XXXX年月盐城金鹰国际商业项目策划案

金鹰国际商业

项目策划案2010年10月第一部分环境分析TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地產代理全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委、市政府总揽全局做出的一项重大战略决策——从地理位置和传统经济发展状况来看，盐城经济战略区为处于在上海经济圈的边缘。有丰富的农副业资源、土地资源、劳动力资源、水资源和优越的滩涂资源、生态资源，更有两个国家级自然保护区为龙头的沿海滩涂自然风光旅游带；上海经济圈——世界工厂梯度转移：随着一线城市土地价格攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移，作为江苏人口大市，盐城资源丰富，这将为其迎来较大的发展空间。一、城市发展概况盐城将发展成为江苏沿海中心特大城市人口75万2005年人口100万2010年人口150万2020年人口200万2030年按照江苏省建设“第四都市圈”的规划，盐城市市区人口2010年要达到100万，2020年达到150万，2030年至少应达到200万以上，真正形成江苏沿海中心的特大城市。城市化进程的不断加快将会有力促进新市区的发展；对于具有产业支撑的经济开发园区更是很好的机遇；二、城市化进程盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机。盐城——国家发展战略城市3小时经济商圈盐城可辐射华东12个城市

盐城将发展成300万人口特大城市

盐城动车组2013年正式开通三、城市战略地位城市定位：江苏沿海中心城市，新兴工业城市，海洋经济服务基地。四、城市发展规划概况2004年-2020盐城新规划从功能划分城中商服居住

