一手房价格定制

项目三一手房价格制定任务1期房价格制定任务2在建工程价格制定任务3现房价格制定任务1期房价格制定

主要内容：1.期房的概念及相关规定2.运用市场比较法评估期房3.运用成本比较法评估期房4.运用收益法评估收益性的期房期房1.概念：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。2.项目开发到什么状态可以取得“预售许可证”，即变成了“期房”。3.期房的估价时点与估价对象状况、房地产市场情况的关系如何？

4.评估方法：市场比较法、收益法、成本法

任务1.1运用市场比较法制定期房价格引言：市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种，在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时，也必须以市场比较法为辅助，所以它又是最基础的方法。如剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。本节任务重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。一、市场法的相关知识

（一）概念市场比较法：（TheSalesComparisonApproach）又称市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。具体要求选取的房地产符合下列6个条件：①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内；②在用途上应与估价对象的用途相同；③在规模上应与估价对象的规模相当；④在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同；⑤在档次上应与估价对象的档次相当；⑥在权利上应与估价对象的权利性质相同。

类似房地产二、理论依据

（二）理论依据----替代原理利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测估价对象可能实现的市场价格。（三）市场比较法的适用条件和范围必须具备以下三个条件：1.市场上有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要；市场比较法的运用完全取决于市场信息。一般认为评估者掌握的初始资料即供筛选的房地产交易实例至少应有10个以上，其中不少于3个最终可以选定为比较实例。2.比较实例与估价对象具有替代性；3.资料要可靠。不适应用于：1.房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区；2.对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，如寺院、园林等。二、市场法的操操作过程㈠收集市市场交易实实例㈡选取可比实实例㈢建立价价格可比基基准㈣交易日日期修正㈤交易情情况修正㈥房地产产状况修正正㈦求取比比准价格㈠收集市场场交易实例例----运运用市场法法的基础和和前提条件件l通常的信息息渠道有：：1．查阅政府府有关部门门的房地产产交易等资资料2．查阅有关关房地产出出售、出租租的广告、、信息等3．参加房地地产交易展展示会，了了解房地产产价格行情情，搜集有有关信息，，索取有关关资料。4．向房地产产交易当事事人、四邻邻、经纪人人、金融机构、司法法机关等了了解有关房房地产交易易的情况。。5．假装成房房地产购买买者，与房房地产出售售者，如房地产开发发商、经纪纪代理商等等洽谈，取取得真实的的房地产价格格资料。6．同行之间间相互提供供。估价机机构或估价价人员可以约定相互互交换所搜搜集的交易易实例和经经手的估价价案例资料。交易实例需需要搜集的的内容有哪哪些？需要搜集交交易实例的的内容很重重要，一般般有：(1)交易双方的的基本情况况和交易目目的；(2)交易实例房房地产的状状况，如坐坐落、用途途、土地状状况、建筑筑物状况、、周围环境境、景观等等：(3)成交日期；；(4)成交价格；；(5)付款方式；；(6)交易情况等等。交易实例调调查表格调查人员：：调查日期：：年月日㈡选取可比实实例1.类似房房地产：地地区相同、、用途相同同、结构相相同、权利利性质相同同(出让方方式)；2.可比实实例的交易易类型与估价目的相吻合；3.交易实实例必须为为正常交易易。正常交交易是指公公平竞争、、信息通畅畅、平等自自愿的市场场条件下进进行的公平平交易；4.交易时间与与估价对象象的估价时时点应尽量量接近。最最长时间不不宜超过2年。例：某一幢幢砖混结构构的住宅，，建筑层数数为9层，，地区级别别为5级。。要求用市市场比较法法评估其出出售价格，，请从下表表中所给出出的资料中中选取合适适的比较实实例。结论：可选选取实例E做为待估房房地产的可可比实例之之一。㈢建立价格可可比基础现搜集甲、、乙、丙三三宗交易实实例：甲实实例使用面面积140m2，成交总价价95万元元，一次付付清，该类类房地产的的得房率（（使用率））为0.78；乙实实例建筑面面积180m2，成交总价价120万万元，分两两次支付，，首付40万元，余余额于一年年后付清，，月利率为为0.6%；丙实例例建筑面积积为40坪坪，成交总总价1200万日元元，一次付付清。丙实实例交易当当时的人民民币与日元元的市场汇汇价为1元元=15日日元，估价价时点人民民币与日元元的市场汇汇价为1元元=15.2日元。。试将上述述资料整理理成一次付付清建筑面面积每平方方米人民币币价格。l统一货币单单位l统一付款方方式l统一采用单单价l统一面积内内涵l统一面积单单位[解]（1）统一一付款方式式。甲总价=95（万元元人民币））乙总价=40+80÷（1+0.6%）12=114.46（（万元人民民币）丙总价=1200（（万日元））（2）统一一采用单价价。甲单价=950000÷÷

