开发成本与费用

6开发成本与费用支出核算对于成本费用的核算，许多房地产开发企业普遍感到困惑：成本是多少？项目到底赚了多少钱？每个项目成本的发生过程是怎样的？同一类项目之间区别在何处？……面对日益精细化的经营管理，正确地进行成本费用核算，全面系统地反映各核算对象在其整个开发周期的实付成本、开发成本的构成情况，实现成本核算和成本控制的目标，并为房地产企业控制成本变动、洞悉成本动向、掌控投资进度等提供客观依据，将是核算部门义不容辞的责任。6.1成本费用的核算特点房地产开发企业成本费用核算特点：（1）核算时间跨度大（2）核算难度大（3）成本核算的差异性较大在实际处理中一般企业通过“开发成本”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”等账号，对开发项目的成本和费用进行归集和核算。区分开发成本和完全成本开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项支出，相当于工业企业的产品制造成本；而完全成本是指为开发项目而发生的全部成本费用。开发成本可分为：（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）基础设施费（4）建筑安装工程费（5）公共配套设施费（6）分配转入的开发间接费用6.2成本费用核算的一般程序6.2.1费用核算的基本步骤（1）确定成本费用核算对象（2）设置有关成本核算会计科目和账簿（3）确定分摊成本费用的分配方法、标准（4）分期结转完工开发产品（5）结转完工开发产品销售成本6.2.2费用核算对象的确定（1）在同一开发地块、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的开发项目，可以确定为一个成本核算对象。（2）对于开发规模较大、工期跨度较长、开发产品类型迥异、装修标准不同的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的区域、进度或产品类型等划分成本核算对象。（3）同一项目有公寓、写字楼等不同功能的，在按区（期）划分成本核算对象的基础上，还应按产品类型划分成本核算对象；同一区域、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。6.2.3核算账户的设置（1）“开发成本”账户用于核算企业在土地、商品房、合作和代建工程开发过程中所发生的各项费用。（2）“开发间接费用”账户用于核算工程现场管理部分为开发产品而发生的各项间接费用。（3）“销售费用”（4）“管理费用”（5）“财务费用”6.3开发成本的核算和结转6.3.1土地征用及拆迁补偿费6.3.1.1土地征用及拆迁补偿费的组成（1）土地征用费（2）拆迁补偿费（3）“七通一平”费（4）土地闲置费6.3.1.2土地开发支出划分和归集的原则6.3.1.3土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）基础设施费（4）开发间接费6.3.1.4土地开发成本的核算例6-1甲房地产开发企业受市政府委托，对一块面积为5万平方米的湖东危改地进行土地储备管理，并于2005年11月份内，共发生了下列有关土地开发支出：（1）11月5日，用现金支付征地拆迁费50万元（2）11月11日，用银行存款支付规划设计单位10万元设计费用（3）11月20日，用银行存款支付施工单位5万元管道施工费用（4）本月发生开发间接费4万元，根据企业各开发项目的投入情况，应分配计入该土地开发项目2万元，并于11月30日进行了费用的分摊结转。6.3.1.5已完工土地开发成本的结转假如上述湖东危改地块累计支出100万元后，完工并办理了验收手续。

假如甲企业拍卖得到了某成片危改地块，可用于开发别墅、多层和高层住宅，假设上述湖东危改地块是其中的一部分。前前期期工工程程费费主要要包包括括以以下下内内容容：：（1））项项目目前前期期报报批批报报建建费费（2））规划划设计计费（3））勘测测丈量量费（4））临时时设施施费（5））其他他基基础设设施费费主要包包括以以下内内容：：（1））供电电工程程费（2））给排排水工工程费费（3））供气气工程程费（4））供热热工程程费（5））道理理工程程费（6））通讯讯工程程费（7））电视视工程程费（8））照明明工程程费（9））绿化化工程程费（10）环环卫工工程费费（11）其其他建建筑安安装工工程费费（1））土建建工程程费（2））安装装工程程费（3））装修修工程程费（4））项目目或工工程监监理费费（5））其他他公公共配配套设设施费费分情况况处理理（1））在商商品房房、出出租房房在开开发工工程中中，根根据有有关法法规，，产权权及其其收益益权不不属于于开发发商，，开发发商不不能有有偿转转让也也不能能转作作自用用固定定资产产的公公共配配套设设施支支出应应计入入有关关成本本核算算对象象的““公共共配套套设施施费””，并并计入入“开开发成成本””账户户的借借方。。（2））对不不能有有偿转转让、、不能能直接接计入入各成成本核核算对对象的的各项项公共共配套套设施施，如如果工工程规规模较较大，，可以以各该该配套套设施施作为为成本本核算算对象象。