城南居住行政文教城西居住仓储物流市场城西南工业仓储物流市场城北工业铁路物流仓储居住商服教育物流工业仓储六大功能河东居住工业基本平衡盐城市总体规划(2003-2020)政府主导的城市扩张，必然导致城南新区开发高潮的持续本项目符合了“城市南移”的城市发展方向高教园区和政务新区对本项目价值提升带来利好本案所在板块相对其他区域具有明显的竞争优势大项目地产快速集中开发，带动了民间资本对商业地产的投资热潮五、小结第二部分商业环境解读一、区域商业地产概述在盐城商业物业迅猛发展的今天，市场清晰的定位以成为项目立足的关键。市场从地段、经营前景、物业增值、收益保障等方面对商业地产项目提出了更高要求；此外，对各项目的产品规划、业态布局、商业运营、物业管理、销售招商等方面的梳理和调控提出了细而微的要求。对于一个大中型城市的现代化进程来讲，商业、商务、居住、娱乐的互动融合是形成新城市中心板块的关键性要素，而与之相关联的土地、物业、服务、就业等等才会实现增值型发展。其商业物业的附加值才能够完全释放和体现出来……需配适当图片前言二、区域商业地产特征从现有市场角度来看，盐城的商业地产发展主要依赖以下支撑：商业地产可预见的经济回报，引导百姓资金投资流向；公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会；城市规划不断完善，新区逐渐形成；城市消费文化的不断前进，新兴的商业业态陆续出现；旅游市场逐步放大，外来人口持续增多；需配适当图片三、区域商业业地产发展现现状盐城最强大的的消费主体仍仍是靠中低端端消费人群的的支撑；商务活动没有有形成规模，，难以推动高高端消费；商业地产竞争争激烈，缺乏乏有效引导和和规划；旅游人群并不不能带来持续续的消费；在这样的发展展背景下，商业地产如何何能够与城市市经济、文化化发展同步协协调，将是对对政府、发展展商、商业运运营主体等各各个角色的考考验。我们也应看到到商业地产市市场必定要受受限于城市发发展的一些制制约和瓶颈：：四、商业地产产供求简析年份供应量（㎡）销售量（㎡）销售率均价（元/㎡）05年105636.256865.156.50%6090.0806年241101.3630044.7412.46%9148.7507年379087.7778560.820.72%7660.6908年1194904.4613822.1851.37%17987.7409年1553375.2621351.6840.19%18567.1110年2018594.5920479.145.6%19274.38（截止一季度）08年全市商业地地产市场迎来来发展春天，，市场成交猛猛然出现井喷喷，并带来持持续三年的稳稳定发展时期期；从今年上上半年的表现现来看，受宏宏观调控政策策影响，商业业地产较住宅宅看虽然影响响较小，但量量价日渐趋稳稳。其中，几几家大型商业业地产品牌的的强劲入市，，明显拉动成成交数据走高高。小结各大品牌商业业地产开发商商纷纷圈地二二三线城市，，看好盐城沿沿海经济带的的喉舌位置，，（超）百万万平米的商业业（复合）综综合体项目陆陆续抢滩盐城城，未来城市市商业项目的的发展将更专业化、规模模化、细分化化，对发展商商来说，机遇遇与挑战并存存，市场竞争争将日趋激烈烈。第三部分项项目解读一、项目规划划现状盐城A1项目位于盐城城市人民南路路西侧，北向向内港湖，南南邻聚亨路，，与盐城市行行政中心隔湖湖相望，占据据盐城城南CBD新区核心位置置。总用地面积:32445平方，总建筑面积63789平方，地上总建筑面面积31458平方，地下建建筑面积32052平方；以开放式商业业街区形态，，高品质、重重设计的开发发理念，打造造盐城城南商商业新地标。。二、项目SWOT分析优势位于城西南门户，核心区位优势明显；近邻区、市政府,青少年文化宫、大剧院、图书馆、高职园区等，稳定且后劲十足的发展力，构成其良好的外部发展因素，前景广阔；毗邻40万平米中央湿地内港湖，依托高品质住宅圈，生态环境优越；景观资源丰富；与盐城第一塔近在咫尺，地标性建筑，影响较广泛；处于CBD核心区，城市快轨沿线，BRD直达，交通便捷，四通八达；威胁劣势目前区域市级核心商圈消费具有惯性周边各大商业地产对本项目的直接威胁需较长市场培育期，项目运作不确定因素较大；招商具不确定因素，项目成功运作关键；正在兴起的发展中区域，未来可能成为新区商业中心；企业与政府高度重视，努力打造标杆产品；商业发展落后于区域发展，商业体系需升级；区域缺少成功运做的融旅游、地产、商业、文化于一体的综合型商业体；区域消费者对文化休闲商业的渴望单套面积过大，销售去化较为困难商业布局与规划欠妥，为销售带来一定阻力城南区商业氛围正在大规模发展过程中，需要一定市场培育期处于城市新区，消费习惯有待进一步引导；目前尚无自持动作，消费者购买会存在一定质疑及抗性竞争楼盘一览做一张分布图图简析：（1）老牌商业地地产开发经营营商，品牌实实力强，全国国连锁资金雄雄厚，操盘经经营丰富；宝龙坚持持有有大部分物业业统一经营管管理，确保旺场经营营和物业增值值；多方盈利利；（2）拥有强而有号号召力的战略略合作伙伴，，为招商经营营打下坚实的的基础；（3）N+1的经营模式（即购物中心＋商商业街、住宅宅、酒店多元元化业态），，致力于打造造满足人们““一站式、全全天候、全龄龄层”消费方方式超大体量量城市综合体体，将购物、酒店店、商务、居居住、餐饮、、文化娱乐融融入一城；这种模式能够够保证低成本本、高回报及及良好的现金金流，实现低低风险的良性性运作，同时时提供多元化化收入来源，，确保宝龙能能够很好地规规避房地产行行业政策变化化所带来的风风险。