上海合顺-长江新天地商业项目营销方案

长江新天地

目标营销思路

上海合顺

二00七年四月提纲1、目标2、解读镇江3、放眼长三角4、炒作：国际山水美食江都5、SWOT战略6、营销：内守外攻三管齐下7、纵横捭合开发一个纯商业项目总建筑面积14.68万平方米一期面积约5万平方米项目建成后预计年营业额可达数亿元

总投资5亿余元目标用恰当的投入和节奏收获恰当的利润和品牌在哪里实现目标？在镇江在世界级的城市群长三角镇江全市人口约270万，其中市区人口约70万2006年实现地区生产总值1025.31亿元商品房现房销售23.90亿元，同比下降2.4%其中：住宅销售21.23亿元，同比下降0.1%

镇江在长江南岸项目规划

解读产品

规划特点平面呈“q”字形东西宽约340米南北长约700米占地246亩

开发要点一期开发5万平方以临街商铺为主一期交工时水景难以完美呈现环湖商业街

商铺结构

解读产品

剖面特点可分为外街、内街、内湖、水上景观餐厅四个区沿外街商铺为四层结构，沿湖商铺为两层结构

商铺结构

解读产品

零层结构特点零层主要由附属用房、餐厅、自行车库和车库组成由于出入口的限制，难以将车库分别划分给某一商铺，宜按公共配套考虑

商铺结构解读读产产品品一层层结结构构特特点点开间间大大致致可可分分为为10米米、、17米米和23米米三三种种；；每套套商商铺铺都都配配有有电电梯梯、、步步梯梯和卫生生间，，这样样就难难以进进行自由分分割。。商铺结构解读产产品二层结结构特特点开间大大致可可分为为10米、、17米和23米三三种；；每套商商铺都都配有有电梯梯、步步梯和卫生生间，，这样样就难难以进进行自由分分割。。商铺面积解读产产品平均每每套商商铺的的面积积约为为1500平方方米，，利于于经营营餐饮饮娱乐乐等，，但面面积偏偏大，，不利利销售售。建议尽可能能分割割商铺铺，减减小面面积降低投投资门门槛，，扩大大客户户面总结目标三阶段段目标标分解第一阶阶段第二阶阶段第三阶段迅速打打开知名度度一期顺顺利租租售和和理想想经营营稳健提提高美誉度度二三期期顺利利开发发、租租售和和经营营广泛获获得忠诚度度整体理理想经经营，，在镇镇江直直至长三角角获得得理想想利润润和品品牌长江新新天地地年营营业额额>7亿元元疑惑如何在在一个个“偏偏僻””之地地支撑起起大型型商业业项目目？2006年年镇江江的非非住宅宅销售售仅为为2.5亿亿元如何让让投资资者集集2亿亿元投投资于于我一一身？？USP：每个项项目都都有其其与生生俱来的戏戏剧性性，我我们要要充分分挖掘掘，找到项项目独独特的的销售售主张张。挖掘与与升华华这就需需要我我们从从项目目和镇镇江的地脉脉、史史脉、、文脉脉等方方面认真进进行分分析和和纵横横捭合合。挖掘项项目、、挖掘掘区域域挖掘镇镇江、、挖掘掘长三三角揉合升升华、、服务务项目目快速把把生地地炒成成熟地地提纲1、目目标2、解解读镇镇江3、放放眼长长三角角4、炒炒作：：国际际山水水美食食江都都5、SWOT战战略6、营营销：：内守守外攻攻三三管管齐下下7、纵纵横捭捭合解读镇镇江我们要要把这这五首首乐章章合成成一曲曲恢宏宏的交交响乐乐在长江江新天天地奏奏响我心中中有五五个镇镇江每个镇镇江都都是一一首动动人的的乐章章地理的镇江江文化的镇江江美食的镇江江现代的镇江江未来的镇江江山语水香梦梦的故故乡诗诗的天堂镇江地理的镇江江听万里长江江雪山唱给大大海的长歌歌，流过华华夏，荡漾漾两岸绿浪浪读千年运河河华夏写在大大地的诗行行，彪炳千千秋，飞扬扬一国辉煌煌万里大国梦梦千千年颂江河河地理的镇江江江河相汇处处——江河神韵镇江一定能撞出出惊心动魄魄的历史文文化文化的镇江江长江运河相相汇处南山北水佛佛光长文化的镇江江——天子也向往往的镇江帝王才子民间文化的镇江江——天子也向往往的镇江帝王才子民间唐宣宗，赐赐名金山和和金山寺。。宋天禧皇帝帝梦游金山山，又给金金山寺赐名名龙游寺。。……康熙六下江南南，每下江南南，必登临金金山“观天观观地”，称这里里是“江山之之奇，未有逾逾于此者”。。乾隆更是在镇镇江修了五个个行宫，留下下许多传说。。文化的镇江——天子也向往的的镇江帝王才子民间苏东坡：明月几时有有？把酒问青青天王昌龄：洛阳亲友如如相问，一片片冰心在玉壶壶辛弃疾：何处望神州，，满眼风光北北固楼李白：仙人如爱我我，举手来相相招王安石：春风又绿江江南岸，明月月何时照我还还范仲淹：山分江色破，，潮带海声来来………………………………文化的镇江——天子也向往的的镇江帝王才子民间沈括：《梦溪笔谈》》刘义庆：《世说新语语》臧荣绪：《晋书》萧统：《昭明文选》》刘勰：《文心雕龙》》米芾……文化的镇江——天子也向往的的镇江帝王才子民间白蛇发水漫金金山红玉擂鼓破金金兵刘备招亲甘露露寺岳飞闻佛七峰峰亭文化遗迹处处处有

