223045

东海岸2684840.84535

待建项目濠信项目1397270.234524

会议中心645581.53035400公用车位湖心岛185801.22020开敞式剧院鼎太项目90101.451018

124691.81020

267001.23015展览博物馆京基五星级酒店7000014050

体育中心68401.31530体育馆3200---网球场碧轩项目160382.23024国际学校3408213024

东海岸地块575780.74550

168971.24024

待出让项目大梅沙股份120381.53024

政府出让311370.64518

81502.53035

1542522024100公用车位118大梅沙房房地产已已售完项项目一览览楼盘性质占地面积建筑面积总套数主力户型入伙日期开发商销售期销售速度有无投资回报承诺均价（元/m²）东海岸一期住宅13180287003759各类型均有2004.4.30万科地产一年约60套/月无多层公寓6000，山边TH8000，水边TH10000心海假日酒店式公寓3999.98955100一房一厅2002.4.29心海投资7个月约15套/月无8000（包装修家电）水云间酒店式公寓4196.818363.425055m2一房一厅2002.9琪祥地产一年约20套/月无7800（包装修家电）雅兰酒店产权式酒店1175012846160一房一厅2001.4.23雅兰置业10个月约16套/月有13000海景酒店产权式酒店11596.314088130（销售套数）一房一厅2001.8.31秀峰地产一年约10套/月有12000119大梅沙房房地产在在售项目目一览楼盘性质占地面积（m²）建筑面积（m²）总套数主力户型开发商销售率销售期销售速度销售时有无投资回报承诺均价（元/m²）东海岸二期公寓/别墅8000064000约420套各类型均有万科地产75%七个月约45套/月无，可代租8500/14000倚天阁酒店式公寓780210750163公寓平叶投资80%一年约11套/月无，可代租13000海语东园酒店式公寓930020500246两房新华置业95%十六个月约14套/月有8300I领海酒店式公寓6324.111965189公寓海阔投资90%一年约14套/月无，可代租13000海世界酒店式公寓1076522204304公寓京地投资40％五个月约20套/月无，可代租15000心海伽蓝住宅1960251216307各类型均有心海投资30％五个月约18套/月无9000120楼盘性质占地面积（m²）容积率主力户型开发商预计推出时间京基五星级酒店酒店700001酒店客房京基地产2005年底湖心岛住宅商业街185801.240m2左右创维2005年鼎太项目住宅商业街481791.2-1.850m2左右鼎太2005年东海岸三期住宅----两房、四房五房Townhouse万科2005年中碧轩项目住宅160382.2----碧轩2005年底万科国际会议中心会议、写字楼、酒店61729.71.3酒店客房万科2005年底大梅沙下下阶段将将推出项项目一览览下阶段推推出项目目多以小小户型为为主，面面积集中中在40-50m2121内容东海岸二期（多层部分）海语东园I领海心海伽蓝（高层部分）倚天阁海世界公寓————38-50.54m²（94%）——45.78-63.44m²（87%）49.05-63.42m2（69％）一房——47-55m²（27%）80.77m²（5%）75m²（31.2%）83.93-99.47m²（13%）-------两房78m²（12.8%）71-77m²（41%）110m²（1%）101-108m²（35.5%）——72.54-119.42m2(31%)三房125m²（12.2%）100-110m²（30%）——139-200m²（25.8%）——--------四房144m²（19.1%）153m²（2%）——190-203m²（5.1%）——--------大梅沙在在售物业业户型分分布酒店类物物业多以以单房和和一房为为主，居居住类物物业户型型全面122鼎太项目目整体为商商业街形形象分为三栋栋建筑，，分别为为4、5、6层层，全部部带电梯梯。住宅开开间4m，，进深深11-12m，盒盒子状状建筑筑，共共500多多套，，平均均每个个建筑筑面积积约50m2商业划划分为为一层层及二二层局局部，，采用用扶梯梯与楼楼梯连连接，，结构构柱上上下连连通，，因此此商业业街铺铺形状状与住住宅相相同，，划铺铺形式式未定定。部分效效果图图在建项项目Back123湖心岛岛项目目（过过程方方案））整个社社区由由建筑筑、广广场及及水系系组成成。建建筑分分为四四层，，底层层以商商业为为主，，2、、3、、4层层以住住宅为为主。。规划划中的的剧院院设于于1、、2层层。总面积积：22001m2，住宅宅14156m2，商业业7003m2，剧场场842m2。在建项项目124碧轩项目（过过程方案）在建项目占地面积16038m2，容积率2.2。总套数为480套，以单单房和一房为为主，单房154户，一一房148户户。初步定于2005年5月月中旬完成所所有施工图设设计。125万科东海岸二二期在售项目126楼盘名称万科东海岸