（4）专业化的团队队是宝龙项目目运作成功的的杀手锏；三、竞品项目目简析—宝龙城市广场场（城市商业业综合体）位置：青年路以南、、迎宾路以西西面积：20万平方米（商商业部分）项目概况：总建筑面积48.88万平方米，总总投资25亿。包括了15万平米高档住住宅区,5万平方米特色色商业街，6.5万平方米国际际公寓,1.5万平方米四星星级商务酒店店,15万平方米国际际化大型购物物中心(包括国际连锁锁超市、五星星级国际影城城、知名百货货等),康城百货、KFC、时代华纳等等多家世界500强企业结为战战略合作联盟盟。客群定位：全客群战略合作：沃尔玛、家乐乐福、韩国乐乐天、金鹰百百货、三、竞品项目目简析—紫薇国际广场场（专业市场场）位置：市政府东侧面积：5.5万平方米（商商业部分）项目概况：预计其一期将将于今年初推推出，主要是是打造苏北最最大的ITMALL，由电脑市场场、通讯市场场、电子市场场等组成，囊囊括通讯、数数码、电脑配配件、电子电电器各类产品品，集展示、、贸易、物流流、仓储、办办公为一体。。该广场还将建建设LIP国际影院院、儿童童主题乐乐园、国国际精品品走廊、、顶级娱娱乐城堡堡、地中中海美食食广场等等；简析：（1）上海瑞瑞尔集团团旗下全全资子公公司，专专业从事事房地产产开发，，住宅开开发经验验丰富，，资金实力力相对雄雄厚；统一招商商、统一一经营，，引进世世界500强的企业业，与中中国电子子商会、、上海电电子商城城等实力力企业强强强联手手；销售策略略上，首首付3万即可入入住；（2）紫薇国国际广场场是其开开发的第第一个商商业项目目，特色色定位走差异化化经营是是其规避避市场风风险的手手段；（3）非持有型型商业，以产权式式商铺销销售为主主要资金金回笼渠渠道，项项目运作作存在较较大的不不确定因因素，产权式销销售的商商业模式式加大项项目的运运营风险险；三、竞品品项目简简析—盐渎明城城（特色色商业街街区）位置：城南新区区，北临临长存路路，南临临串场河河支流第第一沟，，西沿盐盐城路，，东至盐盐城快速速公交通通道，面积：建筑面积积13万平米项目概况况：地块东西西两端最最长约500米，南南北长长约200米，地地块较较为方方正，，总占占地约约为10余万平平米。。该项项目为为仿明明式建建筑风风格，，现已已进入入景观观施工工阶段段，预预计2010年10月18日试营营业。。简析(1)、今年年5月1日开盘盘，已已实现现去化化60%；(2)、销售售模式式：定定单式式围合合组团团销售售，不不分割割销售售。（3）、开开发商商为国国企背背景，，政府府公信信力是是吸引引投资资者的的重要要因素素；（4）、该该项目目景观观设计计结合合人文文商业业复兴兴元素素与景景区景景观化化的打打造手手法，，高绿绿化率率、功功能性性突出出，较较具特特色；；（5）、独独具特特色的的组团团定单单销售售模式式，精精准大大客户户市场场，有有效规规避市市场竞竞争开开展特特色营营销，，促进进资金金回笼笼。特别提提示：：对本本项目目的威威胁并并不明明显。。开盘时时间：：2008年11月29日单套面面积：：20-90平方米米需配图片及及说明项目目位置、目目前均价、、去化量根据实际销销售情况，，调整项目目简析相关关内容三、竞品项项目简析—尚城国际购购物中心位置：面积：总建筑面积积13万平米，商商业面积5万平米功能定位：：盐城首席一一站式购物物新天地集集餐饮、娱娱乐、休闲闲、购物等等多业种于于一体的复复合型商业业形态配有盐城最最大的停车车场，和近近万平方米米的户外休休闲生态广广场，是盐盐城市人民民政府十大大为民办实实事重点工工程之一。。主力店：沃尔玛项目概况：：开盘均价：：15600元/平米（1F）；12000元/平米（2F）；9000元/平米（3F）目前均价：：去化量：项目简析：：投资收益：：售后5年内返租，，统一经营营；前3年收益一次性性在总房价中中扣除，预计计5年收益达12%互动销售：从从开盘起至2008年12月15日，每成交一一套即奖励所所有已签约客客户200元/平米，256套全部售完即即返还5.3万元奖励金/户，总房款中中一次性扣除除。灵活的销售策策略、大手笔笔促销政策，，使该项目迅迅速完成市场场积累，实现现快速去化目目标。简析：开发商为国企企背景，政府府公信力是吸吸引投资者的的重要因素；；开发规模较大大，与本案产产品类型、市市场定位类似似，因其规模模、开发商品品牌、市场影影响力方面与与本案存在直直接竞争，对对本案威胁较较大，应在销销售中对其进进行严密关注注与监控；由于本案于该该项目处同一一竞争区域，，故建议在产产品定位方面面突出差异化化，规避与其其陷入贴身肉肉搏的竞争态态势。三、竞品项目目简析—凤凰汇广场（（城市商业综综合体）位置：紧邻内内港湖畔面积：占地185亩、总建面33万平米开发实力：国企背景目标定位：首首席城市综合合体业态：高档写写字楼、公寓寓、高档住宅宅及部分商业业组成项目概况：打造生态情景景购物街区，，以社区型商商铺为主，以以社区商铺、、社区内商铺铺、商场商铺铺为三种产品品类型客群定位：小结区域内集中了了十几个规模模大、产品类类型相似及存存在客群争夺夺的同期销售售项目，其中中，与本案存存在直接竞争争的楼盘有3-4个，项目面市市存在极大竞竞争威胁；在激烈的市场场竞争面前，，本案必须在在产品定位、、业态定位、、营销战略等等方面突出差差异性，才能能有效规避竞竞争带来的不不利因素；产权式销售将将直接面临政政策制约，且且市场认可度度较低，相对对于竞争项目目开发商持有有动作，项目目吸引投资者者的公信力相相对薄弱，建建议发展商选选择部分持有有，坚定市场场对项目前景景的认识，促促进销售。