140=6785.71（元人民民币／平方方米使用面面积）乙单价=1144600÷÷180=6358.89（（元人民币币／平方米米建筑面积积）丙单价=1200÷÷40=30（万日日元／坪建建筑面积））（3）统一币币种和货币单单位。以人民币元为为基准，则需需要将丙交易易实例的日元元换算为人民民币元。甲单价=950000

÷140＝6785.71（元元人民币／平平方米使用面面积）乙单价=1144600÷180＝6358.89（元元人民币／平平方米建筑面面积）丙单价=300000÷15=20000（元人民币币／坪建筑面面积）（4）统一面面积内涵。甲单价=6785.71×0.78=5292.85（元元人民币／平平方米建筑面面积）乙单价=6358.89（元人民币币／平方米建建筑面积）丙单价=20000（（元人民币／／坪建筑面积积）（5）统一面面积单位。以平方米为基基准，1平方方米＝0．303坪，则则：

甲单单价=5292.85（（元人民币／／平方米建筑筑面积）乙单价=6358.89（元人民币币／平方米建建筑面积）丙单价=20000××0．303=6060（元人民币币／平方米建建筑面积）以上建立价格格可比基础可可以如下计算算：甲单价=一一次性付清的的人民币总价价÷总建筑面面积=950000

÷（（140÷0.78）=5292.85（元/m2）乙单价=一一次性付清的的人民币总价价÷总建筑面面积=[400000+800000÷（1+0.6%））12]÷180=6358.89（元/m2）丙单价=一一次性付清的的人民币总价价÷总建筑面面积=(12000000÷15)÷（40÷0.303）=6060（（元/m2）课内实训搜集了甲、乙乙两个交易实实例，甲交易易实例房地产产的建筑面积积200m2，成交总价80万元人民民币，分三期期付款，首期期付16万元元人民币，第第二期于半年年后付32万万元人民币，，余款32万万元人民币于于1年后付清清。乙交易实实例房地产的的使用面积2

