X年广州尚城名爵国际公寓前期策划报告

国际公寓尚城名爵项目简介商城名爵国际公寓位于珠江新城CBD西区，独享繁华都市中心地带无与伦比的交通、商业、娱乐、教育、医疗等优越的市政配套设施；其交通出行之便利，配套环境之成熟，区位地段之优越，创享珠江新城优越所向。该物业总共建A1、A2、A3三栋，每栋建38层共770个单位。1-3层为商业裙楼，一层为公寓大堂，二三层为豪华会所，四层空中园林；总建筑面积为15000平方米；首层5.2米层高、二三层4.8米层高、五层以上3.1米层高；配备酒店式大堂。占地总面积为11156平方米，建筑面积98172.8平方米，绿化率达31%，在繁华的都市里，享有一片宁静之地。所有户型都作了人性化、舒展性的精心设计安排，阳面宽度更大，南北向更通透，功能区更适用，得房率更高。前期策划报告调研结构宏观调查当前中国房地产近期出台的房地产政策城市总体规划、定位该市经济发展趋势广州房地产行业现状中观调查该区域的概况该区域未来的发展规划该区域市投资商机发展前景微观调查区位分析地块经济环境分析与周边楼盘比较与同类楼盘比较目标客户群市场定位功能定位地块优劣势分析地块市政配地块交通状况总结宏观调查当前中国房地产根据当前经济结构，政府提出2010年促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，并且出台了一系列的政策，比如收紧信贷，提高首付、提高二套房利率（二套房首付不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍）等等。新政策一出台，其对于中国当下房产，特别是二套房的影响便引起了业界的热议。也可能对部分人群和项目的交易受到限制，而对整体房地产市场不会有太大负面影响，无法逆转强有力的住房需求和房价上涨，房地产在新的一年仍会平稳地上升。近期出台的房地产政策

国家出台房产市场政策新十一条一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给

二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求三、加强风险防范和市场监管

四、加快推进保障性安居工程建设

五、落实地方各级人民政府责任

广州市的总体规划

根据《广州城市建设总体战略概念规划纲要》，确立了“南拓、北优、东进、西联”的空间拓展方针，并且成为华南地区最重要的中心城市之一。2010年，广州市将通过完善综合交通网络、加快基础设施建设、保护城乡生态环境、拓展并优化空间布局，初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局，同时不断完善城市服务功能，优化功能分区，强化城市六大功能建设目标：经济中心、国际都会、创业之都、文化名城、生态城市、和谐社会。经济发展趋势

社会经济环境持续向好。广州市政府将在财政、政策等多方面给予金融业支持，力争把广州建设成为带动全省、辐射华南、面向东南亚的区域性金融中心。近年来广州经济的高速发展反映出来广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将面临持续的发展。广州城市建设持续投入提升城市价值也极大的刺激了房地产行业的投资。广州房地产行业现状近年来广州经济的高速发展反映出来广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将面临持续的发展。商品住宅：近年来广州商品住宅供应呈增长趋势，每年竣工商品住宅600万平方米左右。预售售商商品品房房成成交交情情况况（套套数数））住宅宅成成交交情情况况中观观调调查查天河河区区概概况况天河河区区具具有有良良好好的的地地理理区区位位。。从从东东西西方方向向看看，，天天河河区区是是广广州州市市向向东东发发展展城城市市带带的的起起点点。。《《广广州州市市城城市市总总体体规规划划》》确确定定了了广广州州市市建建设设和和用用地地向向东东南南和和东东北北发发展展的的两两个个主主要要方方向向，，向向东东沿沿珠珠江江扩扩展展城城市市用用地地至至黄黄埔埔，，天天河河区区正正好好位位于于这这一一发发展展带带的的西西部部起起点点。。从从南南北北方方向向看看，，天天河河区区是是广广州州市市新新城城市市中中轴轴线线经经过过的的中中心心地地区区。。广广州州新新城城市市中中轴轴线线包包括括城城市市功功能能轴轴线线、、城城市市景景观观轴轴线线和和城城市市发发展展轴轴线线，，上上述述轴轴线线均均经经过过天天河河区区，，这这种种在在空空间间上上聚聚集集的的城城市市轴轴线线可可以以强强化化天天河河的的城城市市形形象象，，有有助助于于提提高高天天河河的的城城市市中中心心地地位位和和经经济济竞竞争争能能力力。。