第九章房地产开发经营的理论与策略

第九章房地产企业经营与管理本章内容房地产企业的性质、类型和特征房地产企业机构设置房地产企业经营管理的基本理论房地产企业组织结构设计房地产企业经营决策方法基本要求了解房地产企业的基本性质了解房地产企业的基本要求、设立过程；了解房地产中介的作用、性质、在房地产市场和行业中的地位；了解房地产行业管理的基本内容。本章主要内容房地产企业基本含义房地产分类组织结构设计房地产企业经营房地产行业管理企业经营策略房地产企业经营决策肯定性决策风险型决策不确定性决策案例万科坚持为客户建造高品质的住宅产品，倡导生态环保技术的开发与应用，致力于成为中国房地产行业的持续领跑者和中国优秀的绿色企业。产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。万科的经营策略，相对是比较稳定的。这些策略包括：坚持小户型和装修房；坚持快速周转和较少的土地储备；重视合作；稳健的投资策略；推动住宅产业化和绿色建筑。房地产企业房地产企业是从事土地和房屋开发建设以及在房地产市场中从事房地产商品交换的经济组织。房地产企业是在房地产市场上利用各种生产要素生产并销售房地产商品和劳务的机构。各种生产要素包括土地、资金、建筑知识与技术、人工等方方面面。房地产企业按照企业功能分类1．房地产开发企业。是指从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品以供租售的生产企业。这是市场上房地产商品供给和需求的主体。(1)房地产开发专营公司(2)房地产开发兼营公司(3)房地产开发项目公司。

2．房地产经营企业。是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、抵押、维修等经营管理活动的企业。3．中介服务企业。是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动的企业。它们接受委托，提供有偿服务。

