不动产开发投资项目基础数据测算概述

第6章不动产开发投资项目基础数据测算6.1不动产开发投资项目基础数据结构6.2项目总投资、总成本估算与资金筹措6.3项目经营收入、税金及利润的估算

6.4必要报酬率的确定

1/20/20231主讲人：李军峰6.1不动产开发投资项目基础数据结构

6.1.1环境数据不动产投资决策的环境数据涉及自然环境、经济环境和人文环境等不同环境领域。1.自然环境项目所处的地势地貌、气候特征、地理位置、土质条件等自然环境因素，不仅对项目的销售价格、租金收入有影响，而且对项目技术手段的选择有着直接的影响。2.经济环境鉴于不动产流动性差的基本属性，不仅要考虑宏观经济环境，更要考虑区域经济环境甚至竞争对手、关联企业的微观经济行为。1/20/20232主讲人：李军峰3.人文环境不动产投资项目，尤其是住宅开发项目，对项目所处的人文环境常常有着很强的依赖性。1/20/20233主讲人：李军峰6.1.2技术数据不动产投资技术数据主要包括土地面积数据、基础设施数据、建筑安装数据、公共配套数据以及工程进度数据。这些技术数据直接影响着项目的资源消耗、投资水平以及施工管理。1/20/20234主讲人：李军峰1.土地面积数据土地面积与建筑面积的比例关系可以用项目的容积率来反映。2.建筑安装数据建筑安装数据主要包括土建工程、装饰工程、设备安装等内容。3.工程进度数据工程进度是不动产投资项目的重要技术数据。合理安排工程进度不仅有利于保障工程质量、控制薪酬支出，而且有利于不动产公司赢得市场机会。1/20/20235主讲人：李军峰6.1.3财务数据1.不动产开发投资项目营运模式对财务数据测算的影响出售、出租和自营是不动产开发项目的三种基本营运模式。在开发出售模式下，开发商所投入的建设资金均属于流动资金的性质，其投资的大部分是形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的不动产商品，并通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动，转让这些不动产的所有权以收回投资。1/20/20236主讲人：李军峰项目的总投资是开发建设投资和流动资金之和，总投资形成开发产品成本以及项目运营中所需要的固定资产、无形资产、递延资产和流动资产；项目运营中发生的总成本不仅包括经营成本，还包括固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的经营收入表现为租金收入和自营收入。在三者兼而有之的混合经营模式下，根据混合经营的比例，项目总投资就转化为项目开发产品成本、固定资产和经营资金；项目运营总成本相应包括经营成本、固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的经营收入表现为销售收入、租金收入和自营收入。1/20/20237主讲人：李军峰2.财务数据测算的基本内容项目财务数据测算是指项目分析人员根据自身的调查研究，搜集整理有关数据和资料，并据此估算不同营运模式下项目总投资、总成本、经营收入及税金、利润及利润分配等各项财务基础数据，编制有关财务报表的一系列工作。1/20/20238主讲人：李军峰（1）项目的计算期其计算期就是开发期，是指从建设开始到全部售出的时间；对开发后出租、自营或置业后出租的项目而言，其计算期就是持有期或经营期，是指从建设或购买不动产开始，不断地获取收益直到项目转售或项目的经济寿命结束的时间。（2）项目总投资预测指对项目建设期间各期的投资支出和建设项目的总投资进行预测。总投资包括开发建设投资和自营模式下项目经营需要垫付的营运资金。1/20/20239主讲人：李军峰（3）总成本费用预测指项目建成后，在一定时期内，对项目在各年度所发生的总成本费用进行的预测。即对项目开发产品成本和营运成本进行预测。（4）经营收入和税金预测指在生产期间的一定时期内，对项目各年的经营收入与经营税金进行的预测。1/20/202310主讲人：李军峰（5）利润总总额及利润分分配预测指项目建成后后各年的利润润与收益的预预测。