一手房价格制定

项目三一手房价格制定任务1期房价格制定任务2在建工程价格制定任务3现房价格制定任务1期房价格制定

主要内容：1.期房的概念及相关规定2.运用市场比较法评估期房3.运用成本比较法评估期房4.运用收益法评估收益性的期房期房1.概念：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。2.项目开发到什么状态可以取得“预售许可证”，即变成了“期房”。3.期房的估价时点与估价对象状况、房地产市场情况的关系如何？

4.评估方法：市场比较法、收益法、成本法

任务1.1运用市场比较法制定期房价格引言：市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种，在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时，也必须以市场比较法为辅助，所以它又是最基础的方法。如剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。本节任务重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。一、市场法的相关知识

（一）概念市场比较法：（TheSalesComparisonApproach）又称市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。具体要求选取的房地产符合下列6个条件：①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内；②在用途上应与估价对象的用途相同；③在规模上应与估价对象的规模相当；④在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同；⑤在档次上应与估价对象的档次相当；⑥在权利上应与估价对象的权利性质相同。

类似房地产二、理论依据

（二）理论依据----替代原理利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测估价对象可能实现的市场价格。（三）市场比较法的适用条件和范围必须具备以下三个条件：1.市场上有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要；市场比较法的运用完全取决于市场信息。一般认为评估者掌握的初始资料即供筛选的房地产交易实例至少应有10个以上，其中不少于3个最终可以选定为比较实例。2.比较实例与估价对象具有替代性；3.资料要可靠。不适应用于：1.房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区；2.对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，如寺院、园林等。二、市场法的操操作过程㈠收集市市场交易实实例㈡选取可比实实例㈢建立价价格可比基基准㈣交易日日期修正㈤交易情情况修正㈥房地产产状况修正正㈦求取比比准价格㈠收集市场场交易实例例----运运用市场法法的基础和和前提条件件l通常的信息息渠道有：：1．查阅政府府有关部门门的房地产产交易等资资料2．查阅有关关房地产出出售、出租租的广告、、信息等3．参加房地地产交易展展示会，了了解房地产产价格行情情，搜集有有关信息，，索取有关关资料。4．向房地产产交易当事事人、四邻邻、经纪人人、金融机构、司法法机关等了了解有关房房地产交易易的情况。。5．假装成房房地产购买买者，与房房地产出售售者，如房地产开发发商、经纪纪代理商等等洽谈，取取得真实的的房地产价格格资料。6．同行之间间相互提供供。估价机机构或估价价人员可以约定相互互交换所搜搜集的交易易实例和经经手的估价价案例例资资料料。交易易实实例例需需要要搜搜集集的的内内容容有有哪哪些些？？