牛驼项目经营方案简版

2012年12月14日牛驼温泉孔雀城项目

2013年

经营方案（简版）2报表（表1：目标设定表、表2：测算表）报告1：项目定位报告报告2：项目营销报告报告3：项目工程策划报告设计3方案（概念设计、产品设计、配套交通设计）经营方案总目录简版目录3项目目标与管理指标一市场定位报告二研发三方案三营销与工程报告四保障策略五1.营销报告2.工程策划及招标策划报告目录4项目目标与管理指标一1.项目目标2.项目管理指标市场定位报告二研发三方案三营销与工程报告四保障策略五

1.1项目目标5指标总额目标2013年目标2014年目标2015年及以后目标目标A目标A1目标A2目标A3一、项目目标（8个）

财务类①销售收入额(回款口径)（万元）212121万元81802万元123953万元6367万元②息税前利润额(EBIT)（万元）54772万元21122万元32006万元1644万元③内部收益率（IRR）（％）≥50%80%产品类④市场地位树立温泉度假项目标杆树立温泉度假项目标杆树立温泉度假项目标杆树立温泉度假项目标杆⑤销售溢价率（％）≥120%120%120%120%⑥工程质量第三方评估值≥80分85分85分85分⑦一次交房率（％）≥80%无交房无交房90%客户类⑧客户满意度（％）准业主阶段：83%准业主阶段：83%准业主阶段：83%准业主阶段：83%磨合期阶段：80%无交房无交房磨合期阶段：80%稳定期阶段：81%稳定期阶段：81%老业主阶段：87%老业主阶段：87%

1.2项目管理指标6指标总额目标2013年目标2014年目标2015年及以后目标目标A目标A1目标A2目标A3二、项目管理指标（19个）

基础

数据土地亩数(亩)449亩449亩00容积率≥0.0

0.8财务类

-5个①投资回收期18个月2013年11月累计净现金流为正②息税前利润率（%）≥15%25.8%③资金峰值(万元)≤0万元-39956万元00④7项成本对标率（%）≥90%90%90%90%⑤营销费用额(万元)6364万元

2482万元2291万元

1591万元产品类

10个

—研发5个

—工程3个

—营销2个①亩产净利润额（万元/亩）80万元/亩

80万元/亩

80万元/亩

80万元/亩②户型套数对标率（%）≥0.0100%100%100%③可售比（%）≥0.890%90%90%④有效房源面积（签约口径）230154平米

227033平米

03121平米⑤低层房源面积（签约口径）125154平米

125154平米

0

0⑥从开工到竣备工期（天）720日历天（每一期）未交房未交费1.0产品：720天2.0产品：810天⑦交房后3个月质量问题维修关闭率（%）≥90%无交房无交房

90%⑧定标计划按时完成率（%）≥80%80%80%80%⑨有效房源均价（元/M2）9084元/平米9084元/平米11000元/平米13500元/平米⑩低层房源均价（元/M2）10017元/平米10017元/平米12000元/平米15000元/平米客户类

3个①负面舆情发生率（%）0%0%0%0%②品牌管理达标率（%）100%100%100%100%③客户忠诚度（%）≥40%50%50%50%运营类

1个关键节点完成率（%）100%100%100%100%目录7项目目标与管理指标一市场定位报告二研发三方案三营销与工程报告四保障策略五1.小镇定位2.项目分析3.项目定位4.项目策略大广高速便捷直达大北京1小时生活圈第一圈层：京城核心区域和外围辖区（优化）优化城市内部格局，周边区域与主城进行一体化发展第二圈层：产居结合区（衔接）借助与北京城市相邻的地理区位优势，周边城市区县以承接京城产业外溢之名而发展，与此配套规划居住、商业等相关设施配套，居住社区尚未达到承接京津及周边大城市度假休闲及高端居住的要求第三圈层：休闲养生，第二居所（逸居）

聚集北京城市周边城市区县及村庄点，自然环境条件优越，在功能上承接京津及周边大城市的高端休闲度假需求，而牛驼镇凭借其丰富的温泉资源在第三圈层中将拥有较其他镇区更强的休闲度假及居住产业的竞争能力2.1小镇定位——区位优势9三季有花、四季常绿南王起营村被誉为“京南花卉第一村”,周边辐射3公里，形成了3万亩花的规模。世界四大富热田法国巴黎日本秋田中国牛驼中国小汤山温泉之乡“温泉、花海、田园、文化”龙脉御道宋元：固安者，城郭之固、靖宁之安也；明清：作为皇帝南行第一站，人称九省

御道，也称龙脉御道；2.1小镇定位——资源禀赋10市场区域锁定大北京中南部潜力发展区温泉资源与高品质养生结合定格未来热点休闲养生生活方式置业需求涵盖首改、再改、高改及温泉第二居所聚焦精英人群构成的休闲养生兼具投资、自住等客群，具体包括“温泉养生人群”“5+2”客群、“7+3”客群等区域选择生活诉求置业需求客群聚焦大北京旺盛的健康养生需求2.1小镇定位——市场需求理想：全球知名温泉度假养生小镇定位：大北京温泉度假养生小镇2.1小镇定位——（6300亩亩）庆典养生会都创意田园小镇独属的小镇稀缺温泉资源温泉商务产业园大北京一小时生活圈便捷情调精英繁华历史风情大北京一小时生活圈

艺术126300亩&2890亩1、一核——温泉度假核两带——G106景观带

大广高速景观带两小镇——温泉度假小镇

温泉养生小镇

2、整个项目旅游度假功能和高端养生项目（如抗衰老、医美、高氧中心）放于6300亩中，2890亩只布置社区诊疗及部分健康养生项目。小镇定位——总体规划（6300亩亩)庆典度假核温泉养生小镇温泉度假小镇一轴：牛驼大广连接线温泉功能轴“一核、两带、两小镇”

2.小镇定位——小镇体系（2890亩）13小镇体系小镇级社区级

13年重点建设项目公园商业

休闲温泉通达路网——大广连接线及住宅连接线（支高线）；林荫大道——106景观带（牤牛河带状公园）；交通枢纽——公共交通站（30分钟直达玉泉营）；中央公园——环岛运动公园。30万平米106景观带（牤牛河带状公园）社区商业温泉养生中心、室外温泉体验区涵盖温泉养生体系、小镇生活体系四合一图书馆室外温泉体验区、四合一图书馆、温泉养生中心（含社区诊疗）、社区商业通达路网精英汇聚与家人相伴与自然相伴与健康相伴温泉的世界，精英的生活15经典意味着经久不衰，温泉+养生的经典组合大人们的乐园，孩子们的天堂

2.市场定位报告172.2.项目分析结论五分析有利因素不利因素对策建议宗地分析项目战略分析精英客户分析竞争分析区位；②净地；③生态自然；④稀缺温泉资源全球四大富热田之一，水质绝佳（氟水+硅水）。西南侧有550KV高压线穿过西南侧高压线穿过处下面规划建设绿地公园，两侧留有65米防护距离。大北京1小时生活圈；第五代温泉.周边配套配套（温泉养生体系+小镇生活体系)先行打造，提升项目价值。客户需求：大北京精英人群对温泉度假和健康养生有强烈需求；供需分析：大北京精英人群普遍渴望低密度别墅生活，但北京别墅供应量逐年下降且北京市区别墅产品大户型。刚需客户抗性精品别墅、第二居所分析小结及产品定位方向：充分发挥项目温泉资源优势，重新定义温泉养生内涵，提供新一代温泉养生、休闲度假小镇生活方式；建立完善的配套体系（温泉养生体系+小镇生活体系），提升区域价值及项目竞争力;产品充分体现温泉属性，首期纯低密度别墅产品形象入市，树立价格标杆，后期进一步丰富产品线提高项目亩产净利润额.打造温泉养生标杆项目孔雀城品牌价值口碑传播、地产专业杂志、高端养生论坛区域认知度健康之泉富贵之泉便捷情调精英繁华历史风情大北京一小时生活圈

艺术牛驼温泉孔雀城阅好书、泡好汤、享天籁、品美食、拥健康愈进步的城市对温泉的运用方式愈先进牛驼·温泉孔雀城….将是代表温泉文化进步的象征.温泉…城市生活品味进步的象征18大北京温泉养生小镇2.3项目定位2.3项目定位——客户分析