500平平方英尺，成成交总价15万美元，于于成交时一次次付清。如果果选取该两个个交易实例为为可比实例，，试在对其成成交价格作有有关修正、调调整之前进行行“建立价格格可比基础””处理。（假假设当时人民民币的年利率率为6％，乙乙交易实例成成交当时的人人民币与美元元的市场汇率率为1美元等等于7.0元元人民币，该该类房地产的的使用率为0.75，1平方米＝10.764平方英尺。。）㈣交易日期修正正1.交易日期期修正：将可比实例在在其成交日期期时的价格修修正为估价时时点时的价格格，如此才能能将其作为估估价对象的价价格。对比较较实例的交易易日期进行修修正，其实是是要对房地产产的销售价格格予以调整，，以反映随着着时间变化房房地产市场价价格行情的涨涨跌情况。2.修正系数=估估价时点的价价格指数/交交易日期的价价格指数（一一般用物价指指数，最适宜宜采用房地产产价格指数））修正系数=1+T%或(100+T)/1003.修正方法法①交易日期调整整的价格指数数法：价格指数为基基比时的修正正；价格指数为环环比时的修正正。②交易日期调整整的价格变动动率法。价格指数为基基比时的修正正1.某宗房地地产2008年5月1日日的价格为2000元／／㎡，现需要要将其调整到到2008年年10月1日日。已知该宗宗房地产所在在地区类似房房地产2008年4月1日至10月月1目的价格格指数分别为为79.6，，74.7，，76.7，，85.0，，89.2，，92.5，，98.1（（以2006年1月1日日为l00））。请计算该该宗房地产2008年10月1目的的价格。【解】该宗房房地产2008年10月月1日的价格格计算如下：：2000×=2626.51(元／㎡)可比实例在其其成交日期的的价格×=可比实例在在估价时点的的价格价格指数为环环比时的修正正2.某某宗宗房房地地产产2008年年6月月1日日的的价价格格为为2000元元／／㎡㎡，，现现需需要要将将其其调调整整到到2008年年10月月1日日。。已已知知该该宗宗房房地地产产所所在在地地区区类类似似房房地地产产2008年年4月月1日日至至10月月1目目的的价价格格指指数数分分别别为为99.6，，94.7，，96.7，，105.0，，109.2，，112.5，，118.1(均均以以上上个个月月为为100)。。请请计计算算该该宗宗房房地地产产2008年年10月月1日日的的价价格格。。[解解]该该宗宗房房地地产产2008年年10月月1日日的的价价格格计计算算如如下下：：2000××××××××=3046.80(元元／／㎡㎡)交易易日日期期调调整整的的价价格格变变动动率率法法为评评估估某某宗宗房房地地产产2007年年9月月1日日的的价价格格，，选选取取了了下下列列可可比比实实例例：：成成交交价价格格3000元元／／㎡㎡，，成成交交日日期期2006年年10月月1日日。。另另调调查查获获知知2006年年6月月1日日至至2007年年2月月1日日该该类类房房地地产产的的价价格格平平均均每每月月比比上上月月上上涨涨l.5％％，，2007年年2月月1日日至至2007年年9月月1日日平平均均每每月月比比上上月月上上涨涨2％％。。请请对对该该可可比比实实例例的的价价格格进进行行交交易易日日期期调调整整。。【解解】】对对该该可可比比实实例例的的价价格格进进行行交交易易日日期期调调整整，，是是将将该该价价格格调调整整到到2007年年9月月1日日，，即即3000××（（1+1.5％％））4×（（1+2％％））7=3658元元／／㎡㎡课内内实实训训1、、某某地地区区某某类类房房地地产产2008年年4月月1日日至至10月月1日日的的价价格格指指数数分分别别为为79.6、、74.7、、76.7、、85.0、、89.2、、92.5、、98.1（（以以2007年年1月月1日日为为100））。。其其中中有有一一房房地地产产在在2008年年6月月1日日的的价价格格为为6000元元/m2，对其作作交易日日期修正正至2008年年10月月1日的的价格是是？2、某地地区某类类房地产产2008年4月1日日至10月1日日的价格格指数分分别为79.6、74.7、、76.7、85.0、89.2、、92.5、98.1（均以以上个月月为100）。。