某地产市桥南项目营销策略报告

保利市桥南项目营销策略报告本项目目标客群突围方向价格预期以中小居家户型为主的、成熟居住片区的小规模社区区域内首置、首改客户及广州市区受价格挤压的首置客群、部分投资客户前期定位回顾周边居住氛围浓厚、自身社区配套不足、无强势资源、交通便利，宜采用“产品+品牌”策略突围实现10500-11000元/平米毛坯价实现10500-11000元/平米毛坯价格

实现快速消化，销售周期5个月总货量：488套区域内同类产品价格：10000-14000（毛坯）区域内同类产品销售速度：20-40套/月本项目楼面地价：4300元/平米预期实现价格：10500-11000元/平米（毛坯）目标项目分析１项目价值梳理及产品优势挖掘地块四至项目本体本案市良路南城路南临池塘东临南城路北临市良路马路及住宅东面南城路南临池塘北面市良路及住宅本案西临农地西农地无景观资源；两面临路，存在一定的噪声影响；南面为未开发居住用地，视野较开阔项目位于番禺人普遍认可的宜居区域市桥南片区，距市桥中心仅10分钟车程2003－2010年沙湾镇城市规划将市良路靠近沙湾水道规划为高标准的南部住宅示范区，规划该区可容纳20000人。项目处于规划区内；距离番禺市桥中心区仅10分钟车程；到广州天河体育中心车程约40分钟；本地块沙湾镇南部居住区番禺市桥2000米本案区域解读番禺市桥本案本案项目位于2007年番禺地王“万科金色城品”对面，周边同时还有金沙湾花园、昊龙花园、喜盈雅境等项目，区域比较成熟，是沙湾镇比较成熟的居住区域；项目自身配套较为欠缺，但因周边楼盘众多，可共享的配套成熟完善；一些中高档生活配套，如奥园广场等，有望在项目入市时配备。配套展望项目自身配套较为欠缺，周边可共享其他社区的配套，未来整个片区的生活配套完善，居住氛围浓厚项目内容地块名称番禺区桥南街市良公路南侧占地面积22978平方米建筑面积48000平方米公建面积2580平方米绿化率≧30%容积率2.2其他条件限高60米市良路南城路未开发住宅用地项目指标中低容积率；小规模社区；限高６０米，规划可为空间较小产品分析产品面积区间(㎡)户型梯户比梯腿数套数建筑面积合计套数比面积比40-49一房一厅一卫1梯5户1177993%2%70-79两房两厅一卫1梯4、5户351392710%8%90-100三房两厅两卫1梯4、5户213543433873%72%120-130四房两厅两卫1梯2户666838214%18%总计————

3148847446100%100%主力户型以90－130平米以上小三房及四房为主，少量１房及２房，属紧凑型居家户型，预计套总价均在100万以上。项目分析小结结中低容积率地地块，小规模模社区，限高高６０米规划可为空间间不大产品以紧凑型型居家户型为为主地处番禺市桥桥南成熟居住住片区周边可共享其其它社区生活活配套交通便利，但但有沿路噪音音影响本项目属性定定位：市桥南南·都市品牌领地地竞争分析２竞争项目的产产品和形象定定位启示番禺奥园冠军军城中颐海伦堡喜盈雅境昊龙花园尚东尚筑桥南板块在售项目桥南板块待售项目周围板块在售项目万科金色城品品星辰时代豪园园博学公馆奥园广场雅居乐鸿禧华华庭区域内主要项项目分布“桥南板块”分分析之实现均价项目位置在售主力户型面积区间均价

（元/㎡）销售速度

（月/套）万科

金色城品番禺沙湾镇得贤路837号复式4房61-69㎡18500（毛坯）20海伦堡

流金岁月番禺市桥南区福德路223号3房、4房三房：123㎡、149㎡四房：180㎡16000（毛坯）