以企事业单位为主，其中占比达22%，私营业主和企业一般职业各占比达13%。

置业目的以再次置业和改善生活为主，占26%、25%，健康养老也较多，占18%。

对生活配套中医院、超市、商业街关注度较高，占比达26%、25%、17%。永定河孔雀城整体成交客户分析相同点客户均为大北京精英人群；客户职业特征，客户关注点接近；客户务实爱家，追求别墅梦想的需求接近。2.3项目定位——客户分析我们的客户是谁？我们的客户与永定河孔雀城客户对比：不同点对距离上更不敏感，时间充裕不受限制；生活上更加追求健康养生，对温泉有偏好；资金实力更为充裕，有第二居所置业需求。我们的目标客户——生活在大北京的精英人群，追求别墅生活，对社区诊疗、社区超市、社区公园关注度极高的孔雀族。但他们对温泉资源有一定的偏好、对健康养生有强烈的需求，具有第二居所置业需求及购买能力，他们时间比较充裕，愿意接受15分钟车程距离。客户特征目标客户群1、高端客群：占有稀缺资源、追求郊区享受的成功精英人群；2、主力客群：关注健康养生的大北京成就精英人群。1234度假休闲崇尚自然温馨家庭城市精英注重健康2.3项目定位——客户分析22关注点养生配套；生活配套；社区环境；社区入口及车位。2.3项目定位——精英人群价值需求曲线

户型朝向及景观；庭院及露台；客厅及套卧。项目定位：大北京温泉养生小镇价值聚焦结论：高端温泉养生体系、休闲小镇生活体系、大北京1小时生活圈

客户定位客户-产品需求产品定位

占比%职业家庭生命周期购买总价实体需求心理需求产品线选型产品等级选型主力产品面积区间配套选型成功精英

10企业主、企业高管富贵之家500万以上配套、社区入口、车位、社区园林、户型朝向和景观、超大露台、齐备的功能空间及舒适性养生体验人文气息成功标志社交娱乐孔雀王府标杆产品独栋类独栋300-320四合一图书馆温泉养生中心社区公园社区诊疗中心风情商业街成就精英30企业金领、高级白领、公务人员青年三代200-300万配套户型朝向舒适性客厅阳台主卧衣帽间养生体验养老体系社区环境人文气息孔雀庄园拳头产品联排180-25045公务人员、退休或将退休者企业金领、高级白领中老年二代青年持家100-200万小联排150-19015退休或将退休者高级自由职业者老年一代青年之家50-100万叠院90-1202.3项目定位——客户分析24客户描述男主人：45岁，艺术商人。女主人：40岁，家庭主妇。孩子：儿子在国外读书。父母;68-70岁家庭描述

男主人从事古玩艺术生意，资金充足，时间充裕，有多套房产。对生活品质要求高。健康自在舒适惬意是其基本要求，希望能够拥有健康之宅。

我们定义为一个

“健康养生大宅”。置业诉求：

1）温泉一定要健康，要做足，可享受多重温泉体验。2）私密性要求较高。3）主卧室要舒适，要有收藏空间。类独栋2.3项目定位——客户描募25客户描述男主人：45岁，私企业主。女主人：40岁，家庭主妇。孩子：儿子在国外读书。父母;68-70岁家庭描述

男主人拥有家族企业，资金充足，有多套房产。对稀缺资源的需求程度很高，要求每套房产都有其特点。健康自在是其现阶段追求，因此对环境、对稀缺资源要求很高。

我们定义为一个

“喜欢拥有稀缺资源的富贵之家”。置业诉求：

1）要有稀缺资源，一定要有特色；2）温泉一定要健康，要做足，可享受多重温泉体验。3）私密性要求较高。类独栋2.3项目定位——客户描募26客户描述男主人：40岁，某房地产企业的高管。女主人：35岁，某银行的中层。孩子：女儿在上高中。父母：65-70岁家庭描述男主人在房地产企业做高管，女主人是银行的中层，对生活品质要求较高。观念比较正统，三代同堂居住。在北京已有房产，想再投资一套别墅，环境最好自然、优美，周末及节假日带着孩子去和父母一起居住。平时业主和孩子都在城市里居住，假期中与自然多接触一下，我们也能放松下心情。

