XX年呼和浩特房地产市场调研报告

呼和浩特2011年市场调研报告2011年6月15日报告目录第一篇

宏观市场第三篇商务市场第二篇商业市场城市基本概况呼和浩特是内蒙古自治区的政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，是自治区最发达的城市之一呼和浩特：内蒙古自治区的首府和全区政治、经济、文化、科技、教育、金融的中心，内蒙古第二大工业城市，是自治区最发达的城市之一。与松原、包头、鄂尔多斯一起被称为“中国北方经济增长四小龙”。城市基本概况——地理位置呼和浩特市地理位置优越，位于内蒙古自治区中部，城区东距首都北京440公里，北距内陆开放口岸二连浩特490公里，西至包头150公里，距准格尔大型能源基地100多公里，西南距鄂尔多斯天然气田300公里。呼和浩特是内蒙古自治区的首府，也是内蒙古政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。全市总面积17224平方公里，总人口260.6万人，市区人口167万。呼和浩特地理位置得天独厚，区位优势明显，有“北京后花园”之称440km150km城市基本概况——交通条件呼和浩特是国家45个公路主枢纽城市之一，交通发达。公路：市域内有公路94条，其中国道3条，省道5条。其中，京呼高速公路使距北京的时间缩短为4.5小时；铁路：主要有京兰铁路、京包铁路，通往大西北以及部分国内城市，开通了途径俄罗斯、波兰、德国等六国的呼和浩特至法兰克福的集装箱专列；航空：通往国内主要城市航线50余条，有通往乌兰巴托和俄罗斯的国际航线两条，另外还开通了呼和浩特-香港、呼和浩特-上海-东京等不定期包机航线。呼和浩特城市公路、铁路、航空相结合的立体化交通体系已经形成。城市基本概况——历史人文呼和浩特历史、民族文化气息浓厚，为房地产提供了很多可以挖掘的文化主题机会呼和浩特是以蒙古族为主体，汉族为多数，36个民族共同聚居的城市，也是一座拥有400年历史的具有浓郁民族特色的塞外历史文化名城。呼和浩特有2300多年的建城历史。北倚阴山，南挽黄河，怀抱土默川，北方各民族繁衍生息，创造了集典型的游牧文化与农耕文化于一体的特色文化，加上现代文明的影响，文化历史遗迹体现了北方民族特有的朴实、豪放、大气的特征。比较有特色的旅游景点有大窑文化遗址、哈素海、大召寺、昭君墓、清真大寺等；重要的民俗节庆有乌兰牧骑艺术节、草原旅游节、昭君文化节等。城市基本概况——自然资源呼和浩特自然资源丰富，为城市经济发展提供了良好的基础呼市大青山蕴藏着丰富的矿产资源，现已探明的有20多种，矿产地85处，其中大型4处，中型3处，小型15处，矿点矿化点63处。矿产规模以矿点及矿化点居多，工业矿床较少。除少数矿产地外，大多数矿产地开发利用较低。普通金属矿产主要有铁、铜、铅、锌等为主，非金属矿产中大理石、花岗岩、石墨及拂石矿为优势品种。城市基本概况——产业发展呼和浩特产业基础雄厚，经济发展具备很强的产业支撑。呼和浩特是一个门类比较齐全的综合性工业城市。除传统的民族用品工业、轻纺工业外，制糖、卷烟、乳品、医药、化工、冶金、电力、建筑材料等工业都已形成较大规模。涌现出了仕奇集团、伊利乳业、蒙牛乳业、呼和浩特市卷烟厂、亚华水泥厂、三联化工厂等大型企业。近年来，呼和浩特借助得天独厚的自然条件，乳业发展迅速，已成为闻名遐迩的"乳都"。宏观经济分析——GDP呼和浩特经济总量居西部领先地位,经济保持健康、协调发展，城市财富等级不断上涨。GDP排名城市名称GDP(亿元）1鄂尔多斯市25802包头市24003呼和浩特市18654通辽市11005赤峰市10706呼伦贝尔市9127巴彦淖尔市6008锡林郭勒盟591.259乌兰察布市55010乌海市3892010年内蒙古各城市GDP排名近年来，呼和浩特经济呈现稳定增长，2010年GDP达到1865亿元，增速达到13.3%。GDP在内蒙古自治区内排名第3，在西部省会城市中排名靠前。宏观经济分析——产业结构呼市产业发展平稳健康，政府公共职能三产和资源密集型二产突出，二、三产迅速增长，财富人均数量在呼市不断增加呼市支柱产业乳业集群蒙牛，伊利两大著名品牌，很强的市场竞争力强，区域资源优势明显；预计2007年乳业年产值将达400亿，成为国内最大乳业基地电力集群呼和浩特2007年电力总装机容量将达1000万千瓦；知名的有：北方电力和林电厂、华润清河水电厂、赛罕区白塔电厂生物制药国家大力扶持的高科技产业，呼市制药原材料丰富，相当多企业已经进入，比如大唐药业、石药集团、华蒙金河、元和制药等电子信息与北京的交通优势，是电子信息产业向呼和浩特转移提供了条件。著名企业如TCL集团。冶金化工充足的电力以及矿产资源，吸引了一批冶金化工产业的进入，如唐山勇峰集团，中铝集团、三联化工等。呼和浩特产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主导。2010年第三产业的经济贡献达59.8%2010年以金融行业为代表的服务业增加值年均增长15%，形成与首府地位相适应的现代产业体系。

