写字楼发展策略

xx项目写字楼发展策略研究一成都纯甲级写字楼销售分析1.1现有写字楼销售情况专业顶级写字楼租售情况良好纯甲级写字楼销售周期：楼盘时代广场正熙国际汇日•央扩国际广场威斯顿联邦销售周期2年近1年2年2年销售率90％80％－90％100％100％其中，需要说明的是，时代广场在封顶时，由于以写字楼的40％作为施工款抵押给施工方，时代广场开发商只拥有其中的60％；央扩国际广场2004年年底封顶，完成销售35%，但是其中包括了各种抵押而发生的产权变更。据力宝大厦售楼人员所讲，2006年9月10日开盘，目前销售了约2亿元，为华夏银行整层购买，均价在9000元/平米左右，面积10000平米左右，零散客户较少。通过对成都纯甲级写字楼的配置、售价、租金以及其销售周期的对比，纯甲级写字楼以高档的配置、优越的区域优势，其销售情况一般比较良好，销售周期在2年左右。报建方式的不同影响写字楼的销售1栋（以住宅报建）销售5.16％，2栋（以住宅报建的精装小户型）销售进度在41.54％左右以下为成都纯甲级写字楼配置表，供参考：正熙国际时代广场威斯顿联邦1.地点成都春熙商圈红星路三段1200号成都市总府路2号号（与红星路路交汇处）成都市人民南路与与友谊路交汇汇处2.电梯数主楼4部瑞士迅达；裙楼2部瑞士迅达；自动扶梯10部。12部德国蒂森客梯，2部货梯。A座8部客梯，B座4部客梯。，配置电梯空调及及液晶多媒体体等先进设备备7部法国奥的斯OTTIS3.电梯速度2.5米/秒（主主楼）0.5米/秒（裙裙楼）客梯运行速度为11.75m//s及2.5m/s，货梯为1mm/s客梯2.5m/ss；消防梯1.75mm/s4.停车位180个（地下车车位）400个200个5.中央空调塔楼采用冷暖两用用美国知名品品牌约克风冷冷热泵4台，裙楼采采用美国知名名品牌约克螺螺杆主机2台制冷，广广州豪伟燃气气热水器2台制热采用1000台世界名名牌水源热泵泵空调机组作作为大厦的冷冷、热源，保保证大厦舒适适的环境温度度（网络数据据）3台“特灵”三级压缩离心式冷冷水机组（每每台制冷量为为1916kkw），2台热水锅炉炉（每台125万大卡）6.玻璃墓墙材料耀华皮尔金顿LOOW-E玻璃幕墙（中中空、节能、低低辐射）LOW-E玻璃幕幕墙单层防辐射外墙玻玻璃7.硬件配套7.1智能化设施塔楼内每户都预留留门禁系统管管线；停车场场设有自动收收费管理系统统及济南天辰辰全自动立体体停车系统。5A智能化系统：：BAS楼宇自动化化系统，通信信自动化系统统CAS，办公自动动化系统OAS，消防自动动化系统FAS，SAS安防自动化化系统智能化楼宇管理系系统-德国西门子子控制系统（s600型），监控控和维持大厦厦冷暖空调、通通风、消防、保保安系统以及及广播系统的的可靠运行。7.2消防设施自动喷淋系统、消消火栓系统、火火灾自动报警警系统、应急急照明、安全全疏散系统、消消防广播安抚抚系统和直拔拔消防电话系系统自动喷淋系统、自自动报警系统统、应急照明明和安全疏散散系统自动喷淋系统消火火栓系统、火火灾自动报警警系统、灭火火器烟感系统、应急灯灯、安全出口口指7.3通讯设施网通宽带，预留网网通、电信的的电话接口，写写字楼为2-4个点位/户；水平布线采用美国国AVATA六类线，10000M宽带带平台；微蜂蜂窝数字覆盖盖系统，使大大厦内移动通通信信号无屏屏蔽覆盖。多多媒体演播会会议系统；视视频会议系统统；无线上网网系统；有线线电视系统；；办公自动化化系统数据通讯网络采用用全系列AVAYA系统（楼宇宇网络为用户户提前设计了了部门网络、楼楼层网络，并并配置了10000M网络络设备和专业业级的服务器器）。核心交交换机：AVAYAA580系列，光纤纤与服务器联联接楼层交换换机：AVAYAA133GG2系列，光纤纤与核心交换换机联接。专专业服务器：：UNIX系统采用SUNEE250系列，NT系统采用HPLHH4100系列；通讯讯设备完全支支持ADSL、ISDN、DDN、E1及宽带接入入（已开通DDN100M）7.4会议设施多功能会议中心大厦22层设置大、中、小小型不同规模模的会议系统统，全数码会会议大厅，具具有4+1同声传译、投投影显示、视视频系统等国国际会议功能能1800平米的全全数码会议中中心，全部采采用Philiips设备：包含含会议扩声、会会议发言、同同声传译、大大屏幕投影机机、电视摄像像等功能。