上海市闸北区物流园区报告

[上海市闸北区政府发展交通运输业领导小组][上海北郊物流开发管理有限公司]第一部分：项目解析项目发展背景区位分析对城市空间结构的影响作用项目发展条件评价第二部分：战略定位总体发展目标定位提升差异化定位竞争性分析第三部分：实施体系可行性的系统分析招商战略体系制定整体发展概念第四部分：功能组团基础物流企业组团商贸展示企业组团物流及相关企业总部组团物流及相关企业孵化器组团物流信息企业组团园区配套企业组团交通商务主题公园附件：规划建议招商路径物流信息化平台一些问题项目发展背景区位分析对城市空间结构的影响作用项目发展条件评价第一部分：项目解析1国家宏观政策1第一部分：项目解析<<<项目发展背景《关于促进我国物流业发展的意见》……

“加快物流设施整合和社会化区域物流中心建设。采取必要的控制措施，推动各地区工业、商业、运输、货代、联运、物资、仓储等行业物流资源的整合，合理规划建设区域物流中心，开展社会化、专业化的公共服务。对符合条件的此类项目，各级政府要给予重点支持。”

……2004年8月5日，发改委等九部委联合发文《上海市国民经济和社会发展“十五”计划纲要》和《上海市“十五”现代物流产业发展重点专项规划》将发展现代物流产业作为上海经济发展的新的增长点之一上海铁路局正在对上海市的铁路货运系统予以整合，调整各站点的运量和运能（其中北郊货运站已投资1.2亿元）原上海市委书记黄菊、市长徐匡迪在视察闸北的时候，看到了闸北区丰富的客、货运资源和便捷的交通，都提出了“运在闸北”的工作要求上海市政府规划1第一部分：项目解析<<<项目发展背景闸北区政府关于交通运输和物流服务的规划闸北区将交通运输和物流服务业确定为地区四大支柱产业之一《上海市闸北区国民经济和社会发展“十五”计划纲要（草案）》——总体思路为“突出一个龙头，推进两线建设，完善三片功能，优化四大产业”《上海市闸北区交通运输业发展规划》（2002.5）——“交通运输业是闸北区特色产业，区位条件优越，上海市规划中也将闸北定位为陆上交通运输中心之一，并作为闸北一特强产业加以引导”《闸北区委关于闸北区运输服务业发展情况的报告》——“闸北区应该打造成上海的T—CBD（T就是Transportation），功能定位应该是上海现代交通商务区，构建以现代交通服务业为核心的现代产业体系”1第一部分：项目解析<<<项目发展背景闸北区政府关于交通运输和物流服务的规划大力发展与交通直接相关的运输服务业，通过信息化技术加以改造提升，发展成现代物流和电子商务等大力发展与交通密切相关的传统服务业，通过构筑公共信息技术平台和服务网络，推动产业优化升级大力引进和培育基于交通而发生的高科技含量、高附加值的各类中介性现代服务业，逐步充实完善现代交通服务业产业链，做大产值和税收总量，奠定其在区域经济中的核心产业地位1第一部分：项目解析<<<项目发展背景世博会对闸北的影响“城市，让生活更美好”，2010年的上海世博会将极大地改变上海市的城市面貌，同时也对上海市的城市建设与发展提出了更高的要求闸北区作为上海市的九个中心城区之一，地处世博会场延伸区，同时将成为世博会的迎宾大厅，这为闸北区大力发展现代交通商务与物流服务提供了机遇，也对闸北区的城市建设和产业规划提出了新的挑战1第一部分：项目解析<<<项目发展背景闸北的历史演进闸北区的传统形象在上海市九个中心城区中比较落后闸北区交通运输业的发展是南客北货人流和商流聚集在闸北区的南部地区，闸北区的城市建设和经济发展呈现出南高北低的不平衡状态1<<<项目发展背景第一部分：项目解析北郊郊货货运运站站作作为为货货物物集集散散地地的的优优势势正正在在变变为为劣劣势势，，噪噪音音废废气气污污染染，，交交通通拥拥堵堵，，货货运运站站及及附附近近地地区区环环境境混混乱乱，，对对周周边边土土地地价价值值和和房房产产价价值值产产生生了了负负面面影影响响1<<<项目目发发展展背背景景第一一部部分分：：项项目目解解析析闸北北中中北北部部地地区区是是上上海海市市传传统统的的工工业业区区，，随随着着传传统统工工业业区区的的外外迁迁，，闸闸北北中中北北部部形形成成产产业业空空心心；；虽虽然然市市北北工工业业新新区区的的建建设设已已具具雏雏形形，，但但缺缺乏乏核核心心产产业业（（以以市市北北工工业业新新区区为为代代表表的的都都市市型型工工业业对对区区级级税税收收的的贡贡献献不不到到10％％）），，因因此此该该区区域域新新的的核核心心产产业业急急需需确确立立。。1<<<项目目发发展展背背景景第一一部部分分：：项项目目解解析析1<<<区位位分分析析第一一部部分分：：项项目目解解析析上海海市市战战略略地地位位———现现代代化化国国际际大大都都市市——““四个个中心心”：：国际际经济济、金金融、、贸易易、航航运中中心——长长三角角经济济一体体化区区域核核心1<<<区位分分析第一部部分：：项目目解析析闸北区区上海区区域发发展战战略布布局调调整推推动错错位发发展，，要求求中心心城区区重点点发展展现代代服务务业，，形成成若干干个具具有区区域特特色的的现代代服务务业集集聚区区。闸北人人流量量充足足，区区域人人口密密度较较高，，交通通极其其发达达。