XXXX郑州东区写字楼项目营销策划方案

营销策划方案CBD写字楼项目钧城地产（中国）河南公司2010年06月08日1问题及目标界定项目诠释1123456项目客户思考项目总体运营策略市场环境及竞争目录项目整体定位主要经济技术指标占地面积建筑面积容积率写字楼商业裙楼地理位置：本项目地块所处的位置绝佳，处于纯CBD最后一块写字楼用地，项目极度优越的地段使本项目有极大的利润空间和升值潜力。本案九如路项目概况千玺广场蓝码地王四十七中本地块项目现状海逸名门地块俯视项目现场项目现场项目现场四十七中郑州目前写字楼区域分布写字楼漂移郑东写字楼升级引擎郑东新区商务圈现在：以大体量的商务楼群为核心的写字楼区。文化路商务圈经三路商务圈裕达国贸紫荆山路商务圈未来路商务圈历史：以路为基本要素的商务区,以代表性写字楼为核心的商务区。金水路商务圈1.2劣势分析（W）

1.1优势分析（S）项目SWOT分析占据城市主流价值地，CBD核心区位，升值潜力巨大；项目物业市场稀缺，价值与时凸显；项目紧临地铁1、4号线，快捷立体交通为项目价值提速；项目西观如意湖，东眺东运河，南望熊耳河，处金三角纯生态自然水领地，舒适怡人的外部空间环境；会展中心、艺术中心、商业中心等成熟奢华配套，尖端商务环境，提升项目价值；随着CBD日益成熟，入驻企业的增加，郑东新区的价值和人气都将大幅提升，带动项目商务价值提升。项目周边配套尚不成熟，现有商务氛围不足；项目产品规划不足以支撑项目高端商务价值；项目价值需要重新定义。1.4威胁分析（T）

1.3机会分析（O）项目SWOT分析CBD最后少数几栋商务楼之一，极其稀缺；新政对住宅投资的抑制，为商业办公带来机会；市场出现空白点，为项目带来发展空间；千玺广场价格标杆极大的拉升了区域物业市场价值。区域内的其他类型物业价值对项目客流的分流；政策的不明朗为市场带来不确定因素；同类项目的市场竞争。PART-2问题及目标界定项目面临问题项目目标项目核心问题

