XXXX深圳好好年项目发展战略及定位报告

好好年项目发展战略及定位报告2011.8整体定位：我们的定位必须体现以下七点是城市级的是滨海物业的代表是具有标志性的是区域的价值高点是有强烈城市意向的是可回避竞争的是可实现跨越式发展的辐射珠三角的城市代表项目稀缺的资源条件成就经典传承的作品能代表新时代的深圳，城市发展中的“一级”实现价值高于城市中心其它区域可辩识，明显区别于其它区域拉开与其他项目的差距采取一切可能的超常规的手段整体定位：具有领先水平蕴涵独特海洋文化的国际港口海滨综合体，深圳海滨项目新典范国际港口物业独特海洋文化打造深圳国际港口的标志性物业成就滨海物业的经典独具海洋文化理念的新型项目资源型居住度假生活演绎理念超前特色突出年份楼盘名称客户来源特征描述2002年南方明珠二期、东海丽景当地工作及居住的人盐田港及物流、船务公司的中高级员工、沙头角保税区内员工、政府公务员、本地居民，部分企业白领及香港消费群体、私营业主2003年和亨家园片区内的工作人员，其他投资客户主要为片区的企业职员（约65%），部分工业区企业管理人员，其他投资客户。2005年金港盛世当地居民及片区企业员工及私营业主主要为本地居民及片区企业员工及私营业主。2007年裕达华庭当地工作及居住的人。盐田港本地居民及工作在盐田区域的员工及私企业主。2008年花港客户主要来自罗湖客户主要来自罗湖，投资客户居多，自住客户年龄偏小。鹿港国际盐田附近居民盐田附近居民，几乎都是全家一起到场选房的。2010年幸福海主要来自罗湖、福田自住客较多，年龄30-40岁2010年金山碧海罗湖占一半，其次是福田、南山，盐田客户少罗湖、福田客户为主，投资客户多于度假客户多于自住客户，年龄特征40-50岁，看重其在山中的位置和海景客户定位4盐田港区域原以本地客户为主，随着深盐二通道通车，罗湖、福田客户占到大多数当地为主罗湖福田为主结合区域客户结构及本项目实际情况，对本项目客户进行界定主要客户福田、南山及香港的自住兼投资客户客户定位4主要来自盐田及罗湖的自住客户核心客户边缘客户来自深圳及香港的投资客户本项目客户具象描述客户定位4购房原因追求更高品质的居住环境改善居住环境，提升自身价值标签结婚或者居住的功能型需求投资需求客户群体企业高管、企业主区域原住民小生意人事业初创者周边小区原住民子女高收入年轻精英阶层香港、龙岗、宝安私营企业主各地投资客生命周期小孩刚出生或已上学小孩成年独立居住刚结婚或小孩出生不久单身或者刚结婚客户生命周期范围较广泛来源区域盐田、罗湖福田南山整个深圳及香港具象描述看重景观资源环境对社区环境和高端配套敏感对区位和周边配套比较重视看重物业管理喜欢创新的户型设计对价格比较敏感对升值潜力比较感兴趣1主要客户2次要客户房型面积结合项目属性初步建议套数比例单房-1房20%小2房70㎡以下4%大2房70㎡以上25%中小3房85-140㎡30%大3房150㎡以上5%4-5房120㎡以上5%复式10%别墅小于1%户型推导修正二次推导房型面积套数比例单房-1房30-6020%小2房60-65㎡4%大2房70-90㎡25%中小3房85-140㎡25%大3房150-180㎡7%4-5房130-180㎡8%创新复式88-140㎡6%顶层复式250-350㎡2%整栋大复式180-300㎡2%联排别墅200-300㎡小于1%户型推导修正结果：产品以三房为主力户型，产品发展历程为紧凑型向舒适型及豪华型过度三次推导房型面积套数比例套数推断面积比例单房-1房30-60㎡20%15689%小2房60-65㎡4%3102%大2房70-90㎡20%156816%中小3房85-140㎡25%196026%大3房150-180㎡10%78615%4-5房130-180㎡10%78615%创新复式88-140㎡6%4707%顶层复式250-350㎡2%1566%整栋大复式180-300㎡2%1564%联排别墅200-300㎡小于1%351%合计100%7795100%二次推导房型面积套数比例单房-1房30-60㎡20%小2房60-65㎡4%大2房70-90㎡25%中小3房85-140㎡25%大3房150-180㎡7%4-5房130-180㎡8%创新复式88-140㎡6%顶层复式250-350㎡2%整栋大复式180-300㎡2%联排别墅200-300㎡小于1%Part1商业客户定位商务人士：来往盐港以及盐港内部，且迫切需要在附近找到他们会友、休闲、娱乐等功能的各国商务人士服务对象1他们代表着一个生活：忙碌、紧张、高节奏。