XXXX年许昌市长葛项目市场及产品定

长葛项目产品策划郑州远见营销策划有限公司第一部分市场调查一、许昌市概况

许昌市位于河南省中部。东经113°03′～114°190′、北纬33°16′～34°24′。东邻周口市，西交平顶山市，南界漯河市，北依省会郑州市，距离省会仅80公里。京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯南北；311国道、地方铁路横穿东西；新郑国际机场在北50公里。2000年，许昌市辖3县（许昌县、鄢陵县、襄城县）2市（禹州市、长葛市）1区（魏都区），总面积4996平方公里，总人口447万人：其中许昌市区建成区面积45.8平方公里，市区人口48万人。（数据来源：河南省统计年鉴2006）第二经济集团许昌市经济实力位于河南省第四位，属于第二经济集团首位，经济基础较好。许昌市经济运行简况许昌市GDP快速增长，全社会固定资产投资近四年以平均40%以上的增幅在高速发展。城镇居民人均可支配收入2006年达到了9010元，在全省18市中处于中等水平。二、长葛市概况

长葛位于豫中平原腹地，南邻魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳，总面积648.6平方公里，总人口67.7万人，是河南省18个"改革、开放、发展"特点试点县（市）之一。2006年综合经济实力居全省第16位。

长葛区位优势明显，北距省会郑州50公里，京广铁路、107国道、京珠高速公路穿境而过，市内有火车站两处，经高速公路北上25公里即达郑州国际机场。全市路网设施发达齐全，是河南省公路建设先进县（市）之一。长葛有着较为发达的工业基础，是河南省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度快、规模大、档次高的城市之一。现有年销售收入500万元以上的企业200多家，初步形成了以金刚石制造及制品、农用车及机械配件，高压电瓷电器、高中低档卫生建筑陶瓷、棉毛纺织加工，有色金属加工冶炼、塑料编织、食品加工及保鲜、木质板材等为主的九大工业体系和以黄河、葛天、奔马、电厂、宇龙、众品、森源、希望、洁达、康隆等为主的骨干企业群体，产品4000余种，年销售收入200亿元。其中农用运输车、金刚石制品、高压电瓷电器、活性炭、染料、焊料、锌金合金等40多种产品获国家、省、部优质产品称号。拥有黄河旋风、众品食业等数家上市公司。长葛市工业基础雄厚，交通优势明显，综合经济实力强。1、生产总值长葛市2003-2006年生产总值情况及涨幅2006年，长葛市完成生产总值156亿元，增幅20%。近四年长葛市GDP平均增速高达15.4%，保持较高的增长速度，增幅高于周边县市。和周边县市相比，长葛市生产总值在许昌的“三县两市”中仅次于禹州，居全市第二位。长葛市2006年生产总值与周边县市对比（亿元）近四年长葛市GDP平均增速高达15.4%，保持较高的增长速度，2006年完成生产总值156亿元，增长20%，增幅高于周边县市。三、长葛市经济运行情况2、城镇居民人均可支配收入情况2006年，长葛市城镇居民人均可支配收入达到了7475元，除比禹州稍低外，高于周边其他县市，这说明长葛市居民已快速富裕起来，对改善住房条件的需求也会随之增强，同时购买能力也逐渐增强。2005年，长葛市城镇居民人均可支配收入实现6501元，同比增长14.2%，2006年，长葛市城镇居民人均可支配收入达到了7475元，增幅达到了15%,农民人均纯收入达到了4635元，增长18.9%。但长葛市民贫富差距较大，大周、后河等乡镇居民比较富裕。3、固定资产投资情况