从项目简略扫描，我们不难发现，项目基础素质较好，绝佳的地理位置，赋予了本项目未来巨大的升值潜力，如此一块地，我们的问题不仅仅是如何保证高额的利润，而我们的目标是：实现项目最大的土地价值做出区域内顶端的产品取得最大化的开发回报那么，如何实现我们的差异化和最大价值化？我们的目标保证是差异化营销新模式资源整合地段价值产品特色服务增值【地段段】炒作绚绚烂本本项目目的地地段价价值，，突显本本项目目的稀稀缺性性！提炼土土地价价值【产品品】产品差差异化化合理规规划设设计本本项目目的产产品，，做出出自己己的特特色，，突现现差异异化【服务务】服务？？如何通通过营营销模模式和和后期期的服服务，，实现现对客客户的的增值值感和和信心心！营销模模式的的创新新和后后期的的服务务保证证PART-3市市场环环境及及竞争争宏观市市场分分析竞争环环境分分析宏观经济环境扫描郑州楼市状况分析写字楼市场分析宏观市市场分分析郑州市市近年年GDP及及人均均GDP增增长迅迅速，，房地地产业业进入入高速速发展展期宏观经济环境扫描数据来来源：：郑州州市统统计年年鉴人均GDP增长长指标标郑州市市GDP增增长指指标GDP增速速与房房地产产发展展关系系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停停滞滞稳稳定定发展展高高速速发展展800-4,000US$4000-8,000US$08000-20,000US$0-800US$启动期期快快速速发展展期平平稳稳发展展期减缓发展期期人均GDP与房房地产产发展展关系系宏观经济环境扫描房地产产市场场发展展预警警系统统判断断--郑州房地产产处于快速速发展期郑州郑州房地产市场场各发展阶阶段特征分分析：发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。郑州处于平稳发展阶阶段宏观经济环境扫描三产分布比比例—第三产业结结构及增长长比较稳定定，变化较较小第二产业占占GDP比比重逐渐上上升，说明明工业是郑郑州市的主主导产业近年来第一一产业和第第三产业比比例均小幅幅下降第一产业比比重较低第三产业结结构相对稳稳定，近年年变化较小小自2000年以来，，第一产业业的比重有有所下降，，与此同时时第二产业业的比率波波动上升宏观经济环境扫描数据来源：：郑州市统统计年鉴第三产业总总量反映郑郑州写字楼楼整体容量量处于中等等，经验值反反映郑州写字楼楼市场相对对于整体房房地产市场场处于较低低水平三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量>1200大800～1200中等<800较低一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(元/平米)R=R写字楼相对发展水平>3高2～3中等<2较低郑州=60/4244=1.4%郑州2008年第三三产业GDP总值853.9亿元，写写字楼整体体容量处于于中等郑州宏观经济环境扫描宏观经济环境扫描郑州楼市状况分析写字楼市场分析宏观市场分分析国家政策近期政策一一览针对仍然疯疯狂的楼市市，政府近近期出台了了更严厉的的调控政策策，并且相对之前，，此次政策策把抑制不合理理住房需求求放在了增加加住房有效效供给的前面面，反映了了政策重点点的变化政策层级颁布时间10.04.2110.04.19政策名称立即执行房房贷新政《关于进一一步加强房房地产市场场监管完善善商品住房房预售制度度有关问问题的通知知》政策颁布主主体银监会住房城乡建建设部政策主要内内容正式通知各各银行，要要求银行立立即严格执执行新的二二套房房贷贷政策各大中型银银行还要按按季度开展展房地产贷贷款压力测测试工作进一步加强强房地产市市场监管完善商品住住房预售制制度加强预售商商品住房交交付和质量量管理健全房地产产市场监督督管理机制制各地区、各各有关部门门要切实履履行稳定房房价和住房房保障职责责10.04.1710.04.15《国务院关关于坚决遏遏制部分城城市房价过过快上涨的的通知》（（“国十十条”）新“国四条条”国务院国务院坚决抑制不不合理住房房需求增加住房有有效供给加快保障性性安居工程程建设加强市场监监管抑制不合理理住房需求求增加有效住住房供给加快保障性性安居工程程建设加强市场监监管10.04.1110.04.0710.04.02严控炒房行行为加强房地产产市场调控控普通住房契契税优惠方方案中国银监会会国家发改委委财政部要求所有银银行在6月月底之前提提交贷款情情况的评估估报告，要要严控炒房房行为.银银行大幅提提高贷款的的首付款比比例和利率率水平.进一步加强强房地产市市场调控,增加普通通商品住房房的有效供供给,对两个或两两个以上个个人共同购购买90平平方米及以以下普通住住房该套房房产的共同同购买人不不适用首次次购买普通通住房的契契税优惠政政策.数据来源：：钧城市场场研究中心心特征一:郑郑州市商品品房供应量量继续上升升五月，郑州州市商品房房批准预售售100.5万万㎡，本月环比增长12.6%，同比增长267%，与上上月对比没有有太大的波动动，从五月份份预售情况来来看，郑州市区开发发商由于自身身资金的状况况良好，对房房地产市场调调控新政的应应对还没有做做好准备。五月份各区域域供应量中，，中原区和郑东东新区分别占到了27.4%、、22%。特征二:郑州州市商品房成成交量明显下下降五月，全市商品房成成交量为69.94万万㎡，环比下降33%，，同比下下降23.1%，可可以看看出４４月中中旬开开始房房地产产调控控新政政自五五一开开始真真正的的影响响郑州州房地地产市市场，，购房者者观望望气氛氛盛行行。特征三三:郑郑州市市商品品住房房均价价上升升五月，郑郑州市市商品品住宅宅成交交均价价为5634元元/㎡㎡，环比比上升升12.5%。。新政后后，市市面上上有部部分楼楼盘实行低低首付付，加上上高端端楼盘盘依其其品质质价格坚坚挺，所以以导致致五月月份均均价上上升。。办公用用房成成交均均价5896元元/㎡㎡，环环比下下降12%。商业用用房成成交均均价为为8164元/㎡，，与四四月份份成交交均价价基本本持平平。