世联-ownHouse产品户型专题报告

TownHouse产品户型专题研究报告系列之一蠡湖一号项目地理位置优越、建筑体量大、密度低、建筑形态丰富，是无锡房地产市场未来的标志性大盘；规划设计方案评价建议各类建筑形态产品研究专题研究景观设计方案评价建议蠡湖一号项目前期营销策划阶段专题研究系列TownHouse独栋别墅观景高层目录深圳/上海/北京TownHouse户型分析三地TownHouse市场发展三地TH产品研究总结三地TH产品案例户型研究项目定位回顾和背景说明深圳：万科东海岸、万科城、万科十七英里、心海伽蓝、瑞河耶纳上海：帕萨迪纳、复地香堤苑、翠堤苑、万科蓝山、金地格林春晓北京：亚运新新家园、宽House、美林香槟小镇、康城、一栋洋房蠡湖一号TH产品设计建议项目定位回顾Townhouse的特征和定义1.1项目定位回顾我们的核心客户——本地私企业主（港台商）、高级管理人员、中高级公务员和本地新兴的中产阶层。我们的开发模式：独栋别墅、TownHouse（双拼、联排）、高层组成的一个大型高尚住宅社区。我们的市场定位：打造无锡首席富人居住区，使之成为一个“贵人、贵宅、贵地”可以传世的宅邸。概念性建筑规划之建筑形态独栋别墅：位于小区核心，总户数少。高层：无遮挡望湖，观景效果最佳；产品成熟度高，有广泛的市场基础。TH：是本案的主力产品，户数比重大；目前无锡TH市场尚处培育期，是本项目运做成功的重中之重。TownHouse产品在无锡处于起步阶段，市场保有量少，TH的消费阶层并未真正形成，市场缺少精品TH；无锡别墅项目列表TownHouse时代假日花园宝界山庄兰宝西苑檀溪湾别墅金色水岸少量山水湖滨约100户太湖威尼斯新梁溪人家266户江南清华坊南园南泉江南春天吉祥国际花园202户香梅假日花园48户无锡TH产品近年才开始出现，目前市场在售的单元约100户左右，整个市场的保有量应不会超过1000户左右；按无锡市450万常住人口计算，150万家庭，户均家庭拥有TH只在万分之六；市场前景还是可观的；1.2TownHouse的定义和特征Townhouse至少有的三个特征：基本上在城郊区域，和市区之间有通畅便利的道路系统、高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然、住宅功能的齐全性和独立接近，是公寓楼无法比拟的。Townhouse的构成：TownHouse是一种典型的独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的自由格调，三种因素的组合体。Townhouse室内空间：内部空间由礼仪、交往、私密、功能等四部分组成。礼仪部分包括入口、起居室、餐厅；交往部分包括早餐室、厨房、家庭室；私密部分包括主卧室、卫生间、次卧室、客房；功能部分包括洗衣机、储藏、车库、阁楼、地下室；Townhouse室外环境：具体包括沿街绿化带、宅后花园、室外小品、木板平台、硬地、水池、儿童游戏场、围墙等许多构件。推出时间片区项目名称均价（元/m2）套数面积范围（m2）高端2005浦东中邦晶座20000107242-3102004闵行皇都花园25000110308-3482004静安静鼎安邦30000433402004浦东上海滩花园洋房20000200280-350中高端

2004浦东新区帕萨迪纳11100300220-2602004松江区复地香堤苑7000410167—2602004浦东新区蓝山130001000180-3002004嘉定区金地格林春晓9000250170-300中端