利润是是指经营收入入扣除成本、、费用、各种种税金及附加加后的数额；；收益则是利利润与固定资资产折旧之和和。（6）贷款还还本付息预测测指项目建成后后，按国家规规定预测归还还贷款的资金金来源，分年年归还银行贷贷款及国内外外其他借款的的本金和利息息，用以计算算偿清贷款本本息的时间（（贷款偿还期期）。1/7/202311主讲人：李军军峰不动产基础数据环境数据技术数据财务数据图6-1不动产投资项目基础数据结构1/7/202312主讲讲人人：：李李军军峰峰6.2项项目目总总投投资资、、总总成成本本估估算算与与资资金金筹筹措措不不动动产产开开发发项项目目投投资资支支出出测测算算不动动产产开开发发建建设设投投资资是是指指在在开开发发期期内内完完成成不不动动产产产产品品开开发发建建设设所所需需要要投投入入的的各各项项成成本本费费用用。。开开发发建建设设投投资资测测算算项项目目内内容容主主要要包包括括：：土土地地费费用用、、工工程程费费用用、、开开发发间间接接费费、、开开发发费费用用、、开开发发期期税税费费、、销销售售费费用用、、其其他他费费用用以以及及不不可可预预见见费费等等。。1.土土地地费费用用土地地费费用用是是指指为为取取得得项项目目用用地地使使用用权权而而发发生生的的费费用用。。项项目目土土地地使使用用权权的的取取得得方方式式不不同同，，发发生生的的土土地地费费用用也也不不同同。。1/7/202313主讲讲人人：：李李军军峰峰【案案例例6-5】】2007年年9月月20日日上上午午11点点10分分，，成成都都的的土土地地拍拍卖卖价价格格被被改改写写，，一一个个全全新新的的地地王王此此时时诞诞生生。。位位于于红红星星路路步步行行街街的的原原成成百百地地块块以以8800万万元元/亩亩被被九九龙龙仓仓收收入入囊囊中中，，楼楼面面地地价价达达到到16499.99元元/平平方方米米。。此前前不不少少中中介介机机构构在在预预测测这这块块地地的的成成交交价价时时，，比比较较一一致致的的观观点点是是在在4000多多万万/亩亩，，然然而而结结果果却却在在这这个个基基础础之之上上翻翻了了一一倍倍。。如此此计计算算出出来来的的房房价价是是，，商商业业部部分分房房价价将将达达42000元元/平平方方米米，，写写字字楼楼以以及及住住宅宅、、酒酒店店将将达达20000元元/平平方方米米以以上上。。1/7/202314主讲讲人人：：李李军军峰峰2.工工程程费费用用不动动产产项项目目的的开开发发必必然然涉涉及及建建筑筑材材料料的的消消耗耗以以及及相相关关设设备备的的采采购购与与安安装装，，将将这这部部分分支支出出列列入入工工程程费费用用的的范范畴畴，，具具体体包包括括：：前前期期工工程程费费用用、、基基础础设设施施建建设设费费用用、、建建筑筑安安装装工工程程费费用用和和公公共共配配套套设设施施建建设设费费用用。。（1））前前期期工工程程费费用用不动动产产开开发发项项目目正正式式开开工工之之前前需需要要完完成成一一些些列列前前期期准准备备工工作作，，如如开开发发项项目目前前期期规规划划、、设设计计、、可可行行性性研研究究，，水水文文、、地地质质勘勘测测，，以以及及““三三通通一一平平””等等。。1/7/202315主讲人人：李李军峰峰①项目目规划划、设设计、、可行行性研研究所所需费费用可可按总总投资资的一一定比比例测测算。。一般般情况况下，，规划划设计计费为为建安安工程程费的的3%左右右，可可行性性论证证费占占建安安工程程费的的1%～3%。。②项目目水文文、地地质勘勘测所所需费费用支支出根根据工工作量量结合合有关关收费费标准准测算算，一一般为为建安安工程程费的的0.5%左右右。③土地地开发发中““三通通一平平”（（通水水、通通电、、通路路、场场地平平整））等工工程费费用，，主要要包括括地上上原有有建筑筑物、、构筑筑物的的拆除除费用用，场场地平平整费费用和和通水水、电电、路路的费费用。。这些些费用用的测测算可可根据据实际际工程程量，，参照照有关关计费费标准准进行行。