世家机构XXXX年成都某地产公园五号营销提案

光荣与梦想ThegloryandthedreamContents目录观万科Part1Part3论策略知态势Part2谋营销Part4观万科〖光荣与梦想〗Part1万科12年公园五号

城市花园的推出，标志着万科正式进驻成都；并让成都对城东有了新的认识；随后的金色家园，为成都带来了金色系产品，坚定了万科的第一步。光荣第一步—万科来了【2001—2004年】起步雏形三年成都

魅力之城亮相，奠定了万科在成都地位；开启了成渝立交区域的新篇章；随后，双水岸的亮相为城北带来新的机遇；加州湾、朗润园的相继推出，也让万科在城西迈出了坚实的一步。【2005—2007年】光荣第二步—三年成都定局第11年，成都万科终于迎来高端产品—五龙山，让市场对万科有了新的认识；

第12年，成都万科布局商业，钻石广场、汇智中心正式启幕。【2011—2012年】光荣第四步—全系定局2013年，七盘齐发，成都万科布局全面升级！被误读的“万科”五龙山的成功，为成都万科的高端拉开序幕！但成都始终还没有迎来属于城市的TOP，品牌高端价值仍需更进一步！2013年，天逸将引爆第一声，可惜体量的限制注定需要更强者承担起TOP1的重任。公园5号

承载2013年成都万科的光荣与梦想2012年销售额1412亿。销售规模持续居全球同行业首位。核心理念、价值观：“让建筑赞美生命”为客户提供展现自我、和谐共生的理想生活空间，保护、改善环境，促进人与自然的可持续发展。品牌价值不言而喻。全球领先的住宅开发企业，TOP系列享誉全国骨子里的中国情结城南的的区域域规划划及发发展一一直居居于成成都前前列，，随着天天府新新区等等规划划出台台，城城南未未来将将形成成：行政办办公中中心+创新研研发中中心+区域总总部基基地+现代服服务基基地+宜居人人文住住区城南，，将是是成都都离世世界最最近的的地方方。公园五五号，，处于于城南南核心心，区区域价价值不不可估估量。。区域域配套套高端端完善善。成都离离世界界最近近的地地方，，公园园五号号居于于中心心金融总部商务区站南组团——新中心核心区功能：CBD核心区域，将打造成为金融总部商务区。大源组团——总部基地/中央商务区功能：会展、总部基地、科技研发中心、高档住宅;80亩珍贵贵河滨滨绿地地，以以尊重重成就就自然然艺术术城南豪豪宅多多，但但能同同时拥拥有城城市及及景观观资源源的豪豪宅少少之又又少。。80亩于城城南难难寻的的河滨滨公园园，唯唯公园园5号私享享，景景观资资源价价值优优异。。完善的的建筑筑、精精装体体系，，融合合绿色色环保保科技技，体体现““以人人为本本”的的理念念。项目价价值优优异。。以人为为本的的筑造造及精精装，，用品品质成成就建建筑艺艺术服务宗宗旨：：“全全心全全意全全为您您”质量方方针：：“服服务至至诚、、精益益求精精、管管理规规范、、进取取创新新”生活价价值优优异。。睿管家家，为为公园园五号号的生生活添添上人人文的的精心心使命所所需，，唯公公园5号担担此重重任天天赋赋所赐赐，唯唯公园园5号号胜此此重任任光光荣荣与梦梦想之之路，，风雨雨无阻阻〖风雨与与阳光光〗知态势势〖风雨与与阳光光〗Part2市场政政策城市及及区域域发展展豪宅市市场情情况2008年10月系列列新政政支持持房地地产年末连连续5次降息息2009年国四条条”出出台2010年“国十十条””“新国国四条条”“新国国十条条”金融政政策持持续续收紧紧2011年“国八八条””成都主主城区区限购购。