第四章土地集约经营

第十八章土地金融(LandFinance)

【重点】

1、土地金融概述2、中国房地产金融的发展及其对策【重点】

1、土地报酬规律的概念和内涵；2、土地报酬运动三阶段分析；3、土地集约经营原理。

首页第四章土地集约利用与规模利用第一节土地集约利用第二节土地规模利用首页第四章土地集约利用与规模利用第一节土地集约利用一、土地集约利用概述二、“土地报酬递减规律”思想的形成和演进三、土地报酬的实质及其形态四、报酬变化的阶段分析五、土地报酬递减规律的应用目录是指在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入，以提高土地收益的经营方式。土地集约利用一、土地集约利用概述土地利用集约度

与集约利用形式资本集约型:单位土地面积上投入的资本较多时，这种土地集约利用形式称为资本集约型；劳动集约型:单位土地面积上投入的劳动较多时，这种土地集约利用形式称为劳动集约型。

土地利用集约度：是指在生产过程中，单位面积的土地上投入的资本和劳动的数量。（一）“土地报酬递减规律”的早期表述（二）“土地报酬递减规律”思想的中期演变（三）“土地报酬递减规律”思想的发展与完善（四）几点启示二、“土地报酬递减规律”思想的形成和演进威廉·配第最早注意到

“土地报酬递减”现象

一定面积的土地的生产力有一最大限度，超过这一限度之后，土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了杜尔阁对“土地报酬递减规律”

的内涵进行了详细表述

撒在一块天然肥沃的土地上的种子，增加劳动投入后，产品产量增加的比例会大于投资增加的比例，直到这一比例达到它所能达到的最大限度为止。超过这一点再增加投资，产量的增加会越来越少，直到土地的肥力被耗尽，投资的增加不会使产量有任何提高安德森首先注意到了

科学技术因素的影响作用

在合理的经营制度下，土地的生产率可以无限制地逐年提高但在一定的科学技术条件下，这种提高是有限的。土地肥力会递减，一定量的土地能供养的人口是有限的威斯特首次正式提出