需要要搜搜集集交交易易实实例例的的内内容容很很重重要要，，一一般般有有：：(1)交易易双双方方的的基基本本情情况况和和交交易易目目的的；；(2)交易易实实例例房房地地产产的的状状况况，，如如坐坐落落、、用用途途、、土土地地状状况况、、建建筑筑物物状状况况、、周周围围环环境境、、景景观观等等：：(3)成交交日日期期；；(4)成交交价价格格；；(5)付款方式；(6)交易情况等。。交易实例调查查表格调查人员：调查日期：年月日㈡选取可比实例例1.类似房地地产：地区相相同、用途相相同、结构相相同、权利性性质相同(出出让方式)；；2.可比实例例的交易类型型与估价目的相吻合；3.交易实例例必须为正常常交易。正常常交易是指公公平竞争、信信息通畅、平平等自愿的市市场条件下进进行的公平交交易；4.交易易时时间间与与估估价价对对象象的的估估价价时时点点应应尽尽量量接接近近。。最最长长时时间间不不宜宜超超过过2年年。。例：：某某一一幢幢砖砖混混结结构构的的住住宅宅，，建建筑筑层层数数为为9层层，，地地区区级级别别为为5级级。。要要求求用用市市场场比比较较法法评评估估其其出出售售价价格格，，请请从从下下表表中中所所给给出出的的资资料料中中选选取取合合适适的的比比较较实实例例。。结论论：：可可选选取取实实例例E做为为待待估估房房地地产产的的可可比比实实例例之之一一。。㈢建立立价价格格可可比比基基础础现搜搜集集甲甲、、乙乙、、丙丙三三宗宗交交易易实实例例：：甲甲实实例例使使用用面面积积140m2，成交总总价95万元，，一次付付清，该该类房地地产的得得房率（（使用率率）为0.78；乙实实例建筑筑面积180m2，成交总总价120万元元，分两两次支付付，首付付40万万元，余余额于一一年后付付清，月月利率为为0.6%；丙丙实例建建筑面积积为40坪，成成交总价价1200万日日元，一一次付清清。丙实实例交易易当时的的人民币币与日元元的市场场汇价为为1元=15日日元，估估价时点点人民币币与日元元的市场场汇价为为1元=15.2日元元。试将将上述资资料整理理成一次次付清建建筑面积积每平方方米人民民币价格格。l统一货币币单位l统一付款款方式l统一采用用单价l统一面积积内涵l统一面积积单位[解]（1）统统一付款款方式。。甲总价=95（（万元人人民币））乙总价=40+80÷÷（1+0.6%）12=114.46（万万元人民民币）丙总价=1200（万万日元））（2）统统一采用用单价。。甲单价=950000÷÷

140=6785.71（元人人民币／／平方米米使用面面积）乙单价=1144600÷÷180=6358.89（（元人民民币／平平方米建建筑面积积）丙单价=1200÷40=30（万万日元／／坪建筑筑面积））（3）统统一币种种和货币币单位。。以人民币币元为基基准，则则需要将将丙交易易实例的的日元换换算为人人民币元元。甲单价=950000÷÷140＝6785.71（（元人民民币／平平方米使使用面积积）乙单价=1144600÷÷180＝6358.89（（元人民民币／平平方米建建筑面积积）丙单价=300000÷15=20000（（元人民民币／坪坪建筑面面积）（4）统统一面积积内涵。。甲单价=6785.71×0.78=5292.85（（元人民民币／平平方米建建筑面积积）乙单价=6358.89（元元人民币币／平方方米建筑筑面积））丙单价=20000（元人人民币／／坪建筑筑面积））（5）统统一面积积单位。。以平方米米为基准准，1平平方米＝＝0．303坪坪，则：：甲甲单价=5292.85（元元人民币币／平方方米建筑筑面积））乙单价=6358.89（元元人民币币／平方方米建筑筑面积））丙单价=20000×0．．