三产从业人员以教育和公共管理为主宏观观经经济济分分析析———固固定定资资产产投投资资2006年年以以来来，，呼呼和和浩浩特特全全社社会会固固定定资资产产投投资资呈呈现现出出““高高速速增增长长－－低低速速增增长长－－反反弹弹增增长长””的的运运行行态态势势。。2009年年呼呼市市彻彻底底摆摆脱脱了了金金融融危危机机的的影影响响，，固固定定投投资资总总额额达达到到800.8亿亿元元，，比比上上年年增增长长25.03％％。。呼和和浩浩特特固固定定资资产产投投资资增增速速不不稳稳，，一一方方面面说说明明了了与与宏宏观观经经济济发发展展的的相相关关度度较较强强，，另另一一方方面面反反映映了了呼呼市市经经济济较较大大的的抗抗风风险险能能力力。。宏观观经经济济分分析析———城城市市化化率率2010年年呼呼和和浩浩特特市市城城镇镇化化率率达达到到61.4%，，处处于于城城市市高高速速发发展展期期，，未未来来城城市市功功能能将将进进一一步步完完善善，，房房地地产产市市场场进进入入高高速速增增长长期期城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段世界城市化进程阶段性规律图全国平均46.6%2010年年呼呼和和浩浩特特市市城城镇镇化化率率达达到到61.4%，步步入入城城市市高高速速发发展展期期，，城城市市建建设设重重点点应应向向完完善善城城市市功功能能和和提提高高城城市市化化水水平平转转变变，，向向更更加加注注重重提提高高管管理理和和服服务务水水平平转转变变，，着着力力提提升升城城市市发发展展质质量量，，加加快快建建设设安安全全、、高高效效、、完完善善的的现现代代基基础础设设施施体体系系，，进进一一步步提提升升城城市市发发展展的的保保障障能能力力。。发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移呼市城市市化率61.4%宏观经济济分析——社会会消费品品零售总总额06年以以来，呼呼和浩特特市居民民社会消消费品零零售总额额高速增增长，及及人均消消费支出出保持高高速增长长，整体体消费实实力较强强2006年以来来呼市社社会消费费品零售售总额保保持旺盛盛的增长长势头，，年均增增长率达达到18%。2011年商业业市场总总体保持持平稳增增长，预预计全年年增速不不低于15%，，社会消消费品零零售总额额将达到到900亿元。。零售业绝绝对主导导，2010年年1-10月零零售业消消费总额额占比71%城镇及农农民人均均消费支支出超过过全国平平均水平平，高于于西北其其他省会会，具备备一定的的消费实实力。宏观经济济分析——人均均可支配配收入居民人均均可支配配收入稳稳定增长长，居民民具有较较强的消消费能力力，为房房地产行行业发展展提供有有力支撑撑领先邻近近的省会会城市：：与西北省省会城市市相比,呼和浩浩特市人人均可支支配收入入处于领领先水平平。在内蒙古古自治区区内，在在呼和浩浩特、包包头与鄂鄂尔多斯斯所组成成的“金三角角”中处处于末位位。呼市人均均可支配配收入呈呈持续上上升趋势势，2010年年达到25147元，，收入的的稳定增增长支撑撑居民的的消费能能力2010年，呼呼市农民民人均纯纯收入8746元，同同比增长长12.1%。。人口基基数庞大大的农民民收入快快速增长长，将有有力地促促进消费费市场的的快速发发展。城市发展展规划——城市市总体规规划依据《呼呼和浩特特市总体体规划纲纲要(2009-2020)》城市市总体规规划采取取“集中中式组团团”布局局形态，，形成““双核心心、多组组团”的的空间结结构。总总体上向向南发展展、适度度向城区区东西两两翼发展展，控制制向北发发展，远远景在大大、小黑黑河之间间预留发发展空间间，突出出城区的的行政、、商贸、、金融、、科技、、信息、、科技、、文化、、教育功功能，把把一些不不适宜的的职能向向外围组组团和城城镇扩展展。呼市总体体规划确确定了成成为“呼呼包鄂””金三角角的经济济中心地地位，京京、津、、华北一一带成为为对外经经济联系系的主要要方向。。城市发展展规划——城市市总体规规划东优:二二环以东东地区作作为城市市功能拓拓展新区区，进行行优化开开发，推推进“一一街五区区”建设设。西联:推推进金川川、金山山、裕隆隆融合发发展，打打造以装装备制造造、高新新技术产产业为主主的呼西西工业区区。南拓:工工业发展展向南拓拓展，打打造呼南南工业新新城和托托清重化化工业城城。北控:依依托大青青山打造造北部绿绿化防护护区，严严控开发发，建立立北部生生态涵养养带。中兴：完完善城市市核心区区基础设设施，全全面提升升城市功功能、品品位和特特色，使使主城区区载体功功能提档档升级，，历史文文化特色色鲜明突突出。“北控、、东优、、南拓、、西联、、中兴””，城市市发展方方向以东东为首，，伴随着着政府东东迁，东东部必将将成为新新的城市市中心东优西联南拓北控中兴城市发展展规划——城市市总体规规划依据规划划，北部部打造生生态园区区，西部部、南部部承接工工业发展展，中部部完善升升级，东东部成为为唯一的的政务、、商务、、金融办办公集中中区。呼西工业区，未来装备制造及高科技工业基地如意新区，未来政务、金融、商务办公中心呼南工业新城，未来重化工基地城市发展展规划——如意意开发区区概况如意经济济开发区区，位于于2000年7月经国国务院批批准成立立的国家家级技术术开发区区的东区区。总体体规划面面积22平方公公里，起起步区为为11平平方公里里。以东东西向的的机场路路为界，，按照不不同功能能规划为为工业区区、生活活区以及及行政、、商业、、金融、、文化综综合服务务区。