2001年刺激消消费繁繁荣房房地产产市场场2002年土地使使用权权转让让规定定,规范土土地市市场.2003年121号文件件宏观观调控控警报报国务院院明确确将房房地产产业作作为国国民经经济的的支柱柱产业业2004年8·31大限提提高拿拿地““门槛槛”调调控控开始始2005年国八条条出台台调调控上上升到到政治治高度度（旧旧国八八条））七部委委发布布（新新国八八条））2006年国六条条出台台国务院院出台台限制制90/70政策8月，土土地新新政出出台2007年《物权法法》通过整顿土土地开开发周周期年内连连续6次加息息2012年强调限限购、、限贷贷、限限价政政策继继续；；继续续执行行调控控。全年中中地方方在公公积金金、细细则等等方面面与中中央博博弈12年年来市市场调调控已已成常常态，，起伏伏之中中风雨雨交加加2013年年新政政再出出，豪豪宅继继续遭遭受打打压完善稳稳定房房价工工作责责任制制新政细细则抑制投投机投投资性性购房房增加普普通商商品住住房及及用地地供应应加快保保障性性安居居工程程规划划建设设加强市市场监监管和和预期期管理理新政解解读以抑制制投资资性需需求为为纲强化信信贷政政策，，结构构性收收缩二二套房房贷限购升级，，明确统一一标准压需求保障2013年住房供应应量优先支持中中小户型商商品房建设设落实2013保障房基本本建成任务务促供给房产税政策策，信贷、、限购政策策升级将进一步限限制高端客客户购房代言成都的的国际城南南，精华汇汇聚于绕城城两侧区域域老城南板块传统高尚居住区站南板块国际城南中央政务区新老城南衔接走廊及商业配套区域大源板块国际城南中央生活区、商务区、会展、总部基地、科技研发中心新天府广场板块新城南与麓山高端居住区的吸附区成都市政府府早在1996年年就已规划划南迁；2008年年，天府新新城规划出出炉。城南迎来来了全面提提速发展机机遇。如今的城南南高端产业业聚集、国国际商业巨巨头云集、、品牌开发发商林立，，城南领衔衔和见证了了成都跨越越式的发展展。国际城南，，代言成都都！跳出区域，，跳出城南南，放眼成成都！南—站南区域中心—“东大街-锦江”区域域东—攀成钢区域域其他—零星分布高层豪宅源源起城南，，发展至今今全城竞争争备注：以项项目资源及及规划，产产品打造及及示范区，，入市期间间市场知名名度、价值值形象、销销售业绩的的综合评比比为纵轴。以项目入市市时间为横轴。独占鳌头———誉峰各领风骚———铂雅苑苑、中海城城南一号/华府、攀攀成钢（天天誉、滨河河湾、锦天天府）不容小觑———西派国国际、华润润金悦湾、、望今缘知名开发商商纷纷涌入入豪宅市场场，竞争此此起彼伏誉峰的成功功，引无数数豪宅纷沓沓而至，成败皆有，，但至今仍仍没有谁能能撼动其市市场地位。。合景誉峰：：CBD国际级中央央豪宅09年开盘，开开盘首日销销售金额6.2亿，打破当当时成都双双项纪录，，至今仍为为成都豪宅宅之标杆！！豪宅标杆，，英雄迟暮暮25列强林立的的城南，初初露锋芒的的攀成钢，，孤立一隅隅的城西，，成都豪宅宅市场存货货量巨大，，后起之秀秀不容忽视视，竞争激激烈，2013年，硝烟弥弥漫！高层豪宅主主要竞品—存量及未来来供应量巨巨大成都高层豪豪宅量价分分析—下半年回升升，年末以以价换量成交单价大大于15000元/㎡的房源上上半年去化化平淡，下半年大量量新高端项项目入市，，刺激成交交。年终大大关，以价价换量！注：成交单单价大于15000元/㎡房源140-190平米这个面面积段的大大户型供求求相对平衡衡，但库存存量较大；；190平米以上大大户型，虽虽然1-7月份出现供供不应求，，但下半年大批批豪宅项目目的入市，，供应量大大增。