其中有有一房地地产在2008年5月月1日的的价格为为6000元/m2，对其作交交易日期修修正至2008年10月1日日的价格是是？3、某宗房房地产2009年2月25日日的价格为为1000$/m2，汇率1$=¥8.26元。。该类房地地产以美元元为基准的的价格月均均递减0.5%，则则其2009年10月25日日的价格¥¥是？2009年年10月25日的汇汇率为1$=¥8.29元。。4、某宗房房地产2009年2月25日日的价格为为1000$/m2，汇率1$=¥8.26元。。该类房地地产以人民民币为基准准的价格月月均递减0.5%，，则其2009年10月25日的价格格¥是？2009年10月月25日的的汇率为1$=¥8.29元元。（二）交交易情况修修正交易行为中中的个别情情况不易实实现完全的的公平竞争争的市场，，容易造成成价格偏差差的特殊因因素一般有有以下几种种：1.有一定定的特殊利利害关系的的交易主体体之间的房房地产交易易，如亲朋朋好友；2.急于出出售或急于于购买的交交易；3.有特别别动机或偏偏好的房地地产交易；；4.交易双双方信息不不对称；5.特特殊殊方方式式的的交交易易：：拍拍卖卖、、招招标标、、哄哄抬抬或或抛抛售售等等。。㈤交易易情情况况修修正正6.交交易易税税费费非非正正常常负负担担的的交交易易；；正常常成成交交额额-应应由由卖卖方方负负担担的的税税费费=卖方实际得得到的房款正常成交额+应由买方负负担的税费=买方实际付付出的房款P134例例3.193.207.相邻房房地产的合并并交易；8.受债权权债务关系影影响的交易；；9.其他特殊殊的交易情形形，如政府面面向特殊住房房消费主体售售出的解困房房、廉价房等等。交易情况修正正：修正比率=正正常交易情况况/实例交易易情况修正比率=100/（100+S）或1/(1+S%)8.房地产状状况修正⑴区位修正：主主要包括交通通状况、繁华华程度、公共共设施完备程程度、临街状状况、楼层、、朝向等。⑵权益修修正：：土地地使用用权年年限、、城市市规划划限制制条件件等。。⑶实物状状况修修正（（类似似个别别因素素）：：土地—面积大大小、、形状状、基基础设设施完完备程程度、、土地地平整整程度度、地地势、、地质质水文文状况况。建筑物物---新新旧程程度、、建筑筑规模模、建建筑结结构、、设备备、装装修、、平面面布置置、工工程质质量等等。⑷修正方方法1））直直接接比比较较修修正正----以以估估价价对对象象的的房房地地产产状状况况为为基基准准（（为为100）），，将将可可比比实实例例的的房房地地产产状状况况与与它它逐逐项项比比较较打打分分，，然然后后将将所所得得的的分分数数转转化化为为修修正正价价格格的的比比率率。。修正比率率=100/（（100+R）或1/(1+R%)2）间接接比较修修正----先将可可比实例例状况修修正为一一个标准准的房地地产状况况，以此此标准的的房地产产状况为为基准，，估价对对象的房房地产状状况与之之比较得得到修正正价格的的比率。。修正比率率=100××（（100+R2）（100+R1）100例1.在在采用用直接比比较法进进行房地地产状况况修正中中，判定定某可比比实例的的房地产产状况修修正系数数为0.98，，其依据据是（））A.可比实例例的房地产状状况优于估价价对象的房地地产状况，对对价格的影响响幅度为2%B.可比实例例的房地产状状况劣于估价价对象的房地地产状况，对对价格的影响响幅度为2%C.可比实例例的房地产状状况劣于估价价对象的房地地产状况，对对价格的影响响幅度为2.04%D.可比实实例的房地产产状况优于估估价对象的房房地产状况，，对价格的影影响幅度为2.04%例2.比较较法中，采用用间接比较对对可比实例价价格进行房地地产状况修正正，其中可比比实例的房地地产状况优于于标准房地产产状况得102分，估价价对象的房地地产状况劣于于标准房地产产状况得97分，则房地地产状况修正正系数为？9.求取比准准价格⑴待估房地产价价格=可比实实例房地产价价格×交易时时间修正系数数×交易情况况修正系数××房地产状况况修正系数待估房地产价价格=P×（（100+T）/100×100/（100+S）×100/（100+R）比较实例比交交易对象的情情况好的，需需要将比较实实例的价格下下调时，取正正号；反之，，需要将比较较实例价格向向上调整，则则取负号。