天河分区位于于广州市行政政区域中部总面积147.77km2。天河区发展定定位：广州市新城市市中心区，广广州21世纪纪中央商务区区所在地，教教育科研基地地、高新技术术产业基地、、体育休闲和和文化交流中中心之一。天河区未来发发展规划天河未来发展展规划总体概概况——“一个核心、两条轴线、四大版块”。两圈•三带的商务商贸发发展格局一个核心是指位于天河河分区西部的的以珠江新城城和天河体育育中心周边商商务办公区为为核心的广州州新中央商务务区。两条轴线是指一横一纵纵两条轴线：：纵轴即广州州市新城市中中轴线，横轴轴是指由西向向东沿中山大大道延伸的城城市功能发展展轴。四大板块包括居住综合合板块、高新新技术工业板板块、教育科科研板块和生生态板块。两圈指由珠江新城城和天河体育育中心周边商商务办公区组组成的广州市市中央商务核核心区，以及及从车陂路到到东圃、从黄黄埔大道至奥奥体中心所围围合的包括前前进、车陂、、黄村、珠吉吉等街道部分分地区在内的的东部新商圈圈核心区。三带主要指沿黄埔埔大道、中山山大道、广汕汕公路等三条条横贯区境的的东西向主干干道分布的，，由广州市中中央商务核心心区和东部新新商圈核心区区辐射带动发发展而形成的的次级商务或或商贸产业中中心，包括员员村—车陂商商务商业功能能区、东圃商商务商业功能能区、沙河商商业功能区、、龙洞商业功功能区等。三带两圈天河区作为一一个近年来新新兴商业区，，发展前景广广阔。这一带带房地产行业业发展迅猛，，是商务人士士密集和商务务活动频繁的的地区，该区区近两年来发发展迅速，不不断增长的房房地产需求正正在使天河区区的房地产市市场凸现巨大大商机。天河区是广州州成熟的新一一代商务中心心区，是繁华华的政治、经经济、文化、、体育、购物物、旅游中心心，也是广州州商务规划重重点，区域内内住宅市场发发展迅速。目前，天河区区政府已形成成了关于开发发天河大商圈圈的设想，由由于这个设想想中，使得天天河区对住宅宅的需求不断断扩大！商机珠江新城，为为天河区继天天河北商圈后后崛起的又一一商圈，被定定位为“广州州市21世纪纪城市中心商商务区硬核的的一个重要组组成部分，将将发展成为集集国际金融、、贸易、商业业、文娱、外外事、行政和和居住等城市市一级功能设设施区。”中央商务区带带动了住宅项项目的发展，，各大开发商商争先恐后在在这些市中心心片区安家，，抢占先机。。未来发展前景景珠江新城的目目标是建立一一个国际化的的中心商务区区。随着政府府和开发商投投资加速，珠珠江新城开始始进入“腾飞飞期”。2010年的的广州亚运会会将成为促使使城市新CBD的整体建建设加快步伐伐的契机。随随着广州进一一步的大都市市化发展。天河区在售住住宅户型分布布微观调查区位分析地块经济环境境分析目前珠江新城城的建设正在在进入成熟期期，整个开发发将于今年2010亚运运会前逐步完完成。基础建建设也在近期期呈现巨大的的变化，大大大提升了投资资者对珠江新新城的入市信信心。随着2010年亚亚运会的临近近，作为广州州国际大都市市的城市形象象客厅、华南南未来金融中中心、高端服服务业中心、、文化中心和和跨国公司总总部中心的珠珠江新城CBD，正如火火如荼地建设设中。1800亿的市政政投入，各项项基础配套正正在迅速地完完善：地铁五五号线已通车车；中国首个个无人驾驶地地下运输系统统——珠江新新城集运系统统将于2010年亚运会会前开通；广广州电视塔、、广州歌剧院院、广州博物物馆、广州图图书馆等七大大地标也相继继落成，标志志着珠江新城城进入了全面面成熟，价值值井喷的时期期。与周边楼盘比比较嘉裕丹顿阳光富力公园28粤海丽江花园隽峰苑物业类别住宅住宅住宅住宅建筑类别高层洋房高层洋房、公寓高层及超高层住宅高层洋房装修状况精装修精装修精装修毛坯开盘时间2009-102009-112008-032007-5入住时间2011-6-302011-82009-042007-12-20容积率7.021078.30绿化率30.30%30%30%30%均价22000元/平方米25000元/平方米28000元/平方米23000元/平方米物业费3.50元/平方米·月4元/平方米·月3.80元/平方米·月3.60元/平方米·月地址广州市天河区珠江新城海安路2号广州市天河区珠江新城马场路28号广州市天河区珠江新城金穗路（珠江公园西北侧）广州市天河区珠江新城兴盛路10号万菱汇君临国际公寓朱美拉公寓富力国际公馆星汇云锦物业类别住宅住宅住宅住宅建筑类别高层公寓高层公寓洋房公寓、高层洋房洋房公寓装修状况精装修精装修精装修豪华装修开盘时间2009年11月1日2008-11-22