所属片区大梅沙基本情况占地面积26.8万平方米，建筑面积21.5万平方米，容积率0.8物业管理费多层:1.95元每平方米.公寓.小高层:2.9元每平方米TOWNHOUSE:3.15元每平方米别墅:3.98元每平方米客户以市区为主，职业较分散，包含企业主、公司管理层及白领和部分的外地客户开盘日期一期2003年7月5日二期2004年7月3日功能定位住宅实际销售中小户型以休闲度假酒店式公寓推出户型公寓：40－43平方米一房：54平方米两房：84平方米三房：110平方米四房：150平方米价格一期：公寓均价：6600元/平方米独栋别墅：10500元/平方米4联排别墅：7000元/平方米2联排别墅：9000元/平方米二期：小高层8000元/平方米2房、3房价格为7000—9000元/平方米4房价格为5000—7000/平方米Townhouse均价12000元/平方米优势品牌开发商远景观海，背部靠山大社区，自身配套完善客户选择本项目的原因信赖万科品牌社区大，配套完善山海景观，可休闲度假虽不能看海，但价格比本片区其他项目便宜，可以承受劣势离海1500米，并有快速干道隔断难以直接享受大梅沙片区配套127海景产品客户品牌价格配套部分高层单位位可看海有距离的海低于酒店公寓寓类产品有升值空间社区自建配套套与公共配套有有一定距离公共配套完善善尚需时日对万科品牌有有较大贡献以传统住宅产产品为主产品线丰富产品设计较富富水准来自全深圳区区域有投资客户逐逐渐向居家客客户过渡的趋趋势万科东海岸128海语东园在售项目129楼盘名称海语东园所属片区大梅沙基本情况占地面积9300平方米，建筑面积20500平方米，住宅18850平方米，商业面积1650平方米，容积率2.2，共246套物业管理费2.5元/平方米客户深圳市客户为主，包括企业主，公务员，中层管理者，外地人开盘日期2003年8月3日功能定位酒店式公寓户型一房：47-55平方米两房：69-85平方米三房：98-110平方米四房：153平方米价格公寓均价：7800元/m2开盘均价：6600元/m2中期均价：8200元/m2尾盘均价：8600元/m2实收均价：7300元/m2

优势未来可依托大梅沙片区的发展和配套新都酒店星级物管前六年每年6％投资回报客户选择本项目的原因新都酒店管理因为酒店回报，降低了首付门槛，均价比片区其他楼盘低未来远景好，投资劣势不直接看海密度大规模小，无社区对视现象严重130海景产品客户品牌价格配套不可看海价格偏低最接近公共配配套公共配套完善善尚需时日对公司品牌基基本无贡献普通住宅设计计对视严重来自全深圳区区域投资客户以休闲度假为为主要目的海语东园131倚天阁在售项目132楼盘名称倚天阁所属片区大梅沙基本情况占地面积7802平方米，建筑面积11717平米，容积率1.35，共163套物业管理费没电梯5.5元/平米有电梯6.5元/平米客户企业主，公务员，海归，外地人开盘日期2003年10月功能定位酒店式公寓户型公寓：45.78－63.44平方米一房一厅：83.93－99.47平方米价格均价：13000元/平方米含装修和部分家电优势直接俯视大海靠山海景酒店提供物管客户选择本项目的原因270度海景，景观极佳海景酒店提供物业管理，并可根据客户要求代客出租劣势人行上下不方便规模小，配套不全内部环境一般133海景产品客户品牌价格配套居高临下看海海与海距离适度度少部分单位无无海景单价、总价都都较高自身几乎无配配套享用公共配套套不便公共配套完善善尚需时日对公司品牌无无太多贡献外立面粗糙整体设计水平平不高类酒店客房户户型客户范围扩展展至全国以休闲度假、、占有稀缺资资源为主要目目的倚天阁134心海伽蓝在售项目135楼盘名称心海伽蓝所属片区大梅沙基本情况占地面积19602平方米，建筑面积51216平方米，容积率2物业管理费3.0元/平方米客户深圳市企业主，公务员为主开盘日期2004.7.11功能定位住宅户型（全部为复式）一房：74平方米两房：107平方米三房：130平方米四房：210平方米价格均价：小高层9000元/平方米

Townhouse11000元/平方米优势户户南北通透未来依托大梅沙片区的发展和配套客户选择本项目的原因复式单位，满足客户的高贵心