⑵最终比准价格格的方法每个可比实例例的成交价格格经过上述各各项修正之后后，都会相应应地得出一个个比准价格，，但这些比准准价格可能是是不一致的，，最后需要将将它们综合成成一个比准价价格，以此作作为比较法的的估算结果。。综合的方法有有下列4种：：①平均数；②中位数；③众数；④其他方法。三、市场法运运用例1实例课外作业P136练练习5本项目讲授1.在建工程的相相关知识2.运用成本法对对在建工程评评估3.运用假设开发发法对在建工工程进行评估估任务2在建工程价格格制定任务2在建工程价格格制定教学目标本任务主要介介绍成本估价价法的基本原原理和操作要要点。通过学学习，应掌握握成本法的基基本原理、适适用范围、操操作步骤和基基本公式，理理解成本、重重置成本、直直接成本、间间接成本、减减价修正等基基本概念，并并掌握建筑物物的重新建造造成本和减价价修正额的评评估方法(积积算法)。引例：某在建建工程开工于于2008年年3月1日，，规划总建筑筑面积1万㎡㎡，用途为写写字楼。土地地面积2万㎡㎡，取得于2007年3月1日。该该项目的正常常建设期为2年，建设费费用（包括前前期工程费、、建筑安装工工程费、管理理费等）为每每平方米建筑筑面积2300元。至2009年3月1日实际际完成了主体体结构，已投投入70%的的建设费用，，估计至建成成尚需1年的的时间，还需需投入40%的费用。在估价时点，，土地的重新新取得成本为为1000元元/㎡，土地地还原率为7%，土地使使用权年限为为50年。当地购买在建建工程买方需需要缴纳的税税费为购买价价的3%，贷贷款利率为5.58%，，建筑工程的的销售均价6500元/㎡。建筑工工程的销售费费用为售价的的3%，销售售税费为售价价的5.5%，销售利润润率为0。试试估算该在建建工程2009年3月1日的正常购购买总价。一、在建工程程相关知识1.定义广义上的房屋屋在建工程，，是指房屋自自主体工程动动工建设开始始至建成后房房地产主管机机关颁发所有有权证书止所所处的状态。。狭义上的房屋屋在建工程，，是指房屋工工程自主体工工程基本建设设开始至房屋屋达到竣工验验收条件前所所处的状态。。在建工程：建建筑工程尚未未完工或虽然然已经完工，，但尚未交付付使用的建设设项目房地产产。具体指正在建建设中的固定定资产或改造造工程，生产产性和非生产产性综合工程程与单项工程程的建设，包包括固定资产产的新建、维维修、安装、、改建、扩建建及大修理工工程等。由于于其尚未完工工，所以不能能交付使用、、不能产生收收益，有的甚甚至还不能达达到预售的条条件。2.在建工工程分类⑴停工项目⑵竣工项目目⑶施工项目目3.方法选选择（1）属于于停建的在在建工程，，要查明停停建的原因因，确因工工程的产、、供、销及及工程技术术等原因而而停建的，，要考虑在在建工程的的功能性及及经济贬值值，进行风风险系数调调整。（2）整个个建设工程程已经完成成或接近完完成，只是是尚未交付付使用的在在建工程，，可采用工工程形象进进度法进行行评估，按按在建工程程建成后的的房地产的的市场价值值结合工程程形象进度度作适当扣扣减作为其其评估值。。（3）对于于实际完成成工程量较较少的在建建工程，可可采用成本本法或假设设开发法进进行评估。。4.在建工工程的特点点⑴所有权的相相对确定性性⑵合法性⑶可变价性⑷法定抵押权权优先于约约定抵押权权5.在建工工程评估有有关规定（1）房地地产抵押价价值为抵押押房地产在在估价时点点的市场价价值，等于于假定未设设立法定优优先受偿权权利下的市市场价值减减去房地产产估价师知知悉的法定定优先受偿偿款。（2）房地地产估价师师知悉估价价对象已设设定抵押权权的，应当当在估价报报告中披露露已抵押及及其担保的的债权情况况。⑶土地权属：出让、租租赁、划拔拔、集体所所有；⑷项目权属属：独建、联建建、参建；；⑸工程进度度⑹销售状况况⑺建筑面积积二、成本法法的相关概概念1.成本的的含义：是是指价格，，即估价对对象房地产产在估价时时点的重置置价。