2022年行业分析广州房地产投资增速回落房价趋稳

广州房地产投资增速回落房价趋稳与往年黄金周各大房地产商不惜大打价格战、推出各种“折、奖、送”吸引买家相比，今年国庆黄金周一改常态，竟然消失“无折扣销售”的楼盘。不仅如此，楼价比“五一”时又有上升。

多种因素令楼价飙升

省统计局的统计数字也表明，今年以来，广东销售商品房整体价格快速提升，上半年平均价格为每平方米3785元，同比增加449.65元，增长13.4％；其中商品住宅价格每平方米3568.78元，增长14.4％。

今年以来全国房价的普遍上涨已引起中央高度重视，在8月初央行公布的其次季度货币政策执行报告中，首次提出“必需高度关注房地产价格”。仅在月余之后，建设部的房价上涨预警再次引起了舆论的高度关注。预警指出：“今年前8个月，全国房价同比增长13.5％，房价上涨过快的问题仍需引起高度重视。”央行的报告指出，房地产贷款、投资总额的增幅都消失回落，而与供应缩小对应的变化必定是此类产品的价格上扬。

对于今年以来广东房价的上涨之势，省房协会长陈之泉分析，今年楼价飙升的缘由，客观因素是建材上涨和相关宏观调控政策的实施；人为因素是个别进展商利用政策和市场信息不对称进行炒作，造成供不应求的假象；个别媒体过分渲染，合力“唱涨”楼市；开发商联手搞“价格联盟”，不减不送等等。

陈之泉表示，广州楼价在经受了连续6年的下调后，适当、稳定的增长是可以理解的，但过快过猛非正常上涨就值得关注。

市场调整促房价增速回稳

事实上，从广州的市场看，尽管有的开发商高调提出房价还要连续涨，广州市国土房管局8月份的销售信息却表明，从今年1月起连续7个月飙升的广州市区楼价在8月份最终回稳，并稍微下调38元／平方米。数据显示，今年8月广州市原八区商品房成交33.82亿元，成交面积57.86万平方米，商品房成交均价5845元／平方米。这与7月广州市商品房成交均价5883元／平方米相比，略有回落，也是今年以来首次消失环比(本月与上一个月相比)价格回落的月份。

这一走势正符合不少业内人士早前关于广州楼价将在下半年逐步回稳的猜测，表明广州楼市正逐步成熟，楼价主要依据市场供求确定，而不是盲目地被炒高。有业内人士呼吁，在第四季度的楼市销售旺季中，市民应依据实际需要购房，而不应盲目追涨。

针对此轮房价上涨的一些非正常因素，专家分析，很大程度上是由于信息的不透亮     、不对称而导致购房人心理预期产生偏差。在担忧土地“断档”导致房价暴涨，可怕银行实行严审贷款、还款压力加剧的状况下，不少准购房人加入了此轮购房风潮，客观上导致了需求的集中放量，进而推动了房价。

而事实上，从广东房地产供求现状看，施工面积和新开工面积的持续增长，预示着后市广东商品房供应量仍将持续增加。今年上半年广东商品房销售均价大幅涨升，与广东全省商品房竣工面积大幅削减不无关系。数据显示，今年1月－6月广东全省商品房竣工面积仅为1231.427万平方米，较去年同期的1424.04万平方米大幅削减了13.5％。“物以稀为贵”，竣工面积的大幅削减，为今年广东楼价的上涨起到了“助推”作用。

不过，从目前市况看，今年上半年广东商品房竣工面积的削减只是“临时性”现象。数据显示，今年上半年广东商品房新开工面积达到2303.248万平方米，同比上升了5.2％；而商品房的施工面积总量更是极为惊人，今年上半年达到了创纪录的10304.43万平方米，与去年同期相比增加了6.7％。

施工面积和新开工面积的持续增长，预示着后市广东商品房供应量仍将持续增加。巨大的新开工面积尤其是高达上亿平方米的施工面积，使广东市场供应压力仍比较大，这些都将使将来广东楼价的增速逐步回稳。

事实上，广东房价在首季大幅增长之后，其次季增速业已开头放缓。统计数据显示，今年首季，广东商品房平均价格同比上涨了15.4％，而上半年同比涨幅仅为13.4％。这说明其次季度广东房价增速已开头“回落”，市场供求导向作用非常明显。

前八月投资增速为沿海最低

从房地产投资与房价平稳上涨之势看，广东房地产业较全国先行一步进入调整期。2022年底至2022年初，在全国房地产开发投资一片“热”声中，广东房地产的投资增速开头回落，并在低位运行。与全国两位数的高增速相比，2022年以来广东每月增速基本要落后全国20个百分点左右。今年1月－8月，广东房地产开发投资仅增长8％，在全国沿海各省份中增速几乎是最低的。

广东房地产投资的进展与全国其它地区相比，仍连续着健康进展态势，处于成熟、理性、健康的进展阶段。有关人士分析，国家出台的一系列银行贷款收紧和限制房地产开发增长的政策将不会对广东房地产开发投资增长产生拐点作用。

不过，在广东房地产市场总体保持平稳进展态势当中，有一个趋向值得关注，就是空置结构渐趋恶化。空置始终是广东房地产的老问题，尤其是早年开发的那些结构陈旧、不适销对路的楼盘。至今年6月底，广东省房地产空置总量2215万平方米，在高位徘徊。上半年有0.1％的微升，结构有进一步恶化趋势：其中商业用房同比升25.5％，投资上升50％；合理空置即一年内的待销面积下降25.7％，不合理空置包括滞销和积压面积同比上升24.2％，滞销面积占空置总量35％，滞销、积压占64％，而去年同期合理空置和不合理空置这个比例是48％和52％。不合理空置比例在首