303=6060（（元人民民币／平平方米建建筑面积积）以上建立立价格可可比基础础可以如如下计算算：甲单价=一次次性付清清的人民民币总价价÷总建建筑面积积=950000÷÷（140÷0.78）=5292.85（元/m2）乙单价=一次次性付清清的人民民币总价价÷总建建筑面积积=[400000+800000÷（（1+0.6%）12]÷180=6358.89（（元/m2）丙单价=一次次性付清清的人民民币总价价÷总建建筑面积积=(12000000÷15)÷÷（40÷0.303）=6060（元元/m2）课内实训训搜集了甲甲、乙两两个交易易实例，，甲交易易实例房房地产的的建筑面面积200m2，成交总总价80万元人人民币，，分三期期付款，，首期付付16万万元人民民币，第第二期于于半年后后付32万元人人民币，，余款32万元元人民币币于1年年后付清清。乙交交易实例例房地产产的使用用面积2

500平方方英尺，，成交总总价15万美元元，于成成交时一一次付清清。如果果选取该该两个交交易实例例为可比比实例，，试在对对其成交交价格作作有关修修正、调调整之前前进行““建立价价格可比比基础””处理。。（假设设当时人人民币的的年利率率为6％％，乙交交易实例例成交当当时的人人民币与与美元的的市场汇汇率为1美元等等于7.0元人人民币，，该类房房地产的的使用率率为0.75，，1平方方米＝10.764平平方英尺尺。）㈣交易日期期修正1.交易易日期修修正：将可比实实例在其其成交日日期时的的价格修修正为估估价时点点时的价价格，如如此才能能将其作作为估价价对象的的价格。。对比较较实例的的交易日日期进行行修正，，其实是是要对房房地产的的销售价价格予以以调整，，以反映映随着时时间变化化房地产产市场价价格行情情的涨跌跌情况。。2.修正系数数=估价价时点的的价格指指数/交交易日期期的价格格指数（（一般用用物价指指数，最最适宜采采用房地地产价格格指数））修正系数数=1+T%或(100+T)/1003.修正正方法①交易日期期调整的的价格指指数法：：价格指数数为基比比时的修修正；价格指数数为环比比时的修修正。②交易日期期调整的的价格变变动率法法。价格指数数为基比比时的修修正1.某宗宗房地产产2008年5月1日日的价格格为2000元元／㎡，，现需要要将其调调整到2008年10月1日日。已知知该宗房房地产所所在地区区类似房房地产2008年4月月1日至至10月月1目的的价格指指数分别别为79.6，，74.7，76.7，85.0，，89.2，92.5，98.1（（以2006年年1月1日为l00））。请计计算该宗宗房地产产2008年10月1目的价价格。【解】该该宗房地地产2008年年10月月1日的的价格计计算如下下：2000×=2626.51(元／㎡㎡)可比实例例在其成成交日期期的价格格×=可比实实例在估估价时点点的价格格价格指指数为为环比比时的的修正正2.某某宗房房地产产2008年6月1日的的价格格为2000元／／㎡，，现需需要将将其调调整到到2008年10月月1日日。已已知该该宗房房地产产所在在地区区类似似房地地产2008年年4月月1日日至10月月1目目的价价格指指数分分别为为99.6，94.7，，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均均以上上个月月为100)。。请计计算该该宗房房地产产2008年10月月1日日的价价格。。[解]该宗宗房地产2008年年10月1日的价格格计算如下下：2000××××××××=3046.80(元／㎡㎡)交易日期调调整的价格格变动率法法为评估某宗宗房地产2007年年9月1日日的价格，，选取了下下列可比实实例：成交交价格3000元元／㎡，成成交日期2006年年10月1日。另调调查获知2006年年6月1日日至2007年2月月1日该类类房地产的的价格平均均每月比上上月上涨l.5％，，2007年2月1日至2007年9月1日平平均每月比比上月上涨涨2％。请请对该可比比实例的价价格进行交交易日期调调整。