上海区域市场简析

南汇周康板块市场报告区域市场简析区域竞品扫描区域市场总结

区域市场简析中管网房地产频道08年1月至08年6月，周康板块成交表现良好，并且市场处于供不应求的状态随着美国次贷危机爆发以及全球经济萧条逐渐呈现，08年下半年周康市场成交量与经济一同下滑09年1月市场依旧持续在低迷状态，表现为买方市场供应方面，08年10月至12月市场出现集中放量，主要来自区域大盘印象春城和绿洲康城从08年12月开始价格下滑趋势明显08年1月—09年1月周康公寓供求情况中管网房地产频道周康板块总价成交段主要集中在８０－９０万的区间之内，其次是９０－１００万区间。板块内主力在售项目的单价走势趋于下降，现在阶段，各项目成交单价主要徘徊于8000-9000元/平方米的范围内。南汇区周康板块可售体量（截止09.01）排名项目名称体量套数1印象春城61976.476922东方晶华园31037.943143绿洲康城25318.692164粤亮湾景苑20516.622505和居水岸16733.931446圣鑫苑14362.811277绿地东上海9539.37738菱翔苑4968.941合计

184454.71857近期成交低迷，导致目前在售项目存量余房较多，周康板块累积在售存量18.4万平米周康板块项目存量余房比例剩余量位居前列的项目有印象春城、东方晶华园和绿洲康城其中印象春城主要由于０８年年底推出新盘，开盘强销后，优惠活动截至，将实际已获得预售许可证的房源延迟对客户公开，导致大体量的后续房源囤积东方晶华园、绿洲康城等排名靠前的项目，都是由于０８年内去化表现不佳而导致的房源累计菱翔苑和绿地东上海一期项目已是尾盘，剩余房源的较高单、总价，使客户望而却步南汇周康板块1月去化量排名项目名称体量套数1绿洲康城8730.1842金柳湾新贵居1021.7153东方晶华园966.3184印象春城846.1795菱翔苑816.8766中邦城市园732.7477沈默花苑605.0758粤亮湾景苑325.6649圣鑫苑324.23合计

14365131近期周康板块成交缓慢，表现最突出的是绿洲康城清水湾，开盘当月成交84套，单价较前批房源有大幅度下降，以12000元/平米单价打7折销售，成交均价仅8690元/平米