整体成交情情况下半年年更佳。注：面积大大于140㎡平层豪宅宅房源成都高层豪豪宅供需分分析—下半年大量量入市，成成交较好成都平层豪豪宅大户型型库存量统统计（截止止12月）注：面积大大于140㎡平层豪宅宅房源虽成都2012年大户型产产品供求较较为平衡，，但库存量量依然庞大大，190平米以上的的大户型目目前存量高高达146.3万平米，在不再增增量的前提提下也至少少需要一年年以上才能能去化，市市场形势较较为严峻。。2012年末成都高高层豪宅存存量达到历历史高值调控政策持持续升级，，高端市场场进一步遭遭受打压；；成都及城南南发展向好好，但同时时催生更多多豪宅诞生生；目前高层豪豪宅项目众众多，竞争争激烈；整整体成交欠欠佳，存量量较大；市场态势，，不容乐观观。〖风雨与阳光光〗论策略〖差异与核心心〗Part3核心课题核心策略背景梳理———机遇与与挑战并存存万科2013年格局局全新升级级；城市级TOP首次进进入成都；；公园五号号先天及后后天条件优优异；宏观市场持持续调控，，高端客户户继续成为为首要目标标；成都发展向向好，城南南发展向好好；高端豪宅众众多，竞争争激烈；整体成交欠欠佳，存量量较大；后期新竞争争对手将不不断加入。。项目市场面对层出不不穷的豪宅宅项目，激激烈的竞争争格局。如何寻找项项目差异化化价值，突突破困局？？核心课题1结合品牌、、产品、资资源、服务务核心价值值，融合区区域价值，，以万科TOP系列的独特特文化内涵涵统领升级级！以精神内涵涵，超越现现有竞争格格局，领先先成都！第1代豪宅，资源—浣花溪

第3代豪宅城市+产品—誉峰第4代豪宅品牌+服务—棕榈泉第2代豪宅城市中心—朗御？公园五号核心策略1综合项目核核心价值，，升级打造造成都第五五代豪宅心有路，行行无锋，登峰。（项目形象象）成都第一一次跻登世界的的成都门庭庭万科TOP系豪宅空降降成都踞城市窗口口区域，国国际感比肩肩全球打造成都国国际高新区区首座世界界顶级物业业让成都高端端家庭的奢奢华直面世世界挑剔的的眼光这是，成都都第一次37如何保障快快速实现销销售业绩？？核心课题2面对豪宅市市场欠佳的的销售，巨巨大的存量量，持续的的调控2012年，面对低低迷的豪宅宅市场、激激烈的竞争争环境，仍仍有许多项项目凭借出出奇的营销销谋略，成成为个中翘翘楚！誉峰峰，，2009年开开盘盘，，开开盘盘首首日日销销售售金金额额6.2亿，，打打破破当当时时成成都都双双项项纪纪录录，，成成为为豪豪宅宅之之标标杆杆；；连连续续三三年年，，年年均均产产值值超超过过20亿。。中海海城城南南一一号号&城南南华华府府，，2012年，，年年销销量量达达到到9亿，，紧紧跟跟誉誉峰峰之之后后，，名名利利双双收收！！他山山之之石石，，可可以以攻攻玉玉———开发发模模式式：：项目目涵涵括括了了城城市市豪豪宅宅、、顶顶级级商商场场、、超超甲甲级级写写字字楼楼、、超超五五星星级级酒酒店店、、高高端端公公寓寓，打打造造高高端端城城市市综综合合体体；；设计计团团队队：：“世世界界级级园园林林设设计计大大师师””宾宾士士纳纳、、国国际际室室内内设设计计大大师师梁梁志志天天，将项项目目奢奢华华气气质质彰彰显显极极致致；；产品品设设计计：：开创创了了全全国国首首例例一一层层一一户户带带泳泳池池产产品品，把把豪豪宅宅居居住住理理念念融融入入高高层层价价值值范范畴畴内内。。精装装标标准准：：采用用国国际际品品牌牌材材质质，，精精心心雕雕琢琢打打造造，，装修修标标准准6000元/㎡，当时时绝绝无无仅仅有有。。