第八章土地财产制度概论

知识回顾土地的特性要求贯彻落实科学发展观要求市场经济体制要求国家相关法律法规明确规定

一、土地规划利用的必要性知识回顾二、中国土地利用规划体系的基本构成土地利用规划体系基本构成时间跨度行政区域规划任务土地利用总体规划土地利用年度计划全国省级市级县级乡级土地利用总体规划土地利用专项规划土地利用详细规划知识回顾三、中国土地利用规划体系的基本特点由长期总体规划与年度计划构成完整体系；按地域实行分级管理；约束性指标与预期性指标相结合规划体系；是国民经济与社会发展的有机组成部分。知识回顾四、土地利用规划管理的内容土地利用规划的编制与审批土地利用总体规划土地利用年度计划土地利用规划的实施管理土地利用规划实施的监督检查第二编土地财产制度第八章土地财产制度概论主要内容土地财产制度简述第一节土地所有制第二节土地使用制第三节土地国家管理制度第四节土地产权制度第五节第八章土地财产制度概论学习要点土地财产制度构成及相互关系土地财产制度特点土地国家管理制度的内容第一节土地财产制度简述第一节土地财产制度简述

一、土地财产制度的概念和构成

土地制度《土地大辞典》：人们在一定的社会条件下，因利用土地而产生对土地的所有、使用、处分等诸方面的关系总称。《房地产大辞典》：土地关系的总称，包括土地的所有制度和使用制度，两者不可分割，其中所有制占主导地位。（一）土地财产制度的概念

第一节土地财产制度简述土地制度广义：指与土地所有、使用、管理及利用技术等有关的一切制度。狭义：指由土地所有、使用、管理的土地经济制度及相应的法权制度构成的土地财产制度。

