成都商业地产发展

一面看似平整的木板门，大大小小的凹凸刻在木材的肌理上，一块长形的木板被从木槽中熟练地取了下来，接触的地方露出了本来的颜色，其它的地方那么是因时间而化成的灰黑色，它们被一块块有序地拿了下来，直挺挺的立在一落，露出了里面不大的空间，开始了，只在一些特定的日子，当这一切还印在过去的眼前时，一天的买卖便开始了。▓从过去到发展现在当成都人民南路一段两旁的商业用房还是青瓦遮雨时，红火的青年路早已名声轻扬，迎来送往多少客，北面的荷花池也已艳香内外，而人民商场、百货大楼更是人们首选之，这也许是当时成都最初的商业热点。时间未歇，当年的青年路已散去，取而代之的是在原区域扩大了10倍有余的“春熙路〞，荷花池内部也经历着更为全而细的蜕变，人民商场、百货大楼却在国内外众多的大型商场超市的拼争中日渐衰弱，这期间各类专业市场与新兴商业类型更是不断呈现，刺激着人们对商业地产的投资兴趣。回到现在，看看不得不面对的商业地产，冷峻中也暗涌些许秋意，特别是2007年6月成都成为国家新批准的“成渝特区〞，成都市政府也出台了“试验区〞建+设的10年发展目标和规划。这让蓉城更是商机涌动，在市政府坚持不懈的“大商贸、大市场、大流通〞发展战略之下，成都跃升成为中国西南地区的科教、商贸、金融中心和交通、信息枢纽，城市化水平约50%，拥有约1210万人〔包括外来人口成都市户籍人口：1103.4万人，成都市外来人口：106万人〕和辐射西南几十万户商贸运营网络。随着城市商业积极和房地产市场的快速发展，成都商业房地产也得到了迅猛发展。从2001年开始，成都商业房地产市场经历了2002-2004年的红红火火与遍地开花――2005-2006年的苦涩和供求萎缩――2007-2008年的盘整与创新待发之中。▓变革还将继续第1代：街铺时代成都第一代商业地产是无任何商业主题和规划的纯街铺时代，主要以满足生活日常所需为主，且在建筑规划上也多是商住混合，分布于主要街区与生活区中。

第2代：大型复合商业地产与专业市场时代成都“摩尔〞无疑可成为这种类型的典型代表，将商场以整划零的产权式销售模式获得成功，且这一商业类型深受当时部分投资者追捧；在这一时期，传统的专业市场与新兴的各类专业市场也进入了人们的视线，越发的受到投资客的欢迎，“万贯机电城〞的成功销售与运作可为一例。第3代：主题商业模式与旅游复合地产时代当人们的多元化需求越来越细分时，主题商业模式便应势而生，它的出现不仅吸走了些多的消费，更抓住了众多的投资愿望，这一典型当属依附于三国文化的“锦里〞古街；生活最终的目的是什么，享受生活是首当，将“吃、喝、玩、乐〞融一体的旅游复合地产给了我们更多的期待，前有“国色天香〞的火爆，“华侨城〞便接踵而至，对于内陆的成都还需要什么，现在“海昌.极地海洋世界〞为好奇的成都人带来了海和海洋动物，它的唯一性与吸纳性，相信它会成为老少皆宜的新消费热点与投资追逐的新取向。▓成都商业地产供需概况回顾过去2年成都商业地产供求市场，供应量很大，增速却在下降，且供给区域分布逐步外移，商业类型以社区商业较多。市场需求在政策抑制和投资回报失望的双重打压之下，整体萎缩；而对于各项目的销售来说，出现冷热不均，好口岸项目也有被抢购的，位置差的商铺销售那么非常缓慢，常年空置的商铺也随处可见。◆2005年成都商业用房供给高潮过后是慢慢熊途，至今仍处下降通道之中。2005年新增商业用房供应面积127.62万平方米，占总供应量的13.28％，达到历史最高水平，之后逐年下降。2006-2007年商业营业用房每年完成投资分别同比下降14．1％和15.87％。

◆同期，商业用房交易受也在2005年放大到最高点时需求回落，目前在整体大势不好的情况下更是雪上加霜。2005年成都商业营业房完成交易面积为90.91万平方米，占销售总量的10.72％，较去年有所增加，但供求比却达到4：1。到2006年商业营业用房销售面积迅速下降，成交为73．81万平米，下降25．2％。2007年商业营业用房销售面积略有回升，同比增长5.4％。但2008年在整个大势萎缩的情况下，估计将较大幅度回落〔前7个月仅成交17.55万平方米〕。◆成都商业用房成交价格同样走出了一个盛机回落的路线图，但房价的启动会先于市场供给的增加。实际上，成都商业营业房的启动在2003年就开始了，2004-2005年是高速发展期，就像住宅市场2005-2007年一样，房价在这个期间出现了疯涨，短短两年平均涨幅就高达56％，中心城区很多地方商铺房价翻番。但之后两年随着成交量的走势出现了波动，2006年下降10.3％，2007年又回升了13.3％，2008年前7个月又回落12.5％。