闸北：：九个中中心城城区之之一1<<<区位分分析第一部部分：：项目目解析析“运在在闸北北”处于上上海市市内环环线和和外环环线之之间，，区内内公路路、铁铁路、、地铁铁、轻轻轨、、高架架“五五线””交汇汇，中中环高高架与与南北北高架架、地地铁1号线线与轻轻轨明明珠线线成两两大““十字字”（（地铁铁与轻轻轨的的交汇汇处人人流最最旺，，高架架的交交汇处处车流流最旺旺）区内有有上海海汽车车客运运总站站、上上海铁铁路客客运总总站、、上海海铁路路北郊郊货运运站闸北的的综合合运输输能力力位居居上海海市九九个中中心城城区之之首。。原上海海市委委书记记黄菊菊、市市长徐徐匡迪迪在视视察闸闸北的的时候候，看看到了了闸北北区丰丰富的的客、、货运运资源源和便便捷的的交通通，都都提出出了运运在闸闸北的的工作作要求求。闸北区区政府府经过过详细细调研研后，，确定定闸北北区的的核心心竞争争力是是交通通经济济和人人流经经济，，提出出了建建设““上海海现代代交通通商务务区””的准准确概概念和和具体体发展展战略略。南客北北货，，以不不夜城城和北北郊物物流园园区为为相呼呼应的的两极极，充充分利利用了了闸北北的特特有资资源和和战略略优势势。1<<<区位分分析北郊物流园区不夜城第一部部分：：项目目解析析“上海海现代代交通通商务务区（（T-CBD））”发发展展战略略1<<<区位分分析第一部部分：：项目目解析析地铁1号线线与轻轻轨明明珠线线交叉叉于物物流园园区的的西北北角物流园园区北北部与与东部部是传传统的的居住住社区区物流园园区的的西部部是闸闸北区区新兴兴的都都市工工业区区物流园园区的的南部部规划划为中中高档档居住住社区区南北高高架与与中环环高架架十字字交叉叉于物物流园园区的的西南南角“北郊郊物流流园区区”地地理位位置和和周边边环境境北郊物物流园园区的的资源源物流园园区内内有全全国最最大的的零担担货运运站，，拥有有最大大的货货运量量物流园园区内内现有有数家家成熟熟的大大型批批发市市场园区北北部沿沿线已已形成成汽车车销售售市场场和汽汽配市市场物流园园区周周边有有国药药物流流中心心等专专业大大卖场场及专专业配配送中中心1<<<区位分分析第一部部分：：项目目解析析1<<<对城市市空间间结构构的影影响作作用第一部部分：：项目目解析析减少物物流对对环境境的不不利影影响，，优化化城市市生态态环境境，提提升城城市形形象及及土地地价值值聚集物物流及及相关关企业业，提提高物物流产产业链链的规规模效效应，，实现现资源源共享享和资资源价价值的的最大大化完善市市政配配套设设施，，改善善区域域经济济环境境改善交交通管管理，，减轻轻城市市交通通压力力1<<<项目发发展条条件评评价第一部部分：：项目目解析析项目发发展条条件不不足闸北区区的历史形形象问问题地价高高，增增加开开发与与招商商难度度仓储用用地偏偏大，，影响响商业业氛围围，发发展空空间不不足。。（物流流园区区应当当体现现人本本化、、亲和和力，，在规规划开发发时，，将生生活区区、商商业配配套、、园区区共享享空间一一并融融合进进去，，避免免黑城城，产产业新新城方方向发展展。因此，，应当当根据据条件件适当当加强强土地地兼容容性，，增加混混合用用地，，减少少非步步行交交通对对周围围城市市干路网网的压压力。。）总体发发展目目标战略层层次分分析竞争性性分析析2第二部部分：：战略略定位位物流园园区的的总体体发展展目标标形成一一个符符合21世世纪标标准的的现代代化物物流网网络，，塑造造闸北北交通商商务区区的新形形象通过商商流、、物流流、人人流、、信息息流聚聚合与与流动动所形形成的的资金金流，，产生生最大大化的的税收，促进进区域域经济济的发发展提升物物流园园区所所在地地区的的形象与与土地地价值值，使物物流园园区及及周边边土地地达到到最有有效的的利用用打造核心产产业，通过过产业业聚集集模式式降低低商业业成本本，推推动物物流及及相关关产业业的发发展，，填补补闸北北中北北部地地区的的产业业空心心2第二部部分：：项目目战略略定位位<<<总体发发展目目标战略层层次分分析2第二部部分：：项目目战略略定位位<<<战略层层次分分析制高层层基本层层提升层层建立以以“物物流信信息平平台””为核核心的的“现现代物物流””发展展平台台，提提升园园区物物流企企业的的综合合运营营能力力拓展层层以增加加商贸贸业务务为目目标，，大力力发展展“物物流商商务””，增增加落落地交交易，，提高高产出出和税税收，，带动动周边边发展展建设““物流流企业业孵化化器””和““物流流企业业总部部”，，聚集集和发发展高高等级级产业业元素素确立北北郊物物流园园区在在““有形形物流流”体体系中中的定定位2第二部部分：：项目目战略略定位位<<<战略层层次分分析基本层层：在在上海海市““有形形物流流”体体系中中的定定位上海““十五五”现现代物物流产产业规规划三三大物物流园园区：：外高高桥物物流园园区（（港区区一体体转口口贸易易）、、浦东东空港港物流流园区区（航航空口口岸））、西西北物物流园园区（（陆路路口岸岸）西北物物流园园区与与北郊郊物流流园同同质性性最强强（陆陆路口口岸型型，公公铁联联运，，综合合性物物流园园区））北郊物物流园园区需需要充充分利利用地地处中中心城城区的的地位位，发发挥优优势资资源，，找到到自己己的独独特定定位基本本层层2第二部部分：：项目目战略略定位位<<<战略层层次分分析和三大大物流流园区区相比比，北北郊物物流园园区在在规模模上处处于劣劣势，，功能能上属属于综综合性性物流流园区区，即即包括括了干干线运运输（（公铁铁联运运）、、包装装加工工、市市内配配送、、仓储储保管管等多多种功功能的的物流流中心心。