长葛市近几年在固定资产投资方面投资力度较大，处于高速增长阶段，2006年完成固定资产投资总额57亿元，比上年增长20%.从2003年开始长葛市每年完成社会固定资产投资都处于高速增长阶段，尤其是2004年、2005年增幅都超过了40%，2006年长葛市完成全社会固定资产投资总额57亿元，增幅20%。四、楼盘个案分析项目分布地址：长葛市八七西路清溢河畔明珠桥边开发商长葛市宏宇房地产开发有限公司规模占地120亩，三期共40栋楼，分为兰、桂、梅、竹、桃五个组团，建筑面积14万㎡。建筑风格简约欧式建筑风格户型面积130㎡——330㎡推广语江南韵味的亲水社区智能化小区可视对讲系统、录像监控、电子巡更、背景音乐、公告信息视屏……均价1800元/㎡1、锦绣江南地址：铁东路与金桥路交叉口东100米开发商长葛市保盛房地产开发有限公司规模占地近50亩，总建筑面积7万平方米，17栋多层2栋小高层建筑风格现代简约风格全程营销泰迪·三联地产服务机构推广语城市中的花园洋房配套底层风情商业街均价1350元/㎡2、城市花园园户型面积两室两厅一卫96.7㎡三室两厅一卫113.9㎡三室两厅两卫126.7-145.7㎡复式六室两厅三卫245㎡户型分析：：主力户型为为两室一厅厅和三室两两厅，户型型设计方正实用，，均为经典典户型。南北通透主卧带卫生间

全明设计地址：铁东路与颍川大道交汇处（实验中学东侧）开发商长葛市世纪鑫视野发展有限公司规模总建筑面积25万平方米，三期共29栋建筑。建筑规划珠海艺蓁工程设计有限公司全程营销深圳龙腾盛世房地产顾问机构推广语都市品味高尚生活智能化24小时电子监控、可视对讲系统……均价多层1600元/㎡高层2100元/㎡3、世纪鑫·尚城户型面积两室两厅一卫110.5-111.6㎡三室两厅一卫113.9㎡三室两厅两卫151.78-143.04㎡四室两厅两卫182.43㎡五室两厅两卫206.08㎡户型分析：：主力户型为为三房，但但有部分两两房的户型型出现，且且面积较大大；部分户型通通透性和私私密性差，，卫生间小小且没有设设计干湿分分离的卫生生间。地址：八七路中段市政府对面开发商长葛市卓越房地产开发有限公司规模共1层，1-4层商业，5-12层电梯洋房建筑设计机械部第六设计院建筑结构1-4层商业部分4.6米层高，全框架结构户型面积172㎡—202㎡地下车位40000元/个价格商业一层1.32万/㎡；2层5000/㎡三层；4300/㎡；4、卓越城市市广场五、项目目对比分分析1、规划对对比：项目风格设计锦绣江南简约欧式有组团的排列世纪鑫尚城普通简约组团设计比较好，有良好的天际线城市花园简约现代简单的兵营式排布2、户型配配比：项目户型面积主力户型单价总价范围锦绣江南130㎡—330㎡三室140-160㎡四室180㎡以上1600元/㎡22.4-26.4万元28.8万以上世纪鑫尚城110㎡—207㎡三室151.78-143.04㎡四室182㎡多层1600元/㎡高层2100元/㎡30-32万元38万元左右城市花园96㎡—205㎡二室96.7㎡三室126.7-145.7㎡1400元/㎡11.6-14.3万元17.7-20.4万元从目前市市场上户户型的供供应与消消化情况况看，三三房和四四房是目目前长葛葛市消费费者需求求的主力力户型，，面积范范围三房房在140平米左右右，四房房在180平米左右右。3、景观设设计项目风格设计评价锦绣江南江南园林风格水景、树木等绿化率高在长葛市场上处于领先水平，但设计还比较简单，江南园林的营造不到位世纪鑫尚城现代风格水景、草皮、植被等绿化率高景观设计上富有一定的层次性，但实际效果还需期待城市花园简约现代简单的树木、植被、中心广场绿化率低设计比较简单，中心700平米小广场和简单的树木草皮整体设计计水平一一般，但但客户对对景观的的期待越越来越高高，景观观已成为为提升项项目价值值的一个个重要手手段。楼盘个案案小结1、从建筑筑类型上上看，多多为多层层和小高高层住宅宅，但已已经出现现了像世世纪鑫·尚城这样样的高层层住宅。。2、从项目目位置上上看，主主要分布布在以长长社路为为中心的的老城区区附近。。3、从规模模上看，，现有几几个楼盘盘的规模模都不大大，最大大的在100亩左右。。4、从景观观上看，，都开始始注意小小区的景景观建设设，但总总体设计计水平一一般，相相比之下下锦绣江江南略好好。5、从户型型上看，，户型设设计基本本合理，，面积较较大，三三房在130平米以上上，四房房在180平米以上上，说明明长葛市市民比较较喜欢大大户型。。6、从付款款方式上上看，大大部分为为一次性性付清，，占到80%以上；按按揭贷款款受欢迎迎程度低低。