2023年地产行业投资策略：地产黑铁时代行业格局走势

地产黑铁时代行业格局走势23年地产行业投资策略黄焯伟内房分析师2.hk请参阅本报告尾部免责声明亿元0000亿元00000月度商品房销售额 同比1601401201008060400-20-40-602018-012019-012020-012021-012022-01商品房销售额(左)当月同比〔右)疫控压力令销售雪上加霜根据统计局数据，商品房销售在2021全年为181,930万亿元，同比上升4.8%，低于2019-20年两。单月销售2021去下半年开始出现负增长，尤其是在八月以后跌幅加剧。加上疫控，銷情持续恶化，跌幅收窄至14%，但十月以後跌幅又再度加劇。月度商品房销售面积同比同比25,000800000015,000205012019-012020-012021-012018-012019-012020-012021-012022-0122百强房企权益销售亿元百强房企权益销售亿元00000百强房企权益销售同比%-100%2019-012020-012021-012022-01权益金额(左)当月同比(右)百强房企销售惨淡，下半年逐步改善百强房企权益销售总额约51,119亿元，同比下跌42.4%。百强房企操盘销售金额64,746亿元，同比下跌41.5%。0亿元。百强房企操盘销售亿元00000百强房企操盘销售同比%-100%2019-012020-012021-012022-01操盘金额(左)当月同比(右)334规模愈大，跌幅愈小。累计销售排名首10位之房企平均跌幅为19%、第100-200位平均跌幅约55%。越秀、建发、华发、滨江、华润、招蛇、中铁建、保利、绿城、保利、中海地产跌幅相对较低。首50位房企销售额及同比增长亿元4,9004,2003,5002,8002,100400700銷售額(左)同比增速(右)房企销售情况亿元4,9004,2003,5002,8002,100400700-90%60%30%0%-30%-60%-90%--120%碧保万华中招金绿龙建融中滨绿中越旭华新远首世卓美电金仁中路万武华雅中融新保城中联龙阳合海宝金时正禹富祥荣佳弘奥桂利科润海商地城湖发创国江地国秀辉发城洋开茂越的建科恒交南梁骏劲达汉侨居粮信希利建国发光光景伦龙辉代荣洲力生盛兆阳园园发地置地蛇集中集房中金集控铁地集股控集股集集置地集置房置控集集集城城乐大集望置集恒集集城泰堡地集中集集地集发业地集展产地产口团国团产国茂团股建产团份股团份团业产团地地地股团建悦团地业团大团富产团国团产团展产团产城产5 002,0003,0004,0 002,0003,0004,0 销售金额(亿元)销售金额(亿元)--国企销售表现较佳TOP200房企在2022年销售额的平均跌幅为37%。国企数目约占三份之一，但占TOP200房企销售总额的55%国企平均销售额为660亿元、民企为275亿元。民企2022年销售情况国民企2022年销售情况民企发展商同比增长国民企发展商同比增长同比增长 002,0003,0004,0 61111111111110.0%按月看情况的话，TOP10房企的修复情况最佳。中小型地方国企销售因低基数效应大幅上升，排名而跑进TOP100之中。撇除国企影响，中小型房企的销售复苏情况仍然较弱。TOP累计销售变动大型房企0.0%.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%中型房企-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%名31-100位中小型民企00.0%.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%7330二套房放松调控由从严变从宽，再到放松330二套房放松调控由从严变从宽，再到放松疫情初始爆发后出现短暂的政策放松，但从2020下半年开始，调控基调明显收紧，多次释出「房住不炒」改革方向不变之信息。在2020-21年初先后推出「三道红线」、「房贷限制」及「土地集中供应」。其后更多次傅出推出房地产税的消息。2021年下旬，随着房企爆雷不断，央行、国务院等相继释出稳定市场的声音，但「房住不炒」仍是大原则。2022年3月，国务院、央行、银保监会、证监会、财政部、外汇局等高调提出支持措施。2022年11月，央行、银保监会等联合出台16条金融措施。其后出台以银行保函置换监管帐的便利。