和市内内其他他区域域性物物流节节点相相比，，北郊郊物流流园区区的特特色包包括：：中心心城区区最大大的物物流基基地，，面向向全国国的公公铁联联运平平台，，最大大的零零担货货运能能力，，即““市区区”、、“全全国””、““零担担”。。由于市市区相相对过过高的的土地地成本本，使使得在在园区区发展展单独独企业业的大大型仓仓储、、配送送中心心都缺缺乏价价格优优势，，解决决思路路一是是发展展对时时效、、质量量要求求高的的配送送业务务，二二是选选择和和吸引引高附附加值值的零零担货货物处处理和和运输输。基本层：在在上海市““有形物流流”体系中中的定位基本层层提升层：发发展现代物物流2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析订单处理能能力信息反馈能力项目策划和和推动能力企业对“现现代物流””的主要需求求流程管理能力提升层层信息化平台台物流信息支持平台物流信息支支持平台主要面向物物流产业链链中相关企企业，向其其提供合作作者信息服服务，信息息发布和入入口服务等等，提高物物流公司的的信息沟通通能力。比如接收和和处理电子子订单，货货物跟踪反反馈，计算算机配载等等。电子商务平平台（虚拟拟展示、交交易中心））面向客户，，包括销售售方和采购购方，进行行商品信息息的发布、、展示、交交易。是有形商品品交易中心心的虚拟化化和延伸。。2电子商务平台两个平台之之间相互独独立又有着着密切链接接。物流信息平平台同时也也可处理其其他电子商商务网站的的业务，电子商务平平台也不局局限于北郊郊物流园区区。<<<物流信息支支持平台第二部分：：项目战略略定位2<<<物流信息支支持平台CallCenter系统是信息息化平台的的主要基石石第二部分：：项目战略略定位系统牵涉到到的各项技技术，如GPS定位位、WMS（仓储管管理系统））、Callcenter、、VoIP、电子订订单等技术术都已成熟熟并普遍应应用。6附件：信息息化平台<<<物流信息支支持平台建设的可行行性作为国内首首个高科技技、普及性性优秀的中中小企业物物流信息平平台，其成成功无疑将将成为地区区物流信息息中心的示示范，带动动先进管理理技术在国国内的应用用水平，提提高物流业业的服务质质量。形成物流指指挥中心“将大脑留留在闸北，，将四肢伸伸向各地””2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析提升层层即形成现代代物流的指指挥中心，，物流和商商流的分离离是物流业业发展的必必然趋势在北郊物流流园区内留留下物流企企业的总部部和运营中中心，使物物流及相关关业务交易易发生在物物流园区内内，而有形形的物流则则可以延伸伸出去资金流信息流拓展层：大大力发展““物流商务务”2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析人流商流物流“物流商务务”是“交交通商务（（T-CBD）”概概念中“北北货”部分分具体化的的结果，其其内涵是：：由物流引起起人流。北郊物流园园区位于中中心市区，，拥有人流流聚集、企企业开展商商务、办公公活动的各各项便利条条件；同时时大量的物物流活动也也将聚集大大量的人流流。由人流产生生商流。由于人流和和企业的聚聚集，形成成物流产业业链中各部部分元素的的聚集和交交流，即商商流产生的的环境。促促成商流的的具体措施施有建设商商品展示交交易中心、、物流信息息平台、引引进电子商商务企业、、整体品牌牌推广等。。由商流带动动物流。通过商流形形成的交易易，可以迅迅速通过园园区的物流流企业扩散散，从而带带动物流。。在这个过程程中，包含含了资金流和信信息流的活活动，象润滑剂剂一样促进进人流、商商流、物流流的良性循循环。拓展层层物流企业总总部－包包括中小型型物流企业业的全国总总部和国外外物流企业业、国内大大型物流企企业的地区区总部和汇汇算中心。。通过这些些龙头企业业，奠定““物流商务务”的基础础，大力发发展外向型型经济和总总部经济。。商贸设施，，包括商品品展示交易易中心和电电子商务平平台通过这些设设施组织和和加强人流流和信息流流的活动，，引进商家家销售机构构、采购机机构的入住住，促进商商流的繁荣荣，并形成成园区内的的“落地交交易”。信息化服务务机构及设设施信息化是实实现现代物物流的关键键因素，通通过信息服服务商能顺顺利地提供供物流流程程改造、供供应链管理理、物流服服务质量控控制等一系系列企业需需求的功能能，它的建建设有利于于提升北郊郊物流园区区“现代物物流”的特特色和品品牌，促进进招商。其他基于交交通及物流流的高科技技含量、高高附加值的的各类中介介性现代服服务业如咨询、研研发、金融融、广告、、会计审计计等，完善善产业链，，提供园区区综合服务务能力。