21000（带6000装修）27昊龙花园番禺桥南街中华大道893号3房、4房三房单位：94㎡、118㎡、130㎡

四房单位：140㎡10000（毛坯）40喜盈雅境光明南路南区公园对面（番禺奥园附近）4房208㎡和310㎡11000（毛坯）4番禺奥园冠军城沙湾镇市良路9号（市桥南区金业别墅花园内）3-5房110-300㎡13000（带3000装修）尾货阶段1祈福水城（售罄）番禺区市桥中良路33号（市良路与西环路交汇处）2房二房77－91㎡——毛坯价9500-16000元/㎡不等，主流区区间为12000元/㎡，带装修价值值2500-6000元/㎡不等，小户型型消化速度较较快，月均20套以上“桥南板块”分分析之畅销产品板块内供应主主要集中在70-150平米2房、３房，从从销售情况看看，紧凑型的的首置、首改改产品受到市市场追捧，本本项目产品具具备较强竞争争力

面积（㎡）供应（套）均价（元/㎡）去化率二房71-8728821792.85%三房93-9568930135.29%101-1173431133691.50%125-1462211196540.63%四房1322010689100.0028%160-188302919226.22%五00%20818900055.56%复式48-718816936100.00%147-37464753360.42%2009年-2010年6月桥南板块在在售数据统计计2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年星辰时代豪庭庭万科金色城品品舒适型产品，，共590套，预计毛坯坯价15000元/㎡产品类型：320套大三房，250套大四房，少少量复式单位位博学公馆紧凑型产品，，共368套产品类型：92套紧凑两房，，184套紧凑三房，，92套紧凑四房舒适型产品，，复式，货量量、售价待定定，最小60㎡起奥园广场酒店式公寓产产品，货量、、售价待定，，面积40-85平方米米昊龙花花园舒适型型产品品，货货量充充足，，产品品类型型为大大两房房、大大三房房、大大四房房“桥南板板块””分析析之之未来供供应板块内内目前前供应应较少少，未未来中中大户户型供供应井井喷，，本项项目的的紧凑凑型产产品仍仍然存存在较较大市市场竞竞争力力“桥南板板块””分析析之之形象定定位流金岁岁月昊龙花花园奥园冠冠军城城祈福水水城万科金金色城城品除流金金岁月月走豪豪宅路路线外外，其其余项项目形形象均均定位位居家家、较较平易易近人人结合本本项目目首置置首改改产品品定位位，桥桥南板板块目目前在在售均均为中中大户户型，，有必必要关关注邻邻近市市桥板板块的的同面面积区区间竞竞争项项目，，主要要为尚尚东尚尚筑和和雅居居乐鸿鸿禧华华庭“桥南板板块””分析析小结1、板块块内供供应主主要集集中在在70-150平米2房、３３房，，从销销售情情况看看，紧紧凑型型的首首置、、首改改产品品受到到市场场追捧捧；2、实现现价格格毛坯坯价9500-16000元/㎡不等，，主流流区间间为12000元/㎡，带装装修价价值2500-6000元/㎡不等，，小户户型消消化速速度较较快，，月均均20套以上上；3、板块块内目目前供供应较较少，，未来来中大大户型型供应应井喷喷，本本项目目的紧紧凑型型产品品仍然然存在在较强强市场场竞争争力4、除流流金岁岁月走走豪宅宅路线线外，，其余余项目目形象象均定定位居居家、、较平平易近近人“市桥板板块””分析析之之尚东尚尚筑热销原原因：：城市价价值高高周边高高端商商业氛氛围高端社社区设设计：楼距最最远达达180多米，，绿地地率高高达42%，设有有近200米的空空中观观光走走廊平平台花花园，，配套套1000多㎡的的园林林无极极泳池池和13000㎡的商业业配套套；户型紧紧凑，，面积积小总总价低低，附附加值值高。。