与尹山湖地块取地价格及可行性-经济测算-可

苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究2009年11月27日谨呈：天地源集团项目本体分析2高新区相城区吴中区古城区工业园区1苏州东进，金鸡湖CBD规划已被确认，经济中心地位不可撼动独墅湖，城市中的生态景观资源，豪宅片区已见雏形新机场路独墅湖湖底隧道的通车，意味着双湖板块的都市中心化指日可待双湖板块拥有高等教育区的产业依托，后势发展被市场看好金鸡湖&独墅湖亲水商圈的建成，将大大提高双湖板块居住功能

独墅湖

&

金鸡湖高尚CLD发展前景发展中的苏州CBD金鸡湖板块独墅湖板块高等教育区两湖板块——苏州正在崛起的CBD&CLD城市发展方向2双湖板块整体启动时机已成熟，众多高端项目开发将奠定双湖板块高尚人居住区的形象城市资源：CBD毗邻，环湖商圈自然资源：双湖生态&景观都市内涵生态内涵金鸡湖大酒店、高尔夫独墅湖景&湖底隧道蓝图描绘李公堤资源价值决定项目地位双湖——苏州唯一城市资源与自然资源的完美结合尹山湖独墅湖苏嘉杭高速公路郭新东路尹山湖北路尹山湖地块郭巷北路独墅湖地块通达路地块周边缺乏配套，远离城市中心3地块印象

