世联-成都香颂湖国际社区别墅项目阶段性营销策略总纲-

2023/1/19香颂湖国际社区阶段性营销策略总纲谨呈：四川鸿景实业有限公司回顾篇上阶段营销回顾A:产品销售压力分析C:前期推广分析B:项目市场形象分析A:产品销售压力分析客户需求销售验证竞争比较哪条产品线面临更大的销售压力？（客户数据为5月15日至6月5日）从客户需求来看：联排>独栋，进线客户需求联排：独栋=8：2，上门客户需求联排：独栋=6：4，联排需求相比较高客户需求（开盘前）6联排需求明显高于独栋，洋房存在一定需求，限于经济承受力，客户对非临水联排接受度最高，独栋临水单位和非临水单位需求基本持平客户需求以联排、双拼和独栋为主，分别占48%和38%；洋房需求占有一定比例，为11%。由于经济承受力有限，客户对非临水联排接受度相比最高，占51%；其次为临水带地下室独栋和不带地下室独栋，分别为20%和19%。客户需求（开盘后）7独栋价格明显高于客户意向价格，市场抗性和销售压力较大，项目需立足一线别墅持续扩大市场影响力，大幅提升客户对项目价值的感知，从而不断提升客户接受度客户背景信息渠道需求特征决策因素客户意向独栋总价以300万以下为主；意向总价在300万以上不足15%；意向总价在240-300万约占30%；意向总价在240万以下占58%。客户意向独栋单价以12000-13000元/平米为主，占2/3。客户需求（开盘后）8联排价格略高于客户意向价格，客户抗性相比独栋小，销售压力相比较小，可通过项目价值的充分传递和感知，以独栋高价值的杠杆作用，可极大促进联排单位的销售客户背景信息渠道需求特征决策因素客户意向联排总价以145万以下为主，占70%；意向总价在160万以上约占25%；意向总价在130-160万占40%。客户意向联排单价以9500-11000元/平米为主，占44%。客户需求（开盘后）（客户数据为5月15日至6月5日）从成交结果来看：联排>独栋，客户需求和成交均以联排为主，独栋实际成交相比上门需求呈收缩趋势（由39%下降至22%）销售验证通过上述客户需求综合分析得出：按市场接受程度由高到低排序：130㎡左右（TH）>108㎡左右（TH）>230㎡左右（独栋）>173㎡左右（独栋）从市场竞争来看，本案各类产品中，独栋总价优势并不明显，且总价越高销售压力越大，销售压力分级：独栋>联排竞争比较销售压力独栋联排类别项目总价独栋麓山700-1000万元长桥郡500-530万元蔚蓝卡地亚800万起保利198800万起中粮御岭湾378-450万元纯水岸860-900万逸岭锦江420-530万联排芙蓉青城157-200万元类别总价临水独栋420-540万元不临水独栋290-340万元临水联排190-220万元合院125-168万元VSA:产品销售压压力分析Q1：下阶段，，如何确立立产品推售售策略和地地块开发顺顺序？综上所述，，独栋的销销售压力远远大于联排排，这是一一个不容回回避的严峻峻问题！B:项目市场形形象分析市场反馈销售验证市场形象香颂湖在市市场上处于何种地地位？超过80%的上门客户户对项目现现场展示达达到成都高高端别墅的的水准表示示认同；———“香颂湖湖好好漂亮啊，，想不到这这里还有一一个这么漂漂亮的地方方”———“麓山的高尔尔夫不错，，不过你们们水景做得得很好”———“你们的园林林和长桥郡郡有的一比比，但是那那边没有湖湖”———“麓山国际和和卡地亚那那边就没有有这么漂亮亮的水景””专业人士对对项目高标标准展示水水平表示肯肯定；———“香颂湖的现现场展示在在全成都都都算非常好好的”———“景观做的不不错，这么么大的展示示区能做到到这么精致致，非常难难得了”展示区整体体恢宏大气气，细部景景观精致细细腻，具有有较强打动动力，达到到成都主流流别墅市场场较好的展展示水准，，受到客户户和专业人人士的广泛泛好评市场反馈本项目规模宏宏大气势磅礴礴，展示区打打动力较强，，上门客户表表示与本项目目可类比项目目为成都和青青城山第一梯梯队别墅项目目市场反反馈青城山山成都逸岭锦锦江云栖谷谷小院青青城麓山山国国际际社社区区长桥桥郡郡蔚蓝蓝卡卡迪迪亚亚上善善栖栖青城城山山房房芙蓉青城城一览365宅院中粮御岭岭湾今日田园园雅居乐花花园本项目价价格已经经进入主主流别墅墅第一梯梯队档位位，经过过销售验验证价格格已经