房地产产投资资自2004年年增长长迅猛猛，商商业地地产类类投资资近两两年以以40%的的速度度迅速速增长长数据来来源：：郑州州市房房地局局市场供供应量量预判判单位：：万平平方宏观经济环境扫描郑州楼市状况分析写字楼市场分析宏观市市场分分析楼盘名称建筑面积(平方米)发售时间销售率(%)成交价格(元/平方)销售速度国际企业中心10000004年10月95％45004280永和国际3000004年8月90％40001100蓝码地王大厦5600005年7月95％65002200绿地峰会天下5200006年10月85％61004900浦发国际5000006年10月99％60006200省汇中心7500006年10月95％以上58007900财富广场2期10000005年11月95％以上53006300盛润白宫14000008年初96%89005833楷林国际7800008年中旬95%10000[现销售价]4333荣勋赢座5900008年中旬100%80004900千玺广场2400002010年5月30000销售速速度写字楼楼市场场的月月均销销售速速度：：4795平方方米[从开开盘计计算]郑州写写字楼楼分布布图郑东新新区中原区区金水区区管城区区二七区区按照物物业档档次、、目前前售价价/租租金将将板块块分级级2.0—2.52.5—3.01.0—2.07000——90009000——250006000——8000金水区板块块——郑州高高端写字楼楼最为集中中的的商务务圈。行政导向，，依托省机机关商业、交通通配套成，，商务氛围围浓第一层级核心驱动力力未来发展趋趋势租金：2.0-2.8元/m2/天，售价：7000-9000元元/m2物业管理费费：1-1.5元/m2/月租金/售价价行业：多集集中于高增增长性和高高附加值行行业如投资咨询、、信息通讯讯、房地产产、保险、、文化传播播等；客户：国际际国内知名企业驻驻杭机构、河南省及郑郑州市著名名企业；以行业内的的大中企业业为主选择本板块块办公的原原因主要是是为显示企企业形象；；注重办公公品质及配配套、交通通的成熟度度：客户特征未来5年内内将继续保保持领先地地位；土地供应稀稀缺，后续续供应量有有限；租售状况高品质的物物业招租良良好，出租租率在85％以上；销售客户以以自用客户户为主；金水路农业路北环花园路文化路经三路中州大道项目名称郑州国贸中心信息大厦图示河南新田置业有限公司开发商河南索克置业有限公司农业路与花园路交叉口位置花园路北环交叉口29层/3.5m，7万平商业层数/层高28层/2.8m，群房4层70年产权产权年限40年产权中央空调空调中央空调6部电梯5部规模大型综合体项目体量近50万，2栋写字楼约8万㎡1栋，占地9112㎡，总建面4.16万㎡,5～28层为纯写字楼售/租价格0.9-1.2元/㎡天1.2元/㎡天售/租率出售率90％出租率90％装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点超大型综合体项目，配有7万平方的商业面积,配套完善唯一专于商务用途的写字楼花园路经典典写字楼扫扫描项目名称广汇国贸大厦财富广场图示郑州广汇房地产有限公司开发商鑫广河南置业经三路纬五路交叉口位置经三路农业路22层/2.9m，群房3层层数/层高24层/2.8m，群房3层50年产权产权年限70年产权分户空调空调中央空调7部电梯每栋2部爱登宝电梯规模主楼22层，西楼12层、北12层。建面约为6万㎡，7栋，建面约为18万㎡,售/租价格租金1.9元/㎡天租金0.9-1.2元/㎡天售/租率90%以上销售率在95%以上装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点“经三路”、纯写字楼办公写字楼项目经三路大型纯写字楼经三路经典典写字楼扫扫描项目名称浦发国际大厦未来大厦图示名门地产开发商商品交易所金水路珏凤路交叉口位置未来大道近纬四中路27层/2.8m层数/层高23层/2.5m40年产权产权年限40年产权分户空调空调中央空调9部电梯7规模主楼27层，附楼11层，建筑面积6万平方1栋，建面约为6万㎡,售/租价格售价6000元/㎡[开盘时销售价格]租金2.8元/㎡天售/租率销售率90%以上出租率在95%以上装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点金融总部级写字楼租赁型办公楼金水区其他他经典写字字楼扫描郑东新区板板块——郑州最最具发展潜潜力的商务务圈，主要要由会展业业带动区域域发展，代代表郑州未未来写字楼楼最高水平平的CBD区政府导向，，会展业带带动成熟公建配配套高档住宅区区第二层级核心驱动力力未来发展趋趋势租金：2.5-3.0元/m2/天售价：9000-25000元/m2物业管理费费：1.2-2元/m2/月租金/售价价行业：区域域内国际会会展中心的的带动相关关行业，如如会展，贸贸易等；客户：国际际国内知名企业驻驻杭机构、以行业内内的大中企企业为主选择本板块块办公的原原因主要是是为显示企企业形象；；注重办公公品质客户特征未来5年内内将继续保保持领先地地位；土地供应稀稀缺，后续续供应量有有限；租售状况交通通不不便便，，商商业业配配套套不不成成熟熟，，出出租租率率在在50％％左右右；；销售售状状况况较较好好，，以以投投资资客客户户为为主主；；郑东东新新区区——郑郑州州未未来来最最具具活活力力商商务务板板块块本案案海逸逸名名门门千玺玺广广场场世纪纪峰峰会会蓝码码地地王王温哥哥华华大大厦厦乐地地金金融融中中心心CBD各各发发展展阶阶段段客客户户分分布布特特征征高高比比例例投投资资客客————中中型型服服务务性性企企业业————500强强实实业业型型企企业业雏形CBD发展中的CBD成熟CBD2007年2012年市场投资价值认同低中高投资比例低高低产业类型第二产业：生产型公司的市场部、销售部、研发部门，或及办事处、子公司第三产业：服务于第二产业——咨询、物流、贸易等行业第三产业：金融相关的行业产业表现科技公司、计算机公司、制造业展销场等咨询顾问公司、设计单位、会计事务所、律师事务所、物业公司、进出口贸易公司等银行、证券、保险等公司企业类型民营企业民营企业、外资企业民营企业、外资企业、跨国公司2002年年郑东东新新区区正正处处于于发展展中中的的CBD阶阶段段郑东新区CBD已形成规规模效应，提提升市场信心心CBD地区由由内、外环两两条环路组成成，建成60幢高档商商业楼宇；；经过7年的大大规模建设，，CBD已经经完成了写字字楼和公寓的的建设并部分分投入使用，，增强了市场场对新区开发发的信心。项目名称绿地峰会天下蓝玛地王大厦图示绿地集团开发商郑州歌亿房地产有线公司CBD外环位置CBD外环30层/3.7m层数/层高30层/3.6m40年产权产权年限40年产权中央空调空调中央空调6部电梯6部规模2栋，约10万㎡1栋，5.6万㎡售/租价格6200元/㎡[租金：1.1-1.5元/㎡/天