他们需要、期望在本区域内找到他们暂时的归属：居住、会友、休闲、娱乐…；他们追求有品位的生活，他们关注热点与时尚；节奏紧张他们少有时间去休闲，他们需要在紧缩的都市中去享受会友、休闲、娱乐…休闲之余感受真正的深圳渔村文化的原始文明和特色鲜明的休闲街区，尽情放松是他们的梦想时代代精精英英：：有消消费费的的新新理理念念、、新新思思想想，，在在个个人人的的消消费费中中希希望望拥拥有有属属于于他他们们的的社社区区和和有有一一定定居居住住品品位位引领领潮潮流流高贵贵富富足足他们们游游乐乐世世界界，，以以挑挑剔剔而而好好奇奇的的眼眼光光关关注注着着这这座座城城市市；；他们们代代表表着着一一个个时时尚尚：：注注重重生生活活品品质质而而淡淡化化消消费费支支出出。。他们们憧憧憬憬搜搜索索到到能能满满足足他他们们的的好好奇奇的的一一切切；；他们们高高贵贵而而富富足足，，他他们们追追求求品品牌牌，，引引领领时时代代潮潮流流；；作为为公公众众人人物物，，他他们们不不可可能能花花费费大大量量时时间间在在都都市市穿穿梭梭，，要要让让紧紧凑凑的的城城市市满满足足他他们们的的一一切切…旅行行观观光光：：来深深圳圳旅旅行行者者，，他他们们不不会会错错过过深深圳圳最最具具代代表表性性的的城城市市印印象象的的地地区区停停留留，，购购物物、、就就餐餐、、休休闲闲…他们们来来到到这这座座城城市市，，他他们们以以好好奇奇的的眼眼光光记记录录着着这这座座城城市市所所发发生生的的点点点点滴滴滴滴他们们代代表表着着一一种种理理念念：：生生活活需需要要调调节节，，绷绷得得太太紧紧的的神神经经需需要要放放松松他们们来来到到这这座座城城市市期期待待着着这这里里能能给给他他放放松松，，而而不不是是奔奔波波这里里给给他他们们不不仅仅仅仅是是的的愉愉快快和和休休息息，，而而且且是是美美的的享享受受货轮水手手：在工作闲闲暇之余余，可以以找到一一个释放放自己配配备身心心的场所所，尽情情的享受受生活他们来自自海内外外，在货货轮上度度过漫长长的时间间，生活活乏味他们努力力在工作作至于去去追求另另外一种种生活方方式他们追求求着陆后后的释放放，强行行把自己己拉回到到显示生生活中闲暇之余余，放松松属于他他们的主主要生活活组成Part2商业整体定位商业形式式定位：：综合地理理位置、、环境以以及文化化历史背背景，项项目商业业打造为为集中商商业、街街区商业业、游憩憩商业为为一体的的综合商商业模式式特色街区商业集中商业游憩商业集中商业：承载项目商业整体形象，作为未来盐田商业发展核心，填补盐田缺少集中商业空白，突破盐田目前商业格局的主力核心特色商业街区：承载项目内部商业间过渡，迎合当代都市人居家生活个性化的需求，使高尚生活的多样化表现的载体游憩商业：作为项目避免同质化，自身独有的条件，打造成为项目亮点商业海岸城COCOPARK中心城万象城金光华？Part2.1集中商业定位集中商业业打造：：立足盐田田辐射深深圳的集集中商业业体，高档核心心主力店店提升城城市商业业档次与与品位，，激发盐盐田商业业活力打造深圳圳都市文文明，将将盐港建建设成为为真正的的知名的的休闲购购物聚会会场所生活百货货：打造造专业主主题购物物场馆超级市场场----大型综合合超级市市场，创创造“时时尚、健健康、快快乐”的的经营营理念影视城----为生活添添加更多多的乐趣趣，让生生活离我我们更近近餐饮、餐餐吧----满足目标标人群的的商务需需求主力高档档商业店店要颠覆覆盐田现现有的商商业模式式，以全全新的面面貌展现现核心区区高档商商业的价价值感通过电梯梯、空中中花园等等提升集集中商业业建筑的的商业价价值大堂挑高高突显商商业建筑筑气质富有活力力的商业业形态组组合，高档核核心主力力店结合合，提升升城市商商业档次次与品位位，激发发深圳东东部地区区的商业业活力。。