赠送可可改为为房间间的露露台面面积紧凑的的小户户型户型附附加值值高、、总价价低、、社区区配套套、“优盘”推广概概念认认可度度高“市桥板板块””分析析之雅居乐乐鸿禧禧华庭庭户型紧紧凑实实用，，连通通客厅厅和卧卧室的的超大大阳台台，可可改增增房间间面积积86㎡两房房单位位附送送入户户花园园，隔离离厨房房油烟烟，功功能分分区明明确。。采用了了多个个知名名品牌牌的2500元/㎡精装修修备受受好评评。板块项目面积区间均价（元/㎡）总价（万元）市桥板块雅居乐鸿禧华庭一房单位：51-58㎡

两房单位：86-92㎡

三房单位：124-138㎡13800（带2500装修）70-200尚东尚筑70-150㎡11000（带2000装修）77-165面积区区间与与本项项目类类似，，户型型紧凑凑实用用、品品牌、、精装装品质质认可可度高高竞争分分析小小结区域内内首置置、首首改的的紧凑凑型产产品畅畅销当前供供应较较少，，未来来供应应放量量，但但紧凑凑型产产品依依然具具备市市场竞竞争力力与本项项目存存在竞竞争的的，除除桥南南板块块项目目外，，还有有邻近近板块块面积积区间间相近近的项项目高产品品附加加值、、低总总价、、品牌牌、实实用精精装修修认可可度高高片区项项目形形象定定位偏偏向居居家型型，个个别走走豪宅宅路线线过于年年轻、、新锐锐的形形象定定位，，与该该片区区整体体定位位存在在差异异未来竞竞争激激烈，，差异异化的的形象象定位位有助助于项项目销销售产品层面形象层面客户层面片区项项目多多为中中大户户型，，客户户参考考意义义不大大需参考邻近市市桥板块同面面积区间项目目的客户情况况客户分析3本项目可能覆覆盖的几类客客群前期客户访谈谈回顾访谈对象：保利公馆2010来访成交客户户25名；东湖州来访成成交客户25名；访谈内容：对本项目所在在的桥南区的的认知、对保保利品牌的认认知、购房需求求等；访谈结论：番禺本地（无无论市桥还是是周边镇区，，如石基）客客户较广州市区区客户对项目目所在的桥南南区域有更好好认知，认可规规划前景；需求90-140平米的首置、、首改三、四四房；了解保利品牌牌，关注交通通便利、生活活配套、项目目品质等后续访谈关注注点购买与本项目目同面积段产产品的客户中中，市区客户户与番禺本地地客户比例关关系？123购买区域内产产品的番禺本本地客户，他他们为何购买买？购买区域域内产品品的广州州市区客客户，什什么因素素吸引他他们购买买？选择尚东东尚筑、、鸿禧华华庭、番番禺市桥桥的客户户作后续续深入访访谈及验验证客户类型型1：番禺本地地的首置置客户孙先生，，28岁，土生生土长的的番禺罗罗家村人人，番禺禺白领，，首次置置业；目前在番番禺市桥桥工作，，从事估估价行业业，女朋朋友也在在市桥工工作，从从事保险险业务；；现在跟父父母和大大哥大嫂嫂一起住住番禺广广场附近近。准备备结婚，，结婚后后不想再再跟父母母一起住住，希望望在番禺禺买房；；认为房子子最好离离市桥不不要太远远，两房房和小三三房都能能接受，，最好就就是90-100平米的小小三房，，总价最最好不超超过100万；父母可以以给3-4成首付，，剩下的的两个人人月供，，大概能能承受3000-4000元的月供供款；之前看过过尚东尚尚筑，比比较喜欢欢那里的的户型，，有赠送送空间最最好；桥南也可可以考虑虑，反正正上下班班控制在在半小时时内都没没问题。。