XXXX年月长沙农工商观沙岭项目开发战略及定位方案

1农工商观沙岭项目开发战略及定位方案合富辉煌（中国）湖南公司2013年10月致:农工商房产1前言当滨江新城上演蓝色交响乐，我们如何把握城市发展所带来的机遇？当农工商房产初涉星城楼市，我们如何实现企业战略上的突围？当各路群雄逐鹿“长沙陆家嘴”，我们是否甘于淹没在红海市场中？狭路相逢勇者胜！只有不甘于平凡，敢于大胆突破，勇于领行业之新风气，才能执行业之牛耳，傲视群雄！2目录Contents项目属性分析开发战略及整体定位住宅定位策略商业定位策略公寓定位策略34项目交通——地块临城市主干道，且有多路公交车经过，交通通达性好、十分便利。本案公交线路：318路车、916路车、916区间路车、402路车本案与各主要区域的距离：汽车西站1.5公里15分钟车程黄花机场35分钟车程五一广场20分钟车程34公里15公里备注：规划中401路总站迁移经过本案45周边配套——滨江新城的崛起，规划中的地铁，区域内商业存在一定的发展潜力。

周边多数楼盘现在处于开发期间，未正式入住，相对缺乏人口居住；随着滨江新城的规划，以及名校长郡中学的落户，吸引部分人群前来购房，此区域未来发展潜力巨大。目前区域性商业较欠缺，多为社区街铺周边主要经营业态：小型日货超市、家菜馆、门诊、药店等；拥有湖南省示范性普通高级中学长郡中学的学区教育配套离项目二百米左右，规划有轨交四号线长望路站，预计2015年底通车。56地块指标及地形——地块平整，毗邻湘江。规模较小，多地组成。农工商观沙岭项目地块指标总用地面积：约63亩总建筑面积：145430㎡地块代码用地性质容积率占地面积（㎡）建筑面积（㎡）备注S1住宅313801.7941405.37限高100米S2住宅2.919230.4755768.363限高100米S3商业金融5.48936.3548256.29限高100米合计3.4741968.61145430.02需返还政府4000平米办公说明：项目由三块土地组成，面积、容积率不一，可发展的物业类型为住宅加商业。车位配比（住宅和商业合计）不大于0.6辆/100㎡，地下车位占比70%，地面车位占30%。注：S4为广场用地，非本项目用地。67项目四至——地块临主干道，交通十分便利；东面临主干道银杉路，昭示性强，商业价值高；北临长望路，对望谷山乐园安置小区，人口相对集中。

本案78北边——靠长望路，连接福元路大桥，对面是谷山乐园一期和二期。谷山乐园二期谷山乐园一期福元路大桥长望路89东边——靠主干道银杉路，对面是暂未规划的滨江新城地块，对望湘江世纪城。暂未规划的地块银杉路未规划地块现状湘江世纪城910南边——靠银盆北路，临湘安机动车辆检测和岳银欣苑站，对望阳光丽城。湘安机动车检测站岳银欣苑阳光丽城S1地块南面现状1011西边——遥望恒恒大华华府和和旭辉辉藏郡郡。地块现现状西面自自建房房屋恒大华华府旭辉藏藏郡1112发展潜潜力——福元大大桥和和规划划中的的地铁铁四号号线，，缩短短了长长沙各各地的的距离离，未未来发发展形形势一一片大大好。本案长望路路站地铁4号线福元大大桥长沙福福元路路湘江江大桥桥：西起长长望路路与银银杉路路交汇汇处，，向东东跨越越观沙沙岭路路、潇潇湘大大道、、滨江江景观观道、、湘江江、湘湘江大大道。。东接接星沙沙、西西通望望城，，大大大缩短短了河河东河河西的的距离离。地铁四四号线线：根据我我市上上报国国家发发改委委《长沙轨轨道交交通建建设规规划（（2012-2018）》中轨道道4号线一一期工工程方方案，，该线线路一一期工工程西西起望望城普普瑞大大道站站，东东止黄黄兴桂桂花大大道站站，线线路全全长33.5km。地铁4号线由西北北到东东南所所设的的24个站分分别为为：普普瑞大大道站站（最最新规规划））、月月亮岛岛站、、银星星路站站、北北二环环路站站、长望路路站、、茶子山山路站站、滨滨江新新城站站、桐桐梓坡坡路站站、望望月站站、溁溁湾镇镇站、、湖南南师大大站、、牌楼楼路站站、阜阜埠河河路站站、南南湖新新城站站、赤赤黄路路站、、砂子子塘站站、洞洞井路路站、、树木木岭站站、劳劳动东东路站站、体体育公公园站站、曲曲塘东东路站站、长长沙火火车南南站、、太平平站、、桂花花大道道站。。预计计2015年底通通车.本项目目位于1213未知风风险——本案位位于滨滨江新新城的的外围围区域域，非非一线线临江江地块块，滨滨江新新城未未来开开发量量大，，竞争争激烈烈。本案1314SWOT分析DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontentsDescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents优势：项目位于银杉路与长望路交汇处，地理位置优越，具备一定的商业价值；东靠银杉路主干道，公交路线多，交通便利；福元大桥西接长望路与银杉路交汇，缩短河西河东距离；规划中的地铁四号线在项目旁边设站，具备打造地铁物业的优势，发展空间大。弱势：生活配套缺乏，与河东（湘江世纪城、北辰）相比呈现出“东边是欧洲、西面是非洲的迹象”；商业配套不集中；地块周边安置房及经济适用房影响区域环境，地块规模小，可塑性不强，住宅难以打造高端产品。非一线临江地块，与滨江新城地块相比缺乏核心的景观资源优势。机会：滨江新城崛起，有利于本项目发展；名校落户，吸引客户群体；规划中的地铁四号线此处设站，地铁口物业；滨江新城高地价的成交，必将带动区域整体开发的热度，提升区域房价威胁：滨江新城未来潜在的开发量将对本案的开发带来巨大的竞争压力；项目南边安置房较多，影响项目档次；项目周边项目大多属于开发期，人口相对较少；国家宏观调控政策的不确定性1415地块基基础定定性本项目目地块块位于于滨江江新城城，地地铁口口、南南北东东西主主干道道交汇汇处，，交通通核心心价值值是项项目最最大的的核心心竞争争力。。