2010-3-27

2009-05-01入住时间2011-4-30

2010-12-302011-06-302010-04容积率3.19

8.30

77.5绿化率暂无资料30%21%22%均价30000元/㎡均价30000元/平方米28000元/平方米27000元/平方米物业费6.8元/平方米·月4.30元/平方米·月4元/平方米·月洋房4.5元/平方米·月地址天河区天河路230、232号天河区珠江新城冼村路16号天河区珠江新城花城大道与马场路交界处

天河区珠江新城华明路与同类楼盘比比较目标客户群消费群年龄分分析购房面积的倾倾向面积（㎡）75–9596–115116–135135以上比例54%27%14%5%目标消费者特特征年龄在28~50岁之间间，文化程度度较高，家庭庭收入在40000元以以上，主要倾倾向于男性，，职业取向以以高级白领、、企业管理者者为主。目标客户的购购买原因市场定位投资型高级公公寓功能定位是一个集居住住、商业、休休闲、娱乐于于一体的精品品社区。地块优劣势分分析S(优势）区位好发展潜力无限限W(劣势）价格高基础实施不够够完善T(威胁）嘉裕丹顿阳光光富力公园28粤海丽江花园园隽峰苑O(机会）珠江新城日益益成熟，投资资发展潜力无无限地块市政配套套银行医疗学校休闲娱乐场所所银行中国工商银行行广州农村信用用合作社中国民生银行行中国银行农村信用合作作社招商银行兴业银行……医疗广州华侨医院院广州中医药大大学第一附属属医院天河门门诊侨苑休休闲康康复中中心广州康康祺门门诊牙牙科广州华华美高高级牙牙科中山大学附附属第三医医院儒治专科诊诊所广东省中医医院天河门门诊部……学校暨南大学石牌小学新东方职业业教育广州科峰技技能培训学学校石牌教教学区珠江新城D区小学珠江新城D区中学天河区第一一实验小学学……休闲娱乐场场所珠江公园红线女艺术术中心……地块交通情情况黄埔大道珠江新城内内道路地块位于广广州市主干干道黄埔大大道与珠江江新城主要要道路海业业路交界，，向北转出出黄埔大道道可直达白白云、黄埔埔等区，而而向南则通通过马场路路无缝连接接花城大道道，可直达达海珠、番番禺、南沙沙等区。另另外，地铁铁五号线““潭村”站站也在地块块附近。不得不提的的一点是，，该地块附附近的无论论是人行道道或是车行行道由于长长期的地盘盘施工导致致路面残破破，不利于于人车的通通行。返回地铁5号线线：潭村站猎德路站石牌村站国防大厦站站2国防大厦站站国防大厦站站1红线女中心心站马场路中站站花城大道东东站骏逸苑站花城会展中中心总站……投资潜力无无限天河未来发发展规划总总体概况———“一个个核心、两两条轴线、、四大版块块”。两圈圈•三带的的商务商贸贸发展格局局，已成为为各大商家家投资的焦焦点。尚城城名爵集各各优势于一一身，以绝绝取胜，投投资潜力无无限。核心位置注注定升值命命运尚城名爵位位处最成熟熟的天河中中央商务区区，得天独独厚的原点点区位。以以珠江新城城和天河体体育中心周周边为核心心的广州中中央商务区区。功能以以商务办公公为主，兼兼有会议展展览、宾馆馆酒店、专专业服务、、文化娱乐乐、居住、、高档零售售业等。中中央商务区区是广州市市实现“国国际性区域域中心城市市”发展目目标的关键键区域，将将成为广州州新世纪重重要的城市市标志之一一。这一核核心位置注注定了尚城城名爵必定定升值,且且升值空间间极大的命命运。纵轴贯穿增增加含金量量项目位处新新一代CBD。天河河未来规划划的一横一一纵两条轴轴线，纵轴轴即广州市市新城市中中心轴线，，北起燕岭岭公园，经经火车东站站、天河体体育中心、、珠江新城城，并继续续向南延伸伸；纵轴的的贯穿与推推进，为尚尚城名爵未未来的含金金量又增加加了一块极极具份量的的筹码。未来可见见潜力力无限在可见的的未来，，核心商商务区域域的交通通配套，，城市中中央的周周边生活活配套，，尚城名名爵的投投资优势势明显，，升值潜潜力不可可估量。。产品策划划产品概况况总体规划划产品定位位产品类型型价格定位位产品概况况产品名称称：尚城名爵爵国际公公寓★D3-7地块天河区第第一实验验小学黄埔埔大大道道西西海安安路路金穗穗路路君怡大厦海业业路路海居居路路逢源苑中海观园园国际海乐乐路路勤建大厦誉峰峰珠江江公公园园地址北总体规划划产品规模模产品外观观产品功能能分区产品格局局产品景观观产品规模模地块总面面积为11156平平方米米容积率8.8绿化率31%居住用地地5000平方方米住宅用地地2400平方方米公建用地地3681.48平方方米道路用地地557.8平平方米公共绿化化1695.7平方米米其他用地地223.12平方米米项目整体体规划●该物业总总共建A1、A2、A3三栋，每每栋建建38层层共770个单单元。●2层地下下室；1-3层层为商业业裙楼，，一层为为公寓大大堂，二二三层为为豪华会会所，总总建筑面面积为15000平方方米；首首层4.2米层层高、二二三层3.9米米层高、、四层空空中园林林；五层层以上3.1米米层高；；配备酒酒店式大大堂。●A1和A2为3梯8户A3为3梯六六户、其其中A1、A2共有78㎡140套、、83㎡㎡140套、、105㎡70套、、92㎡㎡70套、125㎡㎡70套、108㎡㎡70套；A3有115㎡70套、、208㎡35套、、125㎡35套、、95㎡㎡70套产品设计计外立面设设计以淡淡雅质朴朴的灰色色调给人人以平和和、稳重重的感受受。在外观上上力求抛抛却浮华华，将经经典蕴于于含蓄与与内敛中中。定位为““五星级级酒店的的家”，，装修标标准将向向五星级级酒店看看齐。配套功能业态必须设置推荐设置休闲保健桑拿√