——独墅湖地块和尹山湖地块独墅湖地块：地块四至：西至通达路，南至东方大道，东边为待建规划道路；技术经济指标：占地面积17万㎡，容积率2.0。地块印象：位于传统的独墅湖板块区域，北侧沿通达路两侧中高端公寓和别墅项目众多，生活氛围相对成熟，东侧为中海和保利在建项目，南侧东方大道沿线相对陌生。独墅湖地块：地块四至：郭巷东路以西，郭新东路以南，望湖路以东，尹山湖北路以北；技术经济指标：占地面积22万㎡，容积率别墅0.65，公寓1.40。地块印象：位于尹山湖西北侧，与独墅湖相距6Km左右，不属于传统的两湖板块，地块周边相对陌生，无在建or在售商品房项目，周边配套匮乏，南侧紧邻尹山湖市民广场，环境资源相对较好。西侧湖岸名家通达路农民房西南角工地围墙北侧成熟社区东方大道东侧墅浦塘东侧中海在建项目南侧商业配套北侧成熟小区独墅湖西侧湖岸名家西侧大片空地尹山湖南侧尹山湖市民广场郭巷北路郭新东路与郭巷北路北侧大片空地南侧尹山湖市民广场独墅湖板块市场概述9中海地块保利地块本地块双冠地块中锐地块鑫苑·湖岸名家星岛·仁恒中房·澜泊湾香槟水岸中房·寓上湖星屿·仁恒中新置地悦湖项目规模容积率产品类型均价开盘时间星岛·仁恒占地17.2万平米，总建面10.58万平米，共350户0.56联排别墅230-290平米联排23000-25000元/平米2007-05星屿·仁恒占地7.83万平米，总建面10.03万平米，共706户1.276-11层普通公寓，公寓95-180平米公寓13700元/平米2008-04中房·寓上湖占地1.7万平米，总建面2万平米1.154栋7层电梯洋房，户型面积70-170平米7000-10000元/平米2009-02中房·澜泊湾占地面积11万平米，总建面13万平米，共958户1.153层联排别墅，7-18层电梯公寓，高层96－150平米，别墅200－440平米公寓9000-13000元/平米，别墅20000元/平米2009-10鑫苑·湖岸名家占地面积13万平米，总建面积22.6万平米，共2000余户1.7037幢5-6层多层和12幢11-16层小高层高层公寓，公寓7300-7500元/平米2007-06香槟水岸占地面积8.5万平米，总建面14.9万平米，共577户1.15288-110平米二房、112-128平米三房、160平米四房公寓11000-14000元/平米2008-09公寓+联排项项目为为主，，价格格区间间9000-14000元/㎡，别墅墅2.0-2.5万元/㎡独墅湖湖核心心区域域，规规划力力度大大，后后续开开发规规模大大客户来来源主主要以以本地地客户户为主主，改改善型型自住住需求求优美的的环境境、区区域规规划和和地段段未来来价值值潜力力是客客户置置业主主要因因素板块特特征吴中区区独墅墅湖地地块项项目目经济济测算算及可可行性性分析析土地价价值评评估经济测测算进行土土地价价值评评估的的前提提条件件和假假设报告中中各评评估方方法测测算依依据《城镇土土地估估价规规程》（中华华人民民共和和国国国家标标准GB/T18508-2001）和《房地产产估计计规范范》，并采采用专专业测测算与与市场场调研研相结结合，，其中中各因因子的的选定定参数数根据据专业业要求求及市市场评评估经经验建建立；；本报告告中评评估的的土地地价值值是指指地块块为熟熟地（（即“七通一一平”）的价价格；；本地块块的地地价是是在拟拟定的的方案案基础础上进进行分分析和和评估估，假假设计计入容容积率率内总总建筑筑面积积全部部可作作为商商品房房销售售；我们对对建造造成本本、建建设期期等方方面进进行一一般假假设和和判断断；本报告告不考考虑开开发单单位项项目管管理、、营销销手段段、风风险控控制能能力、、利润润目标标等方方面的的差异异性所所造成成的价价值差差异，，我们们采取取市场场平均均水平平；本报告告中现现状土土地价价值是是评估估时点点下客客观分分析测测算之之价值值，同同时考考虑了了本区区域未未来市市场发发展变变化，，未考考虑地地块整整体营营销、、土地地出让让方式式及市市场竞竞投因因素对对地价价的浮浮动上上涨因因素。。市场比比较法法——原理和和公式式原理：：根据市市场中中的替替代原原理，，将待待估土土地与与具有有替代代性的的，且且在估估价期期日近近期市市场上上交易易的类类似地地产进进行比比较，，并对对类似似地产产的成成交价价格作作适当当修正正，参参考地地块修修正后后的价价格加加权平平均得得出待待估土土地地地价。。公式：：估价对对象比比准地地价=交易地地价×交易情情况修修正系系数×交易日日期修修正系系数×区域因因素修修正系系数×个别因因素修修正系系数市场比比较法法——技术思思路选择比比较实实例，，选择择实例例与估估价对对象属属于同同一供供需圈圈、用用途相相同或或相近近、在在地域域上属属近邻邻区域域或类类似区区域步骤1建立各各地块块比较较因素素条件件说明明表：：交易时时间、、交易易情况况、交交易方方式、、个别别因素素（容积积率、、面积积、形形状、、规划划等等等）步骤2确定各各地块块比较较因素素条件件指数数表步骤3计算各各地块块比较较因素素修正正系数数表步骤4取各案案例权权重，，确定定各地地块土土地价价值；；根据据各地地块土土地价价值，，加权权平均均测算算本地地块土土地价价值步骤5地块名称出让面积(㎡)容积率土地用途建筑面积(㎡)成交总价(万元)成交单价(万元/亩)楼面地价(元/㎡)出让时间双冠地块4529962城镇住宅用地86012754360806322006仁恒地块3751040.9城镇住宅用地33759421630038464072007-06中锐地块550002城镇住宅用地1000003920047539202007-12中海地块3450000.8城镇住宅用地27600015616130256582008-01保利地块2929000.9城镇住宅用地26361019899945375492009-08绿城地块(06号)369500——城镇住宅用地2528003600001100280572009-10绿城地块(07号)——城镇住宅用地250000200752009-10步骤一一：地地块的的选取取，苏苏州市市06-09年独墅墅湖西西岸周周边土土地招招、拍拍、挂挂情况况资料来源：：苏州市国国土资源局局网步骤一：地地块的选取取选取原则估价时点原原则：近三年内成成交用途一致原原则：地块主要用用途为居住住同一供需圈圈原则：地块位于同同一供求范范围内选取地块