1/7/202316主讲人人：李李军峰峰（2））基础础设施施建设设费用用基础设设施建建设费费用是是指项项目用用地规规划红红线以以内的的各种种管线线和道道路等等工程程的费费用，，主要要包括括供水水、供供电、、供气气、排排污、、绿化化、道道路、、路灯灯、环环卫设设施的的建设设费用用，以以及各各项设设施与与市政政设施施干线线、干干管、、干道道的接接口费费用。。具体体测算算时，，可按按单位位指标标法进进行。。1/7/202317主讲人：李李军峰（3）建筑筑安装工程程费用建筑安装工工程费用是是指不动产产主体工程程建设所发发生的建筑筑工程、设设备采购、、设备安装装和室内外外装饰等费费用。具体体而言，建建筑工程费费包括结构构、建筑、、特殊装修修工程费。。设备采购及及安装工程程费包括给给排水、电电气照明及及设备安装装、空调通通风、弱电电设备及安安装、电梯梯及其安装装、其他设设备及安装装等。建筑安装工工程费用测测算可以采采用单元测测算法、单单位指标测测算法、工工程量近似似匡算法、、概算指标标测算法、、概预算定定额法，也也可根据类类似工程相相关费用进进行经验测测算。1/7/202318主讲人：：李军峰峰①单元测测算法单元测算算法是指指以基本本建设单单元的综综合投资资额乘以以单元数数得到项项目或单单项工程程总投资资的工程程费用测测算方法法。如以每个个标准单单元的综综合投资资额乘以以单元数数测算一一座写字字楼的总总投资；；以每张张病床的的综合投投资额乘乘以病床床数测算算一座医医院的总总投资等等。②单位指指标测算算法单位指标标测算法法是指以以单位工工程量投投资额乘乘以工程程量得到到单项工工程投资资额的测测算方法法。一般来说说，土建建工程、、给排水水工程、、照明工工程可按按单位建建筑面积积造价计计算；采采暖工程程按耗热热量（瓦瓦/平方方米）指指标计算算；配变变电设备备及安装装按设备备容量（（千伏安安）指标标计算；；中央空空调设备备及安装装按负荷荷量（千千卡/小小时）指指标计算算；供热热锅炉安安装按每每小时供供汽量（（立方米米/小时时）指标标计算。。1/7/202319主讲人：李军军峰（4）公共配配套设施建设设费用公共配套设施施，又称公建建设施，是指指为不动产物物业客户提供供配套服务的的各种公共设设施，如居民民小区的居委委会、幼儿园园、公厕、垃垃圾站、学校校等公共设施施。3.开发间间接费不动产开发企企业所属独立立核算单位在在开发现场组组织管理所发发生的各项费费用称为开发发间接费。主主要包括现场场管理中发生生的办公费、、水电费、周周转房摊销，，管理人员工工资、福利费费、劳动保护护费和其他现现场管理费用用。1/7/202320主讲人：李李军峰4.开发发费用在不动产项项目开发过过程中，必必然要发生生管理费用用和财务费费用，总称称其为开发发费用。（1）管理理费用不动产开发发企业管理理部门为组组织和管理理不动产项项目的开发发经营活动动而发生的的各项费用用称为管理理费用。主要包括：：管理人员员工资、工工会经费、、职工教育育经费、劳劳动保险费费、待业保保险费、董董事会费、、咨询费、、审计费、、诉讼费、、开办费摊摊销、业务务费摊销、、业务招待待费、坏账账损失以及及其他管理理费用。管管理费可按按项目土地地费用和工工程费用之之和的一定定比例测算算（一般为为3%左右右）。1/7/202321主讲人：李李军峰（2）财务务费用财务费用是是指不动产产开发企业业为筹集资资金而发生生的各项费费用。主要包括借借款和债券券的利息、、金融机构构手续费、、融资代理理费、外汇汇汇兑净损损失以及企企业筹资活活动发生的的其他费用用。不动产产开发项目目的借款利利息主要包包括长期借借款和流动动资金借款款利息。1/7/202322主讲人：李李军峰①长期借款款利息这种方法适适用于不动动产开发项项目初期论论证中现金金流出的测测算。这种种方法是建建立在实际际利率的基基础之上的的。②流动资金金借款一般而言，，流动资金金借款按全全年计息。。利息每年年照付并计计入财务费费用，期末末一次还本本。每年应计利利息的近似似计算公式式如下：1/7/202323主讲人：李李军峰5.开发发期税费开发期税费费是指项目目开发期间间所负担的的与不动产产投资有关关的各种税税金和地方方政府或有有关部门征征收的费用用。