SPA√

美容√

按摩√

运动设施健身房√

游泳池√

棋牌室/台球室√

球类运动室√餐饮正餐中餐厅√

西餐厅√轻餐饮咖啡厅/茶室√

酒吧√雪茄吧/红酒会√

其他高尔夫俱乐部√

儿童天地√太太学堂/园艺俱乐部/书友会√A1栋05单元元，A2栋栋08单单元，单元建建筑面积积约78m2，，套内面面积约60m2，朝向向：南A1栋03/07，A2栋01/05单元元，建筑面积积约83m2套套内面积积约70m2，，朝向：：西南A1栋02/06，A2栋03/07单元元，建筑面积积约105m2套内面面积约94m2，朝向向：南北北A1栋04单元元，A2栋02单元，建筑面积积约125m2套内面面积约110m2，朝朝向：西西南A1栋08单元元，A2栋06单元，建筑面积积约92m2套套内面积积约75m2，，朝向：：西南A1栋01单元，A2栋栋04单元元，单元建筑筑面积约约108m2，，套内面面积约93m2，朝向向：南A3栋05单元元，建筑面面积约208m2套内内面积约约194m2朝朝向：：西南A3栋02/04单元元，建筑面面积约115m2套内内面积约约98m2朝向：东东南A3栋05单元元，建筑面面积约208m2套内内面积约约194m2A3栋06单元元，建筑面面积约125m2套内内面积约约116m2朝向：东南产品定位项目是珠江新新城内的高档档物业，最终终定位为豪华华公寓。是为为有相对稳定定、高质的客客户群体及各各阶层精英人人士量身打造造的一款产品品。产品类型投资型高级公公寓它的特点和特特性就是集商商业、居住、、休闲、健身身等多种功能能于一体，它它具有高度的的私密性。18.5%广州楼盘价格格分布37%17%20%7.5%产品定价一、项目基本本信息二、定价目标标三、周边可比比性楼盘价格格调查及分析析四、定价建议议五、定价策略略五、付款方式式基本信息1、珠江新城城D3-7地地块项目位于于珠江新城内内的海业路与与海安路交界界处，该物业业总共建A1、A2、、A3三栋，每栋栋建38层共共770个单单位。1-3层为商业业裙房，总建建筑面积为98172.8平方米；；商业裙楼面面积15000平方米；；住宅面积83172.8平方米，，首层5.2米层高、二二三层4.8米层高、四四层以上3.1米层高；；A1和A2为3梯8户A3为3梯六户（（见下表）。。面积＼栋数A1（套数）A2（套数）A3（套数）总计7870701408370701409235357095707010535357010835357011570701253535351052083535总计280280210770定价目标根据广广州房房地产产市场场和珠珠江新新城周周边可可比性性楼盘盘进行行调查查，分分析市市场供供需求求和本本楼盘盘目标标客户户，再再结合合楼盘盘的SWOT进进行定定价，，以获获取合合理利利润和和提高高市场场占率率为目目标在天河区区这种高高端市场场中，成成交面积积和成交交套数依依然占有有很大的的的比例例，进而而说明天天河区的的商品住住宅市场场还是很很活跃的的从表中可可看出天天河区的的成交均均价是最最高的周边可比比性楼盘盘价格调调查表周边可可比性性楼盘盘价格格调查查表说说明◆4月月6日日—4月10日日在本本小组组人员员的配配合下下，我我们对对广州州市珠珠江新新城楼楼市进进行了了广泛泛调查查，本本表只只是调调查中中的几几个重重点楼楼盘。。◆参照照楼盘盘以周周边可可比性性楼盘盘为准准定价建建议根据市市场比比较法法以及及目前前广州州房地地产市市场的的发展展形势势尚城城名爵爵住宅宅公寓寓平均均价格格应是是：26500元/平方方米，，正负负出入入不宜宜超过过500元元。为配合合分批批销售售和低低开高高走的的价格格策略略，第第一批批提出出价格格定位位如下下：平均价价格：：25000～～26500元元/平平方米米（根根据市市场反反馈可可适当当上浮浮1.5%-2%））本案设设定均均价：：26500元元/平平方米米最低价价与最最高价价差设设计幅幅度：：2000～4500元元/平平方米米本案案设计计的是是销售售实价价，销销售价价格表表将根根据付付款方方式上上浮后后再折折回。。定价策策略价格是是消费费者购购房最最敏感感因素素根据对对广州州市调调查楼楼盘及及周边边可比比性楼楼盘销销售情情况的的了解解，我我们感感到价价格的的高低低直接接左右右着项项目的的销售售业绩绩，制制定合合理的的销售售价格格必须须是慎慎重研研究的的。针针对天天河区区（珠珠江新新城））房地地产市市场的的价格格现状状，我我们此此次采采用的的定价价技巧巧，一一方面面是针针对同同行的的竞争争，另另一方方面则则是在在对我我们的的目标标客户户群。。在采采用了了1：：竞争争价格格评估估；2：差差价设设计法法。两两种方方法结结合，，我们们得出出了上上述价价格（（均价价）定定位，，并建建议分分批推推出楼楼盘。。楼层与与单元元具体体价格格（超超链接接）同栋楼楼层差差价在在150元元/M2左左右不同面面积类类型的的差价价在50-200元元/M2不同栋栋各楼楼层差差价在在150左左右右应变方方案（（超链链接））主要是是为了了及时时了解解市场场情况况并在在第一一时间间对市市场的的变化化作出出快速速的反反应付款方方式一次性性付款款分期付付款按揭贷贷款（（商业业贷款款、公公积金金贷款款或两两种结结合））营销策策划卖点策策划区位优优势：CBD西区区：创创享珠珠江新新城优优势所所向，，极具具投资资潜力力创，金金融商商务中中心格格局高高；一一座城城市优优势环境美美：舒舒适生生活内内外兼兼得，，设计简简约，，尽量量凝聚聚现代代美学学绿化，，东方方式自自然美美的园园林设设计繁华中中，给给您一一片大大自然然的宁宁静户型：：朝向向好，，视野野好，，满足足您完完美生生活的的追求求空间间装修：：创高高贵典典雅与与奢华华物业管管理：：创享享面面面俱到到的皇皇者礼礼遇，，聘请国际际知名名物业业管理理公司司来为为业主提供高高端的私人人管理服务，使业主主的生活能能够臻于完完美。项目营销周周期计划（（六阶段段）第一阶段预预热期期2011年1月月-4月第第二阶段段开开盘盘期2011年5月-6月月

第三阶阶段续续销期2011年年7月-8月

第四四阶段强强销期2011年9月-10月第第五阶段段续续销销期2011年11月-12月第第六阶段尾尾盘期期2012年1月月-3月周期策划推出周期推出时间推出单位面积推出主题第一期1月4日A1,05.A2,0878m2大阳台，实用率高A103/07,A201/0583m2大阳台，书房运用灵活A1,08,A2,0692m2客厅、主房落地窗，大阳台A104,A202,A306125m2主房落地窗，大阳台A302/04115m2双人套间设计，超大嵌入式衣柜设计第二期9月1日A102/06,A203/07105m2客厅、主房落地窗，大阳台，阳台设置浴缸，可享受香薰浴A101,A204108m2主房落地窗，大阳台，使用率高，隐密式步入衣帽间A305208m2客厅、主房落地窗，大阳台，超奢华享受，王者风范A301/0395m2双人套间设计，保持各自尊贵的私密生活，超大嵌入式衣柜设计，舒适宽敞卧室第一阶段预预热期时间：2011年1月—4月月工工作重点点：春节后后的2、3、4月是是消费市场场中的一个个淡季。而而项目的预预售许可证证也尚未取取得，因此此可以利用用这一段时时间筹备项项目，对市市场进行炒炒作，吸引引人气，建建立起项目目市场知名名度及影响响力，为项项目开盘旺旺销夯实基基础。工工作作内容：项项目销售前前期准备工工作。售楼楼部装修、、宣传品的的制作、销销售道具准准备、销售售人员培训训。对项目目进行前期期炒作，吸吸引客户、、积累客户户。工作目标：：为项目的的开盘积累累大量有购购买意向客客户，并建建立起项目目的市场知知名度。第二阶段开开盘期时间：2011年5月—6月月工工作重点点：该阶段段是消费市市场的一个个旺季，并并且是项目目的开盘期期。项目在在该阶段的的销售工作作应保证一一炮而红，，因此需要要进一步提提升项目的的市场知名名度和影响响力。使消消费者熟知知项目各方方面资料，，并逐步建建立起项目目的市场美美誉度，为为后阶段的的热销打下下良好的基基础。工工作作内容：对对项目的区区位、开发发理念、户户型、生活活方式、景景观环境等等卖点进行行全方宣传传，吸引消消费者上门门看房，并并由销售员员一对一销销售促进成成交。工作目标：：完成销售售总量的40%左右右，建立起起项目的市市场美誉度度。第三阶段续续销期时间：2011年7月—8月月

