世联武汉爱家国际华城项目营销报告

徐东因我而改变——关于爱家徐东项目的初步思考区域状况竞争状况资源分析营销方向汇报思路区域状况徐东“一座桥改变了一个区域”徐东从武汉看徐东本案中南、水果湖（政务与商业中心）钟家村(政务\商业中心)中心区（商业中心）解放公园（政务中心）徐东本案从交通看徐东内环线的中心区域，半小时生活圈将直达汉口、青山、老武昌半小时车程一个黄金交汇点徐东汉口老武昌青山长江东湖长江二桥和平大道友谊大道沙湖中北路徐东片区东湖金马家居Shoppingmall好美家麦德龙普尔斯马特百安居和平大世界凯旋门广场长江徐东大道徐东平价从商业看徐东本案从居住看徐东原有居住区新兴居住区待建区域新兴居住区轻轨2号线（规划）武青四干道本案现在徐东居民：周边院校及科研所（湖大、工大、铁四院、钢院）周边企事业单位（华中电力、新华社湖北分社）经济迅速发展而带来的生意人（好美家、shoppingmall、徐东平价）跨江而居者（家庭成员分别在武昌和汉口工作）重新认识徐东东片区：司门口、大东东门老武昌的中心心；老城区破旧民民房；商业停滞不前前；居民素质参差差；重建成本高昂昂。徐东新武昌；新兴小区；商业关注度高高；居民素质高；；一切都是新的的。世联观点：这里正经历日日新月异的发发展；这里不断涌入入素质消费力力较高的新居居民；这里正在吸引引着周边片区区人群。这里将成为武武昌新的中心心！区域状况竞争状况市场我们在竞争中中处于什么位位置？本案徐东欧洲花园规模：16万㎡

价格：2700元/㎡时尚欧洲规模：12.5万㎡

价格：2600元/㎡新绿美地规模：8万㎡

价格：2700元/㎡

都市经典规模：22万㎡

价格：2900元/㎡世纪彩城规模：28万㎡

价格：2800元/㎡天梨花园规模：3.3万㎡

价格：2300元/㎡

天源城规模：30万㎡

价格：2700元/㎡

和盛世家规模：4.2万㎡

价格：2550元/㎡

徐东区域竞争争局势福星惠誉地块块徐东片区竞争争项目一览名称总量(万㎡)现推规模(万㎡)销售情况销售期价格(元/㎡)徐东欧洲花园16二期小高层一期多层售罄二期小高层60%超过36个月均价：2700时尚欧洲12.5一期6.3万75%14个月均价：2600新绿美地8万一期4.3万二期3.7万一期约90%二期约30%一期27个月二期4个月一期均价2500二期均价2350都市经典22一期4.6万一期约75%一期11个月均价：2800天梨花园3.3万共一期80%共14个月均价：2300世纪彩城28一期约4万二期约10万一期售罄,二期30%约12个月均价：2800天源城30万一期约6万二期约6.2万一期30%;二期40%约12个月均价：2700和盛世家4.2万共一期约60%共14个月均价：2600地龙新新花园5.3尾盘约90%超过36个月均价：2700带暖气热水鹏程花园12万尾盘约85%超过36个月均价：2600市场特点：产品同质化严严重（“都市经经典”引发关关注说明了什什么？）营销手段极为为落后（“派单”与与“大妈”销销售代表）物业管理差强强人意（“世纪彩城城”与“新新新花园”的纠纠纷事件）世联观点：这里的产品没有特色！2003年的的价格销售2000年的的产品。这里的市场空空间巨大！快速上涨的价价格映射出区区域强劲的购购买力。徐东市场在期期待：具有代表意义义的产品！资源分析区域状况竞争状况我们有条件成成为徐东片区区的旗帜！首先，我们拥拥有大量可挖挖掘的客户资资源！我们区域拥有有众多效益良良好的单位，，他们拥有强强大的购买力力。汉口老武昌青山同时我们对于于周边片区的的吸引力越来来越强。华中电力湖北大学武汉理工大学学和平大世界百安居、普尔斯马特徐东平价、凯旋门、金马家居麦德龙、好美家徐东片区部分分单位一览：中国科学院测测量与地球物物理研究所、、铁道部武汉汉工程机械研研究所、中国国华中电力集集团公司、湖湖北省天文学学会、湖北省省地球物理学学会、新华社社湖北分社、、湖北省电机机工程学会、、省纺织工程程学会、湖北北省电力试验验研究所、湖湖北电力工工业局、湖北北武汉冶金建建筑研究所、、湖北省纺织织工业总公司司、湖北新新闻发展公司司、武汉市煤煤气公司武昌昌灌瓶厂、华华中电力宾馆馆、湖北省有有色金属工业业公司、湖北北省冶金设计计院、中国农农科院油料所所、华中电力力金融大厦(写字楼)………客户写真：新婚夫妇：赵小姐：大学学毕业6年，，从事房地产产业，在汉口口工作王先生：大学学毕业4年，，从事IT业业，在武昌工工作双方家庭均不不在武汉市年龄：均在30岁以下支付能力：总总价40万以以内面积需求：三三房，120㎡以上选择要素排序序：交通便利、价价格合适、户户型实用、小小区环境、建建筑风格选定楼盘：时时尚欧洲其次，我们的的项目规模！！占地370亩亩

