XXXX武汉东湖春树里二期商业都市综合体项目发展建议

东湖春树里.二期

发展建议

目录第一部分项目背景第二部分项目分析第三部分区域市场分析第四部分项目定位第五部分项目运营第六部分项目收益预测第一部分

项目背景一、项目概况：东湖春树里地处徐东大街与中北路交汇处，占地面积105亩，总建筑面积62万㎡；集住宅、商业、酒店、写字楼一体的城市综合体；其中住宅15万㎡、写字楼12万㎡、商业及仓储15万㎡、酒店式公寓5万㎡、停车场5.5万㎡、空中花园2万㎡。

东湖春树里整体效果图二期东湖春树里总平面图二、东湖春树里.二期二期总建筑面积约8万平米；底层裙楼约5万平米；塔楼面积约3万平米；三、战略目标

一期销售、招商已近尾声，为加快项目的开发进程，增加项目附加值，拉高项目整体售价，提升东湖春树里品牌；二期应根据市场需求，高定位、高规划，打造成具有国际水准的标杆性项目；第二部分

项目分析项目一期整体销售、招商情况尚好，住宅即将交房，居然之家、工行等在营业筹备期。这些利好必将推进二期的顺利发展。一、优势势：地处徐东东大街与与中北路路，紧靠靠地铁4号线，，交通地地理条件件优越；；项目物业业形态丰丰富，为为武昌最最大都市市综合体体；紧靠东湖湖风景区区，自然然景观优优美；区域商业业配套齐齐全；停车位充充足；二、劣势势：项目紧邻邻高架桥桥，噪音音大；车流量大大，人流流量小；；三、机会会点：政府加大大对中北北路总部部办公基基地和金金融圈的的建设，，必将为为项目发发展带来来更大的的机遇；；周边城中中村的改改造拆迁迁必然为为本案带带来更多多的客户户；股市的不不景气为为项目商商业部分分提供了了机遇；；地铁4号号线的建建设必提提升项目目的升值值潜力；；四、项目目威胁：：市场竞争争激烈周周边类似似物业会会抢占部部分客户户；市场对岳岳家嘴商商圈认可可度不高高；小结：本案自身身条件十十分优越越，为了了在激烈烈的市场场竞争中中顺利实实现项目目利润最最大化，，应从市市场定位位、产品品功能定定位、客客户定位位去提炼炼其核心心卖点将将其放大大，打造造一个标标杆性的的项目，，以次赢赢得市场场，拔高高项目形形象，提提高普提提金的品品牌度及及美誉度度。第三部分分区域市场场分析武汉市08年全全实现生生产总值值3960亿元元，比上上年增长长15.1%。。完成财财政收入入791.3亿亿元，增增长24.8%，其中中，地方方一般预预算收入入277.3亿亿元，增增长25.1%。全社社会固定定资产投投资2252亿亿元，增增长30%。社社会消费费品零售售总额1850亿元，，增长21.8％，增增幅创12年新新高。全民创业业成效明明显。全全市登记记注册私私营企业业11万万户，增增长18%；登登记注册册个体工工商户37万户户，增长长16%。新增增规模以以上工业业企业466户户，是上上年新增增户数的的3.7倍。非非公有制制经济占占全市生生产总值值的比重重达到46.9%。人民生活活水平不不断提高高。城市市居民人人均可支支配收入入达到16712.44元，，增长16.4％；农农民人均均纯收入入达到6349元，增增长18.2%，增幅幅均创12年来来最好水水平。一、城市市经济概概况：受国家宏宏观政策策调整的的影响，，武汉楼楼市价、、量齐跌跌，市场场观望氛氛围浓厚厚；全市市主城区区在售楼楼盘407个，，近两个个月成交交均价在在5300元/㎡左右右，教同同期下降降8%，，日成交交量在140套套左右，，市场存存量房面面积达13万平平米，09年开开工量在在700万平米米。各项目目加大大促销销力度度保量量，区区域竞竞争激激烈。。商业项项目则则受到到市场场青睐睐，中中国家家具CBD、中中国小小商品品市场场等商商业项项目销销售额额屡创创新高高。在这样样的市市场环环境下下，项项目只只有将将核心心竞争争力最最大化化，针针对目目标客客户采采用有有效的的推广广策略略和营营销策策略快快速出出货，，回笼笼资金金。二、武武汉楼楼市现现状：：福星惠惠誉••福星星国际际城项目位位于武武汉城城市内内环线线核心心区、、汪家家墩。。项项目总总占地地约15万万平米米，总总建筑筑面积积59万平平米，，绿地地率30％％。本本项目目总体体定位位于以以高档档居住住为主主，集集娱乐乐、休休闲、、商业业、商商务办办公、、文化化交流流为一一体的的多功功能城城市综综合体体。