工作重重点：伴随随着7、8月夏天的的到来，消消费市场进进入了每年年的第二个个消费淡季季。在该阶阶段，项目目的工程进进度已接近近封顶，因因此工作重重点是巩固固项目的市市场知名度度以及美誉誉度，并保保证一定的的成交量，，为即将到到来的“金金九银十””的消费旺旺季做好准准备。工工作内容：：对项目各各卖点进行行持续的宣宣传，吸引引消费者上上门，并通通过销售人人员上门行行销的方式式促进房源源消耗。工作目标：：完成销售售总量50%，在巩巩固市场知知名度的前前提下进一一步提升项项目的市场场美誉度，，第四阶段强强销期时间：2011年9月—10月工工作作重点：房房地产行业业向来就有有“金九银银十”的说说法，指的的就是每年年9、10月的消费费旺季。在在这里阶段段内，项目目工程已经经主体封顶顶，整体形形象已经完完全展示在在消费者眼眼中。因此此，项目市市场美誉度度也达到了了顶峰。而而项目因利利用这一契契机，进行行大面积的的推广，大大量消耗房房源。为后后期的销售售减小压力力。工工作作内容：对对项目工程程进度、工工程质量、、销售价格格、投资价价值分析及及区域发展展趋势等卖卖点进行炒炒作，吸引引客户上门门。销售员员一对一销销售，促成成签约。工作目标：：完成销售售总量的70%，维维护项目的的市场美誉誉度。第五阶段续续销期时间：2011年11月—12月工工作作重点：进进入该阶段段项目已经经接近销售售尾期，但但尚有一定定存量房源源没有消耗耗，因此该该阶段应借借助项目已已有的市场场美誉度及及销售成绩绩进行推广广，以达进进一步消耗耗房源的目目标。工工作作内容：对对项目已有有的市场美美誉度及消消费者中的的良好口碑碑进行持续续的宣传，，吸引消费费者上门，，并通过销销售人员上上门行销的的方式促进进房源消耗耗。工作目标标：完成成销售总总量的85%以以上。第六阶段段尾尾盘期时间：2012年1月月—3月月工工作重点点：该阶阶段项目目已经进进入尾盘盘期，所所剩房源源已不多多，但在在所剩的的房源中中以大面面积及朝朝向差的的销售难难度较大大的房源源为多，，因此减减小销售售难度，，促进房房源消耗耗是工作作的重点点。工工作内内容：通通过对尾尾盘进行行营销策策划，选选准目标标客户，，有针对对性的进进行销售售推广工工作，吸吸引特定定消费者者上门，，并通过过销售人人员上门门行销及及一对一一销售的的方式促促进房源源消耗。。工工作目标标：完成成销售总总量的95%以以上。样板房以现楼来来巩固购购买者的的信心广告策划划广告策划划的目标标如何让30%的的市民知知道楼盘盘预售之前前销售中如何达到到80%的销售售量广告中必必须阐述述的机会会点和问问题点：：楼盘的的地段和和价格的的硬件属属性；楼楼盘规划划的人文文沟通。。目标消费费者：年年龄在28-50岁之之间，文文化程度度较高，，家庭收收入在40000元以以上，主主要倾向向男性，，职业取取向以高高级白领领、企业业管理者者为主.媒介计划划的考虑虑：在上上市期的的一个月月内，集集中兵力力，以总总投入广广告费用用的5%用在大大众传播播上，产产生集群群效应，，确立楼楼盘的形形象因素素，总预预算2218421.5元人人民币。。期待人们们看过广广告的反反应：人人们知道道“尚城城名爵””，认识识到了项项目的独独特属性性，并感感到价格格的合适适，有看看楼的想想法。测定广告告效果：：通过对对电话咨咨询人数数登记和和现场客客流量的的多少来来鉴定。。体媒优点局限备注报纸影响广泛，覆盖率高；印象深刻，便于查阅；选择性大，自主灵活；费用低廉，经济合算；介绍详细，权威性高色调呆板，形象效果差；内容复杂，分散注意力；时效较差，受文化水平影响大是新闻宣传最有效、御用最广泛的舆论工具，也是目前我国电视图文并茂、形象生动；现场感强，感染力好；覆盖面广，收看率高，娱乐性趣味性强，宣传效果好；参与感强，可惜度高播放时间短，消失快；编导制作复杂，费用昂贵及声音、图像，色彩，动作蚊子于一体，可生动地介绍、反映商口德性能、品质、特点和用途互联网时效性强，不受地域限制，成本低廉，表现手法灵活、多样、既有图像，又有声音，针对性强网速影响，下载图片长，图片不够清晰空中飞行物流动性大，范围广要求所到地点人流量大，才能引起轰动效应广播能充分利用语言和音响艺术，引起听众注意，收听方便、传播快、范围广、制作方便、价格低廉、听众不受文化程度限制、听觉效果好消纵即逝，一听而过；有声无形，印象不深，听众难以掌握，效果难以估计一声音传递信息杂志对象明确，针对性强；保存期长，可充分处理命题；内容集中，注意力强；图文并茂，印制精美传递信息，影响范围受限制传递信息，影响范围受限制传单费用低廉，比较灵活，触及面广，有一定得强迫性一般不为人重视，散发要持续性和持久性户外广告灵活性好，浮现率高，费用低，媒体竞争少，位置选择灵活观众选择性差直邮观众选择性强，灵活性好，同一媒体没有竞争对手，个性化性对费用高，广告形象差选择与运运用广告告媒体媒体广告告投放及及费用分分配媒体广告预热期开盘期持续期强销期持续期尾盘期费用分配报纸★★★★★★30%互联网★★★★★★10%电视★★15%广播★★★★15%户外广告★★★★★★15%传单★★★★★★10%投放频率10%20%15%35%10%10%／费用分配15%20%10%30%10%10%／广告费用用预算广告调查查费用广告制作作费用广告媒体费费用其他相关费费用(明细如下下)基本总销售售额:26500(平均价价格）x98172.8(建筑面积积)=2601579200元广告投入费费用可支付付的最高资资金2601579200x0.02（费费用投入比比例）=52031584元元预计投入的的广告总费费用：44368429元广告调查体体费用主要包括：：广告前期期市场调研研，广告效效果调查，，广告咨询询费用，媒媒介费用预算费用占占基本销售售额的0.1%预算广告调调查总费用用为：2204079200x0.001=2204079.2元消费者看楼楼所受的信信息影响55%22.7%12.7%11.6%10.9%4.3%3.4%日常阅读报报纸的时间间2%12%21%23%8%4%3%3%43%报纸媒体报纸媒体是是投放和传传播房地产产信息的最最理想的媒媒体；报纸楼盘广广告到达率率最高的时时段为周五五、周六；；在报纸投放放的房地产产信息可以以集中在要要闻、房地地产新闻、、国内国际际新闻、经经济新闻、、体育新闻闻等版面关于消费者者阅读报纸纸调查广州城市居居民中有29.4%的人每天天读报约1小时，28.6%的人每天天花半小时时读报，15.7%的人每天天读报时间间超过2个个小时。以上三个时时间的读报报总人数为为73.7%阅读报纸的的时间超超过87%的潜在购购房者每天天都在看报报纸,而在在对报纸的的楼盘广告告留意方面面,周五、、六、日三三天的留意意度比平日日高。获取楼盘信信息的主要要报纸媒，，八成成左右的潜潜在购房者者认为《广广州日报》》是获取楼楼盘信息最最多的报纸纸各报纸房地地产信息优优势对比93%57%38%6%广州日报主主流读者群群特征《广州日报报》的读者者集中于20-49岁年龄层层，在教育育程度，个个人月收入入，家庭月月收入均高高于城市水水平。《广州日报报》作为一一张主流大大报，读者者自费购买买和订阅的的比例占八八成之多。。其读者覆覆盖了社会会各个层面面，是一份份中性化，，市场化程程度高的报报纸。因此此，楼盘广广告推广中中，我们建建议《广州州日报》为为主要媒体体。南方都市市报主流流读者群群特征69%《《南方都都市报》》读者是是从事具具有影响响力的工工作，收收入优厚厚的机关关，企业业管理人人员，专专业人士士。78%的的读者年年收入2万元以以上这部部分人群群正是乐乐于投资资理财的的群体。。以上大大部分分读者者与目目标客客户群群相吻吻合。。因此此，楼楼盘广广告推推广中中，我我们建建议《《南方方都市市报》》为辅辅助媒媒体。。广州日日报广广告预预算规格（彩色）版位单价1月-4月（预热期）5月-6月（开盘期）7月-8月（持续期）9月-1月（强销期)11月-12月（持续期）次年1月-3月（尾盘期)合计（元)48x7432x26A8-A15/A17周五742000周六2157001324219646000+2804100合计：：3768700元元南方都都市报报广告告预算算规格（彩色）版位单价1月-4月（预热期）5月-6月（开盘期）7月-8月（持续期）9月-1月（强销期)11月-12月（持续期）次年1月-3月（尾盘期)合计（元)24x17A1叠底板周五185400周六1555001324212410200+2021500合计：：2612350元元电视媒媒体项目属性使用属性播放格式制作费用