在番禺工工作，对对桥南认认可度高高，需求求小三房房，希望望高产品品附加值值，对总总价和月月供有一一定敏感感客户类型型2：番禺本地地的二次次置业客客户王先生，，43岁，番禺禺本地人人，私企企老板，，二次置置业；土生土长长的番禺禺人，在在番禺开开厂，目目前居住住在中颐颐海伦堡堡，一家家四口，，小孩番番禺中学学南校区区读书，，正在考考虑在桥桥南买多多一套房房子，一一方面给给小孩住住，另一一方面考考虑投资资；面积不用用太大，，90㎡左右就足足够，以以后亚运运城带动动整个番番禺板块块房价上上涨，到到时可能能考虑卖卖掉；已经在桥桥南住了了很久，，这里比比较安静静，生活活方便，，交通还还算顺畅畅，挺喜喜欢住这这里；目前桥南南1万左右的的均价还还算合理理，估计计以后还还会上涨涨的，看看好以后后的发展展。在番禺开开厂，经经济实力力较强，，家在番番禺，对对桥南较较为了解解，看好好亚运带带来的未未来升值值前景客户类型型3：番禺工作作的外地地人李先生，，32岁，湖北北人，石石基服装装厂的管管理层，，首次置置业；来番禺工工作五六六年了，，之前一一直都是是在石基基租房子子住，现现在考虑虑买房了了；知道亚运运城就快快开盘，，认为价价格在万太贵了了，1万左右都都能接受受；想买100㎡㎡的小三房房，考虑虑到以后后结婚生生小孩，，以及父父母过来来这边短短时间居居住，所所以最起起码都要要三房；；喜欢大社社区，环环境要安安静，喜喜欢东湖湖州，楼楼间距够够宽，不不过户型型面积太太大了，，接受不不了。桥南也可可以考虑虑，那边边生活配配套也很很齐全，，不过那那里现在在都是大大面积的的户型为为主，如如果有小小三房也也可以考考虑。一直在番番禺租房房住，习习惯了番番禺的生生活，目目前考虑虑首置买买房，需需求3房以上，，但太大大面积无无法承受受，总价价承受能能力较有有限。客户类型型4：番禺公务务员、事事业单位位人员杨小姐，，28岁，番禺禺禺山高高级中学学老师，，外地人人，来广广州5年；目前租住住教师宿宿舍，担担心房价价一直涨涨，想买买房，选选择在番番禺，不不会考虑虑广州市市区；想买90平左右小小三房，，接受价价格10000元/平左右，，去看过过尚东尚尚筑和金金色城品品，尚东东尚筑稍稍微有点点远，金金色城品品不喜欢欢那种小小复式；；对市桥南南觉得生生活配套套不够好好，希望望能有较较大的社社区和较较好的生生活配套套。首次次置业自自住，对对投资和和亚运前前景不太太关注；；禺山中学学的老师师购买力力都比较较强，有有不少老老师现在在都在考考虑买房房，而且且基本上上都是考考虑在市市桥附近近置业。。工作固定定在番禺禺，基本本不会去去广州市市区买房房，购买买力较强强，对市市桥附近近配套完完善的大大社区、、品质物物业较感感兴趣，，需求小小三房。。客户类型型5：广州市区区的首置置白领蒋先生，，30岁，从事事管理咨咨询行业业，在海海珠区江江南西上上班；最近刚刚刚购买雅雅居乐鸿鸿禧华庭庭的80平二房，，13500元/平。购房房主要看看中生活活配套和和交通；；坐地铁上上班，来来广州7年，以前前一直在在番禺市市桥工作作，加之之地铁较较方便，，对市桥桥区域抗抗性较小小，而且且番禺的的房价比比海珠要要便宜很很多；买房时重重点看过过尚东尚尚筑，觉觉得位置置有点远远，交通通不是很很方便；；以前觉得得市桥南南生活配配套不太太好，但但现在变变化较大大，是重重点发展展区域。。