如意新区区概况：：呼和浩特特经济技技术开发发区如意意工业园园区位于于市区东东部，紧紧邻二环环，总体体规划面面积为22平方方公里，由北区区和新工工业区（（南区））两个功功能区组组成；新工业区区（南区区）辖地面积积11.03平平方公里里，位于于呼市城城南209国道道26公公里处，，为以物流为为主的传传统工业业园区；北区辖地面积积10.97平平方公里里，通过过ISO14000环环境管理理体系的的认证，，目前正正在由传传统的工工业园区区向呼和和浩特总部基地地核心区区转型；截止2010年年，园区区共引进进企业750多家家，其中工工业企业业100多家，，外商投投资企业业20多多家，著著名企业业包括利乐集团团、法国国威立雅雅水务集集团、TCL集集团、创创维集团团、燕京京啤酒集集团、华华立集团团、中国国联通、、中国电电信等；如意经济济开发区区为呼市市最早的的工业园园区之一一，于2000年7月月经国务务院批准准成立的的国家级级技术开开发区，，区位优优势明显显，为呼呼市重点点打造区区域城市发发展规规划——如如意开开发区区资源源优势势两级政政府办办公新新址所所在地地，占占据东东河城城市生生态资资源，，目前前已经经成为为呼市市新的的城市市核心心片区区如意开发区如意广场150m宽的东河景观带自治区政府大楼内蒙古大剧院资源优优势：：政府资资源：：内蒙古古自治治区、、呼和和浩特特市两两级政政府。。公建设设施：：国际会会展中中心、、如意意广场场、市市政广广场、、乌兰兰恰特特大剧剧院等等。交通条条件：：紧邻火火车东东站(新客客站)和白白塔机机场(高速速10分钟钟车程程)；；城市市主干干道新新华大大街、、东二二环穿穿区而而过；；北接接京藏藏高速速公路路、110国道道；自然资资源：：东河及及沿河河90米绿绿化带带，占占据城城市最最优生生态资资源。。教育资资源：：内蒙古古大学学、内内蒙古古农业业大学学、内内蒙古古师范范大学学、内内蒙古古工业业大学学、呼呼和浩浩特大大学城城等城市发发展规规划——如如意开开发区区交通通随着自自治区区与呼呼市两两级政政府东东迁、、首府府东部部地带带成为为呼市市城市市扩张张的””东优优“发发展的的新城城市核核心区区域。。项目目所在在的如如意商商圈，，又称称东河河板块块、东东河区区域。。如意区区距改改扩建建后的的白塔塔机场场约6公里里，毗毗邻京京呼高高速、、汽车车长途途客运运中心心，新新火车车站距距项目目5公公里。。如意开开发区区交通通较为为便捷捷，西西侧紧紧邻二二环路路，距距离机机场6公里里，火火车站站5公公里，，区域域内建建成主主次干干道15条条，通通达性性良好好。白塔机机场火车站站二环路路机场路路如意开开发区区有自自治区区级高高新技技术产产业园园和国国家火火炬计计划生生物药药业基基地，，现有有各类类工商商业企企业526户，，制造造业企企业约约占35％％，外外资企企业约约占10％％。已已形成成特色色明显显的四四大支支柱产产业：：电子子及信信息产产业、、生物物医药药产业业、贵贵金属属及新新材料料产业业、精精细纺纺织产产业。。其中中，电电子信信息产产业占占据呼呼市电电子信信息产产值的的90％以以上份份额。。区内道道路交交通已已建成成主次次干道道15条，，其中中6车车道一一级公公路3条，，4车车道一一级公公路2条，，3条条公交交线路路及1条高高速路路与市市区和和机场场相通通。宏观经经济分分析——如如意开开发区区产业业状况况城市发发展规规划———如如意开开发区区区域域规划划“一街街五区区”的的规划划集合合了教教育、、物流流、办办公复复合职职能，，将成成为呼呼市品品质高高端，，配套套完善善，交交通发发达的的现代代化城城市中中心“一街街”就就是打打造呼呼市第第一街街：抓好机机场路路的改改造和和建设设，打打造成成具有有一流流水准准的景景观大大道、、迎宾宾大道道，成成为自自治区区首府府的““区门门第一一街””。“五区区”是是新区区的5个功功能区区块：：如意总总部基基地，，要逐步步将这这一区区域的的工业业企业业全部部外迁迁至工工业园园区，，按照照行政政中心心、商商务中中心、、金融融中心心和总总部基基地的的定位位来建建设。。高职园区及及周边的教教育产业区区，要在现有布布局和建设设的基础上上，按照城城市建设的的要求完善善基础设施施，发展教教育、文化化、商业服服务及相关关配套产业业，推进高高等职业教教育发展。。以内蒙古党党校新址为为中心的大大小黑河之之间的滨河河新区，要打造基础础设施完善善、功能配配套齐全、、生态环境境优美的综综合性组团团区。火车东站周周边的交通通枢纽综合合功能区，，建设集交通通、商贸、、金融、居居住等功能能为一体的的综合型、、生态型中中心商务区区，努力打打造呼和浩浩特东部门门户的标志志性形象区区域。机场周边的的空港物流流区，主要发展现现代物流产产业，同时时发展旅游游、文化和和信息服务务等产业，，努力打造造空港————城市———区域高高度融合的的新型经济济区域。总部基地———如意开开发区中的的核心区域域，未来西西部最具活活力、现代代服务业高高度聚集的的行政、商商务、金融融中心。城市发展规规划——总总部基地概概述如意总部基基地总建筑筑面积约1500万万平方米，，其中新增增建筑面积积700万万平方米，，总投资约约450亿亿元，容积积率1.5—5.0，建筑密密度25——40%，，绿地率40%总部基地规规划——两两翼三心心五轴多片片区，突出出行政中心心、商务中中心、金融融中心的功功能定位，，其中本项项目所在区区域为商务务规划区。。城市发展规规划——总总部基地规规划“两翼”———沿如意意东河将总总部基地园园区划分为为东西两翼翼。“三心”———主要要发展轴和和功能轴交交叉形成，，作为总部部基地的三三个主要功功能核心。。西侧以两两级政府为为核心形成成两心，东东侧以本项项目为中心心构成第三三心。“五轴”———核心功功能发展轴轴和四条交交通发展轴轴。五轴轴构成总部部基地的主主要交通网网，区域发发展将沿轴轴部署，本本项目紧邻邻五轴中的的三轴。