项目属属含商商业、、办公公、住住宅的的小型型综合合体;周边配配套目目前暂暂显不不足，，但属属于长长沙重重点开开发滨滨江新新城一一级辐辐射区区，且且有学学区和和地铁铁概念念，未未来发发展前前景看看好;由于商商业占占总体体量1/3，必须须利用用商业业提升升地块块价值值，商商业是是项目目成功功的核核心因因素之之一。。滨江新新城·交通核核心·小型商商住综综合体体项目目15目录Contents项目属属性分分析开发战战略及及整体体定位位住宅定定位策策略商业定定位策策略公寓定定位策策略开发战战略及及物业业发展展研判判项目客客户定定位项目整整体形形象定定位1617高地价决定必须用满容积率，必须以高层为主楼面地价2633元/㎡，建安约2500元/㎡计算，税费约500元/㎡，前期费用、管理费用、营销费用等估算为约500元/㎡，总成本约6100元/㎡左右。区域住宅价格为6000-6600元/㎡项目利润仅为8-10%，利润偏低，且销售速度慢。以住宅宅为主主体的的开发发项目目，利利润偏偏低，，投资资回报报率低低一、开开发战战略及及物业业发展展研判判1718以住宅为产品主体，在市场成交去化慢和竞争优势不足的情况下，存在一定的营销困难1819开发利润率偏低，投资回报率低住宅成交去化慢，项目竞争优势不足导致营销困难影响资金计划的实施和资金链的安全，进而增大项目开发风险以住宅为主体开发对资金的影响较大，存在较多不确定的开发风险。1920Textinhere住宅开发投资回报率低市场去化慢，竞争优势不足，营销困难对资金的影响较大以住宅为主体开发存在较大的风险通过创新的商业产品加快资金的回笼，保证资金链的稳定，继而提升利润；同时增加住宅附加值，提升竞争力；做足商业面积，优先考虑商业2021高层做足容积率现金牛商业提升项目形象，提升利润空间明星本案的开开发战略略受成本本与利润润的影响响，采取取商业优优先的原原则，前前期已高高层产品品实现项项目的现现金流，，后期通通过商业业的开发发，实现现项目利利润空间间的提高高，同时时商业完完善项目目配套，，提升项项目的形形象。2122政策影响响：长沙执行行90平米以下下限购政政策，虽虽然对首首置客户户影响并并不大，，但限制制了多次次置业投投资型实实力客户户购买，，出于扩扩大客户户群考虑虑，建议议90-120平米精品品刚需户户型为主主。住宅发展展市场环环境23整体市场场长沙市场场年成交交量在1000万平米左左右，整整体平均均成交价价格范围围6000-6100元/平米；市场成交交主力面面积在90-120平米，且且该面积积段市场场存量可可在5.9个月内消消化完毕毕，为各各面积段段最短消消化期；；对户型舒舒适度有有一定要要求，特特别关于于采光、、通风较较为关注注，对于于板式楼楼有很好好的接受受度，户户型方面面，业主主对于附附加值较较为关注注。住宅发展展市场环环境24竞争市场场（针对滨滨江新城城核心区区级本案案所处滨滨江新城城一级辐辐射区对对比）住宅发展展市场环环境比较点潇湘路（滨江新城）银杉路（一级辐射区）卖点一线江景、发展前景成熟商业配套价格8000元/㎡7000元/㎡主力面积段100-140㎡90-120㎡销售速度45-70套/月60-80套/月价格：潇湘路沿沿线成交交单价高高于银杉杉路沿线线约1000元/㎡；户型：潇湘路沿沿线高于于银杉路路沿线10-15㎡。25必须创新新产品跳跳脱区域域市场；；利用地块块综合体体优势打打造核心心价值适当控制制单套面面积和总总价，以以+1户型高附附送迎合合板块刚刚需定位位；利用地段段价差与与滨江新新城形成成错位竞竞争。住宅发展展小结26商业物业业发展研研判本案的开开发重点点及关键键部分在在于项目目的商业业，在满满足项目目用地条条件，从从市场角角度出发发，本案案可发展展哪种类类型的商商业产品品，这需需要进行行商业产产品的发发展研判判。商业写字楼酒店公寓2627商业发展展研判商业格局局主要集中中在河东东区域，，河西商商业沿岳岳麓大道道向西发发展，本本地块周周边集中中式商业业匮乏；；商业竞争争市场目前商业业主要集集中在岳岳麓大道道周边区区域，且且商业总总体量70余万方，，未来区区域内商商业竞争争将非常常激烈；；本项目所所在区域域为居住住集中区区，商业业项目少少，本项项目应借借势居住住客群集集中优势势，填补补区域内内社区商商业的盲盲点，与与商业集集中区形形成差异异化竞争争；区域商业业市场27项目所在在区域已已开业商商业项目目，体量量30余万，为为中高端端购物中中心及专专业类市市场为主主，未来来供应商商业项目目，体量量35余万方，，以购物物中心、、主题商商业及社社区配套套商业为为主；商业竞争争市场28集中在银银杉路沿沿线，有有一定商商业氛围围，主要要为满足足居住社社区的配配套商业业，整体体档次较较低，且且由南向向北递减减；商铺租金金在30-60元/㎡/月，出租租率在50-70%；区域人口口在6.5万人左右右，未来来新增7.4万人，但但消费能能力有限限；按照人均均1-1.5平米商业业测算，，商业控控制在2.4万方即可可。板块商业业2930商业发展展研判项目商业业发展条条件条件1：区域位于于滨江新新城的生生态中心心区，未未来居住住人口在在10万人以上上，具备备强劲的的消费力力；条件2:目前区域域商业氛氛围不浓浓，社区区商业也也较为缺缺乏,虽部分项项目规划划有商业业，但缺缺乏特色色和主题题，特色色主题类类商业发发展存在在一定的的空间；；条件3：项目双地地铁口、、福元路路大桥与与银杉、、长望路路的核心心交通优优势，将将驱动项项目庞大大流动消消费人群群；条件4：项目规划划硬性要要求，D-5-01-B地块为纯纯商业用用地，商商业面积积在4.8万平米；；3031商业投资资回报率率分析目前区域域在售的的商业谷谷山乐园园均价在在22000元/㎡;目前长沙沙商业的的建安成成本在2800元/㎡;税费＋管管理费用用前期费费用在1000元/㎡左右；项目的的楼面地地价：2600元/㎡左右项目投资资回报率率﹝22000-（2800+1000+2600）﹞/6400=244%从项目的的商业的的投资回回报率的的销售来来看，投投资回报报率高达达244%，只有通通过商业业的开发发才能增增加项目目的整体体利润率率，提供供项目的的投资回回报率。。