世家机构某地产公园五号XXXX年营销提案

光荣与梦想ThegloryandthedreamContents目录观万科Part1Part3论策略知态势Part2谋营销Part4观万科〖光荣与梦想〗Part1万科12年公园五号

城市花园的推出，标志着万科正式进驻成都；并让成都对城东有了新的认识；随后的金色家园，为成都带来了金色系产品，坚定了万科的第一步。光荣第一步—万科来了【2001—2004年】起步雏形三年成都

魅力之城亮相，奠定了万科在成都地位；开启了成渝立交区域的新篇章；随后，双水岸的亮相为城北带来新的机遇；加州湾、朗润园的相继推出，也让万科在城西迈出了坚实的一步。【2005—2007年】光荣第二步—三年成都定局第11年，成都万科终于迎来高端产品—五龙山，让市场对万科有了新的认识；

第12年，成都万科布局商业，钻石广场、汇智中心正式启幕。【2011—2012年】光荣第四步—全系定局2013年，七盘齐发，成都万科布局全面升级！被误读的“万科”五龙山的成功，为成都万科的高端拉开序幕！但成都始终还没有迎来属于城市的TOP，品牌高端价值仍需更进一步！2013年，天逸将引爆第一声，可惜体量的限制注定需要更强者承担起TOP1的重任。公园5号

承载2013年成都万科的光荣与梦想2012年销售额1412亿。销售规模持续居全球同行业首位。核心理念、价值观：“让建筑赞美生命”为客户提供展现自我、和谐共生的理想生活空间，保护、改善环境，促进人与自然的可持续发展。品牌价值不言而喻。全球领先的住宅开发企业，TOP系列享誉全国骨子里的中国情结城南南的的区区域域规规划划及及发发展展一一直直居居于于成成都都前前列列，，随着着天天府府新新区区等等规规划划出出台台，，城城南南未未来来将将形形成成：：行政政办办公公中中心心+创新新研研发发中中心心+区域域总总部部基基地地+现代代服服务务基基地地+宜居居人人文文住住区区城南南，，将将是是成成都都离离世世界界最最近近的的地地方方。。公园园五五号号，，处处于于城城南南核核心心，，区区域域价价值值不不可可估估量量。。区区域域配配套套高高端端完完善善。。成都都离离世世界界最最近近的的地地方方，，公公园园五五号号居居于于中中心心金融总部商务区站南组团——新中心核心区功能：CBD核心区域，将打造成为金融总部商务区。大源组团——总部基地/中央商务区功能：会展、总部基地、科技研发中心、高档住宅;80亩珍珍贵贵河河滨滨绿绿地地，，以以尊尊重重成成就就自自然然艺艺术术城南南豪豪宅宅多多，，但但能能同同时时拥拥有有城城市市及及景景观观资资源源的的豪豪宅宅少少之之又又少少。。80亩于于城城南南难难寻寻的的河河滨滨公公园园，，唯唯公公园园5号私私享享，，景景观观资资源源价价值值优优异异。。完善善的的建建筑筑、、精精装装体体系系，，融融合合绿绿色色环环保保科科技技，，体体现现““以以人人为为本本””的的理理念念。。项目目价价值值优优异异。。以人人为为本本的的筑筑造造及及精精装装，，用用品品质质成成就就建建筑筑艺艺术术服务务宗宗旨旨：：““全全心心全全意意全全为为您您””质量量方方针针：：““服服务务至至诚诚、、精精益益求求精精、、管管理理规规范范、、进进取取创创新新””生活活价价值值优优异异。。