一、土地财产制度的概念和构成

标题第一节土土地财产制度度简述（二）土地财财产制度土地经济制度度土地财产制度度土地法权制度度土地所有制土地使用制土地国家管理理制度第一节土土地财产制度度简述土地经济制度度人们在一定的的社会制度下下，在土地利利用中形成的的土地经济关关系的总和，，是社会生产产关系的重要要组成部分。。土地法权制度度人们在土地利利用中形成的的土地经济关关系的法律体体现，是社会会上层建筑的的组成部分。。第一节土土地财产制度度简述土地经济制度度土地法权制度度决定基础反映、确认保护、规范地位的基础性性土地是基本资资源、财产、、资产。农业阶段，土土地最基本生生产要素、主主要财富形式式。阶级划分：地地主、中农、、贫农…人口膨胀、城城市化→城市土地稀缺缺与昂贵。二、土地财产产制度的特点点第一节土土地财产制度度简述国度的差异性性土地占有形式式各国存在差差异：资本主义社会主义第一节土土地财产制度度简述构成的复杂性性土地作为一种种不动产，其其所有、占有有、使用、收收益、处分及及管理等构成成一系列复杂杂的财产关系系和产权体系系。第一节土土地财产制度度简述三、土地财产产制度的演进进与改革土地财产制度度是以土地为为载体结成的的人与人之间间的经济关系系，其好坏、、先进与否———生产力标准。土地财产制度度的推进和演演变：自下而上自发发地渐进式；；国家政权力量量自上而下统统一推进。第一节土土地财产制度度简述第二节土地所有制一、土地所有有制的产生和和发展第二节土土地所有制指人们在一定定的社会制度度下土地所有有权归属的制制度规定。土地的分配问问题土地所有制是土地财产制度度的核心；土土地关系的基基础。基础产生法律体现土地所有权是土地所有者者所拥有的、、受国家法律律保护的排他他性专有权。。表明土地所有制是是社会生产关关系的组成部部分，由社会会生产方式决决定。一个国家土地地所有制的具具体形式制约约因素：社会经济条件件历史发展影响响土地资源禀赋赋…社会制度相同同国家，土地地所有制具体体形式不一定定相同。第二节土土地所有制土地所有制如如何产生与发发展？人类社会初期期→地广人稀、、采集和渔猎猎→无真正意意义土地利用用…人口增加→原始农业产产生发展→固固定生产用地地→土地稀有→土地所有制制…第二节土土地所有制原始社会的氏氏族公社土地地所有制；奴隶主土地所所有制；封建土地所有有制；资本主义土地地所有制；社会主义土地地所有制。社会性质：公有制私有制第二节土土地所有制二、土地所有有制的法律形形式土地资源、财财产、资本特特点，稀缺、、不可移动…….土地所有制需需要在法律上上得到承认和和保护。国家确认并保保护土地所有有制的法律文文件是土地所所有权证书。。第二节土土地所有制第二节土土地所有制咸宁学院《土土地经济学》》“拍卖月球土土地”北京一家自称称“月球大使使馆”的公司司出售月球土土地，顾客花花298元就就能获得6亩亩多月球土地地。丹尼斯·霍普普于1980年11月在在美国旧金山山土地管理部部门登记对月月亮所有权，，并交纳相关关费用，然后后向当地法院院、美国、前前苏联和联合合国递交一份份所有权声明明，宣布丹尼尼斯·霍普为为月球、太阳阳系除地球外外的8大行星星及其卫星土土地拥有者。。三、土地所有有权的流转制制度随着经济发展展和社会关系系的变化，产产生土地所有有权流转。一般情况下是是有偿（土地地买卖），有有时也可以是是无偿的（赠赠与、遗赠等等）。土地私有制：：土地买卖我国土地所有有权流转：单单向、补偿第二节节土土地所所有制制第三节节土地使使用制制第三节节土土地使使用制制土地使使用制制对土地地使用用条件件、形形式和和程序序的制制度规规定，，是土地地财产产制度度的另另一个个重要要组成成部分分。土地使使用权权依法对对一定定土地地进行行占有有、使使用并并取得得部分分土地地收益益的权权利，，是土土地使使用制制的法法律体体现。。一、土土地使使用制制的概概念指人们们在一一定的的土地地所有有制下下，对土地地使用用条件件、形形式和和程序序的制制度规规定。。怎样利利用土土地和和取得得收益益；谁谁享有有土地地使用用权及及其责责、权权、利利。核心内容确定独独立于于土地地所有有权的的土地使使用权权解决土地资资源的的合理理、有有效利利用问问题土地使使用制制第三节节土土地使使用制制表明第三节节土土地使使用制制第三节节土土地使使用制制在英国国买房房子并并不一一定就就买了了土地地，有有的房房屋土土地仅仅有一一定期期限使使用权权。独独立房房屋土土地所所有权权与房房产所所有权权可以以统一一，但但公寓寓住宅宅则不不同，，因为为是几几十户户、几几百户户人共共用一一块土土地，，此时时房屋屋所有有者拥拥有的的只是是土地地的““租期期”，，土地地所有有权也也许在在某个个人手手里，，也许许在政政府手手里。。第三节节土土地使使用制制二、土土地所所有制制与土土地使使用制制的关关系土地使使用制制是在在土地地利用用中产产生的的人与与人之之间的的经济济关系系的另另一个个重要要方面面。在土地地财产产制度度中，，土地地所有有制决决定土土地使使用制制。每一社社会形形态都都存在在着与与土地地所有有制相相适应应的土土地使使用制制及其其具体体形式式。