主要包括固固定资产投投资方向调调节税、土土地使用税税、市政支支管线分摊摊费、供电电贴费、用用电权费、、绿化建设设费、分散散建设市政政公用设施施建设费等等。不动动产产项项目目在在投投资资估估算算中中不不可可轻轻视视该该项项费费用用。。在在一一些些大大中中型型城城市市，，这这部部分分税税费费已已经经成成为为不不动动产产项项目目投投资资费费用用的的重重要要组组成成部部分分。。1/7/202324主讲讲人人：：李李军军峰峰6.销销售售费费用用销售售费费用用是是指指开开发发企企业业在在销销售售不不动动产产过过程程中中发发生生的的各各项项费费用用以以及及专专设设销销售售机机构构或或委委托托销销售售代代理理的的各各项项费费用用。。7.其其他费用用其他费用用主要包包括临时时用地费费和临时时建设费费、工程程造价咨咨询费、、总承包包管理费费、合同同备案费费、工程程质量监监督费、、工程监监理费、、施工图图审查费费、工程程保险费费等。。1/7/202325主讲人：：李军峰峰8．不可可预见费费用不动产开开发项目目投资测测算应适适当考虑虑不可预预见费用用。不可可预见费费是指用用于应对对未来不不可预见见事件的的发生可可能对项项目造成成的困难难和损失失而事先先准备的的费用，，包括基基本不可可预见费费和价格格不可预预见费。。不可预见见费的估估算可考考虑综合合计提或或分项计计提两种种方法。。前者是指指综合考考虑项目目的复杂杂程度、、前述各各项费用用测算的的准确程程度和涨涨价因素素，以土土地和工工程费用用之和的的3%～～7%测测算；后者是指指根据影影响项目目的因素素，按经经验比率率计提基基本预备备费的同同时，按按项目建建设期的的预期物物价上涨涨水平估估算涨价价预备费费。1/7/202326主讲人：：李军峰峰总总成本费费用测算算总成本费费用是指指项目在在一定时时期内为为开发、、销售、、出租和和自行经经营不动动产产品品而花费费的全部部成本和和费用。。总成本费费用是进进行项目目绩效评评价最主主要的基基础数据据之一，，它主要要用于计计算项目目的利润润损益。。1/7/202327主讲人人：李李军峰峰1.总总成成本费费用的的构成成如果该该项目目开发发完成成后是是用于于租售售的项项目，，项目目总成成本将将主要要表现现为开开发产产品成成本；；如果果该项项目开开发完完成后后是用用于自自营或或自营营、租租售兼兼而有有之的的项目目，则则总成成本费费用表表现为为相应应比例例的开开发产产品成成本和和营运运费用用。所以，，不动动产开开发项项目的的总成成本费费用包包括开开发产产品成成本和和营运运费用用两部部分。。开发产产品成成本是是指不不动产产开发发企业业在开开发不不动产产过程程中所所发生生的各各项费费用，，也就就是当当开发发项目目建成成时，，按照照国家家有关关会计计制度度和财财务制制度规规定转转入的的不动动产产产品的的开发发建设设投资资。1/7/202328主讲人：李李军峰营运费用是是指不动产产开发项目目完成后，，在项目经经营期间发发生的各种种营运费用用。2.营运运费用不动产营运运费用主要要包括销售售费用、管管理费用和和维修费用用。（1）销售售费用不动产开发发的销售费费用是指开开发企业在在销售不动动产过程中中发生的各各项费用以以及专设销销售机构或或委托销售售代理的各各项费用。。主要包括：：营销人员员工资、奖奖金、福利利费、差旅旅费，销售售设施的折折旧费、修修理费、物物料消耗费费、广告费费、宣传费费、代销手手续费、销销售服务费费及预售许许可证申领领费等。1/7/202329主讲人：李李军峰一般而言，，可按照以以下标准测测算：①广告宣传传及市场推推广费用，，一般约为为销售收入入的2%～～3%。②销售代理理费用，一一般约为销销售收入的的1.5%～2%。。③其他销售售费用，一一般约为销销售收入的的0.5%～1%。。综合以上各各项费用，，营销费用用可按预期期销售收入入的4%～～6%测算算。1/7/202330主讲讲人人：：李李军军峰峰（2））管管理理费费用用作为为营营运运费费用用的的管管理理费费用用不不同同于于项项目目投投资资支支出出中中的的管管理理费费用用。。前前者者发发生生在在项项目目建建设设期期，，后后者者则则发发生生在在项项目目建建设设完完工工之之后后的的出出租租或或自自营营期期间间内内。。