睿管管家家，，为为公公园园五五号号的的生生活活添添上上人人文文的的精精心心使命命所所需需，，唯唯公公园园5号号担担此此重重任任天天赋赋所所赐赐，，唯唯公公园园5号号胜胜此此重重任任光光荣荣与与梦梦想想之之路路，，风风雨雨无无阻阻〖风雨与阳阳光〗知态势〖风雨与阳阳光〗Part2市场政策策城市及区区域发展展豪宅市场场情况2008年10月系列新新政支持持房地产产年末连续续5次降息2009年国四条””出台2010年“国十条条”“新国四四条”“新国十十条”金融政策策持续续收紧2011年“国八条条”成都主城城区限购购。2001年刺激消费费繁荣房房地产市市场2002年土地使用用权转让让规定,规范土地地市场.2003年121号文件宏宏观调控控警报国务院明明确将房房地产业业作为国国民经济济的支柱柱产业2004年8·31大限提高高拿地““门槛””调控控开始2005年国八条出出台调调控上升升到政治治高度（（旧国八八条）七部委发发布（新新国八条条）2006年国六条出出台国务院出出台限制制90/70政策8月，土地地新政出出台2007年《物权法》通过整顿土地地开发周周期年内连续续6次加息2012年强调限购购、限贷贷、限价价政策继继续；继继续执行行调控。。全年中地地方在公公积金、、细则等等方面与与中央博博弈12年来来市场调调控已成成常态，，起伏之之中风雨雨交加2013年新政政再出，，豪宅继继续遭受受打压完善稳定定房价工工作责任任制新政细则则抑制投机机投资性性购房增加普通通商品住住房及用用地供应应加快保障障性安居居工程规规划建设设加强市场场监管和和预期管管理新政解读读以抑制投投资性需需求为纲纲强化信贷贷政策，，结构性性收缩二二套房贷贷限购升级级，明确确统一标标准压需求保障2013年住房供供应量优先支持持中小户户型商品品房建设设落实2013保障房基基本建成成任务促供给房产税政政策，信信贷、限限购政策策升级将进一步步限制高高端客户户购房代言成都都的国际际城南，，精华汇汇聚于绕绕城两侧侧区域老城南板块传统高尚居住区站南板块国际城南中央政务区新老城南衔接走廊及商业配套区域大源板块国际城南中央生活区、商务区、会展、总部基地、科技研发中心新天府广场板块新城南与麓山高端居住区的吸附区成都市政政府早在在1996年就已已规划南迁；2008年，天天府新城城规划出出炉。城南迎迎来了全全面提速速发展机机遇。如今的城城南高端端产业聚聚集、国国际商业业巨头云云集、品品牌开发发商林立立，城南南领衔和和见证了了成都跨跨越式的的发展。。国际城南南，代言言成都！！跳出区域域，跳出出城南，，放眼成成都！南—站南区域域中心—“东大街街-锦江”区区域东—攀成钢区区域其他—零星分布布高层豪宅宅源起城城南，发发展至今今全城竞竞争备注：以以项目资资源及规规划，产产品打造造及示范范区，入入市期间间市场知知名度、、价值形形象、销销售业绩绩的综合合评比为为纵轴。以项目入入市时间间为横轴。独占鳌头头——誉誉峰各领风骚骚——铂铂雅苑、、中海城城南一号号/华府府、攀成成钢（天天誉、滨滨河湾、、锦天府府）不容小觑觑——西西派国际际、华润润金悦湾湾、望今今缘知名开发发商纷纷纷涌入豪豪宅市场场，竞争争此起彼彼伏誉峰的成成功，引引无数豪豪宅纷沓沓而至，，成败皆有有，但至至今仍没没有谁能能撼动其其市场地地位。合景誉峰峰：CBD国际级中中央豪宅宅09年开盘，，开盘首首日销售售金额6.2亿，打破破当时成成都双项项纪录，，至今仍仍为成都都豪宅之之标杆！！豪宅标杆杆，英雄雄迟暮25列强林立立的城南南，初露露锋芒的的攀成钢钢，孤立立一隅的的城西，，成都豪豪宅市场场存货量量巨大，，后起之之秀不容容忽视，，竞争激激烈，2013年，硝烟烟弥漫！！