要形成良好好的“物流流商务”环环境，就必必须引进和和提升产业业链关键要要素，这些些要素包括括：2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析拓展层层制高层：““物流企业业孵化器””和“物流流总部经济济”“物流企业业孵化器””新创物流企企业及中小小型物流企企业的聚集集地，通过过服务体系系的完善，，物流资源源的整合，，为这些企企业提供良良好的生存存空间和发发展机会。。国内物流产产业的高端端服务发展展薄弱，在在物流企业业孵化器的的建设过程程中，通过过政策导向向和示范引引导，对物物流企业进进行培育，，促进物流流高端企业业集群的形形成。物流企业孵孵化器的建建立，可以以使园区形形成可持续续发展能力力，保持““指挥中心心”的领先先地位，并并通过向外外输出智力力服务增加加园区产值值。2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析制高层层制高层：““物流企业业孵化器””和“物流流总部经济济”物流总部经经济指通过营造造良好的物物流企业发发展环境，，尽可能多多地引进和和留住国内内外物流企企业的地区区总部或汇汇算中心，，形成落地地交易。物流企业总总部的聚集集具有规模模效应，企企业越是聚聚集，企业业各项运营营成本就越越低，资源源更容易获获取，从而而促进那物物流园区总总部经济良良性成长。。2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析制高层层物流园区战战略定位的的竞争性分分析上海的现代化国际际大都市和和“四个中中心（国际经济济、金融、、贸易、航航运中心））的战略地地位难以复复制。闸北的交通商务区区优势在上海海具有唯一一性。不夜夜城人流商商贸区和北北郊物流园园区形成人人流、货流流有机互补补的整合效效应。和上海市三三大物流园园区相比，，闸北属于于中心城区的特性对于于众多从事事物流管理理和客户企企业的驻上上海工作人人员具有更更大的吸引引力，如果果规划解决决好车流和和人流的分分离，就能能使这一点点发挥得淋淋漓尽致。。2第二部分：：项目战略略定位<<<竞争性分析析园区的机制制具有可持续发展展能力。以引进著名名物流咨询询、信息、、管理企业业在国内的的研发基地地和培训中中心为主导导，在园区区形成强大的物流流设计、咨咨询和服务务能力，可以向全国国输出，而而聚集效应应可以保证证进入的企企业不愿外外迁，可以以削弱竞争争园区的产产生机会前瞻性的现现代物流规规划，信息息化的充分分应用，先先入为主的的优势，便便于取得上海市政府府、科技部部、物流行行业协会等等机构的支支持。2第二部分：：项目战略略定位<<<战略层次分分析可行性的系系统分析招商战略体体系制定整体发发展概念第三部分：：实施体系系33<<<可行性的系系统分析第三部分：：实施体系系以“有形市市场”为依依托，从特特色交易中中盈利以“电子商商务”为平平台，从信信息服务中中盈利以培育“物物流市场””为目标，，从社会服服务中盈利利以“政府优优惠政策””为契机，，从规模经经济中盈利利以“第三方方物流”公公司为服务务对象，从从相关消费费中盈利物流园区盈利模式3<<<可行性的系系统分析第三部分：：实施体系系物流园区成成功的关键键因素园区内在增长引擎硬件设施关键性的入入驻企业良好的市政政配套完善的园区区设施正确的行业业领域①优惠的土地使用政策②政府投资政策③税收政策①政府扶持建设②企业化经营管理③入驻园区企业自主经营④统一的开发3<<<可行性的系系统分析第三部分：：实施体系系物流园区成成功的关键键因素财务优惠政策稳定的经营环境3<<<可行性的系系统分析第三部分：：实施体系系物流园区成成功的关键键因素人力资源金融资本实施组织技术开发能能力管理能力劳动力资源源政府投资园区吸引外外界投资的能力力独立的开发发机构（唯唯一的一级开发发商以保证证园区规划的完完整性、项项目实施的延续续性）代表并协调调所有利益益相关方的的管控机构构{园区管理理委员会））3<<<招商战略略体系第三部分分：实施施体系招商战略略体系一个产业业园区开开发的过过程也即即是一个个招商的的过程。。即筹划划一系列列活动吸吸引外来来资金在在园区落落户的过过程，在在其过程程中需要要一个统统观全局局、立足足长远的的战略部部署。物流园区区的招商商战略包包括——分析析物流产产业发展展趋势，，对目标标企业进进行筛选选和优先先排序——确定定北郊物物流园区区的竞争争优势——建立立物流园园区的整整体开发发概念及及组团规规划——建立立开发商商和各利利益方的的财务模模型及实实施计划划第一阶段段3<<<招商战略略体系第三部分分：实施施体系物流产业业在全球球的现状状及发展展物流产业业在中国国的现状状及发展展物流产业业在上海海的现状状及发展展按市场发发展潜力力筛选按与园区区的相互互适应性筛筛选对筛选出出的企业业进行优先先排序123了解物流流产业的的现状和和发展趋趋势对物流产产业进行行细分企业类型型细分企业规模模细分发展潜力力细分对细分结结果进行行筛选和和优先排排序确定市场潜力大、增长性较高、与园区发展相符的招商对象，即对园区具有吸引力的企业，并按照吸引力的大小进行排序。