前期物业管理方案

前期物业管理方案一、物业管理前期筹备工作（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为以后提高、保养、维修打下基础，为业主解决后顾之忧。（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定「小区业主公约」，「管理处岗位职责」，以及员工的规章制度。（四）制定详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，「水电设施、设备巡检计划」，「公共照明维修计划」，「监控与消防系统维护计划」等。（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训期限一个月。并对项目管理特点现场培训，提高实用素质。二、接管后的日常管理服务工作（一）设接待处，白天有专职人员接待客户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等。（二）安防工作：1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌、热情。２、保安倒班制，实现24小时值班和巡视。3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明4、充分发挥小区24小时电视监控系统，Tv分割镜头监控系统、可视对讲系统、门禁系统，搞好社区智能化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器诫6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。7、配有消防系统设施设备，能随时启动。8、小区内出入口设有明显标识，各栋、单元、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。9、加强与邻近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。10、车辆进出凭卡，外来车辆未经许可不得入区。（三）为保障小区内公共秩序和财产安全，依据「中华人民共和国治安管理公司处罚条例」，特制定本规定。1、个业主应将全部常住人员情况如实填写在「业主入住登记表中，并留下紧急联系方法。2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反管理规定的行为进行检查、纠正。室内安全由业主或使用人自己负责。3、小区实施全封闭管理，管理公司人员全天候24小时值班，业主应主动配合管理公司工作，防止各项治安事件发生。4、各业主不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动。5、为保障业主利益，凡个人携带大件物品离开小区，需事先填写「物品搬迁登记表」经管理公司核实同意方可离开。6、凡业主搬出小区应提前通知管理公司，并填写「物品搬迁登记表」，经业主签名同意，管理公司核实后方可搬迁。7、业主有责任管好自家门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用。8、小区内严禁进行一切违反治安条例和触犯法律的活动。（四）、环卫绿化工作1、公共部位卫生区，管理公司派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每周清扫2次，公共部位玻璃每季清洁1次，路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。2、生活区设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定期清除。3、房屋公共部位保持清洁，对乱贴、乱画、擅自占用堆放杂物现象定期清理。4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书。公共雨、污水管道每年疏通1次，每季度检查一次，及时清掏。化粪池每半年检查1次并清理一次。5、聘请专职园艺工对小区内的景观绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个幽雅的环境。（五）、环境和卫生管理规定为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、幽雅舒适的生活环境，特制定以下规定：一、本小区实行垃圾袋化管理，各业主倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。二、小区内任何公共场所不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水。