得得到市场场认可，，意味着着项目具具备进入入主流别别墅第一一梯队的的条件销售验证证板块项目建筑面积花园面积建筑形态、格局主力户型面积单价区间总价华阳板块麓山国际430-460㎡200-400㎡独栋430-4601.6-2.1万700-1000万牧马山板块长桥郡370-420200-2000㎡独栋，前二后三370-4201.35万500-530万温江板块芙蓉古城400、495㎡159-300㎡双拼，四联排495㎡0.9-1.1万445-545万龙泉板块中粮御領湾270-300㎡150㎡左右独栋270-300㎡1.4-1.5万378-450万青城山前上善栖60-200㎡无公寓100㎡左右1.1-1.35万110-135万200左右300独栋200㎡3万600万逸岭锦江280-360㎡100-800㎡小独栋280㎡1.5万420万左右600-800㎡200-2000㎡大独栋668-693㎡0.8-1.2万530-830万青城山房140-226㎡180-510㎡合院175-180㎡1.2万左右210-220万香颂湖首首批次开开盘热销销9成，市场场接受度度较高，，从价格格来看，，本项目目已进入入主流别别墅市场场第一梯梯队阵营营（典型型项目：：华阳板板块麓山山国际、、蔚蓝卡卡迪亚和和牧马山山板块长长桥郡等等）。对项目现现场的认认同不等等于对项项目的认认同，事事实上尚尚未被广广泛客户户和业内内人士认认为是一一线别墅墅。———“你们价格太高高了，青城山山哪有这么贵贵”———“这里怎么和麓麓山比，也就就比青城山房房好点”———“你们毕竟是第第一期，后续续开发还是未未知，就像麓麓山一期期一样很多人人会质疑。””但目前项目未未达到成都主主流别墅市场场普遍认同的的高度，仍面面临着市场和和客户的种种种质疑，尚未未真正进入主主流别墅市场场第一梯队，需不断扩大大市场影响力力，才能确保保项目持续热热销市场形象高占位高价格麓山国际蔚蓝卡地亚龙湖长桥郡主流别墅第一一梯队B:项目目市场形象象分析Q2：下阶段，，如何扩大大项目在主主流别墅市市场的影响响力？综上所述，，香颂湖未未达到成都都主流别墅墅市场普遍遍认同的高高度，面临临着市场和和客户的种种种质疑，，尚未真正正进入主流流别墅市场场第一梯队队！C:前期推广分分析推广渠道价值传递到到位，渠道精准锁锁定？“中国资源源别墅新典典范”的高高占位，奠奠定了项目目全国营销销高度，有有助于拔升升项目形象象；但另一一方面，““资源别墅墅新典范”区隔性不强强，且略笼笼统推广属性定位语语“湖溪原原野·别墅群岛””在推广广上力度显显弱，容易易被市场淹淹没，不便便于体现一一个千亩级级大盘在别别墅市场的的应有的影影响力和号号召力推广湖溪原野·别墅群岛国际文化生生态大宅灯箱和户外外出街物料料产品及热热销信息文文字显小，，信息传播播效果略差差推广除路过外，，商报和友友介是客户户上门最主主要的信息息获知渠道道，可启动动老带新强强化友介上上门效果，，其他渠道道有一定效效果，目前前已衰减，，可考虑精精准锁定其其他渠道渠道客户信息获获知渠道主主要为路过过、商报和和朋友介绍绍，分别约约为50%，26%和18%；此外其他渠渠道也有一一定效果，，包括灯箱箱广告、户户外广告、、网络和活活动等，这这些渠道不不能直接促促动客户上上门，但在在其他渠道道信息再次次覆盖时，，能有效促促使上门。。客户信息获获知渠道主主要为路过过、商报和和朋友介绍绍，分别为为54%，28%和13%。5月截至6月19日6月5日截至6月19日商报是客户户来电获知知信息的最最主要渠道道，此外网网络和户外外也有明显显效果，后后期可持续续增强此渠渠道效果，，其他渠道道也有一定定效果渠道客户信息获获知渠道主主要为商报报，约占85%；其次为户外外广告、网网络和路过过，合计14%，其他渠道道不足1%。客户信息获获知渠道主主要为商报报，占82%；其次为网络络，占9%；此外为朋友友介绍、户户外和路过过。5月截至6月19日6月5日截至6月19日C:前前期期推推广广分分析析Q3：下下阶阶段段，，如如何何更更精精准准传传播播项项目目价价值值，，以以及及渠渠道道精精准准锁锁定定？？综上上所所述述，，前前期期推推广广价价值值基基本本到到位位，，部部分分渠渠道道有有一一定定效效果果，，但但不不太太明明显显!