亿元30,00025,00020,0005,000商品房销售额商品房销售额累計同比同比%国五條国商品房销售额商品房销售额累計同比同比%国五條国十條317调控4000002016限购限贷央行16條+保函置换监管帐银行房贷限制国八條三道红线疫疫情爆发政策放松釋放流動性，但坚持住房不炒恆大違約万科喊「活下去」万科：「黑铁时代」5部门集体出招930房贷新政住房不炒01-1007-1001-1107-1101-1207-1201-1307-1301-1407-1401-1507-1501-1607-1601-1707-1701-1807-1801-1907-1901-2007-2001-2107-2101-2207-22来源：中指院、安信国际整理来源：贝壳研究院、安信国际整理8从三月国务院、央行等集中发出支持地产的信号后，愈来愈多政策出台。地方政策支持力度仍在加强，房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。郑州作为首个放松调控的二线城市，高能级城市放松调控就此被拉开。調控放鬆可分為以下幾類：放寬限购、放寬限售、降低首付比例、购房补贴等。針對房企的措施：预售资金监管、支持房企融资等。022年城市利好政策统计房地产贷款利率走势调整预售资金监管购房补贴 调整限价调整公积金优化限售优化限贷优化限购100200300400.9%.8%.7%.6%.5%.4%.3%.2%.0%房贷利率5年LPR房贷利率首套房(右)二套房(右).9%.6%.3%.0%2019/9/302020/3/312020/9/302021/3/312021/9/302022/3/312022/9/319加息周期雪上加霜加息周期雪上加霜中国房地产美元债ETF从去年高位近400元下跌至低位66元，下跌幅度超过80%。民企收益率50%以上，当中超过100%的不罕见。国企升至6-7%。根据美国利率期货显示，市场预计加息终值将超过5%。美国利率预计要到今年中才见顶。在加息周期中，美元债的再融资问题雪上加霜。但随着央行金融16条的到来，成交量、价有所反弹。中国房地产美元债ETF价格ETF价格(港元)股数100,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000-45040035030025020050-成交量(右)ETF价格(左)中南建设港龙中国阳光10…领地控股汇景控股卓越商业大发地产合景泰富2,500中南建设港龙中国阳光10…领地控股汇景控股卓越商业大发地产合景泰富2,5002023年第一季到期第二季到期第三季到期第四季到期融创中国禹洲集团花样年万科企业中海发展正荣地产融信中国碧桂园保利发展越秀地产中梁控股建业地产龙光集团时代中国佳源国际景瑞控股万达集团中国奥园弘阳地产新城发展阳光城宝龙地产绿景中国力高集团华夏幸福中骏集团合生创展祥生控股路劲上坤地产当代置业蓝光发展龙湖集团世茂集团旭辉控股天誉置业新湖中宝大唐集团金辉控股泰禾集团银城国际荣盛发展正商实业(百万美元)-5001,0001,5002,000购房者置业信心疲弱，间。在市場動蕩時，融資傾向國企。美国加息周期，内房债更忝压力。據統計，超過700億美元的境外債已違約。違約房企包括：泰禾、蓝光、亿达、当代、华夏幸福、金科、恒大、旭辉、阳光城、佳兆业、融创、奥园、新力、力高、中南、龙光、易居、阳光100、三盛、花样年、正荣、佳源、弘阳、中梁、世茂、融信、宝龙、天誉、鑫苑、领地、禹洲、祥生、大唐、五洲、国瑞、大发、嘉年华、俊发、上坤、海伦堡、德信、祥生、景瑞…房企格局变化，国进民退明显房企格局变化，国进民退明显排名(按全口径销售)前十房企，除了恒大，其他基本不变。排名下跌较深的，如恒大、佳兆业、奥园等，大多是出险房企。主流房企中，以越秀地产排名升幅较佳。房企销售排名变动销售排名变动1402022年排名排名变动(对比2021年底)，红色比表上升、绿名代表下跌碧保万华中招金绿龙建融中滨绿中越旭华新远首世卓美电金仁中中中中路万武华雅中融新保城中联龙阳合海宝金时正禹富祥荣佳弘奥桂利科润海商地城湖发创国江地国秀辉发城洋开茂越的建科恒交南梁骏劲达汉侨居粮信希利建国发光光景伦龙辉代荣洲力生盛兆阳园园发地置地蛇集中集房中金集控铁地集股控集股集集置地集置房置控集集集城城乐大集望置集恒集集城泰堡地集中集集地集发业地集展产地产口团国团产国茂团股建产团份股团份团团业产团地地地股团团团建悦团地业团大团团富产团国团团产团展产团产城产百强房企投资买地审慎百强房企投资买地审慎房企2022年买地金额排名保利发展华润置地中海地产万科地产滨江集团招商蛇口建发房产绿城中国越秀地产华发股份中国铁建龙湖集团中国金茂中交房地产国贸地产象屿集团中信泰富伟星房产武汉城建城建发展广州地铁中建东孚大家房产保利置业湖北联投深圳地铁葛洲坝颐居建设兴城人居中建二局杭州城建北万置业常州城建集团仁恒置地珠江投资苏高新集团兴创地产陆家嘴新世界中国碧桂园亿元-2004006008001,0001,2001,400据统计，百强2022年累计买地金额约按月本看，未见明显改善。