高层豪宅宅主要竞竞品—存量及未未来供应应量巨大大成都高层层豪宅量量价分析析—下半年回回升，年年末以价价换量成交单价价大于15000元/㎡的房源源上半年年去化平平淡，下半年大大量新高高端项目目入市，，刺激成成交。年年终大关关，以价价换量！！注：成交交单价大大于15000元/㎡房源140-190平米这个个面积段段的大户户型供求求相对平平衡，但但库存量量较大；；190平米以上上大户型型，虽然然1-7月份出现现供不应应求，但但下半年大大批豪宅宅项目的的入市，，供应量量大增。整体成交交情况下下半年更更佳。注：面积积大于140㎡平层豪豪宅房源源成都高层层豪宅供供需分析析—下半年大大量入市市，成交交较好成都平层层豪宅大大户型库库存量统统计（截截止12月）注：面积积大于140㎡平层豪豪宅房源源虽成都2012年大户型型产品供供求较为为平衡，，但库存存量依然然庞大，，190平米以上上的大户户型目前前存量高高达146.3万平米，在不再再增量的的前提下下也至少少需要一一年以上上才能去去化，市市场形势势较为严严峻。2012年末成都都高层豪豪宅存量量达到历历史高值值调控政策策持续升升级，高高端市场场进一步步遭受打打压；成都及城城南发展展向好，，但同时时催生更更多豪宅宅诞生；；目前高层层豪宅项项目众多多，竞争争激烈；；整体成成交欠佳佳，存量量较大；；市场态势势，不容容乐观。。〖风雨与阳阳光〗论策略〖差异与核核心〗Part3核心课题题核心策略略背景梳理理——机机遇与挑挑战并存存万科2013年年格局全全新升级级；城市级TOP首首次进入入成都；；公园五五号先天天及后天天条件优优异；宏观市场场持续调调控，高高端客户户继续成成为首要要目标；；成都发展展向好，，城南发发展向好好；高端豪宅宅众多，，竞争激激烈；整体成交交欠佳，，存量较较大；后期新竞竞争对手手将不断断加入。。项目市场面对层出出不穷的的豪宅项项目，激激烈的竞竞争格局局。如何寻找找项目差差异化价价值，突突破困局局？核心课题题1结合品牌牌、产品品、资源源、服务务核心价价值，融融合区域域价值，，以万科科TOP系列的独独特文化化内涵统统领升级级！以精神内内涵，超超越现有有竞争格格局，领领先成都都！第1代豪宅，资源—浣花溪

第3代豪宅城市+产品—誉峰第4代豪宅品牌+服务—棕榈泉第2代豪宅城市中心—朗御？公园五号号核心策略略1综合项目目核心价价值，升升级打造造成都第第五代豪豪宅心有路，，行无锋锋，登峰。（项目形形象）成都第第一次跻登世界界的成都都门庭万科TOP系豪宅空空降成都都踞城市窗窗口区域域，国际际感比肩肩全球打造成都都国际高高新区首首座世界界顶级物物业让成都高高端家庭庭的奢华华直面世世界挑剔剔的眼光光这是，成成都第一一次37如何保保障快快速实实现销销售业业绩？？核心课课题2面对豪豪宅市市场欠欠佳的的销售售，巨巨大的的存量量，持持续的的调控控2012年，面面对低低迷的的豪宅宅市场场、激激烈的的竞争争环境境，仍仍有许许多项项目凭凭借出出奇的的营销销谋略略，成成为个个中翘翘楚！！誉峰，，2009年开盘盘，开开盘首首日销销售金金额6.2亿，打打破当当时成成都双双项纪纪录，，成为为豪宅宅之标标杆；；连续续三年年，年年均产产值超超过20亿。中海城城南一一号&城南华华府，，2012年，年年销量量达到到9亿，紧紧跟誉誉峰之之后，，名利利双收收！