商业房地产投资十三参数解析总结计划

商业房地产投资十三参数剖析－十三参数使用要点（一）SWOT剖析方法简介在房地产剖析报告中常常有到SWOT剖析，在十三参数法使用从前，先对目前常用的SWOT剖析法作简单介绍。1.SWOT剖析是企业战略研究中一种常用的剖析工具，被广泛运用在企业战略管理、市场研究及竞争对手剖析等领域中。2.SWOT剖析的原理。SWOT剖析有其形成的基础。依照企业竞争战略的圆满看法，战略应是一个企业“可以做的”（即组织的强处和弱项）和“可能做的”（即环境的机遇和威胁）之间的有机组合。3.SWOT剖析的过程。好的SWOT剖析的前提是正确鉴别出所要做的项目的优势、劣势、机遇与威胁因素。而讨论某种因素的利害与否，可否预示着机遇或威胁，取决于企业的生计环境。SWOT的实例应用某某大厦策划报告中SWOT剖析案例优势：◆项目所在旭日区是北京目前经济最为发达的地区◆地区内涉外商务氛围浓郁，具备优秀的商业远景◆项目所在的地址具备深邃的商业文化底蕴以及国际有名度◆政府地区改造方案，有利于提升地区整体形象及项目物业质量◆项目紧邻79家涉外使馆，可以成为固定的高开支客群◆项目已为现房状态，可以提前入市，抢占市场先机◆紧邻项目北侧的范思哲酒店及外资银行总部，将给本项目带来大量的隐藏高端开支人群◆项目主体建筑外立面具备相当的个性化色彩，可以同规划业态相辅相成◆具备较为充分的停车位数量劣势：◆项目地址不在骨干道，交通不便，不利于车辆的出入◆由于目前地区处于整体改造阶段，本案率先入市，将面对周边环境纷杂的场面（施工搅乱大，不利于聚客）◆项目单层面积偏小，总规模偏小，缺少规模效应◆项目各平层死角多，设计上存在难度，使用率低◆项目地区整体酒吧文化衰落，造成原开支集体的流失◆兴旺的客流量可是表现在夜生活上，缺少白天的客流号召力◆项目几次易主，几次更名但都推行失败，造成必然负面影响◆要求的销售和回款周期短，易造成推行难度，不易完成预期奏效机遇：◆项目地区整体改造较好◆由于周边使馆地区，有可能会有大量的涉外客源进入◆紧邻范思哲酒店，可以带来大量的高开支人群◆项目诚然先期定位不够正确，但经过必然的推行已经具备了相当的市场有名度，将成为本案后期推行的有利因素◆项目所在地区是北京时兴文化的前沿，具备丰厚的文化底蕴，项目可借助这一氛围威胁：◆政府信贷政策的缩短以及利率的上调，控制商业项目销售◆周边成功市场对投资者和品牌商户采用的聚拢效应和手段会致使本案商户流失2003~2004年北京市整体商业销售情况火爆趋于平凡，投资人缺少足够的信心◆产权式商铺受政策和媒体双重打压，致使投资人对此思疑颇多◆产权式商铺失败案例很多，市场负面影响较大◆未来的竞争格局不清楚，隐藏竞争对手威胁较大（二）十三参数使用方法要点机遇性、进度性、地段性、规模性、硬件性、布局性、竞争与兼容性、人气性、牢固性、资源性、商圈剖析、人口剖析、人性。这13项参数的要点归纳以下：◆人性是所有的基础，也是最可变的，任何好的项目若是人不好，怎么努力也是难以达到预期的奏效的，所以“人和”是最重要的。◆机遇性与进度性是限制参数，它决定是否是切入点的机遇，它是项目的最前提的条件，它决定了项目的“节气”。◆地段性、商圈商业剖析、商圈人口剖析、人气都是“地利”，是项目的地缘属性，是固定的，也是静态可剖析的。◆规模性、硬件性、布局性、资源性都是运作团队和执行操作能力对技术面的把控，它有改变“地利”的作用。◆牢固性与资源性是对后期运营和管理进行察看的属性。◆竞争与兼容性是对“地利”各参数作利害剖析的综合评判。◆地段性与规模性比较，规模性大于地段性。◆规模达到垄断后，下一个阶段就由行业进度性打破。◆地段性与资源性比较，资源性在产生突发因子的情况下大于地段性；而在正常情况下，地段性则大于资源性。◆任何属性中，如违反进度性，其他属性的作用将减少。◆地段性、规模性、布局性中，规模性最强，其次在同质下的布局性，今后是地段性，布局性有时与地段性相同重要。