拿地比率较高的以国企为主。在房企流动性压力之影响下，不少城市在土拍时降低了集中供地门槛，规模小于去年集中供地。从拍地的情况而言，仍然以国企为主。百强中，国企买地金额约13,600亿元，占比超過80%。根据克而瑞统计数据，百强房企2022年，占了9席。1月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月房貸需求偏弱房地产贷款余额截至2022年九月为532,900亿元，同比增速持续回落至3.2%。房地产开发贷余额为126,700亿元，同比上升4.2%。。2022年(首11个月)新增居民户中长期贷款为25,635亿元，2022年每月都是减增状态。多地房贷利率最低可降至4%或更低，居民户购房需求仍然偏弱。房地产贷款余额(环比)新增居民户中长期贷款環比贷環比%2010201120122013201420152016201720182019202020212022 房地产贷款余额 房地产贷款余额个人购房贷款余额亿元新增居民户中长期贷款来源：国家统计局、安信国际整理来源：国家统计局、安信国际整理14从去年下半年开始，在积压多时的调控，加上房企爆雷、经济放缓等因素下，房价有所下跌。多地政府尝试对其设置底线，多个城市对房产降价做出了限制。从各线城市看，11月，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%、二线城市环比下降0.2%、三线城市环比下降0.3%；一线城市二手商品住宅销售价格环比下降0.4%、二线城市环比下降0.4%、三线城市环比下降0.5%。低能级城市从2022年开始，价格持续下跌。一线城市新建及二手市场相对较佳，然而在10月份开始有下跌迹象，11月进一步扩大。新建商品住宅价格指数(相对2017年初)相对70个大中城市新建商品住宅价格指相对140一线城市二线城市三线城市201720182019202020212022二手住宅价格指数(相对2017年初)70个大中城市二手商品住宅价格指数相对城市二线城市三线城市002017201820192020202120220商品房成仍然交疲弱全国30大中城市的商品房成交套数及面积在2022约130万套及13,885万平米，同比下降25.7%及根据高频数据显示，30大中城市六月份下旬每周成交套数约40,833套，高于五月份平均值19,400套；每周成交面积约457万平米，高于五月份平均值206万平米。但七、八月回落至26,500套/315万平米之水平。30大中城市商品房成交套数(当周值)000-30大中城市商品房成交面积(当周值)-房屋新开工面积下跌今年中国房屋新开工面积进一步收缩。根据国家统计局，首11个月房屋新开工面积比上年同期下降38.9%，跌幅扩大中。自去年下半年开始，中国房屋新开工面积一直在收缩，新开工面积同比增幅从2021年7月开始转为负数，而且按月跌幅逐步增大。累计动工对销售比在二、三月跌至1倍以下，四、五月有轻量回升，但6月又回到1倍以下。房屋新开工面情況动工对销售比(右)12个月平均动工量同比(左)%0%-10%0%0%0%20122013201420152016201720182019202020212022倍.8.3亿元00亿元0000房地产投资情况每月房地产开发投资完成额同比18,00040000020152016201720182019202020212022地产投资持续减少根据统计局数据，首11个月的累计土地购置费约39,552亿元，同比增长下降6.3%。房地产开发投资完成额首11个月累计值同比下跌9.8%，跌幅扩大中。增速从去年下半年开始持续回落，在疫情影响之下，今年第二季度投资出现负增长。第三、四季度的负增长进一步扩大。土地购置费亿元,000,0000000020152016201720182019202020212022来源：公司资料、安信国际整理来源：公司资料、安信国际整理189%8%土地价格上升、加上限价，房企盈利能力持续回落。港股主要房企平均毛利率下降至18%以下。港股主要房企平均核心净利率(经调整)下降至8%以下。