]原售价6000-6500元/㎡[租金：1.1-1.5元/㎡/天

]售/租率已销售完毕[以上价格为开盘价]销售完毕装修状况毛坯，大堂等公用部位精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点地理位置，规模，开发商品牌中原首座全钢结构写字楼，玻璃幕墙

郑东新区CBD代表楼盘盘项目名称顺驰第一国际新芒果大厦图示河南顺驰地产有限公司

开发商郑州新芒果房地产有限公司

CBD外环位置CBD外环27层/4.1米层数/层高30层/3.5米40年产权产权年限40年产权中央空调空调中央空调10部电梯5部规模1栋，5.8万㎡建面约4.6万㎡售/租价格6100[开盘销售价格]售价6300元/㎡[开盘销售价格]售/租率售完销售完毕装修状况毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位精装修核心卖点开发商品牌，地域前景郑东新区CBD代表楼盘盘西北区板块———现存写字楼陈陈旧且品质不不高物业形态态以商住的形形式为主，客客户外溢。传统商业中心心，商业配套套成熟市政府行政配配套核心驱动力未来发展趋势势租金/售价潜在供应规模模小，客户外外溢，出租率率下降客户将存在外外迁郑东新区区或金水区板板块现象租售状况平均出租率在在60％以上；在售楼盘较少少租金：集中于于0.5-1.2元/m2/天；售价：5000-6000元/m2；物业管理费：：0.6-1元/m2/月行业：以贸易、信息科科技、广告及政府类相关关企业为主，，客户：入住企企业以中小型型企业为主；；办公成本较低低比相对金水水区是吸引中中小型企业的的主要因素之之一客户特征第三层级项目名称华林新时代广场福华中心图示郑州中原华丰投资中心有限公司

开发商郑州福华置业有限公司紫荆山路商城路位置紫荆山路东大街21层/5.2m层数/层高27层/3.2m70年产权产权年限70年产权分体空调空调分体空调7部电梯6部规模1栋21层,总面积5万㎡1栋27层、总建面5.4万㎡,售/租价格1.3元/㎡天1.3元/㎡天售/租率50%95％以上装修状况精装修毛坯，大堂等公用部位精装修核心卖点5．2米LOFT，可以分隔二层