第四部分项项目定位TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地產產代理一、项目战略略定位选择（1）项目核心竞竞争力矩阵分分析——宝龙城市广场场“1+2+3””——作为非纯住宅宅类产品，品品牌及地段的的先天优势是是其它项目无无法短期内比比拟与超越的的，N+1的经营模式、、丰富的商业业产品配比、、专业化的运运营方式成为为宝龙地产所所向披靡的杀杀手锏，故宝宝龙城市广场场在盐城激烈烈的商业地产产竞争中其商商业标杆地位位不可撼动。。一、项目战略略定位选择（2）项目核心竞竞争力矩阵分分析——紫薇国际广场场“1+2”——外来地产开发发商，在盐城城已开发过地地产项目，具具备一定的品品牌影响，力力积累了部分分忠诚的客户户群；对盐城城的商业市场场竞争有较强强的认识，选选择差异化的的商业定位规规避直面竞争争的市场风险险。开辟新的的商业领域奠奠定其商业地地位，对于初初涉商业地产产的开发企业业而言可谓一一箭双雕明智智之举；一、项目战略略定位选择（3）项目核心竞竞争力矩阵分分析——盐渎明城“1+3+4””——体现“生态商商务环境+人文精神+创新型产品””项目扼守城南南新区核心位位置，区、市市政府腹地，，行政商务氛氛围浓厚地块块周边生态环环境优美；产品以独特特性和创新型型的产品定位位，成为市场场关注的焦点点；在文化附加值值方面，本本项目依托于于盐城深厚的的文化底蕴及及明代盐城的的辉煌发展史史，进行了特特色景观的设设计，形成本本项目最具吸吸引力与影响响力的卖点。。（4）项目核心竞竞争力矩阵分分析——凤凰汇广场一、项目战略略定位选择产品“2+3”———作为城市综合合体项目，品品牌及地段的的先天优势是是其它项目无无法短期内比比拟与超越的的，强大的资资金实力、政政府背景资源源整合能力是是吸引市场关关注的关键因因素；同时也也是凤凰汇在在后续运营管管理取得成功功的重要砝码码。二、本案战略略定位选择选择动机◆选择领领导者——本案不具备大大规模体量，，且客观条件件不具备形成成价格垄断的的条件，加之之首次做商业业地产开发而而非纯经营，，故市场经验验不足；◆选择挑挑战者——作为新入市的的商业地产项项目开发商，，在开发经验验不足的前提提下，缺乏国国企背景，故故对客户的吸吸纳达不到预预期构想，各各方面条件均均不支持项目目作为挑战者者角色出现，，规避风险才才是项目运营营首要考虑的的问题；◆选择追追随者——项目规模小，，借助区域内内大项目托势势，可以更好好的规避市场场风险，以小小博大；◆选择补补缺者——针对产品特点点，进行目标标市场细分，，精准营销，，瞄准市场缝缝隙，敏锐做做出市场判断断。二、本案战略略定位选择三、项目战略略定位产品3+2的战略定位，，项目地段的的优越性成为为应征了“地地段决定价值值”恒古不变变的定律，金金鹰商业集团团的品牌优势势，无疑是其其奠定商业开开发的契机。。项目战略定位位战略定位：非主流市场的的机会主义者者核心竞争力：：“CBD核心区+生态商务商业业环境+企业品牌号召召力”四、项目主题题定位金鹰·village——城市时尚生活活的橱窗金鹰，发展商商企业文化的的延伸，提升升项目知名度度与市场号召召力；Village，英文意为““部落”，再再此意在说明明项目是CBD核心心区区体体量量较较小小的的商商业业项项目目，，但但是是能能够够浓浓缩缩城城市市文文化化、、生生活活方方式式、、个个性性价价值值等等鲜鲜明明特特征征的的场场域域。。五、、项项目目功功能能定定位位非主主流流动动感感时时尚尚休休闲闲购购物物街街区区六、、项项目目目目标标定定位位———盐城城新新商商业业文文化化名名片片和和城城市市文文化化名名片片；；———成为为商商业业精精英英和和知知名名商商户户的的标标志志和和名名片片；；———打造造盐盐城城活活力力时时尚尚标标志志性性商商业业街街区区；；———盐城城主主题题商商业业时时代代投投资资者者的的首首选选物物业业，，能能够够开开启启盐盐城城商商业业投投资资新新时时代代。。六、、客客群群定定位位投资资型型客客户户包括括散散户户型型投投资资客客户户和和专专业业型型投投资资客客户户。。综合合这这类类客客户户的的特特征征和和本本项项目目的的投投资资特特性性，，此此类类客客户户将将是是本本项项目目核核心心客客户户的的重重要要组组成成部部分分。。经营营型型客客户户本项项目目因因为为档档次次较较高高，，主主题题明明确确，，对对招招商商的的要要求求无无疑疑将将设设定定较较高高的的门门槛槛。。从从本本项项目目的的特特色色定定位位和和发发展展前前景景看看，，本本项项目目定定能能吸吸引引盐盐城城乃乃至至全全省省、、周周边边省省市市已已有有积积累累的的分分散散型型品品牌牌经经营营客客户户以以及及部部分分个个体体经经营营者者，，以以借借形形象象与与氛氛围围获获得得更更大大的的利利润润。。消费费群群体体定定位位盐城城本本地地消消费费人人群群，这这部部分分人人群群主主要要在在项项目目内内进进行行购购物物、、餐餐饮饮、、休休闲闲娱娱乐乐，，他他们们是是本本项项目目的的主主体体消消费费群群；项目地内居住的居民及周边居民，本项目的部分商业构成是为本社区的住宅配套而设置的（鹿鸣路周边），另外，尽量保证项目地的高尚住宅人群的基础消费在本区完成，这部分也是相当可观的收益；城区以外中高端购物人群，主要是盐城是域内的其他地区的群体前来购物、休闲消费；到盐城的旅游人群，旅游人群又分为两部分，一部分为大众休闲游客，如来盐城旅游人群，另一部分为到盐城的商务客户群体。....ABC首付20万以下首付20万-50万首付100万以上付款款：：按按揭揭贷贷款款。。投资资目目的的：：投投资资收收租租，，无无需需经经营营，，获获得得高高回回报报。。