房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年12月）：2022全年房地产投资下降10%12月35城新房价格同环比连续三月下降

2023年1月18日10%，12月35城新房价格同环比连续三月下降2022年12月)12月受供地区域结构影响，土地成交环比量增价跌，全年土地成交深度下滑。12月，土地购置面积、成交价款分别为1,597万平方米、1,575亿元，单月同比分别-51.6%、-51.3%，环比分别为+56.1%、+3.0%；1-12月，土地购置面积、成交价款、购置单价分别为10,052万平方米、9,166亿元、9,119元/平方米，累计同比分别为-53.4%、-48.4%、+10.9%。12月商品房销售翘尾明显，同比仍在磨底，复苏力度较弱，库存去化周期抬升。12月，商品房销售面积、销售额分别为1.46亿平方米、1.47万亿元，单月同比分别为+44.8%、+49.4%；1-12月，商品房销售面积、销售额、销售均价分别为13.58亿平方米、13.33万亿元、9,814元/平方米，累计同比分别为-24.3%、-26.7%、-3.2%；商品房待售面积的去化周期约5.1个月，较上月增长0.4个月。12月70个大中城市中新房销售价格同比和环比连续3个月均下降的城市数量达35个，一线价格表现分化，二线价格同比降幅整体企稳，三线价格下滑压力较大。12月，70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-2.3%，环比-0.2%，其中一线、二线、三线当月同比分别为+2.5%、-1.1%、-3.9%，其中深圳、广州已连续多月出现新房价格环比下降。12月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比12月，新建商品住宅价格指数同比和环比连续3个月均下降的城市数量有35个，其中二线城市14个，较上月增加1个；三线城市21个，较上月减少4个。12月房地产投资、新开工、竣工单月同比均边际小幅收窄；在保交楼政策等影响下，竣工全年累计同比表现优于新开工；22年房地产投资、开发到位资金累计同比表现疲弱。%，环比-8.9%；房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积分别为0.90/0.81/3.05亿平方米，单月同比分别为-44.3%、-48.2%、-6.6%；房屋竣工面积环比+233.7%。房屋施工面积、房屋竣工面积分别为12.06/90.50/8.62亿平米，累计同比分别为-39.4%、-7.2%、-15.0%。房地产开发资金合计14.90万亿元，累计同比-25.9%。沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1)看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2)看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3)关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。房地产(地产开发)增持(维持)波评业流动性及公募REITs跟踪报告(2022年12产行业百强销售月报(2022年12相关内容的点评后一页特别声明房地产房地产目录 后一页特别声明房地产房地产销售翘尾明显，同比仍然弱复苏；70个大中城市中新房销售价格同比和环比连续3个月均下降的城市数量达35个；房地产投资、新开工、竣工单月同比均边际小幅收窄；房地产开发资金边际改善。持续磨底；在保交楼政策等影响下，全年竣工同比表现优于新开工；房地产投资、开发到位资金全年累计同比表现疲弱。值%变动值%变动土地购置面积(万平方米)土地成交价款(亿元)土地成交均价(元/平方米) 商品房销售面积(万平方米)商品房销售额(亿元)商品房平均售价(元/平米)5.77.0商品房待售面积(万平方米)54格指数:当月同比2.5数:当月同比0.6房地产开发投资(亿元)0320房屋新开工面积(万平方米)9551房屋施工面积(万平方米)1425,780房屋竣工面积(万平方米)4.04.130,51322,097房地产开发企业到位资金(亿元)款贷款1.50.33,9464,688 4.0-0.5资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。后一页特别声明房地产房地产；土地成交价款为1,575亿元，单月同比-51.3%，环比+3.0%；土地购置单价为9,865元/平方米，单月同比+0.7%，环比-34.0%。9,166亿元，累计同比-48.4%，土地购置单价为9,119元/平方米，累计同比图1：土地购置面积、成交价款、单价(累计值)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图2：土地购置面积、成交价款、单价(当月值)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图3：土地购置面积、成交价款、单价(累计同比)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图4：土地购置面积、成交价款、单价(当月同比)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。后一页特别声明房地产房地产12月，商品房销售面积为1.46亿平方米，单月同比-31.5%，环比+44.8%；商品房销售额为1.47万亿元，单月同比-27.7%，环比+49.4%；商品房销售均价为10,050元/平方米，单月同比+5.7%，环比+3.1%。1-12月，商品房销售面积为13.58亿平方米，累计同比-24.3%；商品房销售额为13.33万亿元，累计同比-26.7%；商品房销售均价为9,814元/平方米，累计同比-3.2%。图5：商品房销售面积、销售额、单价(累计值)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图6：商品房销售面积、销售额、单价(当月值)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图7：商品房销售面积、销售额、销售均价(累计同比)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图8：商品房销售面积、销售额、销售均价(单月同比)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。