再开开篇篇Q1：下下阶阶段段，，如如何何确确立立产产品品推推售售策策略略和和地地块块开开发发顺顺序序？？Q2：下下阶阶段段，，如如何何扩扩大大项项目目在在主主流流别别墅墅市市场场的的影影响响力力？？Q3：下下阶阶段段，，如如何何更更精精准准传传播播项项目目价价值值以以及及渠渠道道精精准准锁锁定定？？Q1：下下阶阶段段，，如如何何确确立立产产品品推推售售策策略略和和地地块块开开发发顺顺序序？？破局局一一：：后后续续地地块块开开发发顺顺序序破局局二二：：产产品品推推售售策策略略28世联联观观点点：：项项目目口口碑碑从从何何而而来来？？旺市市高高价价者者引引人人注注目目，，淡淡市市热热销销者者令令人人瞩瞩目目这个个项项目目还还是是很很不不错错的的，，可可惜惜卖卖得得太太贵贵了了，，自自己己被被自自己己顶顶死死了了，，现现在在的的销销售售情情况况就就可可以以看看出出来来这这里里根根本本值值不不了了那那么么多多钱钱。。卖得得不不错错，，其其实实价价格格再再高高一一点点应应该该也也能能卖卖得得动动，，可可能能企企业业想想快快速速出出货货。。烂项目目，卖卖得那那么便便宜还还卖不不动。。产品品和营营销都都有问问题。。代表：紫檀代表：誉峰代表：麓山简直就就是一一个奇奇迹，，敢在在这种种市场场卖这这种价价格，，关键键还真真有那那么多多人去去买。。销量价格市场口口碑香颂湖湖的价价格已已经得得到市市场认认可，，切忌忌留下下“价价高卖卖不动动”的的市场场口碑碑29持续销售是是最重要的的、第一位位的市场口口碑！回顾：2010年原开发计计划30物业形态开盘时间(初步预估)套数建筑面积（㎡）联院6月5日10112410.86独栋6月5日5612919花园洋房7月30日46853735.94E地块小联排9月上旬未确定15000H-02联排10月下旬未确定13100G-06独栋10月下旬未确定21000合计128165.82010香颂湖待售售产品盘点点疑问：多条产品线线承担的功功能各是什什么？彼此此之间的关关系如何清清晰界定？？在新的市场场环境和一一批次销售售验证下，，开发内容容和先后顺顺序有无调调整必要？？产品线分析析——联排别墅相相对独栋别别墅销售压压力更小，，价值感更更强31销售压力临水独栋不临水独栋栋合院临水联排类别总价备注临水独栋420-540万元资源较好，但总价较高不临水独栋290-340万元总价相比临水独栋低幅较大合院125-168万元资源相比临水联排差临水联排190-220万元资源较好，与临水独栋价差大产品线分析析——洋房产品对对客户的吸吸引力相对对有限，但但可在别墅墅价格反衬衬下体现价价值感从目前的市市场态势与与区位条件件来看，无无论是成都都的度假客客户或是都都江堰的自自住客户，，其短期内内对洋房的的需求都存存在极大的的不确定性性；主力面积区区间为120-140的洋房，设设计时功能能定位为自自住，对客客户的吸引引力相对有有限以5000元均价预估估，洋房主主力户型总总价范围为为60-70万元，相比比120万元以上的的别墅，还还是能够体体现出产品品的价格感感。物业类型面积区间（㎡）户型类别套数小计套数比面积小计（㎡）面积比花园洋房90-100E-12，F-9，A-6，E-6449.40%4167.387.29%100-110B-6，C-12，G-8，C-11

D-6265.56%2668.004.67%110-120G-7，F-3E-5，F-8，A-5，B-5，C-10，G-6，C-9，E-11D-57816.67%8804.6215.40%120-130E-4，F-7，A-4，B-2B-3，B-4，C-4，C-6

C-8，G-4，G-5，C-3

C-5，C-7，E-2，F-4

F-5，A-2，A-1，G-2

E-3，D-3，D-4，E-10

F-6，D-2，A-323450.00%29587.9051.74%130-145E-1，B-1，C-2，F-2G-3，E-8，E-9，C-1