高档核心心主力店店采取错错位经营营方式，，迎合高高端客户户需求，，为区域域注入活活力以国际中中高档品品牌为主主，融合合国内顶顶集品牌牌，高价价位、高高形象吸吸引高尚尚客户群群体体现对生生活的关关怀，营营造温馨馨、舒适适、和谐谐的生活活氛围全新的消消费环境境、全新新的业态态组合引引导全新新的时尚尚生活方方式，打打造成为为区域集集休闲娱娱乐、餐餐饮、购购物于一一体的体体验式特特色商业业激发区域域活力、、演绎中中心生活活新景象象Part2.2街区商业定位街区商业业打造：：服务住宅宅区以及及承载项项目内部部商业间间过渡，，迎合当当代都市市人居家家生活个个性化的的需求，，尽情品品味高尚尚生活的的多样化化小尺度使使商业街街更丰富富、更亲亲切餐饮、精精品、美美容、品品牌专卖卖……,让都市市生活更更有情调调街区生活活：逛不不完的街街、看不不完的人人、找不不完的乐乐、24小时不不停息的的都市疯疯狂打造体验验式的街街区生活活，使街街区成为为活力和和价值的的体现让蔡屋围围成为““喝不完完的美酒酒、逛不不完的街街、找不不完的乐乐、24小时聊不不完的天天”的地地方…“晚上10点，蔡屋屋围的生生活刚刚刚开始””…街区是城城市的基基本元素素，城市市精神和和生活价价值荟萃萃之地，，沉淀城城市历史史和人文文街区基本本特征：：互动性、、便利性性、共享享性、多多样性、、包容性性和防卫卫性目前国内内比较有有名的街街区：上海新天天地阳朔西街街北京建外外soho天津第五五大道目前国外外比较有有名的街街区：日本东京京新宿香港中环环将项目打打造成开开放的、、有丰富富城市生生活和深深圳印象象的街区区，延续续城市历历史和人人文深圳现有有的具有有街区特特征的蛇蛇口酒吧吧街和华华侨城开开放度都都不够，，不具有有丰富的的街区生生活。规划设计计注意高高密度、、小尺度度街区和和开放空空间的混混合使用用。Part2.3游憩商业定位海洋文化化：海洋文化化商业标标识，贯贯穿整个个商业，，赋予商商业海洋洋文化底底蕴缘于海洋洋而生成成的文化化，也即即人类对对海洋本本身的认认识、利利用和因因有海洋洋而创造造出来的的精神的的、行为为的、社社会的和和物质的的文明生生活内涵涵海洋文化化的本质质，就是是人类与与海洋的的互动关关系及其其产物海洋民俗俗、海洋洋考古、、海洋信信仰、与与海洋有有关的人人文景观观等都属属于海洋洋文化的的范畴海洋文化化标识，，展示深深圳盐港港地区滨滨海发展展历程，，以及历历史演变变，更好好的诠释释盐港的的现状与与未来文化长廊廊1主体博物物馆：主体博物物馆，增增强项目目参与性性与娱乐乐性，还还原深圳圳历史的的原封原原貌，增增强项目目文化积积淀深圳渔村村原始风风貌的以以及渔民民生活方方式还原原展现盐港发展展历史发发展历程程，讲述述盐港从从发展到到现在以以及未来来发展蓝蓝图展示示货轮博物物馆：世世界各国国货轮知知识介绍绍，以及及世界著著名港口口简介，，使来此此游客，，足不出出户就能能领略全全世界货货轮、货货港的发发展历史史海鲜食街街：亲海特色色海鲜食食街，营营造活力力四射海海上不夜夜城作为目前前已经在在盐田形形成氛围围的海鲜鲜食街，，予以保保留与传传承，在在现有基基础上，，更大化化的营造造气氛，，兴盛活活力四射射的海上上不夜城城2010年上半年年盐田海海鲜街实实现0.72亿元，增增长28.6％特色美食食2聊天、会会友疯狂、快快乐一醉方休休……酒吧街：：培育现代代的生活活氛围，，超越海海上世界界酒吧街街和cocopark酒吧街，，成为深深圳夜生生活新的的聚集地地酒吧街区区3项目酒店店定位：：打造深圳圳滨海主主题酒店店的标杆杆物业，，造就深深圳滨海海主题酒酒店新的的里程碑碑市场高星星级酒店店较多，，但特色色酒店