项项目将将为其其所处处区域域创造造新的的生活活空间间，为为特定定人群群创造造新的的生活活方式式，为为客户户创造造新的的感受受和体体验。。福福星星国际际城由由“中中国房房地产产百强强企业业”，，“2007年年度武武汉市市房地地产开开发行行业综综合实实力第第一名名”的的福星星惠誉誉地产产倾力力打造造。是是福星星惠誉誉地产产继水水岸星星城后后，在在武汉汉内环环线的的又一一钜作作。该项目目今年年年底底上市市。三、主主要竞竞争楼楼盘复地.东湖湖国际际该项目目位于于武昌昌区中中北路路147号号，为为原““武重重”厂厂区。。由上上海复复地集集团开开发，，总占占地53万万㎡，，规划划总建建筑面面积106万㎡㎡，，规划划产品品包括括超高高层住住宅、、花园园洋房房、别别墅、、商业业、高高级写写字楼楼、LOFT办办公、、星级级酒店店、酒酒店式式公寓寓、中中小学学校等等。洋房均均价：：8000元/㎡高层均均价：：6500元/㎡水岸星星城该项目目由福福星惠惠誉地地产开开发，，位于于团结结2路路。水岸星星城””由香香港罗罗麦庄庄马公公司和和深圳圳大学学设计计院担担任规规划设设计，，园林林景观观设计计由香香港泛泛亚国国际担担纲。。项目目规划划总建建筑面面积65万万平方方米。。各物物业类类型共共80栋，，分布布有：：联排排别墅墅（3层））、叠叠加别别墅（（4层层）、、花园园洋房房（5—6层））、高高层住住宅（（25－32层层）。。户型型面积积由高高层95－－210平平方米米，花花园洋洋房140－195平方方米，，别墅墅195－－275平平方米米组成成，另另有少少量高高层顶顶楼复复式达达到300－600平方方米。。各物物业类类型由由南向向北，，由低低向高高依次次分布布，另另借助助区内内的五五纵两两横7条景景观轴轴，能能沙湖湖美景景最大大限度度的展展现在在人们们面前前。现四四期期53层层已已经经认认筹筹，，五五月月开开盘盘小结结：：复地地东东湖湖国国际际和和福福星星国国际际城城定定位位为为城城市市综综合合体体，，是是本本案案的的主主要要竞竞争争对对手手；；两两者者的的商商业业部部分分年年底底会会推推出出。。本案案需需进进行行差差异异化化定定位位、、求求同同存存异异去去抢抢占占市市场场份份额额。。三、、区区域域商商业业配配套套超市市类类：：沃尔尔玛玛、、麦麦德德龙龙、、家家乐乐福福徐徐东东平平价价广广场场百货货类类：：新世世界界百百货货、、武武汉汉销销品品茂茂中中商商百百货货徐徐东东店店家电电类类：：工贸贸家家电电、、国国美美家家电电家居居建建材材类类：：百安安居居、、好好美美家家、、欧欧亚亚达达国国际际家家居居中中心心金马马凯凯旋旋家家居居、、家家盛盛时时代代家家居居广广场场酒店店类类：：凯旋旋门门五五星星级级大大酒酒店店、、万万丽丽五五星星级级大大酒酒店店、、梨梨园园四四星星级级大大酒酒店店快餐餐店店：：卖当当劳劳、、肯肯德德鸡鸡、、必必胜胜客客、、永永和和豆豆浆浆四、、商商圈圈分分析析项目目的的地地处处内内环环线线的的关关键键点点，，距距离离徐徐东东商商圈圈2公公里里，，距距离离中中南南商商圈圈6公公里里，，距距离离街街道道口口商商圈圈8公公里里。。我我们们来来看看一一下下这这几几大大商商圈圈的的商商业业业业态态：徐东东商商圈圈徐东东商商圈圈经经过过近近十十年年的的发发展展现现已已成成为为武武汉汉最最为为繁繁华华商商圈圈之之一一，，区区域域内内已已聚聚集集了了新新世世界界百百货货、、销销品品茂茂、、沃沃尔尔玛玛、、徐徐东东平平价价、、国国美美电电器器、、欧欧亚亚达达家家居居、、金金马马凯凯旋旋家家居居、、麦麦德德龙龙、、好好美美家家等等商商业业巨巨头头，，使使得得使使徐徐东东的的商商业业业业态态变变得得丰丰富富，，消消费费能能力力也也得得到到进进一一步步提提升升，，商商圈圈的的辐辐射射范范围围越越来来越越广广，，辐辐射射人人口口达达60万万。。徐东东商商圈圈的的业业态态集集百百货货、、超超市市、、家家具具、、建建材材是是目目前前武武汉汉业业态态最最齐齐全全的的商商圈圈，，人人流流量量达达40万万/天天，，租租金金水水平平400元元/㎡㎡中北北路路沿沿线线：：中北北路路沿沿线线以以临临街街店店铺铺为为主主，，及及以以楚楚天天都都市市大大厦厦（（35元元/㎡㎡.