区域竞品扫描周康板块竞品扫描6圣鑫苑8中邦城市5周浦万达广场11万科金色里程10金柳湾（墅外）4印象春城7绿地东上海本案3东方晶华园１粤亮湾9绿洲康城·亲水湾12保利林雨溪2和居水岸基本信息息印象春城城区域位置置：周浦浦年家浜浜东路129弄弄占地面积积：35万总建筑面面积：46万开盘时间间：08.10.30（首批批）推盘案量量：288套交付标准准：毛坯坯交房时间间：09.12.31户型：一一房：63平米米二房：88平米米、92平米、、113平米三房;131平平米08.11开盘盘报价：：均价8500元/平平米价价格范范围：8200-9000元元/平米米开盘优惠惠活动：：开盘当当天认购购优惠200元元/平米米成交信息息销售节点08.1108.1209.1去化套数124187销售率43%6.5%2.4%网上成交均价：8387元/平米印象春城城2.21推出3号和7号两栋栋楼，带带63平平米小户户型一房房，开盘盘报价7600-9500元元/平米米，均价价8500元/平米，，开盘当当天优惠惠总价16000元,房地网网上反应应开盘当当天预定定93套套，其中中成交户户型一房房和二房房所占比比例平均均。印象春城城媒体信息息日期报纸名称2008-12-12新闻晨报2008-11-20新闻晨报2008-11-20时代报2008-11-20新民晚报2008-11-6时代报2008-11-5新民晚报2008-11-5新闻晨报2009-10-30时代报2008-10-29新闻晨报2008-10-29新民晚报2008-10-20租售情报2008-10-6其他日期报纸名称2009-2-19时代报2009-2-18新闻晨报2009-2-6时代报2009-2-5新闻晨报2009-2-5新民晚报2009-1-26新民晚报2009-1-5租售情报硬广媒体体主要为为：晨报报、晚报报、时代代报、租租售情报报印象春城城户外广告告周浦镇区区：无户户外媒体体外接待点点：金丰丰易居代代理，依依靠周浦浦镇上易居中介介门店共共同销售售导示系统统：无交交通导示示，在周周浦镇区区宣传力力度不够，年年家浜路路无交通通指示牌牌，引导导动线差差印象春城城广告诉求求基本信息息绿洲康城城区域位置置：康桥桥路1558弄弄占地面积积：50万总建筑面面积：70万开盘时间间：08.12.13推盘案量量：215套交付标准准：毛坯坯交房时间间：2010.6.3008.12开盘盘报价：：均价9300元/平平米价价格范范围：8700-12500元/平平米价格促销销活动：：原价均均价12000元/平平米，7折销售售房型面积套数比例1房69平米4922.79%2房91—106平米8338.60%3房133—139平米8338.60%合计215100%成交信息息绿洲康城城康桥区域域超级大大盘，早早期销售售在05年，经经历市场场最高峰峰1.3万价格格，在沉沉寂一年年后，紧紧随印象象春城开开盘，去去年年底底推出2幢小高高层，215套套房源，，价格也也是采取取直线跳跳水方式式，表价价12500元元/平米米打7折折销售，，成交均均价9073元元/平米米，但销销售情况况依然不不理想。。绿洲康城城户外广告告外接待点点：无看房班车车：龙阳阳路地铁铁站导示系统统：交通指示示牌:沪沪南公公路、康康桥路户外看板板：康桥桥路2块块刀旗:康康桥路路绿洲康城城广告诉求求93万平平方米亲亲水亲阳阳光低密密度法式式小镇基本信息息东方晶华华园区域位置置：康沈沈路1758弄弄近年家家浜路占地面积积：60300平米总建筑面面积：77443平米米开盘时间间：07.09.30推盘案量量：487套可可售房房源243套（（扣除动动迁房可可售88套）交付标准准：毛坯坯交房时间间：09.2.28户型：二二房：：102-104平米米三房;123-130平米复式：160-200平米价格：报报价均价价9000元/平米，，一月成成交均价价8687元/平米米成交信息息东方晶华华园该盘是区区域在售售项目中中位置最最好的项项目，除除动迁房房外，目目前可售售剩余房房源88套。该该盘以报报价均价价9000元/平米，，较开盘盘期间价价格下滑滑约1400元元/平米米，成交交均价8687元/平平米，在在区域市市场内成成交缓慢慢。基本信息息绿地东上上海区域位置置：秀浦浦路788弄占地面积积：405810平米米总建筑面面积：61万（（其中住住宅51万，商商业10万）开盘时间间：06.10推盘案量量：1270套套交付标准准：毛坯坯交房时间间：07.12户型：二二房：：92-114平米三房;130-140平米米价格;一一期尾盘盘报价均均价12000元/平平米二期房源源工程进进度主体体6层，，预计09.5开盘二期报价价均价约约9000元/平米以以内成交信息息绿地东上上海该盘是区区域内品品质最好好的项目目，从销销售情况况上看，，一期尾尾盘报价价12000元元/平米米，从08年8月到到现在都都是“零零”成交交。二期期约09.5月月开盘，，该批房房源开盘盘均价直直接跳水水，9000元元/平米米的价格格可能导导致周康康地区新新一轮的的价格大大战基本信息息中邦城市市区域位置置：秀沿沿路867号占地面积积：35万平米米总建筑面面积：40万平平米开盘时间间：07.6.30推盘案量量：918套交付标准准：毛坯坯交房时间间：现房房目前一期期、二期期已经全全部售罄罄，三期期地块在在秀沿路路南侧，，尚未动动工，预预计周期期较长，，业务已已经在年年前撤场场中邦城市市媒体信息息日期报纸名称2009-1-12上海楼市2008-10-5租售情报2008-9-20租售情报2008-9-11上海楼市2008-8-20租售情报2008-5-30东方早报2008-5-23东方早报2008-4-10上海楼市2008-4-3东方早报2008-4-3东方早报2008-2-25上海楼市2008-1-25上海楼市硬广媒体体主要为为：早报报、上海海楼市、、租售情情报近期二期期售罄，，三期未未动工，，媒体投投入减少少广告诉求求中邦城市市东上海、、大盘、、创新艺艺术生活活周浦万达达广场基本信息息区域位置置：沪南南公路3467号占地面积积：50万总建筑面面积：31.8万开盘时间间：08.12.27推盘案量：：966套套交付标准：：装修交房时间：：2010.3.31房屋性质：：办公户型：40-90平平米价格：开盘盘报价均价价9500元/平米米，2月报报价均价10000元/平米米成交信息周浦万达广广场销售节点09.01去化套数276套销售率25%网上成交均价：9500元/平米区域唯一在在售小户型型办公产品品，开盘均均价9500元/平平米，是区区域近期成成交最好的的项目，这这是和大量量的广告投投入和良好好的现场表表现分不开开的。从该该盘可以看看到，小户户型产品存存在较大需需求量户外广告周浦万达广广场该项目户外外广告做的的是竞品中中最到位的的，沪南公公路交通指指示标牌，，外环线高高炮、上南南、三林、、康桥、周周浦地区横横幅，竞品品门口横幅幅，周浦镇镇灯箱、看看板，小上上海商业城城灯箱、派派单等结合合使用，为为现场成交交带来稳定定的来人。。