全新复合新OFFICE经典写字楼扫扫描项目名称裕达国贸大厦金运大厦图示河南裕达国贸置业开发商河南金运房地产有限公司中原路220号位置二七路49层/3.6米层数/层高32层50年产权产权年限50年产权中央空调空调21部电梯规模1栋，160000万㎡1栋，5.8万㎡售/租价格3元/㎡/天0.6元/㎡/天售/租率95%以上销售完毕装修状况毛坯，公用部位精装修毛坯，公用部位简装修核心卖点周边有高档酒店作为成熟配套成功销售烂尾楼经典写字楼扫扫描竞争环境分析析本地块主要的的竞争对手金水路郑州市目前在在售的写字楼楼主要分布在在三个区域域经三路路商务务圈一级竞竞争:郑东和和未来来路的的未售售项目目,它它们下下半年年的推推出将将会对对本案案的成成交量量产生生较大大的影影响次级竞竞争:正在售售的项项目,他们们的价价格和和销售售情况况会对对市场场上的的同类类项目目有一一定的的指导导意义义凤凰城城曼哈顿顿广场场未来路路商务务圈楷林国国际CBD商务务圈汇智大大厦温哥华华大厦厦建业业总总部部港港千玺玺广广场场本项项目目主主要要竞竞争争对对手手调调查查针对对本本案案的的区区位位，，我我司司认认为为想想要要了了解解本本案案的的主主要要客客户户群群体体，，以以及及其其需需求求，，应应重重点点针针对对以以下下几几个个项项目目进进行行走走访访调调查查：：第一：汇汇智大厦厦第二：温温哥华大大厦第三：千千玺广场场第四：建建业总部部港第五：曼曼哈顿广广场第六：凤凤凰城温哥华大厦凤凰城建业总部部港曼哈顿广场5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份1月份2月份3月份在售，10万㎡㎡，均价价9000元/平米6月份推推售12万㎡，，均价10000元/平米在售，3万㎡，，均价11000元/平米2010年2011年汇智大厦下半年推售6万㎡，均价价8000-9000元元/平米；在售项目的可可售剩余量约约40万㎡，，下半年预计计推售量约10万㎡；潜潜在竞争总量量约50万㎡；由此看来，本本案在郑东写写字楼的竞争争较大，其他他的区域的竞竞争较低；下半年推售3.6万㎡，，均价10000元/平平米千玺广场5月份推售24万㎡，均均价30000元/平米米周边重点关注注项目推货趋趋势预测汇智大厦项目名称汇智大厦项目地址商务外环路与九如路交汇处开发商河南楷林置业有限公司投资商/代理公司/总占地面积5237㎡建筑面积62000㎡产权年限50总层数30层高3.8M商业裙楼1-4开盘时间/交房时间/装修情况全装修销售情况整层卖。尚未开盘工程进度现房整层面积2000-3000㎡主力单套面积2000-3000㎡销售均价8000-9000元/㎡租金情况/硬件配套5A级智能甲级写字楼，中央空调，LOW--E中空玻璃幕墙，15部高速电梯，分设双电梯厅，257个停车位温哥华大厦项目名称温哥华大厦项目地址商务外环路南、众意路东开发商枫华（郑州）置业有限公司投资商/代理公司/总占地面积3300㎡建筑面积36000㎡产权年限50总层数地上28F，地下3F层高3.8M商业裙楼1-4开盘时间/交房时间/装修情况全装修销售情况整层卖。尚未开盘工程进度现房整层面积1000-2000㎡主力单套面积1000-2000㎡销售均价对外报价10000元/㎡租金情况/硬件配套集高档办公、休闲为一体的综合性5A智能化写字楼，定位于酒店式公寓和公寓式写字楼，中央空调，6部高速电梯，分设双电梯厅，300个停车位千玺广场项目名称千玺广场项目地址郑东新区CBD商务内环路与商务西四街交叉口开发商绿地集团中原事业部投资商绿地集团代理公司/总占地面积㎡建筑面积24万㎡产权年限50总层数63层高/商业裙楼1-4开盘时间2010.05交房时间2011年装修情况精装修销售情况4月10日认筹工程进度已建25层整层面积/主力单套面积160-3000㎡销售均价30000元/㎡租金情况/硬件配套国际名品商业、5A甲级办公、美国万豪五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所、日本原装进口三菱电梯

，1000个停车位建业总部港项目名称建业总部港项目地址农业东路北，东风东路南开发商河南建业投资商河南建业代理公司/总占地面积26691.6㎡建筑面积124303㎡产权年限50总层数10层层高4米商业裙楼7170.64m2