【解解】】对对该该可可比比实实例例的的价价格格进进行行交交易易日日期期调调整整，，是是将将该该价价格格调调整整到到2007年年9月月1日日，，即即3000××（（1+1.5％％））4×（（1+2％％））7=3658元元／／㎡㎡课内内实实训训1、、某某地地区区某某类类房房地地产产2008年年4月月1日日至至10月月1日日的的价价格格指指数数分分别别为为79.6、、74.7、、76.7、、85.0、、89.2、、92.5、、98.1（（以以2007年年1月月1日日为为100））。。其其中中有有一一房房地地产产在在2008年年6月月1日日的的价价格格为为6000元元/m2，对对其其作作交交易易日日期期修修正正至至2008年年10月月1日日的的价价格格是是？？2、、某某地地区区某某类类房房地地产产2008年年4月月1日日至至10月月1日日的的价价格格指指数数分分别别为为79.6、、74.7、、76.7、、85.0、、89.2、、92.5、、98.1（（均均以以上上个个月月为为100））。。其其中中有有一一房房地地产产在在2008年年5月月1日日的的价价格格为为6000元元/m2，对其作交易易日期修正至至2008年年10月1日日的价格是？？3、某宗房地地产2009年2月25日的价格为为1000$/m2，汇率1$=¥8.26元。该类房房地产以美元元为基准的价价格月均递减减0.5%，，则其2009年10月月25日的价价格¥是？2009年年10月25日的汇率为为1$=¥8.29元。。4、某宗房地地产2009年2月25日的价格为为1000$/m2，汇率1$=¥8.26元。该类房房地产以人民民币为基准的的价格月均递递减0.5%，则其2009年10月25日的的价格¥是？？2009年10月25日的汇率率为1$=¥¥8.29元元。（二）

交易易情况修正交易行为中的的个别情况不不易实现完全全的公平竞争争的市场，容容易造成价格格偏差的特殊殊因素一般有有以下几种：：1.有一定的的特殊利害关关系的交易主主体之间的房房地产交易，，如亲朋好友友；2.急于出售售或急于购买买的交易；3.有特别动动机或偏好的的房地产交易易；4.交易双方方信息不对称称；5.特殊方式式的交易：拍拍卖、招标、、哄抬或抛售售等。㈤交易情况修正正6.交易税税费非正常负负担的交易；；正常成交额-应由卖方负负担的税费=卖方实际得得到的房款正常成交额+应由买方负负担的税费=买方实际付付出的房款P134例例3.193.207.相邻房房地产的合并并交易；8.受债权权债务关系影影响的交易；；9.其他特殊殊的交易情形形，如政府面面向特殊住房房消费主体售售出的解困房房、廉价房等等。交易情况修修正：修正比率=正常交易易情况/实实例交易情情况修正比率=100/（100+S）或1/(1+S%)8.房地产产状况修正正⑴区位修正：：主要包括括交通状况况、繁华程程度、公共共设施完备备程度、临临街状况、、楼层、朝朝向等。⑵权益修正：：土地使用用权年限、、城市规划划限制条件件等。⑶实物状况修修正（类似似个别因素素）：土地—面积大小、、形状、基基础设施完完备程度、、土地平整整程度、地地势、地质质水文状况况。建筑物---新旧程程度、建筑筑规模、建建筑结构、、设备、装装修、平面面布置、工工程质量等等。⑷修正方法1）直接比比较修正----以以估价对象象的房地产产状况为基基准（为100），，将可比实实例的房地地产状况与与它逐项比比较打分，，然后将所所得的分数数转化为修修正价格的的比率。修正比率=100/（100+R）或1/(1+R%)2）间接比比较修正----先先将可比实实例状况修修正为一个个标准的房房地产状况况，以此标标准的房地地产状况为为基准，估估价对象的的房地产状状况与之比比较得到修修正价格的的比率。修正正比比率率=100××（（100+R2）（100+R1）100例1.在在采采用用直直接接比比较较法法进进行行房房地地产产状状况况修修正正中中，，判判定定某某可可比比实实例例的的房房地地产产状状况况修修正正系系数数为为0.98，，其其依依据据是是（（））A.可可比比实实例例的的房房地地产产状状况况优优于于估估价价对对象象的的房房地地产产状状况况，，对对价价格格的的影影响响幅幅度度为为2%B.