第一江江山天下名美食的镇江——让神仙也流口口水的镇江让张果老流口口水的肴肉比茅台还早几几年获巴拿马马万国赛会金金奖的香醋乾隆爷啧啧称称赞的锅盖面1949年开开国第一宴淮扬菜系南起起镇江镇江三鱼——天下第一一江鲜美食的镇江——让神仙也流口口水的镇江镇江三鱼非常常有名几年前前在镇江吃出了一条全全国著名的江江鲜街。许多媒体争相相报道，如2006年1月9日上海的的《新民晚报报》——镇江渔民靠江江吃江金金山寺旁边建建起“江鲜街街”“一条全国少少有的江鲜街街”、“年销销售额近8个个亿”“刚开始几毛毛钱一斤的小小杂鱼现在卖卖到十几元钱钱！”——这就是美美食的力量现代的镇江——在长三角后起起直追四年时间地区区生产总值翻翻了一番2006年镇镇江GDP达达1025.31亿元按可比价计算算比上年增长长15.2%实现人均地区区生产总值38229元元按现行汇率折折算为4901美元2006地区生产总值值现代的镇江——在长三角后起起直追全年固定资产产投资501.18亿元元比上年增长23.8%外商、港澳台台经济投资85.3亿元元。比上年增长23.6%2006固定资产投资资现代的镇江——在长三角后起起直追商品房房竣工工面积积239.24万平平方米米比上年年增长长12.2%商品房房现房房销售售23.90亿亿元，，同比下下降2.4%其中：：住宅宅销售售21.23亿亿元，，同比下下降0.1%2006房地产产现代的的镇江江——在长三三角后后起直直追全年接接待国国内旅旅游者者人数数1380万人人国内旅旅游收收入124亿元元比上年年增长长20.0%接待境境外旅旅游者者人数数35.86万万人外汇收收入2.1亿美美元，，增长2006旅游业业现代的的镇江江——在长三三角后后起直直追增幅为为15.3%，，位居居长三三角16城城市第第二位位城市居居民可可支居长三角16城市第13位，所以有时被人戏称为“江南的苏北”，但这也正说明镇江需要急起直追。2006居民家家庭收收入未来的的镇江江——南山北北水，，镇江江点睛睛未来的的镇江江——南山北北水，，镇江江点睛睛未来的的镇江江——南山北北水，，镇江江点睛睛镇江城城市规规划的的画龙龙点睛睛之笔笔是在在2006年。。郭艾和和呼吁吁了二二十多多年的的梦想想终于于有机机会实现了了。2006年年1月月钱永永波、、李壮壮云、、郭艾艾和等等58名人大大代表表以空空前庞庞大的的阵容容联名名提出出议案，议议案内内容从从建设设“北北湖””升升级为为加强强北部滨水水区建建设，，这一一议案案也被被大会会定为为该年的一一号议议案。。同时，，市委委、市市政府府在““十一一五””发展展规划划中明确确提出出“南南山北北水””的城城市发发展战战略构构想，今今年年的城城建重重点放放在了了北部部滨水水区、、南徐新新城区区、世世业业洲旅旅游度度假区区“三三区””建设上。。未来的的镇江江——南山北北水，，镇江江点睛睛2006年年8月月金山山湖整整治工工程开开工它是是北北部部滨滨水水区区建建设设中中的的“先先锋锋工工程程””，，总总投投资资估估算算8.4亿亿元元。。工工程程主主要要由由部分组成：退渔还湖及防洪工程，总投资5.6亿元；金山湖景观及配套设施工程，投资估算1.5亿元；环湖道路工程，投资1.3亿元。整个工程已正式开工，08年8月完工。