开盘时间2010.06交房时间2011年底装修情况精装修销售情况目前排号约100组，6月12日开盘整栋出售，作为企业总部独立办公工程进度A组团己经封顶了整层面积2000-4000㎡主力单套面积300-500平米销售均价预计10000元/㎡租金情况/硬件配套3座40米景观级写字楼，低密度商务办公环境；双河、公园、广场，别墅花园区里的港湾商务，车位637个地下505地上132曼哈顿广场项目名称曼哈顿广场项目地址金水路和未来路交汇处开发商河南升龙置业投资商升龙集团代理公司同致行总占地面积200亩建筑面积写字楼3万㎡产权年限50年总层数5-26层层高3.35米商业裙楼1-4层开盘时间/交房时间一栋现房一栋未建装修情况毛坯销售情况销售40%工程进度一栋现房，一栋未建整层面积1368㎡主力单套面积85㎡-300㎡销售均价11000元／㎡租金情况2元/平米硬件配套地下停车场，会议室、私人信报箱、安全监控系统、背景音乐、电子公告牌、家庭安全报警系统、消防联动系统、大型多层停车场及周边配套：沃尔玛，银行，高档百货，8部三菱电梯凤凰城写字楼楼项目名称凤凰城写字楼项目地址金水路和郑汴路交汇处开发商河南捷宏置业投资商升龙集团代理公司泰辰总占地面积/建筑面积109046㎡产权年限50年总层数4-28层层高3.35米商业裙楼1-3层开盘时间建好即卖，无开盘时间。交房时间2011年6月份装修情况毛坯销售情况销售情况良好，16层，19层整层和半层都已卖出工程进度已经建到19层，共28层，接近一半，年底竣工，2011年6月份交房。整层面积2000㎡主力单套面积148㎡-400㎡销售均价8500-9000元／㎡租金情况目前只售不租，以后情况不详。硬件配套周边有曼哈顿商业中心，沃尔玛等大型超市。有广发银行进，建设银行，农业银行等。地铁站口，快速公交，还有十几条公交线路。临近郑汴路，中州大道。附近有郑州四十五中，郑州三十九中等学校。还有其他设施，配套完善。区域项目名称外立面层高公共大堂金东区荣勋赢座LOW-E中空玻璃幕墙3.5挑空10米盛润国际高级玻璃幕墙3.3挑空30米曼哈顿广场——————楷林国际LOW-E中空玻璃幕墙3.65挑空15米郑东新区海联国际LOW-E中空玻璃幕墙\高档石材3.914.4米挑空大堂绿地峰会天下高档石材＋玻璃幕墙3.710.2米挑空中烟大厦干挂石材3.5510米挑空汇锦中油大厦干挂石材————国泰财富中心高档石材,合金板材和防辐射节能玻璃幕墙————永和国际广场深色干挂石材每层3.61800平方米挑空大堂与周边竞争对对手对比分析析受地块影响，，本案仅能设设置乙级写字字楼，公共大大堂面积在不不影响到商业业价值的情况下，并不不大气，项目目与竞争对手手做比较，产产品在整个区区域内属一般般水平。PART-4项目目客户思考【核心卖点分分析】郑东CBD最最后一块写字字楼用地价值值所在；三条河流围绕绕的绿化生态态及未来规划划发展；会展中心、文文化中心、艺艺术中心、商商务中心的旗旗舰级配套；；周边便宜的教教育资源；高端5A级写写字楼，独有有的管理模式式，稀缺就是是生产力；一切与地段、、资源有关关！【核心价值提提炼】区域未来价值值郑州步入核心心辐射连绵发发展的卫星扩扩张增长阶段段，项目区域域是郑州最具具潜力的核发发展片区；未未来发展空间间巨大。项目产品价值值占据CBD商商务核心，城城市轨道交通通双站合一区区位，亿万级级成熟配套之之上，全球顶顶级智能生态态商务聚合体体；项目配套价值值会展中心、艺艺术中心、商商业中心、文文化中心、商商务中心、历历史中心，六六心璀璨之中中。项目环境价值值如意湖，东运运河，熊耳河河，金三角纯纯生态诗意办办公美景地。。项目投资价值值项目优质资产产可持价值与与未来可持续续增长空间。。区域、高端、、稀缺、生态态优势1:绝品品地段、商务务氛围优势2：生态态环境·投资回报率高高与此相匹配的的客户在哪里里？【客户分析】】项目最能打动动客户的核心心优势：大规模跨国公公司客户中等整购半层层客户分割式写字间间客户国内市场有实实力的企业，，通常与政府府或垄断性资资源关系密切切，地方利税税大户，谈判判议价能力较较强行业中较具竞竞争力和影响响力的企业，，有一定知名名度和实力，，购买能力较较强；机构或或个人投资者者中小型成长企企业购买能力及企企业实力企业需求及购购买频率写字楼产品将将面对三类客客户群的商务务空间需求目标客群定位位问题：谁是目目前本项目的的主力客户群群？目标客户决策要素投资机构或个人投资者全部或部分出租，以期租金回报1、控制总价与回报期2、具有持有增值潜力3、具有较明显的商业回报前景自用行业领先企业或实力竞争者扩张或搬迁需求1、企业独特性充分体现2、物业可定制化程度较高3、购买投资与企业战略的平衡成长型中等企业升级使用1、总价相对较低2、极高档的物业外观形象3、有良好的物管服务品质4、配套及公共交通便利5、企业独立形象结论：从购买目的角角度可将客户户分两大类三三小类：A投资客户（机机构或个人投投资者）；B自用客户（扩扩张导致购买买、升级导致致购买）机构投资者者增多，”大单”成交数量上上升，写字字楼整售将将逐步发展展成为办公公物业市场场新的市场场增长点本区域人群群周边CBD的公司，，想搬迁成成立大型办办公场所千玺广场等等买不到满满意房源的的客户临近区域在金水区办办公的公司司，想迁往往郑东，购购买办公场场所其他外来的大型型公司入驻驻，郑州市市和其他省省份的投资客项目目标人人群来源项目客户群群分析问卷调查样样本：选取金水区区、郑东新新区内代表表性写字楼楼客户调查内容：：1、客户购购买需求分分析2、客户购购买渠道分分析3、客户基基础背景调调查调查目的：：了解客户需需求，对本本项目定位位有很强指指导意义。。调查数量：：本次问卷调调查共200份，回回收有效问问卷178份。分析工具：：Excel软件附：问问卷调调查统统计说说明成长型型公司司占主主流需求面面积60-300平平方米米的成成长型型公司司占主主流；；目前大大部分分客户户对金金水区区和郑郑东新新区认认可度度高。。客户购购买需需求分分析表1：：购买买面积积(平平方米米)表2：：购买买区域域客户购购买需需求分分析表3：：购买买单价价表4：：购买买总价价5000-8000元为为主50-200万万元为为主客户购购买需需求分分析表5：：购买买楼层层选择择选择中中低区区为主主，注注重性性价比比表6：：写字字楼气气质喜喜好客户喜喜欢的的写字字楼气气质大大气尊尊贵型型占34%，其其次是是现代代简约约型。。客户购购买需需求分分析表7：：配套套设施施需求求客户对对配套套设施施需求求前三三位的的是：：银行、、商场场、商商务中中心客户购购买需需求分分析表8：：项目目本体体条件件客户最最关注注的项项目本本体条条件：：电梯、、停车车位、、物业业管理理客户购购买需需求分分析表9：：项目目外部部条件件客户最最关注注的项项目外外部条条件：：商务氛氛围、、周边边环境境、交交通配配套郑东写写字楼楼市场场的主主流客客户细细分其中排排名前前五位位的分分别是是：1、贸贸易型型公司司（批批发零零售业业）是是郑东东上最最多的的公司司；2、IT及通讯讯业3、广告告企划4、金融融及各种种咨询服服务业5、建筑筑及装饰饰竞争市场场需求特特点——客户户细分客户群客户群特征描述影响置业的主要因素运营费低功能完善提升形象周边配套交通通畅投资回报片区前景景观