案例一案例二案例三案例四地块名称仁恒地块中锐地块中海地块保利地块出让面积(㎡)37510455000345000292900容积率0.920.80.9土地用途城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地建筑面积(㎡)337594100000276000263610成交总价(万元)21630039200156161198999成交单价(万元/亩)384475302453楼面地价(元/㎡)6407392056587549出让时间2007-062007-122008-012009-08中海地块保利地块本地块双冠地块中锐地块仁恒地块绿城地块绿城地块步骤一：地地块的选取取案例说明1、可比案例例均为目标标地块周边边区域，苏苏州市市场场上07-09年土地“招、拍、挂挂”成交地块；；2、共选择四四个案例，，其中仁恒恒、中海和和保利三个个地块位于于滨湖一线线区域，紧紧邻独墅湖湖，资源条条件较好，，中锐和本本地块位于于滨湖二线线区域，近近湖而不临临湖，资源源条件稍逊逊于前三幅幅地块；3、绿城地块块由于地价价远远超过过周边其他他项目，且且至今土地地款未缴清清，并传出出退地传闻闻。而双冠冠地块由于于拍卖时间间较早，且且价格较低低，可比性性较差。为为保证测算算的准确性性，将以上上两个案例例剔除。地块比较因因素条件指数表编制制规则本项目各个个比较因素素的条件指指数标定为为100；而案例的各各个条件指指数，则根根据步骤二二中的详细细描述和比比较，以100为基准，赋赋予相应的的值；若案例的某某项比较因因素优于本本项目，则则其条件指指数大于100，反之则小小于100；条件指数的的大小视案案例与本项项目因素差差异的大小小而定，但但一般应该该控制在80-120以内。步骤二：地地块比较因因素条件说说明表地块比较因因素条件比较因素宗地面积(万㎡)1737.55.534.529.3宗地形状较规整规整较规整规整规整区域生活配套东方大道南侧少量生活配套西侧通达路生活配套好西侧通达路生活配套较好无生活配套无生活配套地块周边环境东侧临近墅浦塘东侧紧邻独墅湖资源条件一般位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖临路状况西至通达路、南至东方大道、东侧为待规划道路西至通达路、南至独墅湖大道东至通达路西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连本项目案例一仁恒地块案例二中锐地块案例三中海地块案例四保利地块

估价对象与比较案例估计对象案例一案例二案例三案例四

比较因素地块名称本地块仁恒地块中锐地块中海地块保利地块交易日期10080858595交易情况100100100100100交易方式100100100100100土地使用年限100100100100100土地用途100100100100100地块环境因素区域规划因素1001001009898基础设施状况100110979390资源环境条件100115102115115区域配套成熟度1001151058885区域道路通达度1001001058580公共交通便利度1001101059595地块自身因素宗地面积10011585113110宗地形状1001031059393相邻土地利用状况1001101059598临路状况100105988583宗地拆迁状况100110105110110步骤三：制制作地块比比较因素条条件指数表表

估价对象与比较案例估计对象案例一案例二案例三案例四

比较因素地块名称本地块仁恒地块中锐地块中海地块保利地块成交价格（万元/亩）——384.00475.00302.00453.00交易日期1001.251.181.181.05交易情况1001.001.001.001.00交易方式1001.001.001.001.00土地使用年限1001.001.001.001.00土地用途1001.001.001.001.00地块环境因素区域规划因素1001.001.001.021.02基础设施状况1000.911.031.081.11资源环境条件1000.870.980.870.87区域配套成熟度1000.870.951.141.18区域道路通达度1001.000.951.181.25公共交通便利度1000.910.951.051.05地块自身因素宗地面积1000.871.180.880.91宗地形状1000.970.951.081.08相邻土地利用状况1000.910.951.051.02临路状况1000.951.021.181.20宗地拆迁状况1000.910.950.910.91修正系数合计——0.521.071.691.76比准价值（万元/亩）——199.32505.97511.05795.07步骤四：制制作地块比比较因素修修正系数表表步骤五：地地块价值加加权评估比准价格=实际交易单单价×比准系数修正后的评评估单价=比准价格×权重系数最终评估单单价=各修正后的的评估单价价之和对四个案例例的修正后后评估单价价进行加权权平均，根根据案例与与本项目地地块的临近近程度，对对可比案例例一、二、、三和四权权重分别取取0.10、0.30、0.25和0.35，得到本项项目的评估估单价。这里采用加加权平均的的方法，得得到本地块的土土地单价为为578万元/亩。本地块的评评估总价为为147390万元。项目案例一案例二案例三案例四交易单价（万元/亩）384475302453比准系数0.521.071.691.76比准价格（万元/亩）199.32505.97511.05795.07权重系数0.10.30.250.35修正后评估单价（万元/亩）19.93151.79127.76278.27本地块评估单价（万元/亩）578本地块评估总价（万元）147390吴中区独墅墅湖地块项项目经济济测算及可可行性分析析土地价值评评估经济测算项目技术经济指标独墅湖地块占地面积255亩17万㎡建筑面积34万㎡容积率2