——重现“水漫金山”———南山山北北水水，，镇镇江江点点睛睛2006年8月月金山湖湖整治工工程开工工金山湖景景区将建建设成为为国家级的的旅游休休闲胜地地，并最终形形成新的的城市中中心和未来来城市发发展的龙龙头，带动动整个城城市的全全面、和谐谐发展。。未来的镇镇江——南山北水水，镇江江点睛2006年10月30日，北北部滨水水区长江江引航利枢纽工程正式启动，该工程总投资2亿元，预计工程将于2008年10月全面峻工。它的开工标志着北部滨水区建设全面启动未来的镇镇江——南山北水水，镇江江点睛未来的镇镇江——南山北水水，镇江江点睛未来的镇镇江——南山北水水，镇江江点睛未来的镇镇江——南山北水水，镇江江点睛未来的镇镇江——南山北水水，镇江江点睛长江新天天地地理的镇镇江文化的镇镇江美食的镇镇江现代的镇镇江未来的镇镇江金山寺江鲜街北固山焦山古运河口西津古渡偏僻之地地宏伟蓝图天下第一一江山天下第一一江湖天下第一一江河天下第一一江鲜长江新天天地“金山湖”给我们送来金山，“北湖”给我们注入澎湃动力

北部滨水区就是我们把生地炒成熟地的

金锅

该怎么个个炒法金锅趁热打铁铁，三思思而知意意长江南岸岸的天问问长江南岸岸的天问问金山寺古运河口北固山焦山江鲜街第1问能把西湖湖“搬到到”长江江南岸么么？北湖的面面积是西西湖的1.5倍倍，北湖湖的山、、江、河河、寺、、诗、事、、食等不不比西湖湖逊色，，远景价价值>1000亿？既不能吃吃祖宗饭饭断子孙孙路也不能慢慢待祖宗宗贻误子子孙长江南岸岸的天问问金山寺古运河口北固山焦山江鲜街第2问金山和金金山寺能能“申遗遗”么？？炒作是一一回事，，运作是是另一回回事长江南岸岸的天问问金山寺古运河口北固山焦山江鲜街第3问国家级非非物质文文化遗产产白蛇传能能“申遗遗”么？？有多少版版本的白白蛇传？？有多少少人知道道白蛇传传的发源源地是镇镇江的金金山？白娘子美美丽善良良勤劳能能干，，能不能能请某名名星代言言镇江？？长江南岸岸的天问问金山寺古运河口北固山焦山江鲜街第4问运河““申遗遗”什什么时时候能能成功功？千年文文化千千年河河，如如果运运河不不能成成为““世遗遗”，，那““世遗遗”会会少了了许多多光彩彩。镇江的的特点点在于于“江江河交交汇处处”，，可惜惜这个个天赋赋地设设了。。长江南南岸的的天问问金山寺古运河口北固山焦山江鲜街第5问能请张张艺谋谋拍摄摄印像像·白娘娘子么么？全国上上马兴兴建的的首个个“白白蛇传传”主主题公公园，，以金金山寺寺真景景为依托托，加加上国国内领领先的的音乐乐喷泉泉水景景和水水幕影影视技技术，，虚实结结合，，来共共同展展现““水漫漫金山山”等等传说说盛景景。请“老老谋子子”可可以算算是纯纯属炒炒作，，但也也可以以真实实运作作。长江南南岸的的天问问金山寺古运河口北固山焦山江鲜街第N问能请政府去去大规模炒炒作么？投资数十亿亿是只做成成一个工程程还是做成成一个开放放的旅游精精品？如果你你投资30亿的项目目，愿意拿拿出6000万来宣宣传么？年旅游收入入多增加半半个点就可可以收回炒炒作成本!