7、从价格格上看，，目前价价格在1500—1700元/平米左右右，总体体价格较较高，高高于一般般县市，，说明长长葛市存存在很强强的购买买力。8、从小区区配套内内上看，，由于规规模普遍遍较小，，区内配配套较少少，最多多底商。。第二部分分项项目分析析一、项目目宗地现现状二、ＳＷＷＯＴ分分析一、项目目宗地现现状122.3993.31129.624.6713.285.055.7463.70115.7545亩左右二、项目目周边概概况二、ＳＷＯＴＴ分析优势教育：项项目周边边教育资资源丰富富，成龙龙幼儿园园、双语语小学、、一中分分校、一一高分校校。规模：70亩的占地地面积，，配以以完整的的规划将将有一定定的竞争争力。（（待完成成）景观：景景观设计计丰富，，大量的的植物，，中心水水景，雕雕塑、小小品在长长葛独树树一帜。。（待完完成）交通：人人民路、、建设路路均为长长葛的形形象主干干道，且且临近许许昌到长长葛的快快速路。。劣势：位置：位位于老工工业区，，周边多多个倒闭闭或频临临倒闭的的工厂，，整体形形象差，，区域形形象对市市区客户户来说有有一定心心理阻隔隔。地块：临临街面小小，商业业价值不不大。居住氛围围：周边边环境污污染严重重，尤其其是对面面的热电电厂排放放大量的的烟尘。。交通：周周围交通通不便且且路况差差。区域：项项目所处处区域目目前不是是商品房房开发的的热点区区域，需需要市场场培育。。机会新区建设设以后该该区域将将成为新新老城区区的交接接处，区区域价值值前景比比较好。。2008年奥运会会为中高高档住宅宅带来的的发展契契机。长葛市房房地产发发展还处处于起步步阶段，，竞争项项目比较较少，长葛市经经济基础础良好，，私营企企业等个个人手中中民间游游资、个个人存款款丰富。。威胁位置：位位于老工工业区，，周边多多个倒闭闭或频临临倒闭的的工厂，，整体形形象差。。地块：临临街面小小，商业业价值不不大。居住氛围围：周边边环境污污染严重重，尤其其是对面面的热电电厂排放放大量的的烟尘。。交通：周周围交通通不便且且路况差差。客户分流流：城市市非商品品楼房或或个人开开发的小小项目分分流部分分消费者者。第三部分分产产品定位位拿地地开发商目目标及核核心问题题土地价值值最大化化如何将土土地价值值最大化化？什么样的的产品是是能与土土地成本本相匹配配的高收益如何将利利润最大大化？什么样的的产品能能赋予更更多附加加价值开发商目目标核心问题题相对低风风险如何把握握市场供供需脉搏搏，找到到差异化化空间和和有效需需求，提提供具有有特色的的产品，，为区域域物业品品质升级级作出贡贡献，成成为保证证顺利销销售的重重点。奥运效应应时间价值值从1984年以来历历届奥运运主办城城市的经经验来看看，奥运运会对基基础设施施建设、、旅游产产业带动动等方面面的影响响力达到到顶峰，，临近奥运运的时间间段是房房地产市市场发展展最为强强劲的阶阶段，从从对目前前市场的的研究来来判断，，中高档档住宅拥拥有极大大的发展展契机，，价格提提升明显显。一、价值值分析人文价值值学校成龙幼儿儿园双语小学学市一中分分校（天天隆学校校）市一高分分校区域内教教育资源源丰富，，从幼儿儿园到高高中均为为长葛市市最好或或比较好好的学校校。景观价值值价值认知知景观价值值－人民路路两旁合合欢树及及地块内内的多种种植物。。时间价值值－奥运契机机带动良良好经济济环境，，房地产产发展提提速。用地价值值－中盘体量量，具备备打造中中密度产产品素质质该项目无无论产品品规划设设计还是是市场价价格提升升等方面面的可运作空空间均很很大，未未来发展展潜力很很强。人文价值值－区域内含含盖从幼幼儿园到到高中的的优秀的的教育资资源。建筑新趋趋势规划：大大气，突突出现代代都市感感建筑：体体现都市市感，品品质感1、建筑风风格分析析客户对建建筑风格格的喜好好建筑原则则：屋顶具有有特色，，线条干干净利落落，雅致致大方；；用沉稳的的色调及及通过不不同材质质的变化化强调建建筑立面面的品质质感；注重建筑筑体与景景观的结结合，保保证住宅宅的均好好性及符符合当地地居住习习惯的朝朝向与疏疏密要求求稳重的现现代感风风格的建建筑更受受消费者者的喜爱爱。主题：符符合市场场需求并并引导市市场二、需求求分析景观：兼兼具观赏赏性和实实用性市场主流流建筑风风格分类类表现：：1.