贸易、咨询、事务所、广告等服务业成长型企业公司已经初具规模，在市场站稳脚跟后准备再上台阶。希望能够改善办公环境和企业形象，但又受限于现金流的约束承受高端写字楼的支出比较困难。☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆成熟型IT企业公司业务增长很快，目前的办公空间有限，周边环境较差☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆☆异地公司单位驻郑州办事处因为工作长期往返两地出差，一般会在郑州置业☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆投资客资金充裕寻找最佳的投资的对象☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆过渡家庭物业过渡使用将来用作出租☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆SOHO一族主要从事创作、设计一类的相对独立的工作生活工作时间很随意☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆郑东办公公楼细分分市场的的中高端端客户———主要要是智力力密集型型的事务务所、IT、咨咨询广告告以及大大型企业业的办事事处PART-5项项目目整体定定位纯CBD最后巨巨献·全球顶级级智能生生态商务务楼项目营销销主题提提炼区域、稀稀缺，CBD唯唯一产品高端端生态、人人文配套套高端产品品项目产品品定位本项目写字楼档档次定位位各种物业业类型具具体排部部示意由于塔楼楼限高，，而商业业裙楼及及塔楼结结构未确确定设计计方案，，故物业业类型排排部同类产品品产品的的裙楼及及层高设设计要求求模拟排排部，仅作为设设计示意意，具体方方案由设设计院根根据实际际情况权权衡。写字楼商业裙楼楼4F-33F1F-3F占地总建筑可达商业面积约写字楼面积写字楼单层面积地下面积[-1F、-2F]停车位总体规划划建议50m70m商务外环环路写字楼三层商业业裙楼写字楼产产品建议议：1、南南北长长约50米，东东西长约约30米米，单层层面积约约1500平米米，设置置6梯12户；；层高设设置3.6米；；2、规模模适度，，分割灵灵活写字楼产产品面积积商业产品品建议：：建议本项项目商业业裙楼主主要以大大型餐饮饮为主，，一楼外外街面以以高档烟烟酒、快快餐为主主，二楼楼大型知知名餐饮饮，三楼楼可自持持，可做做写字楼楼的配套套设施，，例如商商务会所所+会议议室51m71m商务外环环路写字楼三层商业业裙楼商业主入口一层临街街门面裙楼商业业通过客户户需求强强化设计计要点硬件配置置外立立面面：玻璃幕墙墙、灯光光工程公共空间间装修标标准:电梯梯：：轿厢尺寸寸、电梯梯品牌、、设计等等候时间间空调调：：系统类型型、运营营方式、、计量方方式网络地板板：地板类型型、离地地面高度度、实用用性配套设施施：会议室、、商务中中心、餐餐饮、必必要办公公生活配配套商店店软件配置置物业服务务：管理服务务方式、、物业管管理公司司、特色色服务智能化系系统：5A智能能化发展商品品牌：发展商曾曾经运作作项目口口碑大堂电梯间卫生间甲级楼宇要素客户“埋埋单”的的原因，，也是项项目卖点点的来源源物业形象象关键词词玻璃幕墙墙考虑因素素：玻璃幕墙墙奠定了了项目的的第一印印象，，彰显昭昭示性，，树立项项目的高高档物业业形象。。建议要点点：采用Low－e中空镀镀膜隔音音玻璃，，保证甲甲级建筑筑品质；；玻璃幕墙墙开窗数数量只要要保证消消防规范范要求即即可，尽尽量减少少；幕墙尺寸寸尽可能能采用大大块面玻玻璃，减减少隐框框，玻璃璃划分尽尽量减少少人体使使用高度度的视觉觉遮挡。。硬件配置置建立甲级级第一印印象———玻璃幕墙墙奠定项项目形象象车行大堂堂：考虑因素素：CBD甲甲级写字字楼大部部分没有有车行大大堂，该该项目设设置车行行大堂，，增加项项目卖点点，体现现开发商商注重品品质，让让项目在在同质产产品中脱脱颖而出出。建议要点点：车行大堂堂的设计计需要注注意雨篷篷的设置置；车行大堂堂的设计计需要考考虑明确确的人车车分流，，使车行行动线与与人行动动线互不不干扰；；硬件配置置通过交通通障碍物物或围栏栏的设置置实现人人车分流流人行道车行道同质产品品中脱颖颖而出———体现现尊贵的的车行大大堂广州中泰泰国际广广场车行行大堂设设计项目地址广州火车东站西侧规模及类型45层超高层写字楼结构类型框筒结构楼体高度210m容积率6.95建筑面积100000㎡标准层面积2800㎡标准层层高3.85m标准层净高27车位600空调分户式中央空调电梯20台日立电梯厅分区停靠客户情况宝洁、思科、普华永道、迪斯尼、瑞士银行、安永、中国质量认证中心、日立数据、夏普、京瓷租售情况况：只租不售售入驻率约约90％％管理费29元/月·㎡基本数据据：车行大堂堂案例人行道车行道中泰国际际进驻的的优质客客户数不不胜数，，这与大大厦注重重细节设设计密不不可分，，车行大大堂就是是其中一一个细节节让客户户充分感感知到一一种尊贵贵感简约大气气的电梯梯间——延续物业业统一设设计风格格电梯间考虑因素素：电梯间融融合甲级级写字楼楼的特色色，同时时与大堂堂整体效效果融合合；建议要点点：设计风格格简约，，大气，，避免细细部的复复杂处理理，方便便后期物物业管理理。电梯厅作作为除大大堂外客客户最关关注的公公共空间间，选材材考究，，建议采采用高档档大理石石＋不锈锈钢装饰饰材料，，融合与与大堂相相协调的的地面装装修，形形成特有有商务特特质。硬件配置置国际品牌牌标志、、国内品品牌价格格——选择价格格相对较较低日本本三菱品品牌电梯梯考虑因素素：电梯品牌牌是客户户感知写写字楼品品质的关关键，原原装电梯梯更受客客户信赖赖。国产产名牌电电梯会在在电梯铭铭牌上标标注国内内产地，，影响客客户认知知，通力力电梯95%以上为为进口部部件，国国内组装装，贴原原装铭牌牌）建议要点点：品牌：选用三菱菱电梯内装：电梯内可可装设小小液晶屏屏，播放放对外牌牌价、股股市行情情、天气气预报等等商务信信息；内装材质质尽量采采用镜面面不锈钢钢或玻璃璃材质，，增加轿轿厢尺度度空间，，风格简简单，易易于后期期管理和和清洁；；电梯内设设置空调调及音乐乐系统。。指标设置置：电梯设计计等候时时间小于于45””；电梯最小小速度不不小于2.5m/s（（甲级写写字楼的的最低标标准）。。√电梯选型型初步建建议产品核心心指标：：采用2.9米高高/1.35t/2.5-3.0m/s高高速大载载荷电梯梯；配备空调调；采用外部部控制楼楼层智能能呼叫系系统；相关费用用：单梯报价价约130万元元，共7部电梯梯，折合合平米造造价约为为220元；配备空调调增加成成本约1-3万万元/台台；推荐品牌牌：日本三菱菱、芬兰兰通力其他可选选：美国国西子OTIS、瑞士士迅达（（外部控控制楼层层智能呼呼叫系统统的专利利拥有者者）等市场主流流商务电电梯产品品指标参参考三大电梯品品牌在知名名度和报价价上处于同同一水平，，技术细节节上各有特特长；长沙写字楼楼多采用OTIS品品牌；瑞士迅达推出出外部控制楼楼层智能呼叫叫系统后市场场占有率上升升；品牌美国西子OTIS日本三菱瑞士迅达单梯报价130万元+10万安装费(2.9m/1.35t/3.0m/s)2.5m/s:100万3m/s：120万(均为2.9m/1.35t，三大件进口)130万元+10%安装费(2.9m/1.35t/3.0m/s)能耗高出同类10%低于同类10%-30%高出同类10%技术优势1.五个微电脑模块化控制1.三菱电机是世界上最早开发变压变频控制系统，该系统让电梯高效智能化控制1.VVVF变频（交流变频）调速系统2.OTIS立式主机，电机输出与输入轴一体，中间无需联轴器，同心度高，噪音低，避免夜间扰民2.三菱高速电梯比同类品牌率先使用高效率的永磁（PM）电动机代替感应电动机，进一步开发的无齿轮曳引机把马达长度减少30%2.VFP是中国迅达推出的新一代的驱动系统，是具有良好的性能价格比3.钢丝绳采用2：1，比传统1：1更舒适3.在平常模式待机时间系统中添加高性能群控控制屏和睡眠模式，节省电力30%3.能耗低，降低电路负载，可靠性高，4.主要部件欧美进口4.所有设备均可紧凑安装在井道中，给建筑节省更多空间4.经久耐用的半导体元件和可靠的异步电动机

