习题第三章建设用地使用制度

2015年全国经济专业技术资格考试（中级）《房地产专业知识与实务》习题精讲班第三章建设用地使用制度

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）

【习题】关于国有建设用地租赁范围的说法，正确的是（）。（2011年真题）

A.对土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，不可实行租赁

B.对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁

C.对使用者申请建设用地进行非经营性开发、依法应当有偿使用的，只能采用租赁

D.国有企业破产或出售时所涉及的划拨建设用地使用权，既可采取出让方式处置，也可实行租赁

【答案】B

【解析】本题考查国有建设用地租赁范围。A选项可以实行租赁，C选项可以采用租赁，也可采用法律规定的其他有偿使用方式，D不实行租赁。参见教材P47。

【习题】关于建设用地使用权出租的说法，正确的是（）。（2011年真题）

A.建设用地使用权出租的主体是国家

B.建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人

C.建设用地使用权出租时，建设用地使用权人发生改变

D.建设用地使用权出租期间，出租人的建设用地使用权消灭

【答案】B

【解析】本题考查建设用地使用权的出租。建设用地使用权出租的主体是通过出让或转让方式获得建设用地使用权的土地使用权人。参见教材P51。

【习题】关于建设用地使用权抵押的说法，正确的是（）。（2011年真题）

A.同一宗建设用地使用权可以设定两个以上的抵押权

B.以两宗建设用地使用权设定同一抵押权的，视为两个抵押标的物

C.以建设用地使用权抵押的，该土地上的在建工程不一并抵押

D.以已出租的建设用地使用权抵押的，原租赁合同无效

【答案】A

【解析】本题考查设定建设用地使用权抵押应注意的问题。B选项应视为同一抵押标的物，C选项应是一并抵押，D选项原租赁合同继续有效。参见教材P54。

【习题】已动工开发建设、但已投资额占总投资额不足（）且未经批准中止开发建设满一年的土地，可以认定为闲置土地。（2011年真题）

A.25%

B.30%

C.33%

D.50%

【答案】A

【解析】已动工开发建设、但已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设满一年的土地，可以认定为闲置土地。参见教材P57。

【习题】下列农民集体所有的土地中，不属于集体建设用地的是（）。（2011年真题）

A.乡镇企业用地

B.宅基地

C.自留地

D.乡（镇）村公共设施用地

【答案】C

【解析】本题考查集体建设用地的使用范围。集体建设用地包括：乡镇企业用地、农民宅基地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地。C一般属于农用地，不属于建设用地。参见教材P59。

【习题】关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是（）。（2010年真题）

A.建设用地使用权赠与是无偿行为

B.赠与人与受赠人之间需要签订赠与合同

C.赠与人愿意赠与，且受赠人愿意接受，赠与合同才能成立

D.赠与的建设用地使用权无须办理相关手续

【答案】D

【解析】本题考查建设用地使用权的赠与。虽然是赠与，也要办理相关手续（过户）。参见教材P49。

【习题】处分抵押的建设用地使用权所得金额，首先用于（）。（2010年真题）

A.偿还抵押权人的债权本息

B.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害

C.支付处分抵押建设用地使用权的费用

D.缴纳相关税费

【答案】C

【解析】本题考查抵押的建设用地使用权处分的受偿。处分抵押的建设用地使用权所得金额，依下列顺序分配：①支付处分抵押建设用地使用权的费用。②扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费。③偿还抵押权人的债权本息及支付违约金。④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。⑤剩余金额交还抵押人。参见教材P54。

【习题】关于使用集体建设用地的说法，正确的是（）。（2010年真题）

A.使用集体建设用地不超过一定面积的，可不办理审批手续

B.使用集体建设用地应按规划用地，节约用地，保护耕地

C.使用集体建设用地应按计划用地，突破计划控制指标时应报当地土地管理部门备案

D.占用集体所有的农用地的，不用办理农用地转用审批手续

【答案】B

【解析】本题考查集体建设用地的使用原则五条。集体建设用地的使用原则包括：维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益；按规划用地，节约用地，保护耕地；按计划用地，不得突破计划控制指标；依法办理审批手续；涉及占用农用地，必须办理农用地转用审批手续。参见教材P59。

【习题】关于国有建设用地使用权租赁的说法，错误的是（）。（2010年真题）

A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

B.对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物进行维护的义务

C.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受损的，应承担损害赔偿的义务

D.按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利

【答案】B

【解析】本题考查国有建设用地使用权租赁。在租赁关系存续期间，出租人有修缮义务。即出租人要对租赁标的物进行必要的维护。参见教材P51-52。

【习题】下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（）。（2009年真题）

A.通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权

B.通过协议出让方式取得的建设用地使用权

C.通过转让方式取得的建设用地使用权

D.已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权

【答案】D

【解析】本题考查建设用地使用权不得设定抵押的情况。属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：已依法公告列入拆迁范围的房地产。参见教材P53。