他山之之石，，可以以攻玉玉——开发模模式：：项目涵涵括了了城市市豪宅宅、顶顶级商商场、、超甲甲级写写字楼楼、超超五星星级酒酒店、、高端端公寓寓，打造造高端端城市市综合合体；；设计团团队：：“世界界级园园林设设计大大师””宾士士纳、、国际际室内内设计计大师师梁志志天，将项目目奢华华气质质彰显显极致致；产品设设计：：开创了了全国国首例例一层层一户户带泳泳池产产品，把豪豪宅居居住理理念融融入高高层价价值范范畴内内。精装标标准：：采用国国际品品牌材材质，，精心心雕琢琢打造造，装修标标准6000元/㎡，当时绝绝无仅仅有。。誉峰营营销价价值点点【典型项项目分分析】———誉峰案案例启启示*核心心竞争争力：：“一层一一户带带泳池池”的的绝版版产品品趋近近于别别墅的的价值值【典型项项目分分析】———誉峰案案例启启示*营销销手法法：线上引引爆、、现场场震撼撼、圈圈层影影响、、因““市””利导导线上高高举高高打高端圈圈层影影响现场极极度震震撼集中引引爆，，主打打稀缺缺产品品“一一层一一户带带泳池池，与与别墅墅比肩肩的城城市豪豪宅””，一一时间间市场场哗然然，全全城谈谈论。。成都首首例豪豪华生生活体体验场场，““钢琴琴式售售楼部部悬浮浮水面面，600万欧元元设计计费园园林示示范，，极致致奢华华的样样板区区”，，全城城敬仰仰。前期从从媒体体和业业界入入手，，撬动动成都都高端端圈层层；后后期持持续高高端圈圈层影影响，，各种种规模模的高高品质质圈层层活动动近百百场。。市场引引导销销售策略性性释放放或收收回优优惠，，刺激激销售售；好好坏房房源““肥瘦瘦搭配配”；；阶段段性封封盘蓄蓄客，，““饥饿饿式””营销销开发模模式：：项目涵涵括了了城市市豪宅宅、别别墅、、超甲甲级写写字楼楼，业态态丰富富，功功能性性强；；项目区区位：：地处天天府新新城核核心位位置，区域域规划划呈现现效果果较好好，所所处地地段豪豪宅气气质已已经形形成；；项目呈呈现：：2012年中海海城南南一号号已全全面呈呈现，，“约8万平方方米私私属中中央园园林，，400米永阔阔楼间间距””实实景展展示，，充分分展现现品牌牌实力力；产品设设计：：“隐于于市””的稀稀缺城城市别别墅，高赠赠送率率、大大尺度度开间间、大大面积积赠送送天地地花园园等产产品特特点，，极具具震撼撼力。。中海城城南一一号&城南华华府营营销价价值点点【典型项项目分分析】———中海城城南一一号&城南华华府启启示*核心心竞争争力：：项目呈呈现力力度，，展现现品牌牌实力力【典型项项目分分析】———中海城城南一一号&城南华华府案案例启启示*营销销手法法：实景震震撼、、低价价造势势、稀稀缺引引爆、、包装装重组组实景震震撼稀缺引爆爆低价造势势潜心打造造项目实实景，新新古典主主义的建建筑立面面与皇家家仪式感感园林的的结合，，极具震震撼力，，深受客客户认可可。先推出位位置较差差房源以以低价作作为突破破口，去去化滞销销房源，，并缔造造旺销口口碑；口口碑形成成后逐步步推出优优质房源源，逐步步实现溢溢价。推出独具具特色的的稀缺城城市别墅墅，再次次引爆市市场，并并重塑项项目高端端形象，，形成口口碑传播播。包装重组组从现房““中海城城南一号号”，到到城市别别墅“城城南官邸邸”，再再到“城城南华府府”，顺顺利实现现溢价，，最大化化发挥中中海品牌牌势能。。【启示一】：“密集轰轰炸，世世人皆知知”→找准项目目核心竞竞争力，，起势前前推广全全面启动动，线上上高密度度轰炸，，形成项项目品牌牌势能，，引起市市场广泛泛关注！！