后一页特别声明房地产房地产12月，商品住宅销售面积为1.19亿平方米，单月同比-31.5%，环比+38.5%；商品住宅销售额为1.26万亿元，单月同比-26.7%，环比+43.7%；商品住宅销售均价为10,550元/平方米，单月同比+7.0%，环比+3.8%。1-12月，商品住宅销售面积为11.46亿平方米，累计同比-26.8%；商品住宅销售额为11.67万亿元，累计同比-28.3%；商品住宅销售均价为10,185元/平方米，累计同比-2.0%。图9：商品住宅销售面积、销售额、销售均价(累计值)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图10：商品住宅销售面积、销售额、销售均价(当月值)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图11：商品住宅销售面积、销售额、销售均价(累计同比)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图12：商品住宅销售面积、销售额、销售均价(单月同比)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。12月，东部、中部、西部、东北的单月分区域销售情况为：销售面积分别为6,175万平方米、4,515万平方米、3,536万平方米、361万平方米，单月同比分别为-24.7%、-35.7%、-33.3%、-53.4%。后一页特别声明房地产房地产销售金额分别为8,691亿元、3,128亿元、2,581亿元、260亿元，单月同比分别为-21.0%、-36.7%、-31.5%、-53.3%。-1.5%、+2.8%、+0.3%。1-12月，东部、中部、西部、东北的累计分区域销售情况为：万平方米，累计同比分别为-23.0%、-21.3%、-27.7%、-37.9%。-30.6%、-40.9%。-5.6%、-4.1%、-4.9%。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。后一页特别声明房地产房地产资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。12月，全国商品房待售面积为5.64亿平方米，同比增长10.5%，环比增长2.1%，以全国商品房单月销售面积近6月移动平均值计算，12月全国商品房待售面积的去化周期约为5.1个月，较上个月增长0.4个月，去化周期自2021年6月以来整体保持上升趋势。12月，全国商品住宅待售面积为2.69亿平方米，同比增长18.4%，环比增长2.5%，以全国商品住宅单月销售面积近6月移动平均值计算，12月全国商品住宅待售面积的去化周期约为2.9个月，较上个月增长0.2个月，去化周期自2021年6月以来整体保持上升趋势。后一页特别声明房地产房地产图21：全国商品房待售面积(万平方米)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图22：全国商品住宅待售面积(万平方米)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图23：全国商品房待售面积去化周期(月)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。商品房待售面积去化周期计算公式为“全国商品房待售面积/全国商品房单月销售面积近6月移动平均值”图24：全国商品住宅待售面积去化周期(月)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。商品住宅待售面积去化周期计算公式为“全国商品住宅待售面积/全国商品住宅单月销售面积近6月移动平均值”12月，70大中城市新建商品住宅价格指数当月同比-2.3%，其中一线、二线、三线分别为+2.5%、-1.1%、-3.9%(11月+2.5%、-1.2%、-3.9%)。12月，70大中城市新建商品住宅价格指数环比-0.2%，其中一线、二线、三线分别为0.0%、-0.3%、-0.3%(11月-0.2%、-0.2%、-0.3%)。12月，70大中城市二手住宅价格指数当月同比-3.8%，其中一线、二线、三线分别为+0.6%、-3.2%、-4.8%(11月+1.2%、-3.2%、-4.8%)。12月，70大中城市二手住宅价格指数环比-0.4%，其中一线、二线、三线分别为-0.5%、-0.4%、-0.4%(11月-0.4%、-0.4%、-0.5%)。后一页特别声明房地产房地产图25：70城新建商品住宅价格指数(当月同比%)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图26：70城新建商品住宅价格指数(环比%)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图27：70城二手住宅价格指数(当月同比%)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图28：70城二手住宅价格指数(环比%)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。12月，70个大中城市中，新建商品住宅价格指数环比连续3个月下降的城市数量达到41个，在70个大中城市中占比58.6%，其中一线城市2个，二线城市17个，三线城市22个。12月，新建商品住宅价格指数同比和环比连续3个月均下降的城市数量达到35个，在70个大中城市中占比50.0%，其中二线城市14个，较上月增加1个；以来，出现2-5次新建商品住宅价格指数同比和环比连续3个月均下降的城市有韶关、长春、郑州、丹东等19个城市；出现6-10次的城市有温州、大连、桂林、兰州等10个城市；出现超过10次的城市有北海、太原、哈尔滨、常德等612月，70个大中城市中，30个东部地区的城市有15城出现新建商品住宅价格指数同比和环比连续3个月均下降；16个中部地区的城市中有9城新建商品住宅价格指数同比和环比连续3个月均下降；16个西部地区城市中有3城出现新建商品住宅价格指数同比和环比连续3个月均下降；8个东北地区城市中有8城出现新建商品住宅价格指数同比和环比连续3个月均下降。后一页特别声明证券研究报告房地产房地产资料来源：WIND。数据统计截至2022-12；单位：个。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12；单位：个。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计为2022-12情况；单位：个。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计为2022-12情况。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。