“土地报酬递减规律”在耕作改进的过程中，原生产物数量的增加将耗费日益增大的费用，或者换句话说，土地纯产品和它的总产品的比例是持续递减的“土地报酬递递减规律”思思想的中期演演变马尔萨斯最早早提出“土地地肥力递减规规律”主要观点：““按耕作进进展的比例而而增加的年产产量，和以前前的平均增加加额比较起来来，必然是逐逐渐地并不不变地减少下下去的”与杜尔阁的区区别：1、从宏观角角度分析问题题2、分析的是是人类整个社社会生产过程程3、分析对象象是不同年代代、土地、作作物的不同投投入所带来的的产量的平均均变化4、只看到报报酬递减，而而没看到此前前的递增西尼尔给其内内涵增加了““农业生产技技术保持不变变”这一重要要条件引入“若干生生产要素投入入量保持不变变”作为其发发生作用的前前提条件研究报酬的领领域从农业生生产部门回到到了农业生产产单位报酬作为不变变生产要素的的生产率，演演变成可变生生产要素的生生产率把“报酬递减减规律”从农农业领域推广广到一般生产产领域“土地报酬递减规律”思想的发展和完善土地报酬递减减规律：由于受土地生生产力的因素素限制的作用用，在技术和和其他条件不不变的前提下下，人们在同同一地块上连连续投入劳动动和资本，土土地报酬增加加随投入量的的增加而增加加；当达到一一定限度时，，随着投入量量的增加土地地报酬就会递递减的现象。。1、土地报酬与土地肥力不是同一概念念2、“土地报报酬递减规律律”命题没有有准确表达该该规律的本质质（变动要素素的变化规律律）3、“土土地报酬酬递减规规律”不不是针对对历史过过程，而而是在一一定生产产条件下下，一季季作物的的生产过过程4、“土土地报酬酬递减规规律”属属于与生生产关系系无关的的生产力力范畴5、土地地单产的的提高重重要的一一条是品品种，而而品种不不在“报报酬递减减”研究究之列几点启示示土地报酬酬的实质质及其形形态实质形态实物形态态；价值形态态；价格形形态对一定定面积积土地地投入入中某某项变变动要要素素的生生产率率三、土地报报酬的实质质及其形态态产出的实物物量报酬酬=—————————————————（实物形态态）某某单项项变动生产产要素的实实物量产出物的价价值（或产产值）报酬酬=—————————————————（价值形态态）某某单项项变动生产产要素的价价值量产出物的价价格（或货货币额）报酬酬=——————————————————————（价格形态态）某某单项变动动生产要素素的价格（（或货币额额）四、报酬变变化的阶段段分析1、自然科科学是研究究“报酬递递减规律””的基础2、报酬变变化阶段的的数学分析析3、土地报报酬的阶段段分析1、自然科科学是研究究“报酬递递减规律””的基础李比希的““最小因子子律”：作物产量量的多少受受所施元素素的最小因因子的制约约；作物产产量与养分分成正相关关.后来有人将将最小限制制因子定律律又形象地地称为“木桶定律律”，即一个由由分别代表表生态环境境因子的不不同高度的的木块拼合合成的一个个木桶，其其最大储水水量取决于于高度最小小的那块木木块。限制因子定定律的主要要价值是使使生态学家家掌握了一一把研究生生物与环境境复杂关系系的钥匙，，因为各种种生态因子子对生物来来说并非同同等重要，，生态学家家一旦找到到了限制因因子，就意意味着找到到了影响生生物生存和和发展的关关键性因子子。2、报酬变变化阶段的的数学分析析MPPAPPᅀYᅀXxydydxxy农业生产的的函数关系系：Y=f(X1,X2，X3，’’’’Xn)研究一种生生产要素与与总产量的的关系的函函数表达式式：Y=ФФ(Xi)平均产量(APP)=Y/X边际产量(MPP)=ᅀᅀY/ᅀX研究报酬变变化规律，，主要是研研究边际产产量生产弹性（（EPP)==··（（或或EPP=··）），表示报报酬的变化化强弱及变变化方向。。土地投入产出阶段分析第I阶段：：MP＞0，，TP、、AP成上上升趋势；；并MP＞＞AP；；当MP=AP时时，第一阶阶段结束。。第II阶段段：MP＞0，，TP成上上升趋势，，AP、MP下降；；AP＞MP；当MP=0时，TP达到最大大，第二阶阶段结束。。第III阶阶段：MP<0，AP和TP呈下降趋趋势。3、土地报报酬的阶段段分析生产要素的的合理投入入区间：第II阶段段在第Ⅰ阶段段，平均产量一一直在增加加，边际产产量大于平平均产量。。表明在这这一阶段，，相对于投投入不变的的资本来说说，劳动量量缺乏；所所以，劳动动量的增加加可以使资资本的作用用得到充分分利用，从从而使产量量增加。说说明在这一一阶段应继继续投入劳劳动量才能能使资本得得到充分利利用。第Ⅱ阶段，，平均产量开始始下降，边际际产量递减，，即增加劳动动投入量仍可可使边际产量量增加，但增增加的比率是是递减的。由由于边际产量量仍然大于零零，总产量仍仍在增加。第Ⅲ阶段，当劳动量增加加到这一阶段段后，边际产产量为负数，，总产量开始始绝对减少。。