【启示二】：“现场震震撼，实实力展示示”→通过独独具项目目特色的的现场示示范区打打造，展展示品牌牌形象和和企业实实力，进进一步夯夯实品牌牌基础，，打动客客户！【启示三】：“圈层营营销，精精准制导导”→豪宅始始终为少少数人的的专利，，必须精精确锁定定与项目目匹配的的圈层人人群，通通过高端端圈层的的口碑传传播扩大大品牌影影响力，，才能精精准制导导！【典型营销销案例启启示】核心策略略2影响客户户，圈定定客户，，逼定客客户，层层层递进进〖风雨与阳阳光〗谋营销Part4以往鉴来来——万科公园园五号之之战，胜胜在“人人人”“人人””看看万科Textinhere“人人”谈万科“人人””买万科科三大战役役，步步步为“赢赢”“人人””谈万科科无人不知知，世人人皆晓，，没有人不不谈论““万科公公园五号号”！人人是谁谁？——全世界人人民外籍华人人，以及及热爱中中国的外外籍友人人。。。。。——全国人民民港澳台同同胞，全全国一线线城市市市民，北北京、上上海、广广州、深深圳。。。。。全国万科科业主，，万科粉粉丝。。。。。——全成都市市民城东、南南、西、、北，全全域成都都市民。。。。。。50如何引起起谈论？？——核心策略略制造话题题，舆论论导向；；品牌占位位，定义义属性；；形象建立立，价值值输出；；全线爆破破，新闻闻热炒。。BAC给客户带来的利益和价值项目本身的属性/特性相对于竞争对手的优势D项目的实力保障D：万科品牌C：万科旗下TOP产品B：项目价值体系A：项目特有的生态豪宅理念“万科公公园五号号”的核核心竞争争力——由项目物物理属性性衍生而而来的，，具有前前瞻性的的世界级级生态豪豪宅理念念。线上推广广主题根根据价值值属性层层层递进进，依次次诉求万万科品牌牌、万科科TOP、核心价价值点及及豪宅生生活理念念。谈论什么么内容？？——推广主题题第一阶段段5-6月制造话题题，引起起热议万科猜想想——万科又将将为成都都带来什什么？未曾公开开的世界界敬请期待待媒体组合合——少而精户外机场户外外、路名名牌、项项目围挡挡杂志《西南航空空》、《四川航空空》大众媒体体写字楼、、星级酒酒店、社社区广告告网络搜房网、、成都向向上、搜搜房网论论坛专题题、新浪浪微博第二阶段段7月主角登场场，值得得期待悬念揭晓晓——“万科公公园五号号”是什什么？跻登世界界的成都都门庭即将倾城城面市媒体组合合——集中爆破破报广、软软文商报、华华西都市市报全国杂志《博客天下》、《看天下》、《三联新闻周刊刊》、《第一财经周刊刊》、《航空杂志》户外机场户外、南南延线户外、、路名牌、街街名牌、项目目围挡大众媒体写字楼、星级级酒店、社区区广告网络搜房网、成都都向上、搜房房网论坛专题题、新浪微博博第三阶段8-9月形象建立，价价值输出万科公园5号，邀您领略略城市生态豪豪宅！万科12年，终于为成成都带来世界界级TOP豪宅。——TOP级产品，绝版版城市别墅，，尊重城南的的珍贵。——TOP级建筑，不一一样的风情，，尊重您的品品味；——TOP级河滨公园，，艺术与绿色色共生，尊重重自然的恩赐赐。媒体组合——全面铺开报广、软文商报、华西都都市报杂志《头等舱》、《西南航空》、《四川航空》、《成都楼市》、《成都别墅》户外机场户外、南南延线户外、、路名牌、街街名牌、项目目围挡大众媒体写字楼、星级级酒店、社区区广告网络专业网站广告告，专业博客客、论坛持续续炒作“人人”看万万科百闻不如一见见，”人人””趋之若鹜！！如何组织“人人人”看万科科？