镇江好比一一条龙金山湖和北北湖就是龙龙的两角而开发好长长江新天地地就好比是是画龙点睛总之文化大于天天江南忆，最最忆是镇江江长江运河交交汇处南山北水佛佛光长能不忆镇江江放眼长三角角提纲1、目标2、解读镇镇江3、放眼长长三角4、炒作：：国际山水水美食江都都5、SWOT战略6、营销：：内守外攻攻三管管齐下7、纵横捭捭合长三角：中中国的财富富之号当今中国，，“长三角角”远远超超过城市群群的概念，，被初步定位位为中国综综合实力最最强的经济济中心、亚太地区重要要国际门户、、全球重要的的先进制造业基地、中中国率先跻身身世界级城市市群的地区。长三角的前景景长三角是经济济最具活力和和潜力的区域域，镇江位于长江三角角洲的顶点，，长三角的发发展将给镇江带来无穷穷财富。镇江镇江：长三角角的小弟弟低谷之处正好好可起大波浪!几个典型长三三角城市的GDP和旅游游镇江长三角：镇江江的升值空间间低谷之处正好好可起大波浪!亚洲将成为世世界经济中心心，而亚洲地区的中心又又将转移至上上海。上海带动长三三角迅速发展展，并且构成了江河海相相连、海陆空空相通的立体交通网络。。因此，和长三三角融为一体体就是镇江和长江新天地地的必然选择择。镇江长三角：你知知道镇江么？？昆山镇江：你会被被挤出长三角角么？16→16+1→16+7现在是“眼球球经济”时代代，企业在争争“眼球”，城市也也在拼命争，，而能正眼球球的一个常规形式式是城市节庆庆活动。中国的城市都都在拼命宣传传自己，中国国的城市节庆活活动数以万计计，许多小城城正在被大哥哥哥们的喧嚣所所淹没。镇江也有自己己的节庆，但但多不被人所所乐道，因为长长三角的节庆庆实在是太多多了!!长三角：你会会关注镇江么么？再看看南京的的主要节庆活活动05年、、06年、07年分别是是32、41、49个长三角：你会会关注镇江么么？再考虑到上海海、杭州、苏苏州等城市的的节庆活动长三角是逢“天”过节节长三角：你会会关注镇江么么？怎么办镇江小闹，下下自成蹊？是在小打小闹闹中自甘沉沦沦还是冲天香透透长三角甚至是举“球球”瞩目？长三角：你会会关注镇江么么？炒作：国际山山水美食江都都提纲1、目标2、解读镇江江3、放眼长三三角4、炒作：国国际山水美食食江都5、SWOT战略6、营销：内内守外攻三三管齐下7、纵横捭合合炒作呀炒作，，不在炒作中新新生就在别人的炒炒作中灭亡镇江所面临的的形势是严峻峻的必须认真操作作方能化蛹为为蝶!第一江山第一江河第一江鲜第一江湖第一江城跳出长三角叫响全中国再分析第一江城江浙沪拥有近近30个中国国优秀旅游城城市拥有约50个国家ＡＡＡＡＡ级旅旅游区客观随着长三角城城市化进程加加快，人们更更加注重心灵感感受与精神休休憩。主观休闲化、大众众化、国际化化、政府与企企业联手化，，地产与旅游游融合化………趋势镇江的定位国际山水美食食江都定位镇江国际山水美食食江都金山寺江鲜街北固山焦山古运河口西津古渡卖点支撑对我们的意义水涨船高，打打开项目知名名度炒热地段，树树立客户的信信心活力营销美美丽炒作作把握节奏控控制投入入炒作炒作城市的八八字宪法有理、有力有节、有利蛙眼原理与炒炒作节奏的十十字方针月月有新题年年有高潮炒作战术的十十二字原则不拘泥于时空空不拘泥于形式式2