第一阶段战略部署的最终成果是3<<<招商战略略体系第三部分分：实施施体系目标行业业的选择择——该行行业是否否一个全全球性的的大规模模、高增增长行业业？（以第四四方物流流为代表表的新兴兴物流产产业已经经成为世世界上发发展最快快、最具具有发展展潜力的的产业。。随着经经济全球球化的发发展和网网络经济济的兴起起，全球球物流服服务业加加速发展展。上世世纪九十十年代，，全球物物流年均均增长7％以上上，高于于同期GDP增增幅。2000年，全全年物流流产业规规模为3．6万万亿美元元，与世世界旅游游业总收收入基本本相当））——该行行业是否否具有巨巨大的国国内市场场，而且且比全球球市场发发展更快快？（发达国国家物流流成本占占GDP总值的的10％％左右，，而我国国占到20％，，物流成成本降低低1－2个百分分点，将将产生社社会效益益1000到2000亿元，，因此，，该行业业具有巨巨大的国国内市场场）——上海海物流业业发展前前景——该行行业是否否具有吸吸引外资资的潜力力？（全球物物流巨头头马士基基、联邦邦快递、、香港嘉嘉里物流流等已纷纷纷进驻驻中国，，随着我我国加入入WTO，道路路运输等等对外开开放，越越来越多多的外资资物流企企业将进进驻中国国）——该行行业是否否具有迁迁移性？？（大部分分具有迁迁移性））该行业是是否具有有吸引力力？物流服务务产业链链运输、仓仓储、包包装、装装卸搬运运、流通通加工、、配送。。提供具具体的物物流服务务市场、铁铁路、物物流房地地产、信信息设施施、运输输公司、、汽车服服务、物物流设备备等基基础及配配套服务务提供者者3（提供流流程设计计和供应应链管理理服务））提供运输输仓储等等物流项项目的外外包集成成服务客户第四方物流第三方物流企业传统的第二方外围配套<<<招商战略略体系第三部分分：实施施体系3<<<招商战略略体系第三部分分：实施施体系第二阶段段123第二阶段的最终成果是确定北郊物流园核心竞争力，即园区对商家所具有的吸引力。园区本身身的竞争争优势提升优势势的政策策举措西北物流流园区（（陆路口口岸））浦东空港港物流园园区（航航空口岸岸）外高桥物物流园区区（港区区一体体转口贸贸易）园区开发发商的选选择园区入驻驻商家的的分析开发商的的选择与与入住商商家分析析分析北郊郊物流园园区的竞竞争优势势分析上海海现有物物流园区区的状况况——公铁铁联运平平台是北北郊物流流园区的的开发基基础——九个个中心城城区的地地位——对外外交通便便捷，综综合交通通运输能能力位居居九城区区之首，，六路聚聚合（铁铁路、轻轻轨、高架、地地铁、长长途客运运、市内内公交））——闸北北人流量量充足，，区域内内人口密密度较高高，有相相当大的的消费市市场规模模，具有有五流交汇的商商机（商商流、人人流、物物流、信信息流、、资金流流）——紧邻邻大型企企业园区区，周边边有待发发展的商商圈，具具备足够够的发展展空间——物流流园区作作为一个个专题园园区，具具备产业业核心；；市北工工业园的的基础建建设已初初具规模，恰好好能在产产业扩展展上为物物流园区区提供补补充——闸北北区城市市建设与与产业发发展的后后发优势势3<<<招商战略略体系第三部分分：实施施体系园区竞争争优势北郊物流流园区具具备什么么样的竞竞争优势势，能否否为这一一行业提提供独特特的价值值定位？？3<<<招商战略略体系第三部分分：实施施体系政府应采采取的政政策举措措为提升北北郊物流流园区的的竞争优优势，政政府应采采取相应应的发展展措施和和配套政政策发展措施施明确北郊郊物流园园区是闸闸北区基基础设施施建设项项目的重重点，并并投入必要要的资源源，批准准一系列列与物流流园区相相关的项项目制定物流流现代化化推进的的技术标标准公布发布布物流建建设指南南建立物流流设施开开发运营营的招标标制度实施市场场化的重重组调整整组建物流流园区开开发（运运营）公公司3<<<招商战略略体系第三部分分：实施施体系政府应采采取的政政策举措措土地政策策——对列列入规划划的物流流园区的的土地征征用给予予优惠——建立立物流基基地用地地预留制制度建设资金金来源政政策——贷款款优惠政政策——鼓励励民间资资金、外外资进入入——建立立物流发发展基金金便捷通关关政策参组执行行工业外外运政策策，鼓励励物流业业的区域域调整建立物流流基地用用地预留留制度配套政策策3<<<招商战略略体系第三部分分：实施施体系投资者（（开发商商）的选选择为保证园园区规划划的前瞻瞻性和整整体性，，开发的的延续性性，以及及招商工工作的有有效性，应应当选择择合适的的一级开开发商在进行园园区前期期整体规规划以及及招商战战略制定定时，应应当为园园区的二二级、三三级开发商商留有充充足的发发展空间间，以吸吸引投资资者的进进入3<<<招商战略略体系第三部分分：实施施体系对于迁移移企业来来说，与与原有的的经济环环境相比比，只有有当物流流园区能能为其提供更大大的发展展机会和和利润空空间，才才能吸引引它入驻驻对于新创创企业来来说，商商务成本本和生存存空间是是其考虑虑入驻物物流园区区的首要因素素因此物流流园区应应当，大大力发展展公共平平台的建建设，同同时需要要充分考考虑区域经济济环境对对这些企企业的支支撑作用用入驻商家家（企业业）的分分析3<<<招商战略略体系第三部分分：实施施体系12第三阶段段123第三阶段的最终成果是呈现园区整体概念，即各个组团的结构，定位及之间的联系。