2003闵行雅士苑7000350220-2502004闵行樱园7500238190—2802003南汇康桥半岛8000300200—3002002宝山锦秋加洲花园7000430200-300在三地中，以上海的气候条件、人文文化、经济构成、居住习惯等和无锡最为接近，上海的中高端TH市场是本报告的重点研究和分析的方向；上海各层次TH代表项目简表个案分析上海高端TH产品的主要特征：在市区范围内、土地价值高、产品营造精致、建材设施标准高、精装修、户型面积大、配套便利繁华；社区：“大隐隐于市”坐落上海市中心康定路，80%的土地建造了42套低密度住宅，TH14户，叠加28户；其余20%用地为高层住宅；建筑特点：极简的现代主义风格：外立面线条简洁，色彩素雅，外观以几何造型取胜，凹凸有致、层次分明；运用不同质感的材料石材、磁砖、金属等丰富建筑外立面；静鼎安邦：TH1480—1680万元的价格340平米的超大私人空间，精致的设计，无可复制的地段，该项目已经具备了毫宅的条件；房型：在房型抛弃“几房几厅”概念，提倡“自由平面”的概念，不框死功能区域联排别墅三层结构，多方位的大尺度开窗设计，不仅让室内光线充足，更让空间内外多处借景，互相呼应；首层以“内庭花园”为核心，内庭风景和客厅、餐厅平行互动，并垂直串连穿廊、卧室、起居室二层、三层的休闲露台、造景阳台形成错落层次；连接各层动线的楼梯旁，精心加入景观元素；地下室大面积采光，利用率高；

上海中高高档TownHouse市场场典型案案例户型型研究案例1：：上海TH—金金地.格格林春晓晓（新联排排生活样样板）项目用地建面容积率产品形态价格开发商格林春晓14000平米90000平米0.7联排、叠加、双拼7000—10000元/平方米金地地产总体规划划布局Y字型中央景观带林中庭院组团庭院私家庭院空中庭院四重庭院B3户型南立面，层层退进形成阳台或露台Y型中央景观带叠加多联体，设计为弧度状，平面布局丰富北立面，半沉式地下车库上海TH—金地.格格林春晓晓（新联联排生活活样板））建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2053房3厅4卫2.5层6.315538040502B型房（（01））半下沉式地下室，方正实用可当车库；私家花园，三面环绕房屋，景观性极好；侧进门，设进户门厅和玄关，体面气派；客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰首层设储藏室，实用性强；北有阳台、南有转角窗；主卧专用层，套间设计，享受30平米露台，额外有屋顶20平米花园；上海TH—金地.格格林春晓晓（新联联排生活活样板））建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2385房3厅3卫3层1313433565401L型创新新户型（02））半地下室设置洗衣房；私家花园连接餐厅、客厅和卧室；客厅挑高四米，设采景转角窗；短进深，保证了采光通风性好，带露台；主卧带阳光露台和屋顶双露台；联排别墅、接近独栋形式，镜像式组团围合，完整庭院生活；案例2：：上海TH—香堤苑（（英伦风风格）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位1934房2厅3卫3层6.3133.633510201A户型（（03）可通达的的中庭花花园客厅错层层挑高上海TH—香堤苑（（英伦风风格）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位1674房2厅3卫3层6.6123.6320-201C型户型型（04）户型面积积紧凑的的TH代代表：167平平米案例3：：上海TH—帕萨迪纳纳（艺术术格调联联排）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2384房3厅3卫3层6.3143.62.83020-1A户型（（05））北入口利用半沉式地下车库，做了个夹层，可用做工人房；尽可能的做到户户有阳台或露台中庭采光，生活围绕中庭展开；楼梯处设立采光天窗，上下楼梯不压抑；落地玻璃璃窗中间套上海TH—帕萨萨迪纳（（艺术格格调联排排）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2494房3厅3卫3层6.9133.32.86020-1D户型（（06）端头房在中间凹进，增加采光，布局也活泼；南向入口，凹入式门厅和玄关，设置入户平台；二层共有三处露台；端头户型型案例5：：上海TH—万科科.