“多片区””——结合合现状，规规划整合出出的多个功功能片区。。按规划共共划分23个片区，，包括住宅宅区，办公公区，商业业区，金融融区，创业业产业区，，展览区，，景观区，，军区等本项目所在在区域为商商务规划区区，是总部部基地商务务板块位置置最佳，面面积最大的的板块，因因此注定本本项目将围围绕商务主主题展开产产品规划。。城市发展规规划——总部基基地土地供供应情况项目占地面积(公顷)占比总用地1163.87100%保留现状用地611.7452.56%新规划用地526.6945.25%改造用地25.442.19%居住用地280.4125.22%公共设施用地355.2731.95%行政办公用地70.6919.90%商业金融用地21.776.13%文体娱乐用地13.333.75%科研办公用地78.7522.17%商务办公用地169.7447.78%绿化用地214.315.86%道路及其他313.8926.97%居住用地280万㎡㎡，商务务办公用地地250万万㎡，未未来区域常常住人口高高以端住宅宅为主，并并迎来大量量以白领、、中坚层为为主的流动动人口。城市发展规规划——总部基基地人口情情况总部基地未未来常住人人口约15-20万万人，办公公人口约15万人，，人口总量量约30万万人左右，，未来人口口放量较大大且多为城城市中坚力力量，消费费档次与水水平较高呼和和浩浩特特城城镇镇居居民民人人均均住住房房建建筑筑面面积积30.16平平米米呼和和浩浩特特城城镇镇居居民民人人均均商商务务办办公公面面积积100平平米米据国国家家统统计计局局呼呼和和浩浩特特调调查查队队抽抽样样调调查查资资料料显显示示，，至至2010年年年年底底，，呼呼和和浩浩特特市市城城镇镇居居民民人人均均住住房房建建筑筑面面积积已已超超30平平方方米米,其其中中人均均现现住住房房建建筑筑面面积积达达到到了了30.16平平方方米米，从从不不同同收收入入水水平平家家庭庭看看，，20%最最高高收收入入户户人人均均现现住住房房建建筑筑面面积积达达到到37.4平平方方米米，，20%最最低低收收入入户户人人均均现现住住房房建建筑筑面面积积为为23.5平平方方米米；；总部部基基地地预计计未未来来办办公公物物业业供供应应量量1500万万平平米米。常住住人人口口：：=280万万平平米米*容容积积率率2（（预预估估））/30.16平平米米/人人=19万万人人办公公人人口口：：=办办公公面面积积1500万万平平/呼呼市市人人均均办办公公面面积积100平平/人人=15万万人人如意意开开发发区区发发展展趋趋势势今天天的的新新区区从从““产产业业拉拉动动””向向功功能能复复合合的的““新新城城””转转变变，，正正在在实实现现一一个个““城城市市新新中中心心””的的华华丽丽转转身身产业业拉拉动动阶阶段段“城城市市新新区区””的的提提出出“城城市市新新中中心心””新的的区区域域定定位位提提出出，，开开始始向向““城市市新新城城”转转变变；；政府府东东迁迁利利好好，，使使得得区区域域环环境境、、配配套套设设施施等等大大幅幅改改善善；；成为为房房地地产产开开发发热热点点。。“如如意意新新区区””的的发发展展战战略略，，多多项项重重大大利利好好加加速速区区域域发发展展；；城市市功功能能更更加加复复合合、、完完善善，，体体现现““城城市市新新中中心心””价价值值。。经济济技技术术开开发发区区，，通通过过产业业拉拉动动区区域域发发展展；成成为为城城市市主主要要经经济济增增长长点点；；通过过支支柱柱产产业业的的拉拉动动，，区区域域产产业业人人口口集集聚聚，，区区域域整整体体形形象象不不佳佳，，居居住住氛氛围围与与配配套套设设施施提提升升速速度度较较慢慢。。2000——2004年年2005—2009年2009年以以后2000年：：经开区创建建总规模22平平方公里启动规模11平方公里引进企业百余余个提出“如意新新区”新概念念规划行政、教教育、商务区区域2010年：：行政中心搬搬迁2010年：：新站开通……报告目录第一篇宏宏观市场第三篇商务务市场第二篇商业业市场商业市场研判判城市商业概况况城市商圈特征征商业业态研判判成熟商业研判判潜在商业研判判城市商业概况况【商业结构】】目前呼市商商业结构中低低层次结构性性过剩，而中中高端及高端端的商业市场场较为稀缺，，城市商业发发展格局不够够均衡，商业业产品档次亟亟待升级。目前呼市人均均商业面积为为1.1平米米，与国内二二线城市1.5平米的平平均水平相比比略低，与其其它省会或大大中城市相比比有很大提升升空间，商业业结构呈现中中低层次结构构性过剩而中中高端商业市市场空白的局局面。超市专业市场百货商场商业街业态低端且结构性过剩商业以传统百货、商业街为主城市商业概况况集市沿街商业大型综合超市零售购物业态综合的一站式Mall主题MALL都市MALL郊区MALL百货商店批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，出现针对细分客户群体的主题型商业，强调以客户为导向的品牌聚集，独特的空间体验，同时在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求经济敏感因素人均GDP出现业态业态替代阶段【人均GDP与商业关系系】呼市商业业正处于从一一站式都市Mall向郊郊区MALL过渡的阶段段，城市商业业在向多极化化发展，新区区商业中心将将逐渐削弱城城市商业核心心的统领地位位。