客群：当地居民、公司高管、新移民等客户自己判断力弱；着重资金收益和投资安全，喜欢贪小便宜；容易为现场气氛所引导；非常关注发展商的品牌和经营商家的品牌。客群：个体户、公司高管、公务员等客户有一定的判断能力，但不专业；着重资金收益率和资金的安全性；容易为现场气氛和旁人所引导；比较注重项目的地段和发展商的品牌。投资目的：投资收租为主，自营为辅付款：按揭付款。客群：个体户、投资者、有投资经验人士等客户思想冷静，有主见；不轻信返租承诺（如年返租10%等），不被项目包装所吸引；精于算计，对项目有自己的判断。投资目的：投资收租为主要投资目的付款：手头资金比较充裕，但会结合铺位的实际情况来确定付款方式。2、投投资资客客户户特特征征简简析析主力力客客户户构构成成由于于我我们们的的项项目目主主要要为为临临街街铺铺位位，，单单位位面面积积较较大大，，相相应应总总价价较较高高，，其所所对对应应的的客客户户群群主主要要为为B类客客户户和和C类客客户户，区区别别于于目目前前市市场场上上普普遍遍的的A类博博彩彩型型客客户户。所所以以锁锁定定目目标标客客户户时时应应着着重重分分析析这这部部分分客客户户群群的的特特征征，，针针对对他他们们作作出出相相应应的的营营销销措措施施，，做做到到有有的的放放矢矢。。TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大大地產代代理3、主力客客源锁定定20万元以下30-50万元100万元以上C类A类B类4、客源构构成周边地区区投资人人士100万以上投资资金额，，以稳定定收租回回报为目目的潜在客户户数量比比例:总客户量量约占15%在盐城市市外的经经商投资资财富人人士南京、上上海、浙浙江地区区.多为在盐盐城市做做生意或或工作的的的财富富人士，，潜在客户户数量比比例:总客户量量约占35%偶得客户户群重点客户户群核心客户户群生活、工工作、经经商在盐盐城的投投资者经商人士士、政府府职员、、企业白白领、专专业投资资者有50~200万元闲置置资金投投资人士士潜在客户户数量比比例:总客户量量约占50%4、客户积积累初步统计计可售房房源224套，必须须积累达达到2500组准客户户。首期开盘盘欲销售售30%实现去化化67套，需680组一级客客户。二次推盘盘30%，也需680组一级客客户。三次去化化20%，需积累累400组客户支支撑销售售。第五部分分营销销战略TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大大地產代代理一、定价价原则价格分区区制定参参考因素素:交通差价价:根据所临临道路的的重要性性程度、、到达便便利性进进行价格格区分；；临街面差差价:根据店铺铺临街面面确定价价格差异异.“一铺一一价”原原则根据各商商铺位置置、格局局、动线线、面积积等因素素的不同同，制定定不同销销售价格格，体现现价值唯唯一性。。二、定价价依据1、项目本体体因素停车便利性性及交通组组织的便利利性；片区内租金金水平；片区未来发发展潜力；；片区内物业业销售价格格比较；同比项目销销售价格的的参照。销售模式的的变化鉴于本项目目周边尚未未有商铺销销售，我们们采用同类类及当时市市场在售商商铺进行比比较，结合合项目实际际情况修正正为本项目目的价格的的方式对本本项目进行行定价。楼盘名称地理位置商业规模商铺形式铺面标准销售模式平均价格（元/㎡）销售成绩销售时期主要业态消费范围紫薇国际电子城㎡电子、数码辐射华东市场凤凰汇㎡综合商业盐城地区居民宝龙广场㎡综合商业辐射盐城市场2、市场因素素目标均价＝＝市场比比准价＋K产品综合溢溢价市场比较法法、收益还还原法市场环境品牌形象操作手法营销价值项目最终实实现的价格格与招商情情况、市场场当时的供供需、包装装展示、宣宣传推广、、营销手法法等因素相相关，所以以在项目定定价时，不不是一个定定值，而是是一个区间间。通过市场比比较法论证证同区同质质、异区同同质项目基基本参数，，以及本项项目收益还还原法，结结合项目本本身的特点点，经计算算项目定价价为：18000—25000元/M2TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地地產代理3、价格修正正为了平衡各各铺位在位位置、面积积、动线等等方面存在在的一定差差异，在对对比竞品项项目经营情情况基础上上，对本案案价格进行行修正，经经测算推导导出整盘销销售均价为为：22000元/M2V-项目的价格格；r-还原利率；；n-使用年限；；a-每年的净收收益；价格推导公公式：v=a/r*(1-1/(1+r)n)三、价格策策略试水期公布布“统一均均价2万/平方米左右右”与市场场价持平，，开盘时将将实际销售售均价价格格在18000元/平米公开，，且此期间间无任何折折扣，在市市场上制造造价值洼地地，刺激购购买，形成成轰动性抢抢购风潮，，完成30%销量即封口。。价格“低开高高走低收”，，形成持续上上涨，快速收收盘的趋势；；推出特惠单位位，吸引眼珠珠，制造诱惑惑力；格局规划调整整建议由于项目一层层与平面与二二层基本一致致，对项目的的格局划分的的调整建议仅仅以一层平面面示意.1、交通组织调整整建议：为了有效促进进内部商街的的销售及客流流的进入，建建议舍去小部部本分商业面面积，在原有有内外街的隔隔断处增设购购物通道，宽宽度不小于2.4米；2、内部格局局部部调整建议：：所有内外街均均开设内外或或前后双入口口，一来极极大地促进客客流的进入性性，真正做到到内外街联动动经营，从而而规避、降低低项目内街销销售的弊端，，实现快速销销售。四、推售策略略——