土地使使用制制不仅仅是土土地所所有制制的反反映和和体现现，而而且是是实现现和巩巩固土土地所所有制制的一一种形形式和和手段段。第三节节土土地使使用制制前提提供服服务相对独独立性性反映、、体现现、实实现巩固形形式与与手段段土地所所有制制土地使使用制制第三节节土土地使使用制制三、土土地使使用制制的分分类由于土土地使使用制制的相相对独独立性性→任何社社会形形态下下都有有不同同的土土地使使用制制。按土地地所有有权与与使用用权关关系，，土地地使用用制分分为：：“两权权”合合一“两权权”分分离有偿使使用制制无偿使使用制制第三节节土土地使使用制制第三节节土土地使使用制制根据土土地租租期将将土地地使用用制分分为：：长租制制若干年年无限期期-永永佃制制短租制制年租制制临时出出租四、土土地租租赁关关系的的性质质土地““两权权”分分离→土地有有偿使使用制制，无无论其其具体体形式式如何何，实质———土土地的的租赁赁关系系。土地租租赁关关系性性质：：因社社会制制度性性质、、土地地所有有制性性质不不同而而不同同，反反映不不同阶阶级关关系和和产品品分配配关系系。封建建社社会会、、资资本本主主义义社社会会、、社社会会主主义义社社会会第三三节节土土地地使使用用制制土地地租租赁赁关关系系：：封建建社社会会：：地地主主阶阶级级无无偿偿占占有有佃佃农农全全部部剩剩余余劳劳动动。。资本本主主义义社社会会：：土土地地所所有有者者和和租租地地农农业业资资本本家家共共同同占占有有雇雇佣佣工工人人剩剩余余价价值值。。社会会主主义义社社会会：：国国家家、、集集体体和和个个人人如如何何分分配配土土地地收收益益。。第三三节节土土地地使使用用制制五、、土土地地使使用用制制的的法法律律形形式式土地地使使用用制制由由国国家家以以一一定定法法律律形形式式加加以以确确认认和和保保护护才才能能得得以以实实施施。。实行行土土地地租租赁赁制制，，双双方方要要签签订订土土地地租租赁赁契契约约（（佃佃契契、、租租约约、、租租契契、、租租贴贴、、协协议议、、合合同同……））。。契约约必必须须在在行行政政主主管管机机关关登登记记才才具具法法律律效效力力。。国有有土土地地有有偿偿、、有有期期限限出出让让转转让让→合合同同土地地承承包包合合同同第三三节节土土地地使使用用制制第四四节节土地地国国家家管管理理制制度度第四四节节土土地地国国家家管管理理制制度度土地地国国家家管管理理制制度度指国国家家政政权权以以社社会会代代表表的的身身份份，，对对全全国国（（区区域域））土土地地，，在在宏宏观观上上进进行行管管理理、、监监督督和和调调控控的的制制度度、、机机构构和和手手段段等等形形成成的的完完整整体体系系。。土土地地国国家家管管理理由由中中央央政政府府和和各各级级地地方方政政府府来来实实施施。。一、、建建立立土土地地国国家家管管理理制制度度的的客客观观必必要要性性第四四节节土土地地国国家家管管理理制制度度一、、建建立立土土地地国国家家管管理理制制度度的的客客观观必必要要性性土地地具具特特殊殊重重要要性性土地地供供给给的的稀稀缺缺性性土地地利利用用的的社社会会性性二、、土土地地国国家家管管理理的的内内容容、、目目标标和和手手段段（一一））土土地地国国家家管管理理的的基基本本内内容容土地地权权属属管管理理指国国家家确确认认和和保保护护土土地地所所有有者者和和使使用用者者合合法法权权益益及及调调整整土土地地所所有有权权和和使使用用权权关关系系的的一一种种管管理理，，其其中中包包括括国国家家对对土土地地所所有有权权和和使使用用权权的的必必要要限限制制。。第四四节节土土地地国国家家管管理理制制度度第四四节节土土地地国国家家管管理理制制度度土地地权权属属管管理理的的任任务务社会会主主义义土土地地公公有有制制土地地关关系系土地地所所有有者者和和使使用用者者合合法法权权益益土地地征征收收、、征征购购国有有土土地地有偿偿使使用用国有有土土地地使使用用权权转转让让维护护调整整保护护权属属管管理理的的内内容容：：确认认土土地地所所有有权权和和使使用用权权管理理土土地地权权属属的的变变更更调处处土土地地权权属属纠纠纷纷查处处土土地地权权属属方方面面的的违违法法行行为为集体体土土地地的的征征收收国有有土土地地的的划划拨拨国有有土土地地出出让让与与转转让让土地地使使用用权权收收回回农村村土土地地的的承承包包与与转转包包……依法第四四节节土土地地国国家家管管理理制制度度第四四节节土土地地国国家家管管理理制制度度千里里修修书书只只为为墙墙，，让让他他三三尺尺又又何何妨妨。。万万里里长长城城今今犹犹在在，，不不见见当当年年秦秦始始皇皇。。土地地利利用用管管理理指国国家家通通过过一一系系列列法法律律、、经经济济的的、、技技术术的的及及必必要要的的行行政政等等手手段段，，确确定定并并调调整整土土地地利利用用结结构构、、布布局局和和方方式式，，保保证证土土地地资资源源的的优优化化配配置置、、合合理理利利用用与与保保护护。。