蓝山山（现代代主义别别墅）中央观景景步道：：整个蓝蓝山中轴轴景观总总称；水幕墙：：在一二二期交接接处设计计两处；；景观人行行桥人工静观观河道：：从原生生态庙港港河引出出的人工工河道景观广场场：位于于艺术会会所前（（售楼处处）喷泉水池池：中央央景观道道内的一一处流水水景观；；案例4：：上海TH—万万科.蓝蓝山（现代主主义别墅墅）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位1883房2厅3卫3层5.51232.83040-1D户型（（07）少梁无柱，有很多空间示意客户可自由分割和组合；入口自然形成玄关；进户木质平台，形成两个区域，平面得以丰富，实用性增加；挑空，通过透天窗采光通过自己大面积的落地窗，看见自己的露台；上海TH—万科科.蓝山山（现代主主义别墅墅）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2454房3厅3卫3层6.6123.92.86050-1E户型（（08））一层错层层，挑高高客厅；；凹进，可可从过道道步入花花园；二层空间间灵活可可自由分分割，客客卧有南南向采光光；转角阳台台；主卧专用用层，南南北双露露台；上海TH—万科科.蓝山山（现代主主义别墅墅）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2375房3厅3卫2层101262.87020-1G户型（（09）10米大开间，层数在两层，控制总面积；家庭室和客厅在一层面上；客厅上部挑空；厨房可分成封闭和开放两种形式；设置储藏室；上海中高高档TH市场户户型总结结：初始阶段段发展阶段段成熟阶段段结论2：：在细节节处理上上精益求求精：房型设计计上灵活活多变，，使客厅厅、卧室室、地下下室、露露台等发发挥最大大的功能能；TH户型型在面宽宽上也追追求过大大面宽，，但由于于土地价价格高，，大面宽宽单位土土地利用用率低，，面宽不不能无限限制扩大大。因此此市场上上的主流流面宽在在6—7米，在在景观好好的位置置安排大大面宽的的户型，，但层数数一般在在2层，，控制总总面积；；进深过长长的问题题，通过过引入中中庭花园园或者透透天窗来来改善通通风和采采光，并并将室内内庭院和和中庭结结合起来来；送的面积积也逐渐渐多起来来，以露露台、内内庭院为为主，由由于上海海气候潮潮湿，送送大面积积地下室室的项目目不多；；车位一般般以1个个为标准准配备，，但留出出足够备备用或访访客车位位，满足足客户多多车位的的需求；；结论1：：以舒适适性TH为主流流上海市场场上舒适适性为主主流的TH面积积220平米左左右，房房型以四四房为主主，价格格在200-300万万平米；；TH别墅墅以四联联、三联联为主流流，辅以以两联和和五联产产品，五五联以上上的产品品04年年下半年年后很少少再出现现；大多采用用现代风风格为主主，线条条简洁明明快；北京/上上海/深深圳三地地TownHouse市场户户型设计计——价价值溢价价的八种种方式深圳/北北京/上上海三地地TH户户型比较较研究

面积面宽客厅卧室厨房卫生间庭院地下室露台/阳台车位深圳主力180-240平米，180-200平米为标准型，200-240平米为舒适型。很少有超过250平米的户均面积45-60平米；端头单位8—11米，中间单位5.4—7米；用不同的方式将客厅挑高3.3—6米；顶层为主卧专用层会设计中西双式厨房每层一卫南北双院，一般会有双平台送半地下室，面积占一层面积一半具多面积很大，南北都有,部分两层也有;1-2个北京主力面积250-300平米，300平米以上单元也占一定比例。户均面积55-70；端头单位8—12米，中间单位6.3—8米；主要是二层挑空，错层挑高形式不多，有凸窗主卧会增加层高厨房面积较大地下室会设置卫生间，数量多面积一般，有入户平台半地下室面积很大，用途广露台在顶层一般一个,面积适中;有2个车位较多

上海主力面积在200-250，180-200平米为标准型，220-250为舒适型，户均面积45-65；端头单位7—10米，中间单位4.8—6.9米；用不同的方式将客厅挑高3.3—6米；