——策略铺排第一步：界定定“人人”客户属性界定定——具有圈层影响响力和话语权权的从业人士士；喜好本项项目的实力买买家第二步：拓展展“人人”以品牌价值为为背景，线下下交互为基本本手段，兼顾顾线上影响力力的建立，结结合推广、渠渠道、活动共共同达成客户户拓展的实现现。第三步：锁定定“人人”以品牌价值为为背景，线下下交互为基本本手段，兼顾顾线上影响力力的建立，结结合推广、渠渠道、活动共共同达成客户户拓展的实现现。STEP1界定“人人””——具有圈层影响响力和话语权权的权威人士士；——具有购买实力力的买家；——对万科品牌有有情结的万科科粉丝。种子客户种子行业朋友目的：精准种子客户户,通过客户维护、运运营等资源渗透实实现以点带面。形式：深度挖掘种子子资源，以活动及利益输送等方式，对其其相关资源进进行渗透及导导入。圈层客户项目平台雪茄高尔夫红酒收藏豪车目的：通过项目平台台，实现与运动、艺术、、品鉴、收藏藏等高端资源的联联动，实现客客户资源的共共享。形式：以项目为平台台，以活动嫁嫁接、资源导导入、客户共共享等形式，，联动商会、、峰会、联盟盟、俱乐部资资源，传递项项目高端生活方式式，制造圈层影响力，，并进行联动式蓄客。STEP2拓展“人人””——利用活动影响响力，策略性性活动邀约；；——针对性的渠道道资源拓展。。活动策略“大”“小””搭配，持续续拓客城市影响力活活动：配合项目节点点，以大型活活动“炒热””项目，提升升项目知名度度圈层活动：小众活动，增增强现场人气气，聚集圈层层客户，促进进销售。造势活动——别墅样板间参参观活动“所谓豪宅，，极致稀缺””——别墅样板区品品鉴活动配合节点：别墅样板间间开放活动人员：万科业主、、媒体、意向向客户、世家家渠道客户、、房地产同行行活动形式：以“万科公公园五号”别别墅样板间开开放为噱头，，举办品鉴会会造势活动——徐振宇先生企企业管理专题题讲座“企业管理的的智慧魅力””——徐振宇专题讲讲座活动节点：项目开盘活动对象：万科业主、世世家渠道客户户、意向客户户、其他渠道道客户、媒体体同行，约300人活动形式：邀约著名企业业讲师徐振宇宇先生对企业业管理进行培培训，以其名名气吸引客户户圈层活动系列列3——鉴赏类活动活动目的：彰显项目高端端调性，吸引引目标客群活动人数：每场约40人活动内容：嫁接古董、艺艺术品、名画画机构进行名名画展览，邀邀约意向客户户、渠道客户户、业主参观观活动类型：古董展、名画画展、雕塑展展、豪车展等等圈层活动系列列4——专场会议/联谊活动目的：嫁接高端客户户资源，挖掘掘目标客户活动人数：每场约40人活动形式：嫁接名企资源源、商会、高高端俱乐部资资源，以售楼楼部为其提供供会议地点活动类型：商会论坛、企企业年会、俱俱乐部联谊或或周年庆五大通路，广广纳客户一是通过高端端场所点位，，精准拓展二是通过专场场项目推介会会，贴身宣传传三是通过二级级城市巡展，，扩展客群区区域，抢占市市场客户；四是电话/短信陌拜，拓拓展客户资源源群体五是利用万科科自有资源，，联动资源。。渠道策略扩大渠道影响响力，辐射二二三线城市二级城市拓展展地点：眉山、乐山、、资阳、绵阳阳、德阳、雅雅安拓展方式：①所在城市高高端酒店、休休闲娱乐场所所进行巡展②与当地豪车车4S店进行长期合合作，植入项项目信息拓展时间：2013年6月-12月成都市绵阳市资阳市眉山市乐山市德阳市雅安市万科八方互动动，深挖粉丝丝资源万科作为全国国最大的专业业住宅开发商商，拥有众多多忠实追随者者，可与与北京京、上上海、、南京京、杭杭州等等地进行推推荐联联动，，予以以额外外优惠惠及奖奖励，，充分分利用用业主主资源源。