从区域域商业的的销售去去化来看看，销售售情况一一般，但但项目只只要将商商业进行行合理的的定位包包装及招招商投入入，想必必在体量量不大的的基础下下，销售售不是问问题。项目商业形态销售价格谷山乐园一拖二22000元/㎡3132项目商业业发展研研判通过项目目商业发发展条件件的研判判及商业业投资回回报率的的测算，，项目发发展商业业是实现现项目开开发利润润的突破破口商业形式式：可销售的的商业物物业，商商业街区区模式商业规模模做足项目目指标，，在2-2.5万平米左左右效果来确确定，预预计该规规模在2万㎡左右右3233写字楼发发展研判判区域环境境世茂铂翠湾绿地中央奥克斯广场民生大厦河西的办办公市场场处于起起步阶段段，且主主要集中中在岳麓麓大道以以南区域域滨江新城城区域定定位分成成了三个个板块，，商务氛氛围较浓浓的主要要集中在在中央商商务板块块，银行行、通讯讯、邮电电等大型型企业主主要将集集中在中中央商务务区；目前滨江江新城的的写字楼楼主要集集中在中中央商务务区，未未来规划划的写字字楼也在在中央商商务区；；项目位于滨江江新城的生态态中心区，主主要以生态宜宜居为主，为为中心商务区区的后花园。。从市场分析可可知，区域内内目前写字楼楼项目较少，，但未来潜在在写字楼项目目较多，写字字楼市场竞争争激烈。从地段环境、、周边商务氛氛围来看，本本案并不适合合开发专业写写字楼。3334目前滨江新城城板块开发时时期不长，商商务氛围还不不成熟，板块块内优质办公公产品供应量量较大，总供供应量在60万方左右，主主要集中在岳岳麓大道周边边区域，且以以甲级办公楼楼产品为主，，销售价格在在9000-14000元/㎡之间；本案位于住宅宅集中区域，，项目地块周周边2公里范围内，，办公项目仅仅民生银行大大厦和财富岳岳麓，商务氛氛围有所欠缺缺。写字楼竞争市市场35项目建筑面积（万㎡）入市时间销售价格档次绿地中央广场4.5在售12000元/㎡中高端世贸泊翠湾——待定中高端奥克斯广场5.7在售11000元/㎡中高端民生大厦——整体销售给民生银行中高端写字楼投资利利润分析滨江新城中央央商务区目前前写字楼的均均价在11500元/㎡;区域内的写字字楼销售均价价保守估计在在10000元/㎡;目前长沙中高高端写字楼的的建安成本在在4500元/㎡;税费＋管理费费用前期费用用在1000元/㎡左右；项目的楼面面地价：2600元/㎡左右项目投资回报报率﹝10000-（4500+1000+2600）﹞/8100=23%从写字楼的投投资回报率来来看，项目的的写字楼利润润在1900元/㎡,投资回报率在在23%左右，从投资回报率率的角度，写写字楼开发可可行，但区域域写字楼未来来潜在供应量量大，竞争激激烈，项目不不在核心的商商务氛围区，，写字楼开发发风险大。3536本案写字楼发发展研判初步建议：滨滨江新城写字字楼市场潜在在供应量大，，同时本案所所处区域商务务氛围缺乏，，区域范围无无写字楼项目目，开发写字字楼风险较大大，本案不具具备发展写字字楼条件。区域环境投资利润分析析3637长沙酒店分布布情况——酒店多聚集芙芙蓉区1.据不完全统计计，长沙星级级酒店有近百百家，多集中中在市中心，，且五区中以以芙蓉区居多多2.国际酒店巨头头万豪、希尔尔顿、香格里里拉等白金五五星级酒店扎扎堆进驻长沙沙，未来3年内，长沙将将拥有20多家高品质五五星级酒店酒店发展研判判3738图中对应的字字母位置所指指酒店分别为为：A：茉莉花大酒酒店B：湖南金麓国国际大酒店C:海天大厦D：时代帝景大大酒店E：美雅思国际际酒店F：西野酒店五五强总店G：长沙玛依拉拉大酒店H：美奥斯乐酒酒店I：熙源酒店店J：长沙圣曼罗罗商务酒店河西酒店主要要集中分布在在已成熟的市市府片区，滨滨江新城及观观沙岭区域酒酒店都较少。。G河西酒店分布布情况——星级经济酒店店主要分布在在桐梓坡路与与岳麓大道一一带3839区域环境希尔顿酒店滨江新城区域域定位分成了了三个板块，，商务氛围较较浓的主要集集中在中央商商务板块，未未来区域内将将进驻希尔顿顿等国际五星星级酒店；项目位于滨江江新城的生态态中心区，处处于滨江新城城边缘地带，，目前区域内内现有及未来来规划的酒店店暂时没有。。从地段环境、、周边商务氛氛围来看，本本案并不适合合开发酒店。3940对发展商要求开发回报资金要求开发经验要求回报效率形象建筑面积至少在2-3万平米，造价约7000-10000元/平米，则总造价至少在1.4-3亿对酒店运营能力要求强，若无经验，则需选择委托知名品牌酒店进行运营，须支付高额费用，而采用特许经营（品牌使用+指导）须支付5%-6%。年回报较好一点的7%-10%，10-14年回收成本，若采用委托经营，则回现速度要延长。容易树立品牌，可提升项目住宅、商业等物业价值。五星级酒店开开发资金沉淀淀及回报效率率：资金沉淀淀量大，回报报年限长。与与知名品牌酒酒店合作可节节约资金。合作开发模式式：与知名品牌酒酒店合作开发发，共同负担担开发费用，，发展商可节节约资金。具具体出资比例例由发展商与与酒店协商。。如华远华中中心项目与香香格里拉酒店店合作，出资资比例按照2：8分配（华远2，香格里拉8）发展商独立开开发模式：发展商独立开开发模式：资资金沉淀量大大，酒店运营营能力要求强强，若采用委委托方式，则则须支付高额额费用，可取取的方式为前前2-3年采用委托经经营，培养自自已的团队，，后续采用特特许经营，提提高自身营利利率。回现速速度慢，但容容易树立品牌牌形象，提升升整体可售物物业价值。合作开发模式式：与知名品品牌酒店合作作开发，共同同负担开发费费用，发展商商可节约资金金。4041小型主题型酒酒店分析——小型主题酒店店投入成本不不大，但通常常连锁品牌对对地段的选择择要求非常高高，若在此开开发此类酒店店，需要自行行开发、自行行管理，需要要发展商投入入较大的精力力，且这样的的区域常住人人口有限，开开发风险较大大。