F-1，G-1，D-1，E-78618.38%11960.8420.91%2房共78套3房共390套项目一期D地块户型配比比状况借助波士顿矩矩阵分析香颂颂湖各产品线线内部关系33香颂湖产品线线分类——不是所有的产产品都是用来来赚钱的34独栋别墅承担担的功能：搏高价对外推广的产产品形象反衬其他产品品线价值核心展示内容容明星产品婴儿产品瘦狗产品现金牛产品联排别墅承担担的功能：主力回现产品品利润主要来源源“热销”市场场口碑的强力力支撑洋房承担的功功能：旺丁不旺财消化认同项目目但无力支付付别墅的客群群相对市场份额额市场增长率基于对产品线线承担功能的的清晰界定重重新思考后续续开发计划35独栋别墅：作为维持项目目高价高形象象的明星产品品，在实际销销售中面临了了客群窄、价价格抗性大、、销售压力大大的问题，销销售上很难加加速，建议今今年不另外开开工新的地块块，剩余51套单位在2010年够卖了。联排合院别墅墅：不仅是当前也也是整个一期期的主力销售售产品，下半半年营销上主主攻的产品线线，销售压力力小具备加速速的条件，建建议加快后续续地块的设计计。洋房：已完工产品搭搭配别墅销售售，后续开发发必须调整产产品后推出。。世联观点36动工顺序NO.1H-02地块联排产品资源性较好能能保证推出市场价格格稳中有升动工顺序NO.4G-06地块独栋产品在项目开发中中期开始逐渐渐转向以独栋栋别墅为主力力产品的开发发动工顺序NO.3E地块联排产品产品定位与H-02类似，但资源源性较差，如如较早推出可可能面临更大大的价格压力力，建议在H-02进入销售期后后开工动工顺序NO.2D地块未开工部部分公寓产品调整户型，完完善项目产品品线，聚人气气保证产品线完完整的同时，，在开发初期以以联排别墅作作为主力开发发产品后续开发顺序建议37稳步完完善配配套体体系，，在2010年重点点完善善SPA功能及及会议议功能能后续配配套完善建建议SPA功能会议功功能生活配配套有业主主入住住后逐逐步完完善，，近1、2年可暂暂缓呈呈现增加特特色度度假体体验的的关键键元素素，能能够丰丰富现现场体体验性性和可可参与与性，，并且且可为为现场场带来来人气气。青城山山一贯贯具备备相当当强的的会议议功能能，但但区域域内除除豪生生外会会议接接待能能力较较弱，，建议议项目目开发发初期期重点点呈现现此功功能并并以无无利润润价格格和高高品质质吸引引成都都各大大企业业在此此开会会，从从而为为项目目带来来人气气。38“夹层层赠送送”、、“单单价低低”两两个卖卖点在在某种种意义义上是是互相相排斥斥的，，我们们不能能两个个价值值点同同等强强度地地释放放给客客户。。相比比之下下，我们认认为价价格对对客户户的影影响更更大，，因此此建议议统一一加装装楼板板，同时时在说说辞上上优先先释放放最终终交房房的使使用面面积，，淡化化产权权面积积概念念，从从而引引导客客户主主动通通过实实得面面积计计算单单价。。启动动区区别别墅墅全全部部由由公公司司在在交房房后后统统一一加加盖盖楼楼盘盘，，加加盖盖成成本本算算进进总总价价推售售策策略略一一客户户语语录录：：———你们们三三层层说说是是不不计计产产权权，，实实际际上上还还不不是是算算在在总总价价里里面面了了，，相相当当于于三三层层的的钱钱我我照照付付，，还没没给给我我搭搭楼楼盘盘；；———三层层自自己己搭搭楼楼板板太太麻麻烦烦了了，，这这地地方方装装修修肯肯定定很很成成问问题题，，装装修修公公司司搭搭的的我我又又不不放放心心；；——你们推荐的的施工单位位我也不放放心，你合合同上写的的是三层挑挑空，那三三层以后出出什么问题你们是是不需要负负责的；——你说你们别别墅好，三三层是赠送送的，算单单价的时候候又要我把把三层算进进去，那不不是等于两头都讨好好吗。39房号总总价取取整总价价5425750545万元4285180430万元9 4757690475万元10 4191950420万元11 3397560340万元2928820295万元……模拟户型介介绍口径：：您好，您现现在所在的的这一套别别墅总价545万元，交房房时您可以以得到420平米的花园园以及345平米的室内内使用面积积……现有产品总总价全部以以5万元为为单位取整整，更加强化以以总价卖房房的概念推售策略二二独栋别墅价价格取整示示意40周末卖房模模式推售安排活动配合旺场措施价格策略每周末拿出出5-8套“主推房房源”，房源可为新新取得预售售证房号，，也可为前前期未售单单位，同时时对外释放放加推产品品信息。（（未售完单单位可在1、2周后重新打打包重新““加推”。。）每周举办圈圈层活动拉目标客户户到现场，，既直接带带来客户，，也增强现现场人气以以便逼定客客户。