◆就硬件性与地段性而言，租金是不由硬件性而改变的，租金是由商业的支撑关系（即商圈剖析与人口剖析计算出支撑）所决定的，对硬件性需求不是特别明显。支撑是商业地产的核心，商圈剖析和人口剖析是十三参数剖析的核心。◆资源性强的行业，其市场兼容性就差。参数剖析是一项充满挑战与魅力的工作，在实质情况中，应依照市场需要灵便运用，不断专注领悟、交融贯串。在市场领域，很多情况下，运用参数剖析方法比运用SWOT剖析法优越。详尽在实质剖析中，既不可以僵直使用SWOT剖析方法，也不可以机械使用十三参数剖析方法，两者要有机地结合使用，这也是技术剖析人员应该全面详尽地考虑的。（三）十三参数法剖析案例（因各项目的特别性，十三参数剖析的重视点也不一样样，此案例仅为节选部分。）◆机遇性：目前由于全球能源紧张，国内煤炭大幅度涨价，而某市正是我国煤炭资源最为丰富的城市之一，生产的无烟煤质量高，质量好，煤炭涨价的利好，将有效带动整个城市经济的提升。现在正是某市城市化进度飞速提升的阶段，人民收入将大幅度增添，也创立出了一批比较丰饶的阶层。现阶段某市缺少资本的释放渠道，滨河世纪城的热销就充分说了然这一点，这也给本项目可以以较高的价格、较大的体量实现产权销售供应了社会支持背景。◆行业进度性：某市核心商圈中的主流业态是衣饰行业，但目前整体衣饰市场正处于初级发展阶段，也许规模小，硬件差、品位低、无管理，也许是一种由原来的商场转型过来的市场。缺少真切切合衣饰行业发展，具备必然的规模、有圆满的硬件设施，有切合商户需求的管理措施，同时经营的产品以中档产品为主。所以，某市实质需要一个切合现阶段发展需要的载体。◆地段性：分为地缘属性和商业属性：从地段的地缘属性来看：本项目所处地段，是由城市的历史渊源自觉形成的核心商圈的龙头地址。项目周边有14条公交线路，是市里乘车或交换的必经之路。项目临桃河桥，是城市骨干道泉中路和桃河路的交汇地址，建成后，依赖特其他地理地址，可以成为城市的标志性建筑。其他，随着某市最大的商业项目滨河世纪城的开发，本项目将处于未来商圈和现有商圈的交汇地址，成为中心中的重心。而本案周围对街，1万多平方米的占地面积，决定了项目其可以具备必然的显现功能。从地段的商业属性来看：本项目所处地址具备三重属性，其一是小百货，其二是机电五金类，其三是衣饰类。由于项目周边现存小百货多以低端业态为主，与项目自己定位不符，所以不作为要点考虑业态，只选择其中品位较高的音像、文化等作为引进业态。而机电五金类业态相对于整体城市需求而言已经饱和，加之周边现有的五金机电商业整体租金较低，其他该种业态对地址要求比较独到，其他业态的兼容性也比较差，所以，在本案中不作为主要业态引进，只考虑在临泉中路外侧门脸中部署一部分。而衣饰是现在商圈中最核心的业态，租金水平也比较高，可以支撑项目的整体定位和租金售价水平，所以，衣饰是本项目主要的商业属性。◆规模性：某市市场类商业诚然整体供应面积较大，但单位市场规模偏小，现有市场中，还没有单位使用面积过万平米的。同时每个市场内都是高中低档商品混杂，既不利于经营，也不利于管理。所以，本案在建设中，不但需从单体使用面积中大于现在所有的市场，而且规划中就防备高中低档混杂的现象，在差异化中追求规模化。而容积率低的商业形式，如大棚式商业和内街式商业，从整体量上比较偏少，无法形成规模化，故不适合本项目。◆布局性：现有市场整体布局特别纷杂，服务业态和购物业态混杂，没有进行功能分区和经营管理。销售的产品中，也是高中低档混杂。在市场布局中，开放性摊位和封闭性摊位混杂，同时缺少必要的形象显现规划，如在兴旺农贸市场内，农贸产品和衣饰类产品放置在一起，不三不四。市场的发展趋势是需要一个拥有圆满的功能分区，业态分区，显现分区规划的市场。◆人气：本案周边核心商圈，就当先人气而言，无法同核心商圈抗衡，因核心商圈属自觉形成，人气由来已久。