颜色深度和矩形面积表示21年至今出现连续3月新房价格同/环比下降的月份次数，颜色越深、矩形面积越大表示次数越多。◆房地产开发投资住宅开发投资额为0.66万亿元，单月同比-12.6%，环比-11.6%。1-12月，房地产开发投资额为13.29万亿元，累计同比-10.0%；其中住宅开发投资额为10.06万亿元，累计同比-9.5%。后一页特别声明证券研究报告房地产房地产图33：房地产开发投资完成额(亿元)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。◆房屋新开工面积12月，房屋新开工面积为0.90亿平方米，单月同比-44.3%，环比+13.2%；其中住宅新开工面积为0.64亿平方米，单月同比-43.7%，环比+10.4%。1-12月，房屋新开工面积为12.06亿平方米，累计同比-39.4%；其中住宅新开工面积为8.81亿平方米，累计同比-39.8%。图35：房屋新开工面积(万平方米)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。◆房屋施工面积月，房屋施工面积为0.81亿平方米，单月同比-48.2%，环比+2.3%；其中住宅施工面积为0.58亿平方米，单月同比-46.4%，环比+2.5%。1-12月，房屋施工面积为90.50亿平方米，累计同比-7.2%；其中住宅施工面积同比-7.3%。后一页特别声明证券研究报告房地产房地产图37：房屋施工面积(万平方米)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图38：房屋施工面积累计同比资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。◆房屋竣工面积12月，房屋竣工面积为3.05亿平方米，单月同比-6.6%，环比+233.7%；其中住宅竣工面积2.21亿平方米，单月同比-5.7%，环比+231.3%。1-12月，房屋竣工面积为8.62亿平方米，累计同比-15.0%；其中住宅竣工面积为6.25亿平方米，累计同比-14.3%。图39：房屋竣工面积(万平方米)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。比资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。后一页特别声明证券研究报告房地产房地产12月，房地产开发资金合计为1.27万亿元，单月同比-28.7%，环比+16.9%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭分别为1,565亿元、3,946亿元、单月环比分别为+50.9%、-4.6%、+31.7%、+13.1%。1-12月，房地产开发资金合计为14.90万亿元，累计同比-25.9%；其中国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭分别为1.74万亿元、5.29万亿元、4.93万亿元、2.38万亿元，累计同比分别为-25.4%、-19.1%、-33.3%、-26.5%。截至2022年12月底，国内贷款、自筹资金、定金预收、个人按揭在房地产开发资金来源中的占比分别为11.7%、35.5%、33.1%、16.0%(2021年末分别为11.6%、32.5%、36.8%、16.1%)。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。图42：房地产开发资金单月来源(亿元)资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。房地产到位资金来源单月同比资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。后一页特别声明证券研究报告房地产房地产资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。资料来源：WIND。数据统计截至2022-12。注：由于Wind月度更新延迟因素，后续数据或存在细微变化的可能。2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1)看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2)看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3)关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。后一页特别声明证券研究报告房地产房地产房地产行业宽松政策推进不及预期风险：后续房地产宽松政策推行速度及落地效果或不及预期，或导致居民及企业信心修复缓慢、房地产销售市场回暖滞缓，进而影响企业销售回款，拉长房地产开发运营周期，加大企业资金压力。房地产市场需求不及预期风险：一旦就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降，或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷房地产企业项目竣工不及预期风险：国内疫情管控放开后，仍存在疫情反复的风险，不排除未来疫情拖缓公司施工进度，从而影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险。房地产企业多元化业务经营不佳风险：国内疫情管控放开后，仍存在疫情反复的风险，叠加房企多元业态可能受宏观经济环境变化或行业竞争环境恶化等因素影响，出现多元业务经营效果不及预期、投资回报收益率表现不佳等风险。房地产企业信用风险：部分房企23年仍将面对债务到期高峰，叠加“三道红线”降杠杆要求，现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加。的盈利预测、估值与评级 )EPS(元)评级利发展集团.6%8532蛇口5%6团%企业.6%8*集团*2越秀地产*8%资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2023-01-17；汇率按1HKD=0.8618CNY换算；注：A股地产上市公司的股价和EPS均以人民币计价；H股地产上市公司的股价以港币计价，*为EPS(核心)并以人民币计价。后一页特别声明证券研究报告行业行业及公司评级及公司评级体系说明买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上5%；15%；级值方法的局限性说明含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告