投放费用投放次数基本费用广东有线广州有线电视专题篇整体形象简介30分钟胶片9000.00元/1秒钟10000.00元

/1秒钟11250.00元/1秒钟11650.00元/1秒钟10次6075000.00元6495000.00元广东有线广州有线电视形象广告卖点形象塑造15秒钟胶片6000.00元

/1秒钟6500.00元

/1秒钟6900.00元/1秒钟7450.00元

/1秒钟20次

3870000.00元4185000.00元电视总总体费费用：：20625000元电台上午6：00———10:00电电台台拥有有最多多听众众，此此时他他们思思想活活跃，，易于于接受受新鲜鲜观念念。下午午3:00————7：：00这这时时的的听听众众几几乎乎与与早早晨晨的的一一样样的的，，与与匆匆忙忙奔奔向向工工作作岗岗位位的的早早晨晨相相比比，，这这是是时时人人们们更更有有心心情情买买东东西西。。广播播广广告告频频率率最最佳佳数数量量至至少少每每周周3-5次次想要广播播广告起起作用，，最基本本也要13周；；60秒秒的商业业广告非非常走俏俏广播媒体项目属性使用属性播放格式制作费用投放费用投放次数基本费用广州广播电台电波标广告节目赞助15秒档免200.00元/次

15个工作月共投放1200次

480000.00元电波告知广告常规广告30秒档免200.00元/次广播总体费用用：480000.00元广告制作费用用

其他相关关费用1.前期软性性广告a.新闻发布布会200000元b.系列报道道350000元2.项目包装装制作类a.模型(地地理环境位置置及建筑立体体)规模：1：150（底盘盘尺寸2.5~3.0平平方米左右））数量：1个费用：100000元b模型(标准准层主力户型型)规模：1：20（55cm*65cm）数量：6个费用：5000元/个*8个=40000元3.楼书规格：小16开，8个p数量：8000份费用：8元/本*10000=80000元4.户外广告告牌——电脑脑喷画规格：15*20m（300平方米米）数量：2幅费用：500元/平方米米*600平平方米=300000元元5.广告牌铁铁架规格：15*20m（300平方米米）费用：250元/平方米米*300平平方米=75000元6.灯箱广告告费用预算：250000元7.电脑喷画画的展板规格：60*80cm数量：10幅幅费用：1000元/块*10块=10000元元8.效果图规格：A2彩彩色数量：6幅费用：18000元9.宣传单张张规格：大度16开（157克进口铜铜版纸，双面面四色印刷））数量：10000张费用：1.2元/张*10000张张=12000元10.价目表表、付款方式式、认购须知知、按揭须知知、标准平面面图规格：16开开色纸（双面面单张印刷））数量：3份*15000张=45000张费用：0.5元/张*45000张张=22500元11.氢气球球规格：直径3m数量：4个费用：1200元/个*4个=4800元12.竖幅（（悬挂于塔楼楼）规格：2*25m数量：4条费用：900元/条*4条=3600元13.彩旗规格：0.5*1.5m数量：1600面费用：10元元/面*1600面=16000元元14.花篮（（放置于售楼楼部门前）规格：西式3层数量：28个个费用：300元/个*28个=8400元15.盆栽（（放置于售楼楼部门前）规格：待定数量：40盆盆费用：150元/盆*40个=6000元16.电脑界界字费：4000元17.礼仪小小姐费：150元/天/人*12人人*60天=108000元（含绶绶带）制作总费用：：1178300元整个项目销售售预计开展2个大型展销销会，4个小小型展销会，，预计每次小小型展销会的的费用为大型型展销会的一一半，即约75万元。所所以，预计展展销会费用为为：1.展销会会费用=150*2+75*4=600万2.报纸广广告费用大大约为200万元，，销售期开开始后每一一个星期一一次，展销销会前一个个星期及展展销会期间间每星期3次3.电视广广告费用大大约为400万元，，同样是在在展销会开开始后定期期播放广告告杂志，展展销会前一一个星期开开始播放30秒左右右的广告4.专人派派发宣传单单张，费用用50万元元5.电台广广告费用约约为100万元，销销售期开始始后每天一一次，展销销会前一星星期及展销销会期间每每天2次展销会总费费用=600+200+400+50+100=1350万元经可行性研研究部分估估算，整个个建设经营营期的销售售费用为52031584元万元，由于于总销售收收入为2601579200万元，，则该项目目的销售成成本率=销销售成本费费/总销售售收入*100%=2%主题、卖点点、标题主题：创享享尊贵生活活卖点：区位位好、环境境美、尊贵贵体现标题：心在在高处，风风景在远处处广告安排广告策划重点主要媒体选择次要媒体选择持续时间目标第一阶段预热期信息提示，突出项目主题，展示楼盘的基本情况，实施全方位、不间断的形象炒作报纸媒体、户外媒体互联网媒体、传单1月-4月以系列广告形式传达尚城名爵的特点——国际化社区，传达尚城名爵如何荟萃世界的精彩第二阶段