威威斯顿联邦大大厦6F贵宾厅面面积71平米，装饰饰豪华典雅，适适合接待特别别的VIP客人7.5其他配套设施强电：采用两台22000KVVA干式变压器器，备用800kw进口柴油发发电机一台用用电为双回路路供电，设自自动切换；入入户线径166m㎡，3-5个回路动力采用三相五线线制电压为380V、50Hz，照明采用用单相三线制制220V、50Hz100W/㎡;11台1000kkw进口发电机机组；“一卡通”系统，采采用非接触式式感应卡，全全面实现大厦厦内部的门禁禁区、停车场场、消费管理理冠城广场城市之心开行国际1.地点顺城大街308号号成都市人民南路一一段86号人民南路三段三号号（人民南路路与府南河交交汇处）2.电梯数主楼8部美国DOVER，裙楼楼自动扶梯8部，客、货梯梯各2部；6部日本三菱客梯1部货梯7部瑞士进口迅达电电梯3.电梯速度电梯自动群控速度度从1.755m/秒至3.5mm/秒；2.5米/秒3米/秒4.停车位500个180个（地下）400个5.中央空调大厦总制冷量32200冷吨,主楼使用美美国物灵、麦麦克威尔世界界冷冻机组6台,原装中央自自动化空调系系统由清华同同方公司设计计承建,20层设3台英国威曼曼热水锅炉(600万大卡)美国特灵中央空调调，三级压缩缩离心式机组组，新风循环环系统采用水循环四管式式UCOS商务办公中中央空调，可可单机开停、自自主计费6.玻璃墓墙材料美国进口蓝绿镀膜膜玻璃银灰色中空热反射射镀膜玻璃幕幕墙LOW－E中空镀镀膜玻璃7.硬件配套7.1智能化设施3A超智能管理系系统。即：楼楼宇自动控制制系统(BA)，通讯自动动化智能系统统(CA)，办公自动动化管理系统统(OA)，共设有3500个信息点，实实现对语音和和数字的信息息传递，写字字间预留计算算机局域网布布线，每10～15平方米布三三类点（10米）、五类点点（100米）各一个，主主干线五类点点采用光纤电电缆，三类点点为普通通信信电缆设置六类信息点22000多个，全部部采用标准机机柜式、模块块化结构，主主干采用室内内6芯多模光纤纤，水平子系系统全部为POWERRCAT6六类产品，每每层设置一个个配线间且采采用六类24口快接式模模块配线架。并并为宽带网络络系统留有充充足接口5A级标准：楼宇宇设备自动化化、通讯自动动化、办公自自动化、消防防自动化、安安全防范自动动化等系统7.2消防设施火灾报警按一类消消防设计，公公共场所及重重要办公点设设保安监控系系统。采用普普消加自动喷喷淋,喷头6600个,小于3.6mm一个,消火栓304个,设有700平米消防水水池,冷却塔6台消防系统：在消防防控制中心有有全进口消防防报警控制设设备，内含消消防联动控制制台和CRT图形终端，对对各层内火灾灾状况进行密密切监视与动动态报警。各各层配备有自自动喷淋装置置和智能（带带CPU）烟温感探探测器。消防自动化系统火灾报警自自动系统，自自动喷淋系统统，防排烟系系统，消防广广播和电话系系统，应急照照明系统7.3通讯设施电话基本保证每个个单元有2门IDD，交换机容容量2000门，共用天天线采用多波波速接收天线线，可接收全全球卫星电视视。采用进口口设备，具有有庞大住处网网络；敷设数数千对电话直直拔线，采用用美国LUCENNT公司综合布布线，每层楼楼提供75部电话光纤和进口六类线线缆，以宽带带数字网为基基础，与市电电信局大容量量模块局相连连。2300个数据信息息点，1500个语音信息息点，按5平米一点设设置。800-11000兆数据带宽宽。100兆语音带宽宽VSAT卫星通信信子系统、无无线上网、VPN虚拟专用网网、远程视频频会议系统7.4会议设施多功能国际化视频频会议中心，五五星级酒店装装修标准，设设有远程视频频会议系统，4+1同声传译系系统1.2未来两年写字楼市场预测当前供应、供给量将不断加大，市场竞争将会更加激烈，未来两年，由于各大烂尾楼的复苏，成都办公物业市场竞争将再次加剧未来几年，成都办公物业供应主要集中在东大街、城南地区以及人民南路延线。成都烂尾楼项目多达66处（其中写字楼27处），建筑总面积近百万平米，目前62处烂尾楼项目都已复工（预计2007年成都市烂尾楼将全部“复活”），成都是全国第一个为烂尾楼制定相关法规的城市，随着政府加大烂尾楼整治力度，2006年起，由烂尾楼改造上市的项目将占据办公物业新增市场中的较大一部分。已经在市场上公开亮相或开盘的项目有力宝大厦、达义•罗浮广场、东方广场等项目，随着今年世纪城办公物业部分、国航大厦、航天科技大厦、财富中心、香格里拉大酒店以及九龙仓项目等的启动，成都市办公物业的供应将有着较大幅度的上涨。