世联建发圣地亚哥商业销售价格研判与策略制

建发圣地亚哥商业销售价格研判与策略制定谨呈：建发房产[2007]GW53前提说明根据上次汇报的共识，目前销售不利于实现项目价值，销售不是目的。价格研判与销售策略基于上次共识，既以价值最大化实现为前提，最大可能挖掘项目未来价值。2报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与策略项目均价研判3商业市场环境分析规模(㎡)销售率出租率售价(元/㎡)平均租金(元/㎡/月)回报率区域商业漳州角美镇中心25334--100%1.5万856.8%漳州龙池开发区18734--90%1.1万505.5%社区商业未来海岸23600100%45%1.6万403%大学康城15000100%--1.6万----区域市场租售市场乐观，平均售价可达到1.1-1.6万/㎡，但社区商业初期经营回报低4项目前的海沧路是漳州、角美综合开发区与厦门的主要通道，在与角美镇主要街道侨光路比较中，海沧路轿车、货车、公交车、的士测试值高于侨光路可证明其作为城际交通要道的地位。人、摩托车、自行车的缺失说明其缺少基本的商业消费人流，立足项目外围市场发展商业的空间十分狭窄。依据目前小区人口规划和置业情况分析，以及PX的影响未来小区入住人口量具有不可预测性。项目目前缺失基本商业人流，临交通干道保证未来对外部人流的吸引商业市场环境分析规划人口10000左右50-60%的购房业主是兼具投资和居住目的，约30%是计划纯居住使用。

5报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与策略项目均价研判6从市场角度对商业物业价值的研判商业物业价值研判消费市场周边人流量周边消费力投资市场投资观念投资特征其它政策环境特殊环境小区规划人口1万，纯自住30%；项目前以车流为主…小区规划品质高，入住人口消费能力强；龙池工薪层消费能力低；龙池高管，角美高收入者消费能力高…闽南一铺养三代观念，对回报率不敏感…注重长期升值价值，对短期租金收益不敏感…是否有税收优惠…PX项目影响…区位环境厦漳大都市区化的桥梁区位…区域经济龙池、海沧的快速发展…影响性7街区铺位的位置、结构是影响铺位价值的直接因素临路铺位目标客户最多，价格有一定溢价空间。内街铺接受度不高，目前价格空间较小，随着主力商家的确定、招商工作的进展，内铺价格有望上调，可以采取低开高走的策略。商业物业价值研判销售范围8报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与策略项目均价研判9销售方式：采取直接销售，带租约但不返租，参考万科城三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，而目前凭着开发商的本地规模和品牌实力，关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。直接销售带租约销售返租销售特点开发商把商铺直接销售给业主开发商找到商铺租户，并带此租约与商铺业主签定买卖合约投资者在与发展商签订商铺销售合同后发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报