该客户家庭，我们定义为一个

“崇尚健康的青年三代家庭”。置业诉求：

1）追求自然、舒适；2）房间数一定要充足，父母、孩子和我们，三代人都有自己的空间。3）有自己的庭院，公共交流空间较大。4）品质较高的生活配套。联排2.3项目定位——客户描募27客户描述男主人：60岁，退休大学教授，之前教授生物制药专业。爱好运动，对养生有一定研究。女主人：57岁，中学退休语文教师，爱好绘画。孩子：儿子（30岁）在国外工作，为让父母安度晚年，给父母买了这套别墅，并做好装修。家庭描述男主人，曾经任职于北京某大学生物制药教授。女主人是其大学附属中学的语文老师。夫妻二人现都已退休，在家享受退休生活。儿子在国外工作，为让父母安度晚年，给父母买了这套别墅，并做好装修。男主人喜欢养生，女主人喜欢自己画画；他们每周都会泡1-2次温泉，男主人说这样易于健康，他们还会定期参加社区里组织的老年合唱班，偶尔儿子会从国外回来看望父母。

该客户家庭，我们定义为一个“崇尚健康生活的中老年家庭”。设计原则：强调空间感，突出空间的舒适性、注入少许中式风格体现传统文化的书香气息。客厅、卧室、卫生间的设计要着重在方便老人生活细节的打造重点突出空间：二层老人房使用空间设计+花园小联排2.3项目定位——客户描募28叠院客户描述男主人：35岁，外企中管。女主人：33岁，私企中管。孩子：没有孩子。父母：居住在外地。家庭描述男主人是著名外企中层管理人员，女主人在一家私企工作，崇尚休闲舒适的生活。在北京有一所面积较小的房产，想投资一套改善性住房。现在还没有小孩，父母居住在外地，希望有一个休闲舒适的二人世界。周末、假日一起去自然氧吧中享受运动之乐。

该客户家庭，我们定义为一个

“崇尚休闲运动的青年之家”。置业诉求：

1）追求自然、舒适，占有特色资源；2）丰富的度假生活配套，运动设施齐全。3）户型较小，总价相对较低。2.3项目定位——客户描募292.4一期产品定位品类土地属性核心价值主力客户细分产品家庭生命周期（居住）年龄（岁，支付能力）主力户型产品

类型配比面积区间（平方米）孔雀庄园

1、有自然资源

2、距离城市较远,但有快速道路可达

3、没有完善生活配套,但地块周边可能有休闲配套(或项目本身有条件可做到)1、舒适居住

（第二居所）

2、考虑父母养老或自己未来养老中老年二代45－55四室三厅四卫小联排25153-187青年持家35-4520青年三代40-50五室三厅四卫联排30185-215老年一代55-60两室两厅一卫叠院1595-107青年之家30-355孔雀王府位于郊区,占有稀缺景观资源占有稀缺资源、追求郊区享受富贵之家——五室四厅五卫类独栋53032期、3期产品正在策划，产品方向会提高类独栋产品比例、增大联排户型面积并增加叠拼，减少叠院产品比例30首期策略首期采用高端切入的开发模式，配套先行，精心打造温泉养生体验动线，打造项目的高端形象，入市即奠定温泉别墅小镇的标杆形象；纯低密度产品形象入市、树立价格标杆，引领市场，为后期大户型及高容积率产品的推出提供价值过渡。类独栋、联排1期：低密度入市，树立项目标杆形象。联排、叠拼2期：提高容积率，开始进行价值过渡，赢得市场。类独栋、联排3期：完成价值过渡，增加户型面积，推高项目价格！类独栋、联排、叠拼、高层4期、5期：延续前期价值积累，全产品线推出，推出高含金量的高容积率产品，实现产品价格与项目价值的巅峰。温泉养生小镇2.4项目策略——项目分期策略项目竞争策略充分挖掘温泉稀缺资源优势，超前引入第五代温泉体系，树立项目高端唯一形象；超前打造温泉养生体系和小镇生活体系，提升区域形象及项目价值，为目标客户提供一种全新的温泉养生小镇生活方式；通过处处有温泉，一户一汤泉的温泉社区及健康养生公园占领大北京高端别墅市场。项目分期原则首开区1期3期2期4期z5期示范区