成本--价格完全性现时性客观性（1）完全性：：是指对于于房地产的的购买者而而言须支付付的全部金金额，而不不是指对于于开发商而而言的开发发成本。因因此它不仅仅包括开发发商的成本本，还包括括开发商的的正常利润润和应纳税税金。（2）现现时时性性：：是是指指待待估估房房地地产产在在估估价价时时点点的的重重新新建建造造成成本本，，而而不是是其当当初初建建造造时时所所发发生生的的成成本本（2、成成本本法法（costapproach），，又3.两两个个成成本本重建成本本--------（reproductioncost）：是指指根据目目前的人人工与材材料价格格，重建建一幢在在材料、、工艺、、式样、、风格上上与委估估建筑物物完全相同同的建筑物物所需要要的成本本。又称称“复制制成本””。适用用于具有有保护价价值的建建筑物，，如文物物性建筑筑物、纪纪念性建建筑物待待。重置成本本-------（replacementcost）：是指指根据日日前的人人工与材材料价格格，利用用日前的的材料标标准与设设计，建建造有与与待估建建筑相同同效用的的建筑物物所需花花费的成成本。广广泛应用用于普通通建筑物物，估价价人员在在实际工工作中更更多地使使用。三、理论依依据需求方（（买方））：替代原理理供给方（（卖方））：生产产费用（（开发成成本）价价值论四、成本本法的适适用范围围1.适适用于无无收益又又很少发发生交易易（没有有市场））的房地地产的估估价，如如学校、、图书馆馆、体育育馆、医医院、政政府办公公楼、军军队营房房、公园园等公用、公公益房地产；；2.对对于一些些特殊用用途的并并独特设设计的房房地产，，如化工工厂、钢钢铁厂、、发电厂厂、油田田、码头头、机场场等；3、适用用于房地地产保险险（包括括投保与与理赔））及其他他损害赔赔偿；4、对于于新开发发的土地地，如新新城区、、各类开开发区，，往往由由于已完完成开发发的土地地尚未形形成活跃跃的土地地市场，，也常常常采用成成本法进进行估价价。五、成本法法运用的基基本步骤1、将待估估房地产的的土地视为为空地，评评估其价格格；2、估算建建筑的重新新建造成本本；3、估算建建筑的减价价修正额（（折旧）；；4、建筑的的重新建造造成本减去去其减价修修正额，得得到建筑在在估价时点点的价格；；5、待估房房地产的土土地价格与与建筑的价价格相加，，得到待估估房地产的的价格。任务1运运用成本本法评估在在建工程六.测算公式在建工程价价格=土地取得成成本+前期期费用+土土地开发成本+在建建工程建造造成本+管管理费用+投资利息息+销售税税费+开发发利润+税费【案例1】】某在建工工程开工于于2008年3月1日，规划划总建筑面面积1万㎡㎡，用途为为写字楼。。土地面积积2万㎡，，取得于2007年年3月1日日。该项目目的正常建建设期为2年，建设设费用（包包括前期工工程费、建建筑安装工工程费、管管理费等））为每平方方米建筑面面积2300元。至至2009年3月1日实际完完成了主体体结构，已已投入70%的建设设费用，估估计至建成成尚需1年年的时间，，还需投入入40%的的费用。在估价时点点，土地的的重新取得得成本为1000元元/㎡，土土地还原率率为7%，，土地使用用权年限为为50年。。当地购买在在建工程买买方需要缴缴纳的税费费为购买价价的3%，，贷款利率率为5.58%，建建筑工程的的销售均价价6500元/㎡。。建筑工程程的销售费费用为售价价的3%，，销售税费费为售价的的5.5%，销售利利润率为0。试估算算该在建工工程2009年3月月1日的正正常购买总总价。ΘP178七、价格测算算运用【案例2】某某房地产估价价机构承接了了一住宅烂尾尾楼转让价格格的评估业务务，估价时点点为2006年6月15日。根据委委托方提供的的资料，该烂烂尾楼项目的的土地是2001年6月月通过出让取取得，2002年6月开开始建设。委委托方提供的的实际成本价价格为1800元/㎡,包括土地取取得成本、开开发成本、管管理费用、销销售费用.销销售税金和期期望利润，并并计算了自2001年6月至估价时时点的投资利利息。估价人人员经调查核核实，认为委委托方所列支支的各项实际际成本费用符符合支出当时时的正常市场场情况，为此此，在采用成成本法估价时时确定该房地地产的重置价价格为1800元/㎡。。