土地投入产出阶段分析最佳投资点的的确定：（1）实物形形态：最佳投投资点为C点点，可通过MPP=0来来确定；（2）价格形形态：最佳投投资点通过，，边际成本=边际收益来来确定。当生产函数是是点函数时，，用△y/△△x=Px/Py来确定定最佳点；当当生产函数是是连续性函数数时，用Dy/Dx=Px/Py来来确定最佳点点。Px（Py））：单位投入入（产出）量量价格；五、土地报酬酬递减规律的的应用土地投投入的的现实实意义义：1、要要获得得土地地利用用的高高效益益，就就要有有大量量的投投入；；2、如如果某某项固固定资资产投投入已已达到到最佳佳点，，就不不应再再增加加这种种投入入了；；3、在在现实实经济济活动动中，，应把把所有有投入入（包包括固固定资资产的的投入入）作作为一一个整整体纳纳入变变动生生产要要素类类，按按照报报酬递递减规规律的的思想想，求求得这这些投投入的的最适适量。。第一部部分土地规规模利利用原原理第二部部分农业土土地规规模利利用第三部部分城市土土地规规模利利用第二节节土土地地规模模利用用目录一、土土地利利用规规模土地利用规模：指经济活动中相对独立的经营实体（如企业、城市等）占用土地面积的大小第一部部分土土地地规模模利用用原理理1、土土地利利用规规模是是反映映土地地生产产要素素集中中程度度的一一个指指标。。2、农业经经营规规模不不等于于农业业土地地利用用规模模，但农农业经经营规规模的的大小小很大大程度度上取取决于于土地地利用用规模模。3、土土地利利用规规模对对工商商企业业的经经营规规模不不具决决定意意义。。只有有当土土地成成为劳劳动对对象，，即在在合理理确定定城市市规模模和城城市房房地产产开发发项目目的用用地规规模上上才有有意义义。节目录录固定土土地规规模报报酬—规模模扩大大幅度度等于于规模模报酬酬的增增长幅幅度递增土地地规模报报酬—规模扩扩大幅度度小于规规模报酬酬的增长长幅度递减土地地规模报报酬—规模扩扩大幅度度大于规规模报酬酬的增长长幅度二、土地地规模报报酬所有生产产要素同同比例增增加或减减少，称称为“纯纯粹规模模变动””，由纯粹规规模变动动引起的的企业经经济效益益的变化化，称为为规模报报酬1、土地规模模扩大与规规模报酬变化之间有三种情况是使土地利用用处于报酬递递增阶段以获获得土地规模经济济。2、土地规模模利用规模经济3、土地规模模经济是土地规模的的扩大能获得得的经济利益益。规模经济的对对立面是规模模不经济三、土地规模模经济的一般般来源第一部分土土地规模利用用原理1、内部规模经济济和内部规模不经经济2、外部规模经济济和外部规模不经经济1、各自定义义2、规模经济济产生的原因因：①单个个生产产设备备的不不可分分；②②各生生产要要素相相互联联系的的不可可分性性；③③在购购销阶阶段，，交易易成本本和运运费的的降低低。四、集集聚经经济——空间间意义义上的的规模模经济济产生集集聚经经济的的主要要原原因与聚集集经济济相对对的是是聚集集不经经济。。集聚经经济——将将生产产经营营活动动集中中在某某一地地点所所得到到的空空间意意义上上的规规模经经济。。由于城城市的的集聚聚经济济和集集聚经经济效效益是是由人人口、、劳动动力和和资本本等生生产要要素在在二、、三产产业的的集中中所产产生的的，主主要是是：（1））同类类行业业集聚聚在同同一地地区，，便于于专业业化协协作、、相互互促进进，加加强联联系，，给行行业之之间的的人流流、五五六、、信息息沟通通方面面创造造条件件，亦亦有利利于公公平竞竞争，，相互互提高高技术术水平平和产产品质质量。。（2）不不同企业业集聚在在一个地地区，可可以形成成产业结结构齐全全的技术术与产品品结构体体系，相相互提供供所需原原料和产产品，缩缩短运距距、减少少运费，，节省时时间，提提高效益益外部性问题题“内部化化”产生的的规模经济济外部性；外部经济性性；外部不经济济性外部性问题题“内部化化”外部经济问问题“内部部化”后产产生的效益益外部不经济济问题“内内部化”后后产生的效效益节目录一、农业业土地经营营规模的变变动趋势1.国外农农业土地经经营规模的的变动趋势势第二次世界界大战后，，伴随西方方国家迅速速实现工业化，劳劳动力大量量转移，土土地经营规规模呈迅速扩大之之势2.中国农农业土地经经营规模的的变动趋势势高级社（1956年年）——200公顷顷人民公社（（1958年）———4000公顷生产队———20公公顷承包户（1978年年以来）———0.53~0.63公顷顷第二部分农农业规模模利用节目录二、扩大农农业土地经经营规模的的经济机制制缩小收入差差距，提高高农业劳动动生产率摆脱小规模模经营在市市场竞争中中的不利地地位，享受受购销阶段段的规模经经济充分利用农农业机械，，获得生产产阶段的规规模经济扩大农业土土地经营规规模的条件件非农产业发发达农机化水平平的提高农业社会化化服务的加加强经营者素质质的提高农业土地适适度经营规规模的概念念概念：能取得最佳佳土地规模模效益的农农业土地经经营规模特征：地区性；动动态性；层层次性；适适应性实现农业土土地