增加的购物通道.宽度不小于2.4米增加内外商铺入口尽量规避门对门预计损失面积积两层合计约约：2000平米，但可在在销售价格中中弥补调整示意四、推售策略略销售阶段排期期首次放量二次放量蓄水期1月12月4月2011年2月10年11月销售节点强销期销售任务试水期营销排期3月5月价格试算持续期6月7月8月集团客户认购4-18开盘强效蓄水期9月10月11月12月1月强销期清盘期9-8开盘销售率：30%销售率：30%总体量：60%总体量：40%销售率：20%销售率：10%2月2月18日售楼处对外迎客10年11月-11年2月准备临时接待处并申请安装固定的销售电话，做好来电来客先期登记准备；数据要求详实；预计销售完成成90%，回款60%首期开盘关键键因素1、时间节点最佳取证时间间：2011年3月20日-2011年3月31日前取得预售售许可证最佳开盘时间间：2011年4月8日-2011年4月10日最佳销售周期期：2011年4月8日-2011年5月31日2、客户积累目标标：A累客户积累达达到2500组3、销售目标：：销售周期：13个月（自2010年11月——2011年12月）含试水期期及蓄水期商业可售总建建筑面积：31458平米预期销售面积积：28305平米预期完成总市市值：6.77亿元，回款：：4亿元销售任务分解解一TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地產產代理首批放量开盘强销期持续销售期面积（㎡）比例均价递增率销售额面积比例价格递增率销售额9437.430%18000——1698732009437.430%2520040%237822480二次放量强销期清盘期面积比例价格（元）递增率销售额面积递增率价格（元）递增率销售额629020%3024020%190209600314510%25200-20%79254000合计销销售面面积：：28305平方米米；销销售率率90%；销售售额677159280元，可可实现现整盘盘均价价23900元/平米。。销售任任务分分解二二首批放量开盘强销期持续销售期面积（㎡）比例均价递增率销售额面积比例价格递增率销售额883530%