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活动构想想主要活动备注有奖征集镇江城市CIS系统在镇江、上海、南京等地报纸炒作要打镇江过，先看广告来在镇江主要路段树立大型城市形象广告牌给镇江赋入系系统的内涵——“国际山水美美食江都”体现一种乐观观与休闲的现代“城市山山林”精神在各种镇江媒媒体上广为宣传,“城里里宣传城外香香”2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活动构想想主要活动备注有奖征集镇江城市CIS系统在镇江、上海、南京等地报纸炒作要打镇江过，先看广告来在镇江主要路段树立大型城市形象广告牌在长三角纲举举目张：南京、上海的的主要高速路和飞机场场入口处在各种镇江媒媒体上广为宣传,“城里里宣传城外香香”使人们都知道道长三角有个个“国际山水美美食江都”2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活动构想想务必使长三角角都知道“水漫金山””的蓝图务必使更多的的人知道动人的白蛇传传传说起源于镇江。主要活动备注请张艺谋拍摄“印象·白娘子”在镇江报纸、各大网站上炒作谁来代言镇江？(考虑请著名“白蛇”演员)在南京、上海、台湾等报纸及各网站炒作与杭州、成都联合促进白蛇传“申遗”在南京、上海、杭州等报纸及各网站炒作金山大讨论：“申遗”还是休闲？在镇江主要媒体炒作同时凸现镇江江的个性国际山水美食食江都2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活动构想想进一步使人们们知道镇江位于无比珍贵贵的“江河相相汇处”，更使使们知道镇江江北部滨水区的的可贵。主要活动备注与苏杭联合促进运河“申遗”在镇江、苏州等媒体炒作北湖之春：长江下了个大金蛋在镇江、无锡、扬州等媒体炒作西湖与北湖文化研讨会在镇江、上海、南京等媒体炒作2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活动构想想逐步扩大宣传传范围，并为为“中国首届国国际山水美食食节”开始提前大范范围造势主要活动备注环湖路改名为白娘子街(请台港等地高僧为路开光)在镇江、上海、台湾等媒体炒作中国首届国际山水美食节活动公告在镇江、上海、台湾等媒体炒作2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活动构想想就这样围绕””“国际山水水美食江都””“月月有新题题”，经过一一系列铺垫后终于可以引引爆第一个高高潮，同时也把城市炒炒作和项目营营销深刻地扭到一起。。2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活动构想想金山脚下花花语江南吃的是江鲜品品的是文文化游的是山水感感的是休休闲千年神韵一一天收尽主要活动备注“首届国际山水美食节”在镇江、上海、南京、央视等媒体炒作，适当炒作白蛇传和江鲜；争取在项目附近举行，同时进行项目招商及二期公开金山脚下花语江南

