上海2016年上半年房地产估价师制度与政策贷款支持保障性住房建设试点模拟试题

上海201年6上半年房地产估价师制度与政策：贷款支持保障性住房建设试点模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、不属于影响房地产价格的经济因素是。A：经济发展状况B：居民收入水平C：物价D：长期趋势E：工业用地的监测点评估价格2、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为．【2004年考题】A：宅基地所有权8：空间利用权C：地役权D：建筑物相邻关系E：工业用地的监测点评估价格3、某城市居民人均收入自2006年3月1日~2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。（过时）A：0.36B：1.22C：2.78D：3.25E：工业用地的监测点评估价格4、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。A.购买价格B.容积率及有关设计参数C.空置率D.运营费用5、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是__。A.投资价值B.谨慎价值C快速变现值D.市场价值6、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是__。A.满足购买者使用要求B.购买者支付能力C物业预期收益D.物业用途7、住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由决定。A：房地产开发单位B：业主大会C：业主委员会D：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门E：执行层的组织协调8、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为一元/m2。A．3214B．3347C．3367D．34589、某建筑物建筑面积为4000m2,经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2,有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为一万元。A．523.45B．593.75C．643.75D．100010、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。A．536B．549C．557D．81611、房地产开发企业税后利润应首先用于__。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红12、对于下列房地产，不宜采用假设开发法的是__。A.在建工程B.停建工程C.可改变用途的旧房D.荒地13、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。A.等于报酬率B.大于报酬率C.小于报酬率D.无法知道14、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。A．436000B．436500C．436562D．43668515、市民王某在市区有一经营房屋按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是__元/年。A．100B．480C．540D．100016、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。A.城市房地产行政主管部门B.城市房屋拆迁管理部门C.城市规划行政主管部门D.城市建设行政主管部门17、假设某类住宅的价格从3000元/面下降到2800元/近，需求从900套上升到1000套。则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工业用地的监测点评估价格18、下列不属于房地产结合物的是__。A.管理人B.实物C.权益D.区位19、在成本法、假设开发法中不计息的项目有__。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费20、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。A：待开发房地产价值B：管理费用C：销售税费D：购买待开发房地产应负担的税费E：工业用地的监测点评估价格21、__不属于对外交通用地。A.管道运输B.港口C.企业内铁路D.机场22、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法23、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。A：操作风险B：信用风险C：市场风险口：法律风险。E：借款合同24、土地增值税以为计税依据。人：纳税人继承房地产所取得的土地增值额8：纳税人出租房地产所取得的土地增值额C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额口：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额E：执行层的组织协调25、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是万元。（2006年房地产经纪人试题）A：16.8〜21.6B：21.6〜24C：24D：100E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的。A：装饰装修改造B：通货膨胀C：需求增加导致稀缺性增加D：改进物业管理E：周围环境改善2、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。A：0.5B：1.0C：1.5D：2.0E：3.03、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。A.特殊B.另类C.吉芬D.个性4、下列属于平均指标的是。A：算术平均数B：调和平均数C：中位数D：众数E：标准差5、下列房地产中，不得抵押的有。（2008年试题）A：集体所有的土地使用权B：村办企业厂房C：列入城市房屋拆迁范围的房屋D：宅基地E：已经设定抵押权的房地产6、下列关于登记簿的表述，正确的是。A：登记簿是不动产物权的法律根据B：不动产登记簿是物权归属和内容的根据C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力D：除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准E：根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的规定，国务院印发了《房屋登记簿管理试行办法》7、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。A.25B.35C.40D.458、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2,该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。A.5.00%B.5.25%C.5.42%D.5.75%9、《建设用地规划许可证》主要规定了（）。A.用地性质B.位置C.面积D.界限E.建筑容积率10、商品零售物价的变动直接影响到。A：城乡居民的生活支出和国家的财政收入B：居民购买力和市场供需的平衡C：消费与积累的比例关系D：企业的生产和效益状况E：商业流通领域的整体状况11、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择的方案。A：资金来源可靠B：审核程序复杂C：资金结构合理D：融资成本较低E：融资风险较小12、人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和__住宅等概念应运而生。A.酒店式B.期贷式C.季节性D.概念型13、住宅共用部位、共用设施设备维修资金闲置时，可用于__。A.购买股票B.购买国债C.投资房地产D.投资期货E.法律、法规规定的有关范围14、国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是之日。A：房屋征收决定作出B：房屋征收决定公告C：房屋征收补偿协议签订D：房屋征收实施E：执行层的组织协调15、下列闲置土地的处置方式，正确的有。A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地C：改变土地用途，办理有关手续后继续开发D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书16、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为__%。A．6B．6.9C．8.8D．917、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示。(2008年试题）A：资产增加，所有者权益增加B：资产减少，所有者权益减少C：资产增加，所有者权益减少D：资产减少，所有者权益增加E：执行层的组织协调18、运用平均增减量法进行估价的条件是__。A.房地产价格时间序列逐期升高或下降B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近19、下列关于电梯，表述正确的是。A：高层建筑应设消防电梯B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室内地面的高度在10m以上的，均应设置电梯C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成20、以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是__。A.建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束B.建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束C.建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束D.建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束E.建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩于期限结束21、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。A：大型商场B：旅游设施C：部队营房D：高速公路E：高尔夫球场22、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按