可可比比实实例例的的房房地地产产状状况况劣劣于于估估价价对对象象的的房房地地产产状状况况，，对对价价格格的的影影响响幅幅度度为为2%C.可比比实例的的房地产产状况劣劣于估价价对象的的房地产产状况，，对价格格的影响响幅度为为2.04%D.可可比实例例的房地地产状况况优于估估价对象象的房地地产状况况，对价价格的影影响幅度度为2.04%例2.比比较法法中，采采用间接接比较对对可比实实例价格格进行房房地产状状况修正正，其中中可比实实例的房房地产状状况优于于标准房房地产状状况得102分分，估价价对象的的房地产产状况劣劣于标准准房地产产状况得得97分分，则房房地产状状况修正正系数为为？9.求取取比准价价格⑴待估房地地产价格格=可比比实例房房地产价价格×交交易时间间修正系系数×交交易情况况修正系系数×房房地产状状况修正正系数待估房地地产价格格=P××（100+T）/100××100/（100+S）×100/（（100+R）比较实例例比交易易对象的的情况好好的，需需要将比比较实例例的价格格下调时时，取正正号；反反之，需需要将比比较实例例价格向向上调整整，则取取负号。。⑵最终比准准价格的的方法每个可比比实例的的成交价价格经过过上述各各项修正正之后，，都会相相应地得得出一个个比准价价格，但但这些比比准价格格可能是是不一致致的，最最后需要要将它们们综合成成一个比比准价格格，以此此作为比比较法的的估算结结果。综合的方方法有下下列4种种：①平均数；；②中位数；；③众数；④其他方法法。三、市场场法运用用例1实例课外作业业P136练习习5本项目讲讲授1.在建工程程的相关关知识2.运用成本本法对在在建工程程评估3.运用假设设开发法法对在建建工程进进行评估估任务2在建工工程价价格制制定任务2在建工工程价价格制制定教学目目标本任务务主要要介绍绍成本本估价价法的的基本本原理理和操操作要要点。。通过过学习习，应应掌握握成本本法的的基本本原理理、适适用范范围、、操作作步骤骤和基基本公公式，，理解解成本本、重重置成成本、、直接接成本本、间间接成成本、、减价价修正正等基基本概概念，，并掌掌握建建筑物物的重重新建建造成成本和和减价价修正正额的的评估估方法法(积积算法法)。。引例：某在在建工程开开工于2008年3月1日，，规划总建建筑面积1万㎡，用用途为写字字楼。土地地面积2万万㎡，取得得于2007年3月月1日。该该项目的正正常建设期期为2年，，建设费用用（包括前前期工程费费、建筑安安装工程费费、管理费费等）为每每平方米建建筑面积2300元元。至2009年3月1日实实际完成了了主体结构构，已投入入70%的的建设费用用，估计至至建成尚需需1年的时时间，还需需投入40%的费用用。在估价时点点，土地的的重新取得得成本为1000元元/㎡，土土地还原率率为7%，，土地使用用权年限为为50年。。当地购买在在建工程买买方需要缴缴纳的税费费为购买价价的3%，，贷款利率率为5.58%，建建筑工程的的销售均价价6500元/㎡。。建筑工程程的销售费费用为售价价的3%，，销售税费费为售价的的5.5%，销售利利润率为0。试估算算该在建工工程2009年3月月1日的正正常购买总总价。一、在建工工程相关知知识1.定义广义上的房房屋在建工工程，是指指房屋自主主体工程动动工建设开开始至建成成后房地产产主管机关关颁发所有有权证书止止所处的状状态。狭义上的房房屋在建工工程，是指指房屋工程程自主体工工程基本建建设开始至至房屋达到到竣工验收收条件前所所处的状态态。在建工程：：建筑工程程尚未完工工或虽然已已经完工，，但尚未交交付使用的的建设项目目房地产。。具体指正在在建设中的的固定资产产或改造工工程，生产产性和非生生产性综合合工程与单单项工程的的建设，包包括固定资资产的新建建、维修、、安装、改改建、扩建建及大修理理工程等。。由于其尚尚未完工，，所以不能能交付使用用、不能产产生收益，，有的甚至至还不能达达到预售的的条件。2.