按照企业所有制性质分类1．公有制的房地产企业。2．合资企业。3．私有企业。按照开发经营对象分类1．专门从事土地和城市基础设施开发的企业。2．专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业。3．房地产综合开发经营企业。按照政府对企业干预程度分类商业性房地产企业商品房开发工业用房商业地产等政策性房地产企业廉租房经济适用房政策性住房融资与金融机构房地产企业的的特征房地产企业除除具备企业的的一般性质外外，与其他企企业相比，还还具有以下一一些特征首先，房地产产商品的“不不动产”特性性决定了房地地产企业的地地域属性;其次，土地市市场的垄断性性决定了房地地产企业的不不完全竞争性性第三，房地产产商品生产经经营的复杂性性、系统性决决定了房地产产企业的多功功能特征。组建房地产企企业的条件1．有符合公司司法人登记的的名称和组织织机构。2．有适应房地地产开发经营营需要的固定定的办公用房房。3．有符合规定定额度的注册册资本和流动动资金。4．有一定人数数的持有专业业证书的房地地产专业、建建筑工程专业业的专职技术术人员和专职职财会人员。。5．法律、法规规规定的其他他条件。其他条件国务院1998年7月20日发布的<城市房地产开开发经营管理理条例)规定，设立房房地产开发企企业，除应当当符合有关法法律、行政法法规规定的条条件外，还应应当具备下列列条件：1．有100万元以上的注注册资本。2．有4名以上持有资资格证书的房房地产专业、、建筑工程专专业的专职技技术人员，2名以上持有资资格证书的专专职会计人员员。房地产企业机机构设置规划设计部征地拆迁部工程技术部计划部财务部材料供应部经营部人事部办公室房地产企业的的内部规章制制度(一)领导制度房地产企业的的领导制度包包括经理负责责制和职工代代表大会制。。(二)内部管理制度度思想政治工作作管理制度；；房地产开发发经营管理制制度；工程技技术管理制度度；经济核算算管理制度；；行政人事管管理制度；物物业管理制度度。(三)内部经济责任任制度1．责、权、利利相结合的原原则；2．国家、集体体、个人三者者利益相统一一的原则。3．贯彻执行按按劳分配的原原则。4.房地产企业的的内部经济责责任制。房地产中介服服务机构房地产咨询：：是指为从事房房地产活动的的当事人提供供法律、法规规、政策、信信息、技术等等方面服务的的经营活动。。房地产价格评评估是指对房地产产进行测量、、评定其经济济价值和价格格的经营活动动。房地产经纪是指为委托人人提供房地产产信息和居间间服务的经营营活动。房地产行业管管理内容(一)建立有效的行业管理制度(二)健全行业自律组织(三)完善法规制度房地产行政管管理房地产行政管管理是指国家家和地方人民民政府行政主主管机关，依依照国家的有有关法律、法法规和政策，，对房地产各各方面活动所所实施的全面面的、系统的的管理行为。。房地产行政管管理的主体：：是各级人民政政府房地产行行政主管机关关房地产行政管管理的客体是城市内的全全部房屋和土土地所有从事房地地产业开发、、经营、维修修等经济活动动的企业和个个人。房地产行政管管理的内容（（3－1）1．房地产开发发管理。是指对房地产综综合开发过程程中经济活动动的宏观管理理与政策指导导。包括：开发规划管管理，开发计计划管理，开开发项目管理理，开发成本本和配套管理理和城区危旧旧房改造管理理。2．住宅建设管管理。住宅建设计划管理理，住宅建设设资金管理，，住宅消费管管理，合资建建房和合作建建房管理与个个人建房管理理。3．房地产产权权管理。房地产权属登记发证证管理，房地地产产籍管理理，房地产测测绘管理，落落实房屋政策策和处理历史史遗留的房地地产权属问题题。房地产行政管管理的内容（（3－2）4．房地产使用用管理。包括：房屋分分配、调换和和使用管理，，住房制度改改革，土地出出让、转让和和使用管理，，土地使用制制度改革，房房屋拆迁管理理，房屋供暖暖管理，住宅宅小区管理。。5．房地产市场场管理。包括：市场交交易秩序管理理，房屋买卖卖(含拍卖)与土地使用权权出让、转让让管理，房地地产租赁管理理，房地产抵抵押(含典当)管理，房地产产价格管理，，房地产税费费管理。房地产行政管管理的内容（（3－3）6．房屋修缮管管理。