媒体信息周浦万达广广场日期报纸名称2009-2-19时代报2009-1-12上海楼市2008-12-20租售情报2008-12-10上海楼市2008-12-5租售情报2008-11-25租售情报2008-11-20租售情报2008-11-14新闻晨报2008-11-14东方早报2008-11-5租售情报2008-10-20租售情报2008-9-20租售情报硬广媒体主主要为：晨晨报、时代代报、早报报、上海楼楼市、租售售情报广告诉求周浦万达广广场万达品牌、、精装小户户型基本信息圣鑫苑区域位置：：川周公路路4056弄占地面积：：54800平米总建筑面积积：7万平平米开盘时间：：最早一期期05.1.14推盘案量：：557套套交付标准：：毛坯交房时间：：三期09.6户型：二二房：104-110平米三房：130-140平米价格：一月月成交均价价7554元/平米米成交信息圣鑫苑该盘在区域域市场中，，受周边小小环境及大大型变电站站等抗性影影响，成交交低迷，成成交价格一一直维持在在7500元/平米米左右，一一月成交均均价7554元/平平米。媒体信息圣鑫苑日期报纸名称2008-6-19新闻晨报2008-4-24新闻晨报2008-3-27青年报2007-12-27青年报2007-12-24新闻晨报2007-12-20青年报2007-12-14新闻晨报2007-12-13新闻晨报硬广媒体主主要为：晨晨报、青年年报广告诉求圣鑫苑粤亮湾基本信息区域位置：：周市路39弄占地面积：：5.94万平米总建筑面积积：8万平平米开盘时间：：08.3.29推盘案量：：392套套可售售房源257套交付标准：：毛坯交房时间：：09.8.31户型：二二房：81-86平平米08年3月月至今销售售135套套，销售率率34%，，可以说成成交非常缓缓慢，目前前在价格没没有优势的的情况下，，月成交保保持在5套套左右，无无法摆脱成成交低迷的的状况。成交信息粤亮湾该盘在区域域市场中属属于小户型型产品，有有一定的总总价优势，，目前剩余余房源都是是高区高单单价产品，，在印象春春城开盘后后，受同类类型产品低低单价冲击击，成交量量明显萎缩缩基本信息和居水岸（（金色水岸岸、沈墨荷荷兰苑））区域位置：：康沈路1838号号占地面积：：6.7万万平米总建筑面积积：11.4万平米米开盘时间：：最早04.6，绿绿地接手重重新开盘：：08.7推盘案量：：172套套交付标准：：毛坯交房时间：：现房销售售户型：二二房：95平米三房：123平米价格：一月月成交均价价8820元/平米米该案曾经烂烂尾，开发发商无法还还银行贷款款，导致交交房延迟3年，区域域口碑差，，现由绿地地接手，目目前销售状状况惨淡。。成交信息和居水岸该盘04年年就开盘，，受银行贷贷款拖欠影影响，一度度被禁止销销售3年，，08.8重新开盘盘，因地段段在竞品中中较占优，，成交价格格在8500-9000元/平米。媒体诉求和居水岸项目在尾盘盘销售阶段段，三期工工地尚未开开工，初开开盘报纸稿稿外，其他他无媒体投投入，包括括在周浦镇镇区无户外外媒体。基本信息金柳湾区域位置：：康桥川周周公路2828弄占地面积：：4.8万万平米总建筑面积积：10万万平米开盘时间：：08.12推盘案量：：163套套交付标准：：精装修装修标准：：2500—3000元/平米带带地暖、中中央空调、、西门子厨厨卫、科勒勒洁具交房时间：：09.10户型：二二房：170平米三房：210-270价格：网上上价格曲线线路（近七七天）：10700—11600元/平米开盘两个月月成交8套套，小高层层产品，统统一大户型型，做精装装修走高端端路线媒体诉求金柳湾平面媒体做做过三次租租售情报广广告，户外外在外环和和沪南公路路有高炮区域市场总总结区域市场表表现区域成交进进入近几年年最低谷，，成交表现现低迷区域价格下下滑趋势明明显，项目目低价开盘盘引发新盘盘价格战大盘集中，，周康板块块后续供应应量巨大打大盘概念念：绿洲康康城、中邦邦城市、绿绿地东上海海、印象春春城打品质概念念：绿地东东上海打生活品质质概念：绿绿地东上海海、中邦城城市打低价概念念：圣鑫苑苑、印象春春城、绿洲洲康城打水景概念念：绿地东东上海打优惠概念念：金色水水岸打小户型概概念：万达达广场打大户型类类别墅概念念：金柳湾湾竞品媒体表表现谢谢谢谢1月月-2303:16:5703:1603:161月月-231月月-2303:1603:1603:16:571月-231月-2303:16:572023/1/53:16:579、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。03:16:5703:16:5703:161/5/20233:16:57AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2303:16:5703:16Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:16:5703:16:5703:16Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2303:16:5703:16:57January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:16:57上上午03:16:571月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:16上午午1月-2303:16January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/53:16:5703:16:5705January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。3:16:57上午3:16上上午03:16:571月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。03:16:5703:16:5703:161/5/20233:16:57AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2303:16:5703:16Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。03:16:5703:16:5703:16Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:16:5703:16:57January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月20233:16:57上午03:16:571月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月233:16上上午1月-2303:16January5,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/1/53:16:5703:16:5705January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