【习题】下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是（）。（2009年真题）

A.抵押

B.出售

C.互换

D.赠与

【答案】A

【解析】本题考查国有建设用地使用权的转让方式。国有建设用地使用权转让的主要形式有出售、互换和赠与三种。抵押是和转让平行的概念。还要注意与出让几种方式的区别。参见教材P50。

【习题】建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是（）。（2009年真题）

A.新增建筑物属于抵押财产

B.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分

C.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让

D.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿

【答案】B

【解析】建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。参见教材P55。

【习题】下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是（）。（2009年真题）

A.互换的标的物必须都是建设用地使用权

B.互换的标的物之一必须是建设用地使用权

C.互换后的建设用地使用权人不发生变化

D.互换的建设用地使用权应当是等值的

【答案】A

【解析】双方必须均是以建设用地使用权作为转移对象，否则就是买卖。参见教材P50。

【习题】下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是（）。（2009年真题）

A.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益

B.按规划用地、节约用地、保护耕地

C.按计划用地，可以适当突破计划控制指标

D.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续

【答案】C

【解析】本题考查集体建设用地使用的原则。按计划用地，不得突破计划控制指标。参见教材P59。

【习题】办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括（）。（2008年真题）

A.抵押合同

B.抵押登记申请书

C.国有建设用地使用权出让合同

D.国有土地使用证

【答案】C

【解析】本题考查抵押登记交验的文件。登记时必须拥有土地使用证，表明土地权属。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。参见教材P54。

【习题】下列各建设项目用地中，土地使用权出让的年限不可能为50年的是（）。（2008年真题）

A.别墅用地

B.图书馆用地

C.汽车装配厂用地

D.购物中心用地

【答案】D

【解析】本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为40年，不可能为50年。参见教材P41。

【习题】某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（）人。（2008年真题）

A.3

B.5

C.7

D.9

【答案】B

【解析】本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。参见教材P42。

【习题】下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是（）。（2008年真题）

A.汽车加油站

B.地税局机关

C.城市绿地

D.街心公园

【答案】A

【解析】本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目，不能以划拨方式得到用地。参见教材P39。

【习题】甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为（）年。（2008年真题）

A.35

B.40

C.45D.65

【答案】C

【解析】本题考查土地使用权出让的最高年限。工业用地最高出让年限为50年，开发期为5年，则剩余的土地使用年限为50－5＝45年。参见教材P41。

【习题】某公司3年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于（）年。（2007年真题）

A.37

B.40

C.47D.50

【答案】A

【解析】注意是三年前获得的土地，建成的酒店的使用期是40－3＝37年。参见教材P41。

【习题】下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是（）。（2007年真题）

A.成片开发土地使用权只能成片转让

B.土地使用权转让时.其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移

C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件

【答案】A

【解析】本题可采用排除法。参见教材P50。

【习题】《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括（）。（2007年真题）

A.土地使用期限

B.土地用途

C.动工开发建设期限

D.土地界址、面积

【答案】C

【解析】物权法中规定的少，而具体操作中规定的多，所以对备选项进行比较，排序其不重要性或具体性。参见教材P46。

【习题】土地使用权出让招标公告的内容一般不包括（）。（2007年真题）

A.投标人的名称和地址B.投标人的资格要求

C.投标保证金D.确定中标人的标准和方法

【答案】A

【解析】用常识即可判断，发招标公告时并不知道谁会来投标。参见教材P41。

【习题】国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（）。（2007年真题）

A.土地使用权转让

B.土地使用权出租

C.国有土地租赁

D.土地使用权抵押

【答案】C

【解析】如果备选项里面出现国有土地出租，也不能选，只能选租赁，国有土地出租是土地二级市场，即土地使用者与使用者之间流转土地。参见教材P38。【习题】在出让建设用地使用权年限为50年的土地上，不允许的建设项目是（

）。A.公寓

B.写字楼C.工业厂房

D.酒店【答案】D【解析】D属于商业，最高只能出让40年。参见教材P41。【习题】A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为（

）。A.7月1日B.7月2日C.7月9日D.7月10日【答案】C【解析】抵押合同自登记日生效。参见教材P54。【习题】下列以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回建设用地使用权的是（

）。A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发【答案】C【解析】以出让方式取得建设用地使用权满两年未动工开发的，政府可以无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外。参见教材P56。【习题】下列关于建设用地使用权拍卖出让的说法中，正确的是（

）。A.拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布B.若竞买者不足两人，应当中止拍卖C.竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商确定是否成交D.拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价【答案】B【解析】参见教材P42。【习题】M公司取得了某成片土地的国有建设用地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若M公司要转让该土地的建设用地使用权，应满足的条件是（

）。A.取得建设用地使用权两年以后B.完成开发投资总额的25%以上（不含建设用地使用权出让金）C.完成开发投资总额的25%以上（含建设用地使用权出让金）D.形成工业用地或者其他建设用地条件【答案】D【解析】参见教材P49。【习题】土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，（