出让年限70年土地单价578万元/亩8670元/㎡土地总价14.74亿元楼板价4335元/㎡经济测算前前提——土地价格578万元/亩分期开发策策略参照苏州市市独墅湖周周边项目的的年度开发发量，结合合自身地块块规模及取取地时间，，本次方案案从2010年7月开始计算算，分三期期共六年开开发，年度度开发量为为5.6万㎡：分期时间节节点：共分三期，，每期两年年时间；分期开发量量：将总开发量量平均到三三期之中按按35%：35%：30%的比例进行行开发；开发产品：：按照地块2.0的规划容积积率，开发发产品全部部为高层普普通公寓。。分期一期二期三期开发比例35%35%30%分期开发量(平米)115600115600108800开发周期2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月开发比例30%70%60%40%60%40%年度开发量(平米)346808092069360462406528043520经济测算——开发成本在不计算地地价的情况况下，项目目总开发成成本约6.83亿元。项目所有开开发成本均均来自100%自有资金，不考虑银银行贷款等等财务成本本因素。建安成本根根据苏州市市普通高层层公寓经验验数据取值值1800元/平米。序号项目名称单价(元/㎡)金额(万元）2前期工程费100.003400.002.1勘察测量费10.00340.002.2规划设计费40.001360.002.3水电增容费20.00680.002.4三通一平10.00340.002.5其他筹建开办费20.00680.003建筑安装工程费1800.0061200.003.1普通电梯公寓1800.0061200.004园林30.00255.005室外配套20.00680.006管理费用62.352119.907财务费用————8不可预见费19.62667.209开发成本合计(不含地价)2009.4768322.10经济测算——销售收入住宅三期按按开发总量量平均开发发；一期由于受受高层建造造周期影响响，第一年年销售率为为30%，第二年销销售率为70%；二期和三期期按正常销销售周期测测算，第一一年和第二二年的销售售率均分别别为60%和40%；参照目前周周边区域普普通公寓销销售价格12000元/平米，价格格按照年均均增长率7%计算；当年度销售售率均按照照100%全部清盘计计算。一期二期三期序号项目合计2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月1销售收入合计518,644.1544,529.12111,174.37101,962.7872,733.45109,870.2978,374.141.1普通公寓销售收入(万元)518,644.1544,529.12111,174.37101,962.7872,733.45109,870.2978,374.141.1.1可销售面积(㎡)340000

115,600115,600115,600115,600108,800108,8001.1.2销售面积(㎡)340,00034,68080,92069,36046,24065,28043,5201.1.3平均售价(元/㎡)12,00012,84013,73814,70015,72916,83018,0081.1.4销售率（%）

100%30%70%60%40%60%40%经济测算——现金流量从第三年开开始，项目目累计净现现金流量和和累计净现现值“转正正”，项目目开始盈利利。序号项目金额(万元)1房地产销售收入518,6442总经营成本（开发成本及经营、销售成本）335,5243利润总额183,1204所得税45,7805净利润137,3406净现值79,3737成本利润率(税前)54.58%8成本利润率(税后)40.93%9内部收益率43.66%10动态回收周期(年)2.77从本项目的的财务分析析结果来看看，项目的的投资净现现值大于0；内部收益益率大于基基准收益率率10%；累计盈余余资金大于于0；故从盈利利能力和偿偿债能力分分析来看，，该项目是是可行的。。经济测算——测算结果不确定性因因素主要来来自以下几几个方面：：开发成本本、售价、、开发周期期、贷款利利率等。这这些因素，，受到当地地政治、经经济、社会会条件的影影响，有可可能发生变变化，从而而影响本项项目的经济济效益目标标的实现。。为此，借借助盈亏平平衡分析与与敏感性分分析来进一一步了解投投资的可靠靠程度。经济测算——敏感性分析析因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果销售收入

（万元）总投资

（万元）税后利润

（万元）税后成本

利润率财务净现值

（万元）内部

收益率动态投资

回收期（半年）基本方案518,644215,712137,34040.9%79,37443.7%2.77销售收入变化销售收入下降10%466,780221,379114,20936.3%59,07332.7%3.16变动率-10.00%2.63%-16.84%-11.28%-25.58%-25.15%13.98%销售收入上升10%570,509221,379156,56143.3%94,10949.9%2.59变动率10.00%2.63%14.00%5.73%18.56%14.17%-6.58%工程成本变化工程成本增加10%518,644228,217133,02639.0%74,26939.5%2.91变动率0.00%5.80%-3.14%-4.77%-6.43%-9.59%5.01%工程成本减少10%518,644214,541137,74441.1%78,91242.4%2.81变动率0.00%-0.54%0.29%0.46%-0.58%-2.91%1.38%计算结果表表明，无论论售价降低低10%还是开发成成本上升10%，本项目的的经济效益益均有所降降低，动态态回收周期期有所延长长，但内部部收益率均均大于基准准收益率（（ic=10%）,项目可行。。因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果销售收入