以前租房房在祈福福新村，，很多海海珠上班班的都在在祈福租租房，买买房大部部分也都都考虑在在市桥附附近置业业。在海珠、、天河上上班，有有过在番番禺租房房的经历历，区域域抗性较较小，看看重交通通和配套套，选择择购买市市桥附近近的地铁铁物业，，认为价价格上有有优势。。核心客户户重点客户户潜在客户户客户类型型客户描述述1、番禺市市桥的首首置白领领2、番禺工工作的外外地人3、番禺市市桥的企企事业单单位人员员、公务务员1、广州市市区白领领、企事事业单位位人员2、番禺本本地投资资客部分区内内外投资资者看重配套套、交通通；关注投资资前景；；普遍需求求小三房房，关注注产品附附加值、、品牌、、对总价价、月供供较敏感感对交通要要求较高高，倾向向选择市市桥的地地铁物业业，需作作适度引引导项目客户户构成客户分析析小结番禺市桥桥白领（（首置））：对桥南认认可度高高，需求求小三房房，希望望高产品品附加值值，对总总价和月月供有一一定敏感感番禺本地地客户（（投资））：经济实力力较强，，家在番番禺，对对桥南较较为了解解，看好好未来的的升值前前景在番禺的的外地人人（首置置）：一直在番番禺租房房住，习习惯了番番禺的生生活，目目前考虑虑首置买买房，需需求3房以上，，但太大大面积无无法承受受，总价价承受能能力较有有限番禺的企企事业单单位人员员（首置置）：工作固定定在番禺禺，基本本不会去去广州市市区买房房，购买买力较强强，对市市桥附近近配套完完善的大大社区、、品质物物业较感感兴趣，，需求小小三房广州市区区工作的的白领（（首置））：在海珠、、天河上上班，有有过在番番禺租房房的经历历，区域域抗性较较小，看看重交通通和配套套，选择择购买市市桥附近近的地铁铁物业，，认为价价格上有有优势。。客户主要要关注点点：高附附加值、、交通便便利、总总价优势势、升值值前景BAF我有：片区浓厚厚的生活活氛围、、便利交交通区域未来来升值前前景迎合市场场的紧凑凑型低总总价产品品极具影响响力与口口碑的发发展商品品牌○○○○○○BAF本项目具备主要优势1、番禺市桥南周边浓厚的居家氛围2、交通便利——距番禺最繁华的市桥仅10分钟车程3、紧凑型设计——符合市场需求的低总价中小户型4、升值前景——未来板块成熟溢价5、具备品牌影响力——保利品牌和口碑片区浓厚的生活氛围、便利交通区域未来升值前景极具影响力与口碑的发展商品牌迎合市场的紧凑型低总价产品○○○○○○BAF本项目具备主要优势1、番禺市桥南周边浓厚的居家氛围2、交通便利——距番禺最繁华的市桥仅10分钟车程3、紧凑型设计——符合市场需求的低总价中小户型4、升值前景——未来板块成熟溢价5、具备品牌影响力——保利品牌和口碑本项目对客户产生的价值1、享受番禺市桥南周边浓厚的居家氛围2、便利的交通——距番禺最繁华的市桥仅10分钟车程3、低总价紧凑型中小户型4、未来板块成熟溢价带来的投资升值5、保利品牌和口碑，带来品质保证立足于购购买“紧凑型型”中小小户型的客户突出本项项目的居家调性性，建立差异化形形象启示：关于我们的客客户他们是这这样一群群人，年轻、有活力，讲究生活活品质，同时，注重性价价比，务实居家家关于居家调性性项目诉求求上，描描述一种种生活态度度，倡导一一种生活方式式，推广调性性上，它它不是激激进新锐锐的，而而是偏向向于柔和和的、温馨的、有品质感感的，关于差异化的的形象需要一个概念念，一条主线线这个概念念，串联联并贯彻彻整个营营销全程程譬如：花生来了了……寻找一个主线线家，承载包容容着他们们生活中中的酸甜甜苦辣这里，有有他们奋斗的故事，，有他们们爱情的故事有他们关关于理想的故事。。