基本概况：菲菲特主题酒酒店地址：长沙市岳麓区区银盆南路321-323号开业时间：2010年规模：总建筑面积约约3500平米突出主题：注重创新概念念、个性设计计和特色服务务；主题特点：由九大系列32个主题，109种风格组成。。客房数：113间标间面积：约23-25㎡㎡起始价：标双198-298元成本投入：1500万左右入住率以及客客户情况：入驻率：工作日入住率率达到80%左右，周末100%客户情况：以25岁以上有一定定经济实力的的年轻人商业娱乐海洋生态4142滨江新城未来来将进驻多家家国际五星级级酒店，市场场竞争大；区域地段位置置难以满足经经济主题酒店店的开发条件件，风险较大大；酒店的开发，，资金沉淀量量大，周期较较长，开发风风险较大；不建议开发酒酒店。本案酒店发展展研判4243公寓发展研判判目前滨江新城城公寓市场竞竞争不是很激激烈，已知在在售、在建的的公寓项目四四个。滨江新城的规规划发展，将将打造滨江核核心商务区，，这为区域公公寓市场的发发展提供了更更好的条件。。项目双地铁、、及福元路大大桥的交通便便利优势，将将缩短项目到到河东的时间间，在为项目目公寓产品提提供了发展机机遇。区域市场竞争争小，双地铁铁、便捷交通通，项目公寓寓发展具备先先天条件。区域公寓市场场滨江1号绿地中央广场奥克斯广场世贸铂翠湾枫林家园本案在售项目未售项目4344公寓投资利润润分析项目建筑面积（万㎡）入市时间销售价格绿地中央广场——2014年8300元/㎡世贸泊翠湾——待定待定奥克斯广场——已售罄7400元/㎡滨江新城中央央商务区目前前公寓的均价价在8300元/㎡;项目片区的公公寓均价预估估均价在7500元/㎡;目前长沙公寓寓楼的建安成成本在3000元/㎡;税费＋管理费费用前期费用用在1000元/㎡左右；项目的楼面面地价：2600元/㎡左右项目投资回报报率﹝7500-（3000+1000+2600）﹞/6600=14%从公寓的投资资回报率来看看，项目的公公寓利润在900元/㎡,投资回报率在在14%左右，相对高高于区域内住住宅的投资回回报率，且目目前滨江新城城公寓楼去化化情况较好，，且随着滨江江新城的开发发及未来地铁铁的开通，区区域内公寓楼楼的价值将更更高，因此建建议开发公寓寓产品。4445本案公寓发展展研判综合考虑公寓寓的市场环境境及公寓的投投资回报率，，项目发展公公寓可行性质：商务型型公寓规模：2.5—3万平米左右（（含8000㎡㎡的自用写字楼楼）45本项目为农工工商房产在长长沙开发的第第一个城市综综合体项目，，为树立农工工商房产在长长沙的品牌形形象，以及本本项目在河西西板块的高端端形象，本项项目定位为办办公、商业、、住宅为一体体的城市综合合体项目；区域内商业主主要集中于岳岳麓大道周边边，以高端购购物中心为主主，供应量大大，同质化竞竞争激烈。项项目所处的区区域，有大量量新建居住区区，商业项目目少，现有社社区配套商业业整体档次较较低，随着周周边居民的陆陆续入住，生生活消费需求求将不断提升升，本项目可可以填补社区区商业空白点点，结合项目目自身规模特特征，定位为为社区级商业业；本项目须根据据消费者需求求调研，结合合自身特征，，赋以适合本本项目的鲜明明主题，加强强目的性消费费的业态，进进行差异化定定位，以截流流客群；规避市场风险险，控制商业业体量在2.4万平米左右，，打造社区级级主题型商业业；本区域虽有中中央商务区规规划，但受滨滨江新城开发发时期限制，，商务氛围尚尚需培育。目目前办公产品品主要集中在在岳麓大道以以南，标准办办公产品竞争争激烈,我们应避开其其竞争,走公寓式特色色办公；为避免同质化化竞争，与周周边产品产生生差异，本项项目公寓办公公产品将目标标锁定中小型型发展中的企企业以及投资资客，与这类类企业的办公公产品需求相相契合，定位位为新型办公公产品，提升升项目竞争力力。整体商业小结结4647项目产品组合合高层公寓商业街区47通过项目的开开发战略及各各类物业的发发展研判，本本案的产品组组合为：高层+公寓(办公)+商业滨江新城板块块客群现状客户看中滨江江新城发展潜潜力，滨江生生态宜居环境境、滨江新城城生活商业配配套，吸引区区域外客户来来此置业。中中央商务区、、活力生活区区客户经济实实力较强，生生态中心区客客户主要为刚刚需自住过渡渡客户，区域项目名称客户来源年龄分布职业特征置业目的生态中心区纳爱斯阳光丽城项目周边客户及河西其他区域客户，少数来自河东25-35岁中青年普通单位多为河西企事业单位、政府机关普通职员、返乡等；自刚需住客户为主，投资客户占一定的比例滨江一号河西客户占50%，25%客户来自河东，少数其他地区25-30岁年轻客户为主年轻上班一族、小生意人上班族为主自住客户达80%，少数投资客户中央商务区恒大御景湾以河西岳麓区客户为主，少数来自开福区、芙蓉区30-45岁客户为主，生意人、公司中高管、事业单位职员及河西部分拆迁户客户以自住为主，多数为改善型南山雍江汇客户以河西为主，有一定比例客户来自地级市，河东客户占20%以35-45岁中年客户为主，有一定经济实力公司中高层管理人员、企业老总高级公务员改善型需求自住为主，约占50%，投资客户约占20%世茂铂翠湾以岳麓区客户为主约占40%，开福区客户约占20%，其他区域客户占一定比例35-55岁中年客户为主，经济实力较强公司高管、生意人、政府公务员、事业单位职员，部分拆迁户改善型客户，自住为主占40%,投资占20%绿地中央广场周边客户占到55%左右，省外客户约15%，市内及周边县市客户月30%基本30-50岁客户，35岁左右客户居多。河西周边个体经营户、公务员和各地区投资客较多。自住客户较多，约为70%-75%。奥克斯广场以河西客户为主，尤其是银盆岭、西站、市府片区客户居多客户年龄主要集中在25-40之间多为个体业主、企业职工、媒体、同行自住客户占50%，投资客户达40%本案所在片区区二、项目客户户定位48客户调查结果果：受访客户中女女性占比60%，客户年龄主主要在31-35岁，以夫妻+小孩家庭结构构为主，客户户职业以公司司职员、私营营业主和生意意人为主。