包括：修缮范范围和标准的的管理，修缮缮定额与质量量管理，安全全检查与危房房鉴定管理，，房屋完好程程度评议与评评定标准管理理，修缮技术术管理。7．房地产行业业管理。包括：资质管管理，行业发发展规划与计计划管理，行行业服务标准准、道德规范范和收费标准准管理，专业业人才培训管管理，专业技技术职称评定定管理。8．房地产行政政复议和纠纷纷仲裁。包括房地产行行政复议、房房地产纠纷房地产企业经经营目标与策策略企业经营目标标战略性目标战术性目标战略性目标成长性目标销售额/利润额及其增长目标资产总额开发经营能力、范围和生产量稳定性目标经营安全率利润率支付能力竞争性目标市场占有率企业的声誉房地产开发经经营战术性目目标开发产品的定价策略上追求利润最大一定的投资收益率保持价格稳定市场份额防止和应付竞争良好的销售渠道房地产开发经经营策略财务策略项目开发建设策略市场开发策略价格策略财务策略筹集资金策略资金成本财务风险的平衡和匹配投资策略项目的选择过程资金回收策略销售策略资金的分配策略投资者的收益的实现过程开发建设策略略开发建设策略（一般从属于市场开发策略）确定开发规模开发的时期选择开发方式的选择市场开发策略略市场开拓策略开发新的市场场——领导者策略市场渗透策略进入一个比较较成熟的市场场——跟随者策略产品开发型与多角角化策略进入某个细分分市场市场收缩策略退出某个个细分市市场价格策略略1、高价策策略2、低价策略3、均衡价价格策略略市场均衡衡价格，，对于一一般性的的竞争性性市场4、不均衡衡价格策策略差异定价价策略组织与组组织结构构构成组织的基本要素要素之间的联结纽带组织结构组织结构构的功能能分工和协作分配工作确定权责关系构建分工协作体系组织能力的培养组织结构构的构成成要素静态工作岗位（职位）部门（职能部门、业务部门）动态业务活动业务流程组织结构构的权力力配置授权上级赋予予下属一一定的权权力，使使下属在在一定的的监督之之下，又又相当的的自主权权和行动动权包括：确确定预期期的成果果；委派派任务；；授予职职权集权与分分权权利的分分层级配配置企业的组组织结构构古典企业业组织结结构：直直线制现代企业业组织结结构H型结构：：控股公公司式的的组织结结构U型结构：：直线职职能制：：职能部部门+业务部门门M型结构：：事业部部制——分权制结结构矩阵式结结构：职职能部门门加项目目小组新型企业业组织结结构虚拟公司司组织结结构：企企业之间间的“战战略联盟盟”团队组织织结构：：加强团团队成员员横向流流动网络型组组织结构构：业务务外包和和市场合合约化无界限组组织：组组织结构构扁平化化产品的生生命周期期与市场场周期产品的生生命周期期房地产商商品的生生命周期期，指房房地产产产品从开开发建设设、建成成出售出出租、使使用，正正常的运运营和维维修，并并达到经经济寿命命期，所所经历的的时间周周期。市场周期期进入期成长期成熟期衰退期房地产产产品的周周期往往往并不同同于一般般商品的的生命周周期，因因为房地地产商品品往往具具有自身身的独特特性。房地产企企业经营营决策决策：决策者根根据各种种信息资资料，对对决策对对象进行行研究分分析，提提出不同同的策略略方案，，然后根根据某一一原理或或准则，，从所提提出的方方案中择择优决断断的过程程。是指人们们为了达达到某一一目标，，可能有有多种可可供选择择的方案案，为了了获得最最满意的的结果，，就要进进行比较较和选择择，并作作出如何何行动的的决定。。构成决策策问题的的基本条件（1）存在两两个以上上的自然然状态（（2）存在两两个以上上可供选选择的方方案（（3）存在明明确的目目标（（4）在各种种自然状状态下，，不同方方案的经经济效益益是可以以定量计计量的（（5）自然状状态的出出现，或或者可以以确定、、或者不不可以确确定、或或者可以以估算出出其相应应的概率率。决策类型型根据决策策时的自自然状态态的分布布情况，，可以将将决策问问题分成成以下几几类：确定型决决策：关关于将来来的自然然状态是是肯定和和已知的的不确定性性决策：：关于将将来的可可能的自自然状态态有所了了解，但但无法确确定或估估计其发发生的概概率时的的决策风险决策策：关于于将来的的可能的的自然状状态有所所了解，，但可以以估计其其发生的的概率时时的决策策，这种种事件是是随机的的，决策策带有一一定的风风险性决策原则则1、

