精品文档房地产营销策略二次提案

静安紫苑营销策划提案项目理解项目理解--整体解构（面积配比）公寓22299m2办公8660m2商业7580m2各物业型逻辑关系公寓主打产品主要资金回笼来源办公分担风险商业利润价值最大化提高项目整体品质公寓核心定位办公区域市场热点提升项目价值商业项目展示平台能够提高项目综合竞争力持续的项目内在价值表现产品定位原则项目理解—横向比较公寓产品我们没有静安四季的地段，没有品牌服务式公寓的管理；办公产品我们做不到“梅”、“泰”、“恒”的规模和品质；商业产品我们的体量不够做百货商场，也无法从“梅”、“泰”、“恒”那边把人流引导过来。[我们的出路和优势]公寓产品我们同样可以打服务式公寓的概念，但我们更有家的感觉，房型更加舒适；办公产品，我们先天的单栋小体量，在区域内属于绝无仅有的，作为中型企业的总部办公是非常适合的；商业部分，我们走差异化，作成一种“慢节奏”的商业，以休闲娱乐为主，让人流能够较长时间的停留；[主体酒店式公寓物业初步定位（分析此类产品特征）]地段利润最大化（产权型）高级服务式公寓差异化BoutiqueApartmentBoutiqueApartment----Mini豪宅定位思路：

本案的位置是属于具有收藏和投资价值的市中心稀缺地段，对于国内新贵或者境外人士都是很有吸引力的，一个以自住和酒店公寓出租都相宜的定位是最适合本案的。[商业物业初步定位]7580m2高档服务式公寓商业以人流量小和高档为主要诉求点周边业态商业房车[商业房车车]定位思路路：我们要做做到功能能齐全而而不张扬扬，首先先要满足足公寓人人群的基基本需求求，又能能成为一一个聚集集人气的的商业平平台会所配套套概念店或或品牌展展示店休闲餐饮饮（西餐餐）3rd2nd1st高档服务务式公寓寓档次相应应8660m2甲级标准准的总部部型办公公[办公物业业初步定定位]甲级标准准的总部部型办公公----企业公馆馆定位思路路：优势在于于我们的的体量小小，而且且相对独独立，适适合成为为一些中中小型的的公司整整栋购买买作为企企业总部部。酒店式公公寓酒店式公公寓需要要什么？？地段段商务氛围围市场支撑撑管理团队队我们是否否都有？？地段临近南京京西路黄黄金商业业走廊，，商业价价值持续续增强，，其辐射射范围越越来越广广。典型案例例：一家柯柯达冲印印店被fancl所取代本案商务办公公楼聚集集区，楼楼宇林立立，且多多为甲级级或准甲甲级办公公楼入住率持持续处于于高位高档服务务式公寓寓2005年三季度度平均入入住率85.6%国外资金金看好大大量进入入，整体体收购，，品牌经经营KerryResidence,Somerset,Ascott我们要做做什么样样的酒店店式公寓寓？ShanghaiBuotiqueServiceApartment什么是BUOTIGUE？起源于法法语的““Boutique”，原意是是指专卖卖时髦服服饰的小小店。自上个世世纪诞生生起——“Boutique”便与“时时尚”、、“独特特”和““个性化化”等含含义联系系在一起起。渐渐渐地，““Boutique”概念渗透透到其它它一些领领域中，，“Boutique”更多地成成为了一一个涵义义丰富的的形容词词而不是是名词。。当今，“Boutique”概念，意意义广泛泛，精品经营营、富个个性、讲讲究独特特设计感感、标榜榜量身订订造的贴贴心服务务。它重视细细节，代代表了新新世纪新新一代30岁上下高高薪族精精致生活活、时尚尚品味的的消费形形态，是是当下最最In的时髦，，也将是是时尚的的生活指指标。从BoutiqueHotel到BoutiqueServicedApartmentBoutiqueHotel(精品酒店店)——是指那些些规模小小而提供供贴身服服务的酒酒店，每每间均有有其特色色设计。在酒店的的设置和和环境上上，强调调“小而而精致””。所谓谓小，是是指它的的客房数数量要少少，以60间为上限限；精精致则是是指它的的内部装装修要极极豪华或或具有特特色，与与“Boutique”精品店的的概念一一样，不不豪华或或没有特特色难以以称精品品。在服务方方面，““BoutiqueHotel”采用的是是管家式式服务，，这是顶顶级城市市商务近近几年刚刚刚采用用的一种种服务方方式，但但在BoutiqueHotel，这是最最基本的的。BoutiqueHotel的服务人人员与客客房的比比例是3:1甚至4:1，就是说说三四个个服务人人员服务务一个客客房；而而在星级级酒店，，这个数数字通常常是1:1，最多是是2:1。