三、切勿将杂物投放到下水道内，如使用不当导致堵塞或损坏时，业主应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。四、小区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用。五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令清理、恢复原状外，还将追究相关当事人的责任。六、养宠物的业主应遵守有关规定，管理好自己的宠物，不得使宠物大声嚎叫以及随地大小便。七、保持小区的安静，不得在休息时间1２^_^14，19^_^8zi制造燥音。八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公供场所晒凉衣物。（六）、房屋及设备、设施管理：1、房屋质量，设备设施维修在在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。２、与业主协商做好房屋公供部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解i。4、公供照明及线路，水电维修，安防监控网络，没天完成巡检养护，所有设备均按｟维保计划｠进行维保。5、公司没天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时出整改。6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成。中修不过夜，大修不超过两天，急修30分钟到现场，及时回访。（七）、加强二次装修跟踪管理，管理公司与业主签订二次装修有关协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同保护房屋安全。（八）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购飞机，火车票、请保姆、钟点工等。（九）、根据小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力使业主满意。三、小区车辆管理规定1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公共设施，不乱停车。２、小区内车辆行驶停放应注意前后车辆，按规定的距离停放。3、车主停车后应锁定车门，调好防盗系统，车内不能放贵重物品。4、机动车在小区行驶不得超过5公里，不得鸣号。5、不准在小区内试车、练习、修车。6、不准碾压绿化草地损坏路面、路牌和各种标识，如有损坏照价赔偿。7、不准在人行道，车行道消防通道上停放车辆，只能在停车位停车。8、不得损坏消防、通信、智能安防、供水供电等公用设施。9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处理。四、管理模式（一）、拟采取的管理方式服务质量是企业生存之本，管理公司必须贯彻以下标准：管理无空档，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，在社区整体上下功夫，形成物业管理、业主委员会、社区委员会、公安派出所等部门紧密联系的共建机制。（二）管理公司组织结构1、接待中心1）负责日常事务，代收代发报纸信件2）二次装修管理3）检查楼宇和绿化养护、保洁4）接待业主来访，协调邻里关系2、工程保安部1）负责房屋质量检查2）建立设备设施维保计划3）做好日常维保工作4）保安培训与管理5）小区治安，防火防盗的管理6）协调有关部门建立联防体系3、财务部1）财务管理2）收费管理3）维保物品采购管理（三）管理人员配置1、经理２、楼宇管理员3、水电工4、保洁工5、绿化工6、保安五、人员选拔和培训管理（一）人员选拔根据小区特点及所需服务要求，向社会公开招聘具有专业水平和专业技能，管理经验丰富的高素质人才。（二）人员培训1、公司制定员工培训计划，定期对员工进行培训，提高员工素质，提高服务质量２、公司通过不定期的培训考核保障培训质量。六、维修基金的管理和使用（一）按国家规定收取并建立小区维修基金。（二）由管理公司提出年度使用计划，经物业主管部门批准后化拨。（三）维修基金用完时，经物业主管部门批准，按业主占有房屋建筑面积比例蓄筹。（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。七、物业管理服务承诺公司将以「以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务」为宗旨，除采用以往的成功管理经验以外，将在以下几个方面做新的尝试：公司将引进系统工程的方法技术，采取计划目标管理，全面质量管理督导管理及协调管理等先进的管理方法。按照服务行业国际标准要求，逐步达到物业的标准化管理，始终把服务业主作为管理的重心。