（万元）总投资

（万元）税后利润

（万元）税后成本

利润率财务净现值

（万元）内部收益率动态投资

回收期（年）基本方案518,644215,712137,34040.9%79,37443.7%2.77土地成本上升5%518,644223,156134,77239.8%75,71840.1%2.88土地成本上升10%518,644230,600132,20338.6%72,06236.9%2.99土地成本上升15%518,644238,044129,63537.5%68,40634.1%3.09土地成本上升20%518,644245,488127,06736.4%64,75031.6%3.19土地成本上升25%518,644252,932124,49935.3%61,09429.3%3.28土地成本上升30%518,644260,376121,93134.2%57,43927.3%3.37方案一：土土地成本上上升5%，即地价15.48亿元，折合合楼板价4552元/平米。当地价达到到607万元/亩时，财务务内部收益益率将接近近40%，为了更好好的空置风风险，实现现更高的利利润，应尽尽可能的争争取607万元/亩以内的价价格。方案二：土土地成本上上升25%，即地价18.43亿元，折合合楼板价5419元/平米。当地价达到到723万元/亩时，财务务内部收益益率将低于于30%，此时项目目成本利润润率过低，，所以建议议取地价格格保证在723万元/亩以下，以以合理规避避风险，保保证项目的的基本利润润。地价合理范围地价上限范围不同地价范范围的测算算结果比较较世联建议，，为更好的的控制项目目风险，保保证合理的的利润，取取地价格应应尽可能控控制在607万元/亩的范围内内，最高地地价上限不不应超过723万元/亩。地价607万元/亩条件下的的项目技术术经济指标标地价723万元/亩条件下的的项目技术术经济指标标占地面积255亩17万㎡建筑面积34万㎡容积率2

出让年限70年土地单价607万元/亩9104元/㎡土地总价15.48亿元楼板价4552元/㎡占地面积255亩17万㎡建筑面积34万㎡容积率2

出让年限70年土地单价723万元/亩10838元/㎡土地总价18.43亿元楼板价5419元/㎡不同地价范范围的项目目技术经济济指标吴中区尹山山湖地块项项目经济济测算及可可行性分析析土地价值评评估经济济测测算算步骤骤一一：：地地块块的的选选取取选取取原原则则估价价时时点点原原则则：近三三年年内内成成交交用途途一一致致原原则则：地块块主主要要用用途途为为居居住住同一一供供需需圈圈原原则则：地块块位位于于同同一一供供求求范范围围内内选取取地地块块

案例一案例二案例三案例四地块名称仁恒地块中锐地块中海地块保利地块出让面积(㎡)37510455000345000292900容积率0.920.80.9土地用途城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地城镇住宅用地建筑面积(㎡)337594100000276000263610成交总价(万元)21630039200156161198999成交单价(万元/亩)384475302453楼面地价(元/㎡)6407392056587549出让时间2007-062007-122008-012009-08尹山山湖湖独墅墅湖湖苏嘉杭高速公路郭新新东东路路尹山山湖湖北北路路本地地块块保利利地地块块中海海地地块块仁恒恒地地块块中锐锐地地块块步骤骤一一：：地地块块的的选选取取案例例说说明明1、可可比比案案例例均均为为目目标标地地块块周周边边区区域域，，苏苏州州市市市市场场上上07-09年土土地地“招、、拍拍、、挂挂”成交交地地块块；；2、共共选选择择四四个个案案例例，，其其中中仁仁恒恒、、中中海海和和保保利利三三个个地地块块位位于于滨滨湖湖一一线线区区域域，，紧紧邻邻独独墅墅湖湖，，资资源源条条件件较较好好，，中中锐锐和和本本地地块块位位于于滨滨湖湖二二线线区区域域，，近近湖湖而而不不临临湖湖，，资资源源条条件件稍稍逊逊于于前前三三幅幅地地块块；；郭巷北路地块块比比较较因因素素条条件件指数数表表编编制制规规则则本项项目目各各个个比比较较因因素素的的条条件件指指数数标标定定为为100；而案案例例的的各各个个条条件件指指数数，，则则根根据据步步骤骤二二中中的的详详细细描描述述和和比比较较，，以以100为基基准准，，赋赋予予相相应应的的值值；；若案案例例的的某某项项比比较较因因素素优优于于本本项项目目，，则则其其条条件件指指数数大大于于100，反反之之则则小小于于100；条件件指指数数的的大大小小视视案案例例与与本本项项目目因因素素差差异异的的大大小小而而定定，，但但一一般般应应该该控控制制在在80-120以内内。。步骤骤二二：：地地块块比比较较因因素素条条件件说说明明表表地块块比比较较因因素素条条件件比较因素宗地面积(万㎡)2237.55.534.529.3宗地形状规整规整较规整规整规整区域生活配套周边无生活配套西侧通达路生活配套好西侧通达路生活配套较好无生活配套无生活配套地块周边环境南侧临近尹山湖和市民广场东侧紧邻独墅湖资源条件一般位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖位于湖岛之上，东侧紧邻独墅湖临路状况北至郭新东路、南至尹山湖北路西至通达路、南至独墅湖大道东至通达路西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连西至待规划道路、仅有一桥与内陆相连本项目案例一仁恒地块案例二中锐地块案例三中海地块案例四保利地块