（3））维维修修费费用用维修修费费用用是是指指以以出出租租或或自自营营方方式式获获得得收收益益的的不不动动产产项项目目在在营营运运期期间间进进行行修修理理发发生生的的物物料料消消耗耗和和工工资资支支出出等等费费用用。。1/7/202331主讲讲人人：：李李军军峰峰资资金金筹筹措措项目目筹筹资资是是以以投投资资估估算算为为依依据据，，借借助助金金融融市市场场，，采采用用有有效效方方式式，，在在项项目目实实施施过过程程中中有有效效配配置置资资金金的的活活动动。。由于于房房地地产产投投资资的的资资金金需需要要量量较较大大，，而而投投资资者者自自有有资资金金相相对对有有限限，，能能否否按按期期足足额额投投入入资资金金，，就就成成为为确确保保项项目目顺顺利利实实施施的的基基本本前前提提。。1/7/202332主讲人：李军军峰1.融资原原则（1）准确把把握投资对象象特征，科学学进行投资估估算（2）研究资资金时间价值值，适时取得得所需资金（3）了解金金融市场特征征，认真选择择资金来源（4）研究各各种筹资方式式，确定最佳佳资本结构1/7/202333主讲人：李军军峰2.融资渠渠道融资渠道是指指筹措资金来来源的方向与与通道，体现现资金的来源源与供应量。。（1）资本金金资本金是投资资者对其所投投资项目投入入的股本金，，通常来自投投资者的自有有资金。（2）银行信信贷资金银行贷款是中中国目前不动动产开发企业业最为重要的的资金来源。。（3）非银行行金融机构资资金非银行金融机机构主要指证证券公司、保保险公司、租租赁公司、信信托投资公司司等。1/7/202334主讲讲人人：：李李军军峰峰（4））预预售售款款预售售款款是是房房地地产产投投资资者者在在商商品品房房交交付付使使用用之之前前，，预预先先向向购购房房者者收收取取的的价价款款。。一般般规规定定开开发发商商投投入入的的工工程程建建设设资资金金（（不不含含土土地地费费用用））应应达达到到或或超超过过地地上上物物预预计计总总投投资资的的25%以以后后，，方方可可获获得得政政府府房房地地产产管管理理部部门门颁颁发发的的预预售售许许可可证证。。（5））外外商商资资金金外商商资资金金是是指指外外国国投投资资者者及及中中国国香香港港、、澳澳门门、、台台湾湾地地区区投投资资者者投投入入的的资资金金。。1/7/202335主讲人：李李军峰承包商带资资承包和合合作开发也也经常被开开发商作为为筹资的来来源。承包商带资资承包是指指由承包商商垫资进行行建设工程程施工的筹筹资方式。。严格地说说，这不属属于筹资方方式问题。。合作开发主主要有两种种方式：一一种是当开开发商的资资金来源确确实困难时时，选择一一家或数家家有经济实实力的投资资者合作开开发；另一一种是与当当前的土地地使用者合合作。在合合作开发情情况下，合合作开发者者以出资额额为限，获获得收益，，分担风险险。不同融资渠渠道资金供供应量存在在着较大差差别。1/7/202336主讲人：李李军峰（三）资金金筹措方案案的制定资金筹措方方案的制定定是根据不不动产项目目对资金的的需求以及及投资、成成本与费用用使用计划划，来安排排资金来源源和相应数数量的过程程。投资项项目的具体体筹资方案案应与项目目的投资使使用计划相相一致。1.资金金使用计划划的编制编制时应注注意以下几几点：一是根据建建筑安装工工程进度表表，按照不不同年度的的工作量安安排相应的的资金供给给量。二是是根据设备备到货计划划，安排设设备购置费费支出。三三是项目的的前期费用用应尽早落落实。四是是在安排投投资计划时时，应先安安排自有资资金，后安安排外部资资金。1/7/202337主讲人：李李军峰2.资金金筹措计划划的评估资金筹措方方案包括的的内容主要要有：一是是确定项目目的筹措资资金渠道；；二是确定定每种渠道道所筹措的的资金额。。资金筹措方方案的评价价主要包括括以下几方方面内容：：（1）审查查筹资的合合理性（2）审查查筹资的可可靠性、保保证性和合合理性（3）审查查筹资是否否能满足既既定目标1/7/202338主讲人：李军军峰6.3项目目经营收入、、税金及利润润的估算营营运计划的的确定1.