BoutiqueServicedApartment——一种源于于BoutiqueHotel的服务式式公寓体体验同样的具具备优势地段段个性化的的空间设设计细致入微微的服务务但，更多多的，强强调自我我居住的的价值实实现。概念包装装——之包装思思路BoutiqueServicedApartment(迷你豪宅宅)“Boutique”與生俱來來的尊貴貴決定了它它只可能能是少數數人享用用的因為只有有少數人人享用得得起。把酒店形形態中的的極品““Boutique”泛化好比是在在平民中中推行英英國皇室室的生活活方式……他，一个个年轻的的机长他，每周周都要飞飞往遥远远的异国国他方虽然，上上海，是是他的故故乡但，现在在只能成成为他短短暂停留留的港湾湾找一个合合适的地地方一个实现现他梦想想的居所所一个代表表他理念念的居所所一个不需需要费心心去打理理的居所所一个高贵贵，雅皮皮，能够够全心为为他服务务的居所所ShanghaiBoutiqueServicedApartment或许，就就在这里里……调性豪放不羁,简约的张扬园林镜中花水中月.空中SPA池.无边际水岸漫步道外观更大胆更抢眼的全新设计室内“双娇”豪宅+天窗配备软装选择靠近boutiquehotel的新贵时尚面积极大或极小房型尽量不要隔间窗景附视上海的宏大窗景其它透明观光梯,一楼大堂水幕墙,大堂挑高6米,赠送五星级酒店俱乐部会员卡一张豪放不羁羁，简约约的张扬扬入口門廳廳:LOBBY建议一樓主入入口挑高大堂堂設計(含物管總總檯)一樓會客客區與一一樓庭院院的交接接處一樓門廳廳LOBBY入口正面面社區主入入口一樓大廳廳的會客客區一樓挑高高6米大廳的的夾層一樓挑高高6米的大廳廳除了會會客區之之外,還設置圖圖書館,讓書香人人文成為為小區給給人的第第一印象象一樓挑高高6米的大廳廳除了會會客區之之外,還設置圖圖書館,讓書香人人文成為為小區給給人的第第一印象象什么样的的人，选选择BoutiqueServiedApartment城市新贵贵收藏家世界500强公司高高管境外投资资基金……86%区域市场场内的酒酒店式公公寓运营营的如何何？租金回报报率计算算租金水平平1--$2200/50m2租金水平平2--$1400/50m22200*8*12*0.9/50/35000=10.8%1400*8*12*0.85/50/25000=9.1%我们的项项目有充充分的市市场支撑撑上海的BoutiqueServiedApartment，选择什什么的价价格？项目价格地段周边环境运营管理内部装修综合拟合度

相对价格拟合度权重拟合度权重拟合度权重拟合度权重协和城协和丽豪酒店公寓3000010.41.10.10.90.310.20.9829400国际丽都公馆250001.10.91.21.11.1127750丽都新贵230001.21.11.21.11.1726910市场比较较法所得得售价：：28000元/平方米“企业公馆馆”以往，公公馆是服服务于个个人的而现在，，我们希希望，企企业也应应该有自自已的公公馆一家具有有品牌影影响力的的公司不希望与与其它的的公司共共事一宇宇想要寻找找一处能能够展现现自我的的天地因为，只只有当独独自在市市中心拥拥有一个个企业大大厦才是真正正的强者者所以，企企业公馆馆，就这这样出现现了调性自属的领地，个性的空间园林镜中花水中月.空中SPA池.无边际水岸漫步道室内通透的室内动线系统配备智能化办公系统面积不作分割房型尽量不要隔间窗景附视上海的宏大窗景其它大堂挑高6米企业的专专属领地地，公司司的个性性空间公共社交交区域谁，会来来选择企企业公馆馆？世界500强知名企企业国有大型型企业境外企业业投资基基金……上海的企企业公馆馆，选择择什么样样的价格格？级别项目名称租金（元/日/m2）管理费（元/月/m2）甲级梅陇镇7-8.130中信泰富6.831恒隆广场7.2-12.531准甲级/乙级凯迪克大厦3.5-422和一大厦2.115银发大厦2.722兴业大厦3.718艺海大厦3.5

企业“公公馆”售售价测算算租金应相相当于区区域内的的较新的的乙级写写字楼，，大概在在3.5-4元/日/m2之间。