估价对象与比较案例估计对象案例一案例二案例三案例四

比较因素地块名称本地块仁恒地块中锐地块中海地块保利地块交易日期10080858595交易情况100100100100100交易方式100100100100100土地使用年限100100100100100土地用途100100100100100地块环境因素区域规划因素100110105110110基础设施状况100108106102102资源环境条件10010590108108区域配套成熟度100110110105102区域道路通达度10092978482公共交通便利度100107105102102地块自身因素宗地面积10010788105102宗地形状10092959292相邻土地利用状况1001081039697临路状况10093938582宗地拆迁状况10010095100100步骤骤三三：：制制作作地地块块比比较较因因素素条条件件指指数数表表步骤骤四四：：制制作作地地块块比比较较因因素素修修正正系系数数表表

估价对象与比较案例估计对象案例一案例二案例三案例四

比较因素地块名称本地块仁恒地块中锐地块中海地块保利地块成交价格（万元/亩）——384.00475.00302.00453.00交易日期1001.251.181.181.05交易情况1001.001.001.001.00交易方式1001.001.001.001.00土地使用年限1001.001.001.001.00土地用途1001.001.001.001.00地块环境因素区域规划因素1000.910.950.910.91基础设施状况1000.930.940.980.98资源环境条件1000.951.110.930.93区域配套成熟度1000.910.910.950.98区域道路通达度1001.091.031.191.22公共交通便利度1000.930.950.980.98地块自身因素宗地面积1000.931.140.950.98宗地形状1001.091.051.091.09相邻土地利用状况1000.930.971.041.03临路状况1001.081.081.181.22宗地拆迁状况1001.001.051.001.00修正系数合计——0.941.381.371.36比准价值（万元/亩）——359.41654.54413.46617.97步骤骤五五：：地地块块价价值值加加权权评评估估比准准价价格格=实际际交交易易单单价价×比准准系系数数修正正后后的的评评估估单单价价=比准准价价格格×权重重系系数数最终终评评估估单单价价=各修正后的评评估单价之和和对四个案例的的修正后评估估单价进行加加权平均，根根据案例与本本项目地块的的临近程度，，对可比案例例一、二、三三和四权重分分别取0.25、0.20、0.25和0.30，得到本项目目的评估单价价。这里采用加权权平均的方法法，得到本地块的土地地单价为510万元/亩。本地块的评估估总价为168300万元。项目案例一案例二案例三案例四交易单价（万元/亩）384475302453比准系数0.941.381.371.36比准价格（万元/亩）359.41654.54413.46617.97权重系数0.250.200.250.30修正后评估单价（万元/亩）89.85130.91103.37185.39本地块评估单价（万元/亩）510本地块评估总价（万元）168300吴中区尹山湖湖地块

项目目经济测算及及可行性分析析土地价值评估估经济测算经济测算前提提——土地价格510万元/亩尹山湖地块公寓别墅合计占地面积190.5亩占地面积139.5亩占地面积330亩12.7万㎡9.3万㎡22万㎡建筑面积17.8万㎡建筑面积6万㎡建筑面积23.8万㎡容积率1.4