18500——

164337500883530%

25900

40%228826500二次放量强销期清盘区

面积比例价格（元）递增率销售额面积递增率价格（元）递增率销售额589020%

3108020%

1830612002945

10%25900-10%

76275500此方案案是调调整内内部规规划基基础后后进行行的价价格测测算如按我我司规规划调调整，，可售售面积积为26505平方米米；销销售率率90%；销售售额652500700，可实实现整整盘均均价24600元。六、销销售模模式在保证证统一一招商商、统统一管管理、、统一一经营营的前前提下下，我我们提提出如如下三三种模模式：：第一、、带租租约销销售；；使业业主投投资回回报得得以保保障；；第二、、出售售经营营权。。将一一定时时期内内铺面面经营营权出出售给给客户户，发发展商商短期期内可可以回回收投投资成成本，，长远远看，，可以以获得得商铺铺经营营所得得收益益。第三、、部分分持有有+部分销销售。。将位位置较较好的的铺面面高价价售出出，收收回投投资成成本；；将内内街部部分铺铺面自自持，，获得得长期期经营营收益益。七、经经营模模式选选择2）针针对对内内街街：：实实行行统统一一收收银银流流水水倒倒扣扣或或保保底底加加抽抽成成两两种种形形式式。。降降低低入入驻驻门门槛槛，，吸吸引引人人气气。。同同时时可可收收取取一一定定的的进进店店费费用用，，来来保保证证投投资资者者的的投投资资回回报报。。1）针针对对外外围围商商街街：：因因其其外外围围商商街街优优势势突突出出，，可可进进入入性性强强，，展展示示功功能能明明显显，，是是其其商商家家的的首首选选。。故故可可以以采采取取租租金金模模式式。。七、、营营销销目目标标八、营销推推广策略1、推广计划划营销阶段时间段营销目标备注试水期正式开始认购筹码前接受咨询，登记部分销售信息发表蓄水期约2个月认购销售筹号面积区间，价格区间的模糊透露，认筹优惠强势热销期解筹之日起1个月内获取60-70％的销售率公开解筹持续销售期约1-2个月90%以上销售率速度营销，巩固成果2、推广步骤骤第二、项目目区域价值值的升温烘烘托第一、引发发项目商铺铺创富模式式并进行推推广渲染第三、项目目商铺投资资产品的价价值分析TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地地產代理3、媒体推广广策略以新闻行为为为先锋，，以广告为为助力；新闻炒作行行为在前，，平面宣传传广告在后后；先渗透，后后正面之方方式进行；；先以软性推推广宣传方方式如户外外广告牌，，报纸新闻闻稿、DM直邮等形式式进行。正正式推广时时再假以大大量报纸广广告媒介宣宣传，加大大宣传量的的饱和度，，提高目标标客户群的的媒介覆盖盖率，进行行销售强攻攻。TheNo.1RealEstateAgencyintheWorld全球最大地地產代理媒体优点局限报纸灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大电视传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果；观众可选择性差直邮读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低广告形象差广播当地接受性好；费用较低仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散户外广告灵活性好；保留时间长受众分散，针对性差杂志读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转