月月））、、龙龙源源大大厦厦（（30元元/㎡㎡.月月））、、农农业业银银行行大大厦厦为为主主的的写写自自楼楼主主，，其其铺铺面面租租金金约约200元元/㎡.月，，写字楼楼租金在在40元元/㎡㎡.月月；中南商圈圈中南商圈圈聚集了了中商百百货、中中南商业业大楼（（45元元/㎡.月）、、银泰百百货、国国美、易易初莲花花超市等等；其人流量量达60万/天天，租租金水平平500元元/㎡小结：以中南商商圈为轴轴心的中中北路沿沿线是政政府着力力打造的的总部基基地及金金融中心心，其商商业网点点零散，，以中南南大厦、、洪广酒酒店、龙龙源大厦厦等少数数写字楼楼及酒店店为代表表；以徐东商商圈为轴轴心的徐徐东大街街沿线以以销品茂茂、新世世界、欧欧亚达、、中力名名居、华华天酒店店、万丽丽酒店为为代表；；其商务功功能满足足不了日日益增长长商业需需求。第四部分分项目定位位本案地处处徐东商商圈和中中南商圈圈辐射的的交叉点点，周边边商业氛氛围欠缺缺、衔接接不够，，正为本本案提供供了机会会；本案拥有有绝佳的的区位优优势、规规模优势势；我们如何何定位？？？项目所在在地城市市总体规规划本案及周周边地块块全为商商业用地地和商住住用地，，为本案的的发展提提供较大大的机会会本案东湖春树树里，地地位就犹犹如美国国纽约的的曼哈顿顿。其岳岳家嘴立立交的通通车及未来4号号地铁线线的建设设在交通通上克服服了以往往中北路路与徐东东大街路路交通路路网模式式所带来来的诸多多无法更更改的交交通死角角问题。项目其其设计采采用的是是裙楼空中中通道、、地面公公路、与与地下轨轨道三层层的立体体通模式式，从而尽尽可能达达到人车分流流，畅通通无阻，使项目目真正成成为地铁铁上的综合合性物业业，增值值潜力无无限。东湖春树树里是武武昌地区区最大的的都市综综合体，，商业占占有较大大体量，，且居然然之家、、工商银银行、农农业银行行（一期期底商））、中商商、武商商（二期期底商））都已签签订协议议；二期期只有一一座塔楼楼；且周边无无高级写写字楼及及有影响响力的星星级酒店店。把握市场场先机，，填补空空白点；；定位思路路1、二期定位位为五星星级酒店店和5A写字楼楼；或2、二期期定位为为高级酒酒店式公公寓和5A写字字楼建议一、产品品市场定定位1、规划划建议：：塔楼20层以下下为五星星级酒店店，20层以上上为5A写字楼楼或塔楼20层以下下为酒店店式公寓寓，20层以以上为5A写写字楼；；以本项目目这样档档次的市市场定位位，其建建筑造型型及外立立面等方方面规划划设计必必须要体体现“超超凡、气气势、傲傲然”的的视觉观观感，这这样才能能和项目目的档次次相配合合。何谓酒店店式公寓寓？酒店式公公寓，顾顾名思义义，首先先是公寓寓，公寓寓一般是是用来出出租的住住宅物业业，其室室内空间间间隔及及使用功功能与住住宅类似似；而““酒店式式公寓””就是指指提供酒酒店式全全套服务务的公寓寓类型，，其兼具具传统酒酒店和公公寓之长长，大多多位于成成熟商务务区域、、外资企企业和外外籍人员员聚集流流动地带带，这些些地区写写字楼、、酒店、、商业中中心等配配套设施施都比较较完善。。酒店式公公寓本身身拥有高高档公寓寓的硬件件配置，，聘请专专业的酒酒店物业业管理公公司或酒酒店式公公寓管理理公司入入住管理理，住户户的日常常起居、、饮食、、卫生等等均有周周全服务务，生活活非常舒舒适便利利，星级级服务品品质更令令客户兼兼有尊贵贵感。同同时，相相对独立立稳定的的客源也也给酒店店式公寓寓带来了了相当可可观的租租金收益益。武汉酒店店式公寓寓市场分分析：小户型面面积开始始向小房房型过渡渡时，其其消化周周期延长长，投资资比例下下降、自自用比例例上升。。而在经济济活跃时时期，一一些市场场空隙被被发现。。一些小小户型公公寓赋予予了酒店店式公寓寓的概念念，但事事实上大大都没有有达到酒酒店式公公寓的标标准，只只是引用用概念进进行炒作作。而在在武汉酒酒店式公公寓由公公寓与其其他酒店店业、旅旅游业的的结合，，具有特特有的魅魅力受到到投资者者的追捧捧和青睐睐。