4950核心客户重要客户偶得客户123来源：长沙市其它区域职业：私营业主、企事业单位职员为主置业目的：投资为主，看重区域的发展前景和环境，第二居所。年龄：25-45岁来源：河西区域及河东部分地州市客户职业：高级白领、私企业主、公务员、企事业单位职员等；目的：自住，首置及首改客户为主，追求高品质居住环境；年龄：24-33岁的80后主力，34岁-40岁的活力70后次主力，部分90后来源：其他区域职业：广泛目的：看重区域发展潜力和品质，投资兼自住年龄：25-45岁滨江新城客群群现状客户访谈调查查结果目标客户定位位：主力：河西及河东的的实力80后、活力依旧的70后，极具经济济实力的90后本案客户定位位5051客户定位——目标客户层次次界定中高端中端中低端客户定义——以河西区域为为核心，扩展展河东等其他他区域！他们是社会的的精英阶层，，逐渐登上社社区主流舞台台；他们是一群时时尚有创意的的人群，保持持着青春的活活力；他们追求事业业的成长，却却不失对时尚尚潮流生活的的渴望；他们收入可观观，虽不及富富豪，但足够够在城市拥有有一片属于自自己的天空；；为了单身更自自豪，为了爱爱情结果，为为了妻儿过得得更好，他们在找寻着着符合精英阶阶层味道的品品质物业！高端本项目所瞄瞄准的客户51“目标客户”意意象有钱、有趣；主流，但适度度时尚，适度颠覆追求健康、精致生生活、极致体体验极强的精英意识向往并努力拥有贵族的生生活方式及形态；客户关注：高高性价比、功功能满足、个个性化灵动空空间、工作和和生活以外的的第三空间……..创意商务投资多元化客户的的衍生———5253通过市场区域域竞争楼盘客客户分析以及及客户访谈调调查，我们可可以清晰可见见，片区的主主力购房群体体主要集是““社会中高层层的高级精英英白领”。三、项目整体体形象定位通过市场分析析我们可知，，项目在规模模上缺乏一定定的优势，与与滨江板块其其他项目不具具备天然的景景观优势，但但具备核心的的地铁、交通通核心价值。。通过市场分析析我们可知，，滨江新城未未来潜在供应应量较大，且且滨江新城的的整体楼面地地价相比项目目较高，要想想实现可观的的开发利润，，区域项目必必将走高端路路线，实现高高价销售，因因此滨江新城城整体高端市市场将竞争激激烈。客户项目对手项目如何定位位？53定位战略开发商目标品牌使命：实实现农工商房房产品牌的长长沙落地和区区域深耕；利润使命：：在农工商商房产的高高周转开发发策略下，，以成熟产品品保证项目目利润最大大化。在背负品牌牌和利润的的双重使命命下，项目目如何占位位，如何冲冲破市场？？5455策略项目匹配同质化竞争：陷入高端市场的竞争泥潭？×差异化+专一化竞争策略：与周边市场形成差异，专做目标客群的中端市场，实现项目理想价值和快跑。∨差异化+专一化竞争争策略定位战略5556差异化+专一化策略略：我们将通通过针对精英阶层的的客户群体体来寻找项目目机会,突破市场,我们不仅要要有常规化的动动作(产品的附加加值),还要对项目目植入不一一样的生活模式,以及对项目目产品个性化化附加值打造造，从而区隔隔于区域竞竞争对手，，建立独特竞争优优势;项目要提供供的是一种种在能满足舒适度的同时具备备更高性价比、、满足居住需需求的同时时有自己个性表表情的居住住产品.定位战略56全国搜寻精英白领主题题的成功案例项目生活模式特色的社区配置香港YOHOTWONJOYOFLIFE（别处没有的生活情趣）社区活力会所/特色生活服务配制深圳金地梅龙镇时尚先锋的快乐主义先锋建筑特色/多功能时尚会所/小人国商业街……案例借鉴能够解社会精精英阶层生活活方式且独具具城市特色的的成功案例57香港YOHOTOWN58深圳金地梅陇镇59这些项目通过过抓住高级精精英阶层生活活的特质及置置业需求，不不但有效解决决了年轻人压压制城市化娱娱乐休闲活动动的时间和增增加成本，而而且个性十足足，在市场表表现优良，口口碑甚好，成成为房地产市市场典型名利双收的宠宠儿案例小结60生活模式道路路：打破新城城发展期的瓶瓶颈——将城市的高级级精英阶层主主流生活引入入项目建立彻底差异异化项目的核心竞竞争力项目强势突破破我们项目强势势突破的基石是什么？61滨江新城，地地铁核心长沙城市的魅魅力新界项目价值梳理理：62滨江新城火热的新城核核心区位，城城市重点发展展区域，区域域价值无限；；63地铁核心极强的交通资资源，缩短城城市距离，扩扩大居住群体体，提高居住住产品价值；；64城市新魅对接了城市精精英的心理褒褒奖，同时也也说明农工商商地产在长沙沙的处女作，，让滨江新城城变新了；65精品建筑综合合体这是地缘第一一和唯一的最最有利的USP（独特价值主主张）。66符合精英客群群需求的全产产品体系：案名形象、建建筑风格、园园林、户型、、配套、商业业……67“光明”意象充满理想、智慧和和激情追求精致的细节追求极致的工作过程及结结果未来几年长沙沙市场最值得期许的产品68项目整体形象象定位：他们已经是社社会的中流邸邸柱;他们有国际化化的视野;是企业的中高高层;滨江新城·国际艺术公园园社区城市中心人居居集成有机体体，集公园景景观、公园居居住、国际化化办公、艺术术体验商业街街区于一体由此，光明集团农工工商地产将获获得旗下最值值得炫耀的资资产69主推案名“光明▪789艺术公园”Bright·ArtPark一群有钱有趣趣的人；一个经典的设设计作品；一场丰富的视视觉感受和体体验；一座城市时尚尚地标；一个以“生态态花园和睦的的邻里精神””的独立社区区；一处私人会晤晤和热门社交交地；一股由贵族风风情酝酿而起起的风潮；成为长沙新的的城市印象；；“789”一个极具包包容的数字，，既有成熟内内敛的韵味，，又包含青春春活力、艺术术品位的各阶阶层。