◆2008年1—7月商业营业房供求量比上年同期都有所增加，但成交价格那么出现较大下降。2008年1-7月成都商业营业用房完成投资36.49亿元，同比增加33.5％；新开工面积为79.33万平方米，同比增长78.4％；市场累积商业用房施工面积达429.39万平方米，竣工面积31.76万平方米，都在小幅增加；同期商业营业房销售面积为17.55万平方米，与去年同期相比增加60.9％；空置面积继续有所增加，与去年同期相比增加了30％,销售价格为6627元/平米,相比去年下降了12.25%。▓“以史为鉴，面向未来〞◆成都商业地产前景可期，外资和国内巨头进驻将引领市场裂变突破。随着人民币升值前景的看好和一线城市市场的高企与饱和，外资的投资目光逐渐转移到像成都这样的二线城市，2007年6月成都被国家批准为“新特区〞后，更提升了商用不动产外资投资兴趣。如新加坡凯德置地携手置信拿下省博物馆地块、荷兰ING房地产机会基金携手龙湖高价拿地，另外，九龙仓、仁恒、和黄、力宝、香港太古、香港华人、香港瑞安、菲律宾SM集团、英国谢菲联等一同把目光投向了商业物业和写字楼，这外资巨头纷纷投资商业地产，是否蕴涵着成都商业不久将迎来新的高潮？答案是肯定的，只是市场运作方式会发生改变，热点区域和项目会发生改变。从外资和国内商业巨头进入成都的步伐和运作模式来看，“持有经营、定向开发、

复合型商业群〔含高星级酒店、甲级写字楼、集中商业和散户商业的综合体〕、特色主题休闲商业〞将是成都发展的方向。如今已有凯旋城、观南上域、东方广场、时代广场裙楼、文殊坊、锦里、香格里拉等只租不售，春熙路“E-GO〞也只卖经营权不卖产权；万达锦华城与伊藤洋华堂、SM广场与沃尔玛、中环广场与新世界百货、财富中心与家乐福和时尚摩尔、伊斯丹百货、群光百货等都是定向开发；九龙仓天府时代广场和国际城南项目、凯德置地人民南路省博物馆项目、力迅市中心项目、新城市广场、世纪城新国际会展中心、瑞安汇通大厦、华人置业文化宫项目等都是复合型商业；至于特色主题休闲商业，已有锦里、文殊坊、国色天乡、三圣乡五朵金花等，另外还有成都极地海洋世界、华侨城等。◆商业形态将向社区商业和综合性复合商业发展随着一些住宅大盘的开发和成熟，生活配套类的社区商业开始逐渐被投资者追捧。从现有的市场情况来看，供应与需求基本上处于平衡状态，大部分生活配套商业的销售情况均不错。2006年商业白皮书鼓励社区商业发展，区域商业中心成为近期区域商业网点规划的政策下引发的新的商业地产开发热潮，这将是2007年商业发展的一个重点。从2007年将要推出的商业项目来看，市中心大型、超大型的综合性商业将会大量面市，而综合性商业也是发展的必然趋势。目前，九龙仓天府时代广场和国际城南项目、凯德置地人民南路省博物馆项目、力迅市中心项目、新城市广场、世纪城新国际会展中心、瑞安汇通大厦、华人置业文化宫项目等都是这类复合型商业；预计2007年成都的商业地产将会处于一个开发的高峰期，集中式、体验型等这些综合性商业将是未来商业发展的另一个重点。◆开发商自留物业比例将越来越大随着投资者逐渐成熟，开发商的实力逐渐增强，以及国家对产权式物业的控制逐步加强，一些比较大型的卖场开发商不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资。除了这些大卖场，开发商在开发其它类型的商业地产时也更加慎重，现在开发商的融资渠道逐渐增多，商业地产自持比例将会开始增加。如今已有凯旋城、观南上域、东方广场、时代广场裙楼、文殊坊、锦里、香格里拉等只租不售，春熙路“E-GO〞也只卖经营权不卖产权。◆专业市场开发将会逐渐集中化、规模化、郊区化从成都市未来5-10年的城市规划来看，位于城市中的专业市场将会逐渐退出到三环外，新的城市商业规划已经规定：“成都市中心城二环路以内不再新建批发市场，二环路至三环路之间严格控制新建批发市场〞；“物流基地主要依托三大国际性枢纽型物流园区，四个区域性综合物流中心。其中三大国际性枢纽型

物流园区：青白江物流园区、成都国际集装箱物流园区、成都航空物流园区;四个区域性综合物流中心：成都新都物流中心、成都龙泉物流中心、成都双流物流中心、成都保税物流中心。〞整个成都现有的专业市场，大部分将会面临一次洗牌重组的过程。而这些专业市场在进行重组时，会趋于集中化和规模化，并且市场细分还会进一步的深化。从目前市场上各类专业市场以及各个行业聚集地的商业中心来看，均未能完全满足市场需求。服装专业市场主要分布在荷花池区域，区域商家承受能力以及市场容量均已达到饱和，但是在其它区域仍有发展服装专业市场的可能性。农贸市场为2005-2006年市场新兴的专业市场形式，市场反应不错，不过农贸市场的产权问题，一直还是困扰这个专业市场的最大问题。目前成都市上规模上档次的农贸市场不超过35个，造成居民生活极为不方便，农贸市场未来仍有发展空间。其它专业市场随着市场开发，区域逐渐饱和。◆旅游地产项目的开发如火如荼，新的特色主题复合旅游地产项目将提升成都休闲产业水平。自从2005年“锦里〞项目的成功运作及蓝光春江花月的面世，一夜之间成都众多的旅游地产项目如雨后春笋般涌现了出来，从目前市场上所能看到的项目，就有文殊坊、宽窄巷子改造、草堂一号、草堂二号及青羊坊项目，这些项目依附于知名的旅游景点，依托文化资源和旅游资源打造商业，使开发商名利双收。而以上项目依然是立足于成都历史文化和传统休闲商业进行打造，虽然具备一些特色，但同质化越来越严重。不过，随着城南海昌.极地海洋世界、城北华侨城、温江国色天乡等项目的推出，成都旅游休闲娱乐商业将发生巨大改变，有一个质的飞跃。因为这些商业项目都是总