综综合而言言，纯正正的酒店店式单身身公寓一一般具有有如下特特点：综合而言言，纯正正的酒店店式公寓寓一般具具有如下下特点：：位置——位于于城市商商业，商商务中心心，毗邻邻五星级级酒店，，紧邻城城市主要要交通线线，交通通便利而而畅通。。户型与功功能——户型型设计上上酒店式式公寓更更加向公公寓靠拢拢，拥有有居家的的格局和和良好的的居住功功能，同同时配有有全套的的家具电电器。公公寓面积积较为经经济但大大于酒店店客房的的面积，，装修标标准与同同类酒店店相当。。提供高水水准服务务——与普普通公寓寓相比，，酒店式式公寓能能够为客客人提供供酒店的的专业服服务，如如餐饮、、娱乐、、洗理、、游泳、、复印、、传真、、打印、、翻译等等。规模——规模模大于一一般酒店店，一般般数量为为300间左右右。租金水平平——项目目以外地地来汉长长期办公公的商业业客户为为主，租租金比普普通公寓寓高，但但略低于于同档酒酒店价格格。酒店式公公寓案例例分析形象定位位为武汉汉首席复复合星级级商务，，缔造中中小企业业CBD星级商商务传奇奇”定位于复复合型经经营业态态的组合合，将经经营风险险进行分分摊，规规避了酒酒店公寓寓的竞争争风险，，又享有有写字楼楼商务办办公的经经济收益益5—17层是经经营四星星级标准准酒店，，由产权权所有者者和运营营商共同同享有酒酒店收益益；18—29层为商商务公寓寓。自带四星星级酒店店作为配配套，提提供商务务服务设设施，商商务接待待中心和和商务会会议场所所分设酒店店大堂和和商务大大堂，区区分商务务和酒店店人流经营服务务内容：：针对投资资客群，，销售时时间提出出了年收收益7%的经营营回报效效益，快快速锁定定目标客客户群体体。为业主和和员工及及其朋友友到本酒酒店住宿宿提供股股东级成成本价优优惠服务务提供四星星级标准准服务，，礼宾、、送餐、、机场接接送客户户纽宾凯酒酒店基本情况况钢结构精精装修，，提供家家电,广广州花园园酒店经经营管理理公司内部配花花园，网网球场，，保安系系统，水水电，煤煤气，中中餐宴会会厅/包包房、自自助西餐餐厅、多多功能会会议厅、、健身中中心、美美容美发发、棋牌牌室、商商务中心心、精品品店、洗洗衣房、、停车场场；室内内配MiniBar，并有有保险箱箱经营服务务情况携程网，，无忧移移动商务务公寓进进行酒店店推广80%业业主为了了稳健收收益，与与广州花花园酒店店管理公公司签定定2-8年返租租协议，，这80%属酒酒店公司司管理的的客房圣陶沙酒酒店2、户型型间隔建建议：对于五星星级酒店店来说，，因为其其目标客客户原因因，其户户型特点点大房大大厅，一一般标间间在50平米左左右，对对于规划划中的高高级公寓寓，除了了参考现现时的酒酒店式公公寓外，，建议多多方面详详细讨论论分析后后再确定定最佳的的户型产产品及其其他因素素。3、酒店店式公寓寓户型面面积参考考户型参考考一一房房两两房三三房房四四房建筑面积积70㎡110~130㎡160~190㎡220以以上参考其他他比较成成功的酒酒店式公公寓内部部的户型型间隔分分布比例例，考虑虑到现时时客户的的实际需需求，建建议内部部间隔户户型比例例如下：：酒店式公公寓户型型分配比比例参考考户型一一房两两房三三房四四房房所占比例例10%40%40%10%4、项目目名称称：好的命名名可使一一个地产产项目画画龙点睛睛，为了了在市场场上体现现项目独独树一帜帜的尊贵贵档次形形象，建建议本项项目可命命名为：：普提金国国际酒店店或普提金国国际广场场“国际”这样的字字眼极具具气势，，让人一一看联想想起项目目非同一一般的档档次；充充分表现现了公司司的形象象品牌。。“普提金国国际酒店店”或“普提金国国际广场场”命名符合合项目定定位，读读起来朗朗朗上口口，意义义内涵突突出又易易记，便便让人浮浮想遐连连，尊贵贵品味油油然而生生。5、酒店店及公寓寓的硬件件配置建建议：作为顶级级国际酒酒店，除除了其必必备的室室内豪华华装修、、大气的的大堂、、住客专专用客货货电梯、、会所、、泳池、、健身房房、硬件件以外，，建议还还应配备备：艺术家般般的西餐餐厅———厨师厨厨艺犹如如艺术家家般商务酒吧吧——成成功的体体验，享享受态度度式的酒酒吧高级商务务办公室室（商务务中心））——豪豪华精美美，配置置高端设设备，提提供全套套商务服服务高级会议议室观景空中中花园———非常常空中，，非常享享受五星级置置智能化化标准配配置种种超一一流的设设施，满满足诸如如CEO这样级级别的人人士对居居住的需需求。