呼市人均GDP＄10000城市商业概况况【城市化水平平与商业关系系】呼市的人人均GDP水水平与城市化化率之间出现现落差，城市市化发展落后后于人口消费费素质的提升升，城市商业业发展亟待向向高端商业水水平升级。800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$消费者价格敏敏感多商品选择，，一站式购物多种消费需求求，一站式体验，，出现需求细分分个性消费文化需求25%45%85%70%95%商业处于原始状态，以集市为主人均GDP1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，出现不间断经营的市场、商店满足城市生活人均GDP2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多品类聚集、规模化的现代商业出现人均GDP4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下广义商业形态出现，多业态、综合性商业形态出现，开始出现细分人均GDP8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题化、个性化商业形态出现呼市：：2010年年人均均GDP10000US$呼市：：城市化化率70%——欧欧美及及国内内领先先城市市发展展的经经验证证明，，当城城市的的人均均GDP达达到4000美美金以以上时时，人人们单单纯购购物的的时间间会明明显缩缩短，，此时时融合合餐饮饮、休休闲、、娱乐乐与购购物的的业态态将迅迅速发发展。。商业市市场研研判城市商商业概概况城市商商圈特特征商业业业态研研判成熟商商业研研判潜在商商业研研判城市商商圈特特征———商商圈分分布情情况经过多多年发发展，，随着着人民民生活活水平平的提提高，，武安安商业业发展展迅速速较慢慢。按按照商商业分分布情情况，，主要要一下下几个个商业业集中中区：：以传统统核心心商业业集聚聚地中山路路商圈圈；以劝业业场为为核心心的鼓楼商商圈；；以新兴兴购物物广场场为主主的新华大大街商商圈；；以长乐乐宫购购物中中心为为核心心的长乐宫宫商圈圈；以批发发市场场为主主的火车站站商圈圈；以建材材家居居为主主的兴安北北路商商圈；；以华联联超市市发端端的南华联联商圈圈。武安商商业发发展趋趋势趋趋于成成熟化化，商商业格格局以以中心心路、、桥西西路、、方式式路威威核心心商圈圈为主主的““单中中心””的的方向向发展展。向向多极极化发发展趋趋势不不明显显。城市商商圈特特征———中中山西西路商商圈中山西西路是是呼市市最早早成形形、也也是最最大、、最繁繁华的的城市市中心心商业业区传传统核核心商商圈，，这一一商圈圈聚集集着呼呼市乃乃至内内蒙古古地区区的中中高档档酒店店和商商业广广场，，其中中以呼呼和浩浩特假假日酒酒店、、海亮亮广场场为代代表。。区域域内聚聚集了了海亮亮广场场、维维多利利购物物中心心、王王府井井百货货、民民族商商厦等等众多多高品品质商商业广广场，，产生生了极极强的的聚合合效应应;该商圈圈主要要客户户覆盖盖呼市市城区区、下下辖县县市、、以及及呼包包鄂区区域，，乃至至全自自治区区与北北部省省份;该商圈圈随着着海亮亮广场场二期期投入入建设设，太太古广广场即即将开开业等等，将将城市市中商商业、、办公公、居居住、、旅店店、餐餐饮、、会议议、文文娱、、交通通等生生活空空间融融合在在一起起，加加上呼呼市第第一医医院、、工人人文化化宫、、青城城公园园、新新华书书店等等的良良好公公共配配套，，形成成了一一种多多元化化、多多功能能的综综合体体，具具有强强大的的复合合效应应与辐辐射能能力。。中山路路商圈圈为呼市目目前最最大的的综合合性零零售商商业集集结地地，呼呼市的的大量量品牌牌商业业品牌牌进驻驻中山山路商商圈，，商业业体量量约有有80万平平米，，密度度较大大，行行业间间竞争争较为为激烈烈。城市商商圈特特征———中中三西西路商商圈特特征中山西西路商商圈作作为呼呼市最最为成成熟，，档次次最高高的商商圈，，目前前品牌牌化经经营较较为凸凸显，，但是是该区区域交交通拥拥堵以以及购购物环环境舒舒适度度较差差等问问题成成为该该商圈圈未来来发展展瓶颈颈问题题。据初步步统计计，主主要商商业拥拥有购购物中中心、、百货货，专专业店店（数数码、、电器器、家家居等等），，酒店店，书书店、、餐饮饮、院院线、、酒店店，加加上众众多沿沿街店店铺，，商业业总体体量（（不含含酒店店）超超过80万万平米米。该商圈圈以中中山西西路为为轴，，对中中山西西路的的交通通依赖赖性很很强。。由于于建成成时间间早，，发展展快，，大体体量商商业、、酒店店的聚聚集，，导致致近年年来中中山西西路交交通拥拥堵现现象严严重，，整体体面临临停车车位紧紧张、、交通通混乱乱问题题。同同时，，中山山西路路采用用过街街天桥桥与路路口人人行横横道的的方式式，解解决中中山西西路南南北两两侧的的商业业对流流问题题，局局部缓缓解了了车流流拥堵堵问题题，但但也影影响到到了商商场聚聚合效效应的的发挥挥。商圈可可开发发土地地较少少，未未来发发展面面临更更多的的经营营品质质与服服务水水平之之间的的竞争争。城市商商圈特特征———中中山西西路商商圈经经营列列表项目业态主力店/品牌商业规模售价/租金经营情况维多利商厦百货、超市药店、麦当劳/TATA、乾坤金店、工贸金店、波顿、路易、诗阑、梦特娇CD。50000㎡租赁6-12元/㎡/天，联营8%-22%不等+5000元进店费。目前经营在中山路段人流量最多经营最好的一家。民族商场百货、超市家电。肯德基、手表区/欧伯莱、欧莱雅。