目录31项目目标与管理指标一市场定位报告二研发三方案三1.概念设计方案2.产品设计方案3.配套、交通、景观方案营销与工程报告四保障策略五环岛运动公园

3.1概念设计方案

设计主题：

牛驼·温泉孔雀城依托于稀缺温泉资源及生态田园基底等资源条件，追求自然、人、建筑的和谐统一，规划格局为“一环一岛一中心”,倾心打造温泉养生小镇。生态宜居岛社区中心

3.1概念设计方案33

鸟瞰图：

突破限高35米，拉高到100米，提升容积率到1.0，满足政府规划要求拉高排低，纯低密度别墅社区蓝天白云植被葱郁空气清新景色宜人一期经济技术指标限高35米总建筑面积容积率0.6481689平米建筑密度

30%地下建筑面积可售建筑面积绿化率41%16897平米64792平米，套数388套车位比1辆/户（地面停车，类独栋地上车库+停车位）可售比80%

3.2产品设计方案一层超大庭院

景观处处体现车位示意图室外温泉泡池庭院景观示意二层垂拔挑空，尽显豪华

3.2产品设计方案

3.2产品设计方案主人套卧，空间开阔，南向景观，充分照顾主人起居的舒适性及私密性。温泉入户，三重温泉泡汤享受！

3.2产品设计方案——温泉特性小联排类独栋叠院小联排联排

3.2产品设计方案住宅产品配比表产品户型总建筑面积（m2）面积（m2）套数配比孔雀王府类独栋4684303105.8%孔雀庄园联排47106180-22016457.6%小联排21452150-19013026.2叠院844790-1108410.4%停车配套别墅私家车库

398个车位

3.2产品设计方案——建筑风格39

高档豪宅并非名贵的材料堆砌而成茶褐色或红棕色的砖墙是最好的土色，建筑就应像从地面自然生长出来那样与周围环境相协调。赖特风格重在体现建筑的特质、个性、视觉美感、与环境的融洽性。配套体系小镇体系小镇级通达路网——大广连接线及住宅连接线林荫大道——106景观带（牤牛河带状公园）交通枢纽——公共交通站（30分钟直达玉泉营）中央公园——环岛运动公园社区级室外温泉体验区、四合一图书馆、温泉养生中心(含社区诊疗)、社区商业

3.3.1配套

3.3.1配套——温泉养生中心理疗区休息区餐饮区诊疗室01牛驼万肯经营方案与案例介绍牛驼孔雀城温泉疗愈中心财测闻香识人：

一杯咖啡、一处安静的角落、一本心爱的书，就可以让我在这里悠然度过一个闲适而从容的周末午后。原来生活可以让人如此舒适！图书角咖啡厅

家门口的健身中心：

一周的工作终于结束了，怎能不去锻炼，游一下泳；还有瑜伽馆，老婆一定乐坏了，再不用周折1个多小时去练瑜伽了。游泳馆瑜伽馆

3.3.1配套——四合一图书馆

3.3.1配套——社区商业生鲜超市洗衣店家政服务药店银行美发厅餐饮

3.3.1配套——室外泡池体验区闲暇时光，邀三五好友，泡泡温泉，喝个小酒，尽享生活带来的乐趣！

3.3.2交通客户外部动线：大广高速

大广连接线106国道

金海街（大广高速出口离项目5分钟）人车分流，绿树成荫曲径通幽

3.3.3景观——示范区

3.3.3景观——社区

简版目录48项目目标与管理指标一市场定位报告二研发三方案三营销与工程报告四保障策略五1.营销报告2.工程策划及招标策划报告49一、政策市场分析1.北京市场2012年商品房成交量同比增长；2.北京市场2012年商品房均价环比稳中有升；3.北京市场别墅产品供应量逐年递减；4.北京市场在售别墅产品大户型。1.调控有利于促内需调结构，短期内仍将持续；2.抑制投资投机，差别化信贷和限购短期不会退出；3.房产税等长效机制将逐步完善政策分析：市场分析：类型项目名称竞品格局划分项目优势项目劣势分流竞品永定河孔雀城9期同区域