誉峰峰营营销销价价值值点点【典型型项项目目分分析析】————誉峰峰案案例例启启示示*核核心心竞竞争争力力：：“一层层一一户户带带泳泳池池””的的绝绝版版产产品品趋趋近近于于别别墅墅的的价价值值【典型型项项目目分分析析】————誉峰峰案案例例启启示示*营营销销手手法法：：线上上引引爆爆、、现现场场震震撼撼、、圈圈层层影影响响、、因因““市市””利利导导线上上高高举举高高打打高端端圈圈层层影影响响现场场极极度度震震撼撼集中中引引爆爆，，主主打打稀稀缺缺产产品品““一一层层一一户户带带泳泳池池，，与与别别墅墅比比肩肩的的城城市市豪豪宅宅””，，一一时时间间市市场场哗哗然然，，全全城城谈谈论论。。成都都首首例例豪豪华华生生活活体体验验场场，，““钢钢琴琴式式售售楼楼部部悬悬浮浮水水面面，，600万欧欧元元设设计计费费园园林林示示范范，，极极致致奢奢华华的的样样板板区区””，，全全城城敬敬仰仰。。前期从媒体和和业界入手，，撬动成都高高端圈层；后后期持续高端端圈层影响，，各种规模的的高品质圈层层活动近百场场。市场引导销售售策略性释放或或收回优惠，，刺激销售；；好坏房源““肥瘦搭配””；阶段性封封盘蓄客，““饥饿式””营销开发模式：项目涵括了城城市豪宅、别别墅、超甲级级写字楼，业态丰富，，功能性强；；项目区位：地处天府新城城核心位置，区域规划呈呈现效果较好好，所处地段段豪宅气质已已经形成；项目呈现：2012年中海城南一一号已全面呈呈现，“约8万平方米私属属中央园林，，400米永阔楼间距距”实景展展示，充分展展现品牌实力力；产品设计：“隐于市”的的稀缺城市别别墅，高赠送率、、大尺度开间间、大面积赠赠送天地花园园等产品特点点，极具震撼撼力。中海城南一号号&城南华府营销销价值点【典型项目分析析】——中海城南一号号&城南华府启示示*核心竞争力力：项目呈现力度度，展现品牌牌实力【典型项目分析析】——中海城南一号号&城南华府案例例启示*营销手法：：实景震撼、低低价造势、稀稀缺引爆、包包装重组实景震撼稀缺引爆低价造势潜心打造项目目实景，新古古典主义的建建筑立面与皇皇家仪式感园园林的结合，，极具震撼力力，深受客户户认可。先推出位置较较差房源以低低价作为突破破口，去化滞滞销房源，并并缔造旺销口口碑；口碑形形成后逐步推推出优质房源源，逐步实现现溢价。推出独具特色色的稀缺城市市别墅，再次次引爆市场，，并重塑项目目高端形象，，形成口碑传传播。包装重组从现房“中海海城南一号””，到城市别别墅“城南官官邸”，再到到“城南华府府”，顺利实实现溢价，最最大化发挥中中海品牌势能能。【启示一】：“密集轰炸，，世人皆知””→找准项目核心心竞争力，起起势前推广全全面启动，线线上高密度轰轰炸，形成项项目品牌势能能，引起市场场广泛关注！！【启示二】：“现场震撼，，实力展示””→通过独具项项目特色的现现场示范区打打造，展示品品牌形象和企企业实力，进进一步夯实品品牌基础，打打动客户！【启示三】：“圈层营销，，精准制导””→豪宅始终为为少数人的专专利，必须精精确锁定与项项目匹配的圈圈层人群，通通过高端圈层层的口碑传播播扩大品牌影影响力，才能能精准制导！！【典型营销案例例启示】核心策略2影响客户，圈圈定客户，逼逼定客户，层层层递进〖风雨与阳光〗谋营销Part4以往鉴来——万科公园五号号之战，胜在在“人人”“人人”看看万科Textinhere“人人”谈万科“人人”买万万科三大战役，步步步为“赢””“人人人”谈谈万科科无人不不知，，世人人皆晓晓，没有人人不谈谈论““万科科公园园五号号”！！