酒店大大堂示示意图图酒店会会议室室示意意图酒店室室内示示意图图酒店餐餐厅示示意图图酒店式式公寓寓室内内示意意图商业功功能特特点：：为建筑筑综合合体中中其它它功能能的使使用者者带来来便利利，且且能够够扩大大项目目知名名度，，在市市场中中树树立高高档次次的项项目形形象，，有利利于项项目租租金水水平的的提高高。写字楼楼功能能特点点：：整个建建筑综综合体体的支支撑物物业，，其经经营直直接影影响到到酒店店、商商业的的收益益。酒店功功能特特点：：有酒店店的建建筑综综合体体，写写字楼楼租金金都较较高。。公寓功功能特特点：：其客群群与写写字楼楼和商商业客客群在在时间间上形形成互互补，，支撑撑商业业经营营，并并延长长了商商业的的经经营时时间。。同时时精英英客群群有效效提升升了建建筑综综合体体的品品质。。6、各各产品品功能能互动动关系系分析析住宅写字楼楼酒店借势一一期住住宅和和商业业，以以酒店店和写写字楼楼为载载体，，成为项项目发发展的的一个个突破破点商业二、客客群定定位核心客户重要客户游离客户高科技技、化化工、、服装装、纺纺织、、机械械等行行业以贸易易、电电子和和金融融三大大行业业为主主投资、、实业业、制制造和和房地地产业业为主主酒店及及写字字楼客客户群群重要程程度入口大堂电梯品牌及数量中央空调停车位内部装修智能化配置层高市调总总结客户关关注度度分析析，指指导重重点超超越方方向第五部部分项目运运营项目拥拥有绝绝佳的的地段段；普提金金公司司雄厚厚的资资金实实力；；鉴于本本项目目定位位是顶顶级国国际性性酒店店及写写字楼楼，为为了打打造““国际”级的的酒店店/写字字楼形形象，，酒店店式公公寓可可定位位为五五星级级的商商务酒酒店；；项目目产权权由普普提金金集团团持有有，成成立一一家酒酒店管管理公公司；；为在日日后的的经营营管理理中获得价价值最最大化化，建议项项目可可采取取租赁赁经营营的市市场营营销策策略。第六部部分项目收收益预预测1、客客房收收益：：假若酒酒店面面积20000㎡，约约250间间客房房；按每天天500元元/间间，入入住率率50%；；客房收收益：：250××500××365××50%=2280万酒店收收益2、配配套设设施经经营收收入若写字字楼10000㎡，租租金40元元/㎡㎡.月月，出租率率60%；；则年租租金收收益：：10000×40××12×60%=288万写字楼楼收益益项目年年收益益合计计：2280万万+4330万万+288万=6898万预计项项目净净利润润率在在30%左左右。。项目收收益预预测9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。00:55:2300:55:2300:551/5/202312:55:23AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2300:55:2300:55Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。00:55:2300:55:2300:55Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2300:55:2300:55:23January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202312:55:23上上午午00:55:231月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:55上上午1月-2300:55January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/50:55:2300:55:2305January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。12:55:23上上午12:55上上午00:55:231月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有