18100㎡租赁8-12元/㎡/天，联营8%-20%不等。民族商场是中山路最早的百货商场，目前经营还是不错的。王府井百货百货药店、眼镜店、adidas、探路者。37500㎡服装20-28.5%、箱包20%左右、药品25-30%、小家电10%、大家电7-8%。王府井在中山路段车位比较少，向一些有车族会选者好停车的位置，所以一些人选择这里会考虑他的产品目前处于经营良好。天元商厦百货麦当劳、手表/adidas/耐克、彪马、安踏、乔丹。49600㎡5-12.5元/㎡/天。天元商厦在中山路属于高档的商业，加上维多利的触动天元商厦同比去年营业额下降30%左右。项目业态主力店/品牌商业售价/租金经营情况/业种规模国美电器电器/家电海尔、索尼、SR7E。4900㎡4-5元/㎡/天国美电器经营良好。东鸽电器城电器/家电海尔、索尼、SR7E。3000㎡5-6元/㎡/天电器城经营良好。诚信数码大厦科技产品/手机LG、摩托罗拉、诺基亚、CECT。7000㎡1.5万元/柜台诚信数码广场是中山路第一家做以手机和电脑耗材为主力的大型广场，目前经营情况良好。颐高数码广场笔记本、品牌机、数码产品、DIY华硕、方正、索尼、三星、、摩托罗拉、尼康、佳能17000㎡——2008年重点招商引资项目,IT连锁第一强颐高数码连锁的第50家店,经营状况良好维多利购物中心购物中心欧莱雅、欧伯莱、迪奥、恋人、乾坤金店。40000㎡12－20元/㎡/天维多利购物中心2006年9月被维多利集团收购，并与维多利商厦接连而成一个整体卖场，目前经营情况很好。海亮广场购物中心H&MZARA优衣库，星巴克220000㎡——2009年11月开业，经营状况良好城市商商圈特特征———中中山西西路商商圈经经营列列表城市商商圈特特征———中中山西西路商商圈商商铺数数量中山西西路南南段，，商业业门脸脸共31家家，整整体以以服装装、自自行车车餐饮饮为主主流产产品。。在中山山西路路的底底商经经营主主要为为服装装店，，以中中高档档品牌牌专营营店为为主，，中山山西路路业已已成为为呼和和浩特特市时时尚集集中地地。城市商商圈特特征———中中山西西路商商圈租租金情情况名称格局年租金日租金面宽（m）进深（m）层高（m）维多利底商8.4154.51260元/㎡3.5—5元/㎡中山西路西段北侧底商4.215.64.51332元/㎡3.9元/㎡中山西路西段南侧底商3.5741260元/㎡3.5元/㎡民族商场西区底商5.412.63.51180元/㎡3.1元/㎡民族商场东区底商612.54.51214元/㎡3.2元/㎡王府井底商884.51500元/㎡4元/㎡苏宁电器底商3.67.24980元/㎡2.5元/㎡中山路路底商商平均均租金金：3.5—5元/㎡/天。。从图中中可以以看出出：维多利利底商商租金金最高高。在维多多利商商场的的带动动下使使底底商的的租金金也增增高5元/㎡。。王府井井底商商目前前已经经达到到4元元/㎡㎡其他他底商商均达达到3.5元/㎡左左右。。城市商商圈特特征———鼓鼓楼商商圈概概述鼓楼商商圈兴兴起于于上世世纪八八十年年代，，发端端于个个体经经营户户集资资贷款款建起起的第第一家家大型型综合合集贸贸市场场———青城城劝业业场，，是呼呼市传传统商商圈之之一。。该商圈圈主要要经营营物业业有青青城劝劝业场场、九九州商商厦、、时中中鞋城城、达达芙妮妮专卖卖店、、万特特鞋城城等。。客群群主主要要来来自自呼呼市市西西部部地地区区以以及及收收入入较较低低的的群群体体。。鼓楼商圈鼓楼楼商商圈圈为为呼呼市市较较为为成成熟熟且且时时间间较较久久的的老老商商圈圈，，商商业业品品牌牌化化交交差差，，整整体体档档次次较较低低，，以以满满足足低低收收入入人人群群日日常常消消费费为为主主。。城市市商商圈圈特特征征————鼓鼓楼楼商商圈圈经经营营列列表表项目业态/业种主力店/品牌商业规模售价/租金经营情况九州商厦百货、钟表超市、恒源祥、老人头、特步、波司登64000㎡1F：自营；2F：3元/㎡/天；3F：3元/㎡/天；4F：2.5元/㎡/天九州商厦成立12余年在鼓楼商圈最早，也是规模最大的一家商场，营业情况很好。奈伦商厦百货、男装、女装、钟表TATA、千百度、都鹏78000㎡1F：4.5元/㎡/天；2F：2.5元/㎡/天；3F：2.5元/㎡/天；4F：2元/㎡/天奈伦商厦整体效益很差。劝业场百货、小商品、服饰、钟表小商品、抵挡次购物商场40000㎡1F：5元/㎡/天；2F：4元/㎡/天；3F：3.5元/㎡/天；4F：2元/㎡/天该商场属于低档次商场，附近居民消费很低，但劝业商场整体效益很高。新世纪商厦百货、服饰皮尔卡丹、艾博而、迪伲格3200㎡3F：中厅2元/㎡/天；边厅1.5元/㎡/天；4F：自营新世纪商厦经营效益很差。城市市商商圈圈特特征征————鼓鼓楼楼商商圈圈商商铺铺数数量量鼓楼楼商商圈圈的的个个体体商商铺铺的的数数量量明明显显上上升升，，产产品品品品牌牌结结构构明明显显下下降降，，说说明明该该商商圈圈的的市市场场定定位位出出现现了了很很大大变变化化。。个体体经经营营和和中中低低消消费费是是该该商商圈圈的的最最大大亮亮点点，，211间间店店铺铺，，20种种店店铺铺。。其其中中有有118间间经经营营服服饰饰皮皮具具，，占占55.9%。。其它它以以餐餐饮饮、、眼眼镜镜、、电电器器、、酒酒店店为为主主。。鼓楼楼商商圈圈个个体体商商铺铺数数量量上上升升，，品品牌牌结结构构下下降降。。服服饰饰皮皮具具为为主主，，占占一一半半以以上上。。