在建工工程分类⑴停工项目⑵竣工项目目⑶施工项目目3.方法选选择（1）属于于停建的在在建工程，，要查明停停建的原因因，确因工工程的产、、供、销及及工程技术术等原因而而停建的，，要考虑在在建工程的的功能性及及经济贬值值，进行风风险系数调调整。（2）整个个建设工程程已经完成成或接近完完成，只是是尚未交付付使用的在在建工程，，可采用工工程形象进进度法进行行评估，按按在建工程程建成后的的房地产的的市场价值值结合工程程形象进度度作适当扣扣减作为其其评估值。。（3））对对于于实实际际完完成成工工程程量量较较少少的的在在建建工工程程，，可可采采用用成成本本法法或或假假设设开开发发法法进进行行评评估估。。4.在在建建工工程程的的特特点点⑴所有有权权的的相相对对确确定定性性⑵合法法性性⑶可变变价价性性⑷法定定抵抵押押权权优优先先于于约约定定抵抵押押权权5.在在建建工工程程评评估估有有关关规规定定（1））房房地地产产抵抵押押价价值值为为抵抵押押房房地地产产在在估估价价时时点点的的市市场场价价值值，，等等于于假假定定未未设设立立法法定定优优先先受受偿偿权权利利下下的的市市场场价价值值减减去去房房地地产产估估价价师师知知悉悉的的法法定定优优先先受受偿偿款款。。（2））房房地地产产估估价价师师知知悉悉估估价价对对象象已已设设定定抵抵押押权权的的，，应应当当在在估估价价报报告告中中披披露露已已抵抵押押及及其其担担保保的的债债权权情情况况。。⑶土地权权属属：出出让让、、租租赁赁、、划划拔拔、、集集体体所所有有；；⑷项项目目权权属属：：独建建、、联联建建、、参参建建；；⑸工工程程进进度度⑹销销售售状状况况⑺建建筑筑面面积积二、、成成本本法法的的相相关关概概念念1.成成本本的的含含义义：：是是指指价价格格，，即即估估价价对对象象房房地地产产在在估估价价时时点点的的重重置置价价。。成本本--价格格完全全性性现时时性性客观观性性（1）完完全全性性：：是是指指对对于于房房地地产产的的购购买买者者而而言言须须支支付付的的全全部部金金额额，，而而不不是是指指对对于于开开发发商商而而言言的的开开发发成成本本。。因因此此它它不不仅仅包包括括开开发发商商的的成成本本，，还还包包括括开开发发商商的的正正常常利利润润和和应应纳纳税税金金。。（2）现现时时性性：：是是指指待待估估房房地地产产在在估估价价时时点点的的重重新新建建造造成成本本，，而而不是是其当当初初建建造造时时所所发发生生的的成成本本（（历史史成成本本），，但但还还要要考考虑虑建建筑筑物物的的折折旧旧，，即即还还要要减减价价。。（3）客客观观性性：：意意味味着着这这时时所所说说的的成成本本是是在在估估价价时时点点的的经经济济、、技技术术条条件件下下，，重重新新开开发发估估价价对对象象房房地地产产所所必必须须花花费费的的正正常常成成本本，，而而非非估估价价对对象象房房地地产产开开发发的的实实际际花花费费的的成成本本。。2、成本法（costapproach），又称原原价法、重重置成本法法、承包商商法、加合合法、成本本逼近法。。是指在估估价时点以以假设重新新建造（开开发）待估估房地产所所需耗费的的各项必要要费用以及及正常的利利润、税金金为依据来来评估估价价对象房地地产价格的的一种估价价方法。或估价对象房房地产在估估价时点的的重新购建建价格(重建成本与与重置成本本)，扣除折旧旧，以此估估算估价对对象房地产产客观合理理价格或价价值的方法法。3.两个成成本重建成本--------（reproductioncost）：是指根根据目前的的人工与材材料价格，，重建一幢幢在材料、、工艺、式式样、风格格上与委估估建筑物完全相同的建筑物所所需要的成成本。又称称“复制成成本”。适适用于具有有保护价值值的建筑物物，如文物物性建筑物物、纪念性性建筑物待待。重置成本-------（replacementcost）：是指根根据日前的的人工与材材料价格，，利用日前前的材料标标准与设计计，建造有有与待估建建筑相同效效用的建筑筑物所需花花费的成本本。