3.5*30*12*15=189004*30*12*15=21600[销售建议议]整体出售售售价在每每平方米米$2400-2600雅皮会所所商业这是静安安紫苑的的组成之之一这也是BoutiqueLiving的真实体体现这，将是是上海新新的雅皮皮文化的的集粹之之地雅皮会所所商业雅皮专属属商业雅皮消闲闲商业紫苑会所所梅泰恒铁铁三角个个人奢侈品消消费型商商业1F：雅皮专专属商业业汉源书屋屋合力佳钟钟表店惠子美容中心心星巴克高尔夫器具烟斗俱乐部珍藏品展示写意生活家具具……2F：雅皮消闲商商业金颐堂茶馆红房子西菜社社Ifeel纯咖啡馆3F：紫苑会所會所SkyLoungh建议屋頂的露天SPA及泳池則是另一派雲淡風輕的天天堂越高越接近上帝屋頂的露天SPA及泳池夜間的屋頂露露天SPA及泳池黃昏的屋頂露露天Party,彩霞滿天令人人神往室內:瑜珈+FITNESS+JACCUZI室內:瑜珈+FITNESS+JACCUZI室內:瑜珈+FITNESS+JACCUZI會所服務台▼露天泳池畔休休憩吧▲會所也是最好好的聯誼交際際場所销售策略准备期时间间：：06年5月初——7月初推广内容：个案外围形象象推广诉求点：：静安紫苑——南京西路豪华华酒店式公寓寓即将推出行销活动：1、进行媒体PR管理，发布信信息；2、进行渠道关关系的联络，，筹备推广活活动；3、客户资源库库的资源整合合。第一预约期时间间：：06年7月初——10月中推广内容：个案产品概况况、销售信息息推广诉求点：：静安紫苑即将将公开、正在在预约登记中中行销活动：1、进行高级新新闻发布会，，各主流媒体体发布信息，，进行大众传播播；2、举办渠道““关系”的大大型产品推广广会；3、利用十一房房展会作开盘盘前最后的客客源积累4、进行大规模模针对同策客客户资源库中中的约一万名名高端客户的的DM投递。第一强销期时间间：：06年10月初——2月底推广内容：隆重公开、进进行集中认购购。全面上市市公开。推广诉求点：：盛大开盘、首首批房源热销销、一期售謦謦。行销活动：1、举办大规模模开盘认购活活动；2、进行媒体市市场炒作，传传播热销讯息息；3、举办顶层豪豪华套房作公公开拍买会。。进行媒体传传播炒作。第二预约期时间间：：07年2月底——5月初推广内容：办公类产品、、商铺即将推推出推广诉求点：：产品特点、推推介产品概念念行销活动：1、举办金融专专家的高级研研讨沙龙及二二期推介会，，邀请新老客户参参加；2、推广老客户户回馈及介绍绍奖励方案；；3、进行重点已已购客户及目目标客户集中中DS拜访。第二强销期时间间：：07年5月初——7月底推广内容：办公及商业产产品集中推出出推广诉求点：：后期火爆登场场、热销不断断行销活动：1、举办大规模模开盘认购活活动；2、进行媒体市市场炒作。传传播热销讯息息；3、推广老客户户回馈及介绍绍奖励方案的的强化。收尾期时间间：：07年8月初——9月底推广内容：余房去化推广诉求点：：即将入伙、保保留户开放行销活动：1、举办会所试试营业典礼，，传播相关信信息；2、老客户回访访吸纳介绍客客销控策略推量控制、价价格控制、时时间控制三位位一体价格策略关键思路：低总价入市，，逐步拉升，，快速去化，，分段推案定价策略目的：确定高端定位位路线稳定的市场竞竞争力先期进场者的的物业升值良好的项目市市场口碑“高开高走””定价原则总价差异性为为关键原则全盘定价结合合局部片面定定价的方针平面系数为核核心，立面为为轴线客户渠道开发发同策大客户开开发——发动高端客户户群，导入目目标客户境外销售合作作商——重点启动港台台以及韩国目目标市场客户户外埠销售网络络启动——进行产品发布布，定期专场场活动本埠销售网络络启动——合作商的信息息发布同策销售网络络启动——同策高端客户户分享体系客户资源整合合同策客户资源源库开发——启动目标客户户DM、DS已购老客户回回馈机制——开发再购买以以及转介绍外部大客户开开发——有效导入高端端客户同策案例公司概况上海同策房产产咨询有限公公司，1998年4月月29日成立立至今，经过过7年多的探探索与发展，，已由单一的的房地产销售售发展成为多多元化的房地地产全程代理理营销服务公公司，在房产产项目投资建建议、建筑规规划设计、市市场调研分析析、广告企划划、房产整合合营销等诸多多领域已形成成业界特有的的风格和品牌牌，成绩有目目共睹。目前上海同策策房产咨询有有限公司拥有有专业人员近近400人，总资资产达RMB2.65亿亿（2004年底），已已在全国主要要经济发达地地区先后成立立了10家控控股子公司，，并以此为核核心，在周边边地区开展了了项目。仅在上海地区区和长三角周周边区域策划划销售合计约约一百余个房房地产项目。。代理产品类类型从各种类类型的住宅别别墅、到商铺铺、产权酒店店、酒店公寓寓、5A办公楼和综合合型商业及生生活社区。大事记1998年孙益功和刘哲哲先生共同创创建了上海同同策房产咨询询有限公司。。1999年同策初具规模模，在北蔡地地区销售突破破3000元/平方米单价，，并开始操作作外埠楼盘。。2000年同策几乎垄断断北蔡地区的的房产销售市市场，并在浦浦东地区全面面发展。同年，同策旗旗下地产开发发公司——上海同进置业业有限公司成成立。