城市市商商圈圈特特征征————鼓鼓楼楼商商圈圈租租金金价价格格情情况况部分商铺资料名称位置格局年租金（万元）日租金（元/平/天）面宽（m）进深（m）层高（m）梦法家纺乌兰察布路东东日律师楼5103171.4一点利餐饮乌兰察布路西新城饭店下面7.5203.5131.1靓点鞋行乌兰察布路西3.66.63.560.5鼓楼楼商商圈圈底底商商租租金金集集中中在在0.5－－2元元/㎡㎡/天天之之间间，，空空置置率率较较低低。。呼和和浩浩特特市市鼓鼓楼楼立立交交桥桥周周边边部部分分专专业业店店资资料料城市市商商圈圈特特征征————长长乐乐宫宫商商圈圈概概况况长乐乐宫宫商商圈圈长乐乐宫宫商商圈圈是是以以长长乐乐宫宫购购物物中中心心为为主主形形成成的的商商圈圈，，建建设设时时间间不不过过十十几几年年。。经经过过近近年年来来发发展展，，以以此此为为核核心心发发展展迅迅速速，，聚聚集集了了较较多多的的餐餐饮饮、、酒酒店店、、会会馆馆等等，，尤尤其其是是近近年年来来，，呼呼市市东东进进战战略略的的实实施施，，该该商商圈圈成成为为东东进进战战略略的的重重要要节节点点，，周周边边大大型型楼楼盘盘聚聚集集，，发发展展潜潜力力巨巨大大。。该商圈以长乐乐宫购物中心心、东影南路路餐饮街为主主要代表。人人流量主要集集中在商场、、餐饮、沿街街店铺等，目目前，商业氛氛围较浓。初初步统计，主主要商业体量量超过40万万平米。商圈客群主要要为呼市城区区居民、下辖辖区县。从现状情况看看，商圈交通通状况良好，，商圈餐饮业业已成规模，，两条餐饮街街在呼市有较较大影响力，，大型商场、、百货空缺，，专业店较少少；从未来供应的的大型项目来来看，分布在在新华东路两两侧，向东扩扩展了长乐宫宫商圈的辐射射范围，未来来长乐宫商圈圈将成为办公公、商业比较较集中的区域域，有望成为为商务、休闲闲商业中心。。城市商圈特征征——长乐宫宫商圈项目情情况序号项目名称类型位置总建筑面积（平米）建筑形态1财富·华尔街都市综合体东影南路以东275050写字楼、酒店、商业、住宅、2太伟方恒广场（拟名）都市综合体新华东街北600000住宅、写字楼、酒店、商业3中银城市广场都市综合体新华东街与展览馆西路口东南215000写字楼、酒店、公寓、住宅、商业4奈伦国际都市综合体新华东街北350000写字楼、公寓、商业、住宅长乐宫商圈未未来大型项目目供应城市商圈特征征——长乐宫宫商圈重点经经营项目项目名称长乐宫购物中心业种3F：精品男装(未开业)2F：服装、鞋帽、床上用品、内衣、钟表、羊绒制品、图书、儿童游乐场1F：服装、玩具、烟酒、快餐化妆洗涤、蔬菜、冷冻食品、家电厨房用品建筑面积21000㎡商铺形态网箱+卖场商铺面积7-35㎡租金与扣点1F：146-160元/㎡月；2F：110-130元/㎡月；3F：未定。进驻品牌资生堂、美宝莲、美的、海尔、花花公子、袋鼠、老人头等。配套中央空调、柜机；两部扶梯、两个步梯；每层一个洗手间。开业时间1989年经营时间8：30~20：00管理团队长乐宫商场客户群周边附近居民，月收入水平1000元以上。长乐宫购物中中心以周边居居民为主，商商场经营比较较落后。档次次较低，只能能满足居民基基本消费。项目名称民族集团嬉水广场业态4F：办公、娱乐2F：百货、服装、文教1F：生鲜、粮油超市地下：食品、日化超市营业面积22000㎡经营时间8：00~20：00租金与扣点地下：1.2元/㎡/天配套中央空调；两部扶梯，四部楼梯；无洗手间；二层顾客休息区客户群附近居民为主，20-50岁，中等及中高等收入。民族集团嬉水水广场因定位位错误，导致致目前经营状状况较差，人人气不旺。城市商圈特征征——长乐宫宫商圈重点经经营项目城市商圈特征征——长乐宫宫商圈重点经经营项目长乐宫底商经经营的商品品品类占48种种，其中餐饮饮店占了最大大的比例，约约占四分之一一，包含市场场上最为具有有品牌号召力力的生活配套套，说明只能能满足周边居居民的一些生生活设施。东影南路底商商目前共计118家，主主要以餐饮为为主占32家家，被称为餐餐饮一条街，，其次是服装装专业店等。。部分商铺资料名称位置格局年租金日租金面宽（m）进深（m）层高（m）长乐宫底商东影南路西1.5－117－83.51681元/㎡4.6元/㎡民族超市底商·东影南路7.2－94－83.5无无两侧门脸45.56.5米，单层3米1368元/㎡3.8元/㎡根据门脸位置不同及距离长乐宫远近不同租金略有不同，相对北段较南段略高由于长乐宫周周围店铺位置置的不同及与与主商圈远近近的不同，所所以租金各有有差异性，平平均3-10元/㎡之之间。城市商圈特征征——长乐宫宫商圈重点经经营项目城市商圈特征征——新华大大街商圈概述述新华大街商圈圈是呼市第二二大商圈，众众多百货及品品牌及专卖店店都在此区域域扎根，整体体定位中档，，新建商业项项目较多，未未来发展前景景良好。新华大街是首首府发展较快快的地区，新新华大街沿线线近年来新建建了大量商业业、商务中高高档楼盘，新新华大街逐步步发展形成呼呼市新型的商商业、商务中中心；新华大街商圈圈近年来发展展迅速，东部部区域商业中中心的地位进进一步得到加加强。区域内内商业业态已已经较为丰富富，集聚效应应使各种业态态相互促进，，同步发展，，未来仍有较较好的发展空空间及前景。。序号商场名称物业类型规模（㎡）档次现有商业1维多利国际广场百货23000高档2长安金座商业街区36000中档3长乐宫购物中心百货28000中档4万达广场购物中心170000中档合计2570005维多利摩尔城商业街210000中高档6方恒广场购物中心190000中高档7首府东方商业街区200000中高档总计600000新华大街商圈圈城市商圈特征征——新华大大街商圈概述述新华大街商圈现有商业主要项目