5.电能比同类电梯节约30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按钮更加便捷外部呼叫面板板参考建议（装装修成本约4万元/梯））：轿厢尺寸：扣扣除装修20cm，净高高2.7米。。轿顶:镜面不不锈钢框架,水晶条,中中间亚克力弓弓型板轿壁:三侧镜镜面横蚀刻扶手:三面双双管不锈钢扶扶手踢脚线:发纹纹不锈钢轿底:2mm厚PVC仿仿大理石地板板电梯轿厢装修修建议——注注重轿壁和轿轿底的装修档档次，顶部照照明明亮除电梯品牌、、参数之外，，轿厢装修是是客户感受电电梯档次最直直接的方面，，目前市场上上中高档写字字楼在电梯方方面只关注了了品牌，轿厢厢装修未得到到重视，本项项目以此可拉拉开差距。VRV分户计计量空调系统统符合市场主主流需求，建建议部分楼层层配置24小小时独立网络络机房空调为适应现代企企业（尤其是是跨国公司、、全国性公司司、信息科技技类公司、咨咨询服务类公公司）的信息息办公需求，，建议部分楼层设置置24小时独独立网络机房房空调（企业的网络络机房通常需需24小时运运转；因此必须配备备24小时空空调避免设备备过热受损）），成为吸引引大客户的特特色卖点；网络机房空调调设置在不适适合员工办公公的位置，如如空调室外机机附近。根据客户需求求分而治之——选择按电费计计量的变频VRV空调空调选择：考虑因素：空调的运行模式和和计量方式直直接影响着企企业运营成本本，其设置往往往是客户进进入购买决定定阶段最为关关注的问题之之一，变频VRV空调以以其合理的计计费和显著的的变频节能功功效赢得市场场青睐建议要点：公共空间均安安设新风系统统和中央空调调写字楼部分按按电量计费，，计费点尽可可能按产权单单位划分，公公共空间通过过物业管理费费分时段收取取；提供24小时时全天候服务务，无时差办办公，满足不不同类型公司司需求；在条件件允许许的情情况下下尽量量选用用进口口设备备。高性价价比创创新建建材，，降低低双方方营运运成本本———选选择价价廉物物美的的网络络地板板网格地地板考虑因因素：：网络地地板有有利于于降低低企业业二次次装修修成本本，为为客户户赢得得最大大的利利益；；作为一一个衡衡量甲甲级写写字楼楼的重重要指指标，，对于于后期期营销销推广广有一一定的的促进进作用用。网络地地板有有工厂厂定制制的专专业地地板，，成本本较高高，也也有现现场施施工制制作的的网络络地板板，成成本低低但效效果明明显，，性价价比高高。网格地地台建建议：：建议在在实现现网络络地板板作用用的前前提下下，尽尽量的的节省省建筑筑成本本。建建议本本项目目采用用预留留10公分分的地地台设设计，，既实实现了了网络络地板板的作作用，，又可可以降降低建建筑成成本。。（如如右图图示））建议本本项目目根据据走线线，在在地面面搭钢钢架，，做成成中空空水泥泥网络络地台台。本项目目在预预留足足够的的网络络走线线空间间前提提下尽尽量节节省净净高空空间，，建议议只留留10公分分地台台空间间。预留10公公分高高度，，用钢钢架搭搭成的的网络络架空空地台台硬件配配置广州发发展中中心网网络地地台图图广州发展中中心网络地地台图广州发展中中心大厦网网络地台设设计规模及类型37层超高层写字楼结构类型框筒结构楼体高度160m容积率8.95建筑面积61739㎡标准层面积2000㎡标准层层高4m功能分布地下3层停车场，1层商业裙楼，2～33层办公，34～37层设备层空调分户式中央空调电梯12台三菱电梯厅分区停靠大堂高12m，面积1000㎡物业管理世邦魏理仕客户情况进驻客户主要为金融、能源、零售等行业的大型国企和跨国公司，包括家乐福、中国银行、发展集团和新近入驻的澳洲领事馆。价格情况：租金金130元/㎡管理费29元/月月·㎡租售情况：目前只租不不售入驻率约60％基本数据：：在走线位设设置地台钢架网络地板案案例发展中心在在广州中心心区独树一一帜，虽然然没有顶级级的配置，，但每一项项配置都是是最实用的的，如遮阳阳板、网络络地台等，，所以该大大厦吸引了了大批优质质客户，租租金也一直直居高不下下。容易忽略的的甲级写字字楼细节———卫生生间细节之之处体现品品质高低卫生间考虑因素：：细节决定成成败，洗手手间设计是是最容易忽忽视的细节节，但却是是客户实在在感知到的的地方。建议要点：：设施完备的的卫生间，，与各办公公间门口要要有分隔距距离；设置玄关和和过渡前室室，并利用用该空间提提供人性化化服务，如如整装室或或化妆间；；在基本装修修方面，地地面和墙面面选用高档档块材，配配备厕纸、、衣物钩、、干手机，，选用感应应式水龙头头，选用名名牌洁具如如科马、科科勒、美特特、TOTO等；卫生间的装装修色调、、采光色调调与公共部部分要求协协调统一。。硬件配置细节决定甲甲级形象——国际化的公公共导视系系统公共导视系系统考虑因素：：体现一个项项目在细节节上的体贴贴入微，展展示项目的的品质感和和国际商务务感建议要点：：指位明确；；采用国际统统一图标；；造型精雅；；材质商务务感强硬件配置置建议要点点：：会客吧：：在办公公场合不不便接待待时可与与朋友上上会客吧吧小坐，，或独自自去饮一一杯咖啡啡。服务中心心：设立立公务秘秘书间，，翻译服服务，秘秘书服务务，律师师服务、、会计服服务，办办公系统统自动化化服务。。建议要点点：设置商务务会议室室，提供供多功能能商务会会议室、、洽谈室、、培训室室租赁服服务、会会务安排排功能完善善的商务务中心提提供完备备服务配套设施施商务中心心PART-6项项目目总体运运营策略略资产精装装修拒绝投机机，通过设定定持有人人的准入条件件并统一出租租平台而使资产产获得稳稳定回报报高质量产产权持有有统一资产产管理营造市场场信心销售带动动高效管管理高质管理理服务带带动销售售实现销售售与管理理服务全全面互动动全案营销销战略资产精装装修1、为什什么散卖卖写字楼楼租金往往往大大大低于持持有物业业呢？就是因为为没有限限制小投投资者进进入，他他们处于偿还还月供款款等压力力以低租租金快速速把房屋屋出租，加之出出租管理理没有统统一的出出口，恶恶性竞争争；租金上不不来，租租客的品品质也下下降了，办公楼楼的二手手房价格格是由租租客和租租金决定定的，自自然无法法使投资资者利益益最大化化。2、资产产精装修修就是限定定投资客客的持有有金额，，不接受““小炒家家”进入入。并与资产管管理公司司签订《《资产管管理承诺诺书》，主要内内容如下下：限定投资资者的准准入投资者必必须为以以中长期期投资收收益为目目的的安安全性资资本的持持有者或或自用客客户统一出租租出口投资人承诺诺在5个月月内委托唯唯一一家代代理公司出出租，佣金金为1.5个月的租租金统一物业协协调投资者人授授权资产管管理公司在在一年内代代表投资人人对物业管管理进行监监管案例借鉴沿经三路四四栋写字楼楼A、B、、C、D楼楼，A、B两栋楼当当时对外散散卖，很多多零碎的小小投资客在在后期租赁时时公司随意意混乱，租金较低，而C、D两栋楼开开发商自持持，由管理理公司统一管理，，设定门槛槛对外招租租，不仅使整栋栋楼的企业业档次拔高高，形象提提升，租金金提高。金成国际广广场ABCD散卖租赁推售策略大客户优先先策略