人人是是谁？？——全世界界人民民外籍华华人，，以及及热爱爱中国国的外外籍友友人。。。。。。——全国人人民港澳台台同胞胞，全全国一一线城城市市市民，，北京京、上上海、、广州州、深深圳。。。。。。全国万万科业业主，，万科科粉丝丝。。。。。。——全成都都市民民城东、、南、、西、、北，，全域域成都都市民民。。。。。。50如何引引起谈谈论？？——核心策策略制造话话题，，舆论论导向向；品牌占占位，，定义义属性性；形象建建立，，价值值输出出；全线爆爆破，，新闻闻热炒炒。BAC给客户带来的利益和价值项目本身的属性/特性相对于竞争对手的优势D项目的实力保障D：万科品牌C：万科旗下TOP产品B：项目价值体系A：项目特有的生态豪宅理念“万科科公园园五号号”的的核心心竞争争力——由项目目物理理属性性衍生生而来来的，，具有有前瞻瞻性的的世界界级生生态豪豪宅理理念。。线上推推广主主题根根据价价值属属性层层层递递进，，依次次诉求求万科科品牌牌、万万科TOP、核心心价值值点及及豪宅宅生活活理念念。谈论什什么内内容？？——推广主主题第一阶阶段5-6月制造话话题，，引起起热议议万科猜猜想——万科又又将为为成都都带来来什么么？未曾公公开的的世界界敬请期期待媒体组组合——少而精精户外机场户户外、、路名名牌、、项目目围挡挡杂志《西南航航空》、《四川航航空》大众媒媒体写字楼楼、星星级酒酒店、、社区区广告告网络搜房网网、成成都向向上、、搜房房网论论坛专专题、、新浪浪微博博第二阶阶段7月主角登登场，，值得得期待待悬念揭揭晓——“万科科公园园五号号”是是什么么？跻登世世界的的成都都门庭庭即将倾倾城面面市媒体组组合——集中爆爆破报广、、软文文商报、、华西西都市市报全国杂杂志《博客天天下》、《看天下下》、《三联新新闻周周刊》、《第一财财经周周刊》、《航空杂杂志》户外机场户户外、、南延延线户户外、、路名名牌、、街名名牌、、项目目围挡挡大众媒媒体写字楼楼、星星级酒酒店、、社区区广告告网络搜房网网、成成都向向上、、搜房房网论论坛专专题、、新浪浪微博博第三阶阶段8-9月形象建建立，，价值值输出出万科公公园5号，邀邀您领领略城城市生生态豪豪宅！！万科12年，终终于为为成都都带来来世界界级TOP豪宅。。——TOP级产品品，绝绝版城城市别别墅，，尊重重城南南的珍珍贵。。——TOP级建筑筑，不不一样样的风风情，，尊重重您的的品味味；——TOP级河滨滨公园园，艺艺术与与绿色色共生生，尊尊重自自然的的恩赐赐。媒体组组合——全面铺铺开报广、、软文文商报、、华西西都市市报杂志志《头等等舱舱》、《西南南航航空空》、《四川川航航空空》、《成都都楼楼市市》、《成都都别别墅墅》户外外机场场户户外外、、南南延延线线户户外外、、路路名名牌牌、、街街名名牌牌、、项项目目围围挡挡大众众媒媒体体写字字楼楼、、星星级级酒酒店店、、社社区区广广告告网络络专业业网网站站广广告告，，专专业业博博客客、、论论坛坛持持续续炒炒作作“人人人人””看看万万科科百闻闻不不如如一一见见，，””人人人人””趋趋之之若若鹜鹜！！如何何组组织织““人人人人””看看万万科科？？———策略略铺铺排排第一一步步：：界界定定““人人人人””客户户属属性性界界定定———具有有圈圈层层影影响响力力和和话话语语权权的的从从业业人人士士；；喜喜好好本本项项目目的的实实力力买买家家第二二步步：：拓拓展展““人人人人””以品品牌牌价价值值为为背背景景，，线线下下交交互互为为基基本本手手段段，，兼兼顾顾线线上上影影响响力力的的建建立立，，结结合合推推广广、、渠渠道道、、活活动动共共同同达达成成客客户户拓拓展展的的实实现现。。