一、物业管理公共服务质量标准1、房屋共用部位、设施设备的维护（1）房屋A•房屋完好率达到98%以上B•房屋零修、急修及时率96%以上C•房屋零修工程合格率100%D•楼宇整体外观良好，无缺损现象。（2）协调配合水、电、通信等专业部门做好设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。（3）环卫设施完好无损。（4）道路畅通，路面平整。（5）消防设施完好无损，可随时启用。２、安全保卫（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班。（2）保安人员24小时巡查。（3）小区24小时监控。（4）交通车辆管理有序。（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施。（6）有应急处理计划，措施，预警能及时报警，防止事态扩大，协助保护现场。小区内无重大火灾、形事和交通事故。3、绿化和卫生（1）绿化符合规划要求，布局合理。（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象。（3）修剪及时，整齐美观。（4）景观品位高，有较高观赏价值。（5）小区全方位保持清洁。（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路清洁，无堆放杂物现象。（7）水电等设施设备保持良好，水箱按国家规定定期清洗消毒，无二次污染。（8）环卫设施整洁。（9）无乱涂乱挂现象。（10）噪音符合环境标准。4、收费管理（1）服务人员尽职尽责，岗位责任上墙公布，物业管理收费明码标价（2）用户主动参与支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明小区。（3）建立收费责任制度，每半年象业主委员会公布服务费收支情况。（4）模范遵守国家收费政策无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为。（5）认真接待业主投诉，并建立投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%，业主意见反馈率90%以上。5、相关条件（1）小区符合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象。（２）小区楼宇建筑各类标识明显。（3）小区配套设施齐全。（4）小区有智能化管理系统，有集中监控设施。（5）生活服务配套设施齐全。二、物业管理公司服务项目1、便民服务（部分收费）清洗空调过滤网、室内保洁、检修电器、修理家具配件、安装更换配件、修理开关、插座、电话盒、更换门铃门锁、修理灯具、更换上下水配件、代办有线、网络开户。2、商务服务代办收订报纸杂志、邮递业务，打字传真。3、社区娱乐、文化化活动棋类、牌类、健身身、书刊。三、便民活动提供便利、高效、经经济的便民服服务是公司服服务业主、提提高业主的工工作与生活质质量保障之一一。我们将根根据业主的要要求，提供提提供丰富的便便民及特约服服务项目，切切实提高物业业管理综合服服务质量。一、报告摘要１•１开发企业盘锦辽滨恒瑶房屋屋置业有限公公司是开发区区下属企业，主主要从事房地地产开发、销销售业务。注注册资本人民民币800万元，企企业经营情况况良好，具有有较好发展潜潜力。１•２项目简介恒瑶∙水韵城项目目位于辽滨河河畔水乡东片片区，项目北北侧为规划路路，西侧为河河畔路商业街街，南侧为重重工路，滨临临辽河。规划划用地面积为为899000平方米，规规划建筑面积积1524997平方米，地地下室建筑面面积122552平方米，建建筑密度222.45，建建筑高度为118层及以下下1∙３项目经济效益指指标项目总投资：533082万元元项目销售收入：664280万万元利润：111988万元成本利润率：211%投资回收期：３年年贷款偿还期：３年年1.４结论、风险险及建议结论：本项目开发发商已同开发发区管委会签签定土地出让让协议书，取取得本项目土土地使用权。各各项建设手续续正在办理中中。因此，在在后面的分析析测算中假定定本项目在土土地取得、立立项、开发建建设、销售等等方面均遵照照国家及地方方的房地产项项目开发程序序及规定根据测算，在测算算的销售价格格，销售率条条件下，本项项目具备良好好的可行性。风险建议：辽滨房房地产属于新新建开发区，目目前常驻人口口少，因此需需要切实考虑虑市场容量和和建设及销售售节奏，并且且要严格控制制工程成本和和管理成本。充分利用地段优势势和滨水特点点，与品牌规规划设计公司司、品牌实力力建筑公司、品品牌物业管理理公司强强联联合，打造小小区品牌，制制定合理市场场营销方案，扩扩大媒体宣传传，注重营销销推广，保证证销售资金回回款。二、项目概况2.１项目综述：：恒瑶∙水韵城位于于辽滨河畔水水乡东片区，北北侧为规划路路，西侧为河河畔路商业街街，南侧为重重工路，东临临辽河。