稳重的现代感2.现代时尚5.现代住宅与公共建筑造型的结合6.现代欧式4.现代简约3、南欧风格7.欧式新古典主义建筑风格8.东南亚风格9.现代中式10.后现代风格市场主流流建筑风风格分类类表现：：2、社区主主题建筑新趋趋势规划：大大气，突突出现代代都市感感建筑：体体现都市市感，品品质感主题原则则：符合市场场需求并并引导市市场；与市场上上其他项项目的差差异化，，避免撞撞车；主题要鲜鲜明，不不可模棱棱两可，，而且要要和景观观、建筑筑风格相相统一。。主题：符符合市场场需求并并引导市市场景观：兼兼具观赏赏性和实实用性代表城市市新形象象、运动动健康主主题、教教育主题题是目前前市场上上最为推推重、消消费者最最为接受受的项目目形象主主题；鉴于本项项目周边边教育资资源丰富富以及销销售节点点临近奥奥运会可可以选择择教育主主题或奥奥运主题题以及景景观主题题。规划：大大气，突突出现代代都市感感3、建筑形形态客户对物物业类型型选择目前市场场上多层层的接受受度是最最高的，，也有一一部分客客户希望望住电梯梯高层、、小高层层，但本本项目受受区位及及周边环环境限制制，开发发中高档档特色多多层产品品应该是是符合市市场趋势势的。城市建筑筑新趋势势建筑：体体现都市市感，品品质感根据市场场现状，，本项目目开发多多层建筑筑应为最最佳方案案。景观：兼兼具观赏赏性和实实用性建筑新趋趋势规划：大大气，突突出现代代都市感感建筑：体体现都市市感，品品质感4、景观需需求景观风格格：景观设计计上尽量量保证自自然与周周围环境境及建筑筑和谐统统一；植被种植植上要符符合北方方的气候候条件；；另外要注注重景观观的观赏赏性和实实用性，，又要合合理的控控制成本本以及后后期的维维护成本本。园林风格格园林风格格上消费费者更喜喜欢自然然风格。。景观：兼兼具观赏赏性和实实用性户型结构构面积区间间消费者喜喜欢户型型主要是是三室，，面积区区间集中中在130-150m2之间。5、户型需需求思路总结结产品定位位多层中高档住宅三、项目目总体定定位市场上产品供应现况

项目地块的整体价值客户需求的物业特征竞争策略和外部因素容积率：：FAR=1.6-1.8三、项目目市场形形象定位位思路一：：8万平米教教育主题题高尚生生活社区区教育已经经成为老老百姓置置业时必必需考虑虑的重要要因素，，教育在在房地产产销售中中的作用用已越来来越大。。在其他他大中城城市，教教育主题题楼盘的的销售形形势很好好，且成成上升趋趋势。教教育的重重要性已已经愈来来愈被房房地产开开发商所所注意和和重视。。本项目周周围教育育资源丰丰厚，云云集成龙龙幼儿园园，双语语小学、、长葛市市一中分分校、市市一高分分校，这这些学校校均为长长葛市比比较好的的学校，，而消消费者购购房时有有很大一一部分人人是为了了给子女女提供一一个良好好的教育育环境，，目前，，本地块块周围没没有这一一主题的的小区，，也没有有别的丰丰富的配配套资源源，所以以教育主主题是符符合本项项目的区区位价值值的且可可实现项项目市场场形象的的差异化化。思路二：8万平米奥运主主题健康生活活社区事实证明，从从1984年以来历届奥奥运主办城市市的经验来看看，奥运会对对基础设施建建设、旅游产产业带动等方方面的影响力力达到顶峰，，临近奥运的时时间段是房地地产市场发展展最为强劲的的阶段，从对对目前市场的的研究来判断断，中高档奥奥运健康主题题住宅拥有极极大的发展契契机，价格提提升明显。本项目在时间间节点上，正正好赶上奥运运会这班车，，而且在其他他城市也充分分证明了奥运运主题健康生生活社区深受受消费者的喜喜爱，并且未未来一个时间间段奥运将会会受到越来越越多人的关注注，这就可以以使后期推广广以及形象的的传播相对比比较简单些，，易达性更强强一些，客户户更容易记住住本项目并引引起关注。思路三：8万平米景观主主题高尚生活活社区丰富的景观设设计是目前很很多项目提升升整个项目形形象的主要手手段，通过对对项目景观的的营造，渲染染项目的档次次，并且景观观具有直观性性，当消费者者首次看房如如果有丰富的的景观展现在在眼前，比销销售员大量的的解说更具有有震撼性，看看起来项目更更上档次、物物超所值，更更容易促进销销售。