公园5号客户杭州南京沈阳深圳北京上海形象感感“生态态豪宅宅”生生活活理念念演绎绎传递点点：高高端，，环保保，健健康稀缺感感强调产产品稀稀缺性性与故故事性性传递点点：珍珍贵标签感感项目形形象符符号记记忆““NO.5”传递点点：品品牌，，标志志尊贵感感全程万万科TOP系服务务体验验传递点点：服服务，，客户户至上上体验价价值点点”万科科公园园五号号”标标志志性现现场体体验！！【构建项项目四四大体体验体体系】打造全全景公公园的的观景景布局局售楼部体系样板间体系观景体系服务体系NO.1NO.2NO.3NO.4体验体系售楼部部展示示体系系“奢侈侈品符符号””打造造标签签感！！样板间间展示示体系系别墅、、洋房房、高高层样样板间间全线线震撼撼！观景体体系滨江河河景延延伸至至园内内！“人人人”买买万科科成都有有钱人人，如如何一一掷千千金？？！销售任任务分分解——公园5号从第第三季季度开开始销销售，，短短短6个月时间，，需完成7亿目标标，唯有目目标，，才能能引领领方向向！年度目目标7亿推售策策略长期策策略：：项目产产品类类型丰丰富，，可利利用别别墅树树立项项目整整体价价值高高度；；洋房房产品品节点点性释释放，，实现现溢价价并带带动销销售；；高层层产品品实现现走量量。2013年推售售策略略：“拔””形象，，“创””溢价：：2013年项目目虽仅仅推出出高层层产品品，线上可可利用用别墅墅稀缺缺产品品立标标杆，，为项项目创创造溢溢价空空间；；“抢””客源，，“争””份额：：针对政政策的的不确确定性性，以以及竞竞争市市场的的严重重分流流，建议将将高层层产品品各产产品类类型均均推出出，以260㎡创新新产品品及110-180㎡主流流产品品抢占占市场场份额额，争争夺先先机。。别墅产产品：：树立立价价格格及及价价值值标标杆杆，，实实现现项项目目整整体体溢溢价价高层层产产品品：：前期期以以位位置置较较差差的的房房源源作作为为特特价价房房进进行行低低价价销销售售，，制制造造热热销销氛氛围围，，后后期期待待项项目目在在市市场场立立足足后后，，推推出出质质量量较较高高房房源源，，逐逐步步溢溢价价价格格策策略略释放放别别墅墅产产品品价价格格口口径径，，树树立立价价值值标标杆杆高层层产产品品低低开开高高走走，，逐逐步步溢溢价价价格格制制定定———260㎡高高层层产产品品采用用市市场场对对比比法法与与精装装豪豪宅宅市市场场260㎡左左右右产产品品进进行行比比较较，得得出出项项目目的的成成交交均均价价为为16086元/㎡。。以上上竞竞品品装装修修标标准准为为6000元/㎡，，建建议议待公公园园5号精精装装标标准准确确定定后后进进行行适适当当校校正正。。价格格制制定定———110-180㎡高高层层产产品品通过过市市场场类类比比法法，，选选取取城城南南区区域域、、产产品品面面积积相相近近的的四四个个进进行行比比较较，，得得出出清清水水成成交交均均价价为为11697.081元/㎡。。以上上价价格格为为产产品品清清水水价价，，公园园5号110-180㎡产产品品精精装装价价格格约约为为3000元/㎡，，实实际际成成交交均均价价约约为为14697.081元/㎡。。