白娘子回家同一首歌走进国际山水美食江都——镇江请来长三角的的各位“大哥哥”请来全国的““眼球”请来港台的高高僧请来“佛教””国家的前领领导人把全世界的著著名江鲜聚在在一起PK———一天吃遍世界界级极品江鲜鲜一天感受华夏夏山水五千年年2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活动构想想三月正是江南南最美的时候候三月正是江鲜鲜最美的时候候三月正是一期期刚开始营业业的时候所有的活动都都以项目为核核心展开首届国际山水水美食节开幕幕长江新天地一一期正式营业业二期三期鲜美美公开和租售售美丽欢乐时刻刻怎能不记住住——有个长江新天地主要活动备注“首届国际山水美食节”在镇江、上海、南京、央视等媒体炒作，适当炒作白蛇传和江鲜；争取在项目附近举行，同时进行项目招商及二期公开金山脚下花语江南

白娘子回家同一首歌走进国际山水美食江都——镇江费用？以小博大政府为主适当赞助2006年6月—2007年年4月城市炒炒作活动构想想SWOT战略略提纲1、目标2、解读镇江江3、放眼长三三角4、炒作：国国际山水美食食江都5、SWOT战略6、营销：内内守外攻三三管齐下7、纵横捭合合Strengths优势：规模——近15万万平米，最大大，一站式商铺类型——街铺，铺铺铺临街，独独立性强主题——江鲜主题题（独此一处处），特色无无法替代功能——体验餐饮饮、休闲娱乐乐、旅游度假假（业态规划划、功能规划划、主题规划划之间的关系系）商气——以前有8亿商机基础础，政府授名名，知名度高高规划划———经经营营型型规规划划，，领领先先20年年，，外外里里面面、、特特色色、、交交通通动动线线。。配套套———大大型型半半地地下下停停车车场场地地上上停停车车场场、、立立体体交交通通电电梯梯、、广广场场、、大大湖湖景观观———风风景景区区，，环环湖湖，，自自然然文文化化资资源源无无法法复复制制（（滨滨河河公公园园、、入入口口广广场场、、鱼鱼鳞鳞广广场场、、亲亲水水平平台台、、临临水水木木栈栈台台、、水水上上景景观观餐餐厅厅、、跌跌水水、、游游船船码码头头、、街街角角广广场场、、九九曲曲桥桥、、音音乐乐喷喷泉泉、、垂垂钓钓岛岛、、水水巷巷等等））开发实实力——上上市集集团，，15年开开发经经验理念——五五赢商商业地地产实实践者者，责责任筑筑商团队——国国际级级大师师手笔笔，精精英团团队联联袂作作品（（招商商、管管理、、施工工）策略：：最大大化放放大每每一个个优势势卖点点！Weaknesses劣势：：容量——总总建筑筑面积积太大大，市市场容容量小小商铺大大——每每套商商铺600———2000平米米总价高高——每每套商商铺都都在500万——1000万之之间招商——当当地商商家都都有现现成的的场地地，他他们进进驻难难度大大时机——工工程先先，推推广后后，停停滞时时间较较长，，商铺铺投资资高潮潮已过过对策：：分期开开发，，功能能区分分规模模分化化商铺分分割，，引导导———定制制开发发，经经营型型商铺铺加大宣宣传增增值潜潜力，，商铺铺大是是为了了更好好的经经营，，领先先20年重点宣宣传商商铺的的低单单价，，高增增值潜潜力灵活的的付款款方式式，给给予保保障性性措施施招商先先行，，暗地地招商商，明明则推推铺资源整整合全全亮相相，给给人一一种强强强联联合的的感觉觉，让让人产产生信信心。。Opportunities机会：：城市规规划——北北部滨滨水区区金山山片区区的启启动，，金山山板块块新经经济崛崛起大桥通通行——连连接镇镇扬的的润扬扬长江江大桥桥启动动长三角角一体体化趋趋势——交交通一一体化化，经经济一一体化化，生生活一一体化化，消消费一一体化化；长长三角角深度度融合合，城城市界界限逐逐渐消消失，，初步步形成成“1小时时生活活圈””交通通网。。政府支支持——市市、区区各级级政府府大力力支持持，各各级部部门保保驾护护航大商圈圈辐射射——覆覆盖三三重商商圈：：形成成经常常性商商圈（（核心心商圈圈）、、基本本性商商圈（（次级级商圈圈）、、旅游游性商商圈（（边缘缘商圈圈），，覆盖盖长三三角整整个区区域的的所有有经济济强市市，网网状消消费链链直撒撒长三三角。。