容积率0.65

容积率1.08

出让年限70年出让年限70年出让年限70年土地单价511万元/亩土地单价508万元/亩土地单价510万元/亩7672元/㎡7622元/㎡7651元/㎡土地总价9.74亿元土地总价7.09亿元土地总价16.83亿元楼板价5474元/㎡楼板价11815元/㎡楼板价7072元/㎡项目技术经济济指标分期开发策略略参照苏州市独独墅湖周边项项目的年度开开发量，结合合自身地块规规模及取地时时间，本次方方案从2010年7月开始计算，，分三期共六六年开发，年年度开发量为为8万㎡左右：分期时间节点点：共分三期，每每期两年时间间；分期开发量：：将总开发量平平均到三期之之中按35%：35%：30%的比例进行开开发；开发产品：按照地块规划划容积率，开开发产品为小小高层普通公公寓和联排别别墅组合，容容积率分别为为1.4和0.65。分期一期二期三期开发比例35%35%30%分期开发量(平米)公寓6万、别墅2万、共8万公寓6万、别墅2万、共8万公寓5.8万、别墅2万、共7.8万开发周期2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月开发比例30%70%60%40%60%40%年度开发量(平米)260005400048000320004680031200序号项目名称单价(元/㎡)金额(万元）2前期费10023802.1勘察测量费10.002382.2规划设计费40.009522.3水电增容费20.004762.4三通一平10.002382.5其他筹建开办费20.004763建筑安装工程费1324315003.1普通电梯公寓1500267003.2联排别墅80048004园林30.003305室外配套20.004766管理费用8520227财务费用————8不可预见费4510779开发成本合计(不含地价)158837785经济测算——开发成本在不计算地价价的情况下，，项目总开发发成本约3.78亿元。项目所有开发发成本均来自自100%自有资金，不考虑银行行贷款等财务务成本因素。。建安成本根据据苏州市普通通小高层公寓寓和联排别墅墅经验数据取取值分别为1500元/平米和800元/平米。经济测算——销售收入一期二期三期序号项目合计2010年7-2011年6月2011年7-2012年6月2012年7-2013年6月2013年7-2014年6月2014年7-2015年6月2015年7-2016年6月1销售收入合计449,295.7941,592.0088,194.9686,463.0662,347.8199,155.4171,542.561.1普通公寓销售收入(万元)271,838.6423,112.0057,702.9652,921.8637,750.9358,570.5641,780.331.1.1可销售面积(㎡)

60,000.0060,000.0060,000.0060,000.0058,000.0058,000.001.1.2销售面积(㎡)178,000.0018,000.0042,000.0036,000.0024,000.0034,800.0023,200.001.1.3平均售价(元/㎡)12,000.0012,840.0013,738.8014,700.5215,729.5516,830.6218,008.761.1.4销售率(%)

30%70%60%40%60%40%1.2联排别墅销售收入(万元)177,457.1618,480.0030,492.0033,541.2024,596.8840,584.8529,762.221.2.1可销售面积(㎡)

20,000.0020,000.0020,000.0020,000.0020,000.0020,000.001.2.2销售面积(㎡)60,000.008,000.0012,000.0012,000.008,000.0012,000.008,000.001.2.3平均售价(元/㎡)21,000.0023,100.0025,410.0027,951.0030,746.1033,820.7137,202.781.2.4销售率(%)

40%60%60%40%60%40%一期由于受小小高层建造周周期影响，第第一年销售率率为30%，第二年销售售率为70%；二期和三期按按正常销售周周期测算，第第一年和第二二年的销售率率均分别为60%和40%；参照目前周边边区域普通公公寓和联排别别墅销售价格格分别为12000元/平米和21000元/平米，价格按按照年均增长长率7%和10%计算；当年度销售率率均按照100%全部清盘计算算。经济测算——现金流量项目累计净现现金流量和累累计净现值分分别从第三年年和第四年““转正”，项项目开始盈利利。序号项目金额(万元)1房地产销售收入449,2962总经营成本(开发成本及经营、销售成本)299,5073利润总额149,7894所得税37,4475净利润112,3426净现值54,939.87成本利润率(税前)50.00%8成本利润率(税后)37.51%9内部收益率29.24%10动态回收周期(年)3.31从本项目的财财务分析结果果来看，项目目的投资净现现值大于0；内部收益率率大于基准收收益率10%；累计盈余资资金大于0；故从盈利能能力和偿债能能力分析来看看，该项目是是可行的。经济测算——测算结果因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果租售收入