选择营营运模式不动产开发项项目既可以采采用出售、出出租或自营等等单一的营运运模式，也可可以选择三种种基本营运模模式的任意组组合。2.确定具具体营运方案案选定营运模式式之后，还必必须明确具体体营运方案，，即必须进一一步确定出售售、出租、自自营部分所占占的比例。3.安排营营运周期4.确定售售价和/或租租金水平5.选择收收款方式、编编制收款计划划1/7/202339主讲讲人人：：李李军军峰峰6.3.2出出售售和和/或或出出租租价价格格的的确确定定成本本导导向向、、客客户户导导向向和和竞竞争争导导向向是是不不动动产产开开发发项项目目出出售售、、出出租租价价格格确确定定的的三三种种基基本本定定价价策策略略。。1.客客户户导导向向定定价价客户户导导向向定定价价要要求求在在进进行行深深入入客客户户调调查查基基础础上上，，充充分分考考虑虑客客户户投投资资或或消消费费心心理理，，确确定定具具体体出出售售/出出租租价价格格。。客户导向向定价又又包括认认知价值值定价和和价值定定价。1/7/202340主讲人：：李军峰峰（1）认认知价值值定价所谓认知知价值定定价是不不动产开开发商根根据客户户对本公公司开发发项目的的认知价价值来制制定价格格的一种种方法。。客户对不不动产项项目的认认知价值值，源自自客户的的认知能能力与信信息的披披露水平平。（2）价价值定价价价值定价价要求开开发商本本着“物物有所值值”原则则确定不不动产价价格。具体而言言，就是是开发商商所确定定的不动动产价格格应当使使客户产产生一种种“相同同的质量量，较低低的价格格”或““相同的的价格，，更高的的质量””的心理理感受。。1/7/202341主讲人：李李军峰2.竞争争导向定价价采用用竞竞争争导导向向定定价价，，不不动动产产开开发发商商并并不不以以项项目目成成本本或或客客户户感感受受作作为为定定价价依依据据，，而而是是根根据据不不动动产产市市场场上上竞竞争争对对手手所所采采用用的的价价格格策策略略为为依依据据，，灵灵活活确确定定自自己己的的产产品品价价格格。。竞争争导导向向定定价价策策略略又又可可细细分分为为价价格格领领袖袖策策略略、、价价格格挑挑战战策策略略和和随随行行就就市市策策略略。。（1））价价格格领领袖袖策策略略价格格领领袖袖策策略略是是指指实实力力雄雄厚厚、、声声誉誉良良好好、、处处于于市市场场领领导导者者地地位位的的厂厂商商为为了了彰彰显显自自身身实实力力、、引引领领市市场场走走势势而而采采取取的的一一种种定定价价策策略略。。1/7/202342主讲人：李军军峰（2）价格挑挑战策略价格挑战策略略以侵蚀竞争争对手市场份份额、提升自自身市场竞争争力为出发点点，主动采用用稍低或远低低于竞争对手手的销售价格格的营销策略略。（3）随行就就市策略随行就市策略略是指开发商商比照不动产产市场中类似似物业的平均均价格水平确确定开发项目目的出售和/或出租价格格。1/7/202343主讲人：李军军峰所谓市场比较较法就是以同同类不动产的的现行市场售售价或租价为为基础，结合合需要定价的的不动产开发发项目的具体体特点，综合合考虑不动产产市场行情，，通过对同类类项目现行价价格进行适当当修正来确定定其售价或租租金的一种定定价方法。1/7/202344主讲人人：李李军峰峰【案例例6-6】】雅阁阁公司司预计计在2008年年1月月出售售其写写字楼楼项目目，为为了确确定其其出售售价格格，公公司分分析人人员收收集到到与该该项目目类似似的6个同同类项项目的的交易易资料料（详详见表表6-14）。。已知知2007年1月至至4月月该类类写字字楼物物业价价格的的月平平均变变动率率为(+6%)，2007年年5月月至今今其价价格的的月平平均变变动率率为(+3%)。关关于区区域因因素和和个别别因素素见表表6-14，表表中数数字为为正（（负））的，，表示示条件件比待待定物物业好好（差差），，数值值表示示好或或差的的幅度度。根根据上上述条条件，，确定定雅阁阁写字字楼物物业的的销售售单价价。1/7/202345主讲人人：李李军峰峰考虑到到距现现在时时间较较远价价格对对测算算价格格的影影响较较小，，我们们从6个交交易实实例中中选取取3个个作为为雅阁阁写字字楼项项目的的比较较实例例，即即D、E、F。