周末旺场措措施（现场氛围围部分详细细阐述）。。针对当周加加推房源调调整价格关关系，以凸显加加推单位的的价值感。。培训策略每周针对当当周预备加加推房源进进行深入价值挖挖掘，以强化置置业顾问对对加推单位位的认可度度以便对客客户强势引引导。启动区剩余余别墅主要要销售模式式——周末卖卖房推售策略三三41洋房承担的的功能既不不是“形象象标杆”，，也不是““回现主力力”，而是是一个“旺丁不旺旺财”的工具，很很难将取得得利润的希希望寄托在在洋房这一一产品线。。洋房必须依靠与别墅墅的价格对对比凸显自自身价值感感，以合院别别墅120万元总价来来看，洋房房主力户型型总价不宜宜超过70万元。世联关于洋洋房的观点点洋房以成本本价略微上上浮销售，，在联排别墅墅形成稳定定销售量之之后对外自自然发售推售策略四四42推售总控图图推售总结独栋联排洋房10年6月10年12月以长湖岛已已开发独栋栋别墅持销销，2010年不加推独独栋名澜湾2、3批次别墅持持销10年10月加推H-02地块联排10年7月7月中旬，联联排别墅形形成稳定销销量后，洋洋房对外自自然发售为了了确确保保项项目目持持续续热热销销，，实实现现市市场场口口碑碑和和销销量量双双赢赢，，如如果果不不立立足足一一线线扩扩大大在在主主流流别别墅墅市市场场的的影影响响力力是是不不行行的的继续续扩扩大大项项目目在在主主流流别别墅墅市市场场的的影影响响力力实现良好口口碑和销量量突破Q2：下阶段，，如何扩大大项目在主主流别墅市市场影响力力？破局一：建建立业内影影响力破局二：建建立目标客客户影响力力破局三：建建立泛客户户影响力策略一：在在香颂湖高高调举行2010年蓉城楼市市第一盛事事——“西南地区房房地产淡市市营销论坛坛”破局一：建建立业内影响力力策略思路：：借势世联地地产在行业业内的高知知名度和广广泛影响力力，结合时时势高端对对话，制造造蓉城地产产行业第一一盛事；利用世联强强大客户资资源，邀请请成都一线线开发商与与会，形成成行业年度度热点事件件，借此契契机提升香香颂湖在业业内的影响响力。操作思路：：拟邀请一线线开发商：：万科地产产、华润地地产、中海海地产、中中信地产、、保利地产产等；拟邀请世联联嘉宾：邀邀请世联地地产重量级级人物包括括董事长陈陈劲松，集集团代理部部副总李荣荣、甘伟等等；邀请政府相相关主管部部门、主流流媒体等（（配合炒作）。以世联之名名，缔造2010年蓉城地产产届第一盛盛事!破局一：建建立业内影响力力策略二：设立业内接接待日，迎迎接业内最最挑剔的目目光；接受业内的的专业检验验，有实力力就该更自自信。策略思路：：面向业内人人士，设置置业内接待待日，可自自由拍摄照照片，自信信地让其传传播香颂湖湖的顶级展展示标准，，同时赠送送香颂湖实实景精美画画册；通过过业内人士士的专业检检验，传播播香颂湖的的一流示范范标准，传传播项目口口碑。操作思路：：实施方式：：高姿态、、高调实施施（配合炒作）；时间设置：：周二或周周三（不影影响项目正正常接待））；信息释放：：线上报版版高调宣传传，线下同同行推荐；；自由拍摄摄：包括括景观展展示区、、样板区区；赠送物料料：香颂颂湖实景景精美画画册一份份（邀请请一流摄摄影师，，拍摄精精美实景景图片））。以香颂湖湖之名，，迎接业业届最挑挑剔的目目光，传传播蓉城城主流别别墅示范范标准！！破局一：：建立业内影响响力策略二：：设立业内内接待日日，迎接接业内最最挑剔的的目光；；接受业内内的专业业检验，，有实力力就该更更自信。。聘请一流流摄影师师，捕捉捉现场不不同时段段、角度度最美丽丽的光影影瞬间，，制作香香颂湖实实景画册册！案例：万万科清林林径，聘聘请顶级级摄影师师拍摄作作品，并并上传网网络。破局二：：建立目标客户户影响力力策略：面面向目标标客群，，在项目现现场每两两周一次次开展““富富氧生活活论坛”系列活动动，并结结合抽奖奖形式策略思路路：通过系列列化专业业论坛，，不断向向市场和和客户传传播项目目独特价价值，建建立项目目在目标标客群中中的影响响力。