广泛应应用于普通通建筑物，，估价人员员在实际工工作中更多多地使用。。三、理论依据据需求方（买买方）：替代原理供给方（卖卖方）：生生产费用（（开发成本本）价值论论四、成本法法的适用范范围1.适用用于无收益益又很少发发生交易（（没有市场场）的房地地产的估价价，如学校校、图书馆馆、体育馆馆、医院、、政府办公公楼、军队队营房、公公园等公用、公益益房地产；2.对于于一些特殊殊用途的并并独特设计计的房地产产，如化工工厂、钢铁铁厂、发电电厂、油田田、码头、、机场等；；3、适用于于房地产保保险（包括括投保与理理赔）及其其他损害赔赔偿；4、对于新新开发的土土地，如新新城区、各各类开发区区，往往由由于已完成成开发的土土地尚未形形成活跃的的土地市场场，也常常常采用成本本法进行估估价。五、成本法法运用的基基本步骤1、将待估估房地产的的土地视为为空地，评评估其价格格；2、估算建建筑的重新新建造成本本；3、估算建建筑的减价价修正额（（折旧）；；4、建筑的的重新建造造成本减去去其减价修修正额，得得到建筑在在估价时点点的价格；；5、待估估房地产产的土地地价格与与建筑的的价格相相加，得得到待估估房地产产的价格格。任务1运运用用成本法法评估在在建工程程六.测算公式式在建工程程价格=土地取得得成本+前期费费用+土土地开发发成本+在在建工程程建造成成本+管管理费用用+投资资利息+销售税税费+开开发利润润+税费【案例1】某在在建工程程开工于于2008年3月1日日，规划划总建筑筑面积1万㎡，，用途为为写字楼楼。土地地面积2万㎡，，取得于于2007年3月1日日。该项项目的正正常建设设期为2年，建建设费用用（包括括前期工工程费、、建筑安安装工程程费、管管理费等等）为每每平方米米建筑面面积2300元元。至2009年3月月1日实实际完成成了主体体结构，，已投入入70%的建设设费用，，估计至至建成尚尚需1年年的时间间，还需需投入40%的的费用。。在估价时时点，土土地的重重新取得得成本为为1000元/㎡，土土地还原原率为7%，土土地使用用权年限限为50年。当地购买买在建工工程买方方需要缴缴纳的税税费为购购买价的的3%，，贷款利利率为5.58%，建建筑工程程的销售售均价6500元/㎡㎡。建筑筑工程的的销售费费用为售售价的3%，销销售税费费为售价价的5.5%，，销售利利润率为为0。试试估算该该在建工工程2009年年3月1日的正正常购买买总价。。ΘP178七、价格格测算运运用【案例2】某房房地产估估价机构构承接了了一住宅宅烂尾楼楼转让价价格的评评估业务务，估价价时点为为2006年6月15日。根根据委托托方提供供的资料料，该烂烂尾楼项项目的土土地是2001年6月月通过出出让取得得，2002年年6月开开始建设设。委托托方提供供的实际际成本价价格为1800元/㎡㎡,包括括土地取取得成本本、开发发成本、、管理费费用、销销售费用用.销售售税金和和期望利利润，并并计算了了自2001年年6月至至估价时时点的投投资利息息。估价价人员经经调查核核实，认认为委托托方所列列支的各各项实际际成本费费用符合合支出当当时的正正常市场场情况，，为此，，在采用用成本法法估价时时确定该该房地产产的重置置价格为为1800元/㎡。请请问：：（（1））估价人人员这样样确定该该房地产产的重置置价格有有哪些错错误?（（2）在在此基础础上还应应考虑哪哪些因素素才能得得出积算算价格?（1）错误有有：①应采用符合合估价时点市市场情况的各各项成本费用用。

②应应根据估价对对象的规模，，确定客观合合理的开发周周期，以此计计算投资利息息。

③利利润应是估价价时点市场上上的客观正常常利润水平。。（2）还应将将重置价格减减去折旧：①可能存在的的施工质量缺缺陷、有形损损耗等各种原原因产生的物物质折旧。②②可能存存在的烂尾楼楼设计过时（（落后）等各各种原因产生生的功能折旧旧。