70目录Contents项目属性分析析开发战略及整整体定位住宅定位策略略商业定位策略略公寓定位策略略住宅形象定位位住宅产品打造造住宅户型定位位建议价格定位71一、住宅形象象定位滨江新城·时尚·艺术公馆生活活RiversideFashionArt72产品打造定位位——如何结合产品品策略与客户户需求实现项项目市场定位位？通过独具特点点的产品细节节打造的整体体形象及价值值的体现：建筑风格、园园林、样板房房、营销中心心、公共空间间、智能化、、物业等二、住宅产品品打造品牌、利润双双重利益最大大化73建筑风格目前市场上高高端产品及豪豪宅产品均喜喜欢采用Are-deco风格，在于这这种风格简约约、大气、富富有国际感，，也非常有利利于开发商对对立面的掌握握。也能满足足精英阶层对对品质的追求求。同时建筑筑顶上设置开开发商logo，昭示品牌效效应74园林风格最大化利用建建筑围合中心心景观园林，，户型分布与与设计主要考考虑对中心园园林的利用，，考虑将主要要房间朝向中中心园林，保保证每一户业业主均能享受受社区景观；；营造自然园林林景观，融入入异域风情，，注重绿化量量，打造“自自然生态园林林”内部打造舒适适园林景观，，可以本地绿绿植为主，增增加景观层次次时尚前卫、阳阳光健康、自自然园林为总总体风格市场特征：53%的目标客户倾倾向于自然园林75架空层精装、、挑高设计，，利用玻璃围围合入户大堂堂，在提高得得房率的同时时利用架空层层打造以运动动休闲为主题题的泛会所，，提供健身，，娱乐、休憩憩、儿童娱乐乐、文化展示示等功能；架空层层打造造76园林小小品坐卧留停坐、卧卧、停停、留留是人们们生活活中休休息、、放松松的动动作。。在小小区内内部分分散放放置四四种空空间形形态的的亭子子，形形成了了独特特建筑筑景观观，并并可结合合商业业公建建，形形成特特色商商业氛氛围。。点状雕雕塑艺艺术小小品点点缀—不只是是看，，兼具具休闲闲功能能77趣味性性参与性性精致感感灰空间间园林小小品点状雕雕塑艺艺术小小品点点缀—不只是是看，，兼具具休闲闲功能能78园林亮亮化夜光柱柱/局部铺铺地：让园园林摆摆脱只只有白白天可可看，，晚上上也别别有风风情同时夜夜光柱柱也是是项目目将夜光园园林，，用光光加强强城市市意境境79园林亮亮化夜光园园林，，用光光加强强城市市意境境夜光喷喷泉广广场：白天天的水水景，，夜晚晚的光光景80公共空空间将空间间空间间艺术术化处处理，，打造造创意形形象墙墙/指示81公共空空间社区入入口大大堂电梯大大堂架空会会所业业主DIY秀场公共卫卫生间间将空间间空间间艺术术化处处理，，抓住住每一一个小小细节节，增增添艺艺术元元素，，精装装入户户大堂堂、车车库入入户大大堂双双大堂堂设计计，小小区全全人车车分流流设计计，彰彰显项项目品品质，，客户户尊贵贵感。。入户大大堂地下阳阳光车车库82看楼通通道，，路线线醒目目的标标识系系统公共空空间83标识系系统导示系系统停车系系统内部装装饰系系统公共标标识系系统，，使社区形形象艺术化化整合的建立立公共空空间84公共空空间无线网网络：：社区各各个角角落均均可无无线上上网虚拟社社区：：构建社社区精精英阶阶层的的网络络生活活圈，，跳蚤蚤市场场、生生活指指南、、网上上交友友、网网购店店……打造无无线社社区、、虚拟拟社区区，充充分满满足精精英阶阶层网网络生生活需需求85营销中中心规规划建议打打造具具有独独特个个性的的售楼楼处，，突出出精英英阶层层对““艺术术”““时尚尚”的的追求求，独独特的的外形形和鲜鲜亮的的颜色色，是是售楼楼处建建造的的要点点。打造独独特且且突出出精英英人士士个性性的艺艺术售售楼部部备注：：在S3地块（（商业业地块块）布布置售售楼处处、block街区样样板段段，进进行体体验式式销售售，住住宅样样板房房在block街区样样板段段中搭搭建。。86将营销销中心心营造造成艺艺术化化的场场景，，摒弃弃目前前市场场上将将卖楼楼作为为纯粹粹的功功利性性的商商业行行为，，将售售卖的的成分分降到到最低低。在在这里里没有有大的的售卖卖模型型，将将建筑筑呈现现在画画作里里，代代替它它成为为艺术术性的的享受受。营销中中心规规划艺术化化的营营销中中心，，名画和和名艺艺术品品为营营销中中心增增加了了文化化艺术术感和和价值值感，，让精英英人士士对购购房变变得更更艺术术化87一个非常空空间的空间间；一个可自用用可经营的的场所；一个类酒店店居住方式式的场所；；一个私人接接待/办公的场所所；一个企业接接待的场所所；一个企业会会议的场所所；一个举行PARTY的场所；一个举办个个人画展的的场所；尊崇的会所享受受营销中心规规划未来营销中中心可打造造成艺术会会所88样板房设计计规划特色要素：：产品样板房房重装修轻装装饰的理念念展现预留空间，，未来可进进行营销活活动策划，，如可与品品牌家居供供应商联合合进行装饰饰DIY大赛与销售中心心结合建设设样板房，，直观展示示项目针对对“精英阶阶层”量身身打造的产产品和生活活理念89样板房设计计规划参考国际设设计大师的的风格，打打造属于长长沙的国际际风情样板板间90男人征服世世界ManConqueringtheWorld无论对世界界的了解有有多少，精精英阶层的的男人骨子子里都有着着对冒险的渴渴望和对生命最原原始的探求求。简洁的现代代派风格特特别强调空空间的透明明特性，每每个空间独独立又互相相融合，与与精英阶层层这样的一一个既具包包容性又饱饱含独特的的个性。样板房概念念每一间样板板房的设计计都代表了了”精英阶阶层”的个个性追求,都是一件艺艺术品91女人怀念青青春WormanMissyoung城市喧嚣的的背后，对对青春无限限的眷念和和对浪漫的的极度遐想想，是每个个精英阶层层的女人心心底最温柔柔的部分。。无论对外外是如何节节制与理性性，对内则则是欢愉、、感性式的的。室内的一切切陈设都是是自己喜好好的，可以以含蓄优雅雅、也可以以暗藏着神神秘与暧昧昧，因为在在这里只要要讨好自己己。样板房概念念每一间样板板房的设计计都代表了了”精英阶阶层”的青青春与个性性,都是一件艺艺术品92精装修建议议从市场分析析可知：区区域内精装装修溢价指指数不高，，仅对促进进销售有较较好的推动动作用。