（万元）总投资

（万元）税后利润

（万元）税后成本

利润率财务净现值

（万元）内部

收益率动态投资

回收期（年）基本方案449,296206,099112,34237.5%54,94029.2%3.31销售收入变化销售收入下降10%404,366206,09993,99733.7%39,85323.4%3.57变动率-10.00%0.00%-16.33%-10.19%-27.46%-19.99%7.83%销售收入上升10%494,225206,099130,68640.8%70,02735.5%3.07变动率10.00%0.00%16.33%8.89%27.46%21.49%-7.19%工程成本变化工程成本增加10%449,296209,877111,03836.9%53,63928.6%3.34变动率0.00%1.83%-1.16%-1.73%-2.37%-2.17%0.90%工程成本减少10%449,296202,320113,64538.2%56,24129.9%3.28变动率0.00%-1.83%1.16%1.75%2.37%2.21%-0.89%不确定性因素素主要来自以以下几个方面面：开发成本本、售价、开开发周期、贷贷款利率等。。这些因素，，受到当地政政治、经济、、社会条件的的影响，有可可能发生变化化，从而影响响本项目的经经济效益目标标的实现。为为此，借助盈盈亏平衡分析析与敏感性分分析来进一步步了解投资的的可靠程度。。经济测算——敏感性分析计算结果表明明，无论售价价降低10%还是开发成本本上升10%，本项目的经经济效益均有有所降低，动动态回收周期期有所延长，，但内部收益益率均大于基基准收益率（（ic=10%）,项目可行。因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果销售收入

（万元）总投资

（万元）税后利润

（万元）税后成本

利润率财务净现值

（万元）内部收益率动态投资

回收期（半年）基本方案449,296206,099112,34237.5%54,94029.2%3.31土地成本下降2%449,296202,698113,51538.1%56,61430.4%3.26土地成本下降10%449,296189,094118,20840.5%63,31335.5%3.07土地成本下降15%449,296180,592121,14242.1%67,49939.4%2.94土地成本下降20%449,296172,089124,07543.7%71,68643.9%2.80土地成本下降25%449,296163,587127,00845.4%75,87349.3%2.66土地成本下降30%449,296155,084129,94247.1%80,05955.7%2.49方案一：土地地成本降低2%，即地价16.49亿元，折合楼楼板价6930元/平米。当地价达到500万元/亩时，财务内内部收益率将将低于30%，此时项目成成本利润率过过低，所以建建议取地价格格保证在500万元/亩以下，以合合理规避风险险，保证项目目的基本利润润。方案二：土地地成本降低15%，即地价14.31亿元，折合楼楼板价6011元/平米。当地价达到434万元/亩时，财务内内部收益率将将接近40%，为了更好的的控制风险，，实现更高的的利润，应尽尽可能的争取取434万元/亩以内的价格格。地价合理范围地价上限范围不同地价范围围的测算结果果比较世联建议，为为更好的控制制项目风险，，保证合理的的利润，取地地价格应尽可可能控制在434万元/亩的范围内，，最高地价上上限不应超过过500万元/亩。公寓别墅合计占地面积190.5亩占地面积139.5亩占地面积330亩12.7万㎡9.3万㎡22万㎡建筑面积17.8万㎡建筑面积6万㎡建筑面积23.8万㎡容积率1.4

容积率0.65

容积率1.08

出让年限70年出让年限70年出让年限70年土地单价501万元/亩土地单价498万元/亩土地单价500万元/亩7516元/㎡7471元/㎡7497元/㎡土地总价9.55亿元土地总价6.95亿元土地总价16.49亿元楼板价5362元/㎡楼板价11580元/㎡楼板价6930元/㎡公寓别墅合计占地面积190.5亩占地面积139.5亩占地面积330亩12.7万㎡9.3万㎡22万㎡建筑面积17.8万㎡建筑面积6万㎡建筑面积23.8万㎡容积率1.4

容积率0.65

容积率1.08

出让年限70年出让年限70年出让年限70年土地单价435万元/亩土地单价432万元/亩土地单价434万元/亩6519元/㎡6480元/㎡6503元/㎡土地总价8.28亿元土地总价6.03亿元土地总价14.31亿元楼板价4651元/㎡楼板价10044元/㎡楼板价6011元