家是最最温暖的的港湾，，象征着着一种叫叫做幸福的生活。。家，与生生活有关关，与幸幸福有关关，与故事有关……保利·城南故事事【主推案名名】【有一种生生活叫幸幸福】寻找·故事主人人公保利·城南故事事现现正接受受咨询和TA一起从无到到有的的幸福福保利·城南故故事现现正正接受受咨询询生活，，是一一种自自在心心情保利·城南故故事日子缓缓缓，，生活活散散散保利·城南故故事偷得浮浮生半半日闲闲保利·城南故故事生活，，简单单就好好保利·城南故故事幸福故故事，，即将将揭幕幕保利·城南故故事即即将公公开发发售保利·水岸兰兰亭【备选案案名】【有一种种生活活叫幸幸福】【备选案案名】保利·丽阳百百合【有一种种生活活叫幸幸福】故事的展示示及包包装有故事事的产品打打造有故事事的园林和和售楼楼处有故事事的样板房房有故事事的产品打打造——从规划划面积积“禁偷令令”之后的的功能能营销销说起起没有“赠送面面积”我们就就送“功能”当广州州楼市市延续续10多年的的“惯偷面面积”不再可可能紧凑型型中小小户型型产品品的附附加值值如何何提升升？功能营营销关关键要要素——回归产产品的的居住住本体体强调功功能面面积，，而非非建筑筑面积积强调室室内，，而非非室外外强调居居住享享受，，而非非居住住舒适适衣帽间间/书房/收藏室室……功能空空间的的设置置初级形形态——赋予既既有空空间某某种功功能虚空间间带来来的多多样性性虚空间间单独独使用用，可以以成为为衣帽帽间、、化妆妆间、、书柜柜等主主卧个性化化空间间升级形形态——对空间间进行行合并并利用用，实实现功功能的的扩展展客厅主卧虚空间间虚空间间纳入入客厅厅，可以以成为为家庭庭展示示性空空间虚空间间纳入入主卧卧，可以以成为为主卧卧的个个性化化空间间，如如衣帽帽间、、书房房等结合周周边形形成更更大的的活动动场地地，形成成多种种活动动的可可能性性高级形形态——对室内内空间间的集集约利利用对空间的的集约利利用，涉涉及成品品化精装装修玄关地柜内嵌式电电器精品化成成品装修修——集约细节节①②③④⑤①厨房收纳纳柜②垃圾处处理器、、五金拉拉篮③转角橱橱柜④消音柜柜门⑤内嵌式式厨房电电器精品化成成品装修修——集约细节节①卧室边角角空间利利用②浴室室定制橱橱柜③洗手手台收纳纳柜④墙体体内嵌式式收纳处处①②③④消音门：：轻柔关关闭技术术，消除除噪音干干扰博洛尼的的阻尼轻轻柔关闭闭技术，，避免了了碰撞或或反弹，，房门经经缓冲后后自动关关闭，消消除噪音音干扰，，有效避免免门板快快速闭合合对老人人小孩造造成的伤伤害。LOW-E中空隔音音玻璃：：可以阻止止太阳光光产生的的热辐射射进入室室内,又可以将将室内物物体产生生的热反反射回来来,从而降低低玻璃的的热辐射射通过量量。隔热性比比普通中中空玻璃璃提高近近40%，大大减减轻室外外的噪音音透过窗窗户进入入室内，，一般隔隔音玻璃璃可降低低噪音30分贝左右右。精品化成成品装修修——门窗书桌和双双人床一一体：与以往设设计不同同的是它它不需要要搬动任任何东西西，唯一一要搬动动的也就就是书桌桌前的椅椅子，而而且在打打开双人人床时对对书桌上上的东西西也不会会有任何何影响，，睡觉与与工作的的切换一一键即完完成。