顶层为主卧专用层有开放和封闭相结合式每层一卫，二层是三间房时，会二卫面积紧凑，有入户平台有地下室的占一半，送的面积不大露台在顶层一般一个,面积较大;1-2个三地TH户型功功能空间间比较表表方式一：：地下室室可以通通过抬高高、下沉沉庭院等等方式，，增加采采光和改改善通风风效果，，提升地地下室的的利用率率。南向下沉沉式庭院院，和南南向花园园形成立立体庭院院；亚运新新新家园中庭花园园下沉；；亚运新新新家园半地下室室，顶部部高出水水平面60工分分以上；；美林香槟槟小镇方式二：：入户口口和平台台设计是是TH““有地””生活有有力表现现入户口口设置自自然、大大气，无无论南向向还是北北向，不不影响其其他功能能空间的的使用；；入户平平台把握握尺度感感，结合合花园布布局，美美观使用用；万科城美林香槟槟小镇万科蓝山山帕莎迪纳纳中间套户户型：南南向入口口避免直直接入户户，南向向采光面面尽可能能大；主主入户口口平台要要略大；；端头套户户型：入入户形式式多样，，结合花花园布局局统一考考虑；入入户平台台放大可可成为休休憩区；；方式三：：入户玄玄关设计计力求自自然、流流畅，实实用功能能强；入入户门厅厅还可考考虑挑高高，设置置侧窗，，使TH更具有有独立别别墅特征征；侧进，形形成入户户玄关；；凹进，形形成入户户玄关，，并挑高高，具有有独立别别墅特征征，气派派；选择侧面面为主入入口，保保证南面面的完整整性，设设进户门门厅和玄玄关，体体面气派派；将入口凸凸出，形形成玄关关，有鞋鞋柜和换换衣柜；；万科蓝山山万科蓝山山金地格林林春晓美林香槟槟小镇方式四：：客厅层层高可通通过各种种方式挑挑高，大大气、舒舒适；客厅二层层挑空（（6m））利用客厅厅喝餐厅厅间的错错层设计计（3——3.9m）利用二层层的错层层将一楼楼客厅层层高拉高高（3——3.6m）利用双跑跑楼梯增增加层高高（3.6m））利用夹层层和客厅厅间的夹夹层增加加（4.8m））方式五:中间套套单元通通过中庭庭花园、、透光天天窗、天天井等设设计可改改善采光光和通风风效果的的方法设置中庭庭花园L型楼梯中间挑空做透光天窗小天井保证卫生间通风餐厅上空挑空设置透光天窗万科蓝山山帕萨迪纳纳帕萨迪纳纳万科第五五园方式六：：在户型型的几种种交通组组织方式式中，直直跑楼梯梯的优点点最明显显，节约约面宽、、浪费面面积最少少；直跑：节节约面宽宽双跑错层层：最大大化节约约交通面面积，但但总要通通过爬楼楼梯到达达其它功功能空间间，且无无完整的的大平面面空间，，建议不不采用横向双跑跑：牺牲牲面宽，，但不会会使交通通走道过过于狭长长，适用用于面宽宽稍大、、进深稍稍小的户户型竖向双跑跑：优劣劣势与横横向双跑跑正好相相反方式七：：端头套套面积略略大，增增加设计计亮点，，提升产产品力。。端头客客厅、卧卧室设置置转角落落地玻璃璃窗、房房间可做做到户户户房间朝朝南、主主卧南北北通风等等；转角落地地窗、转转角阳台台；客厅挑高高5米，，设转角角景观窗窗，视野野开阔；；和餐厅厅错层，，互不干干扰北有阳台台、南有有转角窗窗；北有阳台台、南有有转角窗窗并且主主卧南北北通风；；方式八：：主卧一一般位于于顶层专专用层理理想的主主卧室可可以细分分为睡区区、坐区区、壁橱橱区、卫卫生区、、盥洗梳梳妆区等等部分，，外带大大露台，，这点是是TH有有别于高高档公寓寓重要点点；主卧专用用层，南南北双阳阳台，还还带大露露台主卧室都都配有阳阳光浴室室三层为主主人专用用层、主主卧室4米层高高，3.6米高高落地玻玻璃窗，，带阳台台和大面面积露台台。万科第五五园北京新新新家园各区域划划分清楚楚，露台台大而方方正；金地格林林春晓帕萨迪纳纳功能区隔隔明显，，南北露露台，空空间灵活活；蠡湖一号号TH产产品户型型设计基基本建议议面积建议议:中间套单单元面宽宽在5.4—6.9米米,面积积在180—210平平米;端头套单单元面宽宽在6.6—10米,面积在在210—250平米米;中间套为为3-4房为主主,端头头套以4-5房房为主;主力房房面积在在45——55平平米；地下室建建议:地下室为为半地下下室,顶顶部高于于地面60公分分,地下下室直达达一层;地下室面面积能占占到一层层一半以以上,功功能灵活活,安排排下水和和排水,让客户户自行安安排地下下室卫卫生间;一层建议议:主入口有有入户平平台,平平台开阔阔,留有有玄关空空间;中间套单单元设置置中庭庭庭院或采采光天窗窗,改善善通风