2•２项目总体规划：：项目规划用地面积积899000平方米，规规划建筑面积积1524997平方米，其其中住宅1337627平平方米，商业业及配套公建建148700平方米。另另建地下车库库兼人防144870平方方米。项目地块呈四边型型，整体形状状较规则，地地势平坦，三三通一平近期期完工，具备备建设条件２•３项目用地经济技技术指标居住区规划用地面面积899000平方米规划总建筑面积11524977平方米用地性质商住用地地土地使用年限制770建筑密度22.445建筑高度18层及及以下总户数1300户户绿化率38%2.4项目发展状状况a、项目发展单位简简介盘锦辽滨恒瑶房屋屋置业有限公公司是开发区区政府为开发发区建设而设设立的开发企企业，法定代代表人为周连连宇，注册资资本800万元，企企业类型有限限公司经营范围房地产开开发及销售。公公司现在辽滨滨土地储备11200亩b、项目法律手续项目在土地取得、立立项、开发建建设等方面均均遵守国家及及地方房地产产开发程序及及规划三、项目投资环境境3•1宏观经济分析2011年年国民经济继继续保持良好好发展势头，房房地产市场由由于国家宏观观调控，房地地产过热情况况有所控制，一一线、二线城城市房地产价价格同比有所所回落，但三三线城市由于于刚性需求及及投资需求的的拉动，保持持健康发展以以结构调整和和规划发展为为主线，市场场体系将进一一步完善。房地产投资有所回回落，房地产产企业效益小小幅减少，但但企业间差异异化增大，企企业间重组将将加快以适应应发展要求和和应对来自各各方面挑战房地产地域分化明明显，价格走走势出现差异异，一线、二二线城市价格格逐渐回落，三三线城市价格格稳定并逐渐渐上升，地域域间出现价格格走势差异。房地产品牌化将成成时尚，行业业竞争走向深深入。以品牌牌为核心来重重组企业和配配置资源的重重要机制在房房地产市场中中占有较大地地位与市场份份额以万科，绿绿地，万达为为代表的一线线品牌受到市市场追捧，个个性化，品牌牌化将成时尚尚，成为各个个房地产企业业在竞争中制制胜法宝。3.2辽滨市场经经济环境分析析a、市场经济环境：：辽滨开发区区政府为了发发展辽滨新区区，指定了多多项优惠政策策，加大招商商力度，加大大基础设施配配套，小学，中中学、医院、大大学及小商品品城正在兴建建中，并将市市政府行政中中心迁入辽滨滨。未来辽滨滨发展将越来来越快，房地地产需求将逐逐步加大。b、辽滨房地产市场场现状：辽滨可供房地产开开发土地量较较大，将导致致楼盘的规模模都较大，便便于营造环境境，完善配套套和降低成本本，但由于开开发时间较长长，不可预期期风险加大辽滨房地产现有开开发力度较弱弱，整体市场场处于较不稳稳定状态，房房地产企业观观望是主要原原因楼盘整体规划，产产品设计是购购房者最观心心的元素并且且客户越来越越重视楼盘整整体素质，在在建楼盘已中中、小户型为为主，客户比比较喜欢多层层建筑楼盘价格逐渐走高高，商业网点点需求较大城市基础设施逐步步完善，将加加快辽滨城市市建设速度3.3未来市场预预测a、土地市场：辽滨滨河畔水乡区区域将是房地地产开发主战战场，政府出出让地块将主主要集中在这这里，土地出出让价格越来来越高b、整体发展结构：：住宅开发将将占据主导地地位，商业网网点将有较大大需求c、将有越来越多外外地品牌房地地产公司进入入辽滨市场，通通过竞争将带带动整体开发发水平提高四、区域地产市场场分析4․1市场总体特征辽滨房地产市场发发展态势类似似盘锦兴隆台台区域发展过过程，来势很很猛，后劲很很足。因为周周边区域已积积累相当一部部分有购买力力实力群体，特特别是迁入企企业、机关、学学校等配套企企业的需求。这这部分积蓄的的消费潜力与与能量远未释释放与挖掘，同同时辽滨地产产营销策划上上很大程度受受到营口的影影响而有样有有学，现钞现现卖，未对本本地特点及优优势利用和整整合，创新不不明显。由于于消费者的消消费观念日趋趋成熟与理性性，对房子的的基本功能要要求退居其次次，进而转向向对房子的身身份属性，品品位，社区群群体，文化等等房子以外的的因素追求。这这就对房地产产定位、社区区规划、户型型设计、环境境设计、物业业管理、售后后服务等各个个环节提出更更高要求，使使得辽滨地产产格局和态势势将全面升级级。认真研究究市场及消费费者需求，做做好产品和服服务的开发企企业将是市场场的主宰，而而实力较弱的的开发商将逐逐步被市场和和消费者淘汰汰。4․２市场供给分析a、辽滨住宅区价格格区间32000到3500元，网网点65000到7000元b、主要在建销售楼楼盘滨海公寓，物业中中挡，户型２２房、３房，销销售均价34450元，以以是清盘销售售阶段，销售售情况较好c、未来主要竞争根据市场调查，在在未来1到２年内区区域内地产市市场将出现以以下新的供给给时尚水岸：规划报报批中，计划划今年内开工工建设，本地地开发商，主主要竞争对手手水韵家邸：规划在在报批中，计计划年底开工工绿城地产：和政府府签订那地协协议，品牌地地产商江山帝景：规划以以批，开工在在既，投资商商实力强d、市场调查反馈经过两个月市场调调查积累，共共有260组客户户到访，其中中商铺1000组，住宅1660组区域房地产项目陆陆续开工，供供给增大，房房地产市场启启动在即，商商铺需求量较较大4•3市场需求分析住宅需求：a、客户---以周周边村镇富裕裕阶层、油田田管理阶层、本本地企业管理理层、招商引引进开发区企企业管理层、市市政府公务员员、事业单位位管理层等白白领阶层b、置业驱动因素----移居置置业、居住环环境、价格、配配套设施、物物业服务。