请问：（（1））估价人员这这样确定该房房地产的重置置价格有哪些些错误?（（2）在在此基础上还还应考虑哪些些因素才能得得出积算价格格?（1）错误有有：①应采用符合合估价时点市市场情况的各各项成本费用用。

②应应根据估价对对象的规模，，确定客观合合理的开发周周期，以此计计算投资利息息。

③利利润应是估价价时点市场上上的客观正常常利润水平。。（2）还应将将重置价格减减去折旧：①可能存在的的施工质量缺缺陷、有形损损耗等各种原原因产生的物物质折旧。②②可能存存在的烂尾楼楼设计过时（（落后）等各各种原因产生生的功能折旧旧。

③可可能存在的由由于市场供求求状况、规划划、政策等方方面的外部因因素变化产生生的经济折旧旧。【案例3】某某在建工程程开工于2004年9月月1日，规划划总建筑面积积1万㎡，用用途为写字楼楼。土地面积积2万㎡，于于2004年年3月1日取取得。该项目目的正常建设设期为2年，，建设费用（（包括前期工工程费、建筑筑安装工程费费、管理费等等）为每平方方米建筑面积积2300元元。至2005年9月1日完成了主主体结构，已已投入70%的建设费用用，后因甲方方原因停工，，至2009年3月1日日时，该在建建工程考虑各各方面因素按按八成新折旧旧。在估价时点，，土地的重新新取得成本为为10000元/㎡，土土地还原率为为7%，土地地使用权年限限为50年。。当地购买在建建工程买方需需要缴纳的税税费为购买价价的3%，贷贷款利率为5.58%，，建筑工程的的销售费用为为售价的3%，销售税费费为售价的5.5%，销销售利润率为为0。试估估算该在建工工程2009年3月1日日的正常购买买总价。八、实例分析析实例九、运用假设设开发法评估估在建工程1、假设开发发法公式在建工程价格格＝续建完成后的的房地产价值值－续建成本本－续建管理理费用－续建建投资利息-续建开发利利润－销售费费用-销售税税费－买方购购买在建工程程的税费1.某在建建工程开工于于2008年年3月1日，，规划总建筑筑面积3.5万㎡，用途途为写字楼。。土地面积1万㎡，于2007年3月1日取得得。该项目的的正常建设期期为2年，建建设费用（包包括前期工程程费、建筑安安装工程费、、管理费等））为每平方米米建筑面积2300元。。至2009年3月1日日实际完成了了主体结构，，已投入70%的建设费费用，估计至至建成尚需1年的时间，，还需投入40%的费用用。在估价时点，，土地的重新新取得成本为为10000元/㎡，土土地还原率为为7%，土地地使用权年限限为50年。。当地购买在建建工程买方需需要缴纳的税税费为购买价价的3%，贷贷款利率为5.58%，，建筑工程的的销售费用为为售价的3%，销售税费费为售价的5.5%，销销售利润率为为15%。。试估算该在在建工程2009年3月月1日的正常常购买总价。。根据市场比较较法求得该在在建工程续建建完成后在2009年3月的预期市市场售价为6800元/m2。课内实训P193第第4题ThankYou!9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:05:5803:05:5803:051/5/20233:05:58AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:05:5803:05Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:05:5803:05:5803:05Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:05:5803:05:58January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月20233:05:58上上午03:05:581月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:05上上午午1月-2303:05January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/53:05:5803:05:58