③可可能存在的由由于市场供求求状况、规划划、政策等方方面的外部因因素变化产生生的经济折旧旧。【案例3】某某在建工程程开工于2004年9月月1日，规划划总建筑面积积1万㎡，用用途为写字楼楼。土地面积积2万㎡，于于2004年年3月1日取取得。该项目目的正常建设设期为2年，，建设费用（（包括前期工工程费、建筑筑安装工程费费、管理费等等）为每平方方米建筑面积积2300元元。至2005年9月1日完成了主主体结构，已已投入70%的建设费用用，后因甲方方原因停工，，至2009年3月1日日时，该在建建工程考虑各各方面因素按按八成新折旧旧。在估估价价时时点点，，土土地地的的重重新新取取得得成成本本为为10000元元/㎡㎡，，土土地地还还原原率率为为7%，，土土地地使使用用权权年年限限为为50年年。。当地地购购买买在在建建工工程程买买方方需需要要缴缴纳纳的的税税费费为为购购买买价价的的3%，，贷贷款款利利率率为为5.58%，，建建筑筑工工程程的的销销售售费费用用为为售售价价的的3%，，销销售售税税费费为为售售价价的的5.5%，，销销售售利利润润率率为为0。。试试估估算算该该在在建建工工程程2009年年3月月1日日的的正正常常购购买买总总价价。。八、、实实例例分分析析实例例九、、运运用用假假设设开开发发法法评评估估在在建建工工程程1、、假假设设开开发发法法公公式式在建建工工程程价价格格＝＝续建建完完成成后后的的房房地地产产价价值值－－续续建建成成本本－－续续建建管管理理费费用用－－续续建建投投资资利利息息-续续建建开开发发利利润润－－销销售售费费用用-销销售售税税费费－－买买方方购购买买在在建建工工程程的的税税费费1.某某在在建建工工程程开开工工于于2008年年3月月1日日，，规规划划总总建建筑筑面面积积3.5万万㎡㎡，，用用途途为为写写字字楼楼。。土土地地面面积积1万万㎡㎡，，于于2007年年3月月1日日取取得得。。该该项项目目的的正正常常建建设设期期为为2年年，，建建设设费费用用（（包包括括前前期期工工程程费费、、建建筑筑安安装装工工程程费费、、管管理理费费等等））为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积2300元元。。至至2009年年3月月1日日实实际际完完成成了了主主体体结结构构，，已已投投入入70%的的建建设设费费用用，，估估计计至至建建成成尚尚需需1年年的的时时间间，，还还需需投投入入40%的的费费用用。。在估价时点点，土地的的重新取得得成本为10000元/㎡，，土地还原原率为7%，土地使使用权年限限为50年年。当地购买在在建工程买买方需要缴缴纳的税费费为购买价价的3%，，贷款利率率为5.58%，建建筑工程的的销售费用用为售价的的3%，销销售税费为为售价的5.5%，，销售利润润率为15%。试试估算该在在建工程2009年年3月1日日的正常购购买总价。。根据据市市场场比比较较法法求求得得该该在在建建工工程程续续建建完完成成后后在在2009年年3月月的的预预期期市市场场售售价价为为6800元元/m2。课内内实实训训P193第第4题题ThankYou!谢谢谢1月-2303:05:5903:0503:051月-231月-2303:0503:0503:05:591月-231月-2303:05:592023/1/53:05:599、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:05:5903:05:5903:051/5/20233:05:59AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2303:05:5903:05Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:05:5903:05:5903:05Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2303:05:59