其他本案现有的大量人流是来自于地块现状的长途车站，当项目兴建涉及的长途车站乔迁后，人流就会出现大幅度的减少。所以，在对本项目做交通规划时，要特别注意这一点。可经过做人流的驻留设计来解决这一问题。◆硬件性：现有市场中，电梯平时只有上行而无下行，给开支者购物带来了必然的不便。其他从市场的整体硬件设施看，没有消防通道存在消防隐患，卫生间设置极不合理，在商铺规划时，也没有考虑人流过多时的行路问题，应预留通道狭窄等。这些因素都在必然程度上限制了商业的发展。其他，现有市场中缺少足够的开发、经营理念，不切合商业的要求。同时根本也没有任何配套服务，无论是物业服务还是经营管理，都特别缺少。所以，现在急需在硬件配置和软件服务上都可以有效填充现有市场的不足。◆牢固性：项目的牢固性由两方面表现，一是建筑物自己的牢固性。本项目作为新兴建筑，一旦兴建完成，在短时间内不会涉及拆迁问题，所以可以形成牢固的商业天气。二是市场中管理层的牢固性。本项目的开发商是某省最大的开发企业，有多年的开发经验和管理经验，所以可以保证项目的连续牢固发展。◆资源性：主要指招商中间的商户资源，在这方面，本项目不具备优势，但一方面可以经过积极引进外来商户资源解决，如北京商户和石家庄、太原商户；另一方面可以调动当地行业组织力量，经过行业组织发动商户进驻。◆竞争与兼容性：兼容性主要指的是业态的兼容性，经过前面对项目地段商业属性的剖析，本项目已经确立了以衣饰为主要业态的思想，同时吸纳了一部分小百货中的高端业态，摒弃了同衣饰、小百货等无法兼容的五金机电类业态。其他，本项目中诚然规划有餐饮等服务业态，但经过设置独立的建筑形式和设施与市场类商业有效地区隔。从竞争性讲，本项目目前的主要竞争来自于兴旺商圈和桃河北岸的滨河世纪城商业。在与兴旺商圈中市场类商业竞争时，整体规划方面要充发散挥本项目在建筑设计以及硬件设施和配套服务方面的优势，在产品中则应该突出其产品的特色。在与滨河世纪城的投资者进行竞争时，则要经过项目的自己优势和必然的促销手段进行竞争。◆人口：由于项目周边城市的主要干道泉中路和桃河路，同时项目地内有市内最大的公交车站停靠点，所以每天经过这一地址的车流量大体要高出600辆次/小时，巅峰期每小时人流量可以达到1200人次。其他，在上下班时，也有大量的人群经由此地乘车或换乘。◆商圈：现有商圈中，有效商户数量为2105个，有效商业面积为61000m2，说明其存在足够的商业支撑。其他，经过抵消费者的实地访谈得知，开支者对于本项目所处商圈地址特别认同，有高出2/3的开支者月均开支次数高出3次，单次开支额度在百元以上，有足够的商业开支力。◆人性：在初期规划时，就引进先进的建设规划理念，同时配合优秀的管理团队和管理手段为商户经营供应了便利条件。同时本项目投资方还拥有足够的管理知识和管理团队经验，可以为本案商户经营供应有力的支持和帮助。2010年读书节活动方案一、活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，经过张开“和书交朋友，旅行知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，成立理想！二、活动目标：、经过活动，成立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。、经过活动，在校园内形成热爱读书的优秀风气。、经过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、经过活动，促进学生知识更新、思想活跃、综合实践能力的提升。三、活动推行的计划、做好读书登记簿1）每个学生结合个人实质，准备一本读书登记簿，详尽格式可让学生依照自己喜好来设计、装饰，使其生动爽朗、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心喜悦会等