2001年同进置业开发发浦东“现代代华庭”项目目。2002年同策旗下房地地产研究机构构——精策都邑空间间与不动产研研究所成立。。常州同策房房产咨询有有限公司成成立。同年，同策策积极进行行管理体制制改革，引引进管理型型人才，公公司进入发发展新阶段段。2003年上海同策被被评定为2002年度上海住住宅楼盘营营销代理企企业20强（金桥奖奖）第五名名。同年，，北京同策策房地产经经纪有限公公司成立。。2004年同策荣获““2004年度上海房房地产关注注品牌（商商标）”。。2005年同策公司荣荣获2005中原地产十十大营销代代理机构荣获CCPE2005年度中国十十大房地产产营销策划划机构荣获中国地地产经济公公司100强、第四届届（2004）上海市房房地产营销销代理企业业20强金桥奖孙益功先生生荣获“上上海地产十十八年十大大人物”。。业界影响以专业的心心态热爱这这个领域，，我们在业业界的影响响力也在不不断扩大：：2003年1月6日由浦东政协协、同策公公司主办的的“房地产产沙龙”正正式召开。。2003年3月7日北京同策房房地产经纪纪有限公司司正式成立立。首个个个案“西贸贸DMA”。2004年7月28日由浦东房地地局、同策策公司主办办的“策动动浦东”房房地产论坛坛召开销售业绩销售业绩组织架构研发中心研展部产品规划部部数据中心企划部上海事业部部商业事业部部外地事业部部客户服务部部行政部财务部部门介绍案前服务研研展部研展部是对对项目开发发与项目企企划、执行行起到承上上启下作用用的核心部部门，它体体现公司的的核心竞争争力，并为为公司所有有项目的操操作提供建建设性的意意见研展项目包包括：住宅宅、别墅、、酒店及投投资性酒店店式公寓、、厂房及尾尾楼收购。。研展工作内内容：土地地评估、土土地宏观分分析、项目目市场研展展、项目客客户研展、、项目产品品研展、项项目销售研研展、项目目企划研展展、项目服服务研展。。区域宏观房房地产市场场研究项目可行性性分析及建建议产品定位规规划及建议议财务成本核核算及利润润分析预测测产品价格建建议产品商务合合作方案研发中心研发中心汇汇集多位具具有国际背背景的高端端专业研究究人员，用用知识与智智慧的密集集碰撞，依依托翔实可可靠的数据据基础和独独到的切入入视角，成成为您运筹筹帷幄之际际最有价值值的参考。。作为公司的的专业研究究分析部门门，研发中中心负责及及时关注政政策动态，，监测市场场反应；统统合金融投投资、政策策法规、社社会结构及及建筑规划划等多重专专业视角，，提供时效效、专业、、宏观、系系统的分析析研究及预预判建议。。产品规划部部产品规划部部主要负责责对房地产产项目（住住宅、别墅墅、商业、、办公楼、、酒店式公公寓等）产产品进行构构思、设计计、研究工工作，其中中包括产品品规划及定定位（建筑筑设计、环环境构思、、技术性支支持等）。。·并针对设计计的产品进进行市场信信息的搜集集与分析研研究，以提提升公司对对市场的敏敏感度，及及时发现一一些新的市市场空间数据支持服服务数据据中心建立业务信信息化系统统并整合现现有信息化化平台为公公司决策层层提供信息息化支持；；建立内部DA系统及绩效效系统；建立CRM、KM等信息化业业务体系，，提升部门门效率；增增强企业核核心竞争力力；实现各各部门数据据的整合。。个案执行服服务企企划部作为个案执执行服务部部门，将通通过整合及及运用各类类社会营销销资源，对对个案市场场推广予以以企划设计计方面的配配合，同时时配合建设设公司文化化。传播概念及及推广整合合策略广告语及利利益点提炼炼推广阶段划划分及策略略阶段性SP造势活动平面广告创创意及设计计、影视广广告创意VI规范及售楼楼处广告包包装销售道具设设计及销售售动线引导导包装媒体投放策策略广告费预支支预算明细细个案执行服服务业业务部作为专业房房产行销代代理机构的的前沿执行行部门，业业务部整体体运作上采采取独立的的项目负责责制，整合合部门内部部管理与项项目接洽和和执行上最最具优势资资源分别组组建高效精精干的接洽洽项目和执执行项目团团队。由事事业部统筹筹运作，配配置完善的的各项资源源，实现与与其它职能能部门最富富成效的项项目全程运运作。负责项目操操盘工作（（含销售策策略制定、、销售控制制执行、销销售回馈分分析建议及及结案总结结分析等）），并且对对制定的销销售指标负负责。