和和采光;客厅方正正使用,用各种种方式将将层高挑挑高3.6—6米,落落地/低低窗台凸凸窗,端端头套客客厅可步步入庭院院;可考虑安安排一间间客房或或保姆房房;餐厅方正正,直临临窗可看看庭院;厨房空间间空间开开放灵活活,有条条件可分分成封闭闭和开放放双式厨厨房;卫生间简简单,位位置居中中方便各各个空间间使用;二层建议议:二层设置置家庭室室,面积积适中;二层为两两房,设设置一间间卫生间间,三房房则需设设置两间间卫生间间;二层房间间最好能能户户有有阳台,有露台台更佳;三层建议议:三层为主主人专用用层配备备独立的的卫生间间、步入入式衣帽帽间，以以及独立立的大露露台；庭院建议议：入户庭院院双平台台设置，，后庭院院还能满满足一定定的私密密要求；；整体空间间：整个TH空间少少梁无柱柱，空间间灵活自自由；地下室：：有尽可能能大的地地下室，，面积赠赠送，有有采光增增加利用用率（地地下室抬抬高、中中庭下沉沉、花园园下沉））；无地下室室，则需需在一层层安排一一储藏空空间；地下室设设置洗衣衣房；夹层：可考虑将将利用半半地下车车库做夹夹层设计计，夹夹层可做做餐厅或或保姆房房；屋顶：充分利用用屋顶，，设置楼楼梯达到到屋顶，，屋顶形形成又一一大露台台，有天天有地的的完整生生活；门厅：入户门厅厅挑高，，有侧窗窗；蠡湖一号号TH产产品户型型设计提提升建议议（卖点点）端头单元元：端头单元元可做到到户户房房间朝南南；端头客厅厅、卧室室设置转转角落地地玻璃窗窗；端头单元元在中间间凹进，，增加采采光，布布局灵活活；端头单元元可在一一层多设设一间房房，给行行动不便便的老人人居住；；卧室：尽可能做做到户户户有阳台台或露台台；三层主卧卧专用层层，有条条件安排排南北双双露台；；理想的主主卧室可可以细分分为睡区区、坐区区、壁橱橱区、卫卫生区、、盥洗梳梳妆区等等部分，，睡区注注意避免免主卧内内部卫生生间的噪噪声干扰扰；卫生间：：浴缸位置置临窗，，浴室为为低窗台台，形成成阳光浴浴室；THEEND9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。04:48:4404:48:4404:481/7/20234:48:44AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2304:48:4404:48Jan-2307-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。04:48:4404:48:4404:48Saturday,January7,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2304:48:4404:48:44January7,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。07一一月月20234:48:44上上午04:48:441月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月234:48上上午午1月-2304:48January7,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/74:48:4404:48:4407January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。4:48:44上午4:48上上午04:48:441月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。04:48:4404:48:4404:481/7/20234:48:44AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2304:48:4404:48Jan-2307-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。04:48:4404:48:4404:48Saturday,January