第三三步步：：锁锁定定““人人人人””以品品牌牌价价值值为为背背景景，，线线下下交交互互为为基基本本手手段段，，兼兼顾顾线线上上影影响响力力的的建建立立，，结结合合推推广广、、渠渠道道、、活活动动共共同同达达成成客客户户拓拓展展的的实实现现。。STEP1界定定““人人人人””———具有有圈圈层层影影响响力力和和话话语语权权的的权权威威人人士士；；———具有有购购买买实实力力的的买买家家；；———对万万科科品品牌牌有有情情结结的的万万科科粉粉丝丝。。种子子客客户户种子行业朋友目的的：：精准准种种子子客客户户,通过过客户户维维护护、、运运营营等资资源源渗渗透透实实现现以点点带带面面。形式式：：深度度挖挖掘掘种种子子资资源源，，以以活动动及利益益输输送送等方方式式，，对对其其相相关关资资源源进进行行渗渗透透及及导导入入。。圈层层客客户户项目平台雪茄高尔夫红酒收藏豪车目的的：通过过项项目目平平台台，，实实现现与与运动动、、艺艺术术、、品品鉴鉴、、收收藏藏等等高端端资资源源的的联联动动，，实实现现客客户户资资源源的的共共享享。。形式式：以项项目目为为平平台台，，以以活活动动嫁嫁接接、、资资源源导导入入、、客客户户共共享享等等形形式式，，联联动动商商会会、、峰峰会会、、联联盟盟、、俱俱乐乐部部资资源源，，传传递递项项目目高端端生生活活方方式式，制制造造圈层层影影响响力力，，并进进行行联动动式式蓄蓄客客。STEP2拓展展““人人人人””———利用用活活动动影影响响力力，，策策略略性性活活动动邀邀约约；；———针对对性性的的渠渠道道资资源源拓拓展展。。活动动策策略略“大大””““小小””搭搭配配，，持持续续拓拓客客城市市影影响响力力活活动动：：配合合项项目目节节点点，，以以大大型型活活动动““炒炒热热””项项目目，，提提升升项项目目知知名名度度圈层层活活动动：：小众众活活动动，，增增强强现现场场人人气气，，聚聚集集圈圈层层客客户户，，促促进进销销售售。造势势活活动动———别墅墅样样板板间间参参观观活活动动“所所谓谓豪豪宅宅，，极极致致稀稀缺缺””———别墅墅样样板板区区品品鉴鉴活活动动配合合节节点点：别别墅墅样样板板间间开开放放活动动人人员员：万万科科业业主主、、媒媒体体、、意意向向客客户户、、世世家家渠渠道道客客户户、、房房地地产产同同行行活动动形形式式：以以““万万科科公公园园五五号号””别别墅墅样样板板间间开开放放为为噱噱头头，，举举办办品品鉴鉴会会造势活动动——徐振宇先先生企业业管理专专题讲座座“企业管管理的智智慧魅力力”——徐振宇专专题讲座座活动节点点：项目开盘盘活动对象象：万科业主主、世家家渠道客客户、意意向客户户、其他他渠道客客户、媒媒体同行行，约300人活动形式式：邀约著名名企业讲讲师徐振振宇先生生对企业业管理进进行培训训，以其其名气吸吸引客户户圈层活动动系列3——鉴赏类活活动活动目的的：彰显项目目高端调调性，吸吸引目标标客群活动人数数：每场约40人活动内容容：嫁接古董董、艺术术品、名名画机构构进行名名画展览览，邀约约意向客客户、渠渠道客户户、业主主参观活动类型型：古董展、、名画展展、雕塑塑展、豪豪车展等等圈层活动动系列4——专场会议议/联谊活动目的的：嫁接高端客客户资源，，挖掘目标标客户活动人数：：每场约40人活动形式：：嫁接名企资资源、商会会、高端俱俱乐部资源源，以售楼楼部为其提提供会议地地点活动类型：：商会论坛、、企业年会会、俱乐部部联谊或周周年庆五大通路，，广纳客户户一是通过高高端场所点点位，精准准拓展二是通过专专场项目推推介会，贴贴身宣传三是通过二二级城市巡巡展，扩展展客群区域域，抢占市市场客户；；四是电话/短信陌拜，，拓展客户户资源群体体五是利用万万科自有资资源，联动动资源。