遵守政策法规原则2、

取得最佳效益原则3、

风险意识的原则4、

定性与定量分析相结合的原肯定型决决策自然状态态已知的的条件下下的决策策，根据据具体的的指标值值对不同同的方案案进行比比较分析析。风险型决决策随机型决决策准则则：未来来事件的的发生是是随机的的，可以以估计各各种事件件发生的的概率，决策带带有一定定的风险险性。决策的准准则：不不同条件件下的期期望收益益值和损损失值风险型决决策方法法决策方法法1、满意度准则（最适化准则）2、最大可能准则3、期望值准则4、期望值方差准则5、决策树方法1、满意度度准则（（最适化化准则））决策准则则：根据据一个合合理的满满意值来来进行决决策使用条件件：1）选择最最优方案案过于花花费时间间或费用用太高2）在没有有得到其其他的方方案的资资料之前前必须决决策3）估计方方案的损损益值不不可能或或有困难难时，但但可以估估计方案案的满意意度，可可以选择择满意度度最大的的方案当决策准准则为，，收益率率不小于于20%时，第2、3方案均可可以满足足条件，，但方案案2在中需求求时的收收益为20%，并且对对应的自自然状态态的概率率为50%，大于方方案3在高需求求时的概概率30%，因此，，应选择择方案2。可能的收收益不低低于10%，此时时的最最优方方案为为第1个方案案。2、最大大可能能准则则决策准准则从各种自自然状状态中中选择择一个个概率率最大大的状状态，，根据据该状状态下下不同同的方方案的的收益益值进进行决决策举例：：决策：：选择择概率率最大大的自自然状状态，，在该该自然然状态态下，，取收收益最最大的的方案案为最最优方方案，，即第第2个方案案。3、期望望值准则决策准准则：：计算算每个个方案案在不不同的的自然然状态态下的的收益益的期期望值值，作作为决决策的的依据据举例：：决策：：第2个方案案为最最优方方案4、期望望值方方差准则决策准准则：：在许许多情情况下下，计计算不不同方方案的的期望望值的的同时时。计计算方方案的的收益益的方方差，，并同同时运运用期期望值值和方方差来来作为为决策策的依依据，，计算算公式式：举例：：5、决策策树方方法决策准准则：：多重重决策策问题题的决决策方方法，，即具具有多多个层层次的的自然然状态态决策步步骤：A、画出出决策策树B、预计计可能能事件件发生生的概概率C、计算算损益益期望望值D、决策策决策点点策略枝枝策略点点概率枝枝事件举例决策点点建造10万平方方米策略点点高需求求0.316%决策树树建造20万平方方米建造30万平方方米中需求求0.5低需求求0.2低需求求0.2低需求求0.2中需求求0.5中需求求0.5高需求求0.3高需求求0.314%24%8%-4%7%14%20%20%14.6%17.4%10.4%不确定定型决决策决策方方法1、悲观准则2、乐观准则3、最小后悔值准则4、等概率决策准则5、赫威茨准则悲观准准则小中取取大（（收益益）决决策方方法、、大中中取小小（费费用））决策策方法法步骤：：（1）给定每种方案在不同的自然状态下的收益，（2）选择每个方案最小的收益作为比较的依据，（3）比较不同的方案的在不同自然条件下的最小收益值，选择这些最小收益值中最大值对应的方案作为最优的方案。举例：：乐观准准则大中取取大决决策方方法（（收益益）、、小中中取小小决策策方法法（费费用））步骤：：（（1）给定定每种种方案案在不不同的的自然然状态态下的的收益益，（（2）选择择最大大的收收益作作为比比较的的依据据，（（3）然后后比较较不同同的方方案的的在不不同自自然条条件下下的最最大收收益值值，选选择这这些最最大收收益值值中最最大值值对对应的的方案案作为为最优优的方方案。。举例：：最小后后悔值值决策策准则则步骤：：（（1）给定定每种种状态态的最最大收收益，，（（2）然后后求出出每种种自然然状态态下不不同方方案相相对与与最佳佳收益益的差差值，，作为为方案案选择择的后后悔值值。（（3）选择择后悔悔值小小的方方案为为最优优。举例等概率率决策策方法法（等等可能能性方方法））1、给定定每种种状态态发生生的可可能性性相同同，然然后再再按照照期望望决策策方法法进行行决策策2、举例例赫威茨茨准则则1、反映映乐观观与悲悲观之之间的的不同同的水水平，，选择择一个个合理理的乐乐观系系数，，计算算公式式：2、给定方方案在在不同同条件件下的的收益益值和和乐观观系数数，选选取最最大收收益值值和最最小收收益值值，计计算上上述结结果，，然后后比较较不同同的方方案的的计算算值，，从中中选择择最大大值所所对应应的方方案为为最佳佳的方方案。。举例取乐观观系数数为0.759、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。13:31:0713:31:0713:311/1/20231:31:07PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2313:31:0713:31Jan-2301-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。13:31:0713:31:0713:31Sunday,January1,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2313:31:0713:31:07January1,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。01一一月月20231:31:07下下午午13:31:071月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月231:31下下午午1月-2313:31January1,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/113:31:0713:31:0701January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。1:31:07下午午1:31下午午13:31:071月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Sunday,January1,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。13:31:0713:31:0713:311/1/20231:31:07PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月-2313:31:0713:31Jan-2301-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。13:31:0713:31:0713:31Sunday,January1,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2313:31:0713:31:07January1,202314、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。01一月月20231:31:07下下午13:31:071月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九