c、户型要求----以两房为主主面积80到110平方米米d、可承受价----均价在30000到3500元e、喜欢楼盘规模----中型以以上规模社区区，良好物业业服务f、小区配套----会所、运动动设施、配套套商铺商铺要求a、对外出租获得稳稳定收益的投投资着b、用于自营的个体体老板c、银行、天然气等等行业配置网网点需求五、项目发展定位位5•1项目SWOT分析析优势分析（S）地域地理优势：a、项目东临辽河，居居于河畔水乡乡中段，纯正正滨水社区b、近邻城市原生绿绿地景观c、近邻学校医院路路网发达规划设计优势：a、配套城市休闲公公园b、产品定位合适，客客户定位准确确c、户型方正，南北北通透d、面积适中，市场场易接受劣势分析（w）a、开发商品牌待竖竖立b、市政设施待完善善c、开发区人气不忘忘e、预售易造成买家家观望心理市场威胁（T）a、楼市推出量大，市市场选择多b、竞争对手强c、市场有准现房销销售e、对手项目素质较较高，有自己己特点市场机会（O）a、户型面积优势：：项目户型面面积适中，户户型多样性，有有利于迅速占占领市场b、户型设计独特：：专为白领阶阶层设计的精精致户型，有有利于发掘新新客户5•２发展战略项目发展总战略----差异化化产品，泛客客户定位战略1---最大大限度利用滨滨水优势，以以项目成熟环环境打造本地地顶级纯正滨滨水社区战略２---走差差异化竞争，发发挥住宅产品品线建筑质量量优势，提高高素质及提高高性价比战略3---分期期滚动开发，做做好销控规划划并实施战略4---城市市白领的泛定定位5•3形象定位项目形象定位----白领房子子恒瑶造将项目的优势挖掘掘，结合项目目的地理位置置，目标客户户，楼盘规模模，配套设施施等素质因素素，对项目进进行度身订做做的宣传定位位5•4产品定位根据市场分享和项项目发展战略略，本项目以以城市白领房房子为主要的的单一性开发发，并在商业业街规划双层层商铺5•5户型定位结合市场分析及规规划布局，建建筑面积确定定为住宅800﹣110２房，洋洋房260－540平方米米3层滨水楼1220﹣170平方米米商业1500-290平平方米2层5•6客户定位根据本项目定位及及形象主题定定位，本项目目的目标客户户定位将除了了享有同段景景观的竞争对对手的目标客客户外，还将将吸引本项目目形象定位的的更高素质的的买家a、整体目标客户定定位辽滨企业、事业单单位管理人员员，知识分子子，高级白领领60%辽河油田白领阶层层15%周边城市富裕阶层层10%投资买家10%由于本项目地段优优势明显，小小区品质高级级，将给投资资者带来十分分可观的回报报5•7价格定位a、根据市场比较和和消费者承受受度的分析，建建议高层团购价33000元高层销售价35000元多层销售价36000元洋房销售价60000元河景房4000元元商铺7000元b、策略调价从策略上分析，采采用以下策略略有利于销售售销售前期尽量采用用低开高走，以以团购住宅方方式引爆住宅宅达到开盘火火爆效果，以以尽快回笼资资金以达到以以下循环回笼资金---投投入建设----促进中期期销售，为以以后销售提高高价格及销售售率打下基础础在销售中后期，根根据销售情况况逐步开始提提价，幅度2200元六、营销策略6•1阶段策略入市推广策略：a、蓄客期：从项目目开始，组建建销售团队，采采用适当推广广宣传，打到到蓄客目标蓄蓄客期为3个月b、首推时机的选择择项目开始尽快落实实开工计划，打打桩完成时进进入项目内部部认购期1个月，公开开发售期为，销销售许可证办办完，施工进进度完成３层层以上，团购购落实c、首推货量的选择择针对本项目的实际际情况，应采采用低价入市市，选择高层层进行团购。并并且选择多层层，商铺为首首推，吸引买买家注意，形形成开盘旺销销势头d、首推方法在盘锦、大洼、营营口设立临时时展览场地，并并且有专用售售楼车接送在盘锦、大洼、营营口采用扫街街形式专业派派单销售顾问定点对目目标客户上门门宣讲派筹内部认购，住住宅100000元抵150000商铺1000000元抵1200000元新闻炒作，平面，电电视，电台，新新闻版，户外外全方位运作作，营造市场场热点持续期销售策略：：开盘后，首期推售售工作完成，接接下来是中期期推广，中期期销售是成交交量最大时期期，采用高密密度的广告来来维持市场形形象与热度。可可以把每个月月做为一个销销售周期，每每个月周期主主打一种产品品。采用先易易后难方式，售售价分阶段提提高产生升值值效应，提示示买家越早买买越划算，促促进成交。根根据市场反映映灵活交叉使使用各种手段段，