开盘期突出卖点，进行全方宣传，吸引消费者上门看房报纸媒体、传单、户外媒体互联网媒体、广播、5月-6月通过各个广告，还有价格与形象之间的落差来推动销售第三阶段

续销期对项目各卖点进行持续的宣传，巩固项目的市场知名度以及美誉度，报纸媒体传单7月-8月第四阶段强销期全面总攻，与主要媒体进行配合，突出卖点为主报纸媒体、传单、户外媒体、电视媒体互联网媒体、杂志9月-10月第五阶段续销期

加强广告主题、深化内容，强调价格优势，进行大量的促销活动报纸媒体传单11月-12月第六阶段尾盘期

以朴实的宣传为重点，并辅以适量的价格策略报纸媒体传单次年1月-3月建立、巩固尚城名爵明星楼盘的地位，主要以销售业绩、专家评价、媒介报道为依据媒体投放安安排及节奏奏把握广告投放需需要配合销销售周期的的各阶段而而进行，才才能到达预预期的投放放效果。因因此我司将将根据前面面规划的销销售周期制制定了项目目的广告投投放周期安安排及节奏奏把握，以以使项目的的广告宣传传能达到最最好的宣传传效果，也也更加有利利于项目市市场知名度度及市场美美誉度的建建立。第一阶段预预热期期在该阶段，，项目刚进进入市场，，消费者对对项目还不不熟悉。因因此本阶段段的媒体广广告投放应应全线出击击并迅速建建立目市场场知名度，，使目标客客户对项目目有一定认认知。应以以辅助媒体体投放项目目形象广告告进行渗透透，并在报报刊媒体上上对项目进进行少量的的前期炒作作，引起市市场关注。。（续续））第第一一阶阶段段预预热热期期1、、报报纸纸媒媒体体投投放放时时间间：：集集中中在在四四月月中中下下旬旬临临近近项项目目认认筹筹活活动动开开始始之之前前投投放放。。投投放放内内容容：：大大版版面面投投放放项项目目形形象象广广告告，，告告之之消消费费者者项项目目开开始始认认筹筹的的消消息息。。投投放放节节奏奏：：于于4月月19日日分分别别在在《《广广州州日日报报》》及及《《南南方方日日报报》》上上各各投投放放一一期期半半版版硬硬广广，，以以测测试试两两种种报报刊刊媒媒体体的的投投放放效效果果，，以以便便确确定定后后期期主主力力报报刊刊媒媒体体。。2、户户外媒媒体该该广广告媒媒体已已经投投放，，主要要以项项目的的形象象广告告为主主，并并已起起到良良好效效果。。3、互互联网网媒体体投投放放时间间：将将于即即日起起开始始投放放。投投放内内容：：由于于该媒媒体固固有的的特点点，可可以对对项目目所有有卖点点、优优势及及基本本资料料进行行投放放，以以扩大大广告告的影影响面面。投投放节节奏：：贯穿穿于项项目销销售的的全过过程。。4、传传单投投放时时间：：集中中在四四月中中下旬旬临近近项目目认筹筹活动动开始始之前前投放放。投投放放内容容：可可以对对项目目所有有卖点点、优优势及及基本本资料料进行行投放放，以以扩大大广告告的影影响面面。投投放节节奏：：贯穿穿于项项目销销售的的全过过程。。第二阶阶段开开盘盘期该阶段段的广广告投投放应应以之之前辅辅助媒媒体的的广告告渗透透为基基础，，大规规模投投放项项目的的卖点点及形形象广广告，，以达达到广广而告告之消消费者者项目目开盘盘信息息的目目的，，并在在市场场中引引起一一定反反响初初步建建立起起项目目的市市场美美誉度度。报纸媒媒体、、传单单、户户外媒媒体、、互联联网、、广播播投投放时时间：：项目目开盘盘前一一周内内。投投放内内容：：在项项目开开盘前前着力力对项项目的的各卖卖点进进行宣宣传，，并告告之消消费者者项目目开盘盘销售售、优优惠促促销活活动的的信息息。投投放节节奏：：于5月16日日、17日日、18日前期测测试后后的主主力报报媒上上连续续投放放三次次全版版项目目卖点点广告告，以以大面面积集集中的的广告告轰炸炸，引引起消消费者者注意意，吸吸引消消费者者前往往销售售部或或打电电话询询问项项目情情况。。在在春春交会会之前前，选选择房房交会会的主主办报报媒，，投放放一期期半版版项目目的促促销广广告。。告之之消费费者房房交会会项目目优惠惠的信信息。。除除此之之外可可以低低频率率的投投放一一些小小版面面的项项目形形象广广告及及促销销广告告以巩巩固市市场知知名度度。第三阶段段续续销期该阶段进进入了市市场淡季季，因此此广告投投放应已已维护及及巩固项项目知名名度及美美誉度为为主。应应以辅助助媒体巩巩固项目目知名度度，主力力媒体维维护项目目美誉度度方式进进行。报纸媒体体报纸媒媒体、传传单投放时间间：项目目在开展展了营销销活动之之后，以以及在预预计的时时间内项项目工程程封顶后后（8月月份）。。投投放内内容：以以硬广告告，诉求求项目的的工程进进度及工工程质量量以维护护项目美美誉度，，以软文文炒作报报道项目目的营销销推广活活动，提提升项目目美誉度度。版面面定位为为1/4版以下下的小版版面广告告。投投放放节奏：：应在各各类营销销活动举举办结束束后的有有效影响响期内投投放。