港股头部房企平均毛利率20142015201620172018201920202021港股头部房企平均核心净利率(经调整)20142015201620172018201920202021剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。房企重点工作为如何降档，把负债移出表外。绿档房企亦可出险爆雷。资产负债率(剔除预收款后)中海地产华润置地雅居乐建发国际弘阳地产旭辉集团中国金茂龙湖地产宝龙地产禹洲集团融信中国新城發展越秀地产万科地产时代地产美的置业绿城中国中梁地产龙光集团碧桂园地产%40%建发国际龙湖地产中海地产绿城中国万科地产华润置地美的置业 碧桂园旭辉集团新城發展中梁地产越秀地产宝龙地产中国金茂融信中国弘阳地产雅居乐正荣地产时代地产禹洲集团0123净负债比率建发国际中梁地产华润置地中海地产万科地产美的置业 碧桂园 雅居乐新城發展越秀地产龙湖地产弘阳地产融信中国绿城中国中国金茂旭辉集团宝龙地产时代地产龙光集团禹洲集团产0%0%50%100%150%中海地产中海地产中国金茂华润置地新城发展碧桂园0%20%40%60%入高能级城市，未来去化较有保障。区域上以长三角、大湾区为核心。高能级城市看重产品竞争力及品牌效应。大前题是能够活下来三线二线准一线一三线二线准一线一线主要物管公司合約面積(2022年6月)碧桂园服务雅生活服主要物管公司合約面積(2022年6月)碧桂园服务雅生活服务绿城服务保利物业中海物业融创服务永升生活服务金科服务新城悦服务-5001,0001,5002,000碧桂园服务仍然是规模最大的物管公司。碧服主要受受其去年所做的并购项目，于上半年并入，导致有跨越式的增长。其他物管公司的规模增长受房企资金链问题，导致项目交付、拓展及并购活动受阻。增长明显放缓。主要物管公司新增合約面積(2022上半年)碧桂园服务生活服务保利物业中海物业融创服务永升生活服务新城悦服务-50100150对于物管公司拓展情况，头部企业的外拓量(按面积计算)按月来说是比较稳定的。第三季度，房企爆雷情况加剧，但暂时没有对下游物管公司(包括出险房企的物管公司)的外拓事业造成影响。对于物业管理用家而言，服务是刚需的。9007005004003002000-4月(左)5月6月4月(左)5月6月7月8月9月10月11月平均(右)建業新生活金地智慧金科服務華潤萬象萬物雲中海物業綠城服務保利物業融創服務世茂服務碧桂園服務招商積餘雅生活900700500400300200-碧桂园服务雅生活碧桂园服务万物云旭辉永升中海物业龙碧桂园服务雅生活碧桂园服务万物云旭辉永升中海物业龙湖智创世茂服务保利物业金科服务招商积余金地智慧龙光服务长城物业新城悦荣万家建业新生活明德物业恒大物业华润万象绿城服务新大正宝石花物业远洋服务滨江服务江苏银河物业 和泓服务卓越商企中土物业燕兴物业佳兆业美好雅生活华润万象 万物云中海物业旭辉永升保利物业龙湖智创世茂服务金科服务招商积余龙光服务金地智慧 新城悦长城物业绿城服务荣万家远洋服务明德物业恒大物业新大正滨江服务宝石花物业 东原仁知卓越商企和泓服务中土物业燕兴物业建业新生活江苏银河物业新增拓展面积新增合约面积新增拓展面积方按总新增合约面积计算，碧服、雅生活、华润、万物云、中海、永升、保利、龙湖、世茂及金科最高。按拓展面积计算，雅生活、碧服、万物云、永升、中海、龙湖、世茂、保利、金科、招商的第三方外拓面积最高。来源：公司资料、安信国际整理来源：公司资料、安信国际整理24从收入、毛利来看，物管公司普遍是下跌的。综合约40家物管公司的财报情况，收入同比下跌的有10家、环比下跌的有24家。毛利率同比下降的有27家、环比下跌的有19家。净利比下跌的有20家、环比下跌的有16家。-1H201H202H201H212H211H22碧桂园服务雅生活服务绿城服务保利物业中海物业融创服务永升生活服务金科服务新城悦服务5%1H201H202H201H212H211H22雅生活服务绿城服务保利物业中海物业融创服务永升生活服务金科服务新城悦服务黑铁时代后的新格局黑铁时代后的新格局万科郁亮：「市场修复是一个漫长而温和的过程，现在(2022年12月)看起来比预期更加温台政策，各大中城市陆续出台救市措施，包括放宽限购、限售、限价、购房补贴等。去年就出台超过1000条政策措施。利好政策不缺。修复速度较慢，而且集中在大型房企、国央企为主。市民买房意愿还是较弱。房贷方面：房贷利率有所下调，人行、银保监5月宣布首套房贷利率下限降至LPR减20个基点。加开，