因此预计两三年内，成都办公物业供应量将继续上涨。在2005年发生大批量办公用房上市，新增加办公用房45.31万平米，同比增长83.41％。每年办公用房供应增长速度很快。鉴于此，可基本判断成都办公物业的供给量将不断加大，市场竞争将会更加激烈，未来两年，由于各大烂尾楼的复苏，成都办公物业市场竞争将再次加剧。此外，办公物业的投资风险（供给量大、投资大、开发经验要求高等）也是值得开发机构高度警醒的。整体情况销售需求逐年上升，高档、中高档办公物业需求旺盛，低档办公室物业需求减弱从现有甲级写字楼，冠城广场、川信大厦、联邦威斯顿大厦等以100元/平米左右的租金，15元/平米左右的物业费都能达到98％以上的入住率来看，在结合在锦江宾馆、岷山饭店、假日酒店等高档酒店为数可观的高端企业客户长期入住的情况来看，成都高档办公物业供应小于需求，因此预计未来档办公物业需求旺盛，基本形成“租金越高越好出租”的现象；中高档办公物业供应量大，需求也很旺盛，基本入住率达到80％以上；只是中低档及低档次办公物业由于其配套严重不足而导致入住率很低。项目区域将成为新的CBD核心区域项目所在区域拥有的独特条件：人民南路及延线作为向南的主要干道交通条件优越；连接了市中心CBD和新城南的交通枢纽，顺应整个城南商务区逐渐形成的大势，新城南将成为各类商务公司办公选址的首选之地。加之新城南区域具备完善的市政配套与通信条件，具备现代商务活动的必备素质。将集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，对高品质商务办公、酒店、公寓等配套设施的需求量会大大增加，由此产生的楼宇经济，是都市化发展水平所致的一种必然。随着成都市政府南迁，致使成都商务办公南移，整个城南的发展步伐将进一步加快，天府大道向新城南外延和扩张，将成为今后城市新结构下的主要商务带，拥有数十万白领的市场需求，但是面对这样的市场需求，能够真正意义上展示公司形象的办公地点还并不多，还有为数不少的公司一直是电梯公寓与办公地混用，这对中小企业的发展不利，因此新城南商务区急需高品质写字楼，这对于提升整个城南的商务形象是至关重要的，市场需求催生出的高品质的办公物业，必然会获得成长型企业的坚强支持。区域内写字楼分布情况：由图中城南写字楼的分部看，成都的主城区的发展，除了以圆型向外扩展外，更重要的特征就是以南延线的发展为代表，城市呈带状发展。城市的重心是在向南移。未来城市的中心，将是人南路沿线，至南延线新市政中心区域。而如今城市中心的CBD规划区，则存在着被边缘化的危险。小结：（1）成都写字楼高端物业的销售情况良好，专业顶级写字楼的需求较大，其市场前景比较乐观。（2）项目优越的城市位置决定了本项目的高端物业发展方向。项目虽然地处城南，但是随着城市副中心建设的不断推进，政府南迁、新会展的投入使用和便捷的交通，本项目所属区域为成都未来真正的CBD核心区域。（3）城南CBD区域内高档办公物业众多，高级酒店、会所配套齐全，与以住宅报建的写字楼相比，优势明显。二xx项目写字楼发展方案开发写字楼资金沉淀比较大，而且建设周期一般2年以上，封顶的时间在1年左右，投入资金较大，具有一定的风险。目前开发商面临的问题在于写字楼项目是否与住宅项目的地基同时开挖，主要是在考虑开发写字楼的风险问题，现就两种方案的利与弊对比分析。2.1与住宅同时开始开挖若写字楼项目与住宅项目同时开挖地基，存在着正面与负面影响，可以说机会与风险并存。利：1）如果现在和住宅项目同时开挖地基，便于规划地下室的分布。2）两项目同时挖，可以节约基础建设的成本。弊：1）由于开发商的资金和现金流问题，如果不能适当的解决，对以后写字楼的封顶以及能否按时竣工交房，存在着资金风险。2）如果今后写字楼转做住宅，同时开挖，事先已经做好的基础，将增加基础施工难度。在成都房管中心处了解到写字楼项目虽然在正负零基建完成以后，可以预售，但是根据银行的贷款规定，必须到交房以后，至少在封顶之后，方可按竭贷款购买。此项规定对写字楼预售资金回收有很大的影响。本项目写字楼总建筑面积47000多平米，若按照成都同档次写字楼的投入标准，本项目初步预计总投资为2.5亿元，封顶之前要投入50％的资金，有1.25亿元的现金流出，其中取得地块的成本为6000万，如果可以预售30％，每平米8000元，可以回收资金1.1亿，这样，在主体封顶前，能保证项目的顺利运转。因此，能否在主体封顶前完成30％的销售，是决定写字楼开发成功的关键，也是判断是