第四阶段段强强销期伴随夏季季的结束束，到来来的即是是“金九九银十””的金金秋购房房旺季，，因此该该阶段还还是应以以辅助媒媒体巩固固项目知知名度，，以主力力媒体进进一步提提升项目目美誉度度。报纸媒体体、传传单、户户外媒体体、互联联网、电电视媒体体投投放放时间：：10.1黄金金周之前前及秋季季房交会会之前投投放内容容：以项项目形象象广告及及促销广广告为主主。告之之消费者者项目工工程进度度、工程程质量及及优惠折折扣等内内容。投投放节奏奏：在10.1黄金周周之前的的9月27日、、29日日两次在在主力报报媒上投投放两期期半版硬硬广。以以持续的的广告效效果、较较好的市市场美誉誉度吸引引消费者者。在在秋交交会之前前选择房房交会的的主办媒媒体投放放一期半半版的项项目形象象硬广。。告之消消费者秋秋交会项项目优惠惠折扣信信息。第五阶段段续续销期经过9、、10月月销售旺旺季，市市场又进进入了消消费淡季季。该阶阶段可以以按照第第三阶段段的广告告推广方方式进行行，主要要以巩固固项目知知名度和和维护项项目美誉誉度为主主。选择择的媒体体、投放放节奏也也与第三三阶段相相似。这这里不做做重复介介绍。第六阶段段尾尾盘期尾盘期项项目所剩剩房源已已不多，，尽快消消耗房源源成为工工作的主主要内容容，因此此该阶段段主要应应以促销销广告为为主。该该阶段的的广告投投放节奏奏需要根根据销售售的具体体情况确确定，如如销售工工作进行行顺利则则无须投投放，反反之，则则需要有有一定的的广告投投放，投投放版面面以1/4版以以下的小小版面广广告为主主。总体体来说该该阶段的的广告投投放应以以低频率率、有针针对性的的原则进进行广告设计计创作风格格:尊贵贵、高雅雅设计要点点：（速速战速决决）首先引起起注意，，其次要要造成购购买成熟的市市场：高高质素物物业迅速速增多，，挑选余余地大，，买家经经验增多多，广告告催化成成熟楼书设计计楼书形式式：创新设计计，以文文件袋的的形式，，更好存存放活页页资料，，与其他他楼盘资资料区分分开来，，方便收收藏，加加强消费费者的记记忆楼书组成成：楼书首页页（文件件袋）、、户型图图（活页页）、、交楼标标准（活活页）楼书内容容：首页：项目名称称、标志志、标题题、广告告语、优优势介绍绍、电电话、地地址、地地图、预预售证号号……户型图：：各个户型型线图、、文字介介绍、装装修图片片……交楼标准准：户内、户户外交楼楼标准、、图片介介绍………楼书详解解A3栋05/06单元元，建筑筑面积约约89m2套内内面积约约75m2，朝朝向：东东南大厅窗台台与阳台台配搭，，更长景景观面，，更长时时间接触触室外美美景隐密式步步入衣帽帽间，满满足女主主人的时时尚追求求存放户型图模模板户型图图图推广词户型简介介在鞠躬和和注目中中走入酒酒店在温馨欢欢笑中回回到家中中尊贵服务务与舒适适享受同同时畅享享酒店和家家即时轻轻松切换换完美演绎绎城市生生活的绝绝佳状态态同一个空空间两种生活活尊尚区位位：群踞踞珠江新新城CBD核心心轴线贵宾礼遇遇：原班班星级酒酒店专业业团队服服务中轴景观观：珠江江公园，，28万万㎡城央央氧吧全面户型型：78㎡-208㎡一一房至四四房，气气度非凡凡私享空间间：尊贵贵享受，，私享宽宽阔入户户花园心在高处处，风景景在远处处标志宣传无处不在在的尊贵贵感“买的不不仅仅是是房子，，更是尊尊贵的城城市生活活”园林、建建筑、户户型、会会所、服服务，充充分地从从使用者者的角度度追求品品质和细细节，体体现对业业主无微微不至的的尊重无处不在在的高尚尚感“买的不不仅仅是是房子，，更是奢奢华的生生活方式式”以皇室名名爵的生生活状态态为蓝本本，在产产品和服服务理念念上树立立高尚生生活的全全新标准准，缔造造全新的的生活状状态首页的内内容设计计一、突出出本项目目的区位位优势。。CBD西西区：创创享珠江江新城优优越所向向二、环境境美学：：舒适生生活内外外兼得设计简简约尽尽显凝聚聚现代美美学绿化东东方式自自然美的的园林设设计整体规划划：设计计采用分分区试入入口规划划，极具具私密性性，充分分体现豪豪宅的细细密三、交通通图设计计显示出交交通的优优越性四、效果果图吸引消费费者的眼眼球，视视觉上的的冲击五、物业业管理创享面面面俱到的的皇者礼礼遇，聘聘请国际际知名物物业管理理公司来来为业主主提供高高端的私私人管家家服务，，使业主主的生活活能够臻臻于完美美六、设施施的介绍绍设计创享知趣趣相投的的群星领领地装修的介介绍创享高贵贵与奢华华A1栋05单元元，A2栋栋08单单元，单单元建筑筑面积约约78m2，套套内面积积约60m2，，朝向：：南主房落地地窗，大大阳台，，视野宽宽广，可可以多角角度观赏赏城市风风光户型方正正，实用用率高隐密式步步入衣帽帽间，满满足女主主人的时时尚追求求A1栋03/07，A2栋01/05单元元，建筑面