四、价格定位位在项目的定价价中，均价的的确定是根本本。本定价法法的基本原理理是利用市场场比较法，对对项目及各比比较案例的各各个方面因素素进行评估打打分后，通过过项目影响因因子树图解析析，利用多个个案例的评估估修正价格计计算其几何平平均值，得出出本案的均价价。楼盘名称建筑面积（M2）均价元（M2）城市花园7万1350锦绣江南14万1700世纪鑫·尚城25万多层16001、对比楼盘及及价格汇总（（现在价格））我们通过对本本项目有参考考意义的楼盘盘详细的调研研以后，就16个定价评估因因素逐项进行行打分。打分分具体方法首首先评价因子子分五个等级级分别为：““非常好很很好一一般差很很差”分分别由“54321”来表示，然后后根据每个项项目的具体情情况给出具体体分数，如下下表。2、评估因素的的权重和打分分楼盘评估项锦绣江南城市花园世纪鑫·尚城本项目周边商服配套3232交通条件4343周边居住环境4242周边教育4233周边医疗4344周边就业环境4342户型4434小区景观3233区内配套4333建筑质量4344物业管理3233其他卖点4344公司品牌3243营销策划2334表：打分结果果一览表3、评价因子权权重系数图权重系数周边商服配套项目外部环境市场营销产品质素4交通条件周边教育户型设计小区景观小区内配套周边居住环境周边医疗公司品牌物业管理建筑质量其他买点周边就业环境营销策划422222112221.51.513714、评价因子权权重为评价因子权重周边商服配套0.08交通条件0.08周边居住环境0.08周边教育0.08周边医疗0.04周边就业环境0.04户型0.08小区景观0.08小区内配套0.08建筑质量0.06物业管理0.06其他买点0.04公司品牌0.06营销策划0.145、本项目与调调查楼盘评估估分数楼盘评估分数锦绣江南3.52城市花园2.64世纪鑫·尚城3.4本项目3.16修正公式本案评估得分分÷对比案例评估估得分×对比楼盘均价价=修正价格价格修正根据锦绣江南南项目修正本本项目为:3.16÷÷3.44××1750=1607根据城市花园园项目修正本本项目为:3.16÷÷2.64××1350=1615根据世纪鑫尚尚城项目修正正本项目为:3.16÷3.4×1600=1610价格修正结果果（1607+1615+1610）÷3=1611即：项目现在在市场能够接接受的平均价价格是：1611元/平方米考虑到市场价价格上涨因素素，项目上市市价格为1650元/平米6、评估价格确确正第四部分产产品建议议一、建筑风格格及外立面建建议户型配比建议议：户型面积配比两室两厅80-110㎡10%三室两厅130-144㎡45%四室两厅150-170㎡30%复式140-200㎡15%二、户型建议议二室二厅一卫卫项目位于老工工业区，周围围企业已经倒倒闭或频临倒倒闭，目前区区域内人气不不旺，但从长长远看，升值值潜力大，此此户型面积小小但功能齐全全，更年轻人人居住和投资资。户型：2房2厅1卫建筑面积：80～110㎡户型分析：功能布局：户型紧凑不浪浪费空间功能设置合理理，动静分区区亮点设计：飘窗台应用客厅大阳台设设计二、户型建议议对于小面积户户型，其实用用性与附加值值并重，总价价低，可以提提升户型竞争争力户型：2房2厅1卫建筑面积：80～110㎡户型分析：功能布局：户型紧凑，交交通组织流畅畅功能设置合理理，动静分区区明确南北通风对流流效果好亮点设计：飘窗台应用双阳台设计二室二厅一卫卫对于小面积户户型，其实用用性与附加值值并重，总价价低，可以提提升户型竞争争力户型：3房2厅1卫建筑面积：110-130㎡户型分析：功能布局：户型紧凑，交交通组织流畅畅功能设置合理理，动静分区区明确南北通风对流流效果好亮点设计：飘窗台应用双阳台设计三室二厅一卫卫户型：3房2厅2卫建筑面积：130～144㎡户型分析：功能布局：户型方正，交交通流线简洁洁功能设置合理理，动静分区区明确亮点设计：大面积景观阳阳台：扩大室室内景观视线线，丰富建筑外立立面造型；飘窗台应用：：延伸室内空空间感；双阳台设计三房是目前市市场上的主流流户型，也是是客户需求的的户型，三房房的设计好与与坏、多与少少直接会影响响到项目的销销售。