容积率2.560万㎡勿庸置疑的是是：我们将是徐徐东地区的一一个令人瞩目目的大盘！我们没有理由由不去争取成成为徐东的领跑者！营销方向区域状况竞争状况资源分析如何才能领跑跑徐东？最重要的事情情是预测顾客客的行踪，并并且要走在他他们的前面。。——（美）菲菲利普·科科特勒营销方向初析析：武汉上海、浙江深圳、广州文化趋同性弱弱文化趋同性强强营销方向初析析：武汉人“码头文化””孕育出的独特民风风。精明而内敛小资情节，注注重情调崇洋崇新（易易于接受外来来事物）大量外地人购购房海派文化熏陶陶下的小资情节节。上海人精明而泼辣市民化，注重重生活（爱便宜、讲讲义气………）固守生活习惯惯（接受外来事事物，但注重重与本地文化化融合）住宅消费以本本地人为主营销方向初析析/消费特征：讲实惠送顶层、送露露台……跟风（羊群效效应）排队“郊区化”与与“回城”眼见为实示范园林、样样板间、现场场展示因不同行业、、经历而区别别明显福星·城市花花园和新地··东方花都的的客户营销方向初析析：产品上接受先进事物物，但同时有有着自己传统统的居住习惯惯。营销上需要有效刺激激，特别喜欢欢追捧市场潮潮流方向。营销方向初析析/案例：金银湖配套极为匮乏乏距离垃圾场较较近TOWNHOUSE4000元/㎡小高层3000元/㎡㎡多层2500元/㎡18个月销售售约15万㎡㎡（截至03年6月）万科四季花城城：一环线内徐东麦德隆旁旁配套较为完善善销售价格2900元/㎡10个月销售售约3万㎡（（截至03年年6月）都市经典：营销方向初析析/案例：万科四季花城城营销方向初析析/案例：都市经典营销方向初析析/案例：中山公园对面面产品存在不足足价格3400元/㎡7个月销售近近5万㎡（截截至03年6月）福星城市花园园：东湖林语：东湖附近原生植被良好好产品无重大缺缺点价格4000元/㎡12个月销售售约3万㎡（（截至03年年6月）无论是产品，，还是营销只只有为当地客客户所接受才才是行之有效效的！产品创新营营销致致胜世联观点：祝爱家地产项项目开发成功功！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:39:2603:39:2603:391/5/20233:39:26AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2303:39:2603:39Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。03:39:2603:39:2603:39Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2303:39:2603:39:26January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:39:26上上午03:39:261月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:39上上午1月-2303:39January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/53:39:2603:39:2605January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。3:39:26上上午午3:39上上午午03:39:261月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:39:2703:39:2703:391/5/20233:39:27AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2303:39:2703:39Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。03:39:2703:39:2703:39Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2303:39:2703:39:27January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20233:39:27上上午03:39:271月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。一月月233:39上上午午1月月-2303:39January5,202316、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2023/1/53:39:2703:39:2705January202317、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。3:39:27上上午3:39上上午午03:39:271月-239、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、阅读一一切好书书如同和和过去最最杰出的的人谈话话。03:39:2703:39:2703:391/5/20233:39:27AM11、越是没有有本领的就就越加自命命不凡。1月-2303:39:2703:39Jan-2305-Jan-2312、越是无能的的人，越喜欢欢挑剔别人的的错儿。03:39:2703:39:2703:39Thursday,January5,202313、知知人人者者智智，，自自知知者者明明。。胜胜人人者者有有力力，，自自胜胜者者强强。。1月月-231月月-2303: