X年沈阳公寓写字间市场调研报告

公寓市场资料沈阳经济概览2013年前两季度的地区生产总值较去年增长9.0%，达3523亿元（271.9亿美元），增速较去年同期下降1%（表一）。工业生产继续保持稳定增长态势，前七个月实现规模以上工业增加值2062.9亿元（334.9亿美元），同比增长11.8%，增速同比提高1.1个百分点。2013年前七个月，固定资产投资总额4078.8亿元（662.1亿美元），同比增长19.7%，其中房地产开发投资1265.4亿元（205.4亿美元），同比增长18.1%。1-7月本地实际利用外资达到31.2亿美元，同比下降8.4%。上半年居民收入稳定增长，前两季度城市居民人均可支配收入同比增长9.6%至14323元（2325.2美元），增幅较去年回落4.4%。物价涨幅保持稳定，消费物价指数较去年同期回落0.3%，通胀压力得到进一步缓解。资料来源：沈阳市统计局沈阳写字楼市场资料来源：精图企划2013年前3季度沈阳写字楼市场总存量达到460700平方米（表二），空置率16.18%，月租金167.30元/平方米。北站区域由于中汇广场B座入市，带来43000平方米供应量，导致空置率大幅上升，租金受此影响，小幅下降。此外，金融业与贸易行业在此区域表现活跃，不同程度上弥补了此前日本企业在甲级写字楼缩减的态势。中山广场和平大街区域传承商务老区的特点，保持强劲的势头，入住率领跑全市，租金价格稳定。五里河区域吸引大量的医药、石油化工和食品行业入驻，存量得到快速消化，空置率稳定在14%左右，仅次于中山广场和平大街区域，好于北站和中街区域。前三季度五里河区域甲级写字楼租金稳定在每月每平方米199.4元（32.37美元）高居全市之首。中街区域商务氛围尚未成熟，企业仍对租用该区域大面积写字楼持谨慎态度。2013年沈阳写字楼市场处于较为平稳的整固期，呈现去库存趋势。沈阳商铺市场资料来源：精图企划

中国的消费品零售总额前两季度增长了12.7%，受惠于强劲的销售者信心，沈阳2013年前两季度的社会消费品零售总额同比增加13.0%，达到1499.5亿元（243.4亿美元）其中以珠宝类奢饰品的销售额同比增长幅度最大，为41.81%。沈阳商铺市场前三季度表现可以说喜忧各半，星摩尔、恒隆广场、沈阳天地、奥体万达广场、沈阳金融中心购物中心等一大批商业项目的开业，伊势丹和新玛特（花季店）的闭店也随之到来，可见沈阳商铺市场的竞争非同一般，虽然闭店的两家在经营方式上存在问题，但沈阳商铺同质化也是很重要的一个诱因，这也说明随着城市的扩大，从前单一的城市商业中心，逐渐的被区域商业所取代。金廊沿线恒隆广场、沈阳天地、沈阳金融中心购物中心和阳光百货的开业，更加加剧了金廊沿线的市场竞争。2013年沈阳商铺市场竞争激烈，同质化严重，但区域商圈逐渐形成，以质取胜成为关键。沈阳公寓市场

沈阳公寓分布主要存在城市中心（中街、太原街）、区域中心（北行、铁西十字金廊）、金廊沿线（北站、五里河）以及新兴区域（沈北、浑南），目前沈阳累计公寓项目82个，在售52个，主要以沈河、和平和铁西相对集中。沈阳市公寓市场截止目前库存量183万平，根据近两年的区划速度估算，目前库存需要约去化48.8个月。公寓市场的年销量正在以年均约45%的幅度在增长，在紧张的调控背景下与住宅的投资风险有所提升的情况下，公寓产品将成为投资首选。目前公寓库存中60平以下的产品所占比例最大约为51.4%，其次为60-80平产品，约为20.5%，80平以下的小面积产品占到了整体库存的71.9%。

截止2013年11月沈阳公寓市场存在较大的供应量，市场成交平稳，短期内看供大于求，但长期着眼具有一定的发展潜力。资料来源：精图企划区域市场未来发展趋势研判：随着开盘或加推项目的增多，新增供应量加大，预计未来成交量存在平稳增长的可能性商业市场未来发展趋势研判公寓产品受投资客户青睐写字楼、商铺的需求量逐渐增大公寓面积小、总价低等特点受投资者关注。沈阳市公寓客群大多为投资型客户。且住宅限购令对于公寓市场有一定优势，预计未来公寓市场需求进一步增加。随沈阳城市的发展，区域商业和中小企业数量逐渐增加，对于沈阳区域商业和写字间产品需求呈现出逐年上升的态势，预计需求量逐渐增大。12政策分析1住宅“限购令”政策。已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在二环内限购1套住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在二环内购房。2沈阳“限贷”政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于65%，；外地购房需提供2年以上相关证明。沈阳政策分析2014年沈阳商业市场预测写字楼市场：预计未来一年，沈阳甲级写字楼市场新项目将集中在2014年末入市，供应将主要集中在北站和五里河地区。商铺市场：预计将有大量购物中心入市，激烈的市场竞争也会加速商业市场调整，商业项目的优胜劣汰现象会日益明显。

公寓市场：预计未来一年新增供应量较小，库存仍然保持高位，随着房产调控，客户需求将有所提升，但整体价格水平将不会有所变化。宏观市场部分竞争格局：竞争区域在售项目7个，潜在项目8个，多以综合体形式出现，产品属性略有不同竞品项目分布界定理由分析竞争区域市场研究区域内以青年大街为主线，根据产品属性选取本案公寓产品的竞品；金廊沿线在售公寓项目较多，为知名品牌开发商，未来在售公寓项目竞争压力大；区域内在售项目中霍尔寓所和佳兆业中心为住宅项目，但因其户型面积较小，与公寓市场形成竞争，因此界定为竞品；选取竞品项目：新华天玺、华府新天地、盛华公馆、茂业金廊壹号、世茂五里河、霍尔寓所（住宅）、佳兆业中心（住宅）潜在项目:裕景中心、万科春河里、嘉里中心、京城中心、夏宫城市广场、新世界、宝能全球金融中心、华强KING竞品基本信息：区域内项目多以城市综合体形式呈现，以精装修入市，面积区间以30-90㎡为主销售情况项目名称占地/建面（万平）容积率产品属性面积区间（平）均价（元/平）装修标准（元/平）开盘时间在售项目华府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新华天玺2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛华公馆0.93/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓66-2011600025002012年茂业金廊壹号10/404公寓58-440清水:10000精装:14000020002012.9.8霍尔寓所1.4/10.56住宅43-791050002012.7.22佳兆业2.1/3010住宅43-1041300020002012.9.22夏宫城市广场3.3/327.5公寓70-3851500040002013.5.10潜在项目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定————万科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定————京城中心2.4/155.6公寓38-918500————KING未知未知公寓50-11017000————宝能全球金融中心建面13-15未知公寓未定未定——预2014年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定————资料来源：精图企划区域内公寓寓产品供应应量大，其其中集中供供应在60㎡以下户型型产品，60㎡销售量最最大，竞品品项目中霍霍尔寓所销销售率最高高，为住宅宅立项，公公寓产品世世茂五里河河及盛华公公馆去化率率相对较高高。各面积段供供求关系对对比分析竞品项目供供求关系分分析资料来源：：精图企划划价格分析：：区域内竞竞品公寓价价格集中在在10000-13000元/㎡，除霍尔尔寓所项目目为清水入入市外，其其余均为精精装修，装装修标准为为2000-4000元/㎡竞品项目价价格与装修修标准分析析竞品项目多多为精装修修入市区域内新华华天玺公寓寓价格最高高；竞品项目多多为精装修修入市，装装修标准为为2000-4000元/㎡；盛华公馆为为现房，销销售情况较较好；世茂五里河河后期将推推出大量公公寓产品，，因其价格格策略，产产品性价比比较高资料来源：：精图企划划购买公寓产产品的客户户最为关注注项目的地地理位置，，其次是升升值潜力，，部分客户户也注重投投资回报率率及周边生生活配套位置配套优势升值潜力投资回报率率由于投资客客占很大的的比重，投投资回报率率的多少，，投资回收收期的长短短都在某种种程度上对对投资客的的购买欲望望产生影响响。位于城市主主干道的项项目受欢迎迎程度相对对较高，如如太原街中中华路沿线线，临近商商圈繁华区区域更易被被接受，是是目前公寓寓项目主要要集中商圈圈的重要原原因；完善的生活活配套对于于促进销售售的作用十十分明显，，如沈阳天天地、中海海寰宇天下下项目、都都是由于周周边具备完完善的生活活配套，吸吸引了众多多客户及投投资者的目目光。沈阳市的公公寓分布仍仍主要集中中在二环内内，城市核核心区。随随着沈阳市市住宅限购购令的实施施，投资者者对于未来来公寓市场场前景更为为看好，更更愿意购买买市中心的的小户型公公寓产品。。位置公寓客户主主要来源以以市内客户户为主，部部分外地来来沈人士，，客群以经经商人士为为主，其购购房目的主主要是投资资主要来源客群分析客户年龄职业特征购房目的公寓客户大大多来源于于市内，以以沈河区、、和平区及及皇姑区为为主；以沈阳本土土居民为主主，辅以部部分外地客客群购买公寓客客户大多年年龄在35-50岁之间；部分小面积积公寓产品品，由于总总价较低，，部分客户户较为年轻轻购房者大多多作为投资资产品，小小面积产品品总价低，，，精装修修成为目前前市场上的的主流产品品；部分客户选选择学区房房，其目的的为子女上上学或投资资由于公寓自自身特征性性质导致，，公寓客户户以经商人人士为主；；部分私企业业主、企业业中高层管管理人员、、小型公司司员工竞争压力：：2013年中旬后，，金廊沿线线公寓供应应量将持续续增加，未未来竞争市市场供应量量约在108万平，竞争争较为激烈烈基于本案入入市时间为为2014年中旬之后后，预计竞竞争区域内内公寓项目目未来供应应体量约290万平,未来竞争压压力主要来来自金廊沿沿线青年大大街两侧项项目竞争项目库库存量及预预计销售周周期

销售情况项目名称库存量（万平）月均去化量（平/月）预计销售周期20132014201520162017……在售项目佳兆业中心（住宅）202466

世茂五里河3.9630

新华天玺6.9224

华府新天地12549

霍尔寓所（住宅）3.73353

盛华公馆63531

茂业金廊壹号6.8290潜在项目沈阳裕景中心12——

夏宫城市广场5.3——

万科春河里10——

嘉里中心15——京城中心6——合计107.6

资料来源：：精图企划划客群定位：：以沈阳市核核心区域客客群为主，，购房目的的以投资为为主，客群群职业多为为私企业主主、企业中中高层管理理者核心区域客客户为主，，部分外地地客户，省省外等客户户占小部分分投资客户为为主，部分分自住客户户，更加注注重投资回回报率及居居住舒适度度以30-50岁为中青年年客群为主主，私营业主为为主，少部部分白领，，企事业中中高管人士士，其次为为教师、学学生以及自自由职业者者分布区域置业目的年龄职业物业类别合理回报投资临界点超高回报率临公寓8%-12%>8%15%以上关注因素投资客户：：价格、投投资回报率率、位置等等自住客户：：价格、位位置、周边边配套、学学区等公寓定位——客群定位公寓市场小小结竞争区域品品牌发展商商高端项目目云集，以以城市综合合体形式出出现，公寓寓产品均为为高层及超超高层建筑筑；竞品各面积积段供应量量集中在60㎡以下，销销售率最高高为霍尔寓寓所项目，，公寓产品品中世茂五五里河及盛盛华公馆去去化率较高高；金廊沿线未未来公寓产产品潜在供供应量较大大，公寓目目前销售价价格在10000元/㎡以上，且多多为精装修修交房，装装修标准也也越来越高高；对比其他区区域，本案案所在区域域交通优势势明显，配配套齐全，，为公寓产产品的供应应聚集区，，是多数投投资客户的的首选区域域项目名称推广语项目卖点华润·悦府世界顶级城市生活系统的中国实践品牌、万象城、产品品质、智能化物业系统夏宫城市广场五里河中央富豪区统纳沈阳精英之最老印象、产品规划、地段京城中心生活从心开始生活佳兆业中心佳兆业中心·心享世界先地段、品牌、产品、价位茂业中心中心即传奇，一席赢世界地实体商场、价位世贸五里河不合体才是综合体产品、地段、品牌华强商业金融中心世界级产品环球同座产品、实力酒店的引进、建筑规模、地段项目名称产品线世茂五里河购物中心、国际五A级写字楼、豪华公寓、高档住宅佳兆业中心写字间、酒店式住宅、商业广场嘉里中心五星级香格里拉酒店、商业、酒店式公寓、写字楼裕景中心五星级酒店、超五A级写字间，大型购物中心，下沉式景观广场，住宅和商政SOHO公馆茂业中心大型购物广场、超五星级酒店、国际五A级写字楼、公寓及住宅华润大厦写字间夏宫城市广场写字楼、商业、五星级酒店式公寓、住宅华强商业金融中心五星级酒店、商业中心、高端总部写字楼、服务型公寓佳兆业中心心——外围围挡06.17至今佳兆业业围挡06.17至今佳兆业临近近青年大街街楼裙佳兆业中心心城市中心，，智趣私府府。39-112㎡精装品质质，开启人人居典范。。夏宫城市广广场——外围围挡佳兆业中心心——网络2013.6.24新浪房产2013.6.24搜房网夏宫城市广广场——网络推广夏宫城市广广场70平涉外服务务式公寓月月租8000，投资即见见回报，金金廊龙眼，，中央涉外外区聚合巅巅峰价值。。2013.6.24新浪房产夏宫城市广广场——网络2013.6.24腾讯房产一方盛华公公馆——华商晨报2013.6.20华商晨报2013.6.10沈城楼市公寓市场资资料沈阳写字楼楼分布比较较分散，没没有完全形形成写字楼楼密集区域域；根据写写字楼所处处区位及客客户的类似似性，可以以将沈阳写写字楼分成成三个相对对集中的区区域。沈阳写字楼楼主要分布布在北站、、市府商务务区、太原原街和三好好街、五里里河区域。。具体分布布如右图：：北站商圈：：含北站以以南至市府府广场周边边区域；为为政府规划划的金融商商贸开发区区。太原街商圈圈：含中华华路两侧的的南京街和和和平大街街区域；聚聚集有较多多国际知名名制造类公公司以及商商贸物流公公司。五里河商圈圈：含彩电电塔以南至至浑河区域域，包含三三好街；是是沈阳重要要的IT和高科技企企业聚集区区。其他区域：：除上述区区域写字楼楼相对集中中以外，铁铁西、皇姑姑和中街等等区域也分分布有少量量写字楼和和商务公寓寓。但由于于这些区域域供应量小小，分布极极分散，档档次普遍不不高。浑南区域虽虽然是沈阳阳未来发展展的重点，，但由于目目前处于发发展初期，，缺乏商务务氛围，配配套不成熟熟，短期难难以发展成成成熟的商商圈。太原街五里河北站沈阳写字楼楼区域划分分♦甲级写字楼楼供应较少少；♦乙级写字楼楼占比约47％，但乙级级写字楼存存在部分年年代较早，，配套设施施落后且老老化，品质质不高等问问题；♦商住型写字字楼比例较高，其其中大部分分早期设计计为居住功功能，根据据后期市场场选择转变变为以办公公为主的商商务楼。随随着办公市市场发展，，商住型写写字楼很难难满足发展展壮大公司司的需求。。主要商圈各各类写字楼楼比例沈阳优质写写字楼少，，绝大部分分是商住型型或老旧的的写字楼沈阳主要商商圈写字楼楼供应趋势势各商圈写字字楼供应量量相差不大大，无占绝绝对优势的的商圈♦从供应量分分布上看，，北站区域域写字楼供供应量最大大，其次是是太原街。。相对而言言，五里河河区域供应应量稍微小小一些。♦从区区域域集集中中度度看看，，北北站站商商务务区区写写字字楼楼相相对对集集中中，，主主要要集集中中在在惠惠工工广广场场及及市市府府广广场场周周边边；；相相对对而而言言，，太太原原街街商商圈圈分分布布分分散散，，集集中中在在和和平平大大街街、、南南京京街街和和中中华华路路两两侧侧区区域域。。沈阳阳办办公公市市场场区区域域划划分分北站、市府太原街三好街、五里河政府府机机构构集集中中区区域域CBD重重点点开开发发区区存量量约约158万万方方平均均租租金金125.62元元/㎡/月未来来甲甲级级写写字字楼楼供供应应较较大大租户户：：金金融融、、制制造造业业、、服务务业业为为主主。。传统统商商业业区区商务务氛氛围围形形成成较较早早存量量约约149万万方方平均均租租金金108.15元元/㎡/月未来来供供应应以以乙乙级级写写字字楼楼为为主主租户户：：金金融融、、制制造造业业、、服务务业业为为主主稳步步发发展展区区域域商务务氛氛围围已已形形成成存量量约约130万万方方平均均租租金金131元/㎡㎡/月月未来来供供应应较较少少租户户：：IT、、科科技技、、房地地产产沈阳阳办办公公市市场场区区域域划划分分项目名称位置级别状态入住时间建筑面积入住率许兄弟大厦北京街21号乙级在租19991016885％新港澳大厦北站路51号乙级在租20012700090％金厦广场大西路187号甲级在租20027400092％方圆大厦悦宾街1号甲级在租20034800095％中韩大厦惠工街124号甲级售罄200440000100％光达大厦北站路与友好大街交汇商务公寓售罄2005120000100％嘉兴国际写字楼北站路146号乙级售罄200520000100%奉天银座友好街19号商务公寓售罄200525776100％财富中心E座北站路55-59号甲级售罄200645000100％财富中心CD座北站路55-59号乙级售罄200690000100％汇宝大厦B座中山路395号乙级售罄20074064385％卓越大厦沈河惠工街10号甲级在租20097679090％平均均租租金金1250元/㎡㎡/年年，，平平均均入入住住率率：：94.75%♦北站站商商圈圈位位于于沈沈阳阳的的北北部部，，包包含含惠惠工工广广场场周周边边和和市市府府广广场场周周边边。。♦区域域为为市市政政府府机机构构集集中中区区域域，，以以市市政政府府和和大大型型国国有有企企业业为为基基础础，，区区域域逐逐渐渐形形成成商商务务办办公公集集中中区区。。♦目前前区区域域内内共共有有办办公公物物业业66.2万平平米米，，总总供供应应量量虽虽然然不不小小，，但但目目前前由由于于缺缺乏乏缺缺乏乏高高档档酒酒店店等等商商务务配配套套，，凯凯莱莱酒酒店店和和格格林林酒酒店店物物业业老老化化，，难难以以满满足足高高端端商商务务客客户户的的需需求求；；同同时时区区域域形形成成的的商商业业主主要要以以满满足足北北站站旅旅客客需需求求，，不不符符合合办办公公人人群群的的需需求求。。整整体体而而言言，，目目前前区区域域的的商商务务配配套套缺缺乏乏。。入入住住企企业业主主要要为为国国内内企企业业。。♦区域域客客群群主主要要以以金金融融、、制制造造业业、、服服务务业业为为主主。。♦区域域内内办办公公物物业业相相对对集集中中，，路路网网较较完完善善发发达达，，办办公公环环境境相相对对较较好好。。区域域作作为为政政府府规规划划的的金金融融商商贸贸开开发发区区，，未未来来入入伙伙面面积积多多集集中中此此地地区区，，加加之之政政府府的的大大力力推推动动，，区区域域的的影影响响力力在在逐逐渐渐上上升升。。沈阳阳办办公公市市场场区区域域划划分分———北站站、、市市府府商商圈圈项目名称位置级别状态入住时间建筑面积入住率物产科贸大厦三好街54号乙级售罄199942000100%华新国际大厦青年大街219号甲级在售20003300095%信息产业大厦三好街乙级-20003960090%奉天硅谷大厦三好街商务公寓在租20031600092%百脑汇科技大厦三好街乙级售罄200352000100%金科大厦文化路19号乙级在租20033130093%地王国际大厦文艺路春河巷16号乙级售罄200419000100%中润·国际三好街18号乙级售罄200430000100%五里河城五里河体育场北侧乙级售罄200550000100%艾特国际公寓三好街30号商务公寓-200511000085%昌鑫置地广场青年大街西320号乙级售罄200646000100%北方国际传媒大厦青年大街165号甲级在租20074000085%皇朝万鑫青年大街390号甲级售罄200950000100%华润中心青年大街390号甲级状态200950000100%♦五里里河河三三好好街街商商圈圈位位于于城城市市的的南南部部，，区区域域内内写写字字楼楼供供应应约约55.8万方方，，主主要要分分布布在在彩彩电电塔塔以以南南的的青青年年大大街街沿沿线线和和三三好好街街内内。。♦三好好街街作作为为东东北北区区域域最最大大的的IT数码码产产品品集集散散地地，，数数码码商商场场较较多多。。众众多多的的数数码码代代理理商商带带动动了了区区域域的的办办公公需需求求。。♦同时，由由于距离离鲁美、、音乐学学院、东东北大学学近，以以及IT公司多，，区域也也成为IT相关科技技公司、、创意产产业办公公的首选选之地。。♦IT及相关科科技企业业成为区区域的主主要办公公需求，，但大部部分企业业为中小小型公司司，需求求面积小小，可承承受的租租金水平平低，选选择在三三好街的的乙级写写字楼和和商务公公寓内；；♦少部分国国际化、、大品牌牌制造商商品牌代代理、传传媒广告告、房地地产开发发、化工工、金融融等企业业则集中中在五里里河区域域以皇朝朝万鑫为为核心的的写字楼楼内.平均租金金1300元/㎡/年，平平均入住住率：95.38%沈阳办公公市场区区域划分分——三好街、、五里河河商圈项目名称位置级别状态入住时间建筑面积入住率鸿源大厦南京南街乙级在租19951500092%鸿运大厦和平北大街乙级在租19951400095%联营物业大厦南京南街1甲乙级在租19964000085%亚贸中心中山路111号乙级在租19965352780%东宇大厦和平南大街2号乙级在租19994000092%城市广场南京北街206号甲级售罄199932826100%总统大厦和平北大街69号甲级在租20047700095%海悦城市广场城市广场后面甲级售罄200720000100%海润·国际南京南街270号商务公寓售罄20041800093%商贸国际太原南街88号商务公寓售罄200460000100%新华大厦中山路70号商务公寓售罄200530000100%腾龙商务公寓同泽北街25号商务公寓在租20051600094%年华国际大厦市府大路55号商务公寓在售200648748100%SOHO新天地中华路121号商务公寓售罄20063400080%中兴商业大厦中华路乙级在租20002200095%华利大厦和平北大街28号乙级在租20034400090%万达广场太原南街乙级在售20078773394%♦太原街商商圈凭借借历史悠悠久的商商业核心心，区域域内写字字楼供应应约65万方,主要分布布在和平平北大街街、南京京北大街街和中华华路两侧侧区域，，是沈阳阳重要的的写字楼楼供应区区域。♦区域内商商业氛围围浓郁，，车流拥拥挤，甲甲级办公公物业出出现时期期较早，，发展空空间不足足，后期期出现产产品多以以商住公公寓为主主。♦较多企业业选择在在此区域域办公，，是由于于区域浓浓厚的商商务氛围围，已聚聚集有较较多类似似企业，，有利于于促进业业务发展展；同时时区域处处于城市市中心区区，周边边配套丰丰富，出出行成本本低。♦区域内甲甲级写字字楼以总总统大厦厦为代表表，入住住公司除除了服务务于沈阳阳工业企企业的机机电等制制造企业业外，还还有较大大比例的的IT通讯、品品牌代理理、传媒媒广告、、房地产产开发、、化工、、金融等等企业。。乙级写写字楼聚聚集企业业多是针针对个人人的品牌牌代理、、产品直直销、教教育留学学咨询、、旅游、、广告等等类别公公司。这这部分企企业看重重的是接接近于产产品的销销售终端端以及区区域内聚聚集的众众多消费费人群。。平均租金金1200元/㎡/年，平平均入住住率：93.5%沈阳办公公市场区区域划分分——太原街商商圈2009-2012供需关系系2009—2012沈阳市写写字间供供销统计计信息年份

总供应

新增供应

销售

套数

面积(万㎡)

套数

面积(万㎡)

套数

面积(万㎡)

2012629311017534264110201157119472323117126201065229444311153424200981491101059172070261、近四年年来写字字间每年年总供应应量居高高不下，，均在90万平以上上，2012年更是突突破110万平，比比2010年增长了了26%。2、其中2012新增供应应量高达达42万平，创创历年新新高，比比2011年增长了了82%。3、但是2012年销售量量，却比比2011年下降了了62%。4、这说明明在2012年之后的的沈阳市市写字间间市场竞竞争会更更加激烈烈。写字间销销售——2009-2012供需关系系2012年1月1日至今沈沈阳市写写字间产产品供需需分析户型面积新增供应量累计可售量已售面积（㎡)面积比套数套数比面积（㎡)面积比套数套数比面积（㎡)面积比套数套数比60㎡以下6040.14%120.68%666846.93%135724.96%78677.92%15023.40%60-90㎡186624.42%24113.75%569275.92%74213.65%35163.54%457.02%90-120㎡6831316.17%68238.90%11868112.34%115921.32%45624.60%436.71%120-144㎡186424.41%1448.21%542735.64%4157.63%1392214.02%10816.85%144-180㎡278286.59%1759.98%710767.39%4478.22%2142821.59%13921.68%180㎡以上28844768.27%49928.47%59440261.79%131724.22%4797548.33%15624.34%合计422496100.00%1753100.00%962043100.00%5437100.00%99270100.00%641100.00%1、2012年新增供供应量中中，180㎡㎡以上大面面积写字字间新增增供应量量约为28.8万平，占占总新增增供应量量的68%，说明大大面写字字间市场场严峻。。2、180㎡面积段段写字间间库存量量为59万平，占占总库存存61%，说明大大面积段段竞争更更加激烈烈。写字间销销售——2012年供需关关系年份在售项目名称销售均价市场均价销售面积年均销售面积2007年银河国际74006500-700050006000东森总部商贸大厦590070002008年银河国际79008500-900030002500-3000财富中心84003500华府天地79002800商会总部大厦109002500皇朝万鑫大厦129002000东森总部商贸大厦740035002009年银河国际89008500-900048006000-6500财富中心95007000商会总部大厦129004000汇宝国际大厦75008000东森总部商贸大厦790070002010年银河国际990010000-1050042004300-4500商会总部大厦129003500皇朝万鑫大厦129004000汇宝国际大厦75006000东森总部商贸大厦990045002011年银河国际1090010500-1100038004000-4200商会总部大厦149003000汇宝国际大厦76005800东森总部商贸大厦119004000当各项目目的销售售均价在在8500-9000元/平时，销销售速度度最快。。沈阳写字字楼市场场的价格格敏感性性很大，，进入2009年后，新新增销售售的写字字楼项目目逐渐减减少；销销售价格格急剧走走高的同同时，各各项目年年均销售售面积出出现下滑滑。写字楼销销售商圈项目级别状态层数层高梯户数标准层面积户型范围供应套数售价租金开盘时间入住率北站新港澳国际大厦乙级在租232.84梯8户1000平30平-1000平184850元/年/平2001.890%方圆大厦甲级在租2238梯2-9户2000平100平-400平301300元/年/平2003.695%卓越大厦甲级在租32--2200平100平-2000平-1600元/年/平2009.690%财富中心CD座乙级售罄353.32梯4户1000平150平-470平14015000元/平2004.9100%财富中心E座甲级售罄353.36梯10户1555平90平-140平35016000元/平2004.9100%三好街华新国际大厦甲级售罄2035梯1600平85平-300平-7800元/平2008.1295%皇朝万鑫A座甲级在租523.354梯1600平1600平（可切割）-1800元/年/平2009.1280%皇朝万鑫C座甲级售罄374.55梯7户1300平100平-400平25918000元/平2008.12100%地王国际大厦乙级售罄12-4梯12户2000平130平-250平14411000元/平800元/年/平2004.5100%太原街总统大厦甲级在租22-8梯-56平-776平-1550元/年/平2002.795%华利大厦乙级在租3234部10户1360平35-95平320900元/年/平2004.290%沈阳甲级级写字楼楼市场多多以出租租为主，，层高大大约在3米-4.5米间，甲甲级写字字楼电梯梯数在4部以上，，标准层层面积均均在1000平以上。。售价及及租金由由于写字字楼品质质不同有有所差别别。由于于近两年年写字楼楼供应量量减少，，导致现现写字楼楼入住率率较高。。三大商圈圈写字楼楼具体信信息沈阳写字字楼租赁赁市场：：沈阳写字字楼销售售市场：：写字楼客客户分析析