适度度规模经营营的组织形形式家庭经营型型：集体经营型型：联合经营型型：规模服务型型种植专业户户、家庭农农场村办集体农农场厂厂办农业业车间联户农场粮粮农联合合体合作社+农农户、公司司+农户实现农业土土地规模经经营的途径径土地流流转节目录第三部分城城市土土地规模利利用节目录●城市规模与与土地利用用●房地产开发发与土地规规模利用我国不同规规模城市的的经济效益益比较城市规模与与土地利用用城市规模与与土地利用用由于集聚经经济的存在在，城市规规模越大，，经济效益益就越高表现：下一一层次城市市的地均GDP为上上一层次的的1/2；；小城市的的人均GDP为中等等城市的1/4来源：随着城城市规模的扩扩大人均创造造的GDP不不断提高；随随着城市规模模的扩大人均均占用的土地地面积不断节节约城市规模经济济

（据王小小鲁等人的研研究）200万人时时规模净效益益最大小于200万万人，规模经经济超过200万万人，规模不不经济市场经济条件件下的城市规规模适度城市规模模的确定在市场经济条条件下，现实实的城市规模模，就是由集集聚经济和集集聚不经济的的平衡关系所所决定。如果用人均效效用水平U的的变化来反映映集聚经济和和集聚不经济济的综合作用用的结果，那那么在其他条条件完全相同同的情况下，，U就会随着着城市规模P的扩大而呈呈现如下的变变化：开始时时随着城市规规模的增大而而增加，到达达一定城市规规模P0后，效用反而而随着城市规规模的增加而而下降。城市市人均效用水水平U最高时时的规模P0，就是适度城城市规模，或或称最佳城市市规模。适度城城市规规模适度城城市规规模———城城市人人均效效用水水平最最高时时的规规模大于适适度城城市规规模的的城市市规模模是稳稳定的的市场场均衡衡，市市场经经济不不存在在对这这种状状况进进行自自我修修正的的机制制在城市市建设设中采采取控控制大大城市市的做做法具具有经经济合合理性性房地产开开发与土土地规模模利用房地产开开发过程程中的外外部性与与土地规规模利用用公共设施施的不可可分性与与土地规规模利用用节目录公共设施施的不可可分性与与土地规规模利用用房地产开开发中，，存在一一个能够够满足开开发项目目功能发发挥所需需的基本本公共设设施建设设的要求求，并使使得基本本公共设设施得以以充分利利用的最最低的合合理用地地规模。。以居住小小区开发发为例，，其合理理用地规规模主要要的制约约因素为为：（1）公公共设施施服务经经济性和和合理的服服务半径径；（2）城城市道路路交通方方面的条