在我我们所所选取取的3个实实例中中，除除了交交易状状况无无需进进行修修正之之外（（交易易状况况修正正因子子为0意味味着其其修正正系数数为1，故故可以以不进进行交交易状状况修修正）），其其他三三个方方面（（即时时间因因素、、区域域因素素和个个别因因素））均需需修正正，才才能较较为客客观的的反应应测算算项目目的价价格水水平。。市场场比较较法下下，项项目价价格修修正公公式为为：1/7/202346主讲人：李李军峰等式右边的的各项参数数，各个实实例的成交交价格来自自市场调查查；时间因因素修正系系数依据月月均变化率率调整；交交易状况、、区域因素素、个别因因素三个修修正系数的的确定方法法类似。以以区域因素素为例：1/7/202347主讲人：李李军峰交易状况、、区域因素素、个别因因素三个因因素的修正正因子均需需要人为确确定，因而而要求分析析人员应当当具备丰富富的实践经经验。否则则，市场比比较法就只只能是平均均价格法，，随行就市市策略也就就蜕变为盲盲目追随策策略。测算雅阁写写字楼项目目的销售价价格，需要要首先根据据D、E、、F三个实实例分别进进行修正。。1/7/202348主讲人：李李军峰1/7/202349主讲人：李李军峰根据对D、、E、F三三个实例的的分别修正正结果，不不难测算出出雅阁写字字楼项目的的销售价格格。即1/7/202350主讲人：李李军峰6.3.3经营收收入与税金金测算1.经营营收入测算算不动产项目目的经营收收入是指开开发商向社社会出售、、出租不动动产或利用用不动产进进行自主经经营的货币币性收入，，主要包括括不动产的的销售收入入、租金收收入、土地地出让收入入、配套设设施销售收收入（以上上统称租售售收入）和和自营收入入。1/7/202351主讲人：：李军峰峰1）销售售收入销售收入入包括土土地出让让收入、、商品房房销售收收入和配配套设施施销售收收入，其其计算公公式为：：销售收入入＝可售售建筑面面积×销销售单价价（2）租租金收入入租金收入入包括出出租房租租金收入入和出租租土地租租金收入入，其计计算公式式为：租金收入入＝可租租建筑面面积×单单位租金金空置期（（项目竣竣工后暂暂时找不不到租户户的时间间）和出出租率是是影响租租金收入入的两大大基本因因素。1/7/202352主讲人：：李军峰峰潜在租金金收入、、实际租租金收入入、净租租金收入入之间存存在如下下关系：：潜在租金金收入＝＝可租建建筑面积积×单位位租金实际租金金收入＝＝潜在租租金收入入×(1－空置置率)＋＋附属物物经营收收入或＝潜在在租金收收入×出出租率＋＋附属物物经营收收入净租金收收入＝实实际租金金收入－－运营费费用1/7/202353主讲人：李军军峰（3）自营收收入不动产项目的的自营收入是是指开发商以以其开发完工工的不动产为为载体，自主主进行商业、、服务业或其其他经营活动动而取得的收收入。1/7/202354主讲人：李军军峰2.应纳税税金测算税金是项目企企业利润的一一种转化形态态，是评价企企业投资效益益的重要指标标。计算出项项目的税金，，就可以知道道项目建成后后能给国家上上缴多少税金金，并能用于于计算其它一一些经济效益益指标。项目税金主要要包括项目销销售产品或提提供劳务应负负担的各种流流转税金和对对经营所得和和其他所得征征收的所得税税。1/7/202355主讲人：李军军峰土地使用税发发生在项目正正式动工之前前，房产税发发生在项目完完工之后的经经营过程中，，这两种税收收已经体现在在项目的总成成本费用或运运营费用中；；土地增值税发发生在不动产产的转让行为为中，企业所所得税则只有有在企业税前前利润核定之之后才会发生生，这两种税税收在核算利利润时才能用用到；经营税金与附附加不仅存在在于房地产的的转让行为中中，而且发生生在项目的持持续经营中。。1/7/202356主讲讲人人：：李李军军峰峰利利润润总总额额及及利利润润分分配配测测算算利润润总总额额是是不不动动产产投投资资者者在在一一定定时时期期内内实实现现盈盈亏亏的的总总额额，，集集中中反反映映不不动动产产开开发发企企业业进进行行不不动动产产经经营营活活动动各各方方面面的的效效益益，，是是企企业业最最终终的的财财务务成成果果，，是是衡衡量量其其生生产产经经营营管管理理水水平平的的重重要要综综合合指指标标，，是是项项目目绩绩效效评评价价中中必必须须估估算算的的数数据据，，不动产开发项目利润总额的测算公式为：利润总额＝经营收入－经营税金与附加－总成本费用－土地增值税