渠道策略扩大渠道影影响力，辐辐射二三线线城市二级城市拓拓展地点：：眉山、乐山山、资阳、、绵阳、德德阳、雅安安拓展方式：：①所在城市市高端酒店店、休闲娱娱乐场所进进行巡展②与当地豪豪车4S店进行长期期合作，植植入项目信信息拓展时间：：2013年6月-12月成都市绵阳市资阳市眉山市乐山市德阳市雅安市万科八方互互动，深挖挖粉丝资源源万科作为全全国最大的的专业住宅宅开发商，，拥有众多多忠实追随随者，可与北京京、上海、、南京、杭杭州等地进行推荐联联动，予以以额外优惠惠及奖励，，充分利用用业主资源源。公园5号客户杭州南京沈阳深圳北京上海形象感“生态豪宅宅”生活活理念演绎绎传递点：高高端，环保保，健康稀缺感强调产品稀稀缺性与故故事性传递点：珍珍贵标签感项目形象符符号记忆““NO.5”传递点：品品牌，标志志尊贵感全程万科TOP系服务体验验传递点：服服务，客户户至上体验价值点点”万科公园园五号”标标志性现现场体验！！【构建项目四四大体验体体系】打造全景公公园的观景景布局售楼部体系样板间体系观景体系服务体系NO.1NO.2NO.3NO.4体验体系售楼部展示示体系“奢侈品符符号”打造造标签感！！样板间展示示体系别墅、洋房房、高层样样板间全线线震撼！观景体系滨江河景延延伸至园内内！“人人”买买万科成都有钱人人，如何一一掷千金？？！销售任务分分解——公园5号从第三季季度开始销销售，短短短6个月时间，需完成7亿目标，唯有目标，，才能引领领方向！年度目标7亿推售策略长期策略：：项目产品类类型丰富，，可利用别别墅树立项项目整体价价值高度；；洋房产品品节点性释释放，实现现溢价并带带动销售；；高层产品品实现走量量。2013年推售策略略：“拔”形象，“创”溢价：2013年项目虽仅仅推出高层层产品，线上可利用用别墅稀缺缺产品立标标杆，为项项目创造溢溢价空间；；“抢”客源，，“争”份额：针对政策的的不确定性性，以及竞竞争市场的的严重分流流，建议将高层层产品各产产品类型均均推出，以260㎡创新产品品及110-180㎡主流产品品抢占市场场份额，争争夺先机。。别墅产品：：树立价格及及价值标杆杆，实现项项目整体溢溢价高层产品：：前期以位置置较差的房房源作为特特价房进行行低价销售售，制造热热销氛围，，后期待项项目在市场场立足后，，推出质量量较高房源源，逐步溢溢价价格策略释放别墅产产品价格口口径，树立立价值标杆杆高层产品低低开高走，，逐步溢价价价格制定——260㎡高层产品品采用市场对对比法与精装豪宅市市场260㎡左右产品品进行比较较，得出项目目的成交均均价为16086元/㎡。以上竞品装装修标准为为6000元/㎡，建议待公园5号精装标准准确定后进进行适当校校正。价格制定——110-180㎡高层产品品通过市场类类比法，选选取城南区区域、产品品面积相近近的四个进进行比较，，得出清水水成交均价价为11697.081元/㎡。以上价格为为产品清水水价，公园5号110-180㎡产品精装装价格约为为3000元/㎡，实际成成交均价约约为14697.081元/㎡。