一体式衣衣柜沙发统一一设计，可便于于业主后后期更换换布艺套套利用过道道等空间间设计阅阅读台①②③④精品化成成品装修修——家具精品化成成品装修修——装饰品提供室内内的部分分绿化和和阳台基基本绿化化设置：：阳台的花花槽和树树体桌面绿化化采光走廊廊引进绿绿化采光天井井的绿化化①②③④精品化成成品装修修——家庭绿化化有故事的的园林和售售楼处——用一条故事主线线，贯穿整整个看楼楼动线奋斗的故故事在过去的的日子里里很大一部部分的时时间我们都在在奋斗付出努力力付出汗水水为了更好好的生活活为了更美美的未来来【第一站】社区入口口，《奋斗》主题雕塑塑，讲述拼拼搏进取取的奋斗斗故事爱情的故故事【第二站】在玻璃花花房里种上一棵棵忘忧草草每天看着着它一天一天天长大就像人生生最浪漫漫的事是可以和和你一起起慢慢变老老小区园林林内，设设置玻璃花房房和沿路花带带，讲述罗曼曼蒂克的的爱情故故事旅行的故故事【第三站】背上行囊囊从此浪迹迹天涯走遍了世世界上许许多城市市带回了雅雅鲁藏布布江的雪雪水还有撒哈哈拉沙漠漠的黄沙沙收藏英伦伦三岛的的优雅记录北海海道的此此刻心情情……售楼处内内，设置置收藏品展展架及解解说卡片片讲述浪迹迹天涯的的旅行故故事家的故事事【第四站】生活在现现实的重重重压力力之下是家人的的守望和和孩子的的微笑给了我继继续前行行的勇气气和力量量总想给最最可爱的的他们一个全世世界最温温暖的港港湾售楼处外外围，设设置秋千架及及儿童游游乐区，，讲述家的的亲子故故事理想的故故事【第五站】从前觉得生活活的理想想就是挣很很多的钱钱住很大的的房子现在觉得生活活的理想想就是在一一个悠闲闲的午后后研磨咖啡啡的心情情售楼处，，打造成成包括咖啡吧、书吧、音吧、桌游吧的休闲体验空间间，讲述生生活理想想的故事事有故事的的样板房——打造情境境化样板板间，比比的是心思和创意别人的样样板房我们不和和海伦堡堡比豪气气，也不不羡慕尚尚东尚筑筑的欧派派我们的样样板房可能不豪豪气，可可能不国国际，要要的是让让客户印印象深刻刻天下任我我行的旅旅行者之之家整体装修修风格采采用日本本MUJI无印良品品的简约风格格，凸显显舒适、、淡雅的的生活主主张简约淡雅雅、易于于打造的的整体硬硬装别出心裁裁、心思思贵过成成本的软软装点缀缀样板房内内各功能能空间点点缀世界界各地风风情的特特色摆件件，并配配置相应应的文化化解读，，凸显样样板房主主人公的的生活情情境参观样板板房，就就像周游游世界卧室：土耳其其地毯，，中东传传统手工工艺人客厅：“走进进非洲””，播放放非洲风风情影视视片；参观样板板房，就就像周游游世界书房：一幅来来自圣地地西藏的的唐卡餐厅：来自泰泰王国的的锡器书房：日本泥泥塑娃娃娃书房：日本茶茶具故事的推广推广总策策略①前提：提提前蓄客客如果现场场售楼处处展示不不到位，，在推广广配合的的基础上上，提前前在市桥桥高档商商场设置展场场蓄客（可选择择易发商商业中心心）。③渠道营销销：一个个活动，，三个重重要渠道道贴近目标标客户群群，打好好“地铁””、“户户外牌””和“网网络”三个重要要渠道的的组合拳拳。配合合一次大大型“城城南故事事秀”的的活动，，引爆项项目。②形象线：：贯串一一条主线线项目开盘盘前一个个半月开开始进行行集中推推广，至至始至终终，以“寻找城南南故事主人人公”贯穿主推广广线，副标标配合销售售节点发布布。④分批推售：：分两次推推售连续引引爆市场两次推售时时间间隔不不超过一个个月，连续加推，，引爆市场场，实现项目目短平快的的销售目标标。4月1日8月30日3月1日工程要求营销阶段开盘引爆项目开盘围墙、道旗旗、地界包包装推广主线推广渠道营销活动软文炒作搜房网站软软文商场外展地铁广告户外牌公交候车亭亭风暴（开开盘前一周周）搜房网站（（横栏）硬广（开盘盘前四版））网络、报广广软文炒作作短信40万条/周楼吧售楼处、样样板房完工工。