1/7/202357主讲讲人人：：李李军军峰峰一般般情情况况下下，，应应纳纳所所得得税税就就是是利利润润总总额额，，但但当当不不动动产产开开发发企企业业有有减减免免所所得得税税或或弥弥补补以以前前年年度度亏亏损损时时，，应应先先将将利利润润总总额额调调整整为为应应纳纳所所得得税税，，再再来来计计算算所所得得税税。。按照照新新税税法法，，从从2008年年1月月1日日起起，，不不动动产产开开发发企企业业所所得得税税税税率率为为25%。。不动动产产开开发发企企业业应应缴缴纳纳的的企企业业所所得得税税计计算算公公式式为为：：企业业所所得得税税税税额额＝＝应应税税所所得得额额××税税率率应税税所所得得额额＝＝利利润润总总额额－－允允许许扣扣除除项项目目金金额额1/7/202358主讲人人：李李军峰峰企业缴缴纳所所得税税后的的利润润，一一般按按下列列顺序序分配配：（1））被没没收的的财物物损失失、支支付各各项税税收的的滞纳纳金和和罚款款；（（2））弥补补以前前年度度亏损损，未未弥补补完不不得提提取盈盈余公公积金金、公公益金金；（3））提取取法定定盈余余公积积金。。法定定盈余余公积积金按按照税税后利利润扣扣除前前两项项后的的10%提提取，，法定定盈余余公积积金已已达到到注册册资本本50%时时可不不再提提取；；（4））提取取公益益金，，按可可供分分配利利润的的5%提取取；（（5））向投投资者者分配配利润润。1/7/202359主讲人人：李李军峰峰6.4必必要报报酬率率的确确定所谓必必要报报酬率率是指指投资资者所所要求求的最最低投投资回回报率率。在不动动产投投资决决策中中，分分析人人员要要么使使用必必要报报酬率率对项项目现现金流流进行行贴现现；要要么以以必要要报酬酬率为为基准准衡量量项目目内部部报酬酬率的的高低低。实践中中，测测算开开发项项目必必要报报酬率率常用用方法法有：：求和和法、、风险险校正正法、、资本本边际际成本本法、、资本本机会会成本本法等等。1/7/202360主讲人人：李李军峰峰求求和法法求和法法是最最早出出现的的必要要报酬酬率测测算方方法之之一。。其基基本原原理是是投资资者因因投资资行为为而延延期了了消费费、承承担了了风险险、牺牺牲了了资金金的流流动性性，并并为管管理投投资项项目付付出了了劳动动，因因此应应该寻寻求相相应的的补偿偿。所有这些些补偿率率之和就就构成了了投资者者所要求求的必要要报酬率率。1/7/202361主讲人：：李军峰峰风风险校正正法鉴于求和和法缺乏乏操作性性，投资资分析人人员常常常把无风风险利率率以外的的所有补补偿因素素合并在在一起考考虑，形形成一个个综合补补偿率，，通常称称其为风风险补偿偿率。把无风险险利率与与风险补补偿率相相加就得得到风险险校正法法下的必必要报酬酬率。风险补偿偿率是对对投资者者所承担担风险给给予的补补偿。补补偿率的的高低取取决于投投资者对对项目风风险的认认识。投投资者认认为项目目风险越越大，要要求的风风险补偿偿就越高高，最终终确定的的必要报报酬率也也越高。。1/7/202362主讲人：李军军峰资资本边际成成本法边际成本是指指新增单位产产出所花费的的成本。资本本的边际成本本是指新增单单位融资所花花费的成本。。资资本的机会会成本在进行不动产产投资分析时时，分析人员员必须明确在在不会明显增增加投资者风风险的情况下下最好的资金金利用方式所所能实现的回回报率是多少少?这就是资资本的机会成成本。1/7/202363主讲人：李军军峰9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202311:25:06PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。07一月月20232023/1/72023/1/72023/1/715