蓄客策略全面铺开，，海量蓄积积，洗客提提纯全面铺开：通过线上、、线下多渠渠道进行推推广，媒体体渠道全面面铺开，争争取大量的的客户积累累；海量蓄积：自前期渠道道拓展起，，即开始诚诚意客户蓄蓄积，多方方面进行客客户信息收收集，积累累大量客户基基础；洗客提纯：利用现场销销售中心开开放和第一一批次预售售证获取的的时间节点点进行客户户提纯，通通过诚意登记和和诚意金优优惠吸引进进行客户筛筛选，提高高开盘成交交转化率；；广泛收集客客户信息，，密切跟进进客户，传传递项目价价值初步意向客客户登记，，传递项目目产品信息息及推售情情况正式办理会会员卡，收收取诚意金金，释放诚诚意客户优优惠信息海量蓄客期期意向客户登登记期诚意金收取取期5月7月9月开盘2013年拓客计划划铺排5月6月7月8月9月蓄客客启启动动期期强势势蓄蓄客客期期开盘盘样板板间间呈呈现现售楼楼部部开开放放10月11月12月持续续热热销销期期2013年销销售售总总表表阶段段目目标标利用用万万科科品品牌牌影影响响力力，，引引起起悬悬念念，，现现场场包包装装、、媒媒体体炒炒作作，，积积累累意意向向客客源源大型型活活动动起起势势，，蓄蓄客客全全面面启启动动，，现现场场完完成成蓄蓄积积客客户户任任务务市场场热热销销效效应应和和口口碑碑已已形形成成，，阶阶段段性性加加推推，，保保证证销销售售任任务务完完成成推广广主主题题未曾曾公公开开的的世世界界敬请请期期待待跻登登世世界界的的成成都都门门庭庭即将将倾倾城城面面市市持续续强强销销再次次加加推推9月7月蓄客客、、收收筹筹10月★4月推广广启启动动、、渠渠道道挖挖掘掘31、筹筹备备期期、、起起势势起起2、蓄蓄客客期期4、持持续续热热销销期期3、强强销销期期现场场配配合合项目目围围墙墙及及导导视视包包装装、、销销售售人人员员培培训训锁定定客客户户，，开开盘盘热热销销，，完完成成阶阶段段目目标标任任务务万科科TOP级产产品品，绝绝版版城城市市别别墅墅渠道道组组合合户外外、、网网络络、、现现场场导导视视、、资资源源拓拓展展、、万万科科业业主主专专场场品品鉴鉴会会等等硬广广、、网网络络、、软软文文、、短短信信、、现现场场活活动动、、世世家家资资源源拓拓展展户外外、、报报广广、、持持续续现现场场活活动动、、网网络络、、短短信信、、世世家家资资源源拓拓展展报广广、、网网络络、、现现场场活活动动、、短短信信、、世世家家资资源源拓拓展展开盘盘热热销销现场场品品鉴鉴会会、、意意向向客客户户登登记记、、开开盘盘活活动动准准备备开盘活动执行行、办理签约约现场包装及销销售道具更新新、持续暖场场活动、销售售异口同声口口径梳理★7月初售楼部开开放9月初首批次开开盘每月持续推新新12月6月销售目标3.5亿11月1.5亿1亿1亿万科公园5号，邀您领略略城市生态豪宅★8月样板区开放放团队组织销售经理：王王娜渠道经理：李李石、周超项目总监：杨杨慎之置业顾问：7+1名事业部总监：：张轲策划经理：刘刘小建高级策划师1名策划助理1名9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。03:32:2003:32:2003:321/5/20233:32:20AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2303:32:2003:32Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:32:2003:32:2003:32Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2303