操作思路路：时间设置置：每两两周一次次；论坛主题题：风水讲座座、中国国资源别别墅论坛坛、青城城山度假假生活论论坛、养养生保健健论坛、、医疗热热矿泉疗疗养论坛坛、回归归自然感感悟生命命论坛等等；参与客户户：上门门客户、、进线客客户、成成交业主主、以往往项目目客户户、网络络定向召召集；消息释放放：线上上推广，，网络召召集（实实景图片片配合传传播），，短信投投放等；；物料配合：基基本销售物料料+香颂湖实景精精美画册；抽奖配合：为为了增加客户户参与热情，，需抽奖配合合。以“富氧生活活”价值，确确立项目在客客群中的影响响力！破局三：建立立泛客户影响力力策略一：建立香颂湖婚婚庆基地，““鲁豫见证你你的幸福时刻刻”——商报邀约99对新人在香颂颂湖举行婚礼礼策略思路：通过嫁接婚庆庆主题，让香香颂湖成为时时尚、浪漫代代名词，实则以此为载载体传播香颂颂湖优越的自自然景观资源源，扩大社会知知名度和影响响力。操作思路：主办方及承办办方：商报主主办，远鸿承承办（利用商报的媒媒体公信力和和广泛影响力力，进行宣传传和后续炒作作）；主持人：邀请请鲁豫现场主主持，抬高活活动起点；车队：50辆奔驰车队，，约7.5万元；牧师：邀请成成都最大的教教堂（平安桥桥天主堂））牧师主主持婚礼礼；婚礼方式：按按照草坪婚礼礼的要求筹备备。让香颂颂湖成成为蓉蓉城““2010年时尚尚、浪浪漫””的代代名词词！破局三三：建建立泛客户户影响响力策略二二：建立香香颂湖湖婚庆庆基地地，可可进行行“婚婚纱外外景拍拍摄、、草坪坪婚礼礼”，传播播香颂颂湖资资源价价值影影响力力策略思思路：：通过嫁嫁接婚婚庆主主题，，让香香颂湖湖成为为时尚尚、浪浪漫代代名词词，实实则传传播香香颂湖湖优越越的景景观资资源价价值，，扩大大社会会知名名度和和影响响力。。操作思思路：：接待时时间：：设立立婚庆庆接待待日，，原则则上不不影响响客户户接待待均可可考虑虑，此此外婚婚庆可可成为为客户户的一一个体体验点点；婚庆方方式：：草坪坪婚礼礼、外外景拍拍摄；；前期签签约影影楼：：初期期为保保证社社会影影响力力，可可签约约5家成都都顶级级影楼楼（V2视觉、、帆摄摄影、、费司司摄影影、奎奎恩视视觉、、古摄摄影），，以以保保证证足足够够的的人人气气和和较较好好传传播播效效果果；；后期期签签约约影影楼楼：：进进入入正正轨轨后后，，为为避避免免婚婚庆庆频频繁繁带带来来的的销销售售干干扰扰，，仅仅签签约约2-3家影影楼楼。。不是是谁谁都都可可以以———以香香颂颂湖湖之之名名，，为为新新人人们们提提供供多多一一个个选选择择！！Keyword:影响响力力2010，蓉蓉城城楼楼市市关关键键词词不不能能没没有有业内影响响力举措措目标客户户影响力力举措泛客户影影响力举举措一项业界界的宏伟伟盛事一次业界界的尊贵贵体验一本体现现顶级展展示的图图册一系列““富氧生生活论坛坛”一段感悟悟生命的的历程一件轰动动蓉城的的浪漫传传奇一段让人铭记记的浪漫之旅旅香颂湖之成都都主流别墅影影响力举措——香颂湖！扩大项目在主主流别墅市场场的影响力，，为项目的持持续销售奠定定坚实的基础础！如何有效的直直击客户，传传递项目价值值，大幅度提提升客户上门门量，是实现现销量突破的的前提条件推广上更精准准地传播项目目价值渠道优选确保保更精准、更更有效地直击击客户Q3：下阶段，如如何更精准传传播项目价值值，以及渠道道精准锁定？？高速咽喉渗透透青城山高档场场所渗透海航航班渗透透线上高举高打打线下价值嫁接接媒体选择推广渠道高举高打：短短期延用中国国资源别墅新新典范形象，，长期思考更更具突破性的的核心价值所所在并对外集集中释放线“上”突破价值嫁接：线线下输出“再再造一个麓山山国际社区”，与价值标杆杆对位，实现现价值拔升线“下”突破香颂湖国际社社区麓山国际社区区价值支撑区位共性城市边缘规模共性千亩级别墅大大盘配套共性完善的配套设设施资源共性强势资源质素素占位共性主流别墅市场场报纸——每周一次频率率亮相，持续续向市场发出出声音，释放放项目加推热热销消息和现现场系列活动动信息媒体体选选择择策略略：：周周末末卖卖房房方方式式销销售售，，结结合合两两周周一一次次的的系系列列现现场场活活动动，，通通过过报报版版持持续续制制造造项项目目影影响响力力并并释释放放相相关关信信息息;方式式：：硬广广+软文文；频频率率：：每周周一一次次；推广广强强度度时间间报纸纸———每周周一一次次频频率率亮亮相相，，持持续续向向市市场场发发出出声声音音，，释释放放项项目目加加推推热热销销消消息息和和现现场场系系列列活活动动信信息息媒体体