行销策略制制定专业团队现现场销售服服务分阶段行销销策略执行行及调整SP活动组织与与执行销售回馈分分析及建议议项目结案分分析报告商业事业部部商业事业部部是在整个个市场细分分后,专门从事公公司商业性性质项目操操作及运作作的一个新新设部门商业项目的的接案、研研展、企划划、业务执执行及协助助公司其他他部门项目目商业部分分的操作后续品牌服服务客客户服务部部同策客户服服务中心以以“服务至至诚、专业业至上”为为服务宗旨旨在销售前前期及中期期提供贷款款一条龙服服务、在销销售后期提提供尾盘销销售及集中中交房服务务，作为业业务一线的的监督部门门，受理各各类客户投投诉，整合合客户资源源为客户提提供各类销销售后续服服务，为提提升公司品品牌及业务务开展提供供有效支持持。除完成银行行按揭手续续、协助开开发商保证证回款速度度、后续交交房产证办办理等服务务外，还进进行客户资资源整合，，按客户需需求建立不不同的销售售渠道，分分别进行二二级市场服服务、再投投资服务、、品牌商家家联动促销销服务等。。通过长期期有效的客客户维护，，培养客户户对同策品品牌的认知知度和忠诚诚度。贷款款银银行行推推荐荐贷款款产产证证一一条条龙龙服服务务后续续交交房房商家家联联盟盟客户户资资源源整整合合运运用用同策策案案例例———产权权式式酒酒店店世福福汇汇产权权式式酒酒店店山东东中中路路、、广广东东路路总建建：：4.6万m2单价价：：18400-26500总价价：：150-270万元元客户户：：两两外外客客户户75％上海海客客户户25％同策策案案例例———酒店店服服务务公公寓寓天赐赐公公寓寓酒店店式式服服务务公公寓寓广东东路路、、福福建建路路总建建：：1.5万m2单价价：：20800-28700元/m2总价价：：150-280万元元客户户：：两两外外客客户户60％上海海客客户户40％同策策案案例例———豪宅宅公公寓寓———浦东东世世纪纪花花园园———浦东东世世纪纪花花园园豪华华全全装装修修公公寓寓世纪纪公公园园总建建：：30万m2单价价：：14200-28600元/m2总价价：：250-600万元元客户户：：两两外外客客户户70％上海海客客户户30％样板板房房———市中中心心———市中中心心同策策案案例例———豪宅宅公公寓寓市中中心心豪华华公公寓寓汉口口路路、、九九江江路路总建建：：4.5万m2单价价：：22300-39800元/m2总价价：：250-680万元元客户户：：两两外外客客户户90％上海海客客户户10％———样板板房房———同策策案案例例———高档档别别墅墅———圣马马丽丽诺诺·桥———圣马马丽丽诺诺·桥独立立式式别别墅墅龙东东大大道道总建建：：3.7万m2单价：15000-20000元/m2总价：500-700万元客户：两外客客户45％上海客户55％境外客户渠道道香港：中环展展厅、中介合合作网欧洲：商会机机构北美：中介机机构、华人商商会9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:02:0403:02:0403:021/5/20233:02:04AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:02:0403:02Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:02:0403:02:0403:02Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2303:02:0403:02:04January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:02:04上上午03:02:041月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:02上午午1月-2303:02January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/53:02:0403:02:0405January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:02:04上上午3:02上上午03:02:041月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。03:02:0403:02:0403:021/5/20233:02:04AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2303:02:0403:02Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。03:02:0403:02:0403:02Thursd