三室二厅二卫卫户型：3房2厅2卫建筑面积：130～144㎡户型分析：功能布局：户型方正，交交通流线简洁洁功能设置合理理，动静分区区明确干湿分离卫生生间主卧带卫生间间亮点设计：大面积景观阳阳台：扩大室室内景观视线线，丰富建筑外立立面造型；飘窗台应用：：延伸室内空空间感；带小储藏室三室二厅二卫卫工作阳台通阳台设计户型：3房2厅2卫建筑面积：130～144㎡户型分析功能布局：户型方正，交交通流线便捷捷功能设置合理理，动静分区区明确南北通透亮点设计：大落地飘窗，，采光效果好好，扩大室内内景观视线；丰富建筑外立立面造型；通阳台设计，，新颖别致创新户型，卧卧室、客厅通通阳台设计，，连通流线便便捷，大落地地窗采光、通通风、观景效效果更好。三室二厅二卫卫户型：3房2厅2卫建筑面积：130～144㎡户型分析功能布局：户型方正，交交通流线便捷捷功能设置合理理，动静分区区明确南北通透亮点设计：大落地飘窗，，采光效果好好，扩大室内内景观视线；丰富建筑外立立面造型；双阳台设计，，别致实用。。创新户型，南南北双阳台设设计，连通流流线便捷，弧弧形飘窗（六六角形主卧））使立面造型型更丰富。三室二厅二卫卫户型：4房2厅2卫建筑面积：150～170㎡户型分析功能布局：户型方正，交交通流线简洁洁功能设置合理理，动静分区区明确亮点设计：弧形景观阳台台可丰富建筑筑外立面造型型；飘窗台应用：：延伸室内空空间感；双阳台设计四房的设置主主要是为了满满足那些多人人居住的人群群对大户型的的要求，同时时大户型的设设置可以提高高项目的档次次。四室二厅二卫卫户型：4房2厅2卫建筑面积：150～170㎡户型分析功能布局：户型方正，交交通流线简洁洁功能设置合理理，动静分区区明确亮点设计：跃式设计，私私密性更强；；大面积景观阳阳台：扩大室室内景观视线线，可丰富建筑外外立面造型；；飘窗台应用：：延伸室内空空间感；双阳台设计。。创新四房更富富于变化，跃跃层设计，赋赋予变化，私私密性更强。。四室二厅二卫卫三、景观建议议由于长葛房地地产市场化程程度低，消费费者对价格都都比较敏感，，而单位集资资建房、小地地块的个人开开发较商品房房，价格优势势极其明显，，相当一部分分市场需求都都被吸纳。因因此本项目开开发，应着力力产品品质、、景观建设、、营销策划。。只有这样才才能吸引市场场需求。考虑虑到长葛房地地产市场整体体处于起步阶阶段，建议景景观设计以实实用性和休闲闲为主。总原原则：整体上上大气，细节节上精细。北方城市都比比较缺水，人人们对水都情情有独钟，人人们常说“水水是建筑的血血液，有水则则灵”中央景景观区主要以以简单水景为为主。水景是是判断一个楼楼盘是否高档档的重要因素素，水景或喷喷泉配以一定定的小品更出出效果。1、中心景观观2、小区植物物的选择和和布置植物的作用用：植物作为生生态景观实实现绿色的的有生命景景观，具有有不可替代代的作用。。小区内植物物材料的生生态适应性性应突出季季相变化，，多种一些些落叶树种种特别是果果树，即可可以让人们们感到季节节的变化也也有一种秋秋天收获的的满足感。。丰富的植被被和花草可可以提升项项目的档次次，为销售售增加说服服力，为开开发商树立立品牌。设计要求：：景观设计上上尽量保证证自然与周周围环境及及建筑和谐谐统一；植被种植上上要符合北北方的气候候条件；应应以本地区区乡土树种种为主。乡乡土树种树树势强，又又是本地区区圃地容易易培育的苗苗木品种，，对于干旱旱气候和瘠瘠薄土壤适适应性强，，栽植后恢恢复生长势势较快，对对于病虫害害有较强的的抗性。选选用乡土树树种，适地地适树，深深受当地人人喜欢，还还节省植物物养护管理理经费。但但要有一些些名贵树种种的点缀，，不易多，，但位置要要显眼。要注重景观观的观赏性性和实用性性，又要合合理的控制制成本以及及后期的维维护成本。。考虑到成成本问题在在中央景观观种植一些些名贵精细细的植物，，在楼宇之之间主要是是当地大家家易见的树树种，如水水边的柳树树、杨树、、枣树、石石榴树等。。在布局上考考虑植物和和道路、小小品、长凳凳的交叉利利用变化。。楼宇之间间考虑景观观欣赏的易易达性，避避免只可远远看且道路路的曲折性性。