同产品

区域发展较成熟；

距离北京近，交通优势明显；

新空港区域发展优势；

品牌开发商。产品总价高；

无稀缺温泉资源；

高速公路噪音影响。首创国际半岛同产品

同总价

项目通达性较好；

品牌开发商，气势恢宏。无区位优势；无稀缺温泉资源。美庐庄园同产品

同总价

稀缺自然资源及温泉资源；

配套高端，彰显品质；

项目通达性较好。品牌影响力低；

产品销售力差；

体验营销配套不足。玫瑰庄园同产品专属定制独栋，优越感强；

周边配套完善。小产权；

产品总价高；

产品销售力差。一渡新新小镇同产品

同总价地处5A级景区，自然资源优势明显；

温泉入户，稀缺资源；

低密社区，高端品质。项目交通通达性较差；

生活配套不完善。借鉴项目御汤山本项目与我司产品风格各异，仅为借鉴竞品纯独栋社区；

天然温泉资源+自然生态资源；

生活配套完善。面积大，总价高，去化缓慢；

产品设计未充分结合其自然资源。

二、竞品分析：

牛坨温泉孔雀城：大北京一小时生活圈；第五代温泉养生体验；运动养生公园；纯低密度精品温泉产品；孔雀城连锁品牌力——区域内无直接竞品、具备差异化竞争优势三、营销目标

51回款签约认购到访来电8.1亿8.9亿9.8亿11686组15078组分期去化率均价元/M2）套均总价(万元/套）年度价格涨幅开盘去化率年度综合去化率一期60%以上85%类独栋：13000联排：10000小联排：9000叠院:8800类独栋：400联排：200小联排：150叠院：9020%二期70%以上小联排：9500叠院：9200叠拼：8000小联排：160叠院：100叠拼：150三期70%类独栋：15000联排：12000小联排：9500类独栋：450联排：240小联排：170品牌目标：大北京高端温泉养生小镇第一品牌；区域溢价率40%以上

销售目标：回款8.1亿，签约8.9亿，认购9.8亿，到访11686组附件\温泉孔雀城13年8.1亿TO表121212.xlsx年度综合去化率85%，主力户型联排均价10545元/㎡，小联排

9441元/㎡，类独栋13515元/㎡。52四、体验式营销：生活体验菜单客户体验流程（4小时）4小时真实温泉生活体验，全面传递温泉养生价值，培养客户建立温泉养生理念、深度认可项目价值，促成成交。客户接待——书吧客户接待——影音室客户接待——洽谈区（四合一图书馆）与您相约花径缘客扫低调典雅外观庭院泡池露台泡池客厅&卧室温泉生活体验空间庭院预约式体验：温泉会所的高端体验，感受不一样的温泉价值。绿茶温泉柚子温泉——舒筋活血、融通之效水中健身健康养生沙龙睡眠管理温泉与健康美食的对话新食煮意

慢火慢食慢活花悦温泉养生中心是招待朋友和家人的最好礼物，舒缓压力、去除疲惫。草木相伴，泉中的一抹瑰色游泳池幸福牵手，恭喜您加入孔雀族！53新浪旅游频道;精品购物指南《都市精英读本》；BTV《养生堂》温泉主题节目。五、价值传递：媒介突破，温泉生活价值传播最大化主流媒体跨界传播！五、价值传递：包装突破，室内外自然过度，突出小镇温泉文化和生活特色项目内容策略执行重点卖场包装北京售楼处强调品牌影响力延续孔雀城的亲情感召力，突出温泉养生新概念。现场售楼处5重感观体验（视、听、味、嗅、触）运用当前流行科技中的声光电，制造五重感观体验，引导客户现场体验与互动。物料制作宣传片微电影手法一个逐渐深入的线索，引来家庭生活的共鸣。片中值入项目信息，让客户期待拥有高品质温泉生活。区域沙盘根植未来体现区域中长期的重要规划，建设信息（交通路网、成规模的公共配套、商圈关系），建议选用原木色。2890沙盘高品质温泉小镇生活的版图使用雕花的木制底座，突出温泉配套、雅致园林，有逼真的温泉和人物，能突出水气效果。单体沙盘突出生活功能结合户型特点，渲染主题功能，可拆卸常规物料精美，不易丢弃与伴手礼结合，增加少量日历，养生提示。礼品可爱的温泉伴手礼可爱图案的香皂礼盒，草编拖鞋、绣花手帕、镇纸等。光影、淡香，做足小情调！收藏高品位天然温泉生活