行业类型客户类型需求面积租赁市场以金融、保险、贸易及地产等行业为主。上市公司以及外资合资企业为主，还有部分私营企业。300-500㎡的面积需求为主，其次是300㎡以下的需求，500㎡以上需求相对较少。销售市场以服务业、商贸物流、电子、建筑装饰等行业为主。中小型企业及私营企业为主，还有一部分投资客户。300㎡以下的小面积需求为主，500㎡以上的大面积需求较少。写字楼客客户分析析中资企业业对写字字间需求求特征分分析：第一要素素是，对对区域要要求。对对于区域域要求主主要考虑虑以下几几要素：：优惠的区区域行业业政策。。目标客户户集中区区域，方方便随时时往来。。距离需要要处理业业务来往往较多的的政府及及办理机机构近。。区域商业业配套完完善，交交通便利利。地铁，公公交线路路发达，，便于上上下班出出行。地铁，车车站等与与项目之之直接距距离或换换乘的便便利程度度。第二要素素是，中中资企业业对写字字间的选选择绝对对要素是是价格。。价格要素素列为仅仅次于区区域要求求的第二二重要的的位置上上。因为为公司所所在的区区域是由由于其公公司经营营业态所所决定的的，一般般具有一一定的规规律性不不容易轻轻易改变变。特别别是对于于国内正正在发展展中的中中小型企企业来说说，企业业的发展展正处在在爬坡或或者是不不稳定阶阶段，因因此成本本的控制制对于大大型企业业来说是是更为严严格的。。在对一一区域内内，优惠惠的价格格是吸引引这类发发展型企企业入住住项目的的最重要要因素。。写字楼客客户需求求分析多数中资资国内企企业在选选择写字字间时会会优先考考虑实际际需要与与预算要要求，在在符合接接受能力力的范围围内，最最大限度度实现自自己的实实际需要要，并争争取更多多的附加加价值。。而外资企企业将会会对整个个项目作作评估分分析，包包括每个个硬件和和软件细细节，而而其财务务预算只只占其中中一小部部分，而而相对于于外资企企业，中中资国内内企业将将更加侧侧重价格格，而相相对忽略略硬件设设施。中资国内内企业需需求小结结地点楼宇总面积（平）上市时间发展商北站—市府广场沈阳新地中心3369332012-2014世贸广场（沈阳）置业有限公司北站—市府广场环球国际大厦810002012-2014辽宁太平洋实业有限公司北站—市府广场东北世贸大厦77,0002013-2014北京新恒基北站—市府广场沈阳天地42,0002012-2014香港瑞安北站—市府广场华府天地二期90,0002012-2014香港上海置业沈阳华锐集团北站—市府广场恒隆城市广场100,0002012-2013香港恒隆集团五里河茂业项目450002012-2013茂业集团太原街朗勤泰元中心784372012-2013沈阳朗勤置业有限公司太原街金港大厦110,0002012-2014香港建设HKC房地产五里河世茂项目45,0002013-2014世茂集团北站—市府广场新华国际金融中心80,0002013-2015新华集团五里河新世界会展中心100,0002013-2015新世界集团浑南新区奥体中心保利达商业广场80,0002013-2015香港保利达北站—市府广场裕景中心80,0002013-2015菲律宾裕景集团北站—市府广场恒基IFC100,0002013-2015恒基兆业集团五里河嘉里中心100,0002013-2015香港嘉里集团合计：约155万平在2012-2015年间还将将规划建建设超过过115万平的写写字间供供应量。。如下表表所示：：写字楼未未来供应应（2012）新地中心北站区域（2013）市府恒隆广场北站市府广场（2014）国际金融中心北站区域（2015）嘉里中心五里河主要潜在在供应举举例新地中心心写字楼未未来供应应♦从未来供供应看，，未来供供应主要要集中在在北站商商务区和和五里河河商圈。。♦从新增项项目品质质看，交交通和可可视性好好，较多多项目力力争建成成地标性性建筑，，预计其其写字楼楼品质较较高，将将超越现现有写字字楼品质质；但同同时多个个高品质质项目规规划建设设，也将将加剧高高端写字字楼市场场的激烈烈竞争。。♦众多高品品质写字字楼的建建设，一一方面将将提升沈沈阳写字字楼的整整体品质质，另一一方面也也将提高高投资机机构对沈沈阳市场场的关注注。北站片片区含含北站站以南南惠工工广场场周边边区域域，为为政府府规划划的金金融商商贸开开发区区。