选选择择广告时间广告内容（示意）释放信息6月6日香颂湖长湖岛、名澜湾46套别墅，从开盘到售罄，2小时而已开盘热销信息6月25日以中国资源型别墅新典范作为核心内容，重复强调香颂湖卓越的资源型本周加推亲水独栋、双拼12席，敬请莅临现场垂询6月30日以中国资源型别墅新典范作为核心内容，重复强调香颂湖卓越的资源型本周加推亲水独栋、双拼12席，敬请莅临现场垂询以6月26日的的周周末末推推售售为为时时间间节节点点，，26日前前的的推推售售批批次次以以反反复复梳梳理理、、解解决决老老客客户户为为主主，，线线上上无无广广告告支支持持；；26日的的推推售售批批次次之之后后开开始始以以每每周周1个报报广广的的频频率率释释放放项项目目推推售售产产品品信信息息。。户外——以热销信息为为主标，辅助助加推信息；；灯箱——可考虑简化画面元素素（最好做纯纯色底版）+放大文字信息息媒体选择择户外：更换文字字信息，，以热销销信息为为主标，，辅助加加推信息息，相比比之前的的形象推推广应该该更直接接。市区户外外灯箱：：画面更换换：根据据实地察察看的效效果，户户外灯箱箱与车行行道距离离稍远，，目前的的设计形形式画面面不直观观、文字字尺寸较较小，很很难在行行车过程程中看清清楚，建建议重新新设计画画面。方方向为——简化画面面元素（（最好做做纯色底底版）+放大文字字信息。。文字调整整：与户户外大牌牌保持广广告主标标的一致致性。影院——近期暂无无契合热热映影片片，暂不不考虑；；网络——主流网络络媒体持持续投放放；杂志——持续传播播价值媒体选择择影院网络因院线广广告需要要依托热热映影片片投放才才有效果果，而近近期投入入、影响响较大的的影片只只有7月月28日日上映的的冯小刚刚导演的的《大地地震》，，此主题题又容易易引发不不恰当的的联想。。建议近期不考考虑此推推广渠道道，或者观观望如有有可能产产生热映映效果的的影片再再行深入入考虑。。投放考虑虑：持续续输出信信息，扩大市场场知名度度和行业业影响力力；投放对象象：持续续投放搜房网、、焦点网网和大成成网，制造影影响力；；炒作作内内容容：：项项目目产产品品信信息息和和活活动动信信息息。。暂不不考考虑虑杂志志行业业杂杂志志：：《局周周刊刊》、《成都都楼楼市市》，持续续释释放放信信息息。。航空空杂杂志志：：《头等等舱舱》《西南南航航空空》《四川川航航空空》《新华华航航空空》持续续传传播播高高端端形形象象。。Keyword:影响响力力线上上抬抬升升形形象象，，线线下下价价值值嫁嫁接接，，塑塑造造项项目目全全新新形形象象，，确确立立主主流流别别墅墅市市场场影影响响力力延用用中中国国资资源源别别墅墅新新典典范范形形象象线下下输输出出““再再造造一一个个麓麓山山国国际际社社区区””线上上高高举举高高打打线下下价价值值嫁嫁接接价值值精精准准传传播播更精精准准地地传传播播项项目目价价值值，，确确立立香香颂颂湖湖———一个个千千亩亩级级巨巨擘擘项项目目应有的市场地地位！策略：渗透进入青城城山方向的所所有高速收费费站，发送香香颂湖实景图图片DM和行车路线图图，凭DM领取油卡渠道一：高速速咽喉渗透策略思路：渗透高速收费费站，通过项项目实景图片片吸引客户上上门，达到全全面拦截进入入青城山的客客户的目的。。操作思路：收费站：进入入青城山方向向的所有收费费站，包括成成温卭高速、、成灌高速等等；实景图片DM：项目实景大大图2-3张，具有较强强的视觉冲击击力和煽动力力，附行车路路线；油卡：凭DM单在现场领取取50元面额油卡（（乐观地预估估非周末每天天上门50批，周末每天天上门100批，则一周上上门可增加450批，费用22500元，和报版动动辄10多万费用相比比，其费效比比优势明显））；现场配合：为为了留住客户户了解项目，，需提供果汁汁和点心（如如果能让客户户事后为项目目作宣传，现现场餐饮费用用实在是用的的很值得）；；调整：根据操操作效果进行行调整。以“不变”应应“万变”，，终极覆盖青青城山高端游游客，让香颂颂湖成为青城城山的下一站站！青城山的下一一站！策略：青城山高端场场所放置项目目实景图片精精美画册，在在末端二次拦拦截高端客户户渠道二：青城城山高端场所渗透透策略思路：通过青城山高高端场所的二二次拦截，刺刺激未上门客客户到达项目目现场。