镇江城市市地位——苏南南区域性性中心城城市，交交通四通通八达，，享南京京都市圈圈和上海海经济圈圈双重保保障。策略：全全方位的的利用每每一个机机会！Threats威胁：直接竞争争对手——金山山宝地、、银座的的宣传销销售启动动潜在竞争争对手——第一一楼街、、龙吟彷彷、望京京天地等等的返租租及经营营现状国家政策策——增值值税的清清算，使使得返租租不能够够再长期期利用，，如何保保障客户抗性性——投资资者抗性性（总价价）、经经营者抗抗性（政政策）对策：谨慎采用用返租策策略，可可以采用用促销型型返租，，最多不不能超过过5年招商率要要达到200%，做到到带租约约销售，，以次来来教育客客户面积积适中，，总价也也就不是是问题了了制定好的的招商政政策，给给予商家家保护政政策，吸吸引全国国知名商商家进驻驻选择最好好的招商商机构进进行全国国范围招招商，选选择最好好的商业业管理机机构进驻驻制定好的的销售政政策，给给与投资资者灵活活的付款款方式和和退出机机制不再同一一层次上上与其他他在手楼楼盘竞争争，以绝绝对的竞竞争优势势进行强强势推广广，避免免夹生饭饭战略矩阵阵优势（strength））发挥优势势，转化化威胁利用机会会，克服服劣势发挥优势势，抢占占机会减小劣势势，避免免威胁机会（opportunity）威胁（weakness））劣势（threat）营销：内内守外攻攻三三管齐下下提纲1、目标标2、解读读镇江3、放眼眼长三角角4、炒作作：国际际山水美美食江都都5、SWOT战战略6、营销销：内守守外攻三三管管齐下7、纵横横捭合第一阶段段.第二阶段段.第三阶段.稳健提高高美誉度二三期顺顺利开发发、租售售和经营营广泛获得得忠诚度整体理想想经营，，在镇江江直至长三角获获得理想想利润和和品牌长江新天天地年营营业额>7亿元元迅速打开开知名度一期顺利利租售和和理想经经营2008年4月月↑2007年4月月时间第一阶段段内守外攻攻强力的组组织保证证网状地推推进销售售营销：内内守外攻攻三三管齐下下内守售房部的的包装典典雅休闲闲销售氛围围调控因因人而动动一本沉甸甸甸的楼楼书全景景展示项项目文而而化之一张简洁洁的海报报简要拎拎出项目目的核心心卖点一个大气气势的区区域沙盘盘形象展展示区域域特色一个精致致的项目目沙盘和和几个楼楼宇模型型细微展展示产品品特色营销：内内守外攻攻三三管齐下下主动出击击在镇江地地毯式搜搜巡餐饮饮娱乐店店家根据时机机必要时可可开拔到到外市招招引重要要客户外攻营销：内内守外攻攻三三管齐下下长江新天地营销营销：内内守外攻攻三三管齐下下三管齐下下以内守外外攻的销销售组织织为核心心以大手笔笔的城市市炒作为为声势以适宜的的招商为为加强手手段三管激荡荡、叠加加增强销售城市炒作招商所谓齐下下并非一一哄而下下.网式波浪浪推进.～08-4公开销售售.07-6～亮相认购购.07-5～07-6项目定位位.～07-4销售未动动定位先行行项目定位位营销推广广原则营销推广广主线营销推广广主题营销推广广亮相项目定位位城市定定位区域定定位项目定定位项目定定位天下第第一江江鲜&环湖湖美食食街长江新新天地地天下第一江鲜&环湖美食街

长江新天地项目定定位天下第第一江江鲜&环湖湖美食食街长江江新新天天地地长三三角角的的美美食食休休闲闲圣圣地地这是是一一个个充充满满希希望望的的奢奢华华之之城城她位位于于镇镇江江一个个美美丽丽的的国国际际山山水水美美食食江江都都一个个天天子子也也向向往往的的江江南南名名城城锦绣绣长长江江南南岸岸一条条鲜鲜香香兴兴起起的的江江鲜鲜街街即即将将荣荣耀耀升升级级天下下第第一一江江鲜鲜&环环湖湖美美食食街街咬紧城市规划突出地段前景宣传项目特征

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题第一攻击波

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