属属于传传统的的商务务区，，中高高端写写字间间较为为集中中，未未来将将发展展为东东北地地区金金融中中心；；区域域内中中高端端写字字楼项项目较较多，，早期期的方方圆大大厦、、新港港澳大大厦、、嘉兴兴国际际、奉奉天银银座等等项目目目前前已成成为中中小企企业的的主要要聚集集处，，后期期建设设的财财富中中心、、华府府天地地等综综合体体项目目均建建有5A级写字字楼，，并成成为吸吸引区区域内内企业业成长长升级级的新新的办办公地地点。。该板板块写写字楼楼目前前各项项目均均已入入住，，个别别在售售项目目已进进入尾尾盘销销售阶阶段；；该板块块内主主流写写字楼楼售价价为12500-13700元/平，租租金为为1000-1600元/平.年；目前北北站板板块写写字楼楼存量量为13.2万平，，空置置率为为13.67%，但两两极分分化情情况严严重。。例如如财富富中心心E座等高高端写写字楼楼目前前供不不应求求，空空置率率低；；而奉奉天银银座等等中端端写字字楼项项目，，由于于硬件件配置置低无无法吸吸引大大中型型企业业进驻驻，空空置率率接近近50%。北站板板块——传统商商务区区，写写字楼楼租售售““两级级分化化”严严重依托太太原街街商圈圈及交交通枢枢纽地地沈阳阳站形形成。。办公公市场场发展展较早早，较较为成成熟，，是和和平区区办公公的主主要场场所；；办公公物业业主要要分布布于中中华路路——和平大大街——南京街街区域域；和和平大大街区区域写写字楼楼总体体档次次偏高高，5A级办公公条件件要求求；中中华路路区域域总体体档次次偏低低。区域内内代表表商务务办公公项目目以出出租为为主；；部分分高端端项目目聘请请戴德德梁行行、仲仲量联联行等等世界界五大大行进进行物物业管管理或或提供供顾问问；商商厦入入住率率较高高，市市场较较为认认可，，表现现良好好。后后续新新项目目高端端项目目不多多。和平大大街太太原街街板块块——中低端端为主主的写写字楼楼板块块金廊中中段写写字间间是指指青年年大街街市委委至文文化路路立交交桥段段，该该区域域写字字楼从从2009年以后后兴起起，早早期项项目多多为中中低档档项目目，领领先国国际成成为该该区域域第一一个带带写字字楼的的综合合体项项目。。整个个区域域现有有甲级级写字字间较较少，，在建建和即即将入入市的的5A级写字字间共共有4座。其其中2012年开始始入住住的华华润大大厦，，写字字间的的标准准基本本达到到国际际级写写字间间水平平。未未来金金廊沿沿线的的高端端写字字间均均将达达到国国际级级水平平。整个金金廊沿沿线区区域写写字间间主要要是以以出租租为主主出租价价格：：1200-2100元/平方米米年之之间间出售价价格：：12000-15000元/平方米米之之间金廊沿沿线写写字楼楼客户户主要要是世世界500强企业业和全全国大大型企企业金廊中中段——正在兴兴起的的板块块连接接带五里河河板块块由于于区域域认知知度高高，加加之万万豪等等五星星级酒酒店坐坐落于于此，，因此此成为为沈阳阳最早早被外外籍人人士的的认可可及聚聚集区区域；；沈阳阳早期期建设设的纯纯写字字楼项项目华华新国国际大大厦目目前已已成为为中端端写字字楼项项目。。随着着北方方传媒媒中心心、皇皇朝万万鑫大大厦、、茂业业中心心、佳佳兆业业中心心、新新夏宫宫、华华丰嘉嘉德广广场的的建设设，该该板块块已成成为高高端写写字楼楼聚集集区。。该板块块目前前主流流写字字楼售售价为为14000元/平，租租金为为1600-1750元/平.年，略略高于于北站站片区区。目前片片区内内写字字楼存存量为为10.07万平，，空置置率约约为16.67%。五里河河片区区空置置情况况依然然呈现现两极极分化化情况况，高端写写字间间项目目空置置率低低，中中低端端写字字间空空置率率高；；五里河河板块块——中高端端写字字楼汇汇聚区区，未来写写字楼楼供应应集中中版块块之一一市场总总结1、沈阳阳写字字楼市市场处处于高高速发发展期期从各大大核心心区块块来看看，写写字楼楼进入入了集集中供供应期期，类类型也也多种种多样样，未未来一一段时时间，，写字字楼的的市场场竞争争将进进一步步加剧剧。2、高端端写字字楼市市场较较好，，价格格高、、租金金高、、入住住率也也较高高随着沈沈阳城城市的的发展展，大大型企企业进进驻增增加，，沈阳阳的高高端写写字楼楼市场场受到到青睐睐。配配置越越高、、地段段越好好，受受到的的认可可度也也越高高。3、金廊廊沿线线是市市场接接受度度最高高的核核心区区域金廊沿线写写字间的形形象较好、、地标属性性强、配置置较高，受受青睐程度度高。4、写字楼的的硬件配置置越高，企企业的规模模、级别也也越高纵观整个市市场看，高高配置的写写字间、高高标准服务务的写字间间，入驻的的大型企业业越多，企企业级别也