4确定园区区内合适适的功能能组团明确各功功能组团团的定位位确定各功功能组团团的规模模制定园区区整体发展概念念确定园区区功能组团确定各功功能组团之间的的关系确定各组组团的定位对各组团团的定位进行论论证分析各组组团的市场供供求根据供求求状况确定组组团规模，辅辅以敏感度分分析根据功能能组团制制定土地地开发计计划及建建设周期期制定一个个整体的的物流园园区发展展概念确定合适适的企业业功能组组团，并并确定各各功能组组团之间间的相互互关系分析各功功能组团团的具体体功能明确各功功能组团团高层次次的价值值定位匹配相应应的物业业形态3<<<制定整体体发展概概念第三部分分：实施施体系3第三部分分：实施施体系<<<制定整体体发展概概念123第四阶段段设计总体体实施计计划评估投资资需求为相关利利益方建建立财务务模型物流园区区的整体体投资规模分分析根据各功功能组团团的规模和定定位估算算投资需求为项目的的整体开开发建立立财务模型型为政府利利益方建建立财务务模型为开发商商、投资资者建立立财务模型型为商家、、入驻企企业建立立财务模型型优化财务务模型4基础物流流企业组组团商贸展示示企业组组团物流及相相关企业业总部组组团物流及相相关企业业孵化器器组团物流信息息企业组组团园区配套套企业组组团绿核-交交通商务务主题公公园第四部分分：功能能组团4<<<园区功能能组团第四部分：功能组团园区功能组团团示意图公铁联运平台台仓储物业办公物业及孵化器信息平台网网上交易平台台第三方物流公公司大企业物流部部门物流装备企业业物流咨询、软软件企业孵化器服务中中心外资企业虚拟展示中心心金融服务设施施交易中介机构构电子商务平台台标准物业出租租定制代建物业业仓储保管包装加工配送中心公路运输公司司汽车服务装卸搬运公司司集装箱作业行政管理、海海关铁路运输公司司商品交易中心心企业展销外办办企业采购外办办旅馆等服务业业广告、会展公公司通讯服务专业培训企业业文化、休闲园区管理机构构企业总部高端商务写写字楼金融服务机构构信息服务类公公司交易中介园区开发管理理公司4<<<园区功能组团团第四部分：功能组团基础物流企业业组团价值定位位物业形态态功能能多式联运停车、中转、、配载货代仓储保管、分分拨、包装城区配送货物调剂中心心（库存物资资处理））北郊货站运输输能力与闸北北城区交通运运输能力这两两种资源优势势的最大化现代化、多功功能的小型仓储区区与停车配送区是以公铁联运运平台为基础础，以城市配配送为核心的的传统物流企企业功能组团团4<<<园区功能组团团第四部分：功能组团基础物流企业业组团4<<<商贸展示企业业组团第四部分：功能组团商贸展示企业业组团价值定位位物业形态态功能能聚集人流、商商流，为物流流与电子商务务交易提供展展示平台大型商品展示示交易中心可灵活分割的的商品展厅商贸展示企业业组团：聚集集各类旗舰店店、展演中心心，为能形成成大量交易额额的商品提供供展示平台4<<<商贸展示企业业组团第四部分：功能组团商贸展示企业业组团4<<<物流及相关企企业总部组团团第四部分：功能组团物流及相关企企业总部组团团价值定位位物业形态态功能能物流及相关企企业总部组团团：吸引国内内外大型物流流及相关企业业的总部落地地物流园区高端商务写字字楼完善的商业配配套设施配合闸北区发发展外向型经经济和总部经经济的战略目目标，成为国国内外大型物物流及相关企企业的总部聚聚集地，确立立物流园区的的核心产业地地位4<<<物流及相关企企业总部组团团第四部分：功能组团物流及相关企企业总部组团团4第四部分：功能组团<<<物流及相关企企业孵化器组组团物流及相关企企业孵化器组组团价值定位位物业形态态功能能物流及相关企企业孵化器组组团：配备信信息化、标准准化的企业服服务平台，完完善的配套设设施，提高园区企业的服服务能力，使使物流园区成成为物流设计计、咨询企业业的聚集地，，向全国范围围提供服务为物流与电子子商务交易提提供展示平台台，孵化器战战略是信息化化建设的延伸伸，最终确立立物流园区在全国更高地地位。可灵活分割的的商务写字楼楼与多功能工工业写字楼组组合4第四部分：功能组团<<<物流及相关企企业孵化器组组团物流及相关企企业孵化器组组团4<<<物流信息企业业组团第四部分：功能组团物流信息企业业组团价值定位位物业形态态功能能配备物流信息息平台和电子子商务平台，，围绕两个平平台，聚集各各类物流信息息服务企业，，提高园区企企业的服务能能力，使物流流园区成为物物流设计、咨咨询企业的聚聚集地，向全全国范围提供供物流信息服服务构建全全国最最大的的物流流与电电子商商务交交易平平台配备有有完善善的通通信网网络设设施的的办公公楼及及物流流数据据中心心大楼楼4<<<物流信信息企企业组组团第四部分：：功能组组团物流信信息企企业组组团4<<<园区配配套企企业组组团第四部分：：功能组组团园区配配套企企业组组团价值值定定位位物业业形形态态功能能构建一一个人人本化化、亲亲和力力的产产业新新城金融配配套