结合孔雀城品牌优势，突出小镇特色和温泉养生文化。

室内外自然过度、用光影、淡香、少量纱缦做足小情调，颜色简洁优雅、浪漫温馨。

温泉体验区做好温馨提示，五重感官体验让小镇生活方式深入人心。

六、营销4p策略6——12月经营目标示范区场景营销（小镇的一天）；老客户推荐购买及重复购买；促销活动规格高，规模小，针对性强，目标客户集中口碑传播+户外拦截＋专业杂志+报纸软文多分销渠道拓展客户圈层营销深度挖掘总结渠道策略促销策略价格策略低开高走，全年价格涨幅达到20%；首期开盘价：类独栋13000，联排10000，小联排9000，叠院8800；高单价：树立价格标杆，引领区域市场产品策略以第五代温泉,打造五重温泉体验系统（视、听、嗅、味、触）精品温泉美院全产品线；主题性功能户型设计，增强产品温泉特性以第五代温泉养生为核心卖点，以温泉入户为产品特点，突出高端温泉养生小镇生活方式，全年价格涨幅达到20%；在集团销售与推广渠道整合基础上，以口碑传播、户外广告、专业杂志为主要传播渠道，传递温泉养生价值，树立高端温泉项目形象；加大孔雀城老客户开发，示范区温泉养生深度体验，增强客户价值认同，促进客户签约。七、营销策略突破：借B客试水提前认购，刺激A客户成交挑选部分B类客户，销售人员以关系客户提前参观口径偷偷去现场看毛坯房，制造神秘感，以与关系户同样享有优惠先机为诱饵，促进街客下筹落定，同时也促成大部分关系户的紧张心理，提高诚意度。并询问是否可以接受如此的开售，当然前提是价格有一定的内部优惠。（整个参观过程，开发商积极配合，保安在现场查关系户通行证等等）试水客户反映热情，80%客户表示愿意立即认购。提前认购！B客A客知道关系户提前认购。反映强烈，要求立马进行认购造势决定抢先认购后，还要解决的问题是要卖得快的问题，不能使客户在冷静后再犹豫，现场卖压的制造很关键。卖压的制造主要表现在两个方面——原定6月1号内部认购，突然提前到5月31日晚上，让客户产生心理紧张，同时忠诚客户的准时到场产生的“羊群效应”给其后的成交带来了很好的暗示。认购时间突然提前“关系户”与“街客”同场竞争一般做法是内部认购，关系户优先，有优先挑选的权利，我们将关系户的优选时间仅压缩为半天，而使更多的“街客”有与“关系户”同样的选择权利，两者之间的彼此竞争与争先恐后造成了良好的卖场环境。七、营销策略突破：提前开卖，关系户与街客同场竞争，制造“卖压”逼单八、营销总控图：全年分三次开盘（6月、8月、10月），主力户型为联排产品，实现1.6万组客户到访，确保全年指标完成8月二期开盘，销售160套销售额2.15亿6月一期开盘，销售230套销售额3亿10月三期开盘，销售140套销售额2.36亿3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年深度推广，持续热销来访批数：6362组来电数量：7872通区域首席，目标冲刺来访批数：9450组来电数量：10498通示范区开放，首开售磬来访批数：1443组来电数量：1862通联排＋叠院温泉入户，多套房设计超大露台，精品花园类独栋＋联排大面宽起居厅，奢华主卧套房大采光多功能地下室，阔院微博论坛话题＋事件营销体验活动＋软文集中发布国际评奖＋论坛营销1、圈层客户推介会2、金九银十温泉体验节1、路演、孔雀城内部推介2、郁金香温泉戏水节1、联合国人居署评选2、国际温泉小镇趋势论坛1.高端温泉养生配套体验。1.“首席温泉小镇”形象固化；2.年底感恩季，明星楼盘持续释放1、借势孔雀城品牌宣传2、温泉养生概念传递类独栋＋联排＋叠院多产品线推售，增加客户群目标推广主线活动策划推广阶段阶段目标媒介策略推售产品报纸：温泉养生小镇的潮流生活户外：区域拦截，树立领地感，持续截流竞品客源。杂志：精品专题刊发户外：区域拦截，树立领地感，持续截流竞品客源。网络：孔雀城官网整合，新浪、搜房二大主流网络覆盖；户外：大广高速户外出街，106国道、金海街沿途道旗，工地围挡；分期开发安排及策划项目共801.6亩，示范区68亩，预留24亩作为后续样板楼建设；其余为房源，分为五期开发。一期占地面积建筑面积开工时间开盘时间交房时间150.8亩86189平米2013-3-12013-6-12015-5-30示范区一期四期五期示范区占地面积建筑面积（m2)开工时间开放时间共50亩15624.712012-10-162013-5-21围墙围墙变压器800KVA一期大门施工动线销售动线温泉井第一流水段第二流水段第三流水段一期办公、生活区变压器400KVA甲方监理总包生活区200m2450m21300m2二期3.1期3.2期三期水井