商圈总供应量大型商业面积约7.4平方米周边区域商业街约2公里空置率优质商业物业空置率5%销售价格60000～100000元/平方米(散售)租金商场：10～20元/天/平米临街店铺：2～5元/天/平米主要特征鼓楼在目前的呼和浩特版图中处于最中心的位置，由于城市规划的原因，建于1997年的全长5540米的鼓楼立交桥阻隔了这里商业经济的发展。随着呼和浩特城市整体重心的东移，呼和浩特商业发展沿新华大街向东发展，鼓楼区域和长乐宫区域连成一片，万达广场的投入使用更是商业中心向东部蔓延。长乐宫位于东影南街，主干道全长947米，店铺百余户，是呼市东部区居民密集区，集购物、餐饮、娱乐、休闲等服务为一体，是东部新城区的中心地带。万达广场、中银国际、奈伦广场、摩尔城等一系列项目的开工和投入使用，使新华大街商业氛围愈加浓厚，城市商业中心逐步向外发展。客户特征以中高端消费人群为主，是高收入、高学历的新兴中高收入阶层购物的主要场所。万达广场长安金座维多利国际广广场长乐宫购物中中心城市商圈特征征——南华联联商圈概述南华联商圈位位于鄂尔多斯斯大街和锡林林郭勒大街的的交汇处，延延鄂尔多斯大大街向东西方方向辐射，形形成了购物、、批发、休闲闲、娱乐、餐餐饮等多种功功能一体化的的商圈。该商商圈从华联建建设兴起，目目前，形成了了以嘉茂购物物中心（内设设华联超市））、东瓦窑农农贸批发市场场、东鸽电器器城为核心，，以沿街商铺铺为主的区域域商业中心。。商圈客群以城城区西南方向向居民消费为为主。随着烟厂改造造、明泽广场场以及恩和家家园等住宅小小区的建设，，商圈影响力力将逐渐扩大大，成为城区区南拓发展的的重要区域。。南华联商圈城市商圈特征征——火车站站商圈概述依靠火车站、、长途汽车站站的交通优势势，以车站东东西街为轴，，自发形成了了多家小商品品批零市场，，人流量主要要集中在通达达商场与国贸贸批发城两个个比较集中的的商业。据初步统计，，商业总体量量约有35万万平米。在营商业以经经营服装、小小商品、日常常百货批零为为主。相对其他商圈圈，本商圈的的商业以中低低档为主。代表物业有通通达商场、地地下商城、国国贸批发城、、荣星批发市市场、北京华华联等。火车站商圈火车站商圈，，是呼市批发发类商业中心心，以满足周周边市、旗批批发业为主，，商业档次中中低定位，主主要商业有海海亮国贸城、、通达市场等等火车站商圈内内中高档商业业较少，整体体定位档次较较低，租金水水平偏低，约约为60-240元/月/㎡㎡城市商圈特征征——火车站站商圈价格情情况①②③序号商场名称物业类型规模（㎡）档次1海亮国际商贸城专业市场110000中低档2通达市场专业市场30000中低档3维多利时尚广场小商品市场30000中档总计30000火车站商圈是是呼和浩特传传统的商业区区、物流港。。商圈内商业业网点密布，，由于前期规规划没有充分分考虑商业与与人流的因素素，使得交通通极为拥挤，，直接影响了了车站街商业业网点的商业业形象和商业业运作。商圈内以批发发市场为主，，商品档次普普遍偏低，建建筑规划存在在诸多安全隐隐患，缺乏停停车场、卸货货区等配套设设施。商圈内餐饮、、休闲娱乐、、酒店等商业业配套主要以以低档次为主主，缺乏有特特色的休闲娱娱乐场所，不不能满足批发发交易市场多多元化的需求求。现有的批批发市场已经经跟不上呼市市城市化发展展的进程，使使火车站商品品交易的升级级无法快速推推进。位于火车站东东北侧，汇聚聚了润宇装饰饰城、海兴建建材城、居然然之家等十余余家大型装饰饰建材批发市市场与百余家家建材、装饰饰材料商铺，，是呼市乃至至全自治区目目前最大的装装修、装饰产产品集散中心心。据初步统计，，商业总体量量约有100万平米。在营商业以建建材、装修材材料、装饰装装潢、室内布布艺以及配套套的广告设计计等为主。城市商圈特征征——东库街街兴安北路商商圈·东库街兴安北路商圈圈蒙苑商圈以建建材家居专业业市场为主，，是首府特色色建材家居产产业集中地，，主要有蒙苑苑国际中心，，润宇家居等等项目商业市场研判判城市商业概况况城市商圈特征征商业业态研判判成熟商业研判判潜在商业研判判商业业态研判判——商业各各业态发展状状况呼市商业处于于快速发展阶阶段，总体市市场供应充足足，商业业态态发展较为均均衡。随着城城市经济的发发展，各业态态进入快速升升级的阶段，，复合业态应应运而生，前前景可观。购物中心：近近几年兴起，，体量庞大，，目前市场上上以海亮广场场、万达广场场为代表；百货：较为成成熟，由中低低档逐渐向中中高档发展的的趋势，未来来将以中高档档精品百货为为主；超市：快速升升级，目前以以提供食品、、日常消费品品的中小型超超市为主，大大型卖场超市市较少；专业店：目前前呼市专业店店以服装类、、建材批发类类、汽配类数数量较多，发发展相对较好好；各类便利店：：基本满足市市民日常需求求，但24小小时便利店较较少；餐饮业：较为为发达，有几几条自发形成成的大型餐饮饮街，中高档档餐饮发展迅迅速；休闲娱乐业业：发展较较发达，中中高档休闲闲娱乐场所所分布零散散，品牌效效应明显。。商业业态研研判——百百货/购物物中心从经营主体体看，呼呼市百货点点主要有本本地、外地地、外资三三部分组成成，本地百百货数量最最多，如维维多利商厦厦、维多利利购物中心心，天元商商厦等，外外地百货以以王府井百百货、海亮亮广场为主主，外资百百货以尚未未营业的太太古广场为为代表。从经营状况况来看，现现阶段各家家百货、购购物中心经经营状况参参差不齐。。维多利购购物广场、、民族商厦厦经营状况况良好，维维多利国际际购物中心