柳树石榴树3、运动场地地及器材4、园林雕塑塑小品在小区绿化化中，合理理地设置一一些园林雕雕塑小品，，往往能起起到点缀和和组织空间间，烘托主主题意境的的作用。雕雕塑小品的的选择要从从题材、质质感、质量量、姿态、、摆放位置置等方面推推敲，尤其其要在园林林雕塑小品品的取意上上要下功夫夫。雕塑小小品要尽量量考虑让它它活起来，，如情景雕雕塑。运动雕塑第五部分经经济指标概概算前期工程费费序号项目名称计算基础计算标准元/㎡1规划、设计、勘察、三通一平等按总建筑面积25元/平方米2其他按总建筑面积3元/平方米小区基础设设施工程费费序号项目名称计算基础计算标准元/㎡1供电工程费按总建筑面积35元/平方米2供水工程费按总建筑面积25元/平方米3燃气工程费按总建筑面积30元/平方米4园林绿化工程费按用地面积45%80元/平方米5小区道路、广场工程费（含排水）按用地面积30%70元/平方米6其它零星工程费按总建筑面积5元/平方米开发期间税税费说明序号项目名称计算基础计算标准元/㎡说明1市政设施配套费综合预算造价8％按政府规定的取费标准2新型墙体材料专项基金建筑面积73价格调节基金工程造价0.3％5质量监督费工程造价0.6％4劳保基金工程造价0.45%6建筑工程监理费工程造价0.8％7散装水泥专项基金建筑面积1.58定额费工程预算0.12‰销售税费说说明序号项目计算依据(一)销售税金及附加住宅销售收入5.6%和3元/㎡商业销售收入6.05%1.1营业税销售收入5%1.2城市维护建设税营业税7%1.3教育费附加营业税3%1.4地方教育费附加营业税1％1.5交易印花税销售收入0.05%1.7交易手续费住宅3元/㎡非住宅成交价0.5%(二)土地增值税销售收入1%(预征)(三)所得税4.95%(预征制)注：以上数数据根据政政府规定项目计算公式金额规模70亩×666.67=46669平米容积率假设=1.7建筑面积46669×1.7=79337平米商业销售额3000平米×2500元/平米750万元多层销售额：76337平米×1650元/平米12595.6万元（1）、总计销售额收入合计13345.6万元建安费用79337平米×600元/平米4760.2万元地价70亩×37万/亩2590万元绿化、管网等配套以及设计费79337×100元/平米793.4万元人防、教育费附加等79337×20元/平米158.7万元营销推广费用13345.6万元×2%266.9万元税金13345.6万元×8%1067.6万元（2）、累计支出合计支出9636.8万元利润（1）—（2）3708.8万元利润率3708.8万元/13345.6万元27.8%本项目投入入/产出概算注：上表数数据按照经经验估算谢谢！！本次汇报完完毕郑州远见营营销策划有有限公司9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。00:46:4000:46:4000:461/5/202312:46:40AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2300:46:4000:46Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。00:46:4000:46:4000:46Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2300:46:4000:46:40January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202312:46:40上上午午00:46:401月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月2312:46上上午午1月月-2300:46January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/50:46:4000:46:4005January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。12:46:40上午午12:46