优点缺点开发商回款快、流程简单、操作方便提高商铺对业主的吸引力，相对减低业主的风险将业主风险减到最低，对商铺销售有一定帮助销售实现难度大操作较繁琐操作、手续最为繁琐项目目标保证销售价值策略选取√×销售方式与策略10B1-2B2-2B1-1B2-1销售策略略：临街街、小广广场1-2层商商铺组合合销售，，其他分分层二层和一一层打通通捆绑销销售，联联动解决决传统二二层经营营和销售售的难题题。一、二楼楼打通捆捆绑销售售，提升升二层的的价值；；方式：下下铺+上上铺销售方式式与策略略11项目卖点点整合优势Strength劣势Weakness机会Opportunity威胁Threat周边居住住氛围不不足周边社会会配套缺缺乏高品质大大盘社区区品牌开发发商厦漳交通通的咽喉喉PX影响响置业者趋趋向投资资位处厦漳漳交通要要道片区高档档住宅区区规划片区缺乏乏高品质质商业销售方式式与策略略商业街的的SWOT分析析及销售售策略建建议片区高档档住宅区区规划位处厦漳漳交通要要道片区缺乏乏高品质质商业PX项目目带来的的未来消消费潜力力增加崛起中的的副城区区海沧区区商业价价值拉动动高速发展展中的龙龙池开发发区的商商业价值值提升潜在厦漳漳一体化化带来的的利好12报告内容容商业市场场环境分分析商业物业业价值研研判销售方式与与策略项目均价研研判13项目商铺价价格的制定定基于目前前和对未来来利好的最最大可能挖挖掘市场参考项目基准价价格住宅宅比比较较趋势势预预测测街铺铺价价值值研研判判分区区均均价价14以市市场场比比较较法法量量化化各各种种价价值值指指标标，，权权重重排排序序为为：：大大学学康康城城>本本项项目目>未未来来海海岸岸>龙龙池池项目目均均价价研研判判比较因素人流量商业氛围交通条件升值潜力主力店产权状况合计权重202015151515100比较项目未来海岸121891112668大学康城1618101213776龙项目16161213111179以未来来海海岸岸、、大大学学康康城城、、龙龙池池商商业业等商商业业项项目目作作为为比比准准项项目目，，从从人流流量量、、商商业业气气氛氛、、交交通通条条件件、、升升值值潜潜力力、、主主力力店店及及产产权权状状况况等主主要要商商业业价价值值影影响响因因素素进进行行综综合合评评分分，，得得出出项项目目核核心心均均价价测测算算值值。。大学学康康城城与与未未来来海海岸岸开开发发品品质质和和性性质质都都与与项项目目类类似似,又又同同处处于于厦厦门门远远郊郊大大盘盘,所所以以对对于于项项目目具具有有较较高高参参考考价价值值龙池作为项目目片区相对成成熟的生活与与商业区,其其商业开发市市场对于项目目具有一定参参考价值15通过权重与市市场价格之间间测算，可可以推算出本本项目均价为1.65万/㎡合计权重值销售均价权重比例所占权重权重均价未来海岸681.6万1.1630%0.65大学康城761.6万1.0440%0.66龙池641.1万1.2330%0.34本项目79------1.65风情街区均价价=1.65万元/㎡“权重比例””是项目权重重值比参考案案例权重值结结果。“所占权重””是参考案例例对于项目参参考价值的评评估值。“权重均价””是”销售均均价”、“权权重比例”、、“所占权重重”的乘积结结果。项目均价研判判16综合其他因素素分析，以1.65万/㎡作为销售售基准价格较较为合理根据首次报报告研研究，商铺铺价格格一般般是住住宅的的2-3倍，厦门门市场场多取取上限限，目目前住住宅约约5000，商商铺价价格不不低于于1.5万/㎡根据首首次报报告对对2010年趋趋势预预测，，最佳佳位置置商铺铺约2万/㎡本项目目商铺铺销售售基准准价格格1.65万万/㎡较为合合理项目均均价研研判17依据街街铺位位置特特征将将商业业街分分为4个区区进行行价值值分析析和价价格判判断内街铺铺二楼楼小广场场商铺铺内街铺铺一楼楼2F1F临街铺铺项目均均价研研判18商业街街分区区指标标评定定比较较得出出权重重从大大至小小依次次为：：小广广场商商铺、、临街街铺、、内铺铺一楼楼、内内铺二二楼商铺价价值主主要通通过铺铺位展展示面面、人人流量量、主主力店店影响响、增增值潜潜力等等价值值点来来体现现，以以此对对各位位置铺铺位价价值进进行权权重分分析。。价值点展示面人流量主力店增值潜力合计权重20353015100比较区域临街铺2028101270小广场街铺1420251574内街铺一楼61310837内街铺二楼5710628综合以以上分分析比比较得得出，，项目目三个个价值值区域域大小小次序序为：：小广场场商铺铺＞临街铺铺＞内铺一一楼＞内铺二二楼项目均均价研研判19已推导导出本本项目目核心心均价价为16000元/㎡，，以此此为分分区定定价的的参考考基准准，推推导出出项目目各区区域的的价格格系数数：价值点展示面人流量主力店增值潜力合计加权系数核心均价权重11.51618.7510.556.751比较区域临街铺20252012771.4小广场街3内街铺一楼8132010510.9内街铺二楼46105250.4从上面面各区区域价价格系系数得得出，，项目目各区区域价价格：：临街铺铺（一一、二二层联联体））实收收均价价=1.65万万元/㎡××1.4≈≈2.31万元元/㎡㎡小广场场店铺铺实收收均价价（一一、二二层联联体））=1.65万万元/㎡××1.3≈≈2.145万万元/㎡内街铺铺一楼楼实收收均价价=1.65万万元/㎡××0.9≈≈1.485万万元/㎡内街铺铺二楼楼实收收均价价=1.65万万元/㎡××0.4≈≈0.66万元元/㎡㎡“核心心均价价权重重”是是其它它区域域价格格权重重的均均值。。“加权权系数数”是是各权权重对对“核核心均均价权权重””的比比值。。分区各各均价价为2.31万万元/㎡、、2.145万万元/㎡、、1.485万万元/㎡、、0.66万元元/㎡㎡项目均均价研研判20销售价价格建建议：：可以以作为为实际际销售售价格格项目均均价研研判内街铺铺二楼楼小广场场商铺铺内街铺铺一楼楼2F1F临街铺铺建议报报价>2.5万/㎡建议报报价>2.3万万/㎡建议报报价>2.3万万/㎡建议报报价>1.8万万/㎡建议报报价>1.4万万/㎡建议报报价>0.8万万/㎡建议报报价>0.5万万/㎡销售方式报价外街铺联体2.3-2.5万/㎡内街铺一层1.4-1.8万/㎡内街铺二层0.5-0.8万/㎡小广场联体2.3万/㎡建议的的销售售价格格实现现了项项目价价值的的最大可可能挖挖掘，但并不以以销售售实现现为主主要方方向，根据据首次次汇报报中的的研究究结论论，2010年年价值值能够够较好好兑现现，价价值方方能够够最大大化实实现。。建议售售价销售前前提———如果客客户有有意向向购买买，必必须严严格根根据业业态规规划要要求执执行（（具体体由品品致操操作））。21商业街街各区区域价价值说说明内街铺铺二楼楼小广场场商铺铺内街铺铺一楼楼2F1F临街铺铺②③⑤⑦①④⑥①价值从从高到到低②…各个铺铺位的的价格格结合合分区区均价价进行行推算算，目目前等待提提供具具体的的铺位位面积积等基基本指指标，各个个商铺铺通过过打分分（类类似住住宅））进行行得到到销售售价格格。项目均均价研研判22TheEnd239、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。03:53:1003:53:1003:531/5/20233:53:10AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2303:53:1003:53Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:53:1003:53:1003:53Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:53:1003:53:10January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:53:10上午03:53:101月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:53上上午1月-2303:53January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/53:53:1003:53:1005January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:53:10上上午3:53上上午03:53:101月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。03:53:1003:53:1003:531/5/20233:53:10AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2303:53:1003:53Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。03:53:1003:53:1003:53Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:53:1003:53:10January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20233:53:10上上午03:53:101月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月233:53上上午1月-2303:53January5,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/53:53:1103:53:1105January202317、空山新雨后后，天气晚来来秋。。3:53:11上午3:53上上午03:53:111月-239、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。03:53:1103:53:1103:531/5/20233:53:11AM11