服服务（（金融融、保保险等等）生活配配套服服务（（住宿宿、餐餐饮、、娱乐乐、购购物等等）汽车辅辅助服服务（（展示示、检检修、、培训训、硬硬件供供应、、汽车车文化化沙龙龙等））共同税税务服服务融合生生活区区、商商业配配套、、园区区共享享空间间，促促使北北郊物物流园园区朝朝着小小型产产业新新城的的方向向发展展4<<<园区配配套企企业组组团第四部分：：功能组组团园区配配套企企业组组团4第四部分：：功能组组团物流园园区绿绿核———交交通商商务主主题公公园<<<园区配配套企企业组组团中国首首个交交通商商务主主题公公园90亩亩集中中绿地地，25米米宽的的水系系穿越越绿地地，50亩亩主题题展区区，浦浦西少少有服务性性、知知识性性与趣趣味性性为特特色突出闸闸北区区的交交通商商务特特点利用北北郊货货运站站的现现有资资源提升北北郊物物流园园区的的整体体价值值现代交交通网网络环环绕：：北为为轻轨轨明珠珠1号号线，，西为为南北北高架架下挂挂地铁铁，南南为亚亚洲城城市最最高立立交桥桥，成成为主主题公公园不不可多多得的的景观观资源源物流园园区绿绿核———交交通商商务主主题公公园汽车专专题物物流区区基础物物流服服务务区物流信信息企企业组组团物流企企业总总部组组团配送停停车区区商贸展展示企企业组组团物流及及相关关企业业孵孵化器器绿核-交交通商商务主主题公公园物流业业务综综合服服务区区特殊用用地综合物物流服服务区区北郊铁铁路货货运站站5政府整整体发发展措措施与与配套套政策策招商计计划招商手手段招商理理念招商方方案5招商方方案招商方方案工工作项项目及及内容容举例例政府整整体发发展措措施与与配套套政策策招商计计划招商手手段招商理理念5招商方方案政府整整体发发展措措施<<<政府整整体发发展措措施与与配套套政策策建立物物流设设施施开发发运营营的的招标标制度度制定物物流现现代代化推推进的的技技术标标准公布发发布物物流流建设设指南南实施市市场化化的重重组组调整整组建物物流开开发发（运运营））公公司5招商方方案配套政政策<<<政府整整体发发展措措施与与配套套政策策建设资资金来来源政政策策便捷通通关政政策策参组执执行工工业业外运运政策策，鼓鼓励励物流流业的的区区域调调整土地政政策策对列入入规划划的物物流园园区的的土地地征用用给予予优惠惠建立物物流基基地用用地预预留制制度贷款优优惠政政策鼓励民民间资资金、、外资资进入入建立物物流发发展基基金5招商方方案<<<招商计计划由开发发商与与政府府组成成合作作招商商团队队，并并明确确责任任准备营营销材材料针对不不同的的商家家，选选择相相应的的招商商渠道道，开开发最最佳接接触战战略，，并建建立与与商家家的联联系实施跟跟进措措施，，建立立招商商跟进进备忘忘录分析商商家重重点需需求，，整合合包括括政府府在内内的各各方资资源，，调整整招商商谈判判思路路根据谈谈判进进程，，调整整修订订潜在在入驻驻商家家名单单，确确定核核心招招商目目标跟踪招招商备备忘录录的执执行整合包包括政政府在在内的的各方方资源源，协协调入入驻商商家与与相关关各方方的关关系促进商商家作作出入入驻决决策与商家家签订订入驻驻合同同展开对对入驻驻商家家的落落地服服务选择潜潜在入驻商商家与目标标入驻驻商家家接触谈谈判最终锁锁定入驻对对象招商实实现建立可可能的的商家家数据据库CustomerService根据物物流园园区的的战略略定位位制定定筛选选的明明确标标准收集候候选商商家的的信息息，进进行筛筛选完善潜潜在入入驻商商家数数据库库对可能能商家家进行行优先先度排排序形成可可能入入驻商商家的的优先先序列列名单单，包包括联联系信信息和和公司司背景景核对联联系信信息并并尝试试建立立初步步联系系招商计计划5招商方方案后投资资服务务———招商商工作作的延延续在全球球范围围内，，新的的外资资总流流量中中,60%以上上都是是现有有外商商投资资者的的再投投资；；此外外，成成功的的后投投资服服务工工作可可以显显著地地给地地方经经济增增加价价值。。因此此，后后投资资服务务应当当作为为招商商工作作的一一个重重点，，纳入入招商商战略略体系系。物流园园区的的后投投资服服务有有4个个主要要目的的：开展亲亲商工工作，，留住住目前前的投投资者者，在在可能能的情情况下下，说说服投投资者者加强强和扩扩大现现有业业务——物物流园园区所所在地地现有有企业业的亲亲商工工作——物物流园园区新新入驻驻企业业的亲亲商工工作扩大和和深化化当地地投资资：选选择物物流园园区内内有增增加投投资可可能性性的目目标企企业，，说服服它们们扩大大在园园区的的业务务范围围，从从而使使园区区内企企业外外迁的的可能能性减减小吸引设设在其其他地地方的的、给给目标标投资资者配配套的的产品品和服服务供供应商商在物物流园园区附附近投投资设设厂，，发挥挥市北北工业业新区区与物物流园园区的的配套套互补补功能能发展供供应链链联系系，增增加闸闸北区区产业业间贸贸易，，提高高闸北北区的的产值值与税税收，，使新新投资资对闸闸北区区经济济的价价值最最大化化。<<<招商计计划5招商方方案<<<招商手手段园区招招商行业招招商合作招招商由物流流园区区开发发商与与闸北北区政政府合合作成成立专专门的的招商商中心心，以以企业业化方方式挂挂牌运运行，，重点点做好好园区区项目目的接接盘、、协调调、落落实和和服务务，以以加强强招商商引资资工作作力度度。