本案在开发发成本上虽虽楼面地价价低于滨江江多数其他他项目，但但若带精装装修销售，，必将增加加项目成本本，提高销销售单价，，在项目不不具备景观观资源优势势的情况下下，单价提提高，将不不具备价格格优势，对对于价格敏敏感的目标标客户来说说，不利于于产品提价价。因此：不建议带精精装修销售售93智能化智能门禁、、预约电梯、、智能安防系系统等（住宅报警警装置、访访客对讲装装置、周边边防越报警警装置、闭闭路电视监监控装置））(5)电子巡更装置运用科技智智能化技术术，彰显小小区品质94租务中心（（商务中心心）；提供钟点工工、维修服服务；Party筹备、社区区厨房筹备备、特色餐餐饮；保安、保洁洁员以物业业经理、物物业助理的的形象出现现;洗衣，彩扩扩，保洁，，订餐;………..全智个性物物业管理24小时酒店式式物业管理理服务公馆式生活活、优质服服务、按照照精英人士士的生活习习惯，打造造特色服务务9596建筑亮化工工程打造滨江最最美夜景建建筑，同时时也是政府府对滨江住住宅形象的的要求说明：依据本项目目的整体发发展策略；；依据同类市市场供应及及成交反映映情况（主主要是竞争争项目供应应情况）；；依据目标客客户的需求求特征。操作经验借借鉴面积段建议议面积段建议议的考虑因因素项目定位方方向、产品品策略市场供求反反映目标客户访访谈三、住宅户户型定位建建议97户型定位依依据44%的客户选择择80-90㎡。30%的客户选择择100-110㎡的面积57%的客户选择择三室两厅厅，其中包包括小三房房，33%的客户选择择两室两厅厅。市场供求特特征：近三年长沙沙市场供销销主要以60-90㎡、90-120㎡的产品为主主，客户需求特特征：80-90㎡为主力需求求，其次为为100-110㎡；户型需求求方面以三三房为绝对对主力。区域在售住住宅特征：：以80-90㎡2房和100-110㎡3房产品为主主，其次为90-100㎡和110-120㎡2+1房。98户型定位户型定位原原则：根据据市场供求求特征，客客户需求特特征及街区区与在售项项目产品特特征综合对对比，多角度考虑虑。现金流产品品，刚需户户型、兼顾顾一定舒适适性户型面积段套数比位置附送面积比户型说明附送方式2R75-8010%凑建筑排布10%2房大景观阳台、入户花园或空中花园改房间2+1R1卫90-9535%中间套10%紧凑2+12+1R2卫100-11030%边套10%舒适2+13+1R2卫110-12020%边套10%紧凑3+14R130-1405%楼王10%舒适3+1合计100.00%10%结合市场特特征及与发发展商研究究，户型配配比建议如如下两梯四户，，利用天井井形成中间间套南北通通透（尽量量做到中间间套三开间间南向）,属于市场稀稀缺户型，，提高长沙沙闷热天气气的居住舒舒适度。高附加值：：满足规范下下的套内面面积10%高附送。住宅体量:97500平米99销售价格定定位原则：：市场比较较法静态价格格：基于项目目定位，，采用市场场比较法法进行定价价建议，，具有区区位、规规模、档档次类似似性，区区域典型型项目，，目前在在售项目目作为参参照体系系；参照项目目的价格格均为2013年8月份现场场采集价价格，本本项目测测算价格格结果分分静态（（2013年8月份）价价格；按照重要要性与影影响力高高低给予予不同的的权重，，确定权权重后，，我们将将本项目目与竞争争楼盘进进行评比比得分，，根据评评分计算算本案静静态入市市价格；；动态价格格：市场因素素：市场场处于宏宏观调控控阶段，，但是从从城市经经济发展展看，未未来区域域逐渐成成熟，商商业价格格将有一一定的增增长空间间；政策因素素：近期期国家宏宏观调控控政策收收紧，以以防止房房价过快快上涨。。按照市场场成长性性测算实实际入市市价。特别说明明：以下价格格测算建建立在建建议打造造的定位位实现的的基础上上。滨江1号纳爱斯阳光丽城南山雍江汇参照项目四、价格格定位100静态入市市价格推推算：市场比较较法—产品比较较定价（（毛坯均均价）考虑权重

本案与各楼盘评比后分值

因素滨江1号纳爱斯阳光丽城南山雍江汇位置/地段12131110交通11121111周边配套7777片区规划11111111开发商品牌6866楼盘规模6655地块环境景观资源1111118外立面10121211园林1011910户型设计10121111社区配套6666本案比较后分值

10010910196楼盘名称

滨江1号纳爱斯阳光丽城南山雍江汇比较楼盘均价

(元/平米)600066008300比较楼盘取值100101100本案评比分值10910097本案比较后定价(元/平米)6,5406,6668,051比较楼盘对本案定价的权重0.40.40.2权重价格(元/平米)261626401610.2本项目目前可定价

6,866101价格定位位——毛坯价格格静态入市市定价：：根据市场场比较法法，本案案高层住住宅目前前毛坯入入市的静静态价格格可定为为：6866元/㎡2年后入市市定价：：滨江新城城开发进进入白热热化阶段段，土地地成交价价格逐年年抬升，，楼面地地价上涨涨至2696元/m2，开发成成本的增增加必将将促进区区域内房房价的抬抬高，本本案产品品价格将将应势提提升；而而随着地地铁4号线2016年的开通通运营将将为本案案带来利利好，高高层的价价值将进进一步提提高，本本案动态态价格测测算暂且且按照较较保守的的8%增长率计计算。