（一一））土土地地国国家家管管理理的的基基本本内内容容第四四节节土土地地国国家家管管理理制制度度土地地开开发发利利用用、、整整治治、、保保护护……取得得最最佳佳效益益符合合客客观观规规律律管理理措措施施，，对对土土地地规规划划、、组组织织、、调调控控……土地利用规规划土地开发、、整治与保保护土地利用监监督和调控控土地利用管管理第四节土土地国家管管理制度土地国家管管理的基本目标标保证土地权权属清晰，，最大限度度地满足全全社会对土土地的需求求，促进土土地资源得得到合理有有效利用，，维护良好好生态环境境。（二）土地地国家管理理的基本目目标与任务务第四节土土地国家管管理制度土地国家管管理的具体体任务保护土地所所有权与使使用权；合理调整土土地关系；；对土地所有有权和使用用权进行必必要的限制制；保证土地资资源在国民民经济各个个部门和各各个使用项项目上的合合理分配与与有效利用用…依法正确征征收土地税税收…实施施土地有偿偿使用制度度，开放并并管理土地地市场。第四节土土地国家管管理制度（三）土地地国家管理理的手段立法手段经济手段行政手段政策手段规划计划手手段司法手段技术手段教育手段第四节土土地国家管管理制度三、土地管管理机构的的设置及职职能分工世界各国土土地管理机机构模式：：分类分级管管理模式USA、Australia…垂直统一管管理模式Japan…第四节土土地国家管管理制度第五节土地产权制制度第五节土土地产权权及其权能能构成土地产权制制度指一个国家家土地产权权体系构成成及其实施施方式的制制度规定，，是土地制制度的重要要组成部分分。土地产权指存在于土土地之上的的排他性完完全权利，，包括土地地所有权、、土地使用用权、土地地租赁权、、土地抵押押权、土地地继承权、、地役权等等权利。第五节土土地产权权及其权能能构成土地所有权权土地产权地上权永佃权地役权土地发展权权土地典权土地使用权权G土地抵押权权土地使用权权X土地租赁权权用益物权担保物权自物权他物权物权债权一、土地所所有权（一）什么么是土地所所有权指土地所有有者在法律律规定的范范围内自由由使用和处处理其土地地的权利。。法律意义：：土地所有者者把土地当当做自己的的财产，土土地所有者者有对土地地实行垄断断及支配的的权利。经济意义：：土地所有者者凭借其对对土地的垄垄断从而收收取一定的的地租，地地租是土地地所有权在在经济上的的实现形式式。第五节土土地产权权及其权能能构成（二）土地地所有权的的基本属性性土地所有权权的完全性性土地所有权权的排他性性土地所有权权的恒久性性土地所有权权的归一性性土地所有权权的社会性性第五节土土地产权权及其权能能构成二、土地使使用权土地使用权权：依法对对一定土地地加以利用用并取得收收益的权利利，是土地地所有权派派生的财产产权。狭义:依法对土地地的实际利利用权，包包括在土地地所有权之之内，与土土地占有权权、收益权权和处分权权并列关系系；广义:独立于土地地所有权权权能之外，，含有土地地占有权、、狭义土地地使用权、、部分收益益权和不完完全处分权权集合。第五节土土地产权权及其权能能构成取得方式：：无偿有偿土地使用权权的设定期期限：依据用途不不同年限不不同。二、土地使使用权第五节土土地产权权及其权能能构成第五节土土地产权权及其权能能构成三、地上权权指以支付租租金为代价价，在他人人土地上设设定建筑房房屋、种植植树木等项项权利一种用益物物权。权利：对其建筑物物及树木有有占有、使使用、收益益和部分处处分权能，，可设定地地役权…义务：善良管理、、支付租金金、负担地地上建筑物物的修缮、、管理费用用及缴纳赋赋税…灭失…四、永佃权权由永佃权人人向土地所所有者支付付租金，为为耕作和放放牧需长期期或永久使使用土地，，并获相应应收益的权权利。实质：土地用益权权，他物权权一种。第五节土土地产权权及其权能能构成五、地役权权在土地所有有权上设定定的一种他他项权利。。土地所有人人为了其毗毗邻土地的的权益，有有义务允许许他人在其其土地上的的某种行为为。主要包括：：建筑支持持权、采光光权、眺望望权、取水水权、道路路通行权……目前中国尚尚未单独设设置地役权权，在《民民法通则》》中包括在在相邻关系系中。第五节土土地产权权及其权能能构成【案例】谁谁动了我的的采光权？？保定市高新新区新光明明小区采光光权光阳星都小小区由三栋栋33层100多米米高的高层层组成，而而它和北侧侧的新光明明小区之间间楼间距仅仅有40多多米，新光光明小区的的业主们担担心阳光星星都小区的的楼房盖成成后，将会会影响小区区的采光。。即便按照大大寒日小寒寒日，都是是高层住宅宅，那么这这个阳光从从哪保证？？一盖高楼楼，肯定阳阳光过不来来。从规划划人性化角角度来讲，，楼房应该该有一个优优先原则。。【案例】谁谁动了我的的采光权？？【案例】谁谁动了我的的采光权？？地役权与相相邻权的区区别相邻权是法法律对土地地间利用关关系一种最最小限度的的调节，它它无需当事事人约定和和法律登记记便可发挥挥作用；地役权是这这种最小限限度外更广广泛、更有有力调节，，依当事人人协商而产产生，必须须经过登记记才有效。。相邻权以某某宗土地相相邻为条件件；地役权不完全全以此为限。。相邻权由法律律直接规定权权利，只要在在行使法律规规定的权利时时不给他人造造成损失，