）。A.其土地使用权出让金随之相应调整B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定【答案】A【解析】参见教材P47。【习题】建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（

）。A.是否转让由双方议定B.由转让方决定是否转让C.由受让方决定是否转让D.随之转让【答案】D【解析】房地不可分割，地随房走，房随地走。参见教材P50。【习题】建设用地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（

），出租方负有除去或防止义务。A.若是由于出租方的原因所致的B.不论是出租方还是第三方的原因所致的C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的【答案】B【解析】参见教材P52。【习题】甲拥有一宗土地的使用权，自2004年1月1日起将其出租给乙使用，租期5年。2005年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则（

）。A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同B.原租合同是否有效，就由乙丙协商确定C.乙应将租金直接支付给丙D.甲仍有权收取乙的租金【答案】D【解析】买卖或抵押不破租赁，原租赁合同依然有效。参见教材P54。

【习题】已动工开工但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足（

）且未经批准中止开发建设连续满一年的土地，可以认定为闲置土地.A.1/3B.1/2C.2/3D.1/4

【答案】A

【解析】参见教材P57。【习题】《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（）所有。A.国家B.所在的村民小组C.农民个人D.农民集体【答案】D【解析】宅基地的所有权归集体，使用权归农民个人。参见教材P59。【例题】下列用地中，可以进行建设用地使用权抵押的是（

）。A.教育、医疗建设用地B.文物保护建筑用地C.已依法公告列入征收范围的用地D.通过有偿转让方式取得的建设用地【答案】D【解析】本题考查国有建设用地使用权抵押权的设定。ABC都不能进行建设用地使用权抵押，只有D可以。二、多项选择题（每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）。【习题】下列建设用地中，属于按建设用地服务的产业类型分类的有（

）。（2011年真题）A.农业建设用地B.非农业建设用地C.工业建设用地D.民用建设用地E.军事建设用地【答案】AB【解析】本题考查建设用地的分类。按建设用地服务的产业类型分类，分为农业建设用地和非农业建设用地。参见教材P37。【习题】下列建设用地中，属于按建设用地服务的产业类型分类的有（

）。（2011年真题）A.农业建设用地B.非农业建设用地C.工业建设用地D.民用建设用地E.军事建设用地【答案】AB【解析】本题考查建设用地的分类。按建设用地服务的产业类型分类，分为农业建设用地和非农业建设用地。参见教材P37。

【习题】关于建设用地使用权出售和交换的说法，正确的有（）。（2011年真题）

A.两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的

B.市场经济中两者的性质是相同的

C.从法律性质看，两者的合同均为双务有偿合同，双方当事人的法律地位是相当的

D.两者均可以以金钱为标的物

E.两者均是建设用地使用权出让的主要形式

【答案】ABC

【解析】本题考查建设用地使用权转让的方式。建设用地使用权交换当事人双方必须以金钱以外的实物为标的物，所以D项错误；出售和交换是建设用地使用权转让的两种基本形式，注意区分出让和转让。建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。参见教材P50。

【习题】国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有（）。（2009年真题）

A.适用范围不同

B.出让金形成方式不同

C.最低价确定的原则不同

D.协议出让无需公布出让计划

E.出让主体不同

【答案】ABC

【解析】本题考查协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别。协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有：适用范围不同；出让金形成方式不同；最低价确定的原则不同。参见教材P45。

【习题】国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有（）。（2009年真题）

A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

B.对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要

C.国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同

D.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任

E.按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利

【答案】ADE

【解析】本题考查国有建设用地使用权租赁双方的权利和义务。对于已出租的建设用地使用权，出租人要对租赁标的物进行必要的维护，B错；国有建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同，C错。参见教材P52。

【习题】建设用地使用权出租中，出租方的义务包括（）。（2008年真题）

A.保管义务

B.修缮义务

C.妨害去除义务

D.租赁标的物返还义务

E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物

【答案】BCE

【解析】本题考查建设用地使用权出租中，出租方、承租方的权利和义务。AD为承租方义务。参见教材P52。

【习题】下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有（）。（2008年真题）

A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让

B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布

C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交

D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价

E.出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金

【答案】BC

【解析】本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让；D在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人；E竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。参见教材P42。

【习题】下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有（）。（2007年真题）

A.国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式

B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同

C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让

D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期

E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权

【答案】ABD

【解析】C转租不同于转让，第三人取得了土地他项权利，而不是土地的使用权；E应给承租人补偿。参见教材P48。

【习题】下列情形中，国家可以无偿收回国有土地使用权的有（）。（2007年真题）

A.因社会公共利益需要而提前收同土地使用权的

B.为实施城市规划而提前收回土地使用权的

C.商业用地土地使用权届满的

D.以出让方式取得土地使用权开发房地产，满两年未动工的

E.土地使用者因破产而停止使用土地的

【答案】CD

【解析】出让土地收回是无偿的，划拨土地收回是有补偿的，因此本题可以转化为哪些属于出让土地的收回。另外注意两种方式均可收回的情况。参见教材P56。【习