即专题题招商商，与与物流流行业业协会会合作作，结结合物物流产产业特特点及及动态态，进进行强强化招招商。。吸引投投资公公司组组建物物流园园区招招商管管理公公司，，参与与物流流园区区的招招商和和管理理工作作。（（建议议结合合市北北工业业新区区与物物流园园区的的战略略互补补特性性，将将招商商工作作范围围扩展展到市市北工工业新新区））招商手手段5招商方方案<<<招商手手段特色招招商委托招招商以商引引商根据闸闸北区区的经经济环环境，，突出出区域域特色色（交交通商商务资资源和和后发发优势势），，以特特色促促进投投资环环境的的改善善，进进而增增强了了招商商宣传传的针针对性性、高高效性性和引引资独独特优优势，，吸引引物流流及相相关企企业投投资。。实行招招商队队伍的的专业业化，，制定定招商商奖励励措施施，建建立招招商基基金，，利用用国内内外法法人机机构、、经经济济组织织或个个人所所拥有有的招招商网网络和和资源源建立立广泛泛的招招商网网络，，积极极开展展异地地和跨跨国投投资项项目。。在发发展展以以物物流流园园区区为为载载体体的的一一次次招招商商的的基基础础上上，，以以进进园园企企业业或或联联谊谊企企业业为为载载体体启启动动关关联联招招商商。。招商商手手段段5招商商方方案案<<<招商商手手段段活动动招招商商传媒媒招招商商敲门门招招商商通过过会会议议、、会会展展，，如如座座谈谈会会、、招招商商会会、、经经贸贸洽洽谈谈会会、、物物流流技技术术及及产产业业专专题题会会议议等等形形式式，，有有计计划划、、有有步步骤骤、、有有目目的的展展开开招招商商引引资资主主题题活活动动。。制定定传传媒媒招招商商计计划划，，充充分分利利用用国国内内外外主主流流媒媒体体的的号号召召力力和和影影响响力力，，树树立立项项目目良良好好形形象象。。建立立潜潜在在进进驻驻商商家家数数据据库库，，通通过过各各种种渠渠道道紧紧盯盯目目标标客客户户，，通通过过为为之之量量身身打打造造的的商商业业投投资资计计划划，，以以及及提提供供个个体体解解决决方方案案，，对对目目标标客客户户进进行行进进行行说说服服。。网上上招招商商整合合政政务务、、商商务务、、企企业业和和媒媒体体等等信信息息资资源源，，利利用用多多种种语语言言文文字字和和视视频频、、动动画画等等多多种种媒媒体体形形式式建建立立网网络络招招商商平平台台。。招商商手手段段5招商商方方案案“贴贴身身式式””服服务务理理念念———提提出出对对进进驻驻商商家家的的服服务务不不仅仅仅仅是是审审批批办办事事的的服服务务，，而而是是全全方方位位、、全全天天候候、、全全过过程程的的服服务务，，是是贴贴身身式式、、跟跟踪踪式式的的服服务务理理念念。。“一一站站式式””服服务务体体系系———对对招招来来的的商商家家尤尤其其针针对对外外地地商商家家，，园园区区应应建建立立快快捷捷、、便便捷捷的的““一一站站式式””服服务务体体系系，，使使投投资资者者从从申申请请到到领领取取营营业业执执照照可可““一一厅厅办办理理，，一一站站解解决决””。。“铺铺张张式式””宣宣传传渗渗透透———加加大大对对外外招招商商宣宣传传力力度度，，开开展展物物流流园园区区整整体体形形象象宣宣传传推推介介，，积积极极开开展展招招商商引引资资主主题题活活动动。。同同时时结结合合国国内内外外主主流流媒媒体体，，打打造造现现代代物物流流园园区区国国际际形形象象，，提提升升物物流流园园区区在在国国内内外外的的知知名名度度<<<招商商理理念念6几个个问问题题6几个个问问题题为适适应应物物流流园园区区对对交交通通环环境境的的高高要要求求，，需需要要对对园园区区内内的的交交通通重重新新进进行行规规划划调调整整，，并并对对部部分分地地块块的的功功能能进进行行调调整整或或调调换换为保保证证物物流流园园区区的的活活力力，，应应适适当当增增加加一一些些生生活活配配套套用用地地，，以以满满足足产产业业发发展展及及完完善善园园区区功功能能，，形形成成一一个个完完整整、、新新型型的的产产业业园园区区为方方便便城城市市生生活活，，保保证证中中心心城城区区的的物物流流配配送送，，在在交交通通方方面面应应当当给给予予便便利利（（中中心心城城区区配配送送的的厢厢式式货货车车配配额额））为确确保保物物流流园园区区设设计计的的高高标标准准、、开开发发的的延延续续性性，，需需要要由由政政府府与与企企业业组组成成唯唯一一开开发发商商!!!!几个个问问题题物流流产产业业是是极极具具发发展展潜潜力力的的一一个个新新兴兴产产业业，，综综合合了了各各方方面面的的高高新新技技术术。。因因此此希希望望能能把把物物流流园园区区定定位位为为一一个个专专业业的的高高新新技技术术产产业业园园区区，，园园区区内内的的企企业业享享受受高高新新技技术术企企业业的的优优惠惠政政策策在物物流流园园区区开开发发的的10年年中中，，入入区区企企业业形形成成税税收收的的地地方方留留成成部部分分返返还还给给园园区区开开发发商商为保保证证物物流流园