蓄客客策策略略全面面铺铺开开，，海海量量蓄蓄积积，，洗洗客客提提纯纯全面面铺铺开开：通过过线线上上、、线线下下多多渠渠道道进进行行推推广广，，媒媒体体渠渠道道全全面面铺铺开开，，争争取取大大量量的的客客户户积积累累；；海量量蓄蓄积积：自前前期期渠渠道道拓拓展展起起，，即即开开始始诚诚意意客客户户蓄蓄积积，，多多方方面面进进行行客客户户信信息息收收集集，，积积累累大量量客客户户基基础础；；洗客客提纯纯：利用用现现场场销销售售中中心心开开放放和和第第一一批批次次预预售售证证获获取取的的时时间间节节点点进进行行客客户户提提纯纯，，通通过过诚意意登登记记和和诚诚意意金金优优惠惠吸吸引引进进行行客客户户筛筛选选，，提提高高开开盘盘成成交交转转化化率率；；广泛收集集客户信信息，密密切跟进进客户，，传递项项目价值值初步意向向客户登登记，传传递项目目产品信信息及推推售情况况正式办理理会员卡卡，收取取诚意金金，释放放诚意客客户优惠惠信息海量蓄客客期意向客户户登记期期诚意金收收取期5月7月9月开盘2013年拓客计计划铺排排5月6月7月8月9月蓄客启动动期强势蓄客客期开盘样板间呈呈现售楼部开开放10月11月12月持续热销销期2013年销售总总表阶段目标标利用万科科品牌影影响力，，引起悬悬念，现现场包装装、媒体体炒作，，积累意意向客源源大型活动动起势，，蓄客全全面启动动，现场场完成蓄蓄积客户户任务市场热销销效应和和口碑已已形成，，阶段性性加推，，保证销销售任务务完成推广主题题未曾公开开的世界界敬请期待待跻登世界界的成都都门庭即将倾城城面市持续强销销再次加推推9月7月蓄客、收收筹10月★4月推广启动动、渠道道挖掘31、筹备期期、起势势起2、蓄客期期4、持续热热销期3、强销期期现场配合合项目围墙墙及导视视包装、、销售人人员培训训锁定客户户，开盘盘热销，，完成阶阶段目标标任务万科TOP级产品，绝版城城市别墅墅渠道组合合户外、网网络、现现场导视视、资源源拓展、、万科业业主专场场品鉴会会等硬广、网网络、软软文、短短信、现现场活动动、世家家资源拓拓展户外、报报广、持持续现场场活动、、网络、、短信、、世家资资源拓展展报广、网网络、现现场活动动、短信信、世家家资源拓拓展开盘热销销现场品鉴鉴会、意意向客户户登记、、开盘活活动准备备开盘活动动执行、、办理签签约现场包装装及销售售道具更更新、持持续暖场场活动、、销售异异口同声声口径梳梳理★7月初售楼楼部开放放9月初首批批次开盘盘每月持续续推新12月6月销售目标标3.5亿11月1.5亿1亿1亿万科公园园5号，邀您您领略城城市生态豪宅宅★8月样板区区开放团队组织织销售经理理：王娜娜渠道经理理：李石石、周超超项目总监监：杨慎慎之置业顾问问：7+1名事业部总总监：张张轲策划经理理：刘小小建高级策划划师1名策划助理理1名9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:32:1703:32:1703:321/5/20233:32:17AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:32:1703:32Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。03:32:1703:32:1703:32Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2303:32:1703:32:17January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20233:32:17上午午03:32:171月-2315、比不不了得得就不不比，