操作思路：高端场所选择择：豪生酒店店、鹤翔山庄庄、青城山温温泉、青城山山高尔夫；摆放资料：项项目实景图片片精美画册；；摆放位置：收收费台。全面布局之下下，点式爆破破；二次拦截，直直击高端客户户！策略：海航进入成都都所有航班内内，放置项目目专刊（以实实景精美为主主）渠道三：海航航航班渗透策略思路：充分利用海航航资源，直击击高端客户。。操作思路：航班：海航进进入成都的所所有航班；资料：项目专专刊，以实景景图片为主；；优惠：海航尊尊贵乘客，可可享受一定折折扣优惠，给给足客户尊贵贵感，同时刺刺激客户了解解项目。充分挖掘海航航资源，重点点突破Keyword:精准“点、线、面面”立体覆盖盖高速咽喉渗透透精准化渠道渗渗透——直击高端客户户！青城山高档场场所渗透海航航班渗透透“面”覆盖——青城山“点”覆盖——高端场所“线”覆盖——航线提升现场煽动动性和生活关关联性，给客客户一个留下下来休闲半日日的理由！破局一：情景景化生活展示示体验破局二：休闲闲体验点感知知破局三：西餐餐厅免费就餐餐附件：香颂湖湖“半日游”计划——““现场吸吸附力力的另另一个个途径径”生活情情景雕雕塑：：在展示示区点点缀布布置生生活情情景雕雕塑（（位置置可考考虑在在湖区区、香香颂大大道和和样板板展示示区等等）破局一一：生生活情景化化展示示关键词词：休闲感感；话题题感感；；生活活趣趣味味。。关键键词词：：生活活场场景景；；休闲闲感感；；成都都特特色色；；结合合水水景景。。情景景烧烧烤烤台台展展示示：：在湖湖区区设设置置烧烧烤烤台台（（展展示示生生活活情情景景，，不不具具备备功功能能）），，营营造造出出休休闲闲的的生生活活氛氛围围破局局一一：：生生活活情景景化化展展示示情景景烧烧烤烤台台，，烘烘托托浓浓郁郁的的休休闲闲气气氛氛，，可可在在湖湖区区结结合合水水景景考考虑虑。。休闲闲垂垂钓钓：：设置置垂垂钓钓区区，，邀邀请请客客户户垂垂钓钓，，体体验验香香颂颂湖湖宁宁静静的的午午后后（（准准备备渔渔具具、、鱼鱼饵饵，，购购买买鱼鱼投投放放湖湖内内））破局局二二：：休休闲闲体验验点点感感知知结合合亲亲水水平平台台设设置置，，同同时时需需考考虑虑遮遮阳阳伞伞、、座座椅椅和和安安全全提提示示等等；；鉴鉴于于香香颂颂湖湖面面积积较较大大，，需需购购买买鱼鱼投投放放湖湖内内，，让让客客户户真真正正的的体体验验垂垂钓钓的的乐乐趣趣。。高尔尔夫夫推推杆杆体体验验：：做好好高高尔尔夫夫推推杆杆体体验验场场的的物物料料准准备备，，邀邀请请客客户户体体验验推推杆杆，，让让客客户户融融入入香香颂颂湖湖破局局二二：：休休闲闲体验验点点感感知知既然然有有推推杆杆练练习习场场，，就就让让客客户户体体验验，，让让客客户户爱爱上上香香颂颂湖湖，，而而不不是是匆匆匆匆而而过过！！需准准备备好好推推杆杆、、球球、、标标旗旗等等必必备备物物料料。。自行行车车漫漫骑骑体体验验：：准备备好好自自行行车车，，让让客客户户在在香香颂颂大大道道骑骑一一圈圈，，感感知知香香颂颂湖湖2000亩的胸襟襟和休闲闲气质破局二：：休闲体验点感感知漫骑道餐饮配合合：现场来访访较大，，平时可提提供点心心，周末末提供法法式BBQ烧烤（既可以以旺场，，也是一一种休闲闲体验））破局二：：休闲体验点感感知西餐厅免免费就餐餐：如果是高高诚意客客户，不不妨让客客户在西西餐厅就就餐时再再考虑一一下（控控制名额额即可））破局三：：西餐厅厅免费就餐餐目的：增增强客户户体验，，以助于于临门一一脚逼定定；免单权数数量：销销售员免免单权每每周2位，销售售经理免免单权每每周7位；流程把控控：销售售员须经经销售经经理把关关，确认认为高诚诚意客户户才予以以免单。。Keyword:体验香颂湖““半日游游”计划生活情景景雕塑香颂湖““半日游游”计划划——这只是生生活的一一部分！！烧烤台情情景展示示情景化生生活展示示体验休闲体验验点感知知西餐厅免免费就餐餐休闲垂钓钓高尔夫推推杆自行车漫漫骑就餐逼定定让客户在在现场感感知未来来的生活活，然后后在去钓钓钓鱼、、骑骑车车，如果果他心动动了，就就请他去去西餐厅厅就餐，，顺便下下单！餐饮配合合让更多的的人享受受真正的的地产服服务世联地产产Youenjoy.Weserve.9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中