4.2工程策划与招标策划报告604.2.2重要进度节点及项目发展计划的策划

项目发展计划的工作安排《项目发展计划》的版本编制时间片区评审时间事业部评审时间报总部评审时间实施版2013-01-012013-01-102013-01-202013-1-30实施深化版2013-02-012013-02-62013-02-202013-2-28实施调整版2013-03-012013-03-102013-03-202013-3-31

重要进度节点计划分期施工许可证基础（土方）开工销售展示区开放开盘结构封顶完成配套设施竣工备案集中交付项目后评估示范区2012-10-162012-5-212013-6-12012-12-252013-4-152013-5-252013-5-252013-8-251期2013-2-202013-3-12013-6-12014-4-302015-3-302015-4-302015-5-302015-8-302期2013-6-202013-7-12013-8-12014-5-302015-5-302015-6-302015-7-302015-10-303.1期2013-8-202013-9-12013-10-12014-6-302015-6-30-2015-7-302015-8-302015-11-30

4.2工程策划与招标策划报告614.2.3质量、安全及交房等目标的策划分期名称质量目标工程第三方检查评估目标样板覆盖率安全文明目标一次交房率工程质量媒体曝光率（网络、媒体、报等）集中交房后3个月内业主渗漏投诉率集中交房后3个月内维修问题关闭率示范区一次性验收合格≥85分≥95%无重大伤亡事故≥85%≤1次/百户≤3%≥95%1期一次性验收合格≥85分≥95%廊坊市文明工地，无重大伤亡事故，轻伤事故率低于0.3%≥90%≤1次/百户≤3%≥95%2期一次性验收合格≥85分≥95%廊坊市文明工地，无重大伤亡事故，轻伤事故率低于0.3%≥90%≤1次/百户≤3%≥95%3期一次性验收合格≥85分≥95%廊坊市文明工地，无重大伤亡事故，轻伤事故率低于0.3%≥90%≤1次/百户≤3%≥95%

牛驼温泉孔雀城

温泉工程技术专篇温泉井简介位置出水温度日出水量（方）南侧73℃1320位置出水温度日出水量（方）西侧73℃1224位置出水温度日出水量（方）东侧74℃1320温泉的水质及医疗价值指标含量（mg/L）医疗价值水质类型Cl--Na+型氟7.69对风湿性关节炎、皮肤病等有一定的疗效偏硅酸60.4预防动脉硬化、冠心病及心血管疾病锂1.53预防动脉硬化性心脏病偏硼酸21.5消毒、消炎、杀菌矿化度3198氯化物可使水质滑腻，可治皮肤病，风湿痛，神经痛。硫化氢2.12需适当除硫化氢处理铁含量0.715需适当除铁处理温泉梯级利用流程示意图热能进行梯级综合利用，地热水抽出先供暖，一级换热后地热水降至55℃左右进水处理系统处理后，供养生保健和洗浴，部分温泉水换热后回灌。73℃55℃