园林林展示区完完工4月1日，配合售售楼处开放放，“寻找找城南故事事主人公””主题活动动售楼处/样板房开放放6月份加推，，MUJI生活展寻找城南故故事主人公公营销工作铺铺排户外牌地铁广告(视情况)网络软文炒炒作短信20条/周楼吧5月1日取得预售证证蓄势预热7月1日6月1日8月1日持续加推余货续销幸福故事，，即将揭幕幕和TA一起，从无无到有的幸幸福生活简单就就好地铁广告户外牌公交候车亭亭风暴硬广（加推推前三版））网络、报广广软文炒作作短信40万条/周楼吧项目加推户外牌网络软文楼吧短信（视情情况）贯穿一条主主线：寻找找故事主人人公和TA一起，从无无到有的幸幸福生活，是一一种自在心心情日子缓缓，，生活散散散生活，简单单就好第一阶段寻找故事主主人公制造悬念第二阶段去城南故事事项目亮相第三阶段形象渗透第四阶段开盘热销幸福故事，，即将揭幕幕提前蓄客——设置分展场场保利·城南故事售楼处到位位前，在番番禺易发商商业中心设设置分展场场。并配合合展场流动动派单。配合展场流动动派单。巡展人员安排排：巡展分2组，每组2名销售、8名兼职派单人人员人员目标要求求：主展场销销售人员,每人每天要登登记20个以上有效电电话号码；派单人员,每人每天要登登记15个以上有效电电话号码，带带5批客户到主展展场上门咨询询。派发物料：海报（设计建建议正面项目目信息，反面面加印亚运举举办日程表））地铁广告——做番禺最重要要的三站1、地铁大灯箱箱，做番禺最最重要的三站站：市桥、汉汉溪长隆和番番禺广场的所所有地铁出口口费用：27.4万/月2、站台3连封+屏蔽门贴5、6两个月主要投投放户外牌——易发商业中心心和番禺广场场费用：27.4万/月地界包装——形成项目区隔隔位置：沿本项项目工地四周周要求：体现项项目气质、品品质目的：吸引过过往客户关注注，提前预热热楼体包装要求：清晰展展示保利地产产、项目名称称、销售电话话信息；目的：加强昭昭示性，提前前预热沿路道旗工地形象围墙墙位置：沿市良良路、南城路路直到本项目目要求：道旗高高4.5米，宽0.6米；每隔5米树立一个道道旗。目的：体现项项目私家路感感觉，引导客客户引入销售售中心活动之一：寻找故事主人人公联合新周刊，，结合网络炒炒作，掀起“寻找·故事主人公”的预热活动，，制造悬念，，引发市场关关注；在番禺主要户户外T牌发布广告；；在主要商业人人流旺地排放放“寻找故事主人人公”小卡片，可在在售楼处开放放之日凭卡兑兑换购物券；；寻找·故事主人公活动之二：MUJI生活展活动形式：在项目现场场举办MUJI无印良品创意意生活展，包包括各类创意意家居用品，，为现场带来来人气Thanksforlistening,anditistheend！世联地产2010年7月30日9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。22:16:2722:16:2722:161/6/202310:16:27PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2322:16:2722:16Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。22:16:2722:16:2722:16Friday,January6,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:16:2722:16:27January6,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青