2014年下半年年入市均均价=6866*1.08=7415元/㎡2015年下半年年入市均均价=7415*1.08=8008元/㎡102目录Contents项目属性性分析开发战略略及整体体定位住宅定位位策略商业定位位策略公寓定位位策略商业定位位逻辑推推导商业形象象定位商业业态态定位价格定位位103104一、商业业定位逻逻辑推导导商业市场场回顾及及发展研研判区域商业市场总结：滨江新城区域已形成银盆岭商圈和观沙岭商圈两大商圈，整体形象和档次银盆岭商圈明显高于观沙岭商圈；观沙岭商圈在奥克斯广场的带动下，形成了区域内高端时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮为主的商业氛围，未来绿地沃尔玛广场、世贸希尔顿酒店的成功开业，将打滨江新城的CBD；观沙岭商圈是以超市和专业市场为带动，整体商业氛围较好，但缺乏休闲娱乐、购物、餐饮等业态，另由于建筑老化，业态嘈杂，商业档次形象较低，业态和环境亟需提升；滨江新城区域属于政府重点打造区域，商业规划量大，施家港水上公园、渔人码头、世贸铂翠湾等商业尚未运营，未来商业竞争激励，以百货、购物中心、酒店为业态的商业竞争激烈。项目周边商业总结：项目周边商业主要集中于长望路，业态主要以低端的餐饮、零售便利店、汽车美容、药房等业态为主，业态杂乱，无主题，无特色。以传统购购物类百百货、大大型超市市、专业业市场为为驱动的的商业市市场以饱饱和，并并竞争压压力较大大，项目目周边以以餐饮、、休闲、、娱乐、、体验购购物的业业态存在在一定的的市场空空白和机机会。项目机会会104105商业市场场发展研研判开发商战略：

在本案的商业开发战略上，开发商主要倾向于将商业实行销售回款，因此在商业的业态上，不宜以百货、购物中心等大型业态为主，在业态定位上，主要以适合中小面积的商铺的餐饮、休闲、娱乐、时尚购物类等业态为主。项目机遇：

项目靠近地铁口，未来在地铁人流的带动下，项目的流动消费人口较多，在商业的业态定位上短平快的消费类业态如餐饮、西餐、时尚便利店、时尚购物类业态存在较大的市场机遇。项目机会会餐饮、休休闲、娱娱乐、体体验购物物具有市市场机会会，同时时该类业业态对商商铺面积积大小的的局限性性较小105106本案商业发展展方向市场现状：区域内有档次次、形象较好好的购物类、、餐饮类、休休闲娱乐类商商业主要集中中在银盆岭一一代，区域市市场存在空白白机遇；消费者需求：观沙岭一代代消费者对于于区域有档次次的、吃、喝喝、玩、乐于于一体的一站站式特色休闲闲娱乐商业有有强烈需求，，为本案商业业的发展提供供了一定的消消费者支撑；；商家访谈：以人人乐代代表的大型超超市不考虑进进驻，品牌中中西餐饮、部部分休闲娱乐乐业态有进驻驻意向，未来来以金融银行行、精品超市市、中大型品品牌餐饮为主主力店的业态态是项目可争争取的对象。。引挈：精品超市、高高档时尚餐饮饮为商业主形形象主题：时尚潮流一站站式体验休闲闲街区功能：集购物、休闲闲、餐饮、娱娱乐于一体的的主题商业街街。幅射区域：观沙岭、金星星北、银盆岭岭、滨江新城城、地铁流动动人口106二、商业形象象定位河西板块首个个时尚化·生活化·主题型社区级商业经营业态定位位：以精英层次、时时尚、潮流、、有鲜明多频频次和多人流流快消品、服服务为主打，集购物、休闲、、餐饮、娱乐乐于一体的主题题商业街。block街区（2.4万方左右）107商业物业组合合比例产品类型建筑面积（平方米）比例生活超市300013%零售街区600025%休闲街区600025%餐饮街区700029%生活配套街区20008%

24000100%注：以上表格格的业态比例例将根据项目目操作的实际际情况作具体体调整108除主力店及某某些特殊店铺铺以外，商铺铺面积划分尽尽量以小为原原则；地块面积段面积户数比户数面宽*进深层高位置东地块30-50约17000㎡65%1654.2m*10~15m*1F：5.6m2-3F：3.9m50~10020%504.2~8.4m*10~15m*1F：5.6m2-3F：3.9m100-15015%408.4m*10~15m1F：5.6m2-3F：3.9m包括不规则商铺，位于入口及人流密集处办公裙楼3500-4000㎡1F：5.6m2-3F：4.5m与办公结合，作为主力店西地块广场商业60-120㎡3000㎡4.2m*10~15m*1F：5.6m2F：

3.6m竖向分割，“一拖二”出售注：根据整体体单体最终确确定，动线及及公用平台摆摆放，面积段段将会根据实实际情况微调调销售时控制面面积段，在运运营时可随意意组合；用单栋商业形形成商业聚合合和动线；2-3F做局部退台，，以连廊形成成客流动线；；注意空调管道道和店招的预预留；不建议在西地地块有骑楼商商业。商铺面积配比比109商业客户目标客户：区域内将导入入的以城市中中产阶级及白白领精英的中中青年居民为为主，以及由由轨道交通与与大桥导入的的机会客群；；客户需求：生活配套、休休闲餐饮、主主题娱乐及文文体活动等基基本生活需求求为主；110超越性的商业业零售模式娱乐零售商业业模式——以主题娱乐、、文化休闲撬撬动零售的全全新模式强调主题式娱娱乐、餐饮、、文化休闲等等参与性强的的业态，增加加消费停留时时间，在为消消费者带来乐乐趣的同时撬撬动其他零售售产品的销售售额；充分利用户外外、屋顶、中中庭等各类开开放性空间，，提供绿化、、休憩、公共共活动区域，，同时强调生生态自然与建建筑的和谐，，加强商业的的趣味性及环环保性。商业业态构成成大型主力店:华润BLT精品超市(建议)或大型品牌餐餐饮、知名金金融银行时尚购物：时尚服饰，，精品零售、、宠物店等；；休闲娱乐：咖啡厅，迷迷你酒吧、时时尚书吧等；；特色餐饮：高档特色餐餐饮；地铁沿沿线的快餐消消费;社区商业：银行、药房房、干洗、便便利小超市;服务培训：如英语，中中小学教育，，才艺培训等等，可放置三三或四层。（（周边的学校校对应业态））三、商业业态态定位111总体业态配比比业态功能作用示例比例娱乐游憩设施吸引广泛消费者市场扩大项目的市场半径提高市场渗透率特色酒吧咖啡厅时尚书吧现场艺术场30%餐饮设施延长顾客逗留时间提高重游率扩大对各类细分市场的吸引力支撑日间和晚间的活动线路主题餐馆特色餐饮娱乐餐馆高档特色餐饮地铁沿线消费25%特色商业精品扩大开发的市场半径提高营业额创造购物活动路线特色商业品牌商业风情零售精品超市37%服务培训吸引特定人群促进3、4层商业合理利用英语培训才艺培训生活配套8%娱乐休闲30%餐饮25%零售37%配套8%112多维复