（3））属于于营利利性的的，或或产权权归开开发商商所有有的，，或未未明确确产权权归属属的，，或无无偿赠赠与地地方政政府、、公共共事业业单位位以外外的其其他单单位的的，应应计入入“开开发成成本———配配套设设施开开发成成本””成本本项目目，并并计入入“开开发成成本””账户户的借借方和和“银银行存存款””等账账户的的贷方方。开开发间间接费费用开开发间间接费费用的的组成成和核核算开发间间接费费用包包括：：（1））职工工薪酬酬；（（2））保险险费；；（3）职职工住住房公公积金金；（（4））劳动动保护护费；；（5）折折旧费费；（（6））办公公费；；（7）周周转房房摊销销；（（8））资本本化利利息支支出；；（9）其其他费费用开开发间间接费费用的的分配配每月月月末，，应对对开发发间接接费用用进行行分配配，全全额分分配计计入有有关开开发产产品成成本。。开发发间接接费用用的分分配方方法，，企业业可以以根据据开发发经营营的特特点自自行决决定，，如使使用投投资比比重、、开发发面积积比例例等。。例6-3乙乙开开发企企业以以累计计投资资比例例对在在建项项目进进行开开发间间接费费的分分摊，，那么么某项项开发发产品品成本本分配配的开开发间间接费费=本本月实实际发发生的的间接接费*（某某项开开发产产品的的累计计投资资额/该企企业在在建项项目的的累计计投资资额））。假假设乙乙企业业在2005年年12月份份共发发生了了开发发间接接费100万元元，在在建的的A住住宅项项目、、B土土地开开发项项目和和C写写字楼楼项目目的累累计投投资额额分别别是2000万万元，，1000万元元和7000万万元。。6.4工工程款款支付付的核核算、、工程程合同同结算算与项项目结结算工程进进度款款得结结算与与支付付，一一般可可分以以下两两种方方式：：（1））按月月结算算与支支付（2））分段段结算算与支支付开发企企业按按照合合同规规定预预付给给承包包企业业的工工程款款，材材料款款，应应计入入“预预付账账户””账户户的借借方；；按照照工程程价款款结算算账单单应付付给承承包施施工企企业的的工程程款，，应计计入““开发发成本本”等等账户户的借借方和和“应应付账账款””账户户的贷贷方，，支付付工程程款时时，记记入““应付付账款款”账账户的的借方方和““银行行存款款”等等账户户的贷贷方。。例6-42006年3月15日日，丙丙房地地产开开发企企业与与丁建建筑施施工企企业就就丙企企业开开发的的D花花园洋洋房项项目签签订了了主体体建筑筑成本本合同同，合合同总总额为为1000万元元，3月18日日，丙丙企业业按照照合同同规定定在开开工前前预付付了材材料款款50万元元，则则丙企企业应应在支支付时时，作作如下下会计计分录录：6月30日日，丙丙企业业根据据丁企企业完完成的的工程程量，，应支支付200万元元的进进度款款，鉴鉴于原原已支支付了了50万元元的预预付款款，丙丙企业业实际际支付付给丁丁企业业150万万元。。作如如下会会计分分录：：工工程合合同结结算的的账务务处理理合同结结算金金额=合同同金额额+累累计变变更金金额+结算算调整整金额额应付金金额=合同同结算算金额额-累累计已已付款款-保保险金金额-甲供供材料料应扣扣款-其他他应扣扣款例6-5承承例例6-4,2006年年11月月，，D花花园园洋洋房房的的主主体体建建筑筑工工程程顺顺利利竣竣工工，，丁丁企企业业向向丙丙企企业业提提交交了了竣竣工工材材料料及及结结算算书书，，丙丙企企业业委委托托某某造造价价咨咨询询公公司司进进行行了了审审核核并并对对工工程程款款项项支支付付情情况况进进行行了了核核定定，，确确定定工工程程结结算算造造价价1150万万元元，，即即：：合合同同金金额额1000万万元元，，累累计计变变更更120万万，，本本次次结结算算调调整整金金额额30万万元元，，累累计计支支付付了了900万万元元工工程程款款，，应应扣扣甲甲供供材材料料款款40万万，，应应扣扣代代垫垫水水电电费费10万万元元，，假假设设合合同同规规定定丁丁企企业业应应对对工工程程保保险险2年年，，保保险险比比例例为为工工程程结结算算金金额额的的3%。。开开发产品品项目结结算的账账务处理理例6-6承例例6-4，假定定2007年10月，，D花园园洋房项项目竣工工验收，，经过各各相关部部门对所所涉及的的单项工工程全部部进行结结算处理理后，最最终确定定了该项项目的直直接成本本，经过过相应的的账务处处理后，，D花园园洋房项项目的开开发成本本账户明明细如下下：土地地征用及及拆迁补补偿费500万万元，前前期工程程费120万元元，基础础设施费费90万万元，建建筑安装装工程费费2500万元元，公共共配套设设施费220万万元，开开发间接接费240万元元。次月月，丙企企业进行行了开发发产品的的结转，，作如下下分录：：自自建投资资性房地地产项目目结算的的